luận án tiến sĩ các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI LUẬN ÁN TIẾN SĨ NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH HÀ NỘI, NĂM 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN HỮU CƯỜNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP - NGHIÊN CỨU TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mã số: 9340101 LUẬN ÁN TIẾN SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI, NĂM 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy hướng dẫn khoa học luận án PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, người giúp đỡ nhiều kiến thức, phương pháp nghiên cứu luận án Tôi xin chân thành cảm ơn tới thầy cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, Viện Sau đại học trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện thuận lợi giúp tơi hồn thành luận án Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp hỗ trợ, giúp đỡ trình nghiên cứu, thực luận án Xin gửi lời cám ơn chân thành tới tất người! Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Nghiên cứu sinh Nguyễn Hữu Cường iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC HÌNH viii CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết lý lựa chọn đề tài nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Tiếp cận quy trình nghiên cứu 1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu 1.4.2 Quy trình nghiên cứu 1.5 Kết ý nghĩa luận án 1.5.1 Kết đạt điểm luận án 1.5.2 Ý nghĩa luận án 1.6 Kết cấu luận án CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.1.1 Các cơng trình khoa học cơng bố nước 2.1.2 Tổng quan cơng trình khoa học công bố nước liên quan đến đề tài 26 2.1.3 Mơ hình lý thuyết vấn đề nghiên cứu giải luận án 31 2.2 Cơ sở lý luận giá nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .35 2.2.1 Khái niệm bất động sản chung cư cao cấp 35 2.2.2 Khái niệm chất phạm trù giá 38 2.2.3 Đặc điểm giá trị giá bất động sản 41 2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá 42 2.3 Các lý thuyết có liên quan đến chủ đề nghiên cứu 48 2.3.1 Lý thuyết hành vi có kế hoạch 48 iv 2.3.2 Lý thuyết hiệu ứng tài sản 48 2.3.3 Lý thuyết vị chất lượng 49 Tiểu kết chương 50 CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .51 3.1 Bối cảnh nghiên cứu 51 3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản khu vực Hà Nội thời kỳ 2010-2020 51 3.1.2 Q trình phát triển mơ hình nhà tập trung địa bàn thành phố Hà Nội58 3.1.3 Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC địa bàn thành phố Hà Nội 65 3.2 Phương pháp nghiên cứu mơ hình nghiên cứu 70 3.2.1 Nghiên cứu định tính 70 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 73 3.2.3 Kết nghiên cứu định tính 76 Tiểu kết chương 85 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CAO CẤP 86 4.1 Kết nghiên cứu định lượng sơ 86 4.2 Kết nghiên cứu định lượng thức 93 4.2.1 Thống kê mô tả mẫu 93 4.2.2 Thống kê mô tả biến độc lập 94 4.2.3 Phân tích nhân tố khám phá 98 4.2.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo 99 4.2.5 Phân tích mơ hình hồi quy chưa có biến kiểm sốt 102 4.2.6 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu 104 4.2.7 Phân tích mơ hình hồi quy có biến kiểm soát (DT) 105 Tiểu kết chương 112 CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 113 5.1 Nguyên tắc xác định giá bán hộ CCCC 113 5.1.1 Nguyên tắc 1: Giá bán chất lượng sản phẩm 113 5.1.2 Nguyên tắc 2: Giá bán tâm lý khách hàng 113 5.1.3 Nguyên tắc 3: Giá bán quan hệ cung cầu thị trường 114 5.2 Kiến nghị giải pháp 115 5.2.1 Nghiên cứu thị trường phân khúc khách hàng 115 5.2.2 Hoàn thiện sản phẩm 117 5.2.3 Đề xuất liên quan đến vị trí vị tịa nhà hộ CCCC 122 5.2.4 Xác định giá theo vị trí hộ 124 v 5.2.5 Tạo lập cảnh quan, mơi trường tích cực 124 5.2.6 Nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà 126 5.2.7 Nâng cao uy tín hình ảnh Chủ đầu tư 127 5.2.8 Kiến nghị hồn thiện sách quản lý thị trường BĐS Nhà nước 132 Tiểu kết chương 135 KẾT LUẬN 136 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 139 TÀI LIỆU THAM KHẢO 140 PHỤ LỤC 151 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Thuộc tính bên thuộc tính bên ngồi ngơi nhà 13 Bảng 2.2: Bộ ba giá trị 17 Bảng 2.3 Bảng tổng kết kết nghiên cứu 24 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp số cơng trình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá thông qua giá trị bất động sản 31 Bảng 2.5 Nội dung thang đo phiếu điều tra lần 32 Bảng 2.6 Thuật ngữ định nghĩa 41 Bảng 2.7 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 46 Bảng 3.1 Cầu bất động sản nhà đô thị 51 Bảng 3.2 Cầu nhà khu vực đô thị 52 Bảng 3.3 Thị trường hộ chung cư, quí 4, 2010 54 Bảng 3.4 Nguồn cung nhà - tổng dự án tính đến 2014 55 Bảng 3.5: Dự báo cung cầu thị trường Hà Nội năm 2014-2016 55 Bảng 3.6 Đặc điểm mẫu nhà đầu tư nghiên cứu định tính 77 Bảng 3.7 Thang đo biến lần 80 Bảng 4.1 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo Lần - Nghiên cứu định lượng sơ 86 Bảng 4.2 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo Lần - Nghiên cứu định lượng sơ 89 Bảng 4.3 Nội dung thang đo mã hóa sử dụng nghiên cứu định lượng thức 91 Bảng 4.4 Đặc tính mẫu nghiên cứu 93 Bảng 4.5 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Đặc điểm vật lý hộ CCCC” 94 Bảng 4.6 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Môi trường xung quanh” 95 Bảng 4.7 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Vị trí hộ vị chung cư” 95 Bảng 4.8 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Chất lượng dịch vụ & quản lý chung cư” 96 Bảng 4.9 Thống kê mô tả đánh giá “Đặc điểm nhân khách hàng” 97 vii Bảng 4.10 Thống kê mô tả đánh giá đáp viên “Đặc điểm chủ đầu tư” 97 Bảng 4.11 Kiểm định KMO Bartlett thang đo biến độc lập 98 Bảng 4.12 Kết đánh giá độ tin cậy thang đo - Nghiên cứu định lượng thức 100 Bảng 4.13 Tổng hợp số phân tích hồi quy bội thang đo GBCHCC 103 Bảng 4.14 Tổng hợp số phân tích hồi quy bội thang đo GBCHCC 106 Bảng 5.1 Dự báo cung cầu hộ thị trường Hà Nội 114 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu Hình 2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 15 Hình 2.2 Cấu trúc phân cấp xác định giá trị bất động sản nhà 16 Hình 2.3 Các thành tố giá trị bất động sản 18 Hình 2.4 Các thành tố giá trị bất động sản 19 Hình 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản 19 Hình 2.6 Mơ hình nhân tố tác động đến giá BĐS Nguyễn Mạnh Hùng cộng (2009) 27 Hình 2.7 Mơ hình nhân tố tác động đến định mua hộ CCCC Nguyễn Quang Thu cộng sự, 2013 28 Hình 2.8 Mơ hình nhân tố tác động đến giá BĐS Lục Mạnh Hiển (2014) 28 Hình 2.9 Mơ hình thành tố giá trị bất động sản với mục đích tài Lê Văn Bính (2017) 30 Hình 2.10 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC 32 Hình 2.11 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá 43 Hình 3.1: Yếu tố giá pháp lý 53 Hình 3.2: Cơ cấu hộ theo phân khúc thị trường 56 Hình 3.3 Tỷ trọng hộ thị theo phân khúc 60 Hình 3.4 : Giá trung bình hộ chung cư theo phân khúc thị trường 61 Hình 3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp 78 164 Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc : 000.000.000 đồng ( xác định sở Quyết định số …-QĐ-UBND ngày …/ /201x UBND thành phố Hà Nội việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư) Tỷ lệ khấu hao %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài chính) Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình (theo Thông tư số 03/2017/TTBXD ngày 16/03/2017 Bộ Xây dựng): + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình 01 tháng = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình đời dự án = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cơng trình 01 tháng= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị đời dự án= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng x số năm dự án Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018): + Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% + 10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số -HĐTĐ ngày / /201x QĐ số /QĐ-UBND ngày / /201z): + Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm thuê đất Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số ….-HĐTĐ; Diện tích đất thuê: Theo Quyết định số …./QĐ-UBND Chi phí Ban quản lý + Lương phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng + Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng + Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phòng phầm, : 000.000 đồng + Mua sắm, thay thiết bị văn phòng, trang phục ( 000.000 đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = …000.000 đồng/tháng Lợi nhuận dự kiến: …000.000 đồng/tháng Mức giá bán bình quân hộ chung cư cao cấp Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận; 165 D3 Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh Giá thuê xác định theo công thức: Gía thuê = Ssàn (x) Giáthuê (x) Tthuê (x) K Trong đó: + Ssàn: diện tích sàn thương mại xác định theo hồ sơ đo đạc thực tế (tính thơng thủy) + Giáth: giá định giá cho thuê tính theo m giá trúng đấu giá thuê điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m + Tthuê: thời gian thuê sử dụng điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo tháng + K: hệ số thuận lợi, khó khăn vị trí điểm kinh doanh; hệ số K dao động từ 0,7 đến 1,5 Riêng Tầng mái, Tầng hầm dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ số K áp dụng theo chế thị trường 166 PHỤ LỤC SỐ 06 Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo Tần suất mức độ ảnh hưởng Số lần Tần Số Biến số suất xuất Số lần đánh đánh giá giá Trung Cao bình Số lần đánh giá Thấp Các đặc tính bên Loại nhà 2 Diện tích kết cấu Tuổi thọ vật lý 4 Kích cỡ phịng khách Kích cỡ bếp & phịng ăn 6 Số lượng cỡ phòng ngủ 7 0 Số lượng cỡ phòng tắm Có kho hay khơng có kho ? 0 Kiểu Layout trang trí 10 Vật liệu kiến trúc 11 Giá thành 1 12 Các phương thức toán Thiết kế bên ngồi khơng gian 13 Kiểu dáng bên ngồi tịa nhà 1 14 Khn viên có vườn cây, cỡ vườn 15 Tường bao 2 16 Khơng gian bên ngồi 3 Mơi trường xung quanh 17 Chất lượng khơng khí 18 Tiếng ồn 19 Độ rộng đường phố 20 Không gian xanh xung quanh 167 Tần suất mức độ ảnh hưởng Số lần Tần Số Biến số suất xuất Số lần đánh đánh giá giá Trung Cao bình Số lần đánh giá Thấp 21 Hệ thống thoát nước mưa 22 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 23 Có đường (bộ) hay khơng 24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 27 Khoảng cách tới hàng ăn 1 Vị trí địa điểm Khoảng cách tới Thư viện, khu thể thao, 28 khu phúc lợi xã hội 29 Có nằm mặt phố khơng ? 3 30 Có nằm phố nội thành không ? 4 Khoảng cách tới nơi có phương tiện giao 31 thông công cộng 32 Khoảng cách tới chỗ làm 3 33 Khoảng cách tới dịch vụ xã hội khác 1 34 Cung cấp dịch vụ hứa 35 Khả giải vấn đề Người mua nhà Chất lượng dịch vụ nhà quản lý cung cấp Sự sẵn sàng đáp ứng đòi hỏi người 36 mua nhà 37 Việc chốt Giá quan trọng với người mua nhà 38 Nhân viên có thái độ lịch 39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 2 41 Sự tiện lợi giấc hoạt động 168 Tần suất mức độ ảnh hưởng Số lần Tần Số Biến số suất xuất Số lần đánh đánh giá giá Trung Cao bình Số lần đánh giá Thấp 42 Nhân viên ăn mặc lịch 43 Có hay khơng dịch vụ hậu 3 Nhân học 44 Giới tính 3 45 Tuổi 46 Tình trạng nhân 47 Trình độ học vấn 3 48 Nghề nghiệp 49 Thu nhập 50 Số 2 51 Số thành viên gia đình 2 169 PHỤ LỤC SỐ 07 Nghiên cứu định lượng sơ Ký hiệu Biến số Giải thích Các đặc điểm vật lý/ pháp lý VL1 Diện tích kết cấu TQNC VL2 Tuổi thọ vật lý TQNC VL3 Kích cỡ phịng khách TQNC VL4 Kích cỡ bếp & phịng ăn TQNC VL5 Số lượng cỡ phòng ngủ TQNC VL6 Số lượng cỡ phòng tắm TQNC VL7 Kiểu Layout trang trí TQNC VL8 Vật liệu kiến trúc TQNC VL9 Các phương thức tốn TQNC VL10 Tính chất pháp lý Định tính Mơi trường khơng gian MT1 Khn viên có vườn cây, cỡ vườn TQNC MT2 Tường bao TQNC MT3 Chất lượng khơng khí TQNC MT4 Tiếng ồn TQNC MT5 Độ rộng đường phố TQNC MT6 Không gian xanh xung quanh Ghép MT7 Hệ thống thoát nước mưa TQNC MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) TQNC MT9 Có đường (bộ) hay khơng TQNC Vị trí địa điểm VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ TQNC VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám TQNC VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm TQNC TQNC VT4 Khoảng cách tới thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 170 Ký hiệu Biến số Giải thích VT5 Có nằm phố nội thành không ? TQNC VT6 Khoảng cách tới chỗ làm TQNC Chất lượng dịch vụ nhà quản lý cung cấp CL1 Cung cấp dịch vụ hứa TQNC CL2 Khả đáp ứng giải vấn đề người mua nhà TQNC CL3 Việc chốt Giá quan trọng với người mua nhà TQNC CL4 Nhân viên có thái độ lịch TQNC CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà TQNC CL6 Sự tiện lợi giấc hoạt động TQNC CL7 Nhân viên ăn mặc lịch TQNC Nhân học NK2 Giới tính TQNC NK2 Tuổi TQNC NK3 Trình độ học vấn TQNC NK4 Nghề nghiệp TQNC NK4 Thu nhập TQNC NK5 Số thành viên gia đình Ghép Đặc điểm chủ đầu tư tòa nhà ĐT Vị uy tín Định tính ĐT Hình ảnh thương hiệu Định tính ĐT Năng lực kinh nghiệm Định tính ĐT4 Chiến lược truyền thơng marketing Định tính GB1 Giá bán BĐS chi phí TQNC GB2 Giá khả cạnh tranh TQNC Gb3 Giá sức mua khách hàng TQNC Giá bán 171 PHỤ LỤC SỐ 08 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Giới thiệu Xin chào Anh/Chị ! Tôi Nguyễn Hữu Cường tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố tới giá bán hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Để hoàn thành nghiên cứu này, cần giúp đỡ Anh/Chị người có kinh nghiệm thực tế cách trả lời câu hỏi Tôi xin nhấn mạnh nghiên cứu túy khoa học, khơng mục đích sinh lợi Nếu Anh/Chị có ý kiến nghiên cứu xin vui lịng liên hệ với tơi qua địa email: cuong333hanoi@gmail.com điện thoại: 0933331111 Tôi xin trân thành cám ơn Thông tin doanh nghiệp - Họ tên:………………………………………………………………………… - Công ty/ đơn vị công tác:……………………………………………………… - Địa chỉ:………………………………………………………………………… - Điện thoại :……………… mail:……………… Website:…………………… - Lĩnh vực hoạt động: □ Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □ Khác - Doanh số ( tỷ đồng/năm): □ Dưới 50 tỷ; □ Dưới 100 tỷ; □ Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □ Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □ Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □ Từ 200 tỷ - 300 tỷ; □ Trên 500 tỷ Nội dung câu hỏi Anh/Chị vui lòng trả lời giúp câu hỏi cách khoanh tròn vào mức điểm tương ứng với đánh giá anh/chị mức độ ảnh hưởng nhân tố Trong đó: 1- Rất yếu; 2- Yếu; 3- Trung bình ; 4- Mạnh; 5- Rất mạnh; 172 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Code I Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá Các nhân tố gắn với đặc điểm hộ chung cư cao cấp môi trường xung quanh 1.1 Các đặc điểm hữu hình vật lý chung cư ( VL) VL1 Diện tích kết cấu VL2 Tuổi thọ vật lý VL3 Số lượng hộ mặt sàn tầng VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn phòng khách VL5 Số lượng phòng ngủ cỡ phòng ngủ VL6 Số lượng cỡ phòng tắm VL7 Kiểu Layout trang trí VL8 Vật liệu kiến trúc VL9 Các phương thức toán 1.2 Môi trường giá trị nội khu giá trị quần thể xung quanh ( MT) MT1 Chất lượng không khí MT2 Tiếng ồn MT3 Độ rộng đường phố MT4 Không gian xanh xung quanh MT5 Hệ thống thoát nước mưa MT6 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 1.2 Vị trí địa điểm (VT) VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT4 Khoảng cách tới thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT5 Khoảng cách tới chỗ làm 173 Code III Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá Chất lượng dịch vụ Ban quản lý chung cư cung cấp ( CL) CL1 Cung cấp dịch vụ hứa CL2 CL3 Khả đáp ứng giải vấn đề người mua nhà Nhân viên có thái độ chuyên nghiệp CL4 Sự tiện lợi giấc hoạt động CL5 Nhân viên ăn mặc lịch IV Năng lực chủ đầu tư ( ĐT) ĐT Vị uy tín Chủ đầu tư ĐT Hình ảnh thương hiệu ĐT Năng lực kinh nghiệm ĐT4 Tiềm tài ĐT5 Cách thức truyền thông, quảng bá dự án marketing V Nhân học ( NK) NK2 Tuổi NK2 Trình độ học vấn NK3 Thu nhập NK4 Số thành viên gia đình VI Giá bán CCCC (GB) GB2 Giá bán CCCC phản ánh thương hiệu uy tín chủ đầu tư BĐS GB3 Giá bán CCCC phù hợp với sức mua khách hàng GB1 Giá bán CCCC đảm bảo bù đắp giá thành xây dựng chi phí bán hàng Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Anh/Chị! 174 PHỤ LỤC SỐ 09 Phân tích số Eigenvalues 29 biến quan sát thang đo biến độc lập Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Factor Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total 6.790 23.415 23.415 6.292 21.697 21.697 5.098 4.444 15.323 38.738 3.964 13.670 35.367 4.376 2.648 9.131 47.869 2.169 7.480 42.847 4.245 1.791 6.174 54.043 1.321 4.556 47.402 3.028 1.248 4.303 58.346 776 2.677 50.079 3.954 864 2.980 61.325 766 2.640 63.966 707 2.439 66.405 685 2.361 68.766 10 665 2.292 71.058 11 646 2.227 73.285 12 610 2.104 75.388 13 584 2.013 77.402 14 582 2.006 79.407 15 544 1.877 81.285 16 496 1.710 82.994 17 493 1.701 84.695 18 488 1.683 86.378 19 464 1.599 87.977 20 445 1.535 89.512 21 408 1.408 90.920 22 400 1.379 92.299 23 376 1.298 93.597 24 357 1.232 94.829 a 175 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadings Factor Total % of Cumulative Variance % 25 338 1.164 95.993 26 312 1.078 97.071 27 308 1.061 98.132 28 280 964 99.096 29 262 904 100.000 Total % of Variance Cumulative % Total Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance a 176 PHỤ LỤC SỐ 10 Pattern Matrix - Các biến độc lập VL5 VL4 VL7 VL3 VL6 VL2 VL1 VL9 VL8 MT6 MT3 MT1 MT5 MT2 MT4 VT3 VT2 VT5 VT4 VT1 CL2 CL4 CL1 CL5 CL3 NK2 NK3 NK1 NK4 713 683 667 656 650 616 611 609 594 Factor 744 732 717 708 572 550 808 764 754 707 671 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations .787 747 702 660 647 848 757 614 576 177 PHỤ LỤC SỐ 11 Danh sách chuyên gia A- Nhóm quản lý nhà nước 1- PGS TS Tr n Kim Chung- Phó Vi n trư ng Vi n Nghiên c u qu n lý kinh t trung ương Điện thoại: 84-24-37341612 2- TS Nguy n H ng Phú- C c qu n lý nhà th trư ng –B xây d ng' Điện thoại: 0911126888 B- Nhóm Chủ đầu tư 1- Ơng Lê Khắc Hiệp Phó CTHĐQT VIN Group Điện thoại: 0982458899 2- Ông Đỗ Lê Quân Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier Điện thoại: 098910888 3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng công nghệ cao Việt Nam Điện thoại: 0935748888 C- Nhóm sàn phân phối 1- Bà Lê Lan Anh Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC Điện thoại: 0911102879 2- Ông Nguyễn Anh Quê Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6 Điện thoại: 0902107369 3- Ông Nghiêm Văn Vượng Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú ĐIện thoại: 0911382228 D- Nhóm truyền thơng 1- Bà Thanh Hà Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội Điện thoại: 0936116069 2- Bà Nguyễn Minh Phúc Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0902751998 3- Ông Lê Dũng Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0943283898 178 Đ- Nhóm đại diện khách hàng 1- Bà Lê Thị Oanh Điện thoại: 0941945588 2- Ơng Hồng Tùng Điện thoại: 0972091184, 3- Bà Lê Thị Hoa Điện thoại: 0904145686 E- Nhóm hỗ trợ pháp lý 1- LS Nguyễn Văn Chiến Trưởng đoàn luật sư Hà Nội Điện thoại:0988668888 G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy 1- PGS Hồng Cường Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD Điện thoại:0913362279 2- TS Nguyễn Thị Hải Yến Trưởng BM khoa Bất động sản NUE Điện thoại: 0983969569 ... cụ thể năm nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Nói cách khác, nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội chưa nghiên cứu cách đầy đủ đồng... ? ?Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội? ?? đề cập giải vấn đề bỏ ngỏ Đề tài kế thừa phát triển lý luận hình thành giá BĐS nhân tố ảnh hưởng đến giá bán. .. giá bán hộ chung cư cao cấp Nghiên cứu địa bàn Hà Nội" chọn làm đề tài luận án tiến sĩ 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bán