Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh, năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG Q TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN BÌNH – TP.HCM Chuyên ngành: Chính sách cơng Mã số: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HUỲNH THẾ DU TP Hồ Chí Minh, năm 2015 -i- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Tác giả luận văn Phạm Huỳnh Nhung -ii- LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin chân thành cảm ơn Thầy Cơ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh tận tình giảng dạy, truyền đạt nhiều kiến thức quý báu, cập nhật thời gian học tập nghiên cứu Chương trình Cảm ơn Anh, chị nhân viên Chương trình hỗ trợ, giúp đỡ tơi thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Huỳnh Thế Du, người trực tiếp hướng dẫn thực đề tài Thời gian qua, Thầy tận tâm hướng dẫn, động viên đưa góp ý chân thành, sâu sắc giúp tơi hồn thành đề tài Xin chân thành cảm ơn Sở Công thương TP.HCM, Ban quản lý Chợ, đặc biệt Ban quản lý Chợ Tân Bình hỗ trợ giúp đỡ tơi trình thực hiện, khảo sát cung cấp nhiều thơng tin có giá trị Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, người thân, bạn bè đồng nghiệp động viên, khích lệ, chia sẻ tơi, tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập nghiên cứu Học viên Phạm Huỳnh Nhung -iii- TÓM TẮT Tái thiết đô thị diễn Việt Nam, đặc biệt thành phố lớn để cải tạo, xây lại khu thị, cơng trình cũ, xuống cấp khu tập thể, chung cư, xí nghiệp,… khu cơng cộng thiếu tiện ích an tồn, chẳng hạn chợ truyền thống Là Chợ truyền thống xuống cấp trầm trọng, thiếu an toàn, Chợ Tân Bình quy hoạch xây lại từ lâu, công bố triển khai vào tháng 9/2014 vấp phải phản đối tiểu thương, người kinh doanh Kết phân tích cho thấy giá trị Chợ Tân Bình 4.828 tỷ đồng (trong giá trị thuộc tiểu thương 4.615 tỷ, giá trị lại 213 tỷ thuộc Nhà nước (có bao gồm chi phí hoạt động Ban quản lý Chợ)) Giá trị Chợ sau xây cộng thêm chi phí đầu tư hợp lý theo ước tính 1.465 tỷ đồng, 6.293 tỷ đồng Giá trị phân chia cho đối tượng liên quan: (1) Nhà nước thu tiền sử dụng phần đất khu A (389 tỷ); (2) Chủ đầu tư thu tiền thuê điểm kinh doanh 2.224 tỷ (trong giá trị xây dựng 1.797 tỷ trả cho nhà thầu xây dựng); (3) Tiểu thương 2.967 2.167 tỷ tuỳ trường hợp (bị tổn thất 1.641 tỷ); (4) Tiểu thương lợi ích 712 hay 1.512 tỷ Như vậy, tiểu thương đối tượng tổn thất lớn.Nguyên nhân sâu xa quyền tài sản không xác lập rõ ràng, tiểu thương sở hữu quyền tài sản hàng tỷ đồng khơng có quyền tham gia vào phát triển dự án, không yêu cầu bồi thường dự án gây tổn thất Trong khiđó, lợi ích lại chia sẻ cho nhà thầu xây dựng, tiểu thương (những đối tượng khơng có quyền tài sản Chợ tại) Những tác động gây tổn thất như: (1) chia sẻ thị phần cạnh tranh tiểu thương mới; (2) giá thuê chợ tăng từ 155.000 lên 380.000 đ/tháng; (3) chi phí xây dựng trả nhà thầu cao so với công trình tương đương.Bên cạnh đó, giá trị Chợ cịn phụ thuộc hoạt động Chợ sau xây, mô hình Chợ phù hợp với phát triển nhu cầu người mua, người bán tạo giá trị gia tăng giá trị Chợ cao hơn, ngược lại thấp Từ phân tích trên, tác giả kiến nghị số sách nhằm tái thiết thành công dự án thiết thực này, xác lập quyền tài sản, thực công tác đấu thầu tăng cường giám sát để có mức chi phí đầu tư hợp lý, thực sách giá có phân biệt tiểu thương và thực quy chế đấu giá quyền khai thác người gia nhập để tạo công bằng, cuối nên nghiên cứu cẩn trọng để mơ hình xây lại Chợ truyền thống phù hợp với nhu cầu người dân tiểu thương -iv- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP viii DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ix CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu .2 1.3 Phương pháp, đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1 Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư 2.2 Phương pháp so sánh thu nhập thẩm định giá 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.2 Phương pháp chi phí 2.2.3 Phương pháp thu nhập 2.3 Quyền tài sản CHƯƠNG 3: DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH 10 3.1 Tổng quan CTT Tân Bình .10 3.1.1 Đặc điểm CTT 10 3.1.2 CTT Tân Bình 10 3.2 Dự án xây dựng Chợ 11 3.2.1 Chi tiết quy hoạch đầu tư .11 3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê 12 3.2.3 Giá trị tài Dự án 13 3.3 Chi phí xây dựng 15 3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán Dự án 15 3.3.2 Chi phí xây dựng ước tính 17 -v- 3.3.3 Giá trị tài với chi phí đầu tư ước tính 17 3.3.4 Phân tích rủi ro dự án mô Monte Carlo 18 3.4 Giá trị Chợ Tân Bình 19 3.4.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD trước Dự án công bố 19 3.4.2 Giá trị chợ phân chia cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau thực Dự án 21 CHƯƠNG 4: PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các giả định 23 4.2 Phân chia đối tượng liên quan 23 4.2.1 Giá trị tiền sử dụng đất Khu A 24 4.2.2 Giá trị tiền thuê ĐKD 24 4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch khái tốn ước tính 24 4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình bên liên quan 25 4.3 Phân chia giá trị tiểu thương tiểu thương 26 4.3.1 Ước tính giá giao dịch ĐKD sau Dự án công bố .26 4.3.2 Phân chia (trường hợp 1) 27 4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) 28 4.4 Nguyên nhân phân chia giá trị 30 4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng giá thuê 30 4.4.2 Quyền tài sản tiểu thương 33 4.4.3 Sự phù hợp mơ hình xây lại Chợ 35 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .39 5.1 Kết luận 39 5.2 Kiến nghị 40 5.2.1 Xác lập quyền tài sản tiểu thương để xác định rõ ràng quyền, nghĩa vụ tiểu thương kinh doanh chợ 40 5.2.2 Chi phí đầu tư mức giá thuê 40 5.2.3 Chính sách phân biệt giá cho thuê tiểu thương tiểu thương 41 5.2.4 Nghiên cứu mơ hình xây dựng Chợ phù hợp với nhu cầu thị trường 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO 43 PHỤ LỤC 47 -vi- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt CTT ĐKD ĐT NPV Q.TB TĐG TP.HCM XD UBND -vii - DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình 12 Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD 12 Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam IMF 13 Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư .14 Bảng 3.5: Chi phí xây dựng 15 Bảng 3.6: Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 20 Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình 20 Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình 21 Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau Chợ xây 24 Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch chi phí đầu tư khái tốn ước tính 25 Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau Chợ xây 25 Bảng 4.4: Thơng tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến 26 Bảng 4.5: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 1) .27 Bảng 4.6: Phân chia giá trị tiểu thương (trường hợp 2) .28 Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng .30 Bảng 4.8: Phân chia giá trị tiểu thương giá thuê 273.300đ 31 -viii - DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ, HỘP Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư số TTTM Chợ - TTTM 16 f Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV TIP 18 Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình sau xây 22 Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị bên liên quan (trường hợp 1) .28 Hình 4.2: Biểu đồ so sánh phân chia bên liên quan điều chỉnh giá thuê 32 Hộp 4.1: Quyền tài sản tiểu thương Chợ Tân Bình 33 Hộp 4.2: Quyền tài sản Chợ Tân Bình theo quan quản lý 34 Hộp 4.3: Hoạt động Chợ - TTTM sau xây 35 Hộp 4.4: Tình trạng hoạt động Chợ Văn Thánh 36 Hình 4.3: Biểu đồ Phân chia giá trị Chợ phụ thuộc vào thành cơng mơ hình xây lại 38 -62- Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát Nội dung TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CHỢ - Chợ tạm nhỏ - Chợ tạm lớn - Chợ truyền thống CHI PHÍ BỒI THƯỜNG TỔNG CỘNG CHI PHÍ XÂY DỰNG, BỒI THƯỜNG Chi phí ban quản lý Chi phí trả lãi vay Chi phí khác Trừ thu lý TỔNG CHI PHÍ KHÁC TỔNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ -63- Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng dự án với chi phí đầu tư ước tính Hệ số tăng Năm 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 giá 1,000 1,050 1,103 1,158 1,216 1,276 1,340 1,407 1,477 1,551 1,629 1,710 1,796 1,886 1,980 2,079 2,183 2,292 2,407 2,527 2,653 2,786 -64- Hệ số tăng Năm 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 giá 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 2046 2047 2048 2,925 3,072 3,225 3,386 3,556 3,733 3,920 4,116 4,322 4,538 4,765 5,003 Tổng cộng Hiện giá Phụ lục 3.17: Bảng thông tin giao dịch ĐKD số Chợ thời gian gần CHỢ AN ĐÔNG Địa điểm Ký hiệu Diện Chợ/Thời điểm sạp tích Tháng 11/2014 B132-133 4,2 -65- Địa điểm Ký hiệu Diện Chợ/Thời điểm sạp tích Tháng 11/2014 B58 2,1 Tháng 11/2014 E159 2,1 Tháng 11/2014 E38-39 4,2 Tháng 11/2014 B107 3,0 Tháng 11/2014 E15 2,1 A109Tháng 11/2014 A111 4,2 Tháng 11/2014 I.25 2,1 Tháng 11/2014 K19-K20 4,2 Tháng 5/2015 C-63 3,0 Tháng 5/2015 2,4 Tháng 5/2015 D14 2,1 Tháng 4/2015 B102- 3,0 -66- Địa điểm Ký hiệu Diện Chợ/Thời điểm sạp tích B103 Tháng 5/2015 C82 Tổng cộng 2,1 40,8 Tr Hệ số điều chỉnh Lý T Giá Chợ Tân Bình ướ SÀI GỊN SQUARE Tháng 11/2014 3F 2,5 Tháng 11/2014 S67B 4,0 Tháng 11/2014 21D 4,0 Tháng 11/2014 05T 4,0 CHỢ NGUYỄN SẠP 11A 3,0 TRI PHƯƠNG CHỢ PHẠM 98-100 VĂN HAI KHU K 12 -67- Địa điểm Ký hiệu Diện Chợ/Thời điểm sạp tích A2-68 2,25 sạp 6,00 A21 3,00 CHỢ PHẠM VĂN HAI CHỢ KIM BIÊN CHỢ THỊ NGHÈ Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch giá bán thông tin giao dịch thành, 90% thông tin rao bán -68- Phụ lục 3.18: Bảng thơng tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình Ký hiệu Diện sạp tích KP5 Thời điểm THỜI ĐIỂM TRƯỚC KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN T1/2013 K21 khu T9/2014 6,25 A1 Năm 2014 Khu Năm 2014 4,00 8,00 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 Tháng 9/2014 KC3B 6,00 Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 THỜI ĐIỂM SAU KHI CÔNG BỐ DỰ ÁN Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 Tháng 5/2015 46 KHU D 1,44 12F2-Khu Tháng 5/2015 1,00 4E -69- Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A STT Yếu tố so sánh A B C D E E1 E2 E3 Giá trị thị trường Diện tích Đơn giá sau ước tính Thơng tin quy hoạch - Diện tích xây dựng - Mật độ xây dựng - Tầng cao cơng trình - Hệ số sử dụng đất - Diện tích sàn xây dựng tối đa Giá trị CTXD Diện tích sàn xây dựng Đơn giá xây dựng Đơn giá sau trừ CTXD Tổng diện tích đất Điều chỉnh theo yếu tố Đơn giá trước điều chỉnh Vị trí, lợi KD, giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dáng -70- STT Yếu tố so sánh E4 E5 E6 G H Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hệ số sử dụng đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn/m2 Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh Số điều chỉnh (đồng) Số điều chỉnh gộp (đồng) LÀM TRÒN -71- Phụ lục 4.2: Bảng Tổn thất giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh Giá trị Gia tăng Hệ số kinh doanh 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 Phụ lục 4.3: Bảng Giá trị quyền khai thác tiểu thương theo giá trị gia tăng hệ số kinh doanh Giá trị Gia tăng Hệ số kinh doanh 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 -72- Phụ lục 4.4: Bảng Phân chia Giá trị Chợ cho đối tượng theo giá trị gia tăng (hệ số kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300) Tỷ lệ Giá trị gia tăng Giá trị Chợ Giá trị gia tăng Giá trị Chợ sau xây Chi phí đầu tư Tiền thuê đất + NPV dự án Tiểu thương Tiểu thương ... TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT PHẠM HUỲNH NHUNG PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG LỢI ÍCH CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THIẾT ĐƠ THỊ: TÌNH HUỐNG DỰ ÁN CHỢ TRUYỀN THỐNG TÂN... q trình triển khai khơng đồng thuận tiểu thương – đối tượng bị tác động trực tiếp từ Dự án Để xem xét tác động bên liên quan, đề tài ? ?Phân tích ảnh hưởng lợi ích bên liên quan q trình tái thiết. .. để tái thiết thành cơng cơng trình -4- CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH 2.1Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả dựa vào khung phân tích