Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

đại học quốc gia hà nội khoa luật đinh thị liên pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng th-ơng mại thực tiễn áp dụng ngân hàng đầu tvà phát triển việt nam luận văn thạc sĩ luật học Hà nội - 2008 đại học quốc gia hà nội khoa luật đinh thị liên pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng th-ơng mại thực tiễn áp dụng ngân hàng đầu tvà phát triển việt nam Chuyên ngành : Luật kinh tế MÃ số : 60 38 50 luận văn th¹c sÜ lt häc Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: TS Nguyễn Anh Sơn Hà nội - 2008 MC LC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2 Khái niệm chấp tài sản 11 1.2.1 Thế chấp biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 11 1.2.2 Định nghĩa chấp tài sản 14 1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 17 1.3.1 Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất 17 1.3.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 19 Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN 25 SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam 25 2.1.1 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 26 2.1.1.1 Điều kiện chủ thể 26 2.1.1.2 Điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 31 2.1.2 Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 33 2.1.3 Định giá quyền sử dụng đất nhận chấp ngân hàng thương mại 45 2.1.4 Đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 48 2.1.4.1 Đăng ký chấp quyền sử dụng đất 48 2.1.4.2 Xóa đăng ký chấp 58 2.1.5 Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ ngân hàng thương mại 59 2.2 Thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 63 2.2.1 Quy định chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 63 2.2.2 Một số vấn đề đặt nhận chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 65 Chương 3: ĐỊNH HUỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ 73 THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất 73 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 75 3.2.1 Về điều kiện chấp quyền sử dụng đất 76 3.2.1.1 Điều kiện chủ thể 76 3.2.1.2 Về điều kiện để người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất 77 3.2.2 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 79 3.2.2.1 Về chủ thể ký hợp đồng 79 3.2.2.2 Về hình thức hợp đồng 80 3.2.3 Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 81 3.2.4 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 85 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, ngân hàng thương mại coi đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam, với tư cách trung gian tài huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho tổ chức, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Việc cấp tín dụng đem lại cho ngân hàng thương mại nguồn lợi nhuận khổng lồ không phần rủi ro Với tư cách trung gian tài huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế nên tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng phải có trách nhiệm người gửi tiền, phải hoạt động có hiệu quả, an tồn để củng cố niềm tin người gửi tiền Mặt khác, hoạt động cho vay ngân hàng chứa đựng nhiều rủi ro, rủi ro từ phía ngân hàng (nghiệp vụ cán tín dụng non kém, đạo đức cán bị tha hóa, …), rủi ro từ phía khách hàng (thu nhập khơng ổn định, làm ăn thua lỗ, phá sản, khách hàng chây ỳ, cố tình khơng trả nợ,…), rủi ro từ sách Nhà nước (thay đổi chế sách,…), Vậy làm để ngân hàng hạn chế rủi ro vốn cho vay? Hầu hết ngân hàng thương mại ngồi việc đánh giá tình hình tài doanh nghiệp, cá nhân (gọi chung khách hàng), đánh giá dự án phương án khả thi,… phần quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng yêu cầu khách hàng áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân cầm cố, chấp, bảo lãnh, ký quỹ,… áp dụng phổ biến (bảo đảm tiền vay) Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất không cao tài sản bảo đảm thơng thường khác tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn mãi,… Do vậy, biện pháp chấp quyền sử dụng đất ưu tiên số ngân hàng định biện pháp bảo đảm tiền vay Điều phổ biến số nước Trung Quốc, Thái Lan,… theo số tác giả lại loại tài sản bảo đảm "bền vững nhất", lẽ, khơng bị giá hoàn toàn nhiều lại trở thành "tài sản vơ giá" [49, tr 66] Có thể nói, bảo đảm tiền vay vấn đề trọng tâm hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Hầu khách hàng tài sản quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chấp hết để bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà không đủ ngân hàng áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Hiện nay, tầm quan trọng biện pháp chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay ngân hàng nên việc chấp quyền sử dụng đất nhiều văn pháp luật Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân năm 2005; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT đăng ký chấp quyền sử dụng đất; Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất,…) Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý (Hiến pháp 1992), nên hoạt động liên quan đến đất đai cần phải quy định cụ thể, chi tiết, đảm bảo hài hịa quyền lợi ích nhà nước chủ thể quan hệ đất đai Mặc dù chấp quyền sử dụng đất vấn đề qua trình nghiên cứu, áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất qua thời kỳ lịch sử thấy pháp luật ln có điều chỉnh phù hợp với thay đổi xã hội, kinh tế, Tuy nhiên, hệ thống pháp luật có hạn chế tồn định, nhiều quy định chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ điều chỉnh quan hệ dân chấp quyền sử dụng đất văn pháp luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, pháp luật giao dịch bảo đảm,…) lại có quy định khác số khía cạnh định, điều khiến cho việc áp dụng thực tế có nhiều bất cập, gây khó khăn cho doanh nghiệp Ngân hàng Chính cách tiếp cận từ vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng, nhận thấy cần thiết phải nghiên cứu quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thương mại, đặc biệt Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, sở tìm điểm bất cập pháp luật chấp quyền sử dụng đất định hướng việc hồn thiện pháp luật chấp nói chung, chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động cho vay vốn Ngân hàng thương mại Việt Nam Tình hình nghiên cứu Đây thực đề tài nhà nghiên cứu chuyên gia lập pháp Việt Nam Có nhiều cơng trình nghiên cứu liên quan đến chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam" tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004; đề tài "Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam" tác giả Nơng Thị Bích Diệp, luận văn thạc sĩ Đại học Luật Hà Nội năm 2005; đề tài "Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại" tác giả Nguyễn Thành Nam, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006,… Tuy nhiên, người có cách tiếp cận nghiên cứu giác độ khác (người nghiên cứu cách chung quy định pháp luật chấp tài sản nói chung, chấp quyền sử dụng đất, người nghiên cứu giác độ cụ thể,…) Với cách tiếp cận từ vấn đề nghiên cứu lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng cụ thể Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, thấy việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng thương mại thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam" cấp thiết Mục đích nhiệm vụ luận văn - Trình bày cách tổng quan chế định chấp, chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam (từ khái niệm chấp, hợp đồng chấp, đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp, xử lý tài sản chấp, ) - Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay vốn Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, nguyên nhân lý giải nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập, vướng mắc thiếu khả thi văn pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất - Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ vướng mắc trình áp dụng, hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng quy định pháp luật thật hữu hiệu, bảo đảm quyền lợi ích chủ thể tham gia giao dịch nói chung Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam nói riêng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu cách bản, toàn diện quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt nghiên cứu quy định liên quan trực tiếp đến việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại, cụ thể quy định Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Nghị định, thông tư liên quan đến chấp quyền sử dụng đất,… Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng đầu tư Phát triển Việt Nam Thứ ba: Trên sở nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam để đưa kiến giải để hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại 4.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn giới hạn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thực tiễn áp dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử đặc biệt phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê Những đóng góp luận văn - Đã sâu nghiên cứu, tìm hiểu văn pháp luật hành, có nghiên cứu thay đổi pháp luật liên quan đến chấp tài sản nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng - Đưa đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng thương mại Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: có cam kết với đất khơng có tranh chấp? cách thức xác minh nào? Ví dụ: trường hợp người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nợ tiền nhà nước nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đem chấp có coi đất đai có tranh chấp hay khơng? Trường hợp người có đất chấp xây dựng nhà đất lấn chiếm sang đất liền kề 5-10cm, người chấp không chấp nhà mà chấp đất theo với diện tích đất ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có coi đất có tranh chấp hay khơng? Trường hợp đến kỳ nộp thuế sử dụng đất hàng năm mà người sử dụng đất chưa nộp, lúc phát sinh quan hệ nghĩa vụ người sử dụng đất với nhà nước người sử dụng đất chưa thực nghĩa vụ mình, hiểu quan hệ cách đơn loại tranh chấp phát sinh nhà nước người sử dụng đất, có coi tranh chấp bị hạn chế quyền chấp hay không? Trường hợp nhận chấp mà chưa phát sinh tranh chấp trình nhận chấp phát sinh tranh chấp giải nào? Do vậy, pháp luật cần phải có quy định hướng dẫn cụ thể để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thuận tiện trình áp dụng, tránh suy nghĩ chủ quan, áp đặt, cảm tính, gây khó khăn cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng 3.2.2 Về hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 3.2.2.1 Về chủ thể ký hợp đồng Hiện nay, Bộ luật Dân (đạo luật chung) pháp Luật Đất đai (luật chun ngành) có quy định khơng thống chủ thể ký hợp đồng chấp hộ gia đình, Bộ luật Dân quy định chấp tài sản có giá trị lớn hộ gia đình phải thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai lại quy định 79 hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung hộ gia đình phải tất thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên hộ gia đình thống ký tên có văn ủy quyền theo quy định pháp luật Như vậy, cần phải nghiên cứu xem xét quy định thống Bộ luật Dân pháp Luật Đất đai việc ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình 3.2.2.2 Về hình thức hợp đồng Pháp luật quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vừa phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm Hiện nay, số phịng cơng chứng, chứng thực thực cơng chứng, chứng thực yêu cầu bên quan hệ chấp sử dụng mẫu hợp đồng phịng cơng chứng Trong đó, đăng ký giao dịch bảo đảm, số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất yêu cầu bên quan hệ chấp sử dụng mẫu hợp đồng chấp Văn phịng để đăng ký Mặt khác, q trình chấp hoàn thiện thủ tục chấp, nhiều sử dụng mẫu hợp đồng chấp quan cơng chứng, chứng thực Văn phịng đăng ký chưa đảm bảo quy định đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, bên lại phải ký hợp đồng khác (ngoài hai hợp đồng quan công chứng, chứng thực quan đăng ký u cầu) Vơ hình chung có giao dịch chấp mà bên quan hệ chấp phải ký đến ba hợp đồng, xảy tranh chấp hợp đồng áp dụng? Điều phải quan có thẩm quyền có hướng dẫn đạo cụ thể, thống nhất, tạo tính thơng suốt, linh hoạt cho chủ thể quan hệ chấp - Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm yêu cầu quan trọng, mang ý nghĩa lớn tổ chức, cá nhân có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, đảm bảo 80 quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan đến chấp quyền sử dụng đất, cần phải xây dựng, ban hành quy định công chứng viên, nhân viên chứng thực, đăng ký viên nhằm chuẩn hóa yêu cầu chuyên môn, nghiệp vụ cán làm công tác công chứng, chứng thực hợp đồng, đăng ký viên, đặc biệt cán chứng thực hợp đồng Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, cán đăng ký chấp quyền sử dụng đất, bên cạnh quy định cụ thể trách nhiệm, quyền lợi họ thực nhiệm vụ 3.2.3 Về đăng ký, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Trong trình xây dựng pháp luật, nhà làm luật, soạn thảo văn hướng dẫn luật cần lưu ý đến tính thống văn bản, nội dung văn Một số nội dung quy định đăng ký chấp quyền sử dụng đất mâu thuẫn, chưa thống nhất, dẫn đến việc áp dụng gặp khơng khó khăn Cụ thể: Quy định Khoản Mục I quy định Khoản Mục III Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thời hạn đăng ký chấp, bảo lãnh Khoản Mục I quy định "Thời hạn đăng ký tính kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ", bắt đầu thời hạn đăng ký bắt đầu thời điểm đăng ký chấp bắt đầu việc đăng ký có hiệu lực, việc đăng ký có giá trị pháp lý người thứ ba Trong đó, việc đăng ký chấp quy định thực thời hạn không 05 ngày làm việc thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ Tuy nhiên Khoản Mục III lại quy định "trong thời hạn đăng ký, tiến hành thẩm tra hồ sơ, hồ sơ hợp lệ chứng nhận việc đăng ký chấp, bảo lãnh vào đơn yêu cầu đăng ký…" Như vậy, thời hạn đăng ký (ở hiểu thời hạn 05 ngày kể từ thời điểm nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ) cán Văn phịng 81 đăng ký thẩm tra xem hồ sơ đăng ký có hợp lệ hay khơng? Điều rõ ràng có mâu thuẫn, cần phải điều chỉnh cho phù hợp - Thời hạn đăng ký chấp quyền sử dụng đất: nhà làm luật xây dựng luật ngồi u cầu phải nghiên cứu tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật, yêu cầu khơng phần quan trọng phù hợp với thực tế, pháp luật ban hành có tính khả thi hay khơng? Có phù hợp với nhu cầu đông đảo nhân dân hay không? Việc quy định Điều 130 Luật Đất đai buộc bên phải thực nộp hồ sơ đăng ký chấp thời hạn năm ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng hồn tồn khơng có tính khả thi không phù hợp với thực tế - Hiện nay, thực tế số trường hợp bên ký hợp đồng chấp trước ngày Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003, dư nợ bên chưa thực việc đăng ký chấp bên chấp không đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký nên ngân hàng không thực việc đăng ký Do vậy, cần quy định trao cho ngân hàng quyền đăng ký, gia hạn việc đăng ký mà không phụ thuộc vào việc bên chấp có đồng ý ký đơn yêu cầu đăng ký hay không để tránh rủi ro cho tổ chức tín dụng nhận chấp quyền sử dụng đất, kể trường hợp phải gia hạn thời hạn đăng ký nghĩa vụ trả nợ bên vay chưa thực xong giải triệt để tồn giao dịch chấp trước chưa thực việc đăng ký - Giá trị pháp lý việc đăng ký chấp + Mặc dù pháp luật quy định việc chấp, bảo lãnh "có giá trị pháp lý người thứ ba" [8] pháp luật chưa quy định cụ thể nội hàm khái niệm "người thứ ba" Vậy "người thứ ba" bao gồm ai, có bao gồm quan cơng quyền hay không? trường hợp xác định "người thứ ba" bao gồm quan cơng quyền thứ tự ưu tiên toán Nhà nước với tổ chức cá nhân phải giải dựa 82 ngun tắc bình đẳng lợi ích liên quan xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất Do vậy, cần có văn hướng dẫn cụ thể nội hàm khái niệm này, tránh việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm chấp quyền sử dụng đất mà có lợi ích liên quan đến quan cơng quyền áp dụng tùy tiện, ảnh hưởng đến quyền lợi ích tổ chức, cá nhân có liên quan + Theo quy định Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị năm năm, kể từ ngày đăng ký, trừ trường hợp bên có yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn có yêu cầu đăng ký gia hạn, thời hạn lần đăng ký gia hạn năm năm (Điều 13) Quy định gây khơng khó khăn cho ngân hàng, lẽ, nhiều khoản vay có thời hạn năm năm, chí có khoản vay có thời hạn mười, mười lăm năm Như vậy, sau năm năm mà bên vay không đồng ý gia hạn chấp (không ký đơn yêu cầu gia hạn đăng ký) giải nào? Có đảm bảo quyền lợi bên cho vay hay khơng, bên vay chưa đến thời hạn phải thực nghĩa vụ nghĩa vụ chưa thực xong Mặt khác, quy định khơng cịn phù hợp với quy định Điều 344 Bộ luật Dân năm 2005, theo đó, cho phép bên thỏa thuận thời hạn chấp tài sản, khơng có thỏa thuận việc chấp có thời hạn chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm chấp Do vậy, cần sớm nghiên cứu chỉnh sửa theo hướng quy định thời hạn có hiệu lực việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo thời hạn kê khai đơn yêu cầu đăng ký - Về xóa đăng ký chấp: Cơ quan có thẩm quyền cần nghiên cứu có hướng dẫn cụ thể trường hợp yêu cầu xóa đăng ký chấp Trường hợp trao quyền yêu cầu xóa đăng ký chấp cho bên chấp cần phải có hướng dẫn cụ thể trình tự thủ tục kiểm tra, xác minh nghĩa vụ trả nợ hoàn thành bên chấp để cán Văn phòng đăng ký quyền sử dụng 83 đất có sở thực hiện, đồng thời gắn trách nhiệm cán thực kiểm tra, xác minh, tránh rủi ro cho ngân hàng - Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm chủ yếu theo phương thức đăng ký cung cấp thông tin giấy, nhiên theo phương thức làm ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm việc tra cứu thông tin giao dịch bảo đảm bị kéo dài, nhiều thời gian cho bên có liên quan Do vậy, cần có nghiên cứu để áp dụng đăng ký qua phương tiện điện tử, điều giúp tiết kiệm chi phí, thời gian thực đăng ký, giảm bớt máy quan đăng ký Ngồi ra, cần nhanh chóng hồn thiện hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung đăng ký chấp quyền sử dụng đất nói riêng để đảm bảo tương thích pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam quốc tế, tạo môi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy phát triển giao dịch dân sự, kinh tế có yếu tố nước ngồi, đáp ứng đòi hỏi việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới nói riêng yêu cầu hội nhập kinh tế nói chung Phục vụ tốt mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua chế đăng ký đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng cho chủ thể tham gia giao dịch Bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý để vận hành Hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho việc đăng ký, cung cấp thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất thuận tiện nhất, nhanh xác nhất, tạo sở tin cậy cho tổ chức, cá nhân việc tìm hiểu thơng đất đai, biện pháp để góp phần lành mạnh hóa thị trường tiền tệ kinh tế thị trường Để làm điều địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ, có hiệu quả, thống Bộ, ngành có liên quan, quan đăng ký bất động sản từ xuống dưới,…làm để đáp ứng khả cung cấp thông tin tình trạng pháp lý đất đai thực nhanh nhất, xác với chi phí hợp lý 84 3.2.4 Hoàn thiện quy định liên quan đến xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ - Hiện nay, Bộ luật Dân năm 2005 quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận bên nhận chấp phải khởi kiện Tịa án Trong đó, Luật Đất đai năm 2003 Nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định trường hợp không xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận quyền sử dụng đất bán đấu giá Như vậy, thực xử lý tài sản bảo ngân hàng thực nào? Trường hợp Ngân hàng xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà không thực theo thỏa thuận có tự bán đấu giá để thu hồi nợ hay không? Nếu thực bán đấu giá theo quy định Luật Đất đai Nghị định 163 thực nào, trình tự thủ tục sao? Các ngân hàng tự định đưa bán đấu giá hay phải cấp có thẩm quyền cho phép? Khi bán đấu giá có cần phải đồng ý người có quyền sử dụng đất hay khơng? Vì chưa có hướng dẫn cụ thể nên hầu hết ngân hàng lựa chọn giải pháp an tồn khởi kiện Tòa án để thu hồi nợ, dù Tịa án quan cơng quyền, quan bảo vệ thực thi pháp luật, biết thực khởi kiện Tịa án nhiều thời gian (từ khâu giải Tòa án đến thi hành án xong vài ba năm, chí lâu nữa) Do vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tránh mâu thuẫn, gây khó khăn trình áp dụng pháp luật - Nên trao cho ngân hàng quyền chủ động việc bán đấu giá, khơng cần phải có chấp thuận người có quyền sử dụng đất mà cần trước bên có thỏa thuận vấn đề này, việc chấp thuận số trường hợp khó khăn Mặt khác chủ sở hữu chấp thuận để 85 ngân hàng bán đấu giá quyền sử dụng đất thời điểm xử lý lại rơi vào trường hợp hai bên đạt thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm (không phải trường hợp không thỏa thuận việc xử lý tài sản bảo đảm) Ngoài ra, nên quy định trách nhiệm cụ thể quan liên quan (Công an, Ủy ban nhân dân) việc hỗ trợ tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng nói riêng việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ (hỗ trợ nào, trách nhiệm đến đâu, ) - Khi xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, cần ngân hàng chứng minh có đầy đủ để xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất như: đến hạn thực nghĩa vụ theo hợp đồng tín dụng bên có nghĩa vụ khơng thực thực không đầy đủ nghĩa vụ mình, có văn thơng báo cho chủ sở hữu việc xử lý quyền sử dụng đất thông qua đấu giá,… cần phải có hướng dẫn cụ thể chế thực vấn đề xử lý quyền sử dụng đất nhạy cảm đất cá nhân, hộ gia đình Tổ chức tín dụng khó thực quyền cách độc lập khơng có hỗ trợ quan chức - Ngoài ra, số trường hợp, bên thỏa thuận phương thức xử lý tài sản không thống việc định giá giá trị quyền sử dụng đất để xử lý, điều lý để bên chấp cố tình trì hoãn việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ Do vậy, cần nghiên cứu để quy định nguyên tắc cụ thể cụ thể xác định giá trị quyền sử dụng đất (tối thiểu) xử lý để trường hợp bên khơng thỏa thuận phải tn theo nguyên tắc quy định cụ thể, đảm bảo góp phần cho ngân hàng nhanh chóng thu hồi nợ - Trường hợp quyền sử dụng đất bán xử lý để thu hồi nợ bên chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để trừ nợ 86 hay khơng? Pháp luật cần dự liệu đến trường hợp có quy định cụ thể để bên nhận chấp (nhất ngân hàng) có chế thực nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thu hồi nợ việc nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác tạm thời hoạt động kinh doanh ngân hàng (tránh trường hợp nhận tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để khai thác lại rơi vào trường hợp kinh doanh bất động sản - vi phạm Điều 73 Luật tổ chức tín dụng) Tóm lại, pháp luật nên quy định phương thức xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất cho thống nhất, trao quyền chủ động cho chủ thể có liên quan, cụ thể: theo thỏa thuận; khơng thỏa thuận bên nhận chấp (ngân hàng) có quyền chủ động thực bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất, trường hợp tài sản khơng bán bên nhận chấp có quyền nhận quyền sử dụng đất để thu hồi nợ 87 KẾT LUẬN Trên sở nghiên cứu phân tích pháp luật hành liên quan đến chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng hoạt động vay vốn ngân hàng thương mại thực trạng áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam kết luận sau: (1) Thế chấp quyền sử dụng đất loại hình bảo đảm tiền vay, phần thiếu hoạt động cấp tín dụng tổ chức tín dụng nói chung ngân hàng thương mại nói riêng Thế chấp quyền sử dụng đất góp phần khơng nhỏ vào việc nâng cao hiệu kinh doanh an tồn việc cấp tín dụng ngân hàng thương mại Việc chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn ngân hàng thương mại có tính chất phịng ngừa hạn chế rủi ro lớn, vậy, ngân hàng tận dụng triệt để biện pháp hoạt động cấp tín dụng (2) Việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất cho thấy pháp luật chấp quyền sử dụng đất chưa đồng bộ, thiếu tính thống nhất, nhiều văn luật mâu thuẫn, chồng chéo, chưa thực hiệu quả, cịn nhiều khó khăn, vướng mắc q trình áp dụng, nhiều quy định chưa cụ thể, chưa tạo chế chủ động, thuận tiện, linh hoạt cho việc thực thi thực tế, Do vậy, việc nghiên cứu để hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến chấp quyền sử dụng đất đảm bảo hiệu quả, thống nhất, thông suốt yêu cầu quan trọng cần thiết, giai đoạn mà Việt Nam trình hội nhập (là thành viên nhiều tổ chức quốc tế, đặc biệt thành viên tổ chức thương mại tế giới WTO), phù hợp với chủ trương Đảng hội nhập, phát triển, bền vững 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN, NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng Cộng sản Việt Nam (2002), Nghị số 08-NQ/TW ngày 02/01 Bộ Chính trị số nhiệm vụ trọng tâm công tác tư pháp thời gian tới, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5 Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC Bộ Tài (2006), Thơng tư số 92/2007/TT-BTC ngày 31/07 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4 hướng dẫn thực số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 Bộ Tư pháp hướng dẫn số vấn đề thẩm quyền, trình tự thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội 89 Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, Hà Nội 10 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội 11 Bộ Tư pháp - Bộ Xây dựng - Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp, Hà Nội 12 Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay, Hà Nội 13 Chính phủ (2000), Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 13/3 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 14 Chính phủ (2002), Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 16 Chính phủ (2006), Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, Hà Nội 17 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 90 18 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 việc quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 19 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy chế cho vay tổ chức tín dụng, Quyết định 127/2005/QĐ-NHNN sửa đổi, bổ sung Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Hà Nội 20 Ngân hàng Nhà nước (2003), Thông tư số 07/2003/TT-NHNN hướng dẫn thực nghị định 178/1999/NĐ-CP, Hà Nội 21 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 22 Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 23 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc hội (2004), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 25 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 26 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 27 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội CÁC VĂN BẢN CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 28 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2003), Quyết định 2696/QĐ-PCCĐ ngày 31/7 Tổng Giám đốc bảo đảm tiền vay, Hà Nội 29 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2004), Công văn số 81/CV-TDDV1 ngày 06/01 Tổng Giám đốc hướng dẫn định giá tài sản bảo đảm, Hà Nội 30 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2004), Quyết định 203/QĐ-HĐQT ngày 16/74 Hội đồng quản trị ban hành Quy chế cho vay khách hàng, Hà Nội 91 31 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2004), Sổ tay tín dụng, Hà Nội 32 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2005), Quyết định số 0377/QĐ-PCCĐ ngày 26/01 Tổng Giám đốc Hiệu đính sổ tay tín dụng, Hà Nội 33 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2007), Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10 Tổng Giám đốc ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cho vay, Hà Nội 34 Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2008), Quyết định số 0555/QĐ-PC ngày 18/2 sửa đổi, bổ sung số điều Quy định giao dịch bảo đảm cho vay ban hành kèm theo Quyết định số 5885/QĐ-PC ngày 08/10/2007, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 35 Ban Quản lý Tín dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2008), Báo cáo thực trạng tài sản đảm bảo đến ngày 30/06/2008, Hà Nội 36 Bộ luật Dân Cộng hịa Pháp năm 1804 (1993), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 37 Bộ luật Dân Liên Bang Nga năm 1994 38 Bộ luật Dân Nhật Bản 39 Bộ luật Dân thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 40 Nơng Thị Bích Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 41 Trần Thị Thu Hường (2004), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 42 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó địi", Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7 92 43 Luật bảo đảm Trung quốc (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 44 Nguyễn Thành Nam (2006), Pháp luật chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội 45 Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (2004), Quyết định số 23/2004/QĐ-NHNT.QLTD Hội đồng quản trị Ngân hàng Ngoại thương ngày 27/02 bảo đảm tiền vay, Hà Nội 46 Phạm Duy Nghĩa (chủ biên) (2004), Sách chuyên khảo Luật kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia, Hà Nội 47 Trần Thành Quảng (2004), "Bàn cầm cố, chấp tài sản đảm bảo tiền vay Ngân hàng thương mại", Thị trường tiền tệ, (10) 48 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5) 49 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản Tổ chức tín dụng, (Sách chuyên khảo), Nxb Tư pháp, Hà Nội 50 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), Pháp luật điều chỉnh biện pháp đảm bảo tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, Đề tài khoa học cấp khoa, khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 51 Lê Thị Thu Thủy Nguyễn Anh Sơn (2002), "Bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng", Nghiên cứu lập pháp, (3) CÁC BÀI BÁO TRÊN INTERNET 52 "Cho vay bất động sản an toàn", dothi.vnexpress.net 53 "Khủng hoảng tín dụng Mỹ nỗi lo nợ xấu Việt Nam" (2008), vitinf.com, ngày 14/7 54 Nhật Vy (2007), "93% ngân hàng muốn nhận chấp bất động sản", vietnamnet.vn, ngày 27/6 93