CHO VAY MUA NHÀ MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIÊU DÙNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

CHO VAY MUA NHÀ MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIÊU DÙNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Ngân hàng thương mại 1.1.1.Khái niệm về ngân hàng thương mại Ngân hàng là một trong nghững tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế. Ngân hàng là người cho vay chủ yếu đối với các cá nhân hộ gia đình và hầu hết các cơ quan chính quyền địa phương. Hơn nữa, đối với các doanh nghiệp nhỏ ở địa phương, tư người bán rau quả cho đến người kinh doanh ô tô, ngân hàng là tổ chức cung cấp tín dụng cơ bản phục vụ cho việc mua hàng hoá dự trữ hoặc mua ô tô trưng bày. Khi các doanh nghiệp và người tiêu dùng phải thanh toán cho các khoản mua bán hàng hoá dịch vụ họ thường sử dụng séc, thẻ tín dụng hay tài khoản điện tử. Và khi cần thông tin tài chính hay lập kế hoạch tài chính, họ thường tìn đến ngân hàng để nhận được lời tư vấn. Trên toàn thế giới, ngân hàng là loại hình tổ chức trung gian tài chính cung cấp các khoản tín dụng trả góp cho người tiêu dùng với quy mô lớn nhất. Trong mọi thời kì, ngân hàng là một trong nghững thành viên quan trọng nhất trên thị trường trái phiếu và tín phiếu do chính quyền địa phương phát hành để tài trợ cho các công trình công cộng, từ hội trường, sân bóng đá cho đến sân bay và đường cao tốc. Ngân hàng cũng là một trong những tổ chức tài chính cung cấp vốn lưu động quan trọng nhất cho các doanh nghiệp. Với các lí do đó chúng ta có thể đưa ra định nghĩa ngân hàng như sau “Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một danh mục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kì một tổ chức kinh doanh nào trong nến kinh tế” (Peter S.Rose ) 1.1.2. Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại • Tạo nguồn vốn Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của mỗi ngân hàng thương mại. Việc huy động ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng. Ngân hàng thương mại huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi vay (vay ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng, hay phát hành các loại giấy tờ có giá)  Tiền gửi: Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để sử dụng thanh toán. Tiền gửi là một trong những nguồn vốn quan trọng của ngân hàng để giúp ngân hàng hoạt động đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay. Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi như là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh. Dựa vào mục đích của người gửi tiền, tiền gửi thường được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch. * Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích thanh toán. Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi mà coi ngân hàng như là thủ quỹ cho họ. Khách hàng có thể rút ra bất cứ lúc nào để phục vụ cho mục đích thanh toán. Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyển tiền. * Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - xã hội, dân cư. Đây là những khoản tiền không thanh toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định. Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao hơn nhiều so với tiền gửi giao dịch.  Nguồn đi vay: Ngoài hình thức tiền gửi ngân hàng có thể huy động vốn bằng cách đi vay mượn thêm nhằm bù đắp nhu cầu thiếu hụt và đảm bảo khả năng thanh toán khi cần thiết. Các loại hình thức đi vay của ngân hàng: * Vay Ngân hàng Nhà nước: Đây là khoản vay nhằm bù đắp nhu cầu cần thiết trong chi trả của ngân hàng thương mại. Thông thường các ngân hàng thương mại vay ngân hàng nhà nước trong trường hợp đang có nhu cầu cấp thiết. Ngân hàng Nhà nước có thể cấp cho mỗi ngân hàng thương mại một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng thương mại phải trả lãi suất theo quy định. * Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn các ngân hàng vay mượn lẫn nhau và vay mượn các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán. * Phát hành các giấy tờ có giá: kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếu. Đây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động trong hoạt động kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất cao để phục vụ cho ngân hàng trong việc tài trợ cho các dự án, công trình, đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.  Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu khi ngân hàng đi vào kinh doanh và có thể được bổ sung trong quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận kinh doanh hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, các NHTM còn lập ra các quỹ như: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng Thông thường các ngân hàng không sử dụng nguồn vốn này để cho vay mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàng. Đối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỉ lệ nhất định. • Sử dụng vốn Tại các NHTM, hướng cơ bản trong sử dụng và khai thác các nguồn vốn là cho vay và đầu tư, trong đó cho vay là chủ yếu.  Cho vay Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo ra lợi nhuận(chủ yếu đối với các ngân hàng thương mại Việt Nam). Lãi suất cho vay thu được bù chi phí mà ngân hàng huy động, chi phí dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý.  Đầu tư Đầu tư là hoạt động giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng. * Mua chứng khoán ngắn hạn chính phủ: Đem lại thu nhập cho ngân hàng, đảm bảo tính thanh khoản cho ngân hàng, bảo đảm cân bằng thu chi, điều hoà lưu thông tiền tệ. * Mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp: tham gia vào việc thành lập và quản lý các doanh nghiệp nhằm mang lại thu nhập cho ngân hàng. Đồng thời giảm rủi ro cho ngân hàng bởi ngân hàng đã thực hiện sự đa dạng hoá các loại hình đầu tư.(Tuy nhiên chỉ một số ngân hàng được phép điều nay do quy định của chính phủ)  Hoạt động ngân quỹ Hoạt động ngân quỹ là hoạt động cho việc chi trả đối với khách hàng. Hoạt động này bao gồm: nghiệp vụ, quỹ tiền mặt, tiền gửi ở các ngân hàng, tiền trong quá trình đang thu, nghiệp vụ chứng khoán ngắn hạn. • Các hoạt động khác  Hoạt động bảo lãnh: là nghiệp vụ ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khi khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết. Bảo lãnh thường có ba bên: Bên hưởng bảo lãnh, bên được bảo lãnh và bên bảo lãnh. Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba.  Mua bán ngoại tệ: Một trong những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi ngoại tệ - một ngân hàng đứng ra mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền khác và hưởng phí dịch vụ. Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ thường chỉ do các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch như vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao.  Hoạt động uỷ thác, thanh toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán, cung cấp thông tin và tư vấn kinh doanh.  Các hoạt động khác như dịch vụ cho thuê két sắt, môi giới nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý. 1.2. Các loại hình cho vay của Ngân hàng Thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng và dẫn tới hoạt động cho vay ngày càng phát triển và đóng góp quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế. Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác nhau tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng. Sau đây là một số cách phân loại. • Căn cứ kì hạn cho vay  Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp sự thiếu hụt vốn tạm thời như phục vụ cho thanh toán tiền hàng hóa, tài trợ cho vốn lưu động.  Cho vay trung hạn: Đây là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ 1 đến nhỏ hơn 5 năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng.  Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời gian trên 5 năm cho vay cho các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây chuyền công nghệ với những dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài. Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn. Trong thực tế, có những khoản vay không xác định trước thời hạn như cho vay luân chuyển. Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền. Việc xác định trước thời hạn thu nợ trong trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng trong việc tiêu thụ sản phẩm. • Căn cứ tính chất đảm bảo vốn vay.  Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả năng chi trả khi đã áp dụng các biện pháp cần thiết. Giá trị của tài sản bảo đảm thông thường cao hơn giá trị của khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giá và chi phí quản lý.  Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng đi vay. Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho các khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi. Tuy nhiên, đây là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng. Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước khi quyết định cho vay hay không. • Căn cứ phương thức cho vay và hoàn trả.  Căn cứ theo phương thức cho vay * Cho vay từng lần: mỗi lần vay ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng. Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu, sẽ thoả thuận riêng cho từng lần đi kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm. * Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng trong đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay trong một thời gian cố định. Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay-trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. * Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án đang thực hiện khi khách hàng cung cấp đủ các tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó. * Cho vay hợp vốn: một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn có thể không biết được điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và một trong các nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng bị giới hạn bởi “luật các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với mỗi khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ. * Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ: là việc ngân hàng chấp nhận cho khách hàng được sử dụng vốn vay trong phạm vi hạn mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ rút tiền mặt. Đến cuối kỳ, ngân hàng gửi giấy thông báo với khách hàng, yêu cầu khách hàng thanh toán số tiền khách hàng đã vay của ngân hàng. * Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khi khách hàng có nhu cầu. Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức phí trả cho ngân hàng.  Căn cứ theo phương thức hoàn trả: * Cho vay trả một lần: là những khoản cho vay mà trong hợp đồng tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời gian đáo hạn cuối cùng. * Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thoả thuận. Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần duy nhất như trong trường hợp khoản cho vay trả một lần. Cho vay trả góp thường được áp dụng đối với khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền. Số tiền và thời gian hoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng. Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần họ hoàn trả cho ngân hàng. • Căn cứ theo ngành nghề và mục đích sử dụng món vay.  Căn cứ theo ngành nghề. Gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, thương nghiệp,  Căn cứ theo mục đích sử dụng món vay. * Cho vay sản xuất kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường được sử dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm máy móc thiết bị. Lãi suất của chúng thường thấp hơn trong hệ thống lãi suất và đối tượng khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp * Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường quy mô của những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao nên lãi suất của cho vay tiêu dùng thường cao. Tuy nhiên cho vay tiêu dùng là hình thức đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ gia đình vay để phục vụ cho mục đích mua nhà, mua ô tô, du học, du lịch 1.3. Cho vay mua nhà - một loại hình cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại Các ngân hàng thường cho người tiêu dùng vay để tài trợ cho họ trong việc mua những tài sản như là nhà cửa, ô tô, xe máy hoặc trang thiết bị phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng trước mắt của họ. Cho vay mua có sự khác biệt so với các loại hình vay khác của ngân hàng và ngay cả trong cho vay tiêu dùng nó cũng có sự khác biệt so với các loại vay còn lại. Trong những thập kỷ vừa qua, cho vay mua nhà ở các nước phát triển trên thế giới rất phát triển và vẫn đang tăng trưởng với tốc độ cao. Tại Việt Nam, tuy mới phát triển nhưng loại hình cho vay mua nhà trong những năm vừa qua đã thực sự khởi sắc cùng với cho vay tiêu dùng nói chung. Vậy chúng ta cùng tìm hiểu những đặc điểm và phương thức cho vay của cho vay mua nhà . 1.3.1. Đặc điểm của cho vay mua nhà. Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua đất xây nhà nên đối tượng vay là người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở, ( xây dựng mới hoặc mua sắm), người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong đề tài này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng. • Đặc điểm đối tượng vay. Đối tượng của cho vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà là những cá nhân hộ gia đình có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Những khách hàng này có thể được chia thành các nhóm sau  Khách hàng có thu nhập thấp  Khách hàng có thu nhập trung bình  Khách hàng có thu nhập cao Hoặc có thể chia đối tượng khách hàng vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà thành hai nhóm như sau  Khách hàng có thu nhập không thường xuyên ( dự kiến từ bán tài sản, thu từ các khoản cho vay, giấy tờ có giá sắp đến hạn …)  Khách hàng có nguồn thu nhập thường xuyên hàng tháng (từ tiền lương, tiền cho thuê tài sản, tiền lãi kinh doanh…) đối tượng khách hàng này tuy có thu nhập đều đặn nhưng hoặc vì số tiền cần cho mua nhà quá lớn và cần được tích luỹ sau một thời gian nhất định hoặc là họ có tiền nhưng đã dành cho công việc kinh doanh khác nên vẫn cần vay ngân hàng. • Đặc điểm quy mô khoản vay. Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn. Do vậy, trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà là hình thức cho vay đặc biệt và đối với các ngân hàng cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỉ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô mỗi món không hề nhỏ.  Đối với khách hàng có thu nhập thấp và trung bình vay mua - sửa chữa và xây dựng nhà: mỗi khách hàng thường chỉ mua xây dựng hay sửa chữa một ngôi nhà và giá mỗi ngôi nhà này cũng không quá cao vì nó phụ thuộc vào khả năng tài chính của khách hàng, hơn nữa lại bị giới hạn mức cho vay là 60- 70% giá trị ngôi nhà, mảnh đất( giá trị tài sản đảm bảo)…nên giá trị của mỗi khoản vay thuộc nhóm đối tượng khách hàng này thường không lớn. Có thể nói rằng, quy mô các khoản vay mua sửa chữa và xây dựng nhà của nhóm đối tượng nay là không lớn song với sự phát triển ổn định nền kinh tế, thu nhập của người dân ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng cao, nhu cầu mua nhà ngày càng tăng và số lượng khách hàng có nhu cầu vay mua nhà sẽ tìm đến ngân hàng tăng lên làm cho tổng quy mô của loại hình cho vay này với nhóm đối tượng có thu nhập thấp và trung bình cũng tăng theo.  Đối với khách hàng có thu nhập cao cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà, nhóm khách hàng này vay tiền để mua sửa chữa và xây dựng nhà song những ngôi nhà mà họ hướng đến thường có giá trị rất lớn. Mặc dù số lượng khách hàng không nhiều nhưng những món vay của họ thường có giá trị rất lớn, làm cho tổng quy mô cho vay lớn. Các ngân hàng thương mại cần đặc biệt quan tâm đến những dự án đầu tư quy mô lớn và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay hay không. Như vậy, dù thuộc nhóm khách hàng nào thì tổng quy mô các khoản vay đều tương đối lớn. Đây là điều kiện hết sức thuận lợi cho các Ngân hàng thương mại phát triển hoạt động cho vay mua nhà. • Mốt số đặc điểm khác  Rủi ro trong cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà. Loại hình cho vay này thường có thời gian dài từ 5-10 năm; tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà hình thành từ nguồn vốn vay, hoặc những tài sản hợp pháp khác. Tất cả những yếu tố trên cấu thành những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay mua - sửa chữa, xây dựng nhà. Những rủi ro tiềm ẩn trong cho vay mua nhà có thể là Những sự cố bất khả kháng như thiên tai, cháy nổ, … hay những tai nạn xảy ra với những người chủ của ngôi nhà- người vay vốn của ngân hàng, liên quan đến đất đai, quyền sở hữu, quy hoạch đất đai, luôn là vấn đề gây nhiều tranh chấp, hay những rủi ro thuộc phạm vi đạo đức khách hàng…những điều trên đều ảnh hưởng lớn tới việc thu hồi vốn (gốc và lãi) của ngân hàng. Cũng phải kể đến những rủi ro phát sinh từ phía ngân hàng, những hạn chế chính sách tín dụng, đạo đức nhân viên tín dụng, đây là nhân tố chủ quan của ngân hàng. Song để khắc phục hay hạn chế nó thì không hẳn đã là việc đơn giản. Như vậy là cho vay mua nhà có thể gặp những rủi ro cả về khách quan và chủ quan. Tóm lại, trong danh mục cho vay của Ngân hàng thương mại loại hình cho vay này gặp rủi ro rất lớn.  Về lãi suất, tuỳ theo thời hạn của món vay, có thể có lãi suất cố định (nếu là vay không quá 12 tháng), và lãi suất thả nổi (nếu thời hạn vay quá 12 tháng). Ban tín dụng/ Hội đồng tín dụng sẽ quyết định lãi suất cụ thể đối với những món vay. Do sự đánh đổi với rủi ro trong cho vay mua sửa chữa và xây dựng nhà nên lãi suất cho vay mua - sửa - xây dựng nhà rất cao.( gần như cao nhất trong danh mục các khoản cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại). [...]... biệt giữa cho vay mua nhà với các loại hình cho vay khác có thể khẳng định: cho vay mua nhà là loại hình cho vay có rủi ro lớn, lợi nhuận cao(Do tổng vốn vay lớn và lãi suất cao) Sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận, doanh thu từ cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng lớn trong tổng doanh thu của các ngân hàng thương mại Cho vay mua nhà đã đang và sẽ là mảng thị trường tiềm năng để các Ngân hàng thương mại thoả... thức cho vay mua nhà • Cho vay trả góp: là hình thức cho vay trong đó khách hàng vay trả nợ (tiền gốc và tiền lãi) cho ngân hàng làm nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định trong thời hạn vay( ngân hàng lập lịch trả nợ và có xác nhận của cả khách hàng) Phương thức này, được áp dụng đối với khách hàng có thu nhập thường xuyên Và khách hàng phải nộp vào tài khoản của mình tại chính ngân hàng cho vay số... tổng số tiền mua nhà trừ đi số tiền cho vay • Cho vay trả góp theo lãi gộp: khoản vay này sẽ được tính theo số tiền vay ngay thời điểm cho vay và suốt thời gian vay nợ và gốc chia đều cho các kỳ trả nợ Trong hình thức cho vay này khách hàng cũng có thể tiến hành trả nợ đều hoặc không đều  Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với khách hàng hàng thàng trả cho ngân hàng một khoản... cầu hưởng thụ của người dân ngày càng tăng lên Nhu cầu con người là vô tận, vấn đề chỉ là có khả năng đáp ứng nhu cầu đó hay không Và các Ngân hàng thương mại đã phát trỉên loại hình cho vay mua nhà cho một bộ phận những người có nhu cầu nhưng chưa có khả năng đủ khả năng thanh toán ở thì hiện tại Thông qua bộ phận khách hàng được hưởng từ việc cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại thì nó đã... cho vay mua nhà có thể đựơc chia làm hai loại: nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan • Các nhân tố khách quan  Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế ở đây bao gồm sự ổn định và tăng trưởng của nền kinh tế, nó có tác động đến sự phát triển của hoạt động cho vay nói chung và hoạt động cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại Cho vay mua nhà là hình thức cho vay rất nhạy cảm với thu nhập của người... khăn cho Ngân hàng  Chủ trương chính sách của nhà nước Chính sách của nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay mua nhà Nếu nhà nước tăng cường đầu tư hay đưa ra các biện pháp phát triển kinh tế thông thoáng: hạ lãi suất cho vay, giảm các thủ tục hành chính …đây là điều kiện thuận lợi để phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại  Các nhân tố xuất phát từ phía khách hàng. .. cung cấp các dịch vụ tài chính ngân hàng cho các khách hàng Trong xu thế phát triển của nền kinh tế toàn cầu, các Ngân hàng thương mại ra đời càng nhiều các dịch vụ ngân hàng ngày càng đa dạng…khẳng định kinh doanh trong lĩnh vực ngân hàng thường thu lời rất lớn và điều này ảnh hưởng không nhỏ tới doanh thu hoạt động của Ngân hàng thương mại Do đó các Ngân hàng thương mại đã không ngừng đổi mới trong... quyền tự do kinh doanh nhưng phải trong khuân khổ của pháp luật Ngân hàng thương maị thực hiện hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật cho phép, tuân theo các quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, quy chế cho vay và những quy định khác có liên quan Cho vay mua nhà có nhiều đặc điểm khác với các loại hình cho vay khác ở chỗ nó liên quan đến đất đai- quyền hạn... quan của đất nước ngày càng đẹp thêm nhờ những công trình chung cư độc đáo được xây dựng từ vốn vay của ngân hàng Theo đó nếp sống ngày càng văn minh, kinh tế khởi sắc Như vậy, cho vay mua nhà là hoạt động cho vay rất hữu ích, cần phải được quan tâm nhiều hơn nữa 1.3.4 Các nhân tố tác động đến cho vay mua, sửa chữa và xây dựng nhà ở các ngân hàng thương mại Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua. .. độc lập Do vậy, các ngân hàng thực hiện hoạt động cho vay mua nhà nhằm mục đích thoả mãn nhu cầu tiêu dùng nhà ở của các đối tượng này Ngoài ra, việc cho vay mua nhà còn thúc đẩy việc hình thành và thực hiện các dự án xây nhà chung cư, giúp cho không gian sống của người dân được mở rộng, tăng thêm vẻ đẹp của các đô thị và doanh thu của các công ty xây dựng từ đó nâng lên, tạo ra một thị trường hấp dẫn . CHO VAY MUA NHÀ MỘT LOẠI HÌNH CHO VAY TIÊU DÙNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Ngân hàng thương mại 1.1.1.Khái niệm về ngân hàng thương mại Ngân hàng. phương thức cho vay của cho vay mua nhà . 1.3.1. Đặc điểm của cho vay mua nhà. Cho vay mua nhà là loại hình cho vay với mục đích mua mua nhà, sửa nhà, mua đất