Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam : Luận văn ThS. Luật: 6 01 05

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ THU HƯỜNG Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam LUẬN VĂN THẠC SỸ Người hướng dẫn: TS Lê Thị Thu Thủy Hà nội - 2004 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1.1 Khái quát chung hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 11 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay hợp đồng tín dụng 11 1.1.2 Các biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 21 1.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 27 1.2.1 Quyền sử dụng đất 27 1.2.2 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 29 1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất - biện pháp bảo đảm tiền vay hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 32 CHƯƠNG 38 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 38 2.1 Đối tượng, điều kiện chấp quyền sử dụng đất 38 2.1.1 Đối tượng chấp quyền sử dụng đất 38 2.1.2 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất 39 2.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 43 2.2.1 Chủ thể chấp quyền sử dụng đất 43 2.2.2 Hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 45 2.2.3 Nội dung hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 50 2.3 Trình tự, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất 56 2.3.1 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất 56 2.3.2 Xoá đăng ký chấp quyền sử dụng đất 59 2.4 Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất 60 CHƯƠNG 70 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM 70 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 70 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng 74 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất phận pháp luật giao dịch bảo đảm 74 3.2.2 Hoàn thiện quy định chủ thể, đối tượng, điều kiện chấp quyền sử dụng đất 76 3.2.3 Hoàn thiện quy định trình tự, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất 80 3.2.4 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: 82 3.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 85 KẾT LUẬN 87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .89 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Các tổ chức tín dụng đời với vai trị trung gian tài tiền tệ kinh tế với chức huy động vốn vay Với chức này, hoạt động kinh doanh tiền tệ nói chung hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng ln tiểm ẩn rủi ro Hoạt động cho vay tổ chức tín dụng hoạt động mang tính nghề nghiệp, truyền thống chủ yếu tổ chức tín dụng Việt Nam nước giới Hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh tiền tệ tổ chức tín dụng nói chung có ảnh hưởng lớn kinh tế Mục tiêu hoạt động tổ chức tín dụng an tồn, ổn định, lành mạnh có hiệu Vì vậy, để bảo đảm mục tiêu hoạt động cho vay, việc tuân thủ nghiêm chỉnh quy định pháp luật quy trình, điều kiện, thủ tục vay vốn tổ chức tín dụng thường hay áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, có biện pháp chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất ghi nhận lần Luật Đất đai 1993, theo người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất [7] Việc cho phép người sử dụng đất thực giao dịch thị trường mà có quyền chấp quyền sử dụng đất mang lại lợi ích cho phát triển kinh tế - xã hội Thế chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến, thông dụng nhất, biện pháp tạo cho tổ chức tín dụng khách hàng vay lợi ích đáng kể Và biện pháp hữu hiệu để hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hợp thành từ văn quy phạm pháp luật liên quan đến nhiều lĩnh vực như: Luật đất đai, Luật Dân sự, Luật Ngân hàng Cùng với chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sách, quy định pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng ngày quan tâm nhiều Tuy nhiên, pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam giai đoạn nhiều hạn chế: Các quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất chưa thống nhất, đồng bộ, quy định không rõ ràng, mâu thuẫn cản trở không nhỏ đến việc áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất thực tế (Chủ thể chấp quyền sử dụng đất, đối tượng chấp quyền sử dụng đất; Điều kiện tài sản chấp quyền sử dụng đất; Hình thức chấp quyền sử dụng đất; Trình tự, thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất; Xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất ) Chính hạn chế làm cho việc áp dụng biện pháp chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng chưa thuận lợi chưa thực có hiệu tổ chức tín dụng khách hàng vay Một thời gian dài, chưa có hành lang pháp lý ổn định, chế thực thơng thống, dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng bị “đóng băng” nguồn vốn cho vay Vì vậy, để tạo hội cho đối tượng, chủ thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng, Nhà nước cần có quy định bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, giai đoạn nay, vấn đề phát triển đồng thị trường có thị trường quyền sử dụng đất vấn đề Đảng Nhà nước quan tâm đặc biệt Báo cáo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001-2010 Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ Đảng khẳng định: hình thành mơi trường minh bạch, lành mạnh bình đẳng cho hoạt động tiền tệ - ngân hàng, đa dạng hoá hình thức huy động vốn, cho vay, đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn tín dụng cho sản xuất, kinh doanh đời sống, tăng cường chế định pháp lý, kinh tế hành nghĩa vụ trả nợ người vay bảo vệ quyền thu nợ hợp pháp người cho vay [tr 197, 1] Xuất phát từ chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước, phát triển kinh tế mà việc nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng cần thiết Từ thực trạng áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đặt yêu cầu tiếp tục hồn thiện tính đồng bộ, thống quy định pháp luật, tạo môi trường pháp lý đầy đủ để quy định chấp quyền sử dụng đất thực thi có hiệu quả, đem lại lợi ích cho xã hội Từ lý trên, chọn đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp cao học Tình hình nghiên cứu Liên quan đến việc nghiên cứu quy định pháp luật biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung biện pháp chấp quyền sử dụng đất nói riêng, có số đề tài khoa học như: Luận án Tiến sỹ kinh tế Nguyễn Như Minh “Những giải pháp bảo đảm tiền vay”; Luận văn thạc sĩ Bùi Thị Thanh Hằng “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng nước ta nay”, Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Dung “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận văn thạc sĩ Nguyễn Thị Nga “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Trần Phú Nhuận “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất”, Luận văn Thạc sỹ Lê Thu Hiền “Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng giải pháp”; Luận văn Thạc sỹ Trần Thị Minh Tâm “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng” Các cơng trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến bảo đảm tiền vay, chấp quyền sử dụng đất, chưa sâu nghiên cứu cách tổng thể lý luận thực tiễn quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt nam giai đoạn Bên cạnh đó, theo thời gian văn quy phạm pháp luật vấn đề thay đổi nhiều Chính thơi thúc tơi thực đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam” Mục đích nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: - Tìm hiểu sở lý luận thực tiễn quy định pháp luật hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam - Từ thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng để đặt vấn đề cần phải tháo gỡ chế điều chỉnh pháp luật cho phù hợp, rõ ràng thống - Xem xét, phân tích mâu thuẫn, bất cập việc áp dụng quy định hành chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, đưa phương hướng tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam giai đoạn Nhiệm vụ Luận văn - Làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất để từ sâu phân tích cụ thể nội dung - Nghiên cứu chấp quyền sử dụng đất với vai trò biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến hoạt động cho vay tổ chức tín dụng để thấy cần thiết chấp quyền sử dụng đất việc bảo đảm an toàn hoạt động cho vay tổ chức tín dụng - Qua nghiên cứu thực trạng, vướng mắc việc áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng để đặt vấn đề khắc phục vướng mắc, khó khăn thực tế - Kiến nghị hướng hoàn thiện quy định pháp luật tạo nên thống nhất, đồng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ Luận văn, nghiên cứu vấn đề liên quan trực tiếp đến chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, mà cụ thể khía cạnh pháp lý bản, sở lý luận hoạt động cho vay biện pháp chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay, đồng thời nghiên cứu, xem xét bất cập, vướng mắc thực tế áp dụng Trên sở phạm vi nghiên cứu này, luận văn tơi đưa khuyến nghị cụ thể hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nói chung Cơ sở phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn lấy chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử làm sở phương pháp luận để nghiên cứu thực đề tài; Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng nghiên cứu luận văn bao gồm: Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê Đóng góp khoa học đề tài: Với việc nghiên cứu đề tài, luận văn dự kiến đóng góp số nội dung sau: - Nghiên cứu, so sánh hoạt động cho vay thông thường hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, từ thấy đặc trưng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng hoạt động có tính rủi ro cao, mang tính hệ thống có ảnh hưởng dây chuyền Vì đặc trưng mà bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay nhiệm vụ mục tiêu chủ yếu tổ chức tín dụng - Nghiên cứu pháp luật bảo đảm tiền vay tìm hiểu cụ thể khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất để chứng minh chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến, thường xuyên mang lại lợi ích cho người sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng mặt tạo hội, điều kiện cho người sử dụng đất tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, mặt khác tạo cho tổ chức tín dụng mở rộng thực tốt vai trị trung gian tài chính, đem nguồn vốn tín dụng đến đối tượng có nhu cầu vốn xã hội - Nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, khó khăn, vướng mắc thực tế Tìm điểm hạn chế thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng - Kiến nghị định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Bố cục Luận văn: Với đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt nam”, ngồi Lời nói đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo bố cục Luận văn chia thành phần sau: Chương 1: Những vấn đề lý luận hoạt động cho vay chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam hồ sơ đăng ký, xin gia hạn đăng ký, xoá đăng ký chấp quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào đồng ý hay không bên chấp (khách hàng) để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng - Bổ sung Luật đất đai đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm đăng ký liên quan đến sửa đổi nội dung chấp quyền sử dụng đất Ngoài văn hướng dẫn Luật đất đai cần quy định rõ thời hạn cụ thể việc chuyển hồ sơ đăng ký từ Uỷ ban nhân dân xã tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phần đăng ký, xoá đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Trong trường hợp giữ nguyên quy định trao cho bên chấp thực xoá đăng ký chấp, cần phải hướng dẫn cụ thể quy trình kiểm tra việc hồn thành nghĩa vụ trả nợ bên chấp trách nhiệm văn phòng đăng ký xảy rủi ro cho tổ chức tín dụng 3.2.3.2 Về vấn đề chứng nhận, chứng thực chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Luật đất đai 2003 Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 Chính phủ cơng chứng, chứng thực có mâu thuẫn quan chứng thực thẩm quyền Theo Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 cơng chứng, chứng thực thẩm quyền chứng thực chấp quyền sử dụng đất không thuộc Uỷ ban nhân dân cấp xã [19] Trong đó, Luật đất đai 2003 lại quy định cấp xã, phường, thị trấn chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất [10] Tại Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 cơng chứng, chứng thực có quy định dự phịng, mở thẩm quyền “Các việc khác theo quy định pháp luật” Tuy nhiên, theo quan điểm cần sửa đổi chi tiết điều khoản quy định thẩm quyền Điều Nghị định 75, bổ sung Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2.4 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: Đăng ký giao dịch bảo đảm đời với mục đích cơng khai hố giao dịch bảo đảm, cung cấp thơng tin giao dịch bảo đảm, tạo minh bạch giao dịch để giải tranh chấp xảy có Việc đăng ký giao dịch bảo đảm sở pháp lý để xác định quyền hay thứ tự ưu tiên toán bên nhận bảo đảm tài sản bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ dân nói chung thực nghĩa vụ trả tiền vay hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng Trong kinh tế thị trường, giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại ngày phát triển, đa dạng phức tạp Hoạt động cho vay tổ chức tín dụng bảo đảm an tồn nhu cầu thiếu mục tiêu hoạt động nhiệm vụ tổ chức tín dụng Vì vậy, việc tổ chức thực tốt công tác đăng ký cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm góp phần khơng nhỏ việc lành mạnh hố thị trường tài chính- tiền tệ Việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất áp dụng biện pháp bảo đảm chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng cần thiết quan trọng Có thể thấy rằng, quy định đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng bảo vệ quyền, lợi ích bên cho vay bên thứ ba việc tham gia giao dịch Hiện nay, đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thực theo Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 Liên bộ- Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên môi trường hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Cơ quan tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm Sở Tài nguyên môi trường Uỷ ban nhân dân cấp xã Theo thống kê, nước có 8781 Uỷ ban nhân dân xã, 991 Uỷ ban nhân dân phường, 550 Uỷ ban nhân dân thị trấn tiến hành đăng ký trường hợp bên bảo đảm cá nhân, hộ gia đình; Sở Địa Sở địa - Nhà đất 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tiến hành đăng ký trường hợp bên bảo đảm tổ chức [48] Theo quy định Luật Đất đai năm 2003, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đời với chức quản lý hồ sơ địa gốc để giúp người sử dụng đất việc thực thi nghiêm chỉnh có hiệu quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, có quyền người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Về xây dựng mơ hình, tổ chức quan đăng ký giao dịch bảo đảm nhiều quan điểm Quan điểm thứ nhất, cho cần thống quy định quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm, không phân biệt động sản hay bất động sản, nhằm tạo sở liệu quốc gia thống giao dịch bảo đảm Quan điểm thứ hai, cho giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất cần có quy định đặc thù quy trình đăng ký Theo quan điểm thứ đứng sở xây dựng mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung vào đầu mối để bảo đảm tính thống nhất, vừa đơn giản hố thủ tục đăng ký vừa tạo sở để xây dựng hệ thống liệu thông tin tập trung Để tiến tới xây dựng mơ hình theo quan điểm này, Cục đăng ký giao dịch bảo đảm tiến hành xây dựng Đề án thí điểm đăng ký tập trung Tuy nhiên, thực theo đề án này, nảy sinh vấn đề nội dung đề án không phù hợp với tinh thần Luật đất đai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hướng tính khả thi đề án Theo quan điểm thứ hai đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất có quy trình đăng ký riêng Quan điểm phù hợp với quy định Luật đất đai năm 2003 việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thực theo quy trình có ưu điểm thuận tiện mặt địa lý cho việc đăng ký tìm hiểu thơng tin trực tiếp người dân lĩnh vực Mặt khác, văn phòng đăng ký theo quy định Luật Đất đai thành lập không để đăng ký, theo dõi biến động chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng mà quản lý, theo dõi biến động khác chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất.… Tóm lại, việc xây dựng hệ thống đăng ký tập trung quan điểm cần thiết Tuy nhiên, cần giành thời gian cho việc hoàn thiện mặt tổ chức, người điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Và giai đoạn “quá độ” này, cho cần thực nghiên chỉnh quy định Luật Đất đai đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Và để Cục đăng ký giao dịch bảo đảm có sở xây dựng liệu, thơng tin giao dịch bảo đảm nói chung Văn phịng đăng ký có trách nhiệm thơng báo với quan đăng ký giao dịch bảo đảm thông tin liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, cần quy định thời hạn, trình tự, thủ tục thơng báo để thực thống Ngồi ra, cần ban hành văn quy phạm pháp luật quy định cụ thể thẩm quyền văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 Mặt khác, cần điều chỉnh quy định Khoản Điều 64 Luật đất đai theo hướng phân cấp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã phường, thị trấn để thuận lợi cho bên chấp bên nhận chấp quyền sử dụng đất 3.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ Xử lý tài sản bảo đảm bước quan trọng để tổ chức tín dụng thu hồi nợ trường hợp khách hàng khơng có khả tốn nợ Để xử lý quyền sử dụng đất có hiệu cần thống quy định xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất văn bản, cụ thể Luật dân sự, Luật Đất đai Trước mắt, cần hoàn thiện quy định xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Bộ Luật dân Nghị định 86, cụ thể sau: - Sửa đổi quy định Điều 737 Bộ luật Dân theo hướng: quy định cụ thể nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức cụ thể: theo thoả thuận; hai bên khơng thoả thuận bên nhận chấp (tổ chức tín dụng) thực quyền xử lý tài sản hình thức bán đấu giá cơng khai tài sản; cuối phương thức khởi kiện tồ - Tơi hồn tồn đồng ý với quan điểm cho nguyên tắc tài sản đưa bảo đảm nghĩa vụ bên nhận chấp quyền xử lý theo phương thức thoả thuận Theo ý kiến nên chỉnh sửa quy định Nghị định 86 để xử lý tài sản quyền sử dụng đất, bên nhận chấp (các tổ chức tín dụng) khơng phải làm thủ tục xin phép cho phép xử lý quan nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp xét thấy cần thiết quy định thay thủ tục xin phép thủ tục thông báo cho quan nhà nước có thẩm quyền việc xử lý tài sản Chính việc loại bỏ thủ tục xin phép loại bỏ khác tài sản đem xử lý, tiến tới thống phương thức xử lý tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để quyền người sử dụng đất có hiệu quả, bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia giao dịch với đối tượng quyền sử dụng đất Điều mong muốn người dân xã hội, tạo điều kiện cho giao dịch đời sống kinh tế-xã hội tiến hành theo trình tự thống nhất, minh bạch đạt hiệu KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu, phân tích vấn đề hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, biện pháp bảo đảm tiền vay chấp quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng kiến nghị hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, đưa số kết luận sau: Hoạt động cho vay hình thức cấp tín dụng phổ biến, truyền thống hoạt động tổ chức tín dụng Hoạt động cho vay tổ chức tín dụng với đặc trưng hoạt động có tính rủi ro cao, có tính hệ thống ảnh hưởng dây chuyền Chính vậy, để bảo dảm hoạt động cho vay tổ chức tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh tiền tệ tổ chức tín dụng nói chung, biện pháp biện pháp bảo đảm tiền vay áp dụng phổ biến chấp quyền sử dụng đất với mục tiêu ngăn chặn hạn chế rủi ro hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Với vấn đề đặt thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng cho thấy khó khăn, vướng mắc việc thực thi hệ thống pháp luật khơng hồn chỉnh, chưa thống nhất, quy định mâu thuẫn, chồng chéo làm cho việc thực thi thực tế gặp nhiều bất cập Vì vậy, qua thực trạng cho thấy nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất cần thiết giai đoạn Các kiến nghị đưa với mục đích mong muốn hệ thống pháp luật đầy đủ, thống thơng thống, tạo điều kiện cho đối tượng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng để có điều kiện phát triển sản xuất, kinh doanh Xây dựng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng phận pháp luật giao dịch bảo đảm hồn tồn phù hợp với thơng lệ quốc tế Tuy nhiên, đặc điểm hoạt động cho vay tổ chức tín dụng địi hỏi quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất không tuân thủ nguyên tắc luật dân sự, mà đáp ứng yêu cầu hoạt động tín dụng an tồn, ổn định có hiệu Chúng tơi mong kiến nghị đưa luận văn nguồn tư liệu tham khảo hữu ích việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam Nghị hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương khoá IX Đảng cộng sản Việt Nam, Tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Nghị hội nghị lần thứ IX Ban chấp hành Trung ương khoá IX Đảng cộng sản Việt Nam, Về số chủ trương, sách, giải pháp lớn nhằm thực thắng lợi Nghị Đại hội toàn quốc lần thứ IX Đảng Hiến pháp năm 1992, Công báo số 08, 1992 Nghị số 51/2001/NQ-UBTVQH ngày 25/12/2001 Quốc hội việc sửa đổi, bổ sung Hiến pháp 1992, Nhà xuất trị quốc gia, 2002 Bộ luật Dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm 1993, Công báo số 22, 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998, Công báo, 1999 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001, Công báo số 32, 2001 10 Luật Đất đai số 13/2003- QH11 ngày 26/11/2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 2003 11 Luật tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997, Các văn pháp luật hành ngân hàng năm 1998, Nhà xuất Thống kê, 1999 12 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật tổ chức tín dụng số 20/2004/QH11 ngày 15/06/2004 13 Hiệp định Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Hợp chủng quốc Hoa kỳ quan hệ thương mại, Công báo số 7-8, 2002 14 Bộ luật dân sự-thương mại Thái Lan (1993), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Công báo 1997 16 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 11/1999 17 Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 12/1999 18 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/03/2000 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 03/2000 19 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 Chính phủ công chứng, chứng thực, Công báo năm 2000 20 Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 10/2002 21 Quyết định số 297/1999/QĐ-NHNN ngày 25/08/1999 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Quy định tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 08/1999 22 Quyết định 217/QĐ-NH1 ngày 17/08/1996 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành Quy chế chấp, cầm cố tài sản bảo lãnh vay vốn ngân hàng 23 Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 12/2001 24 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC ngày 23/04/2001 hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho tổ chức tín dụng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 04/2001 25 Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hướng dẫn thực số giải pháp bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng theo quy định Nghị 11/2000/NQ-CP ngày 31/07/2000 Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 11/2000 26 Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực số quy định bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng Nhà nước, tháng 05/2003 27 Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 Liên bộ- Bộ Tư pháp – Bộ Tài ngun mơi trường hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 28 Báo cáo Ngân hàng Nhà nước ngày 10/01/2000 việc tổng hợp kinh nghiệm chế bảo đảm tiền vay nước 29 Bình luận Bộ luật dân Nhật (1995), Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 30 Từ điển Tiếng Việt (1994), Nhà xuất khoa học xã hội, Hà Nội 31 Từ điển tài ngân hàng (1991), Viện Tiền tệ tín dụng, Nhà xuất ngoại văn 32 Từ điển thuật ngữ tài tín dụng (1996), Viện khoa học tài chính, Bộ Tài chính, Nhà xuất tài 33 Trường Đại học Luật Hà Nội (2002), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt nam, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 34 Tập thể tác giả (2003), Nghiệp vụ Ngân hàng Thương mại, Nhà xuất thống kê, Hà Nội 35 Bùi Ngọc Cường (2001), Xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh tế nhằm bảo đảm quyền tự kinh doanh nước ta, Luận án Tiến sỹ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 36 Bùi Thị Thanh Hằng (1997), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta nay, Luận văn Thạc sỹ luật học, Viện nghiên cứu Nhà nước pháp luật 37 Trần Thị Minh Tâm (2002), Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật trực thuộc trường Đại học Quốc gia Hà Nội 38 TS Vũ Đình Ánh (2001), An ninh tài hoạt động tổ chức tín dụng, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 39 Nguyễn Thị Nga (2003), Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 40 TS Lê Thị Thu Thuỷ (2002), Bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Kỷ yếu Hội thảo thực trạng pháp luật hoạt động huy động vốn cho vay tổ chức tín dụng , Khoa Luật- Đại học Quốc gia Hà nội 41 TS Lê Thị Thu Thuỷ (2002), Bản chất pháp lý hợp đồng tín dụng ngân hàng, Tạp chí Dân chủ pháp luật, số 12/2002 42 TS Lê Thị Thu Thuỷ & TS Nguyễn Anh Sơn (2002), Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 3, 2002 43 PGS TS Phạm Hữu Nghị (2002), Về thực trạng sách đất đai Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 8/2002 44 TS Phạm Duy Nghĩa (2002), Vai trò Pháp luật đất đai việc kiềm chế sốt đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 5/2002 45 TS Đinh Dũng Sỹ (2002), Bảo hiểm tiền gửi vấn đề an toàn hoạt động kinh doanh tiền tệ, tín dụng, Kỷ yếu Hội thảo thực trạng pháp luật hoạt động huy động vốn cho vay tổ chức tín dụng , Khoa LuậtĐại học Quốc gia Hà nội 46 PGS.TS Trần Đình Hảo (2003), Quan niệm bảo đảm tiền vay u cầu có tính ngun tắc việc điều chỉnh pháp luật lĩnh vực bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hội thảo khoa học pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003 47 TS Nguyễn Am Hiểu (2003), Pháp luật bảo đảm tiền vay quyền tự định đoạt doanh nghiệp, Hội thảo khoa học pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003 48 TS Nguyễn Thuý Hiền (2003), Thực trạng phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm, Hội thảo khoa học pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, Trường đại học Luật Hà Nội, tháng 12/ 2003 49 Thạc sỹ Đoàn Văn Thắng (2003), Một số vấn đề bảo đảm tiền vay doanh nghiệp Nhà nước vay vốn Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam, Thị trường tiền tệ số 1, 2003 50 Nguyễn Phương Linh (2003), Vướng mắc công chứng hợp đồng bảo đảm ngân hàng thương mại soạn thảo sẵn, Tạp chí ngân hàng số 13, 2003 51 Nguyễn Phương Linh (2003), Vướng mắc thi hành án tài sản Minh PhụngEPCO, Tạp chí ngân hàng số 06, 2003 52 TS Nguyễn Quang Tuyến (2004), Tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất vấn đề có liên quan quan hệ với tổ chức tín dụng, Tạp chí dân chủ pháp luật số 4, 2004 53 Thạc sỹ Nguyễn Thành Long (2004), Những bất cập chấp quyền sử dụng đất, Thời báo Ngân hàng số 31, 33/ 2004 54 Phạm Danh Chương (2004), Biện pháp bảo đảm chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Tạp chí Ngân hàng số 7, 2004 55 Nguyễn Văn Phương (2004), Vài khía cạnh cơng chứng hợp đồng chấp, cầm cố, Thời báo ngân hàng số 32, 2004 56 Nguyễn Văn Phương (2004), Lúng túng chấp tài sản để bảo đảm cho nhiều khoản vay, Tạp chí dân chủ pháp luật số 4, 2004 57 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Một số vấn đề chấp quyền sử dụng đất, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 2, 2004 58 Vũ Anh (2004), Một số vấn đề pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 2, 2004 59 Dự thảo đề án phát triển thị trường bất động sản, Bộ xây dựng, 2004 60 Dự thảo Đề án đăng ký tập trung giao dịch bảo dảm 61 Anh Thi (2001), Nan giải tài sản chấp tranh chấp hợp đồng kinh tế tín dụng ngân hàng, vneconomy.com.vn, Thời báo kinh tế 2001 62 Nghịch lý tín dụng khu cơng nghiệp- khu chế xuất, Thời báo kinh tế số 104 ngày 29/08/2001 63 Thông tư liên tịch 03 liều thuốc trị bách bệnh, Thời báo Ngân hàng số 48/2001 64 Bemard Binns (1992), Hội thảo quản lý hành đất đai, soạn thảo cho Tổ chức lương thực, nông nghiệp Liên Hợp quốc 65 Bản án kinh tế phúc thẩm số 03/PTKT, Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao Thành phố Hồ Chí Minh ngày 13/08/2001