định giá cổ phiếu SJS

định giá cổ phiếu SJS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP,HỒ CHÍ MINHKHOA NGÂN HÀNG

LỚP NH7-K34

Phầ n 3

Danh sách nhóm lớp NH7 – K34

1 Phạm Thị Hương Huế STT : 112 Phạm Thị Ngọc Lan STT : 153 Nguyễn Thùy Liên (NT) STT : 164 Nguyễn Thị Thái Ngân STT : 215 Nguyễn Viết Trường Sơn STT : 306 Nguyễn Thị Xuân Yến STT : 45

MỤC LỤC

KẾT LUẬN 14

1 Chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC)Tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu:

re = rf + β*(rm - rf)Trong đó: rm - rf = 11%

rf = 11,2% (lấy số liệu dựa trên kết quả đấu thầu trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 5 năm do kho bạc Nhà nước phát hành, đấu thầu ngày 11/2/2011.)

β = 1,1147 (bảng số liệu) re = 11,2% + 1,1147*11% = 23,46%Tính chi phí sử dụng vốn vay rd:

Trái phiếu của SUDICO đã phát hành trị giá 500 tỷ đồng, thời hạn của Trái phiếu là 3 năm, ngày phát hành là 08/07/2009, ngày đáo hạn 08/07/2012, trong đó qui định lãi suất 12,5% trong năm 2009, năm 2010 và 2011 lãi suất tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm trả sau kỳ hạn 12 tháng của bốn ngân hàng thương mại tại Hà Nội : Agribank, Vietcombank, Vietinbank, BIDV tại ngày xác định lãi suất Có thể tính được lãi suất của các ngân hàng này trong hai năm này khoảng 14%/năm Chi phí phát hành trái phiếu 2.954.545.454.

Do đó:

rd = 13,69%/năm.

Chi phí sử dụng vốn bình quân:

ErWACC

− Thêm vào đó công ty sẽ tiếp tục bán một diện tích dất nền có hạ tầng vừa phải trong năm 2011 nhằm đảm bảo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đều đặn đồng thời dự trữ quỹ đất cho những năm tiếp theo.kỳ vọng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty sẽ đem lại 1895 tỷ VND trong nam 2011,trong số đó tiền mặt chiếm khoản 10_12%

− Có thể khảng định nguồn thu và lợi nhuận chinh của công ty trong khoảng 3 năm tới sẽ tăng và đến chủ yếu từ các dự án tiềm năng:

+ Dự an Nam An Khánh: vốn đầu tư 2600 tỷ Thời gian : 2006_2016

Đây vẫn là dự án mang lại doanh thu chính cho công ty trong năm 2011 SJS đã nhận được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh 1/500 trong tháng 6/2011 và có thể bắt đầu tiến hành triển

khai để kinh doanh trong thời gian tới Theo SJS, doanh thu năm 2011 từ dự án Nam An Khánh có thể đạt khoảng 2.200 tỷ đồng

+ Dự án La Văn La Khê : Vốn đầu tư : 1300 tỷ Thời gian : 2009_2013

SJS hiện đã hoàn thành cơ bản công tác thi công hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án Dự kiến dự án Văn La – Văn Khê có thể đem lại cho SJS khoảng 1.175 tỷ đồng doanh thu trong năm 2011

+ Dự án Phố Nối_Hưng Yên: Vốn đầu tư :761 tỷ

Thời gian : 2011_2013……

Do đó nguồn tiền măt của công ty trong những năm sau sẽ tăng trung bình tăng khoảng 20-25%.Theo dự báo năm 2013 , 30% sẽ có thêm 1 cuộc khủng hoảng xảy ra nên năm 2013 sẽ làm tiền mặt giảm 30% thay vì tiếp tục tăng với tốc độ như cũ vì khó bán được trong giai đoạn khủng hoảng.Sau năm 2013,theo đúng tiến độ 1 số dự án đã hoàn thành,chỉ còn lại dự án Nam An Khánh và có thể có 1 số dự án mới ,vì vậy lượng tiền mặt thu vào của công ty sẽ dự đoán tăng nhẹ 5-7% và những năm về sau giữ tốc độ tăng ổn định khoảng 10-15% cho đến những năm về sau.

2.2.1.2.Tài sản lưu động

Tài sản lưu động của công ty liên tục được dự đoán là tăng trong nhũng năm sau,nhờ vào khoản tiền mặt thu được, đổng thời các khoản hàng tồn kho và khoản phải thu khách hàng cũng tăng Tuy nhiên, do tình hình thị trường chứng khoán không gặp nhiều thuận lợi, công ty sẽ tiến hành cắt giảm các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong 1-2 năm, để cơ cấu hóa danh mục đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định hơn và tránh được các rủi ro Chính vì vậy, trong 2 năm 2011,2012, tài sản lưu động sẽ giảm do đầu tư tài chính giảm Sau năm 2012, Tài sản lưu động sẽ tăng hoặc giảm gần với 1,5 lần tỷ lệ tăng hoặc giảm của tiền mặt, do khoản tăng của hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn cộng thêm.

2.2.1.3.Nợ Ngắn hạn

− Trên thực tế SJS đã đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính từ 2009 nhằm huy động vốn đầu tư vào 2 dự án lớn Nam An Khánh và La Văn_La Khê Mặt dù công ty có nguồn tiền mặt đáng kể thu được từ các dự án trên nhưng công ty vẫn phải tăng cường vay nợ vì khoản

tiền mặt không đủ.Do vậy dư nợ ngắn hạn của công ty dự đoán sẽ liên tục tăng trong những nam sau.Hơn nữa 1 trong những lý do làm dư nợ tăng là sự tăng lên của khoản khách hàng ứng trước và khoản phải trả khách hàng.Dự đoán các khoản vay mới sẽ tăng khoảng 27-30% trong năm tới, nhưng nhờ nguồn doanh thu thu được từ việc bán được các công trình đã hoàn thành sẽ giúp công ty lần lượt trả hết những khoản nợ gốc và lãi vay đã vay trước đây Ví dụ như từ cuối năm 2010 đến giữa 6 tháng /2011, các khoản vay ngắn hạn của công ty đã giảm đi 15 tỷ đồng, nên dự báo những năm sau Nợ ngắn hạn chỉ tăng từ 20-23%

− Đến năm 2014 lượng tiền mặt của công ty giảm,nên để tài trợ cho các dự án mới công ty sẽ gia tăng vay nợ.Do đó dư nợ ngắn hạn sẽ tiếp tục tăng,khoảng 5_10%

− Về chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sẽ có những công trình hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng đồng thời SJS cũng đang nghiên cứu, chuẩn bị đưa vào thi công những công trình mới nên có thể xem chi phí xây dựng này không đổi qua các năm.

− Riêng năm 2013, do nhóm dự báo sẽ có 1 cuộc khủng hoảng tài chính, tương tự như khủng hoảng năm 2008, sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam năm 2014, khiến công ty sẽ thanh lý nhiều tài sản cố định trong năm 2014 và mua lại tài sản cố định mới năm 2015.Giá trị tăng tương tự như từ năm 2009-2010 cộng thêm tỷ lệ lạm phát

2.2.1.5.Khấu hao

− Quan sát tài sản cố định hữu hình qua các năm, với mỗi năm nguyên giá tăng thêm 6 tỷ, tỷ lệ khấu hao tài sản cố định hữu hình mỗi năm sẽ tăng thêm 24,46%, riêng năm 2014 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dẫn đến việc thanh lý 1 số tài sản cố định, giá trị khấu hao sẽ giảm tươn ứng với mức giảm từ 2008-2009 lũy kế đến 2014

− Về tài sản cố định vô hình, với giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu được khấu hao từ năm 2011 trong vòng 45 năm , mỗi năm khấu hao 135.549.222 sẽ được lũy kế cộng dồn vào.

2.2.1.6.Vốn đầu tư vào Tài sản cố định

Theo báo cáo tài chính 2 quý đầu năm 2011, giá trị vốn đầu tư vào tài sản cố định được nhóm ước lượng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và tương tự cho năm 2012 với nhiều công trình đang hoàn thành Giai đoạn năm 2013-2015 được nhóm đánh giá có khả năng xảy ra khủng hoảng kinh tế nên giá trị đầu tư được đánh giá tương tự như năm 2008-2010 nhân với tỷ lệ lạm phảt Riêng từ năm 2016, nhóm dự đoán công ty sẽ đi vào giai đoạn ổn định, nên mỗi năm sẽ đầu tư vào tài sản cố định tương ứng 1 khoản bằng năm 2013.

2.2.2.Các yếu tố thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh

• Doanh thu : dự báo doanh thu dựa vào các yếu tố sau:

+ Các dự án, công trình của công ty được hoàn thành đang đưa vào kinh doanhTính tới thời điểm hiện nay thì công ty có khá nhiều công trình, dự án có vốn đầu tư lớn và quan trọng đang được kinh doanh như khu đô thị Nam An Khánh (có vốn đầu tư lớn), khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì, khách sạn Sông Đà-Hạ Long, khu du lịch Sông Đà- Ngọc Vừng ( dự đoán doanh thu 37,75 tỷ đến 93,73 tỷ / 1 năm)….

+ Tỷ lệ đô thị hóa

Theo biểu đồ trên ta thấy rằng tỷ lệ đô thị hóa của nước ta tăng dần qua các năm, tới năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa lên tới 45% mà đất ở thành phố, thành thị thì không tăng Điều này có nghĩa là càng ngày sẽ có càng nhiều các trung cư cao tầng, các căn hộ bán hoặc cho thuê, khu đô thị mới để dáp ứng nhu cầu ở của người dân… Mà đây chính là lĩnh vực kinh doanh chính của công ty, tỷ lệ đô thị hóa càng cao hứa hẹn tiềm năng kinh doanh cho công ty càng lớn.

+ Các chính sách phát triển đô thị, đường, điện… của nhà nước Hiện nay, chính phủ đang cho thực hiên rất nhiều dự án, công trình mang tính mở rộng, phát triển đất nước như dự án Đường dây 500KV Đồng Nai (do công ty đang thực hiện), phát triển mô hình thủ đô Hà Nội năm 2020, hay dự tính xây các tuyến tàu điện cao tốc xuyên đất nước (dự đoán sẽ được bất đầu xây dựng trong năm 2014)….Mà công là công ty có 51% vốn nhà nước nên rất được ưu tiên trong việc đấu thầu dự án ( lợi thế của công ty), tạo nên khả năng tăng doanh thu trong các năm tiếp theo là rất lớn.

tiêu xài tiết kiệm cho tới khi mua được thì thôi Vì vậy, khi thu nhập bình quân trên đầu người tăng chúng ta có thể dự đoán được nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng theo ( chưa có nhà thì mua nhà, có nhà rồi thì muốn mua nhà to, có nhà to rồi thì mua nhà to hơn và cao cấp hơn…).

+ Chính sách cho vay từ các Ngân hàng

Hiện nay hầu hết các Ngân Hàng đều cạnh tranh nhau về việc cho vay, trong đó đang phát triển hình thức khách hàng vay thế chấp bằng chính ngôi nhà sẽ mua Ngoài việc được vay đủ tiền mua nhà rồi trả góp khách hàng còn được hưởng rất nhiều ưu đãi khách như trúng thưởng, lãi suất 0% Điều này tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có thể mua nhà ở thành thị cũng như ở các vùng khác.

+ Tình hình kinh tế thị trường

Ngoài các yếu tố đã nêu ra thì đây là yếu tố có ảnh hưởng không tốt đến doanh thu của công ty bất động sản cũng như các công ty trong các lĩnh vực khác Khi Châu Âu, Mỹ lâm vào khủng hoảng nợ thì nước ta cũng không thể tránh khỏi ảnh hưởng Để khắc phục tình trạng khủng hoảng họ sẽ thắt chặt chi tiêu điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình xuất khẩu ở nước ta, nó sẽ làm giảm thu nhập của các doanh nghiệp xuất khẩu và thu nhập của người dân cả nước, không đủ tiền trang trải cuộc sống thì rất khó để nghĩ tới việc mua nhà Nhưng công ty có thể đánh mạnh lĩnh vực cho thuê thay cho doanh thu từ việc bán nhà

→ Từ những yếu tố nêu trên ta có thể dự đoán doanh thu của công ty sẽ tăng trong các năm tới.

• Giá vốn hàng bán và các loại chi phí

+ Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo.

+ Lạm phát làm tăng giá vốn và các chi phí của doanh nghiệp (lớn hơn mức lạm phát) Lạm phát ở nước ta luôn ở mức cao trong các năm qua nên nhóm dự đoán lạm phát sẽ vẫn ở mức trên 10%.

+ Hiện nay tình hình kinh tế của Việt Nam vẫn chưa thể ổn định nên lãi suất cho vay từ các tổ chức tín dụng vẫn còn rất cao so với các nước khác nên tạo áp lực chi phí cao đối với các doanh nghiệp

→ Từ những yếu tố trên, dự đoán chi phí của công ty sẽ tăng trong những năm tới.

+ Dự đoán có sự khác biệt trong năm 2013 : theo dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế trên thế giới như Giáo sư Nouriel Roubini, Công ty Solid Menedzhment… thì sẽ xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế vào năm 2013 do sự tồn tại của 4 yếu tố tiêu cực là quá trình tái cơ cấu nợ tại châu Âu (cuộc khủng hoảng có thể thoát ra ngoài sự kiểm soát của các chính phủ như Hy Lạp, Ý, Tây Ban Nha…), tình trạng đình đốn ở Nhật Bản, tăng trưởng chậm lại tại Trung Quốc và những khó khăn tài chính của Mỹ (thâm hụt ngân sách của Mỹ đã là hơn 1.000 tỷ USD, năm 2012 và 2013 cũng có thể thâm hụt ở mức này Trong thời gian tới, nước Mỹ sẽ đối mặt với hai vấn đề cơ bản là có nhiều khoản nợ xấu và nhiều cơ sở sản xuất không hoạt động.) Tất cả các nước đang tiếp tục đi trên con đường gia tăng nợ công và nợ tư nhân, và chậm nhất vào năm 2013, tất cả những khoản nợ nần này sẽ cho thấy hậu quả của nó, 4 yếu tố tiêu cực trên có khả năng tới 30% sẽ tạo ra một “cơn bão kinh tế toàn diện”

• Bảng dự đoán tăng (giảm) doanh thu, giá vốn và các loại chi phí so với năm trước đó (bao gồm tỷ lệ lạm phát).

Việc định giá cổ phiếu cuối năm 2010 đầu 2011 được xác định theo 2 phương pháp là DDM và FCFF với giả định của nhóm đưa ra là từ năm 2016 , tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận và cổ tức sẽ được duy trì ở mức ổn định là g=5%

2.3.1.Theo phương pháp DDM : Ta có cổ tức được dự báo qua các năm là :

D2011 = 2.687D2012 = 3.538D2013 = 2.195D2014 = 2.908D2015 = 3.940

Giả sử từ năm 2016 trở đi, tốc độ tăng trưởng cổ tức được duy trì ở mức ổn định là g = 5%/năm -> D2016 = D2015 * (1+5%) = 4.137

Với lãi suất chiết khấu re = 23.46%

+++++++++=

Vốn đầu tư vào TSCĐ

(1.352.144.549.193)

630.442.334.918

Riêng năm 2016, với giả định của nhóm là tốc độ tăng trưởng của thu nhập ròng và cổ tức sẽ ổn định là g = 5%, dựa trên những số liệu dự báo về tài sản lưu động, tài sản cố định, nợ ngắn hạn và tiền mặt năm 2016, ta có EBIT2016=EBIT2015x(1+5%) và ROC = 20,62%

Nên Tỷ lệ tái đầu tư 2016=g/ROC 24,25%%

Và FCFF2016= EBIT2016 x (1-tỷ lệ tái đầu tư 2016) = 630.442.334.918

Vậy với lãi suất chiết khấu r=WACC=5%, giá trị doanh nghiệp tại thời điểm đầu 2011 là5

Với

Thế số vào , ta có V0 = 3.171.423.047.951,51 Và số lượng Cổ phiếu đang lưu hành = 99.041.940

-> P0 = V0/Số lượng cổ phiếu đang lưu hành = 32.021 đồng2.3.3.Tổng hợp

Do việc dự đoán giá cổ phiếu theo phương pháp DDM không dự báo hết những thay đổi của tất cả các chỉ số cần thiết từ 2011-2016 mà chỉ dự báo những yếu tố thuộc bảng cân đối kế toán và doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp của công ty Nên dùng phương pháp định giá theo DDM sẽ không tạo độ chính xác cao như định giá theo phương pháp FCFF.

→ Sử dụng việc tính giá trị P0 theo FCFF là 90% còn theo phương pháp DDM là 10%.P0 = 90%*32.021 + 10%*16.102 = 20.429,15

Vậy giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp đầu năm 2011 là 30.429 VND

Kết luận

Với giá thị trường đang giao dịch hiện nay là 30.100 VND, sát với giá trị hiện tại của cổ phiếu đã tính ra là 30.429 VND Điều đó cho thấy nhà đầu tư có thể đầu tư vào cổ phiếu SJS vì cổ phiếu đó đã được định giá đúng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

3 Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà năm 2010,2009,2008,2007, 2 quý đầu năm 2011