... TP.H CHÍ MINH CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT PH M HU NH NHUNG PHÂN TÍCH NH H NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH : TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG TÂN BÌNH... các tácăđ ng c a bên liên quan, ăđ tài Phân tích ng l i ích c a bên liên quan trình tái thi t đô th : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch... cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau th c hi n D án 21 CH NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các
B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C KINH T TP.H CHÍ MINH CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT PH M HU NH NHUNG PHÂN TÍCH NH H NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH : TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG TÂN BÌNH – TP.HCM LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG TP. H Chí Minh, n m 2015 B GIÁO D C VÀ ÀO T O TR NG I H C KINH T TP.H CHÍ MINH CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT PH M HU NH NHUNG PHÂN TÍCH NH H NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH : TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG TÂN BÌNH – TP.HCM Chuyên ngành: Chính sách công Mã s : 60340402 LU N V N TH C S CHÍNH SÁCH CÔNG NG IH NG D N KHOA H C TS. HU NH TH DU TP. H Chí Minh, n m 2015 -i- L IăCAMă OAN Tôiăxinăcamăđoanălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăđo n trích d n và s li u s d ng trong lu năv nănƠyăđ uăđ c d n ngu năvƠăcóăđ chính xác cao nh t trong ph m vi hi u bi t c a tôi. Lu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr Kinh t Thành ph H ChíăMinhăhayăCh ngă ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright. Tác gi lu năv n Ph m Hu nh Nhung ih c -ii- L I C Mă N Tr c h t, tôi xin chân thành c mă nă cácă Th yă Côă Ch Fulbright ậ Tr ngă ngă trìnhă Gi ng d y Kinh t i h c Kinh t thành ph H ChíăMinhăđưăt n tình gi ng d y, truy n đ t nhi u ki n th c quý báu, c p nh t trong th i gian tôi h c t p và nghiên c u t iăCh trình. C mă n các Anh, ch nhơnăviênătrongăCh ngă ngătrìnhăđưăh tr ,ăgiúpăđ tôi trong th i gian qua. Tôi xin chân thành c mă nă Th y Hu nh Th Du,ă ng hi năđ tài này. Th i gian qua, Th yăđưăt nătơmăh iă đưă tr c ti pă h ng d n tôi th c ng d n,ăđ ngăviênăvƠăđ aăraănh ng góp ý chân thành, sâu s căgiúpătôiăhoƠnăthƠnhăđ tài. Xin chân thành c mă năS Côngăth ngăTP.HCM,ăBanăqu n lý các Ch ,ăđ c bi t là Ban qu n lý Ch TơnăBìnhăđưăh tr giúpăđ tôi trong quá trình th c hi n, kh o sát c ngănh ă cung c p nhi u thông tin có giá tr . Cu i cùng, tôi xin g i l i c mă năsơuăs căđ n gia đình,ăng i thân, b năbèăvƠăđ ng nghi p đưăđ ng viên, khích l , chia s cùng tôi, t oăđi u ki n cho tôi trong su t th i gian h c t p và nghiên c u. H c viên Ph m Hu nh Nhung -iii- TÓM T T Tái thi tăđôăth di n ra Vi tăNam,ăđ c bi t t i các thành ph l năđ c i t o, xây l i các khu đôăth ,ăcôngătrìnhăc ,ăxu ng c pănh ălƠăkhuăt p th ,ăchungăc ,ăxíănghi p,ầăvƠăcácăkhuăcôngă c ng thi u ti n ích và kém an toàn, ch ng h n ch truy n th ng. Là m t trong nh ng Ch truy n th ngăđưăxu ng c p tr m tr ng, thi u an toàn, Ch Tân Bình đ c quy ho ch xây l i t lơu,ănh ngăkhiă côngă b tri n khai vào tháng 9/2014 đưăv p ph i s ph năđ i c a ti u th ng,ălƠănh ngăng iăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă K t qu phân tích cho th y giá tr Ch Tân Bình hi n t i 4.828 t đ ngă(trongăđóăgiáătr thu c ti uăth ngăhi n t i 4.615 t , giá tr còn l i 213 t thu căNhƠăn phí ho tăđ ng c a Ban qu n lý Ch )). Giá tr Ch sauăkhiăxơyăđ t ăh p lý theo đ iăt c (có bao g m chi c c ngăthêmăchiăphíăđ u c tính là 1.465 t đ ng, s là 6.293 t đ ng. Giá tr đ c phân chia cho 4 c thu ti n s d ng ph năđ t khu A (389 t ); (2) Ch đ u ng liên quan:ă(1)ăNhƠăn t ăthu ti n thuê đi m kinh doanh là 2.224 t (trongăđóăgiáătr xây d ng 1.797 t tr cho nhà th u xây d ng); (3) Ti uăth ngăhi n t i là 2.967 ho c 2.167 t tu tr ít nh t là 1.641 t ); (4) Ti uă th th ngăhi n t i lƠăđ iăt đ c xác l p rõ ràng, ti uăth ngă m i đ c l i ích 712 hay 1.512 t . Nh ă v y, ti u ng t n th t r t l n.Nguyên nhân sâu xa là do quy n tài s n không ngăhi n t iăđangăs h u quy n tài s n hàng t đ ngănh ngă không có quy n tham gia vào phát tri n d án,ăkhôngăđ gây t n th t.ăTrongăkhiđó,ăl i ích l iăđ (nh ngăđ iăt ng h p (b t n th t c yêu c u b iăth ng khi d án c chia s cho nhà th u xây d ng, ti uăth ngăm i ng không có b t k quy n tài s năđ i v i Ch hi n t i). Nh ngătácăđ ng gây ra t n th tănh :ă(1) chia s th ph n và c nh tranh c a ti u th ng m i; (2) giá thuê ch t ngăt 155.000ălênă380.000ăđ/tháng; (3) chi phí xây d ng tr nhà th u khá cao so v i các côngătrìnhăt ngăđ ng.Bên c nhăđó,ăgiáătr Ch còn ph thu c ho tăđ ng c a Ch sau khi xây, n u mô hình Ch phù h p v i s phát tri n và nhu c u c aăng s t o ra giá tr gia t ngăvƠăgiáătr Ch s caoăh n,ăng i mua, ng i bán thì c l i s th păh n. T nh ng phân tích trên, tác gi đưăki n ngh m t s chính sách nh m tái thi t thành công d án thi t th că nƠy,ă nh ă lƠă xácă l p quy n tài s n, th c hi nă côngă tácă đ u th uă vƠă t ngă c ngăgiámăsátăđ cóăđ bi t gi a ti uăth ng c m căchiăphíăđ uăt ăh p lý, th c hi n chính sách giá có phân ng hi n t i và m i và th c hi n quy ch đ u giá quy năkhaiăthácăđ i v i i m i gia nh păđ t o s công b ng, và cu i cùng là nên nghiên c u c n tr ngăđ mô hình xây l i Ch truy n th ng phù h p v i nhu c u c aăng i dân và ti uăth ng. -iv- M CL C L IăCAMă OAN ................................................................................................................... i L I C Mă N ........................................................................................................................ ii TÓM T T .............................................................................................................................iii M C L C ............................................................................................................................ iv DANH M C CÁC KÝ HI U, T VI T T T .................................................................... vi DANH M C CÁC B NG .................................................................................................. vii DANH M C CÁC HÌNH V ,ă TH , H P ...................................................................viii DANH M C CÁC PH L C ............................................................................................. ix CH NGă1: GI I THI U .................................................................................................. 1 1.1 B i c nh nghiên c u ....................................................................................................... 1 1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u ....................................................................................... 2 1.3ăPh ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u ............................................................. 2 1.4 B c c lu năv n ............................................................................................................... 3 CH NGă2:ăKHUNGăLụăTHUY T PHÂN TÍCH ............................................................. 4 2.1ă nhăgiáătheoăph 2.2ăPh ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt ....................................................... 4 ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá ................................................... 5 2.2.1ăPh ngăphápăsoăsánh .................................................................................................... 5 2.2.2ăPh ngăphápăchiăphí ..................................................................................................... 6 2.2.3ăPh ngăphápăthuănh p .................................................................................................. 6 2.3. Quy n tài s n .................................................................................................................. 7 CH NGă3:ăD ÁN XÂY L I CH VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH ............................ 10 3.1 T ng quan v CTT Tân Bình ......................................................................................... 10 3.1.1ă căđi m c a CTT ...................................................................................................... 10 3.1.2 CTT Tân Bình ............................................................................................................. 10 3.2 D án xây d ng Ch ...................................................................................................... 11 3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt ....................................................................................... 11 3.2.2ăPh ngăánătáiăb trí, giá thuê ...................................................................................... 12 3.2.3 Giá tr tài chính c a D án .......................................................................................... 13 3.3. Chi phí xây d ng........................................................................................................... 15 3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án ....................................................................... 15 3.3.2 Chi phí xây d ngă c tính .......................................................................................... 17 -v- 3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă c tính................................................................ 17 3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo .................................................. 18 3.4 Giá tr Ch Tân Bình .................................................................................................... 19 3.4.1.ă c tính giá giao d chă KDătr c khi D ánăđ c công b ..................................... 19 3.4.2ăGiáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan ............................................. 21 3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án ........................................................... 21 CH NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN ...................................................................................... 23 4.1. Các gi đ nh .................................................................................................................. 23 4.2.ăPhơnăchiaăcácăđ iăt ng liên quan ................................................................................ 23 4.2.1 Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A .................................................................................... 24 4.2.2 Giá tr ti năthuêă KD ................................................................................................. 24 4.2.3 Giá tr chiăphíăđ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă c tính ...................................... 24 4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan.............................................. 25 4.3. Phân chia giá tr c a ti uăth 4.3.1ă ng hi n t i và ti uăth c tính giá giao d chă KDăsauăkhiăD ánăđ ngăm i ...................................... 26 c công b ......................................... 26 4.3.2ăPhơnăchiaă(tr ng h p 1) ............................................................................................ 27 4.3.3ăPhơnăchiaă(tr ng h p 2) ............................................................................................ 28 4.4. Nguyên nhân phân chia giá tr ...................................................................................... 30 4.4.1ăăChiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê .......................................................................... 30 4.4.2. Quy n tài s n c a ti uăth ng ................................................................................... 33 4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch .......................................................................... 35 CH NGă5:ăK T LU N VÀ KI N NGH ....................................................................... 39 5.1 K t lu n .......................................................................................................................... 39 5.2 Ki n ngh ....................................................................................................................... 40 5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth th ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a ti u ngăkinhădoanhăt i ch ................................................................................................... 40 5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê ................................................................................... 40 5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth ngăhi n t i và ti uăth 5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr ngăm i ...... 41 ng .................. 42 TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................... 43 PH L C ............................................................................................................................ 47 -vi- DANH M C CÁC KÝ HI U, T T vi t t t CTT KD T NPV Q.TB T G TP.HCM XD UBND Tên ti ng Anh VI T T T Tên ti ng Vi t Ch Truy n th ng i m kinh doanh (s p) ôăth Net Present Value Qu n Tân Bình Th măđ nh giá Thành ph H Chí Minh Xây d ng U ban Nhân dân -vii- DANH M C CÁC B NG B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình ........................................................ 12 B ngă3.2:ăPh ngăánăgiáăthuêă KD .................................................................................... 12 B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF ........................................................... 13 B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt ......................................................................................... 14 B ng 3.5: Chi phí xây d ng ................................................................................................. 15 B ng 3.6: Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014 ...... 20 B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình ............................................................. 20 B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i .............................................................................. 21 B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhiăCh xây ......................................................................... 24 B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi aăchiăphíăđ uăt ăkháiătoánăvƠă c tính .............................. 25 B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây ........................................................................ 25 B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay ... 26 B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 1) ........................................ 27 B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 2) ........................................ 28 B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng................................................. 30 B ng 4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngăn uăgiáăthuêă273.300đ ............................ 31 -viii- DANH M C CÁC HÌNH V ,ă TH , H P Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM .................................. 16 Hình 3.2: Phân b xác su t theo quanăđi m t ngăđ uăt ăNPVfTIP........................................ 18 Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây ...................................................... 22 Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi aăcácăbênăliênăquană(tr ng h p 1) ........................ 28 Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê .. 32 H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth ngăt i Ch Tân Bình .................................................. 33 H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch TơnăBìnhătheoăcácăc ăquanăqu n lý ................................... 34 H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây........................................................ 35 H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh .................................................................. 36 Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình xây l i .. ............................................................................................................................................. 38 -ix- DANH M C CÁC PH L C Ph l c 1.1: B ng S l ng Ch , TTTM, siêu th c n Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh c và TP.HCM ............................. 47 ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMătrênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n ............................................................................... 48 Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh .................. 50 Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B ....................................................................... 50 Ph l c 3.3: B ng k t qu căl ng chi phí v n ch s h u ............................................. 50 Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê ............................................................................... 51 Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n .................................................................................... 52 Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê ......................................................................... 53 Ph l c 3.7: B ng ngân l uăvƠo ........................................................................................... 54 Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ...................................................................................... 55 Ph l c 3.9: B ng chi phí khác ............................................................................................ 56 Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án ............................................... 57 Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth ngăm i ............. 59 Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxơyăd ngătheoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi ........................................................... 60 Ph l c 3.13: B ngă c tính chi phí xây ch t m ................................................................ 61 Ph l c 3.14: B ngă c tính chi phí xây ch truy n th ng ................................................. 61 Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch c tính có tính l m phát................................ 62 Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă c tính ........................... 63 Ph l c 3.17: B ng thông tin giao d chă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy ......... 64 Ph l c 3.18: B ng thông tin giao d chă KDă Ch Tân Bình ........................................... 68 Ph l c 4.1: B ngă c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A ....................................................... 69 -x- Ph ăl că4.2:ăB ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i theo giá tr gia t ngăvƠăh s kinh doanh...................................................................................................... 71 Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh ....................................................................................................................... 71 Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300)................................................................................................ 72 -1- CH NGă1: GI I THI U 1.1 B i c nh nghiên c u D án tái thi tăđôăth ( T)ălà d án xây d ng m i các công trình ki n trúc và h t ng k thu t trên n n các công trình hi n tr ngăđưăđ c phá b theo quy ho ch T đưăđ th m quy n phê duy t (Chính ph , 2013). Tái thi t m tăquáătrìnhătácăđ ng vào T vƠănóăđ i nghèo làm gi m b n s c c a khu T tr T khôngăđ năgi n là xây m i mà là c g n k t nh ng m i quan h ph c t p v i các l nhă v c xã h i, ngoài đemă l i b m t m i cho mongăđ iănh ăkhi năng c c p có T, c ngă s đ l i nh ng h qu không khuăđóăph i chuy năđ n n i khác phù h p m c s ng, căđóă(HoƠngăAnhăvƠăNguy năHoƠngăVi t, 2014). Vi tăNamăc ngăđưăth c hi n cu c tái thi t T, rõ nét nh t là t i thành ph Hà N i, thành ph H Chí Minh (Tp.HCM), t p trung các d ng d ánă nh :ă khuă chungă c ,ă t p th c xu ng c p; khu v c xí nghi păc ătrongăn iăđô;ăcôngătrìnhăcôngăc ng thi u ho căch aăcóăh t ng k thu tă vƠă đ m b o an toàn; h th ngă giaoă thôngă đ c tái thi t m r ng hay làm m i;ầăyêuăc u ph i phá b , c i t o hay di d i công trình hi n t i (Hoàng Anh và Nguy n Hoàng Vi t, 2014). Kinh nghi m th gi i, tái thi t T ph i hài hoà các l i ích, song theo ông Ph m S Liêm ậ Phó ch t ch T ng h i Xây d ng, t iăn nhà kinh doanh b tă đ ng s n là chính. Doă đóă dùă nhi u c ta thì l i ích l iăr iăvƠoătúiă T, công trình đưă xu ng c p nghiêm tr ngănh ngăvi c tái thi t l i di n ra r t ch m ch p do nh ngăv bù, gi i phóng m t b ng, v xácăđ nh l i ích c aăNhƠăn c, c aăng ng m c v đ n i dân và l i ích c a nhƠăđ uăt (T Nguyên, 2011). Và m t trong nh ng nguyên nhân c ăb n c a v năđ này chính là s không rõ ràng v quy n tài s nă nh ă ý ki n c a PGS.TS Ph mă Duyă Ngh aă (2015) v nh ng h lu c aă nóă đưă lƠmă choă doanhă nghi pă khôngă dámă đ uă t ă l n, nh ng nhómă ng n i có quy n quy tă đ nh s cóă c ă h iă h căkhôngăthuăđ c thu vƠăng vi c thu h iănh ngăđ năbùăkhôngăt ng l i t vi c phát tri nă khuă đ t, nhà iădơnăđangăsinhăs ng,ăh ng l i t đóăl i b t n th t t ngăx ng. Tình hu ng Ch truy n th ng Tân Bình là m t minh ch ng cho tình tr ng quy n tài s n khôngă rõă rƠngă đưă d nă đ n t n th t cho ti uă th nh ngănhómăđ iăt ngă hi n t i,ă ng c l i t o ra l i ích cho ng khác trong d án tái phát tri n Ch . Do Ch đư xu ng c p, kém an -2- toàn, U ban nhân dân thành ph H Chí Minhquy tăđ nh xây l i Ch Tân Bình trong giai đo n 2008 ậ 2010 theo quy t đ nh s 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 v quy ho ch phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMăgiaiăđo n 2008ậ2010 trong s 100 Ch ph i s a ch a, nâng c p, xây l i ho c chuy năcôngăn ng (UBND TP.HCM, 2009a). Tuy nhiên, ngày 19/9/2014 UBND Qu n Tân Bình công b D án chuy năđ i Ch Tân Bình sang TTTM k t h p CTT theoăph th ngăth c h pătácăcôngăt thìăđư v p ph i s ph năđ i c a nhi u ti u ngăCh Tân Bình, d năđ n vi c d án ph i t măng ngătri n khai (H ng Châu, 2014). 1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u Xây d ng (XD) l i CTT Tân Bình là thi t th cătr nhiên, quá trình tri n khai khôngăđ đ ng tr c ti p t D án. nhăh c tình tr ng xu ng c p tr m tr ng. Tuy c s đ ng thu n c a ti uăth ngăậ đ iăt ng b tác xem xét cácătácăđ ng c a các bên liên quan,ăđ tài ắPhân tích ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi tăđôăth : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch . Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình hu ng th c t CTT Tân Bình,ăđ tài s l năl t nghiên c u các câu h iăsauăđơy: Câu h i 1: Giá tr Ch Tơnă Bìnhă đ quan,tr că phơnă chiaă nh ă th nào gi a các bên liên c và sau khi xây l i? Câu h i 2: iă t ngă nƠoă đ c l iă ích,ă đ iă t ng nào b t n th t nhi u nh t, t i sao? Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn cănênănh ăth nƠoăđ có th hài hoà l i ích gi a các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình? 1.3 Ph Ph ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u ngăphápăphơnătíchănghiênăc uăđ nh tính d a trên nghiên c u tình hu ng là D án xây l i Ch truy n th ng Tân Bình. Tác gi ng d ng phân tích l iăíchăchiăphí,ăph ngăphápă th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan đ iăt ng trong tình hu ng nghiên c u.ăQuaăđó,ădi n gi i các b ng ch ng m tăcáchăđ nh tínhăvƠăđ aăraăcácăđ xu t chính sách c th đ n v năđ nghiên c u. -3- iăt ng và ph m vi nghiên c u s t p trung các bên liên quan g m 4 đ iăt tình hu ng Ch Tân Bình: 1) ti uăth ngăhi n t i; 2) ti uăth ng m i s gia nh p vào kinh doanh trong Ch sau khi xây; 3) đ năv trúng th u xây d ng Ch ; và 4) NhƠăn là Ban qu n lý Ch lƠăđ năv s nghi păcóăthuăd că(đ i di n i s qu n lý tr c ti p c a UBND Q.TB). Bên c nhăđó,ătác gi thu th p thông tin v giá giao d ch t ng trong KD t i m t s Ch cóăđ căđi m ngăt (Ch Ană ông,ăSƠiăGònăSquare, ch Nguy năTriăPh ng,ăPh măV năHai,ầ). 1.4B c c lu năv n th c hi n m c tiêu đ t ra, lu năv năbao g m 05 ch và v năđ t p trung nghiên c u.ăCh tích ph c v cho vi c nghiên c u.ăCh tr Ch Tân Bình. Ch ngă4, ng.ăCh ngă1ăgi i thi u b i c nh ngă2ătrìnhăbƠyăt ng quan các khung lý thuy t phân ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh ngă5 k t lu n các v năđ quan tr ngăđ ng th i ki n ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này. -4- CH NGă2: KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH 2.1 nhăgiáătheoăph ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P. Jenkins và Arnold C. Harberger. iăt ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quanăđi m t ngăđ uăt đ xácăđ nh giá tr tài chính c a d án (NPVfTIP) c a d án. Th c hi nă căl ngădòngăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án và chi t kh u b ng t su t chi t kh u bình quân có tr ng s (wacc) nh m hi năgiáăcácădòngăngơnăl uănƠyăv hi n t iăđ xác đ nh NPV c a d án: NPV = å Bt - Ct (1+ r)t n t=0 Trongăđó:ă Bt: L i ích d án t i th iăđi m t Ct: Chi phí d án t i th iăđi m t r: t su t chi t kh u bình quân có tr ng s (wacc) WACC = rE E D + rD x(1- tC )x E+D E+D rE: chi phí v n ch s h u rD: chi phí n vay tC: thu su t thu thu nh p doanh nghi p E: giá tr v n ch s h u D: giá tr n vay Xác đ nh rE d aătheoămôăhìnhăđ nh giá tài s n v n (CAPM): Chi phí v n ch s h u = Lãi su t phi r i ro + Beta x M c bù r i ro th th rE = rf + i (E[rM] – rf) ng -5- Do vi că că l ng beta c a các công ty phi u giao d ch trên th tr Vi t Nam b ng cách l y tr c ti p s li u c ng ch ng khoán còn h n ch nênăđ tính gián ti p d aăvƠoăth căđoăchu n trên th tr Chi phí v n ch s h u = d án E[ri]VN = rfUS + i ngăt ng rE chúng ta s ng ch ng khoán phát tri n là Hoa K . Chi phí v n ch s h u d ánăt Vi t Nam căl + M c bù r i ro qu c Hoa K gia (E[rM]US ậ rfUS) + RPc + RPe Trongăđó,ă E[ri]VN : su t sinh l i k v ng v n ch s h uăđ uăt ăvƠoăd án ngành i RPc : m c bù r i ro qu c gia RPe : m c bù r i ro h iăđoái Vi t Nam M c tiêu c a phân tích không ph i nh măđ aăraăquy tăđ nh đ uăt ăhayăkhông,ămƠăch đ xem xét giá tr các y u t liênăquanăđ n d án, các y u t s tácăđ ng,ăthayăđ i nh ăth nào khi gi đ nh d ánăđ t m c giá tr NPVfTIP nƠoăđó. 2.2 Ph ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá c tính giá tr quy n khai thác đi măkinhădoanhă( KD), tác gi d aăvƠoăcácăph ngă pháp th mă đ nh giá (T G). T G là vi căc ăquan,ăt ch c có ch căn ngăxácăđ nh giá tr b ng ti n c a các lo i tài s nătheoăquyăđ nh c a B lu t dân s phù h p v i giá th tr ng t i m tă đ aă đi m, th iă đi m nh tă đ nh, ph c v cho m că đíchă nh tă đ nh theo tiêu chu n T G (Qu c h i, 2012). Trong lu năv n, tác gi pháp chi phí vƠăph 2.2.1ăPh LƠăph ng d ng ph ngăphápăsoăsánh,ăph ngă ngăphápăthuănh p. ngăphápăsoăsánh ngăphápăT G d aătrênăc ăs phân tích m c giá c a các tài s năt ngăt v i tài s n c n T G đưăgiaoăd ch thành công ho căđangămua,ăbánătrênăth tr ng vào th iăđi m c n T G ho c g n v i th iă đi m c n T G đ ng c a tài s n (B tài chính, 2008a). Ph ngăphápăsoăsánhăbaoăg m 5 b c: c tính giá tr th tr -6- B c 1, Nghiên c u th tr nh ng tài s năt B ngăđ có thông tin v giá giao d ch và các y u t so sánh c a ngăt tài s n c n T G trên th tr ng; c 2, Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i ho căt ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i th iăđi m c n T G; B c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơnătích,ăsoăsánhăđ i v i m i đ năv so sánh chu n; B c 4, Phơnătích,ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n so sánh. Nguyên t căđi u ch nh: L y tài s n c n T G làm chu n, nh ng y u t tài s n soăsánhăkémăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nhăt ng, nh ng y u t tài s n so sánhăv t tr iăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nh gi m, nh ng y u t tài s n so sánh t ng t v i tài s n c n T G thìăkhôngăđi u ch nh. B c 5, Phân tích t ng h p các m c giá ch d n c a các tài s n so sánh, rút ra m c giá ch d n đ i di n đ 2.2.2 Ph c tính và xác đ nh m c giá c a tài s n T G. ngăphápăchiăphí Chi phí là s ti n c n thi tăđ mua, s n xu t, ch t o ho c xây d ng nên tài s n.ăPh phápăchiăphíălƠăph ngăphápăT G d aătrênăc ăs chi phí t o ra m t tài s năt c n T G đ xácăđ nh giá tr th tr th nătr ngăt tài s n ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008b). Chi phí là y u t quan tr ng c năxemăxétăkhiă phí có th là m tăph ngă c tính giá tr tài s n. Trong m t s đi u ki n, chi ngăcáchăti n l iăđ đoăl c khi ch p nh năchiăphíănh ălƠăth ng giá tr . Tuy nhiên c n ph i xem xét c n căđoăc a giá tr . Chi phí và giá tr là m t và duy nh t gi ngănhauăkhiă chiă phíă đóălƠăchiă phíăh pălýăvƠăđ c xã h i th a nh nă(Tr ng Marketing,2006). 2.2.3 Ph Ph ngăphápăthuănh p ng pháp thu nh p lƠăph trongăt ngălaiăcóăth nh năđ ngăpháp d aătrênăc ăs chuy năđ i các dòng thu nh p ròng c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n -7- (quá trình chuy năđ iănƠyăcònăđ th tr c g i là quá trình v n hoá thu nh p)ăđ c tính giá tr ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008c). Trongăđó,ăv i dòng ti n dài h n và năđ nh, ta có th c tính giá tr tài s n b ng cách chuy n hoá l i t c c a m tăn m (t c là chia thu nh p cho t su t v n hoá thích h p hay nhân v i h s thu nh p). V = I/R ho c V = I x GI Trongăđó: Tr V : giá tr tài s n, I : thu nh p ròng trong m tăn m, R : t su t v n hoá, GI : h s thu nh p (GI = 1/R). ng h p thu nh păhƠngăn măcóăm căt ngătr ng năđ nh là giá tr tài s năđ c v n hoá: V = I/(R ậ g) V i g là t l t ngătr ng. T đóăsuyăra,ăthu nh p ròng trong m tăn măt tài s n là I: I = V x R hay I = V/GI 2.3. Quy n tài s n T góc đ pháp lý, quy n tài s năđ lƠmăvƠăkhôngăđ c xem là m t nhóm quy n mô t m tăng i có th c làm gì v i ngu n l c mà h s h u. Nh ng quy nănƠyăcóă03ăđ căđi m: g n v i tài s n, ch s h u t do th c thi quy n trên tài s n c a h , vi c th c thi này lo i tr s can thi p c a nh ngăng i không ph i ch s h u. Quy n tài s n t o ra m t ph m vi riêngăvƠăđ c quy n cho ch s h u t do th hi n ý chí c a mình mà không b chi ph i b i nh ngăng i khác (Cooter & Ulen, 2012). V i khái ni m chính th ng Vi t Nam ( i u 181 B lu t Dân s n mă2005), quy n tài s nănh ăm t lo i tài s n bên c nh v t, ti n, gi y t có giá. Nhìn chung, quy n tài s năd i gócăđ pháp lý g n v i nh ng hàm ý sâu xa b t ngu n t quy n t nhiên và nh ng mô t c a lu t pháp. Trong kinh t lu t, quy n tài s nă đ (1967), quy n tài s năđ c ti p c n t gócă đ khác. Theo Harold Damsetz c hi u là m t t p h p c a nhi u quy n và l i ích mang tính lo i tr ,ătrongăđóăcóăcácăquy năc ăb n nh ăki m soát vi c s d ng tài s n, th h thu hút t vi c khai thác tài s n, quy n chuy nănh ng l i nhu n ng, cho thuê, th ch p tài s n (Ph m Duy Ngh a,ă2011).ăTính t oăđ ngăc ăc a quy n tài s n khi năchúngăđ căđ nh hình trong nh ngăc ăch g nănh ăc ăch đƠmăphán (Cooter & Ulen, 2012), ho c thông qua m t tr t t -8- chung do lu t pháp thi t l p ra, ho c theo t p quán và thông l (Ellickson, 1991) tùy theo lo iănƠoăđ c tr i nghi m t o ra l i ích l năh năchoăcácăbênăliênăquan.ăNh ăv y, gócăđ kinh t , quy n tài s năc ngălƠăm t ngu n l c mà vi c phân b chúng b i các thi t k c a pháp lu t có th t o ra nh ng k t qu khác nhau v l i ích và chi phí. Ph măDuyăNgh aă(2011)ăvíăd v quy n tài s năđ i v i tài s n là th aăđ t bao g m: Tên quy n tài s n Mô t Chi m h u Chi m gi , ki m soát S d ng Khai thác, s d ng, t năh H n ch ng i th ba H n ch ng ng i khác ti m c n nhăđo t i, bán, cho, t ng, th a k Phát tri n Phát tri nălôăđ t,ăt ngăgiáătr Canh tác, s n xu t Canh tác, s n xu t trên Cho thuê Choăng Th ch p Dùng th aăđ t làm tài s n th ch p Góp v n Dùng góp v n vào kinh doanh Th c thi quy n Các quy n t b o v tài s n Ti m c n công lý Yêu c u toà án b oăđ m công lý i khác cho thuê l i Theoăđ nh lý Coase, khi chi phí giao d ch b ngăkhông,ăc ăch th a thu n t nó s làm nên vi c s d ng hi u qu các ngu n l c, không c năđ năcácăquyăđ nh c a lu t pháp v quy n tài s n (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014). Nói t ng quát, pháp lu t nên khuy n khích các th a thu năt ănhơnăb ng vi c gi m chi phí giao d ch. M t hi u ng v quy n tài s n t ngăph n v i đ nh lý Coase là hi u ngăắlƠmăgiá” hayăắti c c a” ậ ng iătaăcóăxuăh ng đòiăgiáăcaoăđ b điăth mìnhăđangăcó,ăcaoăh năm c giá mà b n thân h b raăđ mua th t ngă t (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990). Theo hi u ng này, m iă ng thích cái mình có,ă h nă lƠă đ iă th ng c có cái b ng v i cái mình thích, xu t phát t các chi phí chuy năđ i. Lê N t (2006) cho r ng hi u ng này có th v n d ngăđ gi i thích cho các tr ng h păđ n bù gi i t a hay di d iăc ăs s n xu t,ătrongăđóăc n ph iăchúăýăđ n chi phí chuy năđ i, thay vì t p trung vào phân tích chi phí-l i ích. Các ch ng c xác l p quy n s h u v m tăphápălýăđ kh căquyăđ nh b i pháp lu t ho c b i c xã h i, t păquánăkhiăch aăcóăphápălu tăđi u ch nh nh m xác l p v m tăphápălýăđ -9- đ c pháp lu t b o h các quy năvƠăxácăđ nhăcácăngh aăv ; các ch th trong xã h i th a nh n khi th c hi n quy n v kinh t đ i v i tài s n (nh ălƠă gi y phép, gi y ch ng nh n, h pă đ ng, b ng khoán, ch ng ch , gi y b oă đ m,ă hoáă đ n,ầ). nh ngă n tri n h u h t tài s n có giá tr nh đ t, gia súc, nhà c a,ầăl iăkhôngăđ că đangă phátă c quan tâm thích đángăv nh ng b ng ch ng pháp lý quy n s h u (Sjaastad and Cuosins, 2008). Quy n tài s năđ căđ nhăngh aăy u kém s t o ra v năđ v tài s n chung vì nhi uăng i có quy n v i nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và d năđ n hai h l y: 1) C u trúc ki m soát không hi u qu , nh n m nhăđ n v năđ s tách bi t và không h tr nhau gi a quy n ki m soát v v t ch t v i quy năphápălýăđ i v i tài s n; 2) C n tr trong vi c th c thi các h păđ ng. DeSoto (2000)ăđ t v năđ v quy n tài s nănh ăm t trong nh ng nguyên nhân khi n v n không th luân chuy năđ c, h p thành s lý gi i cho nh ng bí n khi nă cácăn không th sao chép các thành công c a ph căđangăphátă tri n ngăTơyătrongăvi c phát tri n ch ngh aăt ăb n. -10- CH D ÁN XÂY L ICH NGă3: VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH 3.1 T ng quan v CTT Tân Bình 3.1.1 căđi m c a CTT Ch ăắlà lo i hình kinh doanh th th ng, đ ng m i đ c hình thành và phát tri n mang tính truy n c t ch c t i m t đ a đi m theo quy ho ch, đáp ng nhu c u mua bán, trao đ i hàng hoá và nhu c u tiêu dùng c a khu v c dân c "(Chính ph , 2003). CTT có uăđi m nh : phù h p thói quen mua s m (mua các m tăhƠngă nău ng hàng ngày, ti n l i mua s m doăkhôngăđiăxa, không m t nhi u ti n và th i gian g i xe,ầ); giá c r h năsiêuăth ; s n ph m nhi u kích c đápă ng cao nh t nhu c u c a khách hàng; th c ph m luônăt (Nguy n Th Ph ngăDung và Bùi Th Kim Thanh, 2011). K t qu kh o sát c aăng dùngăn mă2010ăt iăđ a bàn Thành ph C năTh ,ăph n l năng iăngon i tiêu i tiêu dùng cho r ng ch chi m l i th v giá c , tính ti nă nhanhă chóng,ă tháiă đ ph c v vƠă đi u ki n thanh toán (Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh ). Tuy nhiên, CTT v n có nh ngă nh tr ng, h th ng x lýă n că đi mă nh :ă c ă s h t ng y u kém (v sinh môi c th i, thi u an toàn v an ninh tr t t và phòng cháy ch a cháyầ). Công tác phòng cháy ch aăcháyăkhôngăđ c quan tâm, ch chú tr ng kinh doanh th m chí l n chi m l iăđiăchungălƠmăgi m kho ng cách (UBND TP.HCM, 2009b). 3.1.2 CTT Tân Bình Ch Tân Bình lúcăđ u có tên là Nguy năV năTho i,ăđ là ch nh n m gi a 4 tr căđ ngăLýăTh c thành l p vào nh ngăn mă1960,ă ng Ki t ậ Lê Minh Xuân ậ Tân Ti n ậ Phú Hoà, doăt ănhơnăđ uăt ăkhaiăthác. Quá trình t sauă1975ăđ n 1985, ch đ và xây d ng kiên c .ăN mă1991,ăCh Tân Bình đ lý. c nâng c p, m r ng c giao cho UBND Q.TB tr c ti p qu n -11- Ch to l c t i 172 ậ 174ăLýăTh ng Ki t,ăph ng 8, Q.TB, di nătíchăđ t 21.979,8m2, là Ch bán s . M t hàng kinh doanh chính là qu n áo, v i, ph li u may m căvƠăđ c iă(n mă 2008 chi m trên 77% trong t ng s 2.920 s đi m kinh doanh ( KD)1 trong ch (UBND Q.TB, 2008)). Hi n nay, ch cóă2.956ăth ngănhơnă(6ăđ năv là doanh nghi păNhƠăn h p tác xã, 2.950 h cá nhân), hàng ngày có kho ngătrênă10.000ăl c và t khách hàng mua s m. Là m t trong nh ng ch l n c a TP.HCM,ă nh ngă doă xơyă đưă lơu,ă đưă xu ng c p nghiêm tr ng, 2/3ătrongăt ngăs ă KD di nătíchăd ch ăch aăđápă ngănhuăc uăc aăth iă1m2, môiătr ngăkinhădoanhăcònănhi uăh nă ngănhơnăvƠăti mă nănhi uăr iăroănh tălƠănguyăc ăcháyăn ă vƠăkhôngăanătoƠnăvƠoămùaăm aăbưoăhƠngăn m (UBND Q.TB, 2014). 3.2 D án xây d ng Ch Theo quy ho ch c a Tp.HCM, Ch Tân Bình s xây l iă trongă giaiă đo n 2008 - 2010. UBND TP.HCM giao UBND Q.TB tr c ti p qu nălýăđ đ uăt ăvƠăphêăduy tăPh th ng, h tr , tái b trí ch t m theo ch tr đ tđ h c s đ ng thu n c a ti u th ngălƠăắ ngăánăb i m b o công khai, minh b ch và ng, đ m b o quá trình tri n khai d án không nh ng ho t đ ng kinh doanh xuyên su t c a ti u th ng” (UBND Tp.HCM, 2014). 3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt D án tri n khai trong 4ăn măt 2015, s xây 02 ch t m đ đ m b o cho ho tăđ ng c a ti uăth ng. Ch t m 1 b tríă439ă KD, di n tích kinh doanh 913 m2. Ch t m 2 có 3.778 KD, di n tích kinh doanh 9.607 m2. Ti uăth ng không đóngăti n thuê t i ch t m. N mă 2016 s xây CTT, th i gian xây d ng 30 tháng, ch điăvƠoăho tăđ ng cu iăn mă2018.ă CTT Tân Bình xây Khu B v i t ng di n tích tích doanh là 23.176 m2 (ch aăk di n tích gi xe) b trí kho ngă6.000ă KD t ngăg n g păđôiăs KDăhi n có (3.336 KD). i m kinh doanh t i ch : bao g m qu y hàng, s p hàng, ki- t, c aăhƠngăđ c b trí c đ nh trong ph m vi ch theo thi t k xây d ng ch , có di n tích quy chu n t i thi u là 3m2/đi m (Kho nă5ăđi u 2, Ngh 1 -12- B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình D ăán T NG KHU B KHU A Ch truy n th ng Ph căh păd chăv ,ă gi iătrí,ăkháchăs n - T NGăDI NăTệCH 14.980 7.000 21.980 +ăDi nătíchăđ tăphùăh păquyă ho ch 14.395 6.945 21.339 585 56 640 9.213 4.243 13.456 64% 61% 63% +ăDi nătíchăđ tăkhôngăphùăh pă quyăho ch - Di nătíchăXD công trình - M Tă ăXD - T NGăCAOă 6ăt ng,ă3ăh m - H ăS ăS ăD NGă T 3,80 9,2 54.708m2 63.889 UBND Q.TB qu nălýăđ uăt ăxơyă d ngă theoă ph ngă th c h p tác công ậ t ă ( nă v trúng th u ng v n; UBND Q.TB thu ti n thuêă KD đ hoàn tr v n cho nhà th u) Công ty TNHH TMDV B tă đ ng s n Tơnă Bìnhă Phúă đ uă t ă và n p ti nă thuêă đ t 50ăn m - Di nătíchăsƠnăXD t iăđa Hìnhăth căđ uăt 17ăt ng,ă3ăh m Kinh phí khái toán (t ăđ ng) 2.879 5,56 1.992 Ngu n: S QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014). Chi ti t quy ho ch xây Ch Truy n th ng xem Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B. 3.2.2ăPh Ti uăth ngăánătáiăb trí, giá thuê ng đ c tái b trí v tríăt ngănh ngăkhôngăd B ngă3.2:ăPh ngă ng và theo qui ho ch ngành hàng, di nătíchăt i 3m2/ KD. V trí c th KDăđ ngă c th c hi n trênăc ăs b căth m. ngăánăgiáăthuêă KD T ng T ng 1 T ng 2 T ng 3 - 4 T ng 5 T ng 6 H m l ng H m 1 Giáă(đ/m2/tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 Ngu n: UBND Q.TB (2014) 150.000 -13- Ti uăth n măthìăđ ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măv i Ban Qu n lý ch , n p m t l n ti n thuê 30 c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng s p,ăđ c th ch p,ăđ căsangănh ng quy n s d ng s p. 3.2.3 Giá tr tài chính c a D án 3.2.3.1 Các thông s kinh t - năv ti n t c a d án: Vi tăNamăđ ng - L m phát Vi t Nam: t l l m phát c a Vi t Nam do Qu ti n t qu c t (IMF, 2014) d báo 2014 ậ 2017 t 4,7ăđ n 5,2%, trungăbìnhălƠă5%/n m. B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF N m 2014 2015 2016 2017 T l l m phát 5,2% 5,15% 4,9% 4,7% Ngu n: IMF (2014) 3.2.3.2. Chi phí v n D ánăđ c tài tr b ng v n ch s h u và n vay nên chi phí v n d án là giá tr bình quân tr ng s c a chi phí v n ch s h u và n vay WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD Trongă đó,ă rE (Chi phí v n ch s h u)ă đ 18,84% (Chi ti t xem Ph l c 3.3 B ng k t qu că că l căl ng thông qua mô hình CAPM là ng chi phí v n ch s h u). - rD (Chi phí n vay): 10% - tC (thu su t thu TNDN): 22% - WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD = 14,7%. 3.2.3.3 Ngơnăl uăvƠoăc a d án Ngơnăl uăvƠo là ti n cho thuê KD, cho thuê g i xe, thanh lý ch t m. Ch đ u t thu ti n thuê 30ăn mătheoăti năđ 4 l n trong th i gian 4ăn măxây d ng ch . N mă2019, ch ăđ uăt thanh lý ch ăt m,ăkho năthu d ăki nălƠă20% chi phí đ uăt ăCh ăt m.ă -14- Chiăti t xem Ph ăl că3.4:ăB ngăd ăki năgiáăchoăthuê; Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n, Ph ăl că3.6: B ngăti năđ ăthuăti năchoăthuê, Ph ăl că3.7: B ngăngơnăl uăvƠo. 3.2.3.4.ăNgơnăl uăraăc a d án d. Chi phí xây d ng: Chi phí xây d ng và b iăth ng khái toán là 2.380 t đ ng.ăTrongăđó,ăchi phí xây ch t m 1 là 22 t đ ng, ch t m 2 là 251 t đ ng và CTT là 1.961 t đ ng, chi phí b iăth ng 146 t đ ng.Vì chi phí là giá trúng th u nên gi đ nh s không t ngăgiá,ădòngăngơnăl uăraăđ i v i chi phí xây d ng theo B ng sau. B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt VT:ăt đ ng N Mă2015 B iăth ng N Mă2016 N Mă2017 N Mă2018 40% 20% 100% Ch ăt mă1 100% Ch ăt mă2 50% 50% Ch ătruy năth ng Chi phíăXD,ăb iăth 40% ng 293 910 784 392 146 - - - Chiăphíăxơyăd ngăch ăt mă1 22 - - - Chiăphíăxơyăd ngăch ăt mă 125 125 - - - 784 784 392 Chiăphíăb iăth ng Chiăphíăxơyăd ngăCTT Ngu n: Tính toán c a tác gi d a theo k ho ch trong UBND. Q.TB (2014). Chi ti t xem Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ă d. Chi phí khác - Chi phí Ban qu n lý hƠngăn mălà 13 t ăđ ng (chiăphí:ăl ng, ho tăđ ng và b o trì công trình), chi phí t ngăhƠngăn mă5%. Chi phí Ban qu n lý trong th iăgiană2ăn măqu n lý ch t măvƠă30ăn măqu n lý CTT. (Chiăti tăxemăPh ăl că3.9: B ngăchiăphíăkhác) -15- - Chi phí ti p th , bán hàng và ho tăđ ng c aăđ năv h pătácăđ uăt ăd ki n là 64 đ ng. 3.2.3.5. Giá tr tài chính c a d án NPVfTIP c a d án là 153 t đ ng (Chiăti tăxem Ph ăl că3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uă ròngăc aăd ăán) 3.3.Chi phí xây d ng 3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án Chi phí xây d ng khái toán là 2.234 t (chi mtrênă77,6%ăchiăphíăđ uăt 2.879 t ), bao g m XD các ch ăt măvƠăCTT.ăRiêngăcôngătrìnhăCTT,ăchiăphíăxơyăd ngălƠă1.961ăt ă(trên 19,6 tri uăđ/m2, tínhătrênădi nătíchăchoăthuêăthìălênăđ nă84,6ătri uăđ/m2). B ng 3.5: Chi phí xây d ng CH ăT Mă1 CH ăT Mă2 CH ăTRUY Nă TH NG 22 251 1.961 2.442 21.273 99.640 T NGăC NG (t ăđ) Di nătíchăxơyăd ngă(k ăc ăt ngăh m) - K tăc u Tr t 3ăt ng 6ăt ng,ă3ăh m - Di nătíchăchoăthuê 921,9 9.609,6 23.176,44 nă giáă trênă di nă tíchă xơyă d ngă (tr.đ/m2) 9,0 11,8 19,7 nă giá trênă di nă tíchă choă thuê không k ădi nătích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 84,6 năgiáătrênădi nătíchăchoăthuê cóădi nă tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 56,1 Ngu n: Báo cáo đ u t và UBND Q. Tân Bình (2014). Chiă phíă đ uă t ă m t s Ch - TTTM kho ng 26 - 52,2 tri uă đ ng/m2 di n tích cho thuê. Nh ng TTTM cao c p, chi phí t 36ăđ n 52,2 tri uăđ ng/m2 di n tích cho thuê. Chiăphíăđ u t ă baoă g mă cácă chiă phíă liênă quană (nh XD, lãi vay, đ t,ầ) và chi phí xây d ng th ng chi m t 70 ậ 80% t ngăchiă phíă đ uăt ătu công trình. Chi ti t xem Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt m t s Ch - TTTM. -16- Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM Đ th 3.1 - Chi ph u t c c TTTM tr n di n ch cho thu 90.000 80.000 Ch T n B nh (kh ng k DT cho thu g i xe), 84.62 70.000 60.000 Ch T n B nh (c DT cho thu g i xe), 56.11 50.000 TTTM Aeon Mall , 52.19 40.000 30.000 TTTM Cresent Mall , 36.00 TTTM SC VivoCity, 37.77 20.000 Ch _TTTM C a Nam , 28.00 Ch _TTTM H ng Da , 26.35 10.000 0 1 2 3 4 5 6 Qua hình trên,ăchiăphíăđ uăt ătrênădi n tích cho thuê t i 03 TTTM cao c p 7 8 TP.HCM giao đ ng trong kho ngă36ăđ n 52 tri uăđ/m2 và 02 Ch - TTTM t i thành ph Hà N iălƠă26ăđ n 28 tri uăđ/m2.ăTrongăkhiăđó,ăch chi phí xây d ng, d án Ch TơnăBìnhăđưă56ătri uăđ/m2 n u tính di n tích cho thuê KD,ăđ xeăôtôăvƠăxeămáy,ăvƠăđ n 85 tri uăđ/m2 n u tính trên di nătíchă KD,ăcaoăh năr t nhi u so v iăchiăphíăđ uăt ăcácăTTTMăvƠăCh - TTTM này. Su tăđ uăt ăxây d ng theo Quy tăđ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và B Xây d ng và m t s côngătyăt ăv n, chi phí xây d ng TTTM kho ng t 5,9 đ n 6,2 tri uăđ ng/m2 đ i v i nh ng TTTM ph thông và kho ng 10,4 đ n 16,1 tri uăđ ng/m2 sàn XD đ i v i TTTM trangătríăđ c bi t (chi ti t xem Ph l c 3.12: B ng su tăđ uăt ăxây d ng theoăquiăđ nh c a c ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt v n và k t qu đi u ch nh c a tác gi ). Tóm l i, chi phí xây d ng Ch Tân Bình khá cao so v i su tăđ uăt ăc aăNhƠăn s côngătrìnhăt ngăđ ng. Chi phí cao, nhà th u xây d ng đ th t. VìăNhƠăn c không c p ngân sách nên ti uăth th u thông qua ti n thuê KDătrongă30ăn m.ă ngălƠăng c l i và ng c và m t i tr ti n b t n i tr c ti p tr ti n cho nhà -17- 3.3.2 Chi phí xây d ng c tính Trênăc ăs su tăđ uăt ătheoăqui đ nh c aăNhƠăn c, tác gi c tính chi phí xây d ng nh ă sau: Theo quy tă đ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), ch t m nh t ngă đ trình: ắNhƠă lƠmă vi c, cao că v nă phòng,ă TTTM”ă lo i ph thôngă d i 5 t ng, chi phí là 4.250.000đ/m2, n u đi u ch nh tr ngă v i công t giá và chi phí thi t b s là 5,9 tr.đ/m2, c ng chi phí khác, d phòng thì chi phí xây d ng ch t m nh là 6,9 tr.đ/m2.ăT ngăt , ch t m l n áp d ng chi phí xây d ng t ngă đ ngă v i công trình: ắNhƠă lƠmă vi c, cao că v nă phòng,ă TTTM”ălo i ph thôngăd i 5 t ng, móngăc căl năh n 15m,ă1ăh m,ăchiăphíătheoăquiăđ nh là 4.650.000đ/m2, tínhănh ăch t m nh thì chi phí xây d ng bình quân là 7,5 tr.đ/m2. T ng chi phí xây d ng ch t m là 198 t đ ng. N u t ng giá theo t l l m phát là 5% thì t ng chi phí là 202 t đ ng (XemăPh ăl că3.13:ăB ngă cătínhăchiăphíăxơyăch ăt m) i v i CTT, theo quy tăđ nh 66/2012 chi phí xây d ng t ngăđ ngăv i công trình: ắNhà làm vi c, cao c,ă v nă phòng,ă TTTM:ă lo i t 6 đ n 8 t ng, lo iă trangă tríă đ c bi t”ă lƠă 5.910.000ă đ/m2,ă tínhă t ngă t thì chi phí xây d ng là 9.570.718 đ/m2. Theo Quy tă đ nh 634/2014 (B xây d ng, 2014), áp d ng lo iăcôngătrìnhăắTrungătơmăh i ch - tri n lãm, chi phí xây d ng lƠă14.460.000ăđ/m2, tính thêm h s h m (1,4) và chi phí d phòng thì chi phí xây d ng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD c h m, n u đi u ch nh l m phát 5%/n măthìăđ năgiáă xây d ng CTT là 12,9 tri uăđ/m2. Chi phí xây CTT theo cách này (XemăPh ăl că3.14:ăB ngă c tính là 1.174 t ăđ ng cătínhăchiăphíăxơyăch ătruy năth ng). T ngăchi phí xơyăd ngălà 1.372 t ăđ ng,ăđi uăch nhăl măphátălƠă1.485ăt ăđ ng. T ngăchiă phíăđ uăt ălƠă2.088ăt ăđ ng (Xem Ph ăl că3.15: B ngăt ngăchiăphíăđ uăt ăch ă c tính có tínhăl măphát). 3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă c tính V i chi phí nêu t i 3.3.2, các y u t khácăkhôngăthayăđ i thì giá tr NPVfTIPV D án là 759 t đ ng thay vì 153 t đ ng tính 3.2.3.5 (Chiăti tăxemăPh ăl că3.16:ăB ngăngơnăl uăròng c aăd ăán v iăchiăphíăđ uăt ă cătính). -18- 3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo ă cătính NPVfTIPV s ănh th ănƠoătheoăxácăsu tăx yăraătheoăbi năthiênăc aăm tăs ăbi nă s ătrongămôăhình,ăchúngătaăs ăphơnătíchăr iăraăd ăánăb ngămô ph ng Monte Carlo. Trong khuônăkh ăth iăgianăvƠăn ngăl căh năch ,ăd aăvƠoăcácăthôngătinăcóăđ c,ătácăgi ăgi ăđ nhă ch ăquanăđ ăxácăđ nhăcácăbi năs ăbênătrongămôăhìnhăcóătácăđ ngăđ năNPVălƠăt ăl ăl măphát,ă chiăphíăxơyăd ngăCTT và giá thuê KD. Gi ăthi tănh ăsau: - L măphát:ătheoă cătínhă3.2.3.1ălƠă5%/n m,ăgiáătr ăth pănh tă3%,ăcaoănh tă7%,ăgiáătr ăcóă kh ăn ngăx yăraănh tă5%,ăphơnăph iăchu n; - Chiăphíăxơyăd ngăCTT:ăgiáătr ăth pănh tă9,6ătr.đ/m2, caoănh tă18ătr.đ/m2,ăgiáătr ăcóăkh ă n ngăx yăraănh tă11,8ătr/đ/m2, phơnăph iătamăgiác; - Giá thuê KD:ăgiáătr ăth pănh tă155.000 đ/m2 là m c giáăthuêăbìnhăquơnăhi năt iă ăCh , caoănh tă380.000 đ/m2, giáătr ăcóăkh ăn ngăx yăraănh tă380.000ăđ/m2, phơnăph iătamăgiác; K tăqu ăphơnătíchăr iăroăNPVfTIPV b ngămôăph ngăMonteăCarloăv iă10.000ăl năth ăđ trìnhăbƠyă ăHình 3.2 Xácăsu tăđ ăNPVfTIP d roănh ngăt că ngălƠă74%.ăK tăqu ănƠyăchoăth yăd ăánăcóăr iă ngăđ iăth păvƠăvìăv yăs ăh păd năng iăđ uăt . Hình 3.2: Phân b xác su tătheoăquanăđi m t ngăđ uăt ăNPVfTIP Th ngăkê S ăl năth Giáătr ă d ăbáo 10.000 Môăhìnhăc ăs 759 Trung bình 220 Trungăv 261 Y uăv ăl chăchu n Ph ngăsai ăl ch ănh n --342 117.037 -0,4620 2,60 H ăs ăbi năthiên 1,55 Giáătr ănh ănh t -973 Giáătr ăl nănh t ăr ngăkho ng Saiăs ătrungăbình Xácăsu tăđ ăNPVă tƠiăchínhăd ng 939 1.912 3 74% -19- 3.4. Giá tr Ch Tân Bình Tác gi kh o sát giá giao d ch quy nă khaiă thácă KDă t i Ch . Th iă đi m hi n nay quy ho chăđưăcôngăb nên vi c thu th p thông tin r t h n ch . Tác gi ngu n:ăthôngătinăraoăbánă KDă m t s CTTăt sát tr c ti p ti uăth c tính d a vào m t s ngăđ ng (ch y u là Ch Ană ông);ăkh o ngăvƠăngu n qua báo chí. Ngành hàng kinh doanh kh o sát là hàng v i và qu n áo may s n (2 ngành kinh doanh s ch y u)ăđ ph c v cho vi c tính toán. 3.4.1. c tính giá giao d chă KDătr Kh o sát m t s ti uăth ngăđ đ/l c công b c bi t, th iăđi m 2010 ậ 2011 thông tin xây l i Ch ch là ắcóăquyăho ch”,ăgiáăgiaoăd ch m i bi n 6m2) kho ng 100 ậ 110ăl c khi D ánăđ KD v i, v trí m t ti năđ ng Phú Hoà (di n tích ph ngăvƠngăSJC.ăGiáăvƠngăbìnhăquơnăn mă2010ălƠă30,5ătri u ng2, giá giao d ch kho ngă3,05ăđ n 3,4 t đ ng/ KDă(trungăbìnhă535ătri uăđ ng/m2). Thôngătinăgiaoăd chăt iăm tăs ăCTTă TP.HCM.ăK tăqu ăkh oăsátă14ăthôngătinăraoăbánăt iă Ch ăAnă ông,ăgiáă cătínhkho ngă385,7ăđ nă1.500ătri uăđ ng/m2 tu v ătrí (t ng,ăthu năl iă hay khu t,ă1ăhayă2ăm tăti n),ădi nătíchăvƠăl iăth ăkinhădoanh,ăgiáăbìnhăquơnă813 tri uăđ/m2. Các Ch ăbánăl ăth păh nă(kho ngă100ăđ nă385ătri uăđ/m2 tu Ch ,ăv ătríăs p,ăđi uăki năh pă đ ng).ăD aăvƠo giá bình quân 813 tri uăđ/m2 ăCh ăAnă ôngăđi uăch nh theo h ăs ăchênhă l chăgiáăđ tătheoăquy tăđ nhăc aăUBNDăTp.HCMă(UBNDăTP.HCM,ă2013)ăgi aăđ Th ngăKi tăvƠăAnăD ngăV ngălƠă0,6.ăK tăqu ă ngăLýă cătínhă488 tri uăđ/m2 lƠăgiáăgiaoăd chă quy năkhaiăthácă KDăt iăCh ăTơnăBìnhăvƠoăth iăđi mătr căkhiăcôngăb ăD ăán. (Xem Ph ă l că3.17:ăB ngăthông tin giao d chă KDă m t s Ch th i gian g năđơy). Bên c nhăđó,ăm t s thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình trong th iăđi măn mă2013ă đ n tháng 9/2014, giá kho ngă325ăđ n 832 tri uăđ/m2, bình quân là 448 tri uăđ ng/m2. 2 Tính toán giá vàng bình quân d a theo thông tin v giá vàng nêu t i: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/giavang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm -20- B ng 3.6. Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014 VT:ătri uăđ ng STT Th iăđi m 1 Kýăhi uă s p Di nă tích V ătrí T1/2013 KP5 6 t ngătr t Tân Ti n v i 3.500 3.500 583 T9/2014 K21 khu A1 6,25 t ngătr t 2ăm tă ti n qu năáoă mayăs n 5.200 5.200 832 Khu 1 4,00 t ngătr t qu năáoă mayăs n 1.900 1.710 428 8,00 t ngătr t 4.000 3.600 450 6,00 t ngătr t 1.950 1.950 325 2 3 N mă2014 N mă2014 Tháng 1/2014 T ng(**) 4 5 KC4C căđi m Lo iă Giá bán Giáă cătínhă hàng KD (rao bán) giaoăd ch(*) MT Phú Hoà v i năgiáă cătính 10.760 24,00 Bình quân 448 Ngu n: Xem Ph l c 3.18. Ghi chú: (*) Giáă cătínhăgiaoăd ch b ngăgiáăbánăkhiăthôngătinălƠăgiaoăd chăthành,ăb ngă90% khi thông tin là rao bán; (**): không c ng giá tr c a thông tin s 2 đ tính bình quân vì giá tr này r t l n s tácăđ ngăđ n giá tr bình quân. Th c hi năph ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá (r ậ g) là 8,2% (t su t chi t kh u (r) 14,7%3 và t l t ngătr ng (g) là 6,5%)4, v n hoá ti n cho thuê l iă KD.ăV i 5 thông tin cho thuê KDăt 18ăđ n 20 tri uăđ ng/tháng/ KD,ăgiáă c tính là 494 tri uăđ ng/m2 B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình VT:ătri uăđ ng Kýăhi uă Di nă s p tích 1 KB5/1 4,5 t ngătr t M tăti năđ ngăPhúăHoƠ v i 19 2.780 2 KB3/1 6,75 t ngătr t M tăti năđ ngăPhúăHoƠ v i 20 2.927 3 KB3/2 6,75 t ngătr t M tăti năđ ngăPhúăHoƠ v i 20 2.927 4 KB1/1 4 t ngătr t M tăti năđ ngăPhúăHoƠ v i 20 2.927 5 KB7/1 6,75 t ngătr t M tăti năđ ngăPhúăHoƠ v i 18 2.634 STT T ng V ătrí căđi m Lo iăă Giá thuê Giáătr ă hàng KD (tháng) v năhoá 28,75 K t qu đ că c tính 3.2.3.2 Theo D th o Báo cáo chính tr i h i XII c aă ng, ph năđ uăđ t t căđ t ngătr 2020 bình quân 6,5 ậ 7%ăn m,ătácăgi s d ng m că6,5%ăđ c tính. 14.195 3 4 ngăgiaiăđo n 2015- -21- STT Kýăhi uă Di nă s p tích V ătrí căđi m Lo iăă Giá thuê Giáătr ă hàng KD (tháng) v năhoá Trung 494 bình Giá tr trung bình các k t qu trên là 491 tri uăđ ng. Tác gi đ xu t m căgiáănƠyăđ tính giá tr Ch Tân Bình th iăđi mătr c c khi công b D án. 3.4.2Giáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan Theoă S ă đ hi n tr ng m t b ng Ch , di nă tíchă 3.011ă KDă lƠă 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ KD.ăSuyăra,ăt ng di nătíchă3.336ă KDălƠă9.399m2 (3.336 x 2,82m2). Giá giao d ch ch aăcóăti n thuê KD (bìnhăquơnă155.000ăđ/m2/tháng). Chúng ta c ng ti n thuê KD vào giá giao d ch sau khi v năhoáătheoăph 8,2% đ ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá c tính giá tr v n hoá ti n thuê KDălƠă213 t đ ng. Giá tr Ch Tân Bình c tính 4.828 t đ ng,ătrongăđó,ă4.615 t thu c ti uăth ngăhi n t i và 213 t là ti n thuê KD. B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i VT:ăt đ ng N iădung Giáătr ăhi năt i Di nătích 9.399 năgiáă(tr/đ/m2) T ngăgiáătr ăti uăth 491 ngă(ch aăcóăthuêă KD)ă 4.615 Ti năthuêă KD 213 T ngăgiáătr ă(cóăthuêă KD) 4.828 Ngu n: Tính toán c a tác gi . 3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án Gi đ nh t ng thu nh p ròng c a ti uăth ngătr c và sau khi th c hi n D ánăkhôngăđ i, v i t su t v năhoáăkhôngăđ i thì giá tr v n hoá Ch c ngăs khôngăđ i là 4.615 t . Vì Ch s đ c xây l i v i giá tr đ u t h pălýă c tính 3.3.2 là 1.465 t (thay vì 2.072ăt ă -22- 3.2.3.4),ănênăgiáătr ăCh ăTơnăBìnhăsauăkhiăth căhi năd ăánăs ăc ngăthêmăchiăphíăđ uăt là 6.293 t đ ng. Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây Gi tr c a Ch T n B nh hi n t i v sau khi x y T ng 7,000 6,500 6,000 1,465 5,500 5,000 213 213 Chi ph ut 4,500 Ti n thu ĐKD 4,000 3,500 3,000 2,500 Gi tr c a u th ng hi n t i 4,615 4,615 1. CH HI N T I 2. Gi tr Ch x y l i 2,000 1,500 1,000 500 - -23- CH PHÂN CHIA GIÁ TR CH NGă4: TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 4.1. Các gi đ nh c tính giá tr và s phân chia giá tr quy năkhaiăthácă KDăgi aătr c và sau khi th c hi n d án, tác gi d a trên các gi đ nhănh ăsau: M t là, th tr ng ng mua bán hàng hoá iăbánăvƠăng Ch Tân Bình là th tr i mua không th ki măsoátăđ ng c nh tranh hoàn h o, c giá bán. Do v y, chi phí c aăng n uăcóăthayăđ i thì không th lƠmăthayăđ i giá bán trên th tr ng; Hai là, đ lƠmă c ăs soă sánhăvƠăđánhă giáătácăđ ng lo i tr nhăh khác,ăh năn a vì là Ch bán s nênăl ng c uă(ng ng c a nh ng y u t ng c u s ph thu c vào các ch bán l vƠăng bán l là ch y u (vi c xây l i Ch s tácăđ ng không l năđ năl gi đ nh l i bán i ng c u), cho nên tác gi i mua) Ch TơnăBìnhăkhôngăthayăđ i so v iătr c và sau xây l i, các y u t đ u vào v chi phí giá v năvƠăthuêănhơnăcông,ầăkhôngăthayăđ i. Vì t ngăl ng c uăvƠăcácăchiăphíăkhácăkhôngăđ iă(ch aăk ti n thuê) nên t ng thu nh p ròng c a t t c ti uăth ng khôngăthayăđ i;ăđ ng th i t su t v năhoáăc ngăkhôngăthayăđ i. BaălƠ,ăc ăh i bán hàng hoá c a ti uăth doanh c a ti uăth ngăhi n t i và m i nh ănhau, không có l i th kinh ngăhi n t i. Ch xơyăxong,ăvìăl d năđ n vi c phân chia th ph n gi a ti uăth ng c uăkhôngăđ i, l ng cung t ngăs ngăhi n t i và m i. B n là, vi c phân chia th ph n gi đ nh ph thu c vào di nătíchă KD. 4.2.Phơnăchiaăcácăđ iăt Ngoài ti uăth ng liên quan ngăhi n t i và Ban qu n lý Ch (ti năthuêă KD), d án Ch Tân Bình s liên quan cácăđ iăt ng khác là ti uăth qua ph năngơnăsáchăthuăđ ngăm i và nhà th u xây d ng.ăNhƠăn cătácăđ ng c t cho thuêăđ t, ti năthuêă KD và giá tr NPV c a d án v i vai trò là ch đ uăt . Nhà th u xây d ng thông qua chi phí xây d ng đ c trúng th u n u -24- chiăphíăcaoăh nă chi phí h p lý xây d ng. Ti uăth ti uăth ngăm iălƠăng i chia s th ph n v i ngăhi n t i. 4.2.1Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A Khu A - ph năđ tăphíaătr c choăđ năv liên doanh thuêă50ăn m đ phát tri n khu ph c h p d ch v , gi i trí, khách s n. Th c hi năph ngăphápăsoăsánhă c tính ti năthuêăđ tă50ăn mă tr m t l nătrênăc ăs so sánh v iă03ăkhuăđ t có v trí,ăđ căđi măt c tính giá tr . K t qu ngăđ ng v iăkhuăđ t c n c tính ti n s d ngăđ t là 55,6 tri u đ/m2, t ng giá tr ti n s d ng là 389 t đ ng (chi ti t Ph l c 4.1: B ngă c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A). 4.2.2Giá tr ti n thuê KD Theoăph ngăánăgiáăthuêănêuăt i 3.2.2, ti năthuêă KDătrongă30ăn mălƠă3.059 t và ti n cho thuêăđ xe 667 t đ ng. B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhi Ch xây VT:ătri uăđ ng Lo iăhƠngăkinhădoanh năgiá T ngă1ăậ 6 Kinhădoanhă nău ng Kinhădoanhăt iăs ng Di nătích S ătháng T ngăti năthuê 0,38 21.223,8 360 2.903.421 0,3 924,6 360 99.856,8 0,15 1.028,0 360 55.512 T ngăc ng 23.176,4 3.058.790 Ngu n: Tính toán c a tác gi . Hi năgiáăti năthuêă KDălà 2.160 t ,ăti năthuêăch ăgi xe là 64 t ,ăt ngăc ng 2.224 t ăđ ng. 4.2.3 Giá tr chi phí đ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă c tính Chiăphíăđ uăt có s chênh l ch khá l n gi aăkháiătoánăvƠă c tính c a tác gi . T ng chi phí xây d ng 2.234 t cao so v iă c tính 1.485 t . N u hi n giá thì t ng giá tr chênh l ch do chi phí xây d ng là 603 t chi phí khác chênh l ch 4 t nên t ngăchiăphíăđ uăt ăchênhă l ch 607 t đ ng. T đóăgiáătr NPV d án b gi măt t nh ăđưătínhă 3.3.3. ngă ng ch còn 153 t thay vì là 759 -25- B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi a chi phí đ uăt ăkháiătoánăvƠă c tính VT:ăt đ ng c tính H NGăM CăCHIăPHệ Chi phí Khái toán Hi năgiáă Chi phí Xơyăd ngăch 1.485 - Ch ăt mănh 17 22 - Ch ăt măl n 185 251 - Ch ătruy năth ng B iăth 1.193 ng 146 C ngăxơyăd ng,ăb iăth ng 1.631 Chi phí khác 458 T NGăC NG 2.088 l ch Hi năgiáă 2.234 1.282 Chênh 1.797 -603 1.961 146 146 146 - 1.339 2.380 1.942 -603 126 500 129 -4 1.465 2.879 2.072 -607 Ngu n: Tính toán c a tác gi . Giá tr chênh l chă m căchiăphíă c tính 607 t s thu c v nhà th u xây d ngăvìăđ c tr s ti n cao cătínhăđ đ uăt ăxơyăd ng Ch . 4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan Sau khi tr ti n thuêă KDăvƠăti năthuêăđ t, giá tr còn l i c a ti uăth ngălƠ 3.673 t , gi m 935 t so v i hi n t i. B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây VT:ăt đ ng N iădung STT Hi năt i Sau khi xây Chênhăl ch 1 Giáătr ăCh ăTơnăBình 4.828 6.293 1.465 2 Giáătr ăti năthuêă KD 213 2.224 2.011 2.1 2.2 2.3 Chiăphíăđ uăt ă 1.465 Chiă phíă đ uă t ă chênhă l chă gi aă kháiă toánă vƠă cătính 607 NPV 153 3 Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr 4 Ti uăth ngă(4=1-2-3) c 4.615 Ngu n: Tính toán c a tác gi . 389 389 3.680 -935 -26- 4.3.Phân chia giá tr c a ti uăth 4.3.1 ngăhi n t i và ti uăth c tính giá giao d chă KDăsau khi D ánăđ Sau khi D ánăđ ngăm i c công b c công b , giá giao d ch chuy n bi n theo chi uăh kh o sát 06 thông tin giao d ch,ătaăđ ng gi m. K t qu c m c giá bình quân là 315,7 tri uăđ ng/m2. B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay VT:ătri uăđ ng Th iăđi m Tháng 9/2014 Tháng 10/2014 Tháng 10/2014 Tháng 9/2014 Kýăhi uă Di nă s pă tích V ătrí KC3B 6,00 t ngătr t KF7/2 6,00 t ngătr t KF10/2 6,00 t ngătr t KF5/2 6,00 t ngătr t Tháng 46 KHU 5/2015 D Tháng 12F2- 5/2015 Khu 4E Bình quân căđi mă Lo iă Giá bán Giáă hàng (rao tính giao KD bán) d ch(*) MT Phú Hoà MT Phú Hoà MT Phú Hoà MT Phú Hoà că năgiáă cătính v i 2.070 2.070 345 v i 1.900 1.900 316,7 v i 1.850 1.850 308,3 v i 1.980 1.782 297 550 495 343,8 300 250 250 qu năáoă 1,44 t ngătr t may s n qu năáoă 1,00 t ngătr t may s n 26,44 8.347 315,7 Ngu n: Ph l c 3.17 Ghi chú: (*): Giáă thông tin là rao bán. cătínhăgiaoăd chăb ngăgiáăbánăkhiăthông tinălƠăgiaoăd chăthƠnh,ăb ngă90% khi -27- 4.3.2Phân chia (tr ng h p 1) c tính giá giao d ch sau khi D ánăđ Chúng ta Gi đ nh các ti uăth c công b bình quân là 315,7 tri uăđ/m2. ngăs bán quy năkhaiăthácă KDăv i m c giá này ho c giá tr này s khôngăthayăđ i khi Ch xơyăxongăđ i v i ti uăth th ngăhi n t i.ăNh ăv y, giá tr c a ti u ngăhi n t i là 2.967 t đ ng, ph n giá tr còn l i 712 t đ ng s thu c ti u th So v iăkhiăch aăth c hi n d án, giá tr giao d ch quy n khai thác c a ti uăth ngăm i. ngăhi n t i gi m 1.641 t đ ng. B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 1) VT:ăt đ ng iăt Ti uăth ng Hi năt i ngăhi năt i - Di nătích - năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ) Ti uăth 4.615 2.967 9.399 9.399 491 315,7 - 712 ngăm i - Di nătích - Sau khi xây 10.444 năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ) Ngu n: Tính toán c a tác gi . 68,2 Chênhăl ch -1.648 712 -28- Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi a các bên liên quan (tr Tr T ng h p 1) ng h p 1: Ph n chia gi tr c a Ch T n B nh hi n t i v sau khi x y ng 7,000 6,500 - - 6,000 607 1,465 5,500 2,224 1,465 Chi ph l ch NPV d n - Chi ph ut 5,000 213 - 4,500 4,000 389 389 712 712 u t ch nh Ti n thu ĐKD 3,500 Ti n giao 3,000 Gi m Gi hi 2,500 4,615 2,000 1,500 2,967 tr c a i tr c a nt i t u th ng u th ng 2,967 1,000 500 - 1. Gi tr Ch x y l i 4.3.3 Phân chia (tr i u ki n nêu t iăTr 2. Ph n chia c c it ng 3. Ph n ch n thu M t b ng ng h p 2) ng h p 1 không x y ra, ti uăth ngăhi n t i và ti uăth ngăm i phân chia th ph n theo di nătíchă KDănh ăgi đ nh nêu t i 4.1, h s l i th kinh doanh c a ti u th ngăhi n t i lƠă1.ăKhiăđóăgiáătr quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i t ngă ng v i di n tích 12.732m2 là 2.167 t đ ng (bình quân 170 tri uăđ/m2), gi m 2.448 t so v i hi n t i. Ti uăth ngăm iăđ c giá tr là 1.512 t đ ng (bình quân 145 tri uăđ/m2). B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 2) VT:ăt đ ng STT N iădung Hi năt i 1 T ngăgiáătr ăCh ăTơnăBình 2 Hi năgiáăti năthuêă KD 3 Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr 4 Ti uăth 4.1 ngă H ăs ăkinhădoanh Sau khi xây Chênhăl ch 4.828 6.293 1.465 213 2.224 2.011 389 389 3.680 -935 c 4.615 1,0 -29- STT N iădung Hi năt i 4.2 Ti năb iăth 4.3 Ti uăth ngă(c aăti uăth ngăhi năt i) 4.4 ngăhi năt i năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ) Ti uăth 4.615 2.167 9.399,3 12.731,96 491 170 - 1.512 0 10.444,5 491 145 ngăm i - Di nătích - Chênhăl ch 146 - Di nătích - Sau khi xây năgiáă(sauăkhiăcôngăb ăd ăán)ă(tr.đ) -2.448 1.512 Ngu n: Tính toán c a tác gi . * Qua 02 tr ng h p, chúng ta có th rút ra m t s n i dung Th nh t, ti uăth ngăhi n t i lƠăđ iăt ng b t n th t trong D án xây Ch Tân Bình. Giá thuê m iăcaoăh năgiáătr đ uăt ăth c t đưă nhăh gi m giá tr mà ti u th Ngoài ra, s ngăđ n giá tr quy năkhaiăthácă KD,ălƠmă ngăđangăs h u. Giá tr thu c ti uăth KDăt ngăd năđ n s gia nh p ti uăth thác hi n t i c a ti uă th ngăgi m 935 t đ ng. ngăm i s làm gi m giá tr quy n khai ng.ă M c t n th t cho ti uă th ngă hi n t i xoay quanh trong kho ng 1.648 đ n 2.448 t đ ng. Th hai, dù t n th tănh ngăgiáătr quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i v n xoay quanh bình quân t 170 đ n 315,7 tri uă đ/m2,ă caoă h nă r t nhi u m că đ nă bùă trongă tr ng h p không tái b trí (t iăđaă30ătri uăđ ng/h ).ăNh ăv y, m căđ n bùăch aătho đángănênăti u th ngăhi n t i s ho c là chuy nănh s nh n quy năđ Th ba, ti uăth ng quy n khai thác tr c tái b trí. ngăm iăđ c l i ích t d án. Giá thuê m i g p 2,5 l n giá hi n t i, n u tr ti n thuê, giá tr quy n khai thác c a ti uăth 145 tri uăđ/m2. c khi D án th c hi n ho c ngăm i xoay quanh m c t 68,2 tri uăđ n -30- 4.4. Nguyên nhân phân chia giá tr 4.4.1 Chiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê Giá thuê m i g p 2,5 l n giá hi n t iă(155.000ăđ ng/m2/tháng) và g n b ng 2 l n m c giá t iă đaă trênă đ aă bƠnă theoă quiă đ nh c aă UBNDă TP.HCMă lƠă 200.000ă đ/m2/tháng (UBND TP.HCM, 2007). Ti uăth ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măvà n p 4 l n trong th i gian xây d ng (UBND Q.TB, 2014). D ánăđ uăt ătheoăph xây d ng ng v năvƠăđ ngăth c h p tác công ậ t ,ăcông ty c tr khi thu ti năthuêă KD.ăCh ngă3,ăchúngătaăth măđ nh d án và NPVfTIPV là 153 t đ ng v iăchiăphíăđ uăt ă2.879ăt đ ng (chi phí xây d ng là 2.234 t đ ng). 4.4.1.1 T ngăquanăgi aăchiăphíăđ uăt ăvƠăgiáăthuê Chúngătaăđưă cătínhăchiăphíăđ uăt ăkho ng 2.088 t đ ng t i 3.3.2, trongăđóăchiăphíăxơyă d ng CTT là 11,8 thay vì 18 tri uăđ/m2 nh ăkháiătoánăbanăđ u. Xemăxétăt ngăquanăgi aăchiăphíăxơyăd ngăvƠăgiáăthuê,ăs ăd ngăcôngăc ăGoalseekăv iăchiă phíăxơyăd ngăCTTăthayăđ iăt ă9,6 đ nă18 tri uăđ/m2 đ ăNPV là 153 t ăđ ng.ăGiáăthuêăbìnhă quơnăt ngă1- t ngă6ăthayăđ iăt ăă240.000 đ nă367.000 đ/tháng. B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng VT:ăđ ng năgiáăxơyăd ngă bình quân CTT năgiáăxơyăd ngă danhăngh aă Giáăthuêă(t ngă1ăậ t ngă6)ă NPVi đ ăNPVă=ă153ăt 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431 Ngu n: Tính toán c a tác gi . -31- Nh ă v y, n u chi phí xây d ng CTT c tính là 11,8 tri uă đ/m2 thì giá thuê kho ng 273.300 đ/thángăthay vì 380.000ăđ/tháng. 4.4.1.2 Giá tr quy n khai thác KDtr ng h păđi u ch nh giá thuê T ng ti n thuê là 2.200 t đ ng, gi m 607 t đ ng, giá tr thu c ti uăth đ ng (ch gi m 329 t đ ng so v i hi n t i). Giá tr c a ti u th (gi m 1.346 t ,ănh ngăt ngă333 t so v iătr m i là 986 t đ ng (t ngă273ăt so v iătr ng s là 4.286 t ng hi n t i là 3.301 t ng h p giá thuê 380.000). Giá tr ti uăth ngă ng h p giá thuê 380.000). B ng4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ng n u giá thuê 273.300đ VT:ăt đ ng STT Phân chia sau khi xây l iăă Cácăch ătiêu Giá thuê 380.000 Giá thuê 273.300 Chênh l ch 1 T ngăgiáătr ăCh ăTơnăBình 6.293 6.293 - 2 Giáătr ăti năthuêă KD 2.224 1.618 -607 2.1 Chiăphíăđ uăt 1.465 1.465 - 2.2 Giáătr ăchiăphíăđ uăt ăchênhăl chăgi aăkháiătoánăvƠă cătính 607 2.3 NPV 153 153 0 389 389 - 3.680 4.286 607 3.680 3.680 - 2.967 2.967 712 712 Giáătr ăgiaăt ngăn uăgiáăthuêă273.300 - 607 607 Ti uăth - 333 333 1,0 1,0 12.732 12.732 - 273 10.444 10.444 3 Giáătr ăkhuăđ tăphíaătr 4 Ti uăth 4.1 Giáătr ăđ 4.2 a ngă căphơnăchiaăn uăgiáăthuêă380.000 - Ti uăth ngăhi năt i - Ti uăth ngăm i ngăhi năt i - H ăs ăkinhădoanh - Di nătích b. Ti uăth c ngăm i - Di nătích -607 273 -32- Phân chia sau khi xây l iăă Cácăch ătiêu STT Giá thuê 380.000 4.3 T ngăc ngăgiáătr ăc aăti uăth 4.4 T ngăc ngăgiáătr ăti uăth ngăhi năt i Chênh l ch Giá thuê 273.300 2.967 3.301 333 712 986 273 ngăm i Ngu n: Tính toán c a tác gi . Chiăphíăđ uăt ăcaoăd năđ n giá thuê cao, ti uăth ng hi n t i lƠăng nhi u nh t trong khi Công ty xây d ng s đ ng l i. S phân ph i l i ích c a d án không h p lý d năđ nănguyăc ăti uăth Qua hình d ng khôngăđ ng tình và gây c n tr tri n khai d án. i, n u chi phí xây d ngăđ cho th y l iăíchăđ căh c chia cho ti u th căđi u ch nh gi m và s gi m giá thuê thì k t qu ngăhi n t i (333 t ) và ti uăth Do v y, d án h pătácăcôngăt ănƠyăn u cho phép nhà th u xây d ngăđ thác ph n di n tích KD sauăkhiăđưăb trí cho ti uăth l i ích c a vi c gi măchiăphíăđ uăt ăm t ph n l iăđ xây d ngăvìăđ i gánh vác t n th t ngăm i (273 t ). c kinh doanh khai ngăhi n t i (d ki n 10.444m2) thì c chuy n thành l i ích cho nhà th u c quy năkhaiăthácă KDăv i m c giá r h n. Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê Ph n chia gi tr c a Ch T n B nh so s nh hi n t i v sau khi x y T ng 7,000 6,500 6,000 5,500 607 1,465 1,465 5,000 4,500 213 - 4,000 1,465 389 389 3,500 Chi ph l ch NPV d u t ch nh n Chi ph ut 986 Ti n thu ĐKD 712 3,000 Ti n giao 2,500 Gi tr c a m i 4,615 2,000 1,500 3,301 2,967 1,000 500 - 1. Gi tr Ch x y l i (CP 2. Ph n chia c c i t 380.000) ng (gi 3. Ph n chia c c i t 273.300) ng (gi t u th ng -33- 4.4.2. Quy n tài s n c a ti uăth ng 4.4.2.1.Cácăhìnhăth căxácăl păquy nătƠiăs n Quy n tài s n là quy năkhaiăthácă KD. KD g m 02 lo i: (01) lo iăgiaoăchoăth s d ngăkinhădoanhătrongătr ng h p có h păđ ng góp v n ngătr căđ đ uăt ăxơyăd ng ch ho c tr ti n s d ng m t l n trong m t th i h n nh tăđ nh sau khi ch đ xong; (2) lo iăchoăth ngănhơnă c xây d ng ngănhơnăthuêăđ kinh doanh và Ban Qu n lý ch ho c doanh nghi p kinh doanh khai thác ch ph i ký h păđ ng v iăth ngănhơnăs d ng ho căthuêăđ aăđi m kinhădoanhătheoăquyăđ nh c a pháp lu t (Chính ph , 2003). Ch TơnăBìnhăđưăđ c hình thành t nh ngăn mătr c 1975 nên trong quá trình th c thi và qu nălýăđưăcóănh ng b t c p so v iăquiăđ nh này. TheoăôngăHu nhăPh qu nălýăch ăTơnăBình, ti uăth ng hi n t iăcóăcácăd ngăh păđ ngădƠiăh n,ăh păđ ngăt ngă n măvƠăcóăm tăs ăkhôngăcóăh păđ ngăc ăđ nh (Cao C ng, 2014). Theo tính toán (UBND Q.TB, 2011),ăn mă2011ăt i Ch Tân Bình ch có kho ng 126 520 th ngăV ă-ăPhóăBană KD h păđ ngăthuêă15ăn m,ă KD h pă đ ngă thuêă 01ă n mă trongă t ng s trênă 3.000ă KD. Tuy nhiên, nh ng ti u ng không có h păđ ng c đ nh ph n l năđư kinhădoanhălơuăn m t i Ch và m t ph n trong h đưă gópăti n xây ch vƠăđ c c p ch quy nănh ngăđ năn mă 2001ăđ căđ i l i gi y phép kinh doanh. Ti uăth ng ch có gi y phépăđ ngăkýăkinhădoanhănh ng có th t tho thu n và chuy nănh KD. Khi tho thu n chuy nănh ng Ban qu n lý ch xin t m d ngăkinhădoanhăvƠăđ xu tăng đ ngăkýăđ đ iăđ ng xong thì g iăđ nălênă c ti p t c kinh doanh và c c p Gi yăđ ngăkýăkinhădoanh. 4.4.2.2 Quy n tài s năkhôngăđ c xác l p rõ và h lu Vì hìnhăthƠnhălơuăđ i,ăđ ng th i cácăc ăquanăqu n lý đưăkhôngăquanătơmăthíchăđángătrongă xác l p quy n tài s n rõ ràng t i Ch . Quy nă khaiă thácă KDă tr giá hàng t đ ng c a ti uă th ng không có b t c b ng ch ng xác H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth - BƠăTr năTh ăXuy năcùngăm tăs ăti uăth ngăt i Ch Tân Bình ng cóăthơmăniên:ăắLúcă chúngă tôiă b tă đ uă buônă bán,ă khuă v că nƠyă sìnhă l y,ă ti uă th ph iăgópăti năxơyăch ăsauăđóăđ ng căc păgi yăch ăquy n,ăn mă2001ă -34- l p nào ngoài gi yăđ ngă đ ký kinh doanh5. Ti u ch ăc aăNhƠăn th chúng tôiăph iăđóngăti năthuêăm tăb ng”ă(Qu nhăH ng không có h p đ ng c đ nh,ă nh ngă ngh ălƠăcó quy n không th i h nă đ i v iă KDă trongă đóă cóă quy n chuy nă nh ng và k th a. - Theo ti uăth l y.ă nă n mă 1988,ă chínhă quy nă huyă đ ng ti uă th ng đ uăđ ng góp ti n c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng s p. N mă2001,ăqu n c p l i gi y phép kinh doanh. Ban qu n lý ch th iăđi măđóăvƠăbơyăgi c ngăth a nh nănóănh ă là gi y phép kinh doanh c đ nh. Ti uă th ng có quy n sang ng l i (Hoài Anh, 2014). c xác l p rõ ngh aălƠăđ lƠmăchoăaiăđóăt b nó thì ph i th a thu n và quy n tài s n nên d án xây d ng ch đ ng đ ng,ă2014). ng, t n mă1981,ăch TơnăBìnhăcònălƠăbưiăđ t sình giao d ch v i h theo m c giá mà h ch p nh n. Ti uăth th nă gi ă nƠyă h ă l iă choă r ngă căthìăkhôngăth aăđáng.ă ưăth ,ăkhiăxơyăd ngăm iă xây ch .ăKhiăđóăm i ti uăth nh Quy n tài s n đ căđ iăl i gi yă phépă kinhă doanh.ă c b iăth ngăkhông có v năb n xác l p c đ nhăđo t b iăcácăc ăquanăcóăth m quy n. Ti u ng r t th p và b t n th t (giá tr b iăth ng là 146 t đ ng cùng v i m c h tr khôngăđ ngăkýătáiăb trí (t iăđaă30ătri uăđ/h ) ho c quy năđ rõ v trí và n p ti n thuê tr tr c tái b tríăch aă cătrongă30ăn mălƠă136,8ătri uăđ/m2 (n p 4 k trong th i gian xây d ng)). UBND Q.TB (2014), nguyên t c b i th ng: nă v ,ă cáă nhơnă đang kinh H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch Tân Bình theoăcácăc ăquanăqu n lý doanh t i Ch cóă KDăc đ nh, có h p - Ông L iă V nă Tùngă - Tr đ ngă thuêă KDă v i Ban qu n lý, có Q.TB:ă nhi uă ti uă th gi y ch ng nh nă đ ngă kýă kinhă doanh,ă th c hi năđ yăđ ngh aăv thu v i Nhà n c, có mã s th ng, h tr khi th c hi n d án.ă doăNhƠăn thu thìă đ c b i t c qu nălý,ăkhôngăgiaoăđ t và thu ti n s d ngăđ t nên không tính b i th ng h tr v đ t. Cácă KDăvƠăcácă ngă Phòngă Kinhă t ă ngă ngh ă h ă cóă ch ă quy nă v iă s p nh ă ch ă quy nă nhƠă đ t, qu nă xơyă ch ă m iă r iă cho ti uă th ng thuêă ngh aă lƠă h ă ph iă thuêă l iă nhƠă c aă h .ă Nh ngă s pă lƠă s ă h uă nhƠă n c,ă ch ă choă ti uă th ng thuê và thu phí theo tháng.ăCh ăTơnăBìnhăm iăquyămôă5.000ăs p,ădôiă d ăr tănhi uăsoăv iăquyămôăc ăg nă3.000ăs pănênă ti uă th ng s ă b ă chiaă th ă ph nă (Th ă V nh,ă 2014). Theo lu t doanh nghi p, n i dung gi yăđ ngăkýăkinhădoanhăch th hi năđ aăđi m kinh doanh, thông tin v ng i kinh doanh, v n và ngành ngh kinh doanh. 5 -35- tài s n khác do ti uă th ho c góp v nă thìă đ tr . Ti uăth ng t đ uă t ă c b iă th ng h ng đ đi u ki n tái b trí nh ngăkhôngăcóănhuăc uăthìăđ c h tr m t l n ti n Quy n tài s năđ - BƠă Lêă Ng că Ơoă - Phó giámă đ că S ă Côngă Th ngăTP.HCM:ăUBND Q.TB ph iăcôngăb ăc ă s ă phápă lýă choă ti uă th công, cho ti uă th ngă c ă th ă s pă lƠă đ tă ng thuêă ch ă khôngă ph iă thu căs ăh uăc aăti uăth ngă(Th ăV nh,ă2014). căđ nhăngh aăy u kém d năđ n nhi u v năđ trong giao d ch và t o ra các tr l c cho quá trình phát tri n. Th nh t,ă đóă lƠă v nă đ tài s n chung. Vì quy n tài s n không rõ ràng nên th i gian qua trách nhi măđ uăt ,ănơngăc p Ch , th m chí là công tác đ m b o an toàn khôngăđ c quan tâm và Ch TơnăBìnhăđưăb xu ng c p. Th hai là c n tr trong vi c th c thi các h păđ ng. N u có quy n tài s n rõ ràng, ti uăth quy n yêu c u b iăth c ng b ng ho căcaoăh năv i m c giá mà h cóăđ t b quy n khai thácă KD.ăTuyănhiên,ăti uăth đ năbùăkhôngăt ng s đ ng đ ngătr c tình th giá tr quy n khai thác c a h đ c ngăx ng v i m c giá tr hi n t i, dù ti p t c tái b trí t i Ch thì m c giá tr quy n khai thác c a ti uăth ng v n gi mănh ăk t qu chúngătaăđưăkh o sát, t đóăd n đ năđ ngăc ălƠăph năđ i vi c tri n khai th c hi n d án vì s d năđ n nh ng t n th t cho h . 4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch 4.4.3.1 Ho tăđ ng c a Ch - TTTM t iăcácăđôăth l n Vi t Nam Th i gian qua, m t s CTT xây d ng l i đưălơmăvƠoăc nhăắđìuăhiu”ăsoăv i b c tranh nh n nh pătr căđơyăc a Ch . T i Hà N i, nhi u CTT đ că đ uă t ă xơyă Ch - TTTMă ă nh ngă ho tă đ ng kinh doanh kém hi u qu . K t qu ki m tra S Công th ngăHƠăN i t i 5 ch - H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây - HƠngă Daă Galleriaă xơyă d ngă trênă khuă đ tă ch ă HƠngă Daă c ăkhaiătr ngăvƠoăthángă9/2011.ăV năđ uăt ăh nă236ăt , 5 t ng n i và 2 t ng h m. CTT t i t ng h m và t ng 1 m. Theoă cácă nhƠă qu nă lý,ă nguyênă nhơnă doă ch ă đ uă t ă theoă môă hìnhă bánă đ t dƠiă h nă m tă sƠnă choă kháchă thuê.ă TTTM, nhi u ch m t d n Trongă khiă đó,nh ngă ti uă th ng CTTă khôngă m nă mƠă v iă đ aă đi mă nƠyă vìă ngƠyă cƠngă m tă i dân, th m chí m t kháchă(Qu căBình,ă2014). ngă buônă bánă theoă môă hìnhă -36- ti uă th ng:ă Ch ă C aă - TTTMă Ôă Ch ă D a đ că đ uă t ă 14ă t đ ng, quy mô 7 Namă cóă 62/62ă h ă đưă ngh ă t ng,ă CTTă đ c b trí t i t ngă 1,ă 2...ă nh ngă đ n nay kinhă doanhă ho că sangă không còn h kinh doanh do buôn bán m, hi n ch còn ngă choă ch ă khác;ă ho tăđ ng c aăcácăđ năv kinh doanh b tăđ ng s n, luy n Ch ă Ôă Ch ă D aă cóă t p th hình và c a quán kinh doanh karaoke (Xuân Long, nh 100/100ă h ă lơmă vƠoă hoƠnă c nhă t ngă t ă (Qu că 2014) - Ch C aăNamăđ uăt ăh nă100ăt đ ng, g m 7 t ng n i, 2 t ng h m,ăCTTăđ c b trí t i t ng h măđ u tiên.Do v trí Bình, 2014). T ng h m xu ng ch không phù h p,ăng ch Hàng Da, có 313/371 h m nên r t v ng khách. Ch đ uă t ă ch C aă Namă đưă h kinhă doanhă đangă ho t mua l iă KDă c a nhi u h đ ng buôn bán; t ng 1 ch nhiên, vi căkinhădoanhăđ nănayăc ngăkhôngăđ tăđ có 111/173 h kinh doanh qu nh ămongămu n (Xuân Long, 2014) i dân ng iăđ aăxeăxu ng kinh doanh đưă ngh . Tuy c hi u (Xuân Long, 2014). T i TP.HCM, quy ho ch giaiăđo n 2008 ậ 2010 có 6 CTT và 2010-2015 có 8 CTT xây l i (UBND TP.HCM, 2009).ăN mă1991,ăTTTMăvƠăd ch v Ană ôngă(qu n 5) r ng 25.000m2, cao 4 t ngăđ c xây d ng trên n năCTTăAnă ôngăc ,ănh ngăho tăđ ngăkinhădoanhăch ădi nă raă sôiă đ ngă t iă t ngă tr t,ă cácă t ngă trênă ă m,ă v ngă khách. Ch ă V nă Thánhă (qu nă Bìnhă Th nh),ăch ăTh nhăM ăL iă(qu nă2)ăc ngăr iăvƠoătìnhătr ngăt ngăt (Minh Tu n, 2014). H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh - N mă2010ăch V năThánhăđ (thu căph c kh i công xây d ngălùiăvƠoăphíaăsauăvƠiătr mămétă ngă25,ăqu năBìnhTh nh) v i kinh phí kho ng 10 t đ ng, di n tích 1.240m2 g m 1 tr t, 1 l ng, 1 l u v i 166 qu yăhƠng.ăDùăđ căđ uăt ăkhangătrang,ăs chăs ,ăsongă ngayăsauăkhiăđ aăvƠoăkhaiăthácăch ăvƠiăch căs păbámătr ,ăcácăs p còn l iăl ngăkháchă gi mă70%ă(Minh Tu n, 2014). Th iăgianăđ u, ho tăđ ng các CTT xây theo mô hình Ch - TTTMăch aăkh quan. Nguyên nhân ch y u là do t p quán mua s m c aăng buôn bán c a ti uăth ph i dân thích ti n l i, nhanh chóng; t p quán ngăch aăphùăh p v i lo i hình TTTM. Ngoài ra, chính quy năđ a ngăch aătri tăđ d păcácăắch cóc, ch t m,ăhƠngărong”ăxungăquanhăcác Ch - TTTM đưăph n nào nhăh ngăđ n hi u qu ho tăđ ng c a ti uăth ng Ch - TTTM. -37- 4.4.3.2ăT ngăquanăgi a s thành công c a Ch và giá tr quy n khai thác Ch xây l i, s KDăt ng thì s có s gia nh p c a ti u th th ph n v i ti uăth ngăhi n t i. Ti uăth ng m i c nh tranh và chia s ng m i ho c có khách hàng ti măn ngăho c là đưăkinhădoanhăt ch khác nên s có thêm khách hàng. Ngoài ra, Ch xây l i khang trang, an toàn vƠăc ăquanăNhƠăn hút thêm ng c tri tăđ xoá ch t m, ch l n chi mălòngăđ i mua s m và kinh doanh. d ch chuy n cùng v i s d ch chuy n c aăđ ng c u hàng hoá sau khi Ch xây có th s ng cung, t ng l i nhu năròngăt ngăvƠăCh Tân Bình s có giá tr l i th giaăt ngăsauăkhiăxơy.ăNg m và không c nhătranhăđ h p nên Ch s Vìăch aătìmăđ ng,ầăthìăs thu c l i, có th mô hình không phù c v i các ch t m, bán rong. c nghiên c u d báo giá tr giaăt ngăc a doanh thu bán hàng t i các CTT nói chung và Ch Tân Bình nói riêng sau khi xây, chúng ta s phân tích m c giá tr gia t ngădoanhăthuătrongădưyăs d báo t gi mă20%ăđ năt ngă40%.ăGi đ nh các y u t khác (ngoài ti n thuê ch )ăkhôngăđ i, nên giá tr quy n khai thác Ch Tân Bình d ki n gi m t 20%ăđ năt ngă40%,ăt c gi m t 923 đ năt ng 1.846 t so v i giá tr hi n t i (4.615 t ). Song song, ti uăth ng hi n t i có l i th kinh doanh so v i ti uăth ng m i nên phân chia th ph n s có y u t l i th kinh doanh. T tr ng th ph n là s nhân c a t l di n tích v i h s l i th kinh doanh (T tr ng th ph n = T l di n tích x H s l i th kinh doanh). H s l i th kinh doanh c a ti uăth ng hi n t i gi đ nh trong kho ng 1ăđ n 1,5 l n. V i 2 gi đ nh trên, phơnătíchăđ nh y 2 chi uăđ ti u th ngăhi n t i và ti uăth c tính giá tr quy năkhaiăthácă KDăc a ng m i theo 2 thông s bi n thiên là giá tr giaăt ngă(giaoă đ ng t -20%ăđ n +40%) và h s l i th kinh doanh giaoăđ ng t 1ăđ n 1,5 l n. K t qu th c hi n v i giá thuê d ki n là 273.300 đ ng/tháng đ T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth c chi ti t trong Ph l c 4.2: B ng ng hi n t i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh; Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth ngăm i theo giá tr giaăt ngă và h s kinh doanh; Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300). V i l i th kinh doanh 1,3 l n, giá tr quy n khai thác các bên liên quan s thayăđ i theo m căđ thành công c a Ch xây l iăđ c th hi n theo Bi uăđ sau: -38- Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình xây l i T ng 9,000 8,000 7,000 6,000 Ti u th m i ng 5,000 Ti u th hi n t i ng 4,000 Ti n thu t+ NPV d n 3,000 Chi ph ut 2,000 1,000 0 T l Gi tr gia t ng D án đ -20% -10% c công b , ti uăth 0% 10% 20% 30% ng lo ng i v s thành công c a mô hình xây l i Ch vì tác đ ngăđ n giá tr quy năkhaiăthácă KD.ăGiá tr giaăt ngăc a d án ch t ngălênăt 40% tr lên và l i th kinh doanh c a ti uăth ng hi n t i t 1,3 l n (th ph n c a ti uăth t i chi m 71% = 54,9% x 1,3) thì giá tr c a ti uăth Ng c l i, ti uăth ngăm iăđ gi thi tăđ u b t l i cho ti uăth v i hi n t i là 20%, ti uă th ng s caoăh năsoăv i hi n t i. c l i ích khá l năvìăđ phí r . Trong Ph l c 4.3, ti uăth ngăm iăđ uăh ng hi n ngăđ c gia nh p th tr ng bán s v i chi c l i ích t D ánăđemăl i dù các ngăm i. Gi đ nh giá tr quy n khai thác c a Ch gi m so ngă m i v n gia nh p vào Ch Tân Bình vì v n có l i ích. M c l i ích t ngăd n khi giá tr giaăt ngăc a Ch ngày càng cao. -39- CH NGă5: K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K t lu n Ch Tân Bình đưăxu ng c p, có d u hi u không an toàn. Ch đ c quy ho ch xây l i t n mă 2008,ă nh ngă đ n nay v n ch a th c hi n. Khi d án chu n b th c hi n vào tháng 9/2014ăđư v p ph i s ph năđ i c a ti uăth ngăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă Theo d án, giá tr tài s n là quy năkhaiăthácă KDăc a ti uăth ng đưăb tácăđ ng r t l n. Khiăch aăcôngăb D án chính th c giá giao d ch kho ng 491 tr.đ/m2. Khi D án công b và chu n b ti n hành thì giá tr này đưăb gi m ch cònă315,7ătr.đ/m2. Th nh t, s l KDăt 3.336ăt ngălênă6.000ănênăs có ti uăth ti uăth nên s ngăm i chia s th ph n, c nh tranh v i ngăc ăvƠăgiáătr quy n khai thác b gi m. Th hai, giá thuê nhăh ngăđ n l i nhu n c a ti uăth ng KDăt ng g n 2,5 l n ng.ăGiá thuê ph thu c chiăphíăđ uăt ănênăn u côngătácăđ u th u, giám sát không th c hi n nghiêm túc, ch t ch , chiăphíăđ uăt ăcao s làm gi m giá tr quy năkhaiăthácă KDăvƠăs chuy n l i ích cho đ năv xây d ng. Th ba, ph năkhuăđ tăphíaătr n c c a Ch s chuy n m căđíchăvƠăchoăđ năv liên doanh thuê, nhà c s t ngăthuăchoăngơnăsáchănh ngădi nătíchăđ t xây Ch b gi m và lùi v phía sau. Xem xét nguyên nhân, xu t phát quy n tài s n c a ti uăth Quy n tài s n chuy nănh ngăkhôngăđ c xác l p rõ ràng. ng v i m c giá tr c t đ ngănh ngăl i không có b ng ch ng xác nh n quy n tài s n. S y u kém v pháp lý c a quy n tài s nă đưă d nă đ n vi c ti u th ngăkhông có quy n quy tăđ nh quá trình xây l i ch và không có quy n yêu c u b i th ng tho đángăkhiăd án phát tri n và t o ra nh ng t n th tăđángăk . Bên c nhăđó,ăcôngă tác qu nălý,ăgiámăsátăđ u th u xây d ng c năđ căquanătơmăđúngăm căh nănh măcóăđ c chi phíăđ uăt ăh p lý. M căđ uăt ăquáăcaoătácăđ ngăđ n giá thuê và vì v y càng t o ra t n th t cho ti uăth ng.ăNgoƠiăra,ămôăhìnhăxơy l i ch có phù h p v i nhu c u th tr ng hay không s là y u t quan tr ngă tácă đ ng giá tr quy n khai thác. B i vì s t ngă thêmă s l ngă KD,ă thayă đ i thói quen mua s m c aă ng th i dân và t p quán buôn bán c a ti u ng,...ăli u Ch Tân Bình s hi u qu hayăkhông?ă ơyăchínhălƠănguyênănhơnăsơuăxaăvƠă nhăh ng r t l năđ n giá tr c a Ch vƠăc ngălƠătr nătr c aăng iăđangăkinh doanh. -40- 5.2 Ki n ngh Quá trình phát tri n d án luôn phát sinh l i ích, t n th tăđ n các bên liên quan, t đóătácă đ ngăđ n ti n trình th c hi n d án.ă ơyălƠăđi u không th tránh kh iăvƠăng i có trách nhi m quy tăđ nh d án c n phân tích, nh năđ nh nh ngănhómătácăđ ng, y u t tácăđ ng nh măđ ra nh ng bi n pháp phù h p, gi i quy t các mâu thu n. Trong D án xây l i Ch Tân Bình, ti uăth ng hi n t i là bên b t n th tăvƠăđó là nguyên nhân d năđ n ti uăth ngă ph năđ i d án. Qua phân tích, chúng ta có m t s ki n ngh đ có bi n pháp hài hoà l i ích các bên liên quan. 5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth ti uăth ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a ngăkinhădoanhăt i ch Hi n t i, quanăđi m v quy n tài s n gi a ti uăth ngăvƠăcácăc ăquanăqu n lý không nh t quán,ă doă đóă c n rà soát các h s ă phápă lýă trongă quáă trìnhă hìnhă thƠnh,ă phátă tri n ch và ch ng c xác l p quy n tài s năđưăcóătr căđơy.ăT đó,ăs ti n hành tuyên truy n, gi i thích v cácăquiăđ nh v đ n bù, v quy n tài s n,ầ tham gia c a ti uăth c ng th i nên t p h p ý ki n ho c có s ngăhi n t i trong quá trình l p k ho ch và D án xây l i ch đ t ngă ng s đ ng thu n, công tác giám sát và hài hoà l i ích gi a các bên liên quan SongăsongăđóălƠăđ xu t ph ngăánăb iăth ngh p lý h nănh m gi m b tăxungăđ t l i ích, thúcăđ y ti n trình th c hi n d án b i vì chi phí h tr 30ătrăđ/h không tái b trí là r t th p so v i giá giao d ch hi n t i sau khi d án công b . M c dù t o ra t n th t,ănh ngăD án mang l i l i ích cho ti uăth đ ng và xác l p rõ quy n tài s năđ i v iăđi m kinh doanh. Tr giá tr giao d ch hàng t đ ngănh ngănhi u ti uăth đ c ký h p căđơy,ădùăquy n tài s n có ngăkhôngăcóăgi y ch ng nh n hay h p đ ngăthuêăđi m kinh doanh v i Ban qu n lý Ch , giao d chănƠyăđ tay”ăvƠ r i ro r t l n, khi có d án thu h iăthìăng ngăvìăs đ căxemănh ălƠăắbánăgi y i s h u quy n tài s n này s không căđ n bù theo lu tăđ nh. 5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê Chiăphíăđ uăt nhăh ngăđ n giá thuê, nên c năxemăxétăchiăphíăđ uăt ăh pălýăh năđ gi m giá thuê và gi m t n th t cho ti uăth ng.ă ơyălƠăv năđ r t quan tr ng, n u m căđ uăt ă -41- cao thì không nh ng ti uăth ngăhi n t i lƠăng i ch u t n th t, mà t ng giá tr c a Ch s b t n th t.ăQuaăsoăsánh,ăphơnătích,ăchiăphíăđ uăt ăcóăth đ c xem xét gi m h p lý là 2.088 t đ ng thay vì t ng khái toán là 2.879 t . Tr c h t,ătrongăquáătrìnhăđ uăt ăxơyăd ng, c n xem xét c n tr ng các khâu th c hi năđ tránhălưngăphíăđ uăt ,ăđ c bi t là các chi phí xây d ng ch t m ch s d ng trong th i gian 2ăđ nă4ăn măr i thanh lý. NgoƠiăra,ăđ i v i nhà th u xây d ng, ch đ uăt ăc n ti năhƠnhăcácăb căđ u th u, ch m th uăđ l a ch n nhà th uăcóăn ngăl căvƠăchiăphíăđ uăt ăphùăh păh n.ăT đó,ăs gi măđ c chiăphíăđ uăt d án. 5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth Ch và ti uăth ngăhi n t i và ti uăth ng không th tách r i trong quá trình hình thành và phát tri n. Ch Tân Bình n i ti ng, mua bán t p n p, giá tr giao d chă KD cao là do ti uă th doanh t t,ăthuăhútăđ ng đưă kinhă c khách hàng nhi u, giá tr thu nh p ròng cao. Cho nên, ti uăth hi n t i là nhóm liên quan ch y u c năđ đ n. Ti uăth ngăm i ng c quan tâm xem xét l i ích mà d ánătácăđ ng ng hi n t i ch u t n th t r t l n t d án, nên c n nghiên c uăđ gi m nh ng t n th t này, gi i quy t nh ng mâu thu n trong quá trình th c hi n d án,ăvƠădƠiăh năn a là t o s thành công c a Ch sau khi xây l i. Tr c h t, song song v i ki măsoátăchiăphíăđ uăt ,ăNhƠăn thuêă KDăđ i v i ti uăth ti uăth c nên th c hi năđ u giá quy n ngăm i, không nên áp d ng m c giá b ng nhau gi a 2 nhóm ng.ăM c s n lòng chi tr ti n thuê c a ti uăth ngăm iăcaoăh năsoăv i ti uăth hi n t i. Giáăthuêă380.000ălƠăcaoătheoăquanăđi măđ i v i ti uăth ngăhi n t i và gây t n th t l i ích cho h ,ănh ngăl i là giá th p so v i m c s n lòng chi tr c a ti uăth Hi n t i,ăđ kinh doanh Ch , ti uăth ngăm i nh n chuy nănh ngă ngăm i. ng s p v i giá bình quân 315,7 tri uăđ ng/m2(ho c thuê giá 18 tri uăđ ng/tháng/ KD, di n tích 6m2,ăt ngăđ ng 3 tri uăđ ng/tháng/m2và ti n thuê n p Ban qu n lý Ch bìnhăquơnă155.000ăđ/tháng/m2). Do đó,ăđ u giá quy n thuê ng KD đ t o s c nh tranh công b ng gi a nh ng ti uăth ngăm i, i có nhu c u ph i ch p nh n chi tr m c giá t iăđaăb ng v i m c s n lòng chi tr c a h .ăQuaăđ u giá, vì m c s n lòng chi tr c a ti uăth thuê thu đ i v i nhóm ti uăth ngăm iăcaoăh nă380.000 nên s ti n ngăm i s caoăh năd ki n. Nh v y,ăchiăphíăđ uăt ăcònăl i -42- ph i thu c a nhóm ti uăth ho c là NhƠăn th ngăhi n t i s gi m. Giá thuê ti uăth c s có kinh phí xây d ngph ngăhi n t i s gi măđ ngăánăb iăth ngăhi n t i s đ ng h p lý h n. T đó,ăti u c t n th t. Bên c nhăđó,ăquaăđ uăgiáăthuêă KD ngoài gi m t n th t cho ti uăth s có giá tr th tr c gi m ngăhi n t i, chúng ta ng tham kh oălƠmăc ăs xây d ng m c giá thuê h p lý gi a các t ng kinh doanh, v trí kinh doanh khác nhau trong Ch . Theo d án, giá thuê t 400.000ăđ n 360.000ăđ/thángă(t ng 1 đ n t ng 6, không k t ng h m), m i t ng chênh l ch kho ng 3% là không h p lý (thu n l iă h nă choă ng tr iă đ c b trí kinh doanh t ng 1) vì trên th ng, m c giá thuê t ng 1 caoăh năcácăt ng còn l i r t l n. 5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr ng Giá tr quy năkhaiăthácă KDăph thu c vào m căđ thành công c a Ch sau khi xây. N u Ch xây l i phù h p v i nhu c u c a th tr quy n khai thác s t ng.ă Ng ng, vi c kinh doanh t i Ch t t h năthìăgiáătr c l i, giá s gi m, ti uă th ng hi n t i b tácă đ ng l n và mâu thu n càng l n gi aăcácănhóm.ăH năn a, s thành công c a Ch xây l i cònătácăđ ng v lơuădƠiăđ n tình hình phát tri n kinh t c a khu v c và công tác quy ho ch, xây d ng l i các CTT còn l i. Do v y,ă cácă c ă quană qu n lý, tr c ti p là UBND Q.TB c n c n tr ng nghiên c u, kh o sát th tr c u th c s c aăng ng m tăcáchănghiêmătúcăđ Ch Tân Bình phù h p v i nhu iămua,ăng i bán. Thay cho l i k t, xin trích d n l i k t c a Bài vi t v Th c tr ngăvƠăxuăh Ch truy n th ngătrongăcácăđôăth hi nănayăđ ngătrênăT păchíăcôngăth 1. Mãi mãi không bao gi thi u CTT đ ng xây d ng l i ngăngƠyă9/7/2012:ă c và không có gì thay th CTT đ c; 2. Quy ho ch ch ph i x p hàng đ u v thu n ti n và r t r t c n tham kh o ý ki n c ng đ ng; 3. Ki n trúc ch ph i an toàn, khoáng đ t và h 4. V sinh môi tr ng đ n t ng lai; ng, v sinh an toàn th c ph m, phòng ch ng cháy n là v n đ r t c n coi tr ng và luôn ph i đ 5. B n s c v n hóa đ a ph c ki m soát; ng, v n hóa vùng mi n mãi mãi ph i đ c đ cao. -43- TÀI LI U THAM KH O Ti ng Vi t 1. Hoài Anh (2014), ắB iă th ng không tho đáng:ă ti uă th ngă Ch Tân Bình ph n đ i”,ăTinnhanhdiaoc.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t i đ a ch : http://tinnhanhdiaoc.vn/tin-tuc/boi-thuong-khong-thoa-dang-tieu-thuong-cho-tanbinh-phan-ung. 2. Hoàng Anh và Nguy năHoƠngăVi tă(2014),ăắTáiăthi tăđôăth ă- Nh ngăv năđ ăc năxemă xétătrongăquáătrìnhăv năđ ngăvƠăphátătri năc aăThƠnhăph ăHƠăN i”,ăT p chí Khoa h c công ngh Xây d ng, (s ă19 Tháng 5/2014). 3. Qu căBìnhă(2014),ăắHƠăN iăậ Vìăsaoămôăhìnhăch ătrungătơmăth ngăm iăch tăy u”,ă tainguyenmoitruong.com.vn,ătruyăc păngƠyă25/4/2015ăt i đ aăch : http://tainguyenmoitruong.com.vn/ha-noi-vi-sao-mo-hinh-cho-trung-tam-thuongmai-%E2%80%9Cchet-yeu%E2%80%9D.html 4. B tƠiă chínhă (2008a),ă ắTiêu chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 07-Ph ngă phápă soă sánh”, Quy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày 31/12/2008. 5. B tƠiă chínhă (2008b),ă ắTiêuă chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 08-Ph ngă phápă chi phí”,ă Quy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày 31/12/2008. 6. B tƠiă chínhă (2008c),ă ắTiêuă chu n th mă đ nh giá Vi t Nam 09-Ph ngă phápă thuă nh p”,ăQuy t đ nh ban hành tiêu chu n th m đ nh giá, s 129/2008/Q -BTC ngày 31/12/2008. 7. B Xây d ngă (2014),ă ắM că 2.4ă Côngă trìnhă v nă hoáă ậ Ch ngă I.ă Su t v nă đ uă t ă công trình dân d ng”,ăQuy t đ nh v vi c công b su t đ u t công trình và giá xây d ng t ng h p b ph n k t c u công trình n m 2013, s 634/Q -BXD ngày 09/6/2014. 8. Cao C ng (2014),ăắD án ch Tân Bình: T m d ngăđ đ m b o hài hoà l i ích gi a cácăbên”,ăBaoxaydung.com.vn, truy c p ngày 30/11/2014 t iđ aăch : -44- http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/kinh-te/du-an-cho%CC%A3-tanbi%CC%80nh-tam-dung-de-da%CC%89m-ba%CC%89o-ha%CC%80iho%CC%80a-lo%CC%A3i-i%CC%81ch-giu%CC%83a-ca%CC%81c-ben.html 9. H ng Chơuă(2014),ăắCh Tân Bình t mă ng ngă k ho ch xây m i”,ă VnExpress.net, truy c p này 12/1/2015 t iăđ a ch : http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/doanh-nghiep/cho-tan-binh-ngung-ke-hoachxay-moi-3086692.html. 10. Chính ph (2003),ă ắKho nă 5ă đi uă 2”,ă Ngh đ nh v phát tri n và qu n lý ch , s 02/2003/N -TT ngày 14/01/2003. 11. Chính ph (2013),ăắKho nă9,ăđi uă2”,ăNgh đ nh v qu n lý đ u t phát tri n đô th , s 11/2013/N CPăngƠyă14/01/2013. 12. Nguy n Th Ph ngăDung và Bùi Th Kim Thanh(2011),ăắQu nălýăNhƠăn và siêu th ”,ă T p chí Khoa h c 2011:20b 225-236,ăTr ngă c v ch i h c C nă Th ăđ c đ ngăt i: http://docs.4share.vn/docs/45011/Quan_ly_Nha_nuoc_ve_cho_va_sieu_thi.html 13. Qu nh H ngă(2014),ăắD án xây m i ch Tân Bình: vì sao ti uăth ngăch aăđ ng tình”,ăCongan.com.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t iăđ a ch : http://www.congan.com.vn/?mod=detnews&catid=681&id=525738. 14. Xuân Longă (2014),ă ắ nh ă Trungă tơmă Th ngă m i”,ă Tuoitre.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t iăđ a ch : http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20140929/e-nhu-trung-tam-thuong-mai/651745.html 15. Mankiw, Gregory N. (2014), Kinh t h c Vi mô, NXB TP.HCM. 16. Lê N t (2006), Kinh t lu t, NXB Tri th c. 17. Ph m Duy Ngh a(2011), Giáo trình Pháp lu t đ i c 18. Ph m DuyNgh a (2015),ăắN u chúng ta nói rõ cái gì c aăaiă thìăđ tă n ng, nxb Công an Nhân dân căđưăkhác”,ăă Thesaigontimes.vn, truy c p ngày 28/6/2015 t iăđ a ch : http://www.thesaigontimes.vn/132161/TS-Pham-Duy-Nghia-Neu-chung-ta-noi-rocai-gi-cua-ai-thi-dat-nuoc-da-khac.html. 19. T Nguyênă(2011),ăắC i t oăđôăth c :ăVìăsaoăkhó?”,ăVneconomy.vn, truy c p ngày 28/6/2015 t iăđ a ch : http://vneconomy.vn/bat-dong-san/cai-tao-dothicuvisaokho20111017091055942.htm -45- 20. Qu c h i Vi tă Namă (2012),ă ắ i uă 4,ă Ch ngă 1_Gi i thích t ng ”,ă Lu t Giá, s 11/2012/QH13. 21. DeSoto, Hernando (2000), S bí n c a V n,nxb Chính tr qu c gia. 22. S QHKT (2014), V n b n ch p thu n quy ho ch t ng m t b ng, s 928/SQHKTQHKV2 ngày 26/3/2014 23. T păchíăcôngăth ngă(2012):ăắTh cătr ngăvƠăxuăh ngăxơyăd ngăl iăch ătruy năth ngă trongăcácăđôăth ăhi nănay:ăV năđ ăvƠăgi iăpháp”,ătruyăc păngƠyă15/10/2014ăt iăđ aăch : http://Tapchicongthuong.vn/thuc-trang-va-xu-huong-xay-dung-lai-cho-truyen-thongtrong-cac-do-thi-hien-nay-van-de-va-giai-phap-19124)12C152.htm. 24. 25. Tr ng Marketing (2006), Tiêu chu n Th m đ nh giá qu c t phiên b n 2005, Tr ngă i h c Marketing biên d ch, nxb Tài chính. Minh Tu nă (2014),ă ắChuy nă ch ă thƠnhă TTTM:ă Khôngă ch ă quan,ă duyă ýă chí”,ă Saigondautu.com.vn,ătruyăc pănƠyă30/10/2014ăt iăđ a ch : http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20141008/Khong-the-chu-quan-duy-ychi.aspx. 26. UBND Q.TB (2008), Quy t đ nh v k ho ch ch t m và b trí đ a đi m kinh doanh cho th 27. ng nhân Ch Tân Bình, s 1431/Q -UBND, ngày 05/8/2008. UBND Q.TB (2011), Công v n đi u chính giá cho thuê m t b ng khu A1, Khu II và IV t i Ch Tân Bình, s 164/TCKH-KT-CTB. 28. UBND Q.TB (2014): Thông tin tóm t t v d án đ u t xây d ng Trung tâm th ng m i d ch v đa n ng và ch Truy n th ng Tân Bình, tháng 9/2014. 29. UBND Tp.HCM (2007), Quy t đ nh v vi c quy đ nh m c thu, n p, qu n lý và s d ng phí ch trên đ a bàn TP.HCM, s 24/2007/Q -UBND, ngày 12/02/2007 30. UBND TP.HCM (2009a), Quy t đ nh 17/2009 /Q -UBND, ngày 12/2/2009 v ban hành quy ho ch đ nh h ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTM trên đ a bàn TP.HCM, giai đo n t 2009 đ n 2015”. 31. UBND TP.HCM (2009b), Báo cáo v công tác phòng cháy ch a cháy t i Ch , trung tơmăth 32. ngăm i và khu công nghi păđ a bàn TP.HCM, s 76/2009/BC-UBND. UBND TP.HCM (2012), Quy t đ nh v ban hành Bi u giá chu n v su t v n đ u t ph n xây d ng công trình trên đ a bàn TP.HCM, s 66/2012/Q -UBND. -46- 33. UBND TP.HCM (2013), Quy t đ nh v ban hành Quy đ nh v giá các lo i đ t trên đ a bàn Tp.HCM n m 2014, s 60/2013/Q -UBND. 34. UBND Tp.HCM (2014), Công v n v D án Trung tâm TTTM và CTT Tân Bình, s 2588/UBND-TM, ngày 31/5/2013 và 559/UBND-TM ngày 08/02/2014. 35. Th V nhă (2014),ă ắXơyă ch m iă đ ng quên quy n l i c a ti uă th ng”,ă Socongthuonght.gov.vn, truy c p ngày 30/10/2014 t iăđ a ch : http://socongthuonght.gov.vn/ql-thuong-mai/xay-moi-cho-110ung-quen-quyen-loicua-tieu-thuong. Ti ng Anh 36. Cooter, R., & Ulen, T. (2012), Law and Economic (6th edition), Addison-Wesley. 37. Demsetz,ă H.ă (1967),ă ắTowardă aă Theoryă ofă Propertyă Rights”,ă American Economic Review, pp. 13-27. 38. Ellickson, R. (1991), Order without Law: How Neighbors Settle Disputes, Harvard University Press. 39. IMF (2014), ắReport for Selected Countries and Subjects”, International Monetary Fund, truy c p ngày 15/6/2015t iăđ a ch : http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2014/02/weodata/weorept.aspx?sy=2010&e y=2019&scsm=1&ssd=1&sort=country&ds=.&br=1&pr1.x=59&pr1.y=12&c=582& s=PCPIPCH&grp=0&a. 40. Jenkins, Glenn P. và Harberger, Arnold C. (1995), Sách h ng d n phân tích chi phí và l i ích cho các quy t đ nh đ u t , Vi n Phát tri n Qu c t Harvard. 41. Kahneman, D., J.L. Knetsch, and Thaler,R.H. (1990), ắExperimental Tests of the Endowmentă Effectă andă theă Coaseă Theorem”, Journal of Political Economy, Vol. 98(6),pp. 1325ậ1348. 42. North, D.C. (1991), Structure and Change in Ecconomic History, Norton. 43. Ostrom, Elinor. (1990), Governing the Commons, Cambridge University Press. 44. Sjaastadă andă Cuosinsă (2008),ă ắFormalisationă ofă Land Rights in the South: An Overview”,ăLand Use Policy 26, pp. 1-9. -47- PH L C Ph l c 1.1: B ng S l ng Ch , TTTM, siêu th c n SIểUăTH ă(cái) CH (cái) C ă n c N mă2008 7871 TpHC M 238 C ă n c 385 TpHCM 82 c và TP.HCM TRUNG TÂM TH NGăM Iă (cái) C ă n c 72 TpHCM 18 N mă2009 DOANHăS ăBỄNăL ă (t ăđ ng) C ăn c 781.957,1 TpHCM 197.871 1.116.476,6 N mă2010 8528 255 571 142 101 24 1.254.200,0 304.536 N mă2011 8550 247 638 152 116 27 1.535.600,0 379.454 N mă2012 8547 243 659 162 115 26 1.740.359,7 444.410 N Mă 2013(*) 8546 243 724 185 132 31 1.966.948,0 Ngu n: Niên giám Th ng kê Vi t Nam n m 2013 và TP.HCM. (*): s li uăs ăb -48Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh 2009-2015 M NGăL AăBÀN STT THẨNHăPH ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTM trênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n IăCH SIểUăTH TRUNGăTỂMăTH NGăM I Hi nă tr ngă T.12/07 Giaiăđo nă 2008-2010 Giaiăđo nă 2011-2015 Hi nă tr ngă T.12/07 Giaiăđo nă 2008-2010 Giaiăđo nă 2011-2015 Hi nă tr ngă T.12/07 Giaiăđo nă 2008-2010 Giaiăđo nă 2011-2015 238 235 235 82 119 183 22 81 164 1 Qu nă1 10 8 13 14 23 8 15 24 2 Qu nă2 9 6 4 4 6 0 3 5 3 Qu nă3 4 3 4 4 4 0 3 5 4 Qu nă4 1 2 1 2 2 0 2 4 5 Qu nă5 14 12 4 5 5 6 11 31 6 Qu nă6 10 9 5 5 5 3 6 9 7 Qu nă7 7 5 6 6 7 0 6 9 8 Qu nă8 15 15 1 3 5 1 4 9 9 Qu nă9 14 14 1 1 1 0 0 0 10 Qu nă10 9 7 9 10 12 1 4 7 11 Qu nă11 7 7 2 3 3 0 1 9 12 Qu nă12 13 12 3 5 7 0 3 7 13 Qu năBìnhăTơn 11 13 2 4 5 0 1 2 14 Qu năBìnhăTh nh 9 10 8 8 6 0 2 5 15 Qu năGòăV p 6 6 2 4 5 0 3 5 -49M NGăL STT AăBÀN Hi nă tr ngă T.12/07 IăCH SIểUăTH Giaiăđo nă 2008-2010 Giaiăđo nă 2011-2015 4 5 5 Hi nă tr ngă T.12/07 TRUNGăTỂMăTH Hi nă tr ngă T.12/07 NGăM I Giaiăđo nă 2008-2010 Giaiăđo nă 2011-2015 Giaiăđo nă 2008-2010 6 7 0 0 3 16 Qu năPhúăNhu n 17 Qu năTơnăBình 14 14 3 3 3 3 11 16 18 Qu năTơnăPhú 6 6 2 8 8 0 1 5 19 Qu năTh ă 13 14 5 11 17 0 2 2 20 Huy năBìnhăChánh 13 18 1 10 26 0 3 3 21 Huy năC năGi 13 11 1 0 9 0 0 1 22 Huy năC ăChi 16 16 0 0 9 0 0 1 23 Huy năHócăMôn 12 14 0 3 8 0 0 2 24 Huy năNhƠăBè 8 8 0 0 0 0 0 0 c Ngu n: Quy t đ nh 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 c a UBND TP.HCM. Giaiăđo nă 2011-2015 -50- Ph l c 3.1:B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh VT:ă% Stt Y ut Siêu th 1 HƠngăhoáăđ yăđ và nhi u kích c 68,4 2 HƠngăhoáăđ m b o ch tăl 21,1 3 Giá c h p lý 4 Tính ti n nhanh chóng 5 ng Ch Không có khác bi t 5,3 26,3 78,9 76,9 23,1 5,1 84,6 10,3 Tr ngăbƠyăhƠngăhoá 92,1 5,6 5,3 6 T n nhi u th iăgianăđiăl i vì xa nhà 53,8 12,8 33,3 7 M t nhi u th iăgianăđ mua s m 73,7 18,4 7,9 8 Tháiăđ ph c v t t 5,3 71,1 23,7 9 Có nhi u khuy n m i 92,1 2,6 5,3 10 Có nhi u d ch v kèm theo 73,7 18,4 7,9 11 Bán thi u 100 Ngu n: s li u đi u tra n m 2010 Nuy n Th Ph Th ng Dung và Bùi Th Kim Thanh – Tr ng ih cC n Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B T ăL ă DI NăTệCHă TH NGă PH M CHUNG DI NăTệCHă KINH DOANH DI Nă TÍCH KHÁC 1.ăDi nătíchăsƠnă(khôngăbaoăg măh m) 54.700,62 2.ăDi nătíchăsƠnăh m 44.939,40 - H măđ ăxe 40.039,40 86% 34.302,90 5.736,50 - Kinhădoanhă nău ngă(t ngăh măl ng) 2.300,00 40% 924,60 1.375,40 - Kinhădoanhăth t,ărauăc ăqu ă(h mă1) 2.600,00 40% 1.028,00 1.572,00 Ph l c 3.3: B ng k t qu căl 21.223,84 33.476,78 8.683,90 ng chi phí v n ch s h u Ch ătiêu Th ătr 39% K tăqu ngăHoaăK ă(ngƠnhăphátătri năb tăđ ngăs n)(1) Beta US 1,02 D/E Ratio 0,45 Tax rate 7,21% -51- Betaăkhôngăvayăn ăUS Th ătr 0,72 ngăVi tăNam T ăl ăD/Eă(d ăánăCh ăTơnăBình) 60,00% Thu ăsu t 22% Betaăkhôngăvayăn ăd ăánăCh ăTơnăBình 1,06 Su tăsinhăl iăphiăr iăroăHoaăKìă(2) Su tăsinhăl iădanhăm căth ătr 0,25% ngăHoaăKìă(3) 11,53% Su tăsinhăl iăphiăr iăroăl chăs ă(4) 5,28% M căbùăr iăroăth tr 6,25% ng M căbùăr iăroăqu căgiaă(5) 6,75% M căbùăr iăroăngo iăh iă(6) 5,25% Chiăphíăv năch ăs ăh uăd ăánăCh ăTơnăBình 18,84% Ngu n: (1): http://www.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/data.html (2) http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interestrates/Pages/ TextView.aspx?data= yield (3) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html (4) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/histretSP.html (5) http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html (6) https://www.vietcombank.com.vn/InterestRates/ Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê CH ăTIểU I II CH ăT Mă1 T ngădi nătíchăs năkinhădoanh 921,90 T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m 100% Giá cho thuê bình quân 0 CH ăT Mă2 T ngădi nătíchăs năkinhădoanh III VT 9.609,60 T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m 100% Giá cho thuê bình quân 0 T NGăH MăCH ăTRUY NăTH NG 1 Di nătíchăsƠnăkinhădoanhă(KDăt iăs ng) 1.028,00 T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m 100% Giá cho thuê bình quân 150.000 đ/m2/tháng -52- 2 Di nătíchăsƠnăkinhădoanhă nău ngă 924,60 T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m 100% Giá cho thuê bình quân 300.000 3 Di nătích đ ăxe 34.302,90 s ăch ăđ uăxeămáyă(khôngăthuăphí) 5148 Xe s ăch ăđ uăxeăh iă(cóăthuăphí) 560 Xe S ăl III đ/m2/tháng tăxeăbìnhăquơn/ngƠy l 4 t ăl ăchoăthuêăhƠngăn m 70% Giá cho thuê bình quân 15.000 t đ/l t CH ăTRUY NăTH NG 2.903.421.388.608 T ngădi nătíchăs năkinhădoanh 21.223,84 +ăTi uăth ngăhi năt i 10.779,36 +ăTi uăth ngăm i 10.444,48 T ăl ăchoăthuêăhƠngăn m đưătr ăt ngăh m 100% năgiá đ/tháng 380.000 Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n N m T ăl ăthuăti năthuê S ăti năthu - K ăho chăn mă2015:ăthuă20%ăti năthuêă30ăn măđ iăv iădi nătíchă 10.779,36m2 ph năT ngă1ăậ 6; 1.028m2 kinhădoanhăt 0 iăs ngăt ngă h m,ă 924,6m2 kinhă doanhă nă u ngă t ngă h mă l ngă lƠădi nătíchă c aă ti uă th ngă hi nă t i táiăb ă tríă (gi ă đ nhă 100%ă ti uă th ngă hi năt i đ uăđ ngăkýătáiăb ătrí). 2015 - Ti năthuêăth căt :ă0 - K ăho chăn mă2016:ăthuă30%ăph năDi nătíchălƠă10.779,36m2 ph nă T ngă1ăậ 6 và 1.028m2 kinhădoanhăt 294.923.289.600 iăs ngă ăt ngăh m,ă924,6m2 kinhădoanhă nău ngă ăt ngăh măl ngăc aăti uăth trí.ă Thuă 50%ă ph nă di nă tíchă c aă ti uă th ngăhi năt i táiăb ă ng m iă (di nă tíchă 10.448,48m2); 2016 - Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2015 - K ăho chăn mă2017:ăthuă30%ăt ngăti năthuêăc aăcácăti uăth 2017 - Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2016 2018 - K ăho chăn mă2018:ăthuă20%ăph năti năthuêă30ăn măcònăl i; ng; 1.156.787.404.704 871.026.416.582 -53- - Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2017 2019 - Ti năthuêăth căt :ăthuă100%ăk ăho chăc aă2018 2019 - Ti năthuă d chă v ă g iă xe:ă s ă ch ă cóăthuăti nă lƠă 560ăxeă ôă tô, bình đ nă quơnă ngƠyă 4ă l 2047 t ngătheoăt ăl ăt ngăgiáă5%/n m.ăCôngăsu tăchoăthuêăđ tă70%. tă v iă m că thuă bană đ uă lƠă 15.000ă đ/l 580.684.277.722 t.ă M că giáă Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê NăGIỄ CH ăTRUY NăTH NG 380.000 N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă 380.000 Ti uăth ngăhi n t i vƠoăCh N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă d ngăxongăph năthôăc aăCh ă - Ti uăth ngăhi năt i TH Iă GIAN T ăL ă THU DI Nă TÍCH CHO THUÊ 21.223,84 360 20% 10.779,36 294.923.289.600 1.156.787.404.704 380.000 360 30% 10.779,36 442.384.934.400 - Ti uăth ngăm i 380.000 N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă th ngăvƠoăCh ă 380.000 360 50% 10.444,48 714.402.470.304 360 30% 21.223,84 871.026.416.582 GIAIă O Nă4:ă(2018) 360 20% 21.223,84 580.684.277.722 380.000 T ngăc ng 2.903.421.388.608 T NGăH Mă(KDăt iăs ng) N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă Ti uăth ngăhi năt i vƠoăCh N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă d ngăxongăph năthôăc aăCh ă N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă th ngăvƠoăCh ă 150.000 GIAIă O Nă4:ă(2018) 1.028,00 150.000 360 20% 1.028,00 11.102.400.000 150.000 360 30% 1.028,00 16.653.600.000 150.000 360 30% 1.028,00 16.653.600.000 150.000 360 20% 1.028,00 11.102.400.000 T ngăc ng T NGă L NGă H Mă (KDă Nă U NG) 300.000 N Mă 2015:ă GIAIă O Nă 1:ă xơyă xongă ch ă t m,ă kýă H ă táiă b ă tríă v iă 300.000 Ti uăth ngăhi năt i vƠoăCh N mă 2016:ă GIAIă O Nă 2:ă xơyă d ngăxongăph năthôăc aăCh ă 300.000 55.512.000.000 924,60 360 20% 924,60 19.971.360.000 360 30% 924,60 29.957.040.000 -54- N mă 2007:ă GIAIă DO Nă 3:ă hoƠnă thi năch ătruy năth ng,ătáiăb ătríăti uă th ngăvƠoăCh ă 300.000 360 30% 924,60 29.957.040.000 GIAIă O Nă4: (2018) 360 20% 924,60 19.971.360.000 300.000 T ngăc ng 99.856.800.000 Ph l c 3.7: B ngăngơnăl uăvƠo 0 1 2 3 N m 2015 2016 2017 2018 H ăs ă t ngă giá 1,000 1,050 1,103 1,158 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 1,216 1,276 1,340 1,407 1,477 1,551 1,629 1,710 1,796 1,886 1,980 2,079 2,183 2,292 2,407 2,527 2,653 2,786 2,925 3,072 3,225 3,386 3,556 3,733 3,920 Ngơnăl uăvƠo Thu cho thuê MB Thuăg iăxe Thanh lý 325.997.049.600 1.203.398.044.704 917.637.056.582 325.997.049.600 1.203.398.044.704 917.637.056.582 611.758.037.722 T NGăNGÂNă L UăVẨO 10.291.934.520 54.521.047.400 10.291.934.520 11.346.857.808 11.346.857.808 12.509.910.734 12.509.910.734 13.792.176.584 13.792.176.584 15.205.874.684 15.205.874.684 16.764.476.839 16.764.476.839 18.482.835.715 18.482.835.715 20.377.326.376 20.377.326.376 22.466.002.329 22.466.002.329 24.768.767.568 24.768.767.568 27.307.566.243 27.307.566.243 30.106.591.783 30.106.591.783 33.192.517.441 676.571.019.642 10.291.934.520 11.346.857.808 11.346.857.808 12.509.910.734 12.509.910.734 13.792.176.584 13.792.176.584 15.205.874.684 15.205.874.684 16.764.476.839 16.764.476.839 18.482.835.715 18.482.835.715 20.377.326.376 20.377.326.376 22.466.002.329 22.466.002.329 24.768.767.568 24.768.767.568 27.307.566.243 27.307.566.243 30.106.591.783 30.106.591.783 33.192.517.441 -55- 29 30 31 32 33 2044 2045 2046 2047 2048 4,116 4,322 4,538 4,765 5,003 T ngăc ng Hi năgiá 33.192.517.441 36.594.750.479 36.594.750.479 40.345.712.403 40.345.712.403 33.192.517.441 36.594.750.479 36.594.750.479 40.345.712.403 40.345.712.403 3.058.790.188.608 667.106.603.010 54.521.047.400 3.780.417.839.018 2.160.481.462.230 63.861.899.094 31.499.997.465 2.255.843.358.790 Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt Ti năđ ăth căhi nă(UBNDăQ.TB,ă2014) T ăl ăchiăphíăđ uăt - Tháng 9/2014-2/2015: tuyênătruy n,ăkh oă - N mă2015: sát,ăđ năbù,ăXDăch ăt m 1 +ăChiătr ă100%ăchiăphíăb iăth - T3/2015 - T8/2015:ăhoƠnăthƠnhăch ăt măvƠă + XD ch ăt mă1:ă100% diăd iă1ăph năth + XD ch ăt mă2:ă50% ngănhơn,ăxây Ch ăt mă2 S ăti năđ uă t (t ăđ) 293,2 ng - N mă2016:ă 909,8 - T9/2015-T4/2016:ăxongăCh ăt mă2ăvƠădiă + XD ch ăt mă2:ă50% d iăvƠoăCh + XDCTT: 40% - T5/2016:ăkh iăcôngăxơyăCh ,ăth iăgiană30 - N mă2017:ăXơyăd ngăCTT: 40% 784,4 tháng,ăd ăki năT11/2018ăhoƠnăthƠnh - N mă2018:ăXơyăd ngăCTT: 20% 392,2 -56- Ph l c 3.9: B ng chi phí khác DI NăGI I 1 1,1 Ti năl CH CăV L S ă NG M CăL NG THÁN G ngă 11.604.000.000 Lưnhăđ oăBanăqu nălýăch 828.000.000 Tr ngăban Phó ban 1 25.000.000 12 300.000.000 2 20.000.000 12 480.000.000 Chi phí khác 1,2 48.000.000 Banăqu nălýăch 2.448.000.000 T ăV năphòngă- Tài chính K ăho ch T ătr ngă 1 10.000.000 12 120.000.000 T ăphóă 2 7.000.000 12 168.000.000 Nhân viên 30 5.000.000 12 1.800.000.000 Chi khác phí 360.000.000 iăb oăv ăch 3.744.000.000 T ătr ngă 1 10.000.000 12 120.000.000 T ăphóă 2 7.000.000 12 168.000.000 Nhân viên 48 5.000.000 12 2.880.000.000 Chi khác phí 576.000.000 T ăDuyătuă- K ăthu tăđi n 3.744.000.000 T ătr ngă 1 10.000.000 12 120.000.000 T ăphóă 2 7.000.000 12 168.000.000 Nhân viên 48 5.000.000 12 2.880.000.000 Chi khác 1,3 phí 576.000.000 Cácăho tăđ ngăkhác 840.000.000 nhân viên 2 THẨNHăTI N 14 5.000.000 12 840.000.000 3 653.691.300 Chi phí b oătrìăcôngătrình Chiăphíăb oăd ngă 0,10% Chiăphíăquanătr căt mătínhă=ă CPăb oăd ng T ngăc ng 1.961.073.900.000 653.691.300 152 12.911.382.600 -57Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án N m H ăs ăt ngă giá Chiăphíăđ uăt Ngơnăl uăra Chi phí BQL Chi phí khác T NG Ngơnăl uăròng 0 2015 1,000 293.151.624.500 2.379.549.194 295.531.173.694 -295.531.173.694 1 2016 1,050 909.753.229.500 4.759.098.388 914.512.327.888 -588.515.278.288 2 2017 1,103 784.429.560.000 14.234.799.317 7.138.647.582 805.803.006.899 397.595.037.806 3 2018 1,158 392.214.780.000 14.946.539.282 9.518.196.776 416.679.516.058 500.957.540.524 4 2019 1,216 15.693.866.246 23.081.962.072 38.775.828.318 637.795.191.323 5 2020 1,276 16.478.559.559 17.234.842.497 33.713.402.056 -23.421.467.536 6 2021 1,340 17.302.487.537 17.302.487.537 -5.955.629.728 7 2022 1,407 18.167.611.914 18.167.611.914 -6.820.754.105 8 2023 1,477 19.075.992.509 19.075.992.509 -6.566.081.776 9 2024 1,551 20.029.792.135 20.029.792.135 -7.519.881.401 10 2025 1,629 21.031.281.741 21.031.281.741 -7.239.105.158 11 2026 1,710 22.082.845.828 22.082.845.828 -8.290.669.245 12 2027 1,796 23.186.988.120 23.186.988.120 -7.981.113.436 13 2028 1,886 24.346.337.526 24.346.337.526 -9.140.462.842 14 2029 1,980 25.563.654.402 25.563.654.402 -8.799.177.563 15 2030 2,079 26.841.837.122 26.841.837.122 -10.077.360.284 16 2031 2,183 28.183.928.978 28.183.928.978 -9.701.093.264 17 2032 2,292 29.593.125.427 29.593.125.427 -11.110.289.713 18 2033 2,407 31.072.781.699 31.072.781.699 -10.695.455.323 19 2034 2,527 32.626.420.784 32.626.420.784 -12.249.094.408 20 2035 2,653 34.257.741.823 34.257.741.823 -11.791.739.494 21 2036 2,786 35.970.628.914 35.970.628.914 -13.504.626.585 -58H ăs ăt ngă giá N m Chiăphíăđ uăt Ngơnăl uăra Chi phí BQL Chi phí khác T NG Ngơnăl uăròng 22 2037 2,925 37.769.160.360 37.769.160.360 -13.000.392.792 23 2038 3,072 39.657.618.378 39.657.618.378 -14.888.850.810 24 2039 3,225 41.640.499.297 41.640.499.297 -14.332.933.053 25 2040 3,386 43.722.524.261 43.722.524.261 -16.414.958.018 26 2041 3,556 45.908.650.474 45.908.650.474 -15.802.058.691 27 2042 3,733 48.204.082.998 48.204.082.998 -18.097.491.215 28 2043 3,920 50.614.287.148 50.614.287.148 -17.421.769.707 29 2044 4,116 53.145.001.505 53.145.001.505 -19.952.484.064 30 2045 4,322 55.802.251.581 55.802.251.581 -19.207.501.102 31 2046 4,538 58.592.364.160 58.592.364.160 -21.997.613.681 32 2047 4,765 61.521.982.368 61.521.982.368 -21.176.269.965 33 2048 5,003 64.598.081.486 64.598.081.486 -24.252.369.083 T ngăc ng 2.379.549.194.000 1.071.863.724.879 64.112.296.509 3.515.525.215.388 264.892.623.630 Hi năgiá 1.942.475.157.477 120.373.799.214 40.279.648.589 2.103.128.605.280 152.714.753.510 -59- Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth Ch TTTM Cresent Mallă(t iăKhu đôăth ăPhíaă Nam,ăqu nă7,ă TP.HCM TTTM Aeon Mall (Celedon) qu năTơnăPhú TTTM SC VivoCityăt iă Qu nă7,ăTPă HCM. D ăánăTTă Th ngăm iă HƠngăDaă(t iă ph ăHƠngăDa,ă n mătrongăkhuă ph ăc ăqu nă HoƠnăKi m) căđi m Chi phí Chi phí Di nătíchă V năđ uă Di nătíchă đ uăt ă XD xây bình bình t cho thuê d ng quân quân Công ty LD Phú M ă H ngă lƠmă ch ă 100ătri uăă đ uă t :ă TTTMă caoă 47.000 USD c p,ă 6ă t ngă l u,ă 3ă h m T pă đoƠnă Aeonă ậ Nh tă B nă lƠă ch ă 95 tri uăă 30.800 đ uă t .ă TTTMă caoă USD c p. Liên doanh (CoopMart - Công tyă Tă vƠă qu nă lýă 100ătri uăă B Să th ngă m iă 41.000 USD MapletreeSingapore)ă 5ă t ngă vƠă1ăt ngăh mă Ctyă CPă Th ngă m iă HƠngă Da đ uă t ,ă5ăt ngăn iăvƠă2ă t ngăh măđ căxơyă trênă khuă đ tă 3.700m2 Công trình 13ăt ngă n i,ă 4ă t ng.ă T ngă h mă1ăbánăcácăm tă Ch ăC aăNamă hàng rau xanh, đ căxơyăd ngă th t,ă cá,ă hƠngă khôă vƠă đ ă giaă d ng;ă trênădi nătíchă t ngăh mă2ălƠmăbưiă 900m2 đ ă xeầ;ă t ă t ngă 1ă tr ă lênă lƠmă v nă phòng). Ngu n: Tác gi t ng h p và tính toán. ngăm i N mă hoàn thành 112.000 18,9 36,00 Cu iă 2011 77.000 26,1 52,19 uă 2014 102.500 18,9 37,77 uă n mă 2015 2010 220ăt 8.349 20.873 10,5 26 280ăt 10.000 14.286 19,60 28 -60- Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxây d ng theoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi VT:ăđ ng Ngu năthamăkh o Quy tăđ nhă66/2012/Q UBNDăc aăTP.HCMăv ăbană hƠnhăBi uăgiáăchu năv ăsu tă v năđ uăt ăph năxơyăd ngă côngătrìnhătrênăđ aăbƠnă TP.HCM Su tăv năđ uăt ăxơyăd ngă côngătrìnhăvƠăgiáăxơyăd ngă t ngăh păb ăph năk tăc uă côngătrìnhăn mă2013ă(theoă Quy tăđ nhă634/Q -BXD ngày 9/6/2014) Chiăphíăđ uăt ă cătínhă trong Báo cáo nhăgiáăc aă Côngătyă nhăgiáăvƠăT ăv nă Colliers International VietNam (Tháng 11/2014) Chiăphíăxơyăd ngăt mătínhă vào Tháng 2/1015 theo Trang Web: http://www.khonggiandep.c om.vn/estimate căđi mă công trình Môăt ăchiăti tălo iă côngătrìnhăápăd ng H ngăm că Nhà làm vi c,ăcaoă că v năphòng,ă TTTM Lo iăd iă5ăt ng,ă h ngăph ăthông,ămóngă c căcácălo iăă15m,ă1ăh mă Lo iă6ă- 8ăt ng,ă1ăt ngă h m,ătrangătríăđ căbi t,ă móngăc că>ă15mă H ngăm căTrungătơmăh iăch ă- tri nă lãm T ngăth ngăm iă(trongăChungăc ă caoăc pă2ăh m,ă25ăt ngăt iăQu nă2) T ngăh m Bi tăth ,ăv năphòngăcaoăc p,ădi nă tíchăđ tă800m2,ăđi nătíchăxơyăd ngă 585m2,ă1h m,ă1ăl ng,ă3ăl uă(di nătíchă sƠnăxơyăd ngăkho ngă1700ă- 1800m2 khôngătínhădi nătíchăh m).ăChiăphíă kho ngă16,2ăt ăđ ngă(ph năthôăvƠă nhơnăcôngă9,3ăt ,ăhoƠnăthi nă6,9ăt ) Chi phí xơyăd ngă đ/m2 Chi phí đi uăch nh tr tăgiávà chi phí thi tăb 4.250.000 5.902.655 4.650.000 6.458.199 5.910.000 8.208.163 11.170.000 14.460.000 750 USD 550 USD 16.100.000 9.000.000 đ nă 9.500.000 -61- Ph l c 3.13: B ng c tính chi phí xây ch t m VT:ăđ ng CH ăT Mă1ă - K tăc u - S ăs păb ătrí - Di nătíchăm iăs p - Di nătíchăcácăs p - Di nătíchăxơyăd ng - T ăl ăth ngăph m - năgiáăxơyăd ng - Chi phí khác - Chiăphíăd ăphòng - T ngăchiăphíăđ uăt - T ăl ăthuăh iăkhiăthanhălý - Giáătr ăthuăh i - năgiáăđ uăt ăbìnhăquơn Ph l c 3.14: B ng Tr tă 439,00 2,10 921,90 2.441,62 37,76% 5.902.655 10% 6% 16.804.439.224 20% 3.360.887.845 6.882.496 Lo iă1ă 3ăt ngă 3.584,00 2,56 9.175,04 22.937,60 40% 6.458.199 10% 6% 172.726.092.556 20% 34.545.218.511 7.530.260 CH ăT Mă2ăă Lo iă2ă 3ăt ngă 194,00 2,24 434,56 1.086,40 40% 6.458.199 10% 6% 8.180.874.501 20% 1.636.174.900 7.530.260 c tính chi phí xây ch truy n th ng VT:ăđ ng Kho năm căchiăphí DI NăTệCHăXÂYăD NG - T ngă1ă- t ngă6 - T ngăh m 1 T NGăL U - năgiáăXơyăd ng - năgiáăthi tăb T ngăđ năgiáăXD - Chi phí khác - D ăphòng T ngăm căđ uăt - năgiáăđ uăt ăbìnhăquơn 2 T NGăH M - H ăS / năgiá Chi phí xơyăd ngăt ngăh m 3 T NGăCHIăPHệăXÂYăD NG năgiáăbìnhăquơnă(k ăc ădi nătíchăh m) T NGăCHIăPHệăXÂYăCH CH ăTRUY NăTH NGă CH ăTRUY Nă theoăQ ă66/2012 TH NGătheoă634/2014 99.640,02 99.640,02 54.700,62 54.700,62 44.939,40 44.939,40 54.700,62 54.700,62 6.956.070 1.252.093 8.208.163 14.460.000 10% 6% 6% 523.524.186.105 838.429.223.112 9.570.718 15.327.600 44.939,40 9.570.717,59 1,4 430.102.306.136 335.371.689.245 953.626.492.241 1.173.800.912.357 9.570.718 11.780.416 1.173.800.912.357 -62- Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch c tính có tính l m phát VT:ăđ ng N iădung Chiăphíă T NGăCHIăPHệăXỂYăD NGăCH cătính l iă 1.484.640.922.230 - Ch ăt mănh 16.804.439.224 - Ch ăt măl n 185.429.641.233 - Ch ătruy năth ng CHIăPHệăB IăTH 1.282.406.841.773 NG T NGăC NGăCHIăPHệăXỂYăD NG,ăB IăTH Chiăphíăbanăqu nălý 145.870.057.000 NG 1.630.510.979.230 403.000.339.674 Chiăphíătr ălưiăvay 48.125.059.569 Chi phí khác 46.877.454.012 Tr ăthuăthanhălý -40.446.816.092 T NGăCHIăPHệăKHỄC 457.556.037.164 T NGăCHIăPHệă UăT 2.088.067.016.394 -63- Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă N m H ăs ăt ngă giá Chiăphíăđ uăt c tính Ngơnăl uăra Chi phí BQL Chi phí khác T NG Ngơnăl uăròng 0 2015 1,000 253.127.979.753 2.379.549.194 255.507.528.947 -255.507.528.947 1 2016 1,050 587.972.540.895 4.759.098.388 592.731.639.283 -266.734.589.683 2 2017 1,103 517.646.202.349 13.884.621.078 7.138.647.582 538.669.471.009 664.728.573.695 3 2018 1,158 271.764.256.233 14.578.852.132 9.518.196.776 295.861.305.141 621.775.751.441 4 2019 1,216 15.307.794.738 23.081.962.072 38.389.756.810 624.107.031.523 5 2020 1,276 16.073.184.475 16.073.184.475 -5.781.249.955 6 2021 1,340 16.876.843.699 16.876.843.699 -5.529.985.891 7 2022 1,407 17.720.685.884 17.720.685.884 -6.373.828.076 8 2023 1,477 18.606.720.178 18.606.720.178 -6.096.809.444 9 2024 1,551 19.537.056.187 19.537.056.187 -7.027.145.453 10 2025 1,629 20.513.908.996 20.513.908.996 -6.721.732.413 11 2026 1,710 21.539.604.446 21.539.604.446 -7.747.427.862 12 2027 1,796 22.616.584.669 22.616.584.669 -7.410.709.985 13 2028 1,886 23.747.413.902 23.747.413.902 -8.541.539.218 14 2029 1,980 24.934.784.597 24.934.784.597 -8.170.307.758 15 2030 2,079 26.181.523.827 26.181.523.827 -9.417.046.988 16 2031 2,183 27.490.600.018 27.490.600.018 -9.007.764.304 17 2032 2,292 28.865.130.019 28.865.130.019 -10.382.294.304 18 2033 2,407 30.308.386.520 30.308.386.520 -9.931.060.145 19 2034 2,527 31.823.805.846 31.823.805.846 -11.446.479.471 20 2035 2,653 33.414.996.138 33.414.996.138 -10.948.993.809 21 2036 2,786 35.085.745.945 35.085.745.945 -12.619.743.616 -64- H ăs ăt ngă giá N m Ngơnăl uăra Chi phí BQL Chi phí khác Chiăphíăđ uăt Ngơnăl uăròng T NG 22 2037 2,925 36.840.033.243 36.840.033.243 -12.071.265.675 23 2038 3,072 38.682.034.905 38.682.034.905 -13.913.267.337 24 2039 3,225 40.616.136.650 40.616.136.650 -13.308.570.407 25 2040 3,386 42.646.943.483 42.646.943.483 -15.339.377.239 26 2041 3,556 44.779.290.657 44.779.290.657 -14.672.698.873 27 2042 3,733 47.018.255.189 47.018.255.189 -16.911.663.406 28 2043 3,920 49.369.167.949 49.369.167.949 -16.176.650.508 29 2044 4,116 51.837.626.346 51.837.626.346 -18.645.108.905 30 2045 4,322 54.429.507.664 54.429.507.664 -17.834.757.185 31 2046 4,538 57.150.983.047 57.150.983.047 -20.556.232.568 32 2047 4,765 60.008.532.199 60.008.532.199 -19.662.819.796 33 2048 5,003 63.008.958.809 63.008.958.809 -22.663.246.406 T ngăc ng 1.630.510.979.230 1.045.495.713.436 46.877.454.012 2.722.884.146.678 1.043.459.461.031 Hi năgiá 1.339.305.971.984 117.412.585.357 31.598.239.346 1.488.316.796.687 759.395.055.617 Ph l c 3.17: B ng thông tin giao d chă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy VT:ătri uăđ ng aăđi mă Ch /Th iăđi m Kýăhi uă s p Di nă tích V ătrí B132-133 4,2 t ngă1 că đi m Lo iăhƠngă KD Th iăh nă H Giáă că Giá bán tính giao (rao bán) d ch (*) năgiáă cătính Ngu năthôngătin CH ăANă ÔNGă Tháng 11/2014 qu năáoămayă đ nă s n 31/12/2021 3.600 3.240 771 Kh oăsátătr căti p -65- aăđi mă Ch /Th iăđi m Tháng 11/2014 Kýăhi uă s p B58 Di nă tích 2,1 V ătrí că đi m t ngă1 Lo iăhƠngă KD Th iăh nă H qu năáoămayă s n đ nă 31/12/2021 Giáă că Giá bán tính giao (rao bán) d ch (*) năgiáă cătính Ngu năthôngătin 1.900 1.710 814 Kh oăsátătr căti păă 1.200 1.080 514 Kh oăsátătr căti păă 2.600 2.340 557 Kh oăsátătr căti păă 31/12/2021 4.000 3.600 1.200 Kh oăsátătr căti păă qu năáoămayă đ nă s n 31/12/2021 1.750 1.575 750 Kh oăsátătr căti păă 3.500 3.150 750 Kh oăsátătr căti păă qu năáoămayă đ nă Tháng 11/2014 Tháng 11/2014 E159 E38-39 2,1 4,2 t ngă1 s n t ngă1 qu năáoămayă s n 31/12/2021 đ nă 31/12/2021 qu năáoămayă đ nă Tháng 11/2014 B107 3,0 t ngă1 Tháng 11/2014 E15 2,1 t ngă1 s n đ nă A109Tháng 11/2014 A111 4,2 t ngă1 v i 2ăm tă Tháng 11/2014 I.25 2,1 t ngătr t ti n 31/12/2021 đ nă giày dép 31/12/2021 3.500 3.150 1.500 Kh oăsátătr căti păă giày dép đ nă 31/12/2021 2.000 1.800 429 Kh oăsátătr căti păă Tháng 11/2014 K19-K20 4,2 t ngă2 qu năáoămayă đ nă Tháng 5/2015 C-63 3,0 t ngătr t góc 2 MT s n 31/12/2021 4.500 4.050 http://muaban.net/sang-kiot-cua1.350 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-2- 2,4 t ngătr t lôăkhu tă qu năáoămayă s n đ nă 31/12/2021 1.800 1.620 sap-ban-quan-ao-cho-thue-sap-tai675 cho-tan-binh-id27300226 Tháng 5/2015 http://muaban.net/sang-kiot-cua- Tháng 5/2015 D14 2,1 t ngătr t Tháng 4/2015 B102- 3,0 l uă1 lôăkhu tă KDănhi uă đ nă hàng 31/12/2021 s păđôiă qu năáoămayă đ nă hang-quan-5-l5913-c33/sang-sapd14-tang-tret-khu-bach-hoa-tttm-dv900 810 4.100 3.690 386 an-dong-q-5-id26854818 1.230 Báo Mua bán ngày 21/4/2015 -66- aăđi mă Ch /Th iăđi m Kýăhi uă s p Di nă tích că đi m V ătrí B103 Lo iăhƠngă KD Th iăh nă H s n 31/12/2021 Giáă că Giá bán tính giao (rao bán) d ch (*) năgiáă cătính Ngu năthôngătin http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-5-l5913-c33/sang-hoacTháng 5/2015 C82 T ngăc ng 2,1 qu năáoămayă đ nă s n 31/12/2021 l uă1 1.500 40,8 1.350 33.165 TrungăbìnhăgiáăCh ăAnă ông H ăs ăđi uăch nhăLýăTh cho-thue-sap-c82-lau-1-cho-an-dong643 q-5-id27381080 ngăKi t/AnăD GiáăCh ăTơnăBìnhă 812,9 ngăV ng 0,60 cătính 487,7 SÀI GÒN SQUARE Tháng 11/2014 3F 2,5 qu năáoămayă s n L uă1 254 228 91 Kh oăsátătr căti păă 212 190 48 Kh oăsátătr căti păă s n 529 476 119 Kh oăsátătr căti păă qu năáoămayă s n 338 305 qu năáoămayă Tháng 11/2014 S67B 4,0 t ngătr t Tháng 11/2014 21D 4,0 t ngătr t s n qu năáoămayă Tháng 11/2014 05T 4,0 t ngătr t 76 Kh oăsátătr căti păă http://muaban.net/sang-kiot-cua- CH ăNGUY Nă S Pă11A TRIăPH NG m tăti nă BƠăH t 3,0 900 810 270 hang-quan-10-l5907-c33/sang-sap11a-mat-tien-ba-hat-cho-ng-triphuong-p-6-q-10-900tr--id27246958 CH ăPH Mă V NăHAI 98-100 KHU K 12 t ngătr t 3ăm tă ti n VƠngăb c,ă qu năáo 2.500 2.250 188 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sang- -67- aăđi mă Ch /Th iăđi m Kýăhi uă s p Di nă tích V ătrí că đi m Lo iăhƠngă KD Th iăh nă H Giáă că Giá bán tính giao (rao bán) d ch (*) năgiáă cătính Ngu năthôngătin 02-sap-lien-nhau-cho-pham-van-haiq-tan-binh-12m2-gia-2-5tyid27059348 CH ăPH Mă V NăHAI A2-68 2,25 ch ăquy nă t ngătr t v nhăvi n 850 765 340 http://muaban.net/sang-kiot-cuahang-quan-tan-binh-l5922-c33/sangsap-hoac-cho-thue-sap-a1-20-22-chopham-van-hai-tan-binh-id27442539 http://muaban.net/sang-kiot-cua- CH ăKIMăBIểN 3ăs p 6,00 t ngătr t qu năáoămayă 1.800 s n 1.620 270 hang-quan-5-l5913-c33/can-sang-3sap-ban-quan-ao-ngay-trung-tamcho-kim-bien-id27592374 http://muaban.net/sang-kiot-cua- CH ăTH ă NGHÈ A21 3,00 t ngătr t qu năáoămayă s n ch ăquy nă v nhăvi n 320 288 96 hang-quan-binh-thanh-l5919-c33/cansang-hoac-cho-thue-sap-a21-cho-thinghe-q-bthanh-vi-tri-tot-id27377307 Ghi chú: (*): Giá c tính giao d ch b ng giá bán khi thông tin là giao d ch thành, b ng 90% khi thông tin là rao bán -68- Ph l c 3.18: B ng thông tin giao d chă KDă Ch Tân Bình VT:ătri uăđ ng Th iăđi m Kýăhi uă s p TH Iă I MăTR T1/2013 KP5 K21 khu T9/2014 A1 N mă2014 Khu 1 N mă2014 Tháng 1/2014 KC4C Di nă tích V ătrí căđi m Lo iăhƠngă Giá bán KD (rao bán) Giáă că tính giao d ch (*) năgiáă cătính Ngu năthôngătin CăKHIăCÔNGăB ăD ăÁN 6 6,25 t ngătr t t ngătr t 4,00 t ngătr t 8,00 t ngătr t 6,00 t ngătr t TơnăTi n 2ăm tăti n v i qu năáoămayă s n qu năáoămayă s n MT Phú Hoà 3.500 5.200 Kh oăsátătr căti păă 3.500 583 5.200 http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin- tuc/doanh832 nghiep/5-2-ty-dong-mua-cho-ban-hang-vaingay-3086053.html http://raobannhadat.vn/mua-ban-nha-datquan-tan-binh-tp-ho-chi-minh/ban-gap-sap- 1.900 1.710 428 4.000 3.600 450 v i 1.950 1.950 325 Kh oăsátătr căti păă cho-tan-binh-dang-kinh-doanh-quan-ao-gia19-ty-tk1748651-cy22-ts22.html TH Iă I MăSAUăKHIăCÔNGăB ăD ăỄN Tháng 9/2014 KC3B 6,00 t ngătr t MT Phú Hoà v i 2.070 2.070 345 Kh oăsátătr căti păă Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 t ngătr t MT Phú Hoà v i 1.900 1.900 316,7 Kh oăsátătr căti păă Tháng 10/2014 KF10/2 6,00 t ngătr t MT Phú Hoà v i 1.850 1.850 308,3 Kh oăsátătr căti păă Tháng 9/2014 KF5/2 6,00 t ngătr t MT Phú Hoà v i 1.980 1.782 297 Kh oăsátătr căti păă Tháng 5/2015 46 KHU D 1,44 t ngătr t Tháng 5/2015 12F2-Khu 4E 1,00 t ngătr t qu năáoămayă s n qu năáoămayă s n http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan495 495 343,8 tan-binh-l5922-c33/quan-tan-binh-sang-sapcho-tan-binh-gia-550-trieu-id27090218 300 250 250 tan-binh-l5922-c33/di-xuat-canh-can-sanggap-sap-quan-ao-khu-4e-cho-id27515364 http://muaban.net/sang-kiot-cua-hang-quan- -69- Ph l c 4.1: B ngă STT A B C D E E1 E2 E3 c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A Y uăt ăsoăsánh Giáătr ăth ătr ng Di nătích năgiáăsauă cătính Thôngătinăquyăho ch - Di nătíchăxơyăd ngă - M tăđ ăxơyăd ng - T ngăcaoăcôngătrình - H ăs ăs ăd ngăđ t - Di nătíchăsƠnăxơyăd ngăt iăđa Giáătr ăCTXD Di nătíchăsƠnăxơy d ng năgiáăxơyăd ng năgiáăsauăkhiătr ăCTXD T ngădi nătíchăđ t i uăch nhătheoăcácăy uăt ă năgiáătr căkhiăđi uăch nh V trí, l i th KD, giao thông T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh Quy mô T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh Hình dáng TƠiăs năT G 172-174ăLụăTH NGă KI T 7.000 4.242,95 61,1% 16ăT NG,ă3ăH M 9,2 64.400,00 7.000,00 19.800.000 100% 7.000,0 100% 227ăLụăTH NGă KI T 249.852.360.000 5.078,30 49.200.000 B tăđ ngăs năsoăsánh 332ăTÔăHI NăTHẨNH,ă 79BăLụăTH NGăKI T P14. Q 10 559.154.700.000 260.770.040.000 14.337,30 6.703,60 39.000.000 38.900.000 1.604,37 32,30% 12 - 17ăT NG 5,5 27.930,65 0 0 49.200.000 5.078,30 7.168,65 50% 25ăT NG,ă2ăH M 8 114.698,40 0 0 39.000.000 14.337,30 2.681,44 40% 15-17ăT NG 6 40.221,60 0 0 0 38.900.000 6.703,60 49.200.000 19.800.000 100% 0,00% 0 5.078,3 102,0% -1,96% -964.706 - 39.000.000 17.200.000 87% 15,12% 5.895.349 14.337,3 95,0% 5,26% 2.052.632 - 38.900.000 16.100.000 81% 22,98% 8.939.752 6.703,6 100,0% 0,00% 0 - -70- STT E4 E5 E6 G H Y uăt ăsoăsánh T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh L i th kinh doanh T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh C s h t ng T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh H s s d ng đ t T l T l đi u ch nh M c đi u ch nh M căgiáăch ăd n/m2 Th ngănh tăm căgiáăch ăd nă S ăl năđi uăch nh S ăđi uăch nhăthu nă(đ ng) S ăđi uăch nhăg pă(đ ng) LÀM TRÒN TƠiăs năT G 172-174ăLụăTH NGă KI T 100% 227ăLụăTH KI T 100% 0,00% 0 NGă B tăđ ngăs năsoăsánh 332ăTÔăHI NăTHẨNH,ă P14. Q 10 79BăLụăTH NGăKI T 100% 100% 0,00% 0,00% 0 0 100% 90% 11,11% 5.466.667 90% 11,11% 4.333.333 90% 11,11% 4.322.222 100% 100% 0,00% 0 5,5 90% 11,11% 5.466.667 59.168.627 55.596.814 -1 9.968.627 11.898.039 100% 0,00% 0 8,0 98% 2,04% 795.918 52.077.232 100% 0,00% 0 6,0 92% 8,70% 3.382.609 55.544.582 0 13.077.232 13.077.232 -1 16.644.582 16.644.582 9,2 100% 55.600.000 -71- Ph ăl că4.2: B ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth Giáătr ăGiaăt ng -20% -10% ngăhi n t i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh 0% 10% 20% 30% 40% H ăs ăkinhădoanh 1 -1.814 -1.561 -1.308 -1.055 -802 -548 -295 1,1 -1.832 -1.553 -1.275 -996 -718 -439 -161 1,2 -1.849 -1.545 -1.241 -937 -634 -330 -26 1,3 -1.866 -1.537 -1.208 -879 -550 -221 109 1,4 -1.883 -1.529 -1.175 -820 -466 -111 243 1,5 -1.901 -1.521 -1.141 -762 -382 -2 378 Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth Giáătr ăGiaăt ng -20% -10% ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh s kinh doanh 0% 10% 20% 30% 40% H ăs ăkinhădoanh 1 564 771 979 1.187 1.395 1.602 1.810 1,1 581 763 946 1.128 1.311 1.493 1.675 1,2 598 755 912 1.070 1.227 1.384 1.541 1,3 616 747 879 1.011 1.143 1.274 1.406 1,4 633 739 846 952 1.059 1.165 1.272 1,5 650 731 813 894 975 1.056 1.137 -72- Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh doanh 1,3, giá thuê 273.300) VT:ăt ăđ ng T ăl ăGiáătr ăgiaăt ng -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% Giáătr ăCh ăhi năt i 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 4.822 -922 -461 - 461 922 1.383 1.843 Giáătr ăCh ăsauăkhiăxơy 5.365 5.826 6.287 6.747 7.208 7.669 8.130 Chiăphíăđ uăt 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 1.465 542 542 542 542 542 542 542 2.742 3.071 3.401 3.730 4.059 4.388 4.717 616 747 879 1.011 1.143 1.274 1.406 Giáătr ăgiaăt ng Ti năthuêăđ tă+ăNPVăd ăán Ti uăth ng hi năt i Ti uăth ngăm i [...]... đ iăt ng b tác xem xét các tácăđ ng c a các bên liên quan, ăđ tài Phân tích ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi t đô th : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình hu ng th c t CTT Tân Bình, ăđ tài s l năl t nghiên c u các câu h iăsauăđơy: Câu... ki n ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này -4- CH NGă2: KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH 2.1 nhăgiáătheoăph ngăphápăth măđ nh d án đ uăt Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger iăt ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quan đi m t ngăđ... u.ăCh tích ph c v cho vi c nghiên c u.ăCh tr Ch Tân Bình Ch ngă4, ng.ăCh ngă1ăgi i thi u b i c nh ngă2 trình bƠyăt ng quan các khung lý thuy t phân ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh ngă5 k t lu n các v năđ quan. .. tình hu ng là D án xây l i Ch truy n th ng Tân Bình Tác gi ng d ng phân tích l i ích chiăphí,ăph ngăphápă th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan đ iăt ng trong tình hu ng nghiên c u.ăQuaăđó,ădi n gi i các b ng ch ng m tăcáchăđ nh tínhăvƠăđ aăra các đ xu t chính sách c th đ n v năđ nghiên c u -3- iăt ng và ph m vi nghiên c u s t p trung các bên liên quan. .. 1: Giá tr Ch Tơnă Bình đ quan, tr că phơnă chiaă nh ă th nào gi a các bên liên c và sau khi xây l i? Câu h i 2: iă t ngă nƠoă đ c l iă ích, ă đ iă t ng nào b t n th t nhi u nh t, t i sao? Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn cănênănh ăth nƠoăđ có th hài hoà l i ích gi a các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình? 1.3 Ph Ph ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u ngăphápăphơn tích nghiênăc uăđ nh... ng,ă3ăh m - Di n tích choăthuê 921,9 9.609,6 23.176,44 nă giáă trênă di nă tích xơyă d ngă (tr.đ/m2) 9,0 11,8 19,7 nă giá trênă di nă tích choă thuê không k ădi n tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 84,6 năgiáătrênădi n tích choăthuê cóădi nă tích thuêăg iăxe (tr.đ/m2) 56,1 Ngu n: Báo cáo đ u t và UBND Q Tân Bình (2014) Chiă phíă đ uă t ă m t s Ch - TTTM kho ng 26 - 52,2 tri uă đ ng/m2 di n tích cho thuê Nh... 1,500 1,000 500 - -23- CH PHÂN CHIA GIÁ TR CH NGă4: TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 4.1 Các gi đ nh c tính giá tr và s phân chia giá tr quy năkhaiăthácă KDăgi aătr c và sau khi th c hi n d án, tác gi d a trên các gi đ nhănh ăsau: M t là, th tr ng ng mua bán hàng hoá iăbánăvƠăng Ch Tân Bình là th tr i mua không th ki măsoátăđ ng c nh tranh hoàn h o, c giá bán Do v y, chi phí c aăng... gi đ xu t m căgiáănƠyăđ tính giá tr Ch Tân Bình th iăđi mătr c c khi công b D án 3.4.2Giáătr ăch ăhi năt iăvƠ phân chia cho các bên liên quan Theoă S ă đ hi n tr ng m t b ng Ch , di nă tích 3.011ă KDă lƠă 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ KD.ăSuyăra,ăt ng di n tích 3.336ă KDălƠă9.399m2 (3.336 x 2,82m2) Giá giao d ch ch aăcóăti n thuê KD (bình quơnă155.000ăđ/m2/tháng) Chúng ta c ng ti n thuê KD vào giá... s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i ho căt ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i th iăđi m c n T G; B c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơn tích, ăsoăsánhăđ i v i m i đ năv so sánh chu n; B c 4, Phơn tích, ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra... aăcháyăkhôngăđ c quan tâm, ch chú tr ng kinh doanh th m chí l n chi m l iăđiăchungălƠmăgi m kho ng cách (UBND TP.HCM, 2009b) 3.1.2 CTT Tân Bình Ch Tân Bình lúcăđ u có tên là Nguy năV năTho i,ăđ là ch nh n m gi a 4 tr căđ ngăLýăTh c thành l p vào nh ngăn mă1960,ă ng Ki t ậ Lê Minh Xuân ậ Tân Ti n ậ Phú Hoà, doăt ănhơnăđ uăt ăkhaiăthác Quá trình t sauă1975ăđ n 1985, ch đ và xây d ng kiên c ăN mă1991,ăCh Tân Bình