Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh : Luận văn ThS. Luật: 60 38 30

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT DƢƠNG THỊ VÂN ANH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH HÀ TĨNH Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Dƣơng Thị Vân Anh MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Phạm vi nghiên cứu đề tài 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Mục đích nghiên cứu Những kết nghiên cứu luận văn Kết cấu luận văn Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chung chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Ý nghĩa, vai trò chấp quyền sử dụng đất 13 1.1.3 Khái quát lịch sử hình thành phát triển pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất 15 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 21 2.1 Những nội dung pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất 21 2.1.1 Khái niệm 21 2.1.2 Nội dung 22 2.1.3 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.4 Xử lý quyền sử dụng đất chấp 42 2.1.5 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất 45 2.1.6 Cung cấp thông tin giá trị pháp lý thông tin cung cấp 46 2.2 Một số nhận xét pháp luật chấp quyền sử dụng đất 47 Chƣơng 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 50 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh 50 3.1.1 Vị trí địa lý phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh 50 3.1.2 Điều kiện tự nhiên 50 3.1.3 Tình hình sử dụng đất Hà Tĩnh thời gian qua 52 3.2 Khái quát thực tiễn chấp quyền sử dụng đất 54 3.2.1 Về mục đích chấp quyền sử dụng đất 56 3.2.2 Về loại đất chấp không chấp 58 3.2.3 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình 60 3.2.4 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp cho cá nhân 63 3.2.5 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất Nhà nước cấp chung cho nhiều cá nhân 64 3.2.6 Về việc nhận chấp quyền sử dụng đất góp vốn 65 3.2.7 Về vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản chấp 65 3.2.8 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 73 3.2.9 Về vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm 74 3.3 Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 78 3.3.1 Nguyên nhân khách quan 78 3.3.2 Nguyên nhân chủ quan 81 3.4 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất 83 3.4.1 Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai 83 3.4.2 Về mơ hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất 83 3.4.3 Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất 84 3.4.4 Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp 85 3.4.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất 86 3.4.6 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 87 6.4.7 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản) 88 6.4.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân 89 6.4.9 Công tác tuyên truyền 91 6.4.10 Một số giải pháp khác 91 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS 2005: Bộ Luật Dân nước CHXHCN Việt Nam năm 2005 BLDS 1995: Bộ Luật Dân nước CHXHCN Việt Nam năm 1995 CHXHCN: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng Luật HN&GĐ: Luật Hôn nhân Gia đình năm 2000 NĐ: Nghị định CP: Chính phủ LĐĐ 2003: Luật đất đai năm 2003 LĐĐ 1993: Luật đất đai năm 1993 LĐĐ 1987: Luật đất đai năm 1987 Nghị định 181: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai năm 2003 Nghị định 163: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 05: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định số 11: Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 Chính phủ vê sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm TAND: Tồ án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục đích nhà thi hành pháp luật mong muốn hướng tới trì ổn định giao dịch dân Tuy nhiên thực tế xác lập thực giao dịch dân lúc chủ thể tự giác thực đầy đủ nghĩa vụ Nhằm tạo cho bên có quyền quan hệ dân chủ động quan hệ dân sự, pháp luật cho phép bên quan hệ dân thoả thuận đặt biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ, việc gọi giao dịch có bảo đảm Giao dịch có bảo đảm thiết chế đời sớm nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển giới Kinh nghiệm nhiều nước giới cho thấy thiết chế xây dựng tạo hành lang pháp lý an tồn cho hoạt động tín dụng nói chung phát triển kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào ổn định quan hệ dân sự, kinh tế, tránh tranh chấp phát sinh từ việc khơng thực có thực khơng nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ Việc xác lập giao dịch bảo đảm hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch, đặc biệt quyền lợi bên có quyền giao dịch Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền khơng có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực nghĩa vụ mà cịn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm Theo quy định Điều 318 Bộ luật dân năm 2005, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh tín chấp Trong chấp tài sản với đặc điểm riêng bên chấp giao tài sản chấp cho bên nhận chấp tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản tạo điều kiện cho bên nhận chấp việc bảo quản tài sản chấp Thế chấp tài sản biện bảo đảm áp dụng phổ biến hợp đồng vay tài sản, đặc biệt hợp đồng tín dụng Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993 Sau Bộ luật dân năm 1995 có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Các quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất BLDS đề cập chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS) Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Tuy nhiên thực tế thực quy định bộc lộ số vấn đề bất cập cần tháo gỡ Hiện nay, điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế nước ta tạo nên tăng trưởng kinh tế nhanh, cải vật chất dồi Mức độ thị hóa, hội nhập hố nhanh làm cho mặt đất nước nói chung tỉnh Hà Tĩnh nói riêng thay đổi ngày Đặc biệt tham gia phát triển kinh tế xã hội ngành tín dụng phát triển vượt bậc Hệ thống ngân hàng thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều hội để đầu tư kinh doanh phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững Tuy nhiên bên cạnh yếu tố tích cực tranh chấp lĩnh vực tín dụng có tranh chấp việc chấp quyền sử dụng đất ngày nhiều Các vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất với tính chất phức tạp tài sản chấp có giá trị lớn địi hỏi Tịa án phải áp dụng pháp luật để giải nhanh chóng, pháp luật Trong năm qua việc áp dụng pháp luật xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật giải tranh chấp cá nhân với tổ chức, cá nhân với cá nhân, góp phần bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có quyền chấp gia tăng đáng kể Đối với loại án vụ có nội dung đa dạng tính phức tạp khác nhau, nên việc áp dụng pháp luật để giải loại án gặp khơng khó khăn nhận thức vận dụng pháp luật khó khăn khách quan mang lại Thông qua việc áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp chấp quyền sử dụng đất, việc đấu tranh với hành vi trái pháp luật phát sinh lĩnh vực đất đai, cải thiện thủ tục hành cịn có ý nghĩa phổ biến tun truyền giáo dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực pháp luật, bảo vệ pháp luật, tố giác hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua thực tiễn áp dụng pháp luật xét xử sơ thẩm vụ án phát thiếu sót bất cập pháp luật thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành để đề xuất sửa đổi, bổ sung điều khoản cho phù hợp với thực tiễn giai đoạn cụ thể Hiện Hà Tĩnh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất diễn nhiều, thể việc bất cập văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất; Cụ thể như: Hệ thống văn quy phạm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, thống nhất, việc phân cấp quản lý, đăng ký chưa cụ thể, thủ tục hành cịn rườm rà… Từ thực tiễn việc nghiên cứu mang tính hệ thống sở lý luận thực tiễn pháp luật chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng, góp phần hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Chính chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất có số cơng trình nghiên cứu khoa học, luận án thạc sỹ như: Luận văn thạc sỹ Bùi Thị Thanh Hằng “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng nước ta nay”; Luận văn thạc sỹ Nguyễn Thị Dung “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn”; Luận văn thạc sỹ “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở” Vũ Minh Tuấn….Ngoài ra, liên quan đến nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất cịn số tác giả khác Phạm Cơng Lạc, Trương Thị Kim Dung, Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Hương…đề cập luận văn thạc sỹ nghiên cứu biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, số sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp số viết đăng tạp chí nghiên cứu lập pháp, Luật học, Nhà nước Pháp luật… Các cơng trình, viết nghiên cứu vấn đề liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, chấp tài sản, chưa sâu nghiên cứu cách tổng thể lý luận thực tiễn chấp quyền sử dụng đất, việc giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng chấp quyền sử dụng đất địa phương Hà Tĩnh Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Hà Tĩnh” nghiên cứu phạm vi khái quát theo nội dung: Khái niệm, ý Khi thiết lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất chủ có ý thức tn thủ pháp luật họ thực quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định hình thức hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký hợp đồng, đăng ký chấp quan Nhà nước có thẩm quyền hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực Nhà nước công nhận Tuy nhiên thực tế nhiều chủ thể không thực quy định nêu (như không lập thành văn bản, không đăng ký việc chấp ), đặc biệt việc chấp nhận chấp quyền sử dụng đất chủ thể cá nhân, hộ gia đình chủ thể ngại phải thực thủ tục hành đăng ký chấp quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền chí khơng lập thành văn mà bên chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp giữ Do có vi phạm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng chấp quyền sử dụng đất xác định vô hiệu bên nhận chấp từ chủ nợ khơng có bảo đảm, họ người giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nợ Ngoài vấn đề ý thức khơng tn thủ pháp luật hiểu biết pháp luật nhiều hạn chế bên hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ngun nhân khơng phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày có chiều hướng gia tăng phức tạp Việc sử dụng công cụ hỗ trợ (tư vấn pháp lý, tư vấn soạn thảo ký hợp đồng ) người dân vấn đề mẻ Trên thực tế thiếu hiểu biết pháp luật nên bên thường đơn giản hoá vấn đề, sau xảy tranh chấp, lợi ích khơng bảo đảm - Do bội tín bên chấp: Khi khơng cịn khả trả nợ, thường bên chấp quyền sử dụng đất không muốn thực việc xử lý quyền sử dụng đất để trả nợ 82 thoả thuận nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề không khó khăn bên xác lập hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định Nhưng vấn đề phức tạp nhiều bên khơng tn thủ đầy đủ trình tự, thủ tục pháp luật quy định 3.4 Một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Như phân tích trình bày ngun nhân khách quan chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới hiệu lực pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất; khó khăn, vướng mắc việc giải tranh chấp liên quan đền hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để hạn chế đến mức thấp tranh chấp phát sinh liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, tác giả xin đưa số giải pháp, kiến nghị sau: 3.4.1 Xác định lại phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai Cần nghiên cứu để sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, cần xác định rõ, xác phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai mối quan hệ với văn pháp luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đăng ký bất động sản (được ban hành đồng thời với Luật Đất đai), theo Luật Đất đai quy định vấn đề mang tính hành quan hệ đất đai Nhà nước với người sử dụng đất (ví dụ: quan hệ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) 3.4.2 Về mơ hình quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 quan đăng ký chấp quyền sử dụng đất có 02 cấp (Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện) phân chia thẩm quyền đăng ký chấp theo chủ thể (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thực đăng ký chấp 83 trường hợp bên chấp tổ chức, cá nhân nước ngồi, cịn Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực đăng ký chấp trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân nước) Hệ quy định nêu thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản bị phân tán, thiếu thống nhất, cần nghiên cứu, xây dựng mơ hình quan đăng ký chấp cấp, phân chia theo địa giới hành giao cho quan tư pháp thực Lý do: xét chất hoạt động đăng ký chấp liên quan trực tiếp đến tình trạng pháp lý bất động sản người thực giao dịch bất động sản 3.4.3 Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành mạnh mẽ ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất Hiện số tỉnh, thành phố Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng thực việc giao dịch giải thủ tục hành theo chế cửa liên thơng đại Trong có giao dịch chấp quyền sử dụng đất Việc giảm thời gian, công sức tiền bạc cho nhân dân Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quan quyền địa phương việc giải yêu cầu nhân dân liên quan đến quyền Hà Tĩnh thực thí điểm Trong tương lai thực tồn tỉnh mơ hình cửa liên thơng đại Lúc sở liệu quản 84 lý đất đai, hồ địa tin học hố, đại hoá, nên thời gian xử lý việc đăng ký chấp nhanh chóng thuận lợi 3.4.4 Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất; Đơn giản hoá thủ tục đăng ký chấp Quy định hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hợp đồng quyền sử dụng đất ký kết, thực phù hợp với vận hành kinh tế, hạn chế định cần tiếp tục rà soát, khắc phục (ví dụ: chưa phân định rõ trách nhiệm quan đăng ký với tổ chức hành nghề cơng chứng; cịn có lẫn lộn quan hệ hành với quan hệ dân người dân thực quyền liên quan đến quyền sử dụng đất) Quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm.Việc công chứng, chứng thực không đơn công chứng, chứng thực chữ ký bên giao dịch bảo đảm mà cịn cơng chứng, chứng thực toàn nội dung hợp đồng chấp Trong thực đăng ký chấp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xem lại nội dung hợp đồng chấp Do để khơng ngừng cải cách hành chính, thủ tục đăng ký chấp cần tiếp tục nghiên cứu để đơn giản hoá, tránh chồng chéo chức mâu thuẫn q trình thực quan có thẩm quyền Nhà nước, để tạo chế linh hoạt, thơng thống, nhanh chóng có hiệu quả, với ý nghĩa phục vụ nhân dân, cụ thể như: - Thực đăng ký thông báo hợp đồng chấp công chứng; - Loại bỏ giấy tờ, tài liệu không cần thiết hồ sơ đăng ký Ví dụ: Khơng cần nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thơng tin tài 85 sản chấp ghi hồ sơ địa chính; Khơng cần nộp giấy phép xây dựng đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai, khơng phải chứng cho việc hình thành tương lai tài sản - Không ghi việc đăng ký chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉnh lý hồ sơ địa chính; - Quy định trường hợp liên thơng việc thực đồng thời xố đăng ký với đăng ký mới; - Cho phép bên nhận chấp (các tổ chức tín dụng) đăng ký thay đổi tất hợp đồng chấp đơn yêu cầu đăng ký thay đổi tên tổ chức tín dụng - Trong số trường hợp, đơn yêu cầu đăng ký cần chữ ký, dấu bên nhận chấp (Ví dụ: Sữa chữa sai sót thơng tin bên nhận chấp hay xố đăng ký giao dịch bảo đảm) Ngồi quy định việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai cần phải nghiên cứu sửa đổi theo hướng phù hợp với thực tiễn việc đăng ký chấp trường hợp thực dạng tạm thời, nghĩa sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thực thủ tục đăng ký thức Quy định cần thiết, vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, vừa bảo đảm tính cơng khai, minh bạch tài sản bảo đảm khuyến khích giao dịch bảo đảm phát triển, giúp chủ thể dễ dàng tiếp cận nguồn tín dụng xã hội 3.4.5 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động chấp quyền sử dụng đất - Bổ sung quy định rõ trường hợp chấp quyền sử dụng đất phục vụ mục đích khác ngồi mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh 86 Sửa đổi quy định khoản Điều 110, khoản Điều 113 Luật Đất đai 2003 văn quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép chấp quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp đảm bảo cho nghĩa vụ hợp pháp khác - BLDS cần bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam nhằm phù hợp với quy định Luật đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai Như tạo mơi trường pháp lý bình đẳng cho thành phần kinh tế nước hoạt động sản xuất, kinh doanh - Theo quy định chương II, III IV, phần thứ BLDS chủ thể quan hệ pháp luật dân tổ chức, hộ gia đình cá nhân Thế phần thứ năm BLDS lại có quy định chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân mà chưa có quy định chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức Do thấy quy định phần BLDS chưa có quán, chưa nói đến thống với đạo luật khác BLDS cần bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất tổ chức để đảm bảo thống với quy định văn pháp luật khác - Quy định việc thực thi quyền người sử dụng đất ghi tên Giấy chứng nhận trường hợp cá nhân có vợ (chồng) theo hướng người có tên Giấy chứng nhận thực quyền chấp Trường hợp nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ chồng phải ghi nhận Giấy chứng nhận 3.4.6 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Quy định rõ mẫu hợp đồng chấp mang tính tham khảo, 87 nhằm tạo thuận lợi cho bên thỏa thuận, tránh áp đặt, gây khó dễ từ phía quan nhà nước có thẩm quyền - Quy định thống thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất: Theo quy định Luật công chứng tổ chức hành nghề cơng chứng gồm Phịng cơng chứng (đơn vị dịch vụ cơng) Văn phịng cơng chứng (do tư nhân thành lập) có chức công chứng giao dịch quyền sử dụng đất Trong Luật đất đai quy định thẩm quyền công chứng giao dịch đất “công chứng Nhà nước” “chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã” Do để đảm bảo tính thống quy định pháp luật, luật đất đai cần thay cụm từ “công chứng Nhà nước” cụm từ “công chứng tổ chức hành nghề công chứng” cần có quy định cụ thể giao dịch quyền sử dụng đất cần chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp xã 6.4.7 Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký điều chỉnh Luật Đăng ký bất động sản) - Bãi bỏ quy định thời hạn nộp hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Sửa đổi, bổ sung quy định thời hạn giải việc đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ tục hành - Bổ sung quy định đối tượng có quyền nộp hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp Điều 130 Luật Đất đai 2003 - Bổ sung quy định hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh thực đầy đủ nghĩa vụ tài với nhà nước - Quy định cụ thể trường hợp đăng ký chấp tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, nêu rõ chế bảo đảm cho bên chấp giao lại Giấy chứng nhận 88 - Bổ sung quy định cho phép chấp quyền sử dụng đất sau có Quyết định giao đất, cho thuê đất thực xong nghĩa vụ tài - Quy định cụ thể trường hợp xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 6.4.8 Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân Tại điều 105 Luật đất đai ghi nhận quyền lợi người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng thư pháp lý thể tính hợp pháp quan hệ sử dụng đất phương tiện quan trọng để người sử dụng đất thực quyền Tuy nhiên thực tế, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương chậm Tại Hà Tĩnh 9000 hộ dân chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cả đất đất sản xuất) Trong điều 106 Luật đất đai quy định điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định 181/NĐ-CP thì: “kể từ ngày 01/01/2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất” Như vậy, từ ngày 01/01/2007, người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định người sử dụng đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ khơng thực quyền chấp Việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lỗi họ mà lỗi quan nhà nước Việc quy định không phù hợp với thực tế làm hạn chế quyền người sử dụng đất Do đó, Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Ngoài 89 cần sửa đổi Điều 184 Nghị định 181/NĐ-CP theo hướng người sử dụng đất hợp pháp thực quyền người sử dụng đất sau ngày 01/01/2007, có quyền chấp quyền sử dụng đất, việc chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lỗi quan Nhà nước Tại khoản Điều 41 Nghị định 181 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/7/1994 Chỉnh phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật đất đai gọi chung Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất ” Tuy nhiên thực tế nhiều Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định văn pháp luật nêu trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, hộ gia đình thường khơng ghi đầy đủ chủ thể sử dụng đất, nên nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nói riêng Vì vậy, trình thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003 cần rà sốt lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo văn nêu trên, Giấy chứng nhận không ghi đủ chủ thể sử dụng đất phải thu hồi cấp lại theo quy định pháp luật Ngoài ra, cần khắc phục bất cập việc quản lý hành Nhà nước đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận phải thực quy định Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn như: người sử dụng đất, diện tích, đất có tranh chấp khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 90 6.4.9 Công tác tuyên truyền Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật nói chung đặc biệt lĩnh vực pháp luật đất đai nói riêng để nhân dân hiểu rõ quy định pháp luật, qua thực quy định pháp luật tham gia quan hệ dân sự, có quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất 6.4.10 Một số giải pháp khác Toà án nhân dân Tối cao cần có tổng kết, rút kinh nghiệm công tác xét xử hướng dẫn cụ thể việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất việc xác định giá trị pháp lý mối quan hệ hợp đồng vay tài sản hợp đồng chấp, trường hợp tài sản chấp tài sản chung vợ, chồng, hộ gia đình, vấn đề hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Bên cạnh đó, cần nâng cao lực Thẩm phán cán chun mơn ngành Tồ án, từ nâng cao chất lượng xét xử, đảm bảo việc giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Thường xuyên rà soát, hệ thống hoá văn pháp luật quy định chấp quyền sử dụng đất để tránh tình trạng văn ban hành thiếu thống nhất, không đồng bộ, chưa rõ ràng, chồng chéo, bất hợp lý Cần trọng bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý Nhà nước đất đai để hạn chế yếu lực việc thực công tác quản lý Nhà nước đất đai, đăng ký chấp quyền sử dụng đất Tóm lại, tất giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, có vậy, việc bảo đảm an toàn cho hợp đồng chấp quyền sử dụng đất việc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đạt kết định 91 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cụ thể biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay tài sản, đảm bảo cho quyền lợi chủ thể việc xác lập, thay đổi, chấp dứt hợp đồng vay tài sản Thế chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền chuyển quyền khơng hồn tồn Thơng qua hình thức hợp đồng chấp, quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản qua người sử dụng đất vừa khai thác tối đa lợi ích đất, vừa đảm bảo mục đích sử dụng đất vừa bảo đảm quyền quan trọng người sử dụng đất, trực tiếp quyền sử dụng đất; Chủ thể có quyền sử dụng đất hạn chế, chủ thể định có quyền sử dụng đất Do chủ thể hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hạn chế, thực trường hợp pháp luật quy định Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại hợp đồng dân sự, quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Bộ Luật dân năm 2005 Luật đất đai năm 2003 văn pháp luật có liên quan Tuy quy định pháp luật hành đáp ứng yêu cầu chấp quyền sử dụng đất, quy định bất cập, không phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trình thực áp dụng để giải tranh chấp, đồng thời nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nói chung Để đảm bảo quyền người sử dụng đất phát triển ổn định 92 quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước cần có quy định pháp luật dân đất đai hợp lý phù hợp thực tế Việc nghiên cứu pháp luật hành thực tế áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn với mong muốn đóng góp tranh sinh động, góp phần tơ điểm cho “vườn hoa” pháp luật Việt Nam ngày hoàn thiện hơn, đẹp đẽ hơn./ 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai năm 2003 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường, Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 Bộ Dân luật Trung kỳ năm 1936 Bộ luật Nam kỳ giản yếu năm 1883 Báo cáo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Kỳ Anh, Thạch Hà, Cẩm Xuyên thuộc tỉnh Hà Tĩnh (số liệu năm 2009, 2010, 2011) Báo cáo chương trình Phát triển cơng đồng Hà Tĩnh tổ chức OXFAM Anh tài trợ (năm 2003) Chính phủ, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch có bảo đảm 10 Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai năm 2003 11 Chính phủ, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 12 Chính phủ, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản 94 13 Chính phủ, Nghị định số 173/2004/NĐ-CP ngày 30/9/2004 quy định thủ tục, cưỡng chế xử phạt vi phạm hành thi hành án dân 14 Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 15 Chính phủ, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng 16 Các viết Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Văn Mạnh đăng Tạp chí luật học từ năm 2002 đến năm 2010 17 Các báo cáo Ngân hành Ngoại thương Hà Tĩnh 18 Nguyễn Thanh Hương (2008), Pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân 20 Trường Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình lịch sử nhà nước pháp luật Việt Nam, Nhà xuất Công an nhân dân 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Tư pháp 22 Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 23 Quốc hội (2003), Luật đất đai ngày 26/11/2003 24 Quốc hội (2004), Luật bảo vệ phát triển rừng năm 2004 25 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân ngày 14/6/2005 26 Quốc hội (2005), Luật nhà ngày 29/11/2005 95 27 Quốc hội (2006), Luật công chứng ngày 29/11/2006 28 Quốc hội (2008), Luật thi hành án dân ngày 14/11/2008 29 Vũ Minh Tuấn (2007), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 96