ĐỀ CƯƠNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

ĐỀ CƯƠNG MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI Luật lao động là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam, bao gồm tổng thể các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm công ăn lương và người sử dụng lao động thuê mướn có trả công lao động và những quan hệ xã hội khác có liên quan trực tiếp đến quan hệ lao động.

MƠN LUẬT ĐẤT ĐAI Nùng Văn Đình Câu 1: Hãy phân tích phương thức quyền định đoạt đất đai nhà nước Tại Luật đất đai quy định “Nhà nước khơng thừa nhận việc địi lại đất giao cho người khác sử dụng trình thực hiên sách đất đai nhà nước Việt nam dân chủ cộng hịa, phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền nam Việt Nam nhà nước cộng hòa xã hội Việt Nam” Khái niệm: Quyền định đoạt đất đai quyền định số phận pháp lý đất đai Đây quyền quan trọng có Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai thực quyền định đoạt đất đai Những phương thức thực quyền định đoạt đất đai nhà nước * Thứ nhất, thông qua hành vi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất…, Nhà nước thực việc phân chia cách hợp lý vốn đất đai đáp ứng nhu cầu sử dụng đất xã hội; * Thứ hai, Nhà nước định mục đích sử dụng loại đất thơng qua việc định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoach sử dụng đất có quan nhà nước có thẩm quyền phép thay đổi mục đích sử dụng đất Người sử dụng đất khơng tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất q trình sử dụng đất.Nếu họ có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất; * Thứ ba, Nhà nước quy định hạn mức giao đất thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vừa có tính hợp lý vừa mang tính ổn định lâu dài; * Thứ tư, thông qua việc định giá đất để Nhà nước thực việc quản lý đất đai mặt kinh tế Điều có ý nghĩa giá đất công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, điều chỉnh quan hệ đất đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lý lợi ích kinh tế bên Theo đó, giá đất Nhà nước xác định sử dụng làm để xác định vấn đề tài đất đai như: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đai; tiền bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất, phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Hơn nữa, với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại nhằm đảm bảo cơng bằng, bình đẳng sử dụng đất * Thứ năm, Nhà nước quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có chế để bảo đảm cho quyền nghĩa vụ thực thực tế Như vậy, có Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt đất đai Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân người sử dụng đất Nhà nước bảo hộ quyền lơi ích hợp pháp khơng có quyền quyền định đoạt đất đai Luật đất đai quy định: Quy định vừa mang tính nguyên tác vừa mang tính định hướng Quy định sở pháp lý khẳnng định Nhà nước chù thể đất đai Đồng thời có ý nghía nhiều mặt đời sống trị, kinh tế - xã hội Trước hết, Nhà nước không thừa nhận việc địi lại đất để giải tình trạng khiếu kiện tranh chấp quyền sử dụng đất mang tính lịch sử Các khiếu kiện địi lại đất có anh hưởng khơng tốt đến nhiều mật đời sống kinh tế, xã hội Vì vậy, việc quy định cần thiết để giãi triệt để khiếu kiện lâu Thứ hai, quy định sở để nhà nước nắm vững só lượng, chất lượng biến động đât đai phạm vi cá nước địa phương Nếu chấp nhận cho địi lại đất khơng nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp mà Nhà nước khó quản lý có hiệu thay đổi chủ sử dụng đất làm cho công tác quản lý tốn thời gian, sức người, sức Thứ ba, trải qua thời kỳ Nhà nước xuất phát từ lợi ích nhân dân lao đong Vì vậy, sách ruộng đất nhìn chung phù hợp, bình đẳng quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất đai Tất nhiên quy định có điểm hạn chế riêng: Về tính lịch sử đất nước Về sách người có cơng với cách mạng Thiết nghĩ bổ sung số văn vấn đề phát huy hết tác dụng vai trị Luận đề nêu Câu 2: Anh chị so sánh giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất theo luật đất đai 2013 * Giống nhau: - Đều nhà nước trao quyền sử dụng đất; - Đều chủ thể có đầy đủ khả nhu cầu sử dụng đất; - Căn pháp luật đất đai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; - Có quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất - Đều thu phí sử dụng đất * Khác nhau: Tiêu chí Cơ sở pháp lý Khái niệm Giao Đất có thu tiền sử dụng đất Cho thuê Đất Điều 55 LĐĐ 2013 Điều 56 LĐĐ 2013 Khoản điều LDĐ 2013 Khoản điều LDĐ 2013 - Có thu tiền sử dụng đất Hình thức sử dụng đất UBND cấp tỉnh, huyện Thẩm quyền Thời hạn sử dụng đất Hạn mức sử dụng đất Quyền người sử dụng đất - Thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao đất có hai hình thức là: + Sử dụng đất ổn định lâu dài: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng vào mục đích quy định Điều 125 Luật Đất đai 2013 + Sử dụng đất có thời hạn - Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp hạn mức giao đất ở: + Tùy theo tình hình cụ thể địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức cụ thể giao đất + Hạn mức giao đất nông nghiệp quy định Điều 129 Luật đất đai 2013 Người giao đất có tồn quyền định đoạt đất giao, thơng qua hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (theo Điều 179 Luật đất đai 2013) - Thuê đất trả tiền năm - Thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê UBND cấp tỉnh, huyện, cấp xã - Người sử dụng đất thơng qua hình thức th đất có quy định thời hạn, khơng có hình thức sử dụng ổn định lâu dài Thời hạn thuê đất theo trường hợp quy định tối đa 50 năm, 70 năm 99 năm - Thời gian thuê với trường hợp thuê lâu 99 năm - Khơng có quy định hạn mức cho th đất Diện tích đất cho thuê phụ thuộc vào hai yếu tố là: + Nhu cầu sử dụng đất; + Quỹ đất đáp ứng - Diện tích cụ thể cho thuê đất ghi rõ Quyết định cho thuê đất hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Người thuê đất không chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cho người khác thuê lại Câu Anh chị phân tích điểm bất hợp lý quy định thu hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điều 64 Luật đất đai 2013 Vẫn tồn nhiều bất cập trình thu hồi đất Những tồn xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân từ quy định Luật đất đai thu hồi đất chưa phù hợp, nguyên nhân khác từ trình tổ chức, triển khai thi hành quy định thu hồi đất thực tế tồn nhiều rủi ro, mâu thuẫn lợi ích dẫn đến tranh chấp đất đai… Quy định thu hồi đất vi phạm số trường hợp triển khai thực cịn gặp khó khăn thực tế như: - Điểm C K1 Điều 64: Đất giao, cho thuê không đối tượng không thẩm quyền; Các trường hợp coi giao đất không thẩm quyền gồm: + Người đứng đầu điểm dân cư giao đất UBND cấp xã giao đất không thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai qua thời kỳ; + Tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng tự phân phối, bố trí cho cán bộ, cơng nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà mục đích khác - Điểm G K1 Điều 64: Người sử dụng đất không thực nghĩa vụ Nhà nước bị xử phạt vi phạm hành mà khơng chấp hành; Tại khoản 13 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định: Người sử dụng đất không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định pháp luật mà bị quan Nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực nghĩa vụ tài khơng chấp hành bị thu hồi đất - Điểm H K1 Điều 64: Thu hồi đất trồng hàng năm không sử dụng 12 tháng liên tục, đất trồng lâu năm không sử dụng 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không sử dụng 24 tháng liên tục - Điểm I K1 Điều 64: Thu hồi đất dự án đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà không sử dụng 12 tháng liên tục tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư kể từ ngày bàn giao đất thực địa Câu Anh chị phân tích ý nghĩa mặt kinh tế - xã hội viêc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2013 Việc quy định có làm cản trở phát triển kinh tế hàng hóa mơ hình kinh tế trang trại nơng thơn khơng ? sao? Ý nghĩa mặt kinh tế - xã hội viêc quy định hạn mức giao đất nơng nghiệp Việt Nam nước có truyền thống làm nơng nghiệp, hộ gia đình, cá nhân canh tác nông nghiệp sử dụng diện tích định đất nơng nghiệp Tuy nhiên thực tế cho thấy,mỗi hộ gia đình, cá nhân canh tác nông nghiệp thường sử dụng nhiều loại đất nông nghiệp khác diện tích sử dụng khơng đồng đều, nhỏ manh mún Việc Luật đất đai năm 2013 quy định hạn mức giao đất đất nơng nghiệp có ý nghĩa quan trọng: * Ý nghĩa mặt xã hội: - Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp nhằm tránh trường hợp cân sử dụng đất nơng nghiệp, người sử dụng diện tích q lớn, người khơng đủ diện tích đất để sử dụng Qua bảm đảm cho hộ gia đình, cá nhân có đất đai để sản xuất nơng nghiệp, góp phần thực chủ trương, sách Đảng nhà nước ta người cày có ruộng, phát triển đời sống, kinh tế nơng thơn tránh trường hợp tích tụ ruộng đất - Từ việc giới hạn diện tích sử dụng đất nơng nghiệp góp phần ổn định xã hội đảm bảo công bằng, quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân canh tác nơng nghiệp Đồng thời cịn góp phần đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng mục tiêu kinh tế mà nhà nước đề ra, tránh tình trạng chuyển đổi đất nơng nghiệp q mức Việc quy định hạn mức đất cần thiết chế thị trường nhằm tạo cân đối hài hòa phát triển kinh tế với ổn định xã hội - Việc quy định hạn mức đất hợp lý cho phép tích tụ, tập trung đất đai phù hợp, khuyến khích người lao động giỏi có trình độ kiến thức chun mơn với bàn tay lao động làm giàu đáng phạm vi hạn mức đất mà Nhà nước cho phép sử dụng, góp phần giải việc làm cho người lao động nông thôn * Ý nghĩa kinh tế: - Hiện nay, có quan điểm cho pháp luật không nên quy định hạn mức đất nguyên nhân cản trở phát triển sản xuất hàng hoá, làm hạn chế phát triển mơ hình kinh tế trang trại nông thôn Tuy nhiên, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy nông nghiệp chiếm tỉ trọng không đáng kể cấu kinh tế, dân số lao động nông nghiệp chiếm tỉ trọng nhỏ cấu dân số lao động chế độ hạn điền xóa bỏ - Cần khẳng định điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam, việc quy định hạn mức đất cần thiết cần trì để không trở thành yếu tố cản trở phát triển sản xuất hàng hoá tăng suất lao động nông nghiệp vấn đề cần bàn luận Việc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không cản trở phát triển kinh tế hàng hóa mơ hình kinh tế trang trại nơng thơn Vì: Hiện tình trạng người dân sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu canh tác quy mô nhỏ, đáp ứng nhu cầu kinh tế hộ gia đình chủ yếu Việc pháp luật quy định hạn mức định đất nơng nghiệp nhằm khuyến khích người sử dụng đất thúc đẩy canh tác, sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn hơn, đồng hiệu Câu 5: Anh chị phân tích giá trị GCNQSDĐ người sử dụng đất Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất GCNQSDĐ có giá trị quan trọng người người sử dụng đất, thể phương diện sau: Thứ nhất, giấy chứng nhận QSDĐ bảo đảm quan trọng Nhà nước cho người sử dụng đất (khoản Điều 26 Luật đất đai năm 2013) Đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, quyền chuyền QSDĐ bảo vệ quyền lợi có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai Thứ hai, giấy chứng nhận QSDĐ quyền chung người sử dụng đất (khoản Điêu 166 Luật đât đai năm 2013); Thứ ha, loại giấy tờ điều kiện dể người sử dụng đất thực quyền lợi ích cùa theo quy định pháp luật (điểm a khoản Điêu 188 Luật đất đai năm 2013); Thứ tư, giấy chứng nhận QSDĐ điều kiện để người sử dụng dất Nhà nước bồi thường thiệt hại đất tài sản gắn liền với đất Nhà mrớc thu hồi đất theo quy định khoản Điều 75 Luật đất đai năm 2013; Thứ năm, sở pháp lí để có tranh chấp QSDĐ án nhân dân giải theo quy định khoản Điều 203 Luật đất đai năm 2013 Giấy CNQSDĐ có vai trị quan trọng, để xây dựng định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát giao dịch dân đất đai Đồng thời xác lập quan hệ đất đai, tiền đề để phát triển kinh tế - xã hội, giúp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư mảnh đất Câu 6: Phân biệt khoản thu ngân sách nhà nước từ đất đai: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền ? Tiêu chí Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Khái niệm khoản 21 Điều Luật Đất đai 2013 Là loại phí mà tổ chức cá nhân phải trả hàng năm lần Nhà nước giao đất có th tiền sử dụng đất với diện tích xác định Đối tượng phải nộp thuế - Người Nhà nước giao đất: Điều 55 LDĐ 2013 - Người sử dụng đất Nhà Điều 56 LDĐ 2013 nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp Nhà nước cơng nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 cấp Giấy chứng nhận phải thực nghĩa vụ tài theo quy định Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền Là Loại thuế trực thu, thu thu nhập cá nhân, tổ chức chuyển quyền sử dụng đất Thuế thu qua lần phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất Tất tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong trường hợp chuyển đổi đất cho mà có chênh lệch giá trị bên nhận phần chênh lệch giá trị phải nộp thuế Mức thu Tùy thuộc vào hình thức giao đất mà tiền sử dụng phải nộp cấp giấy chứng nhận khác nhau: - Nhà nước giao đất thơng qua đấu giá: Thì tiền sử dụng phải nộp số tiền trúng đấu giá - Nhà nước giao đất khơng qua đấu giá: Thì tiền sử dụng đất phải nộp Giá đất tính theo mục đích sử dụng đất nhân Diện tích đất Theo nghị định 46/2014/NĐ-CP sửa đổi đơn giá thuê đất giảm xuống năm 1% - Đối với đất thuộc khu thi, trung tâm thương mại, khu dân cư có khả sinh lợi cao đối đa ko 3% - Đất thuộc vùng sâu, xa, vùng núi ,hải đảo, vùng có đk có khó khăn tối thiểu ko thấp 0,5% Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2014 Thì thuế suất chuyển nhượng QSDĐ 2% tổng thu nhập từ việc chuyển nhượng đất Nùng Văn Đình Câu 7: So sánh quyền nghĩa vụ sử dụng đất tổ chức kinh tế nước thuê đất Nhà Nước trả tiền thuê lần cho thời gian thuê với tổ chức kinh tế nước thuê đất NN trả tiền thuê hàng năm? * Giống nhau: - Đều có quyền nghĩa vụ chung quy định điều 166, 170 LDD 2013 - Đều có có mục đích chung nhu cầu sử dụng đất để sản xuất sản, kinh doanh… - Điều tổ chức kinh tế thành lập hợp pháp có giấy phép hoạt động - Đều thuộc đối tượng điều chỉnh Luật Đất Đai 2013 * Khác nhau: 10 Tiêu chí Tổ chức kinh tế nước Tổ chức kinh tế nước thuê đất Nhà Nước trả tiền thuê đất NN trả tiền thuê thuê lần cho thời gian hàng năm thuê Quyền sử dụng đất - Tặng quyền sử dụng đất - Bán tài sản thuộc quyền sử - Chuyển nhượng quyền sử dụng hữu gắn liền với đất đất Nghĩa vụ Câu 8: Hãy nêu trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định hành Nhận xét tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nay? Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Căn khoản Điều Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 hồ sơ, gồm giấy tờ sau: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK - Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Ngồi 02 loại giấy tờ tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo trường hợp, cụ thể: 11 - Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐCP - Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (thơng thường tài sản cần đăng ký nhà ở) Trình tự, thủ tục thực hiện: Bước Nộp hồ sơ Căn Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quy định sau: Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ UBND cấp xã có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất) Cách 2: Khơng nộp UBND cấp xã - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định UBND cấp tỉnh (bộ phận cửa) - Nơi chưa thành lập Văn phịng đăng ký đất đai nộp Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thơng tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ trả kết trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ Bước 3: Giải - Trong giai đoạn này, quan Nhà nước có thẩm quyền thực công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất 12 - Thời hạn giải Theo khoản 40 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực UBND cấp tỉnh quy định nhưng: Không 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ; không 40 ngày xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn - Đối với người sử dụng đất cần nhớ nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…) Khi nhận thông báo nộp tiền nộp theo số tiền, thời hạn thơng báo lưu giữ chứng từ thực nghĩa vụ tài để xuất trình nhận Giấy chứng nhận Bước 4: Trao kết - Sau UBND cấp huyện định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Văn phịng đăng ký đất đai cập nhật thơng tin vào Sổ địa trao Giấy chứng nhận cho người cấp nộp chứng từ hồn thành nghĩa vụ tài gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người cấp trường hợp nộp hồ sơ cấp xã - Người cấp Giấy chứng nhận nhận lại giấy tờ xác nhận cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận Như đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nộp UBND cấp xã (đây nơi nộp thuận tiện nhất), nộp tiền theo thông báo nhận Giấy chứng nhận Tình hình cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nay: - Hiện nay, nước cấp 23,5 triệu tổng diện tích cần cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận), đạt tỷ lệ 97,3% diện tích cần cấp Giấy chứng nhận lần đầu Công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đạt 13 nhiều kết tích cực, đưa đất đai tham gia vào thị trường bất động sản, tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội đất nước Đã góp phần lớn vào việc thu ngân sách thông qua việc cấp Giấy chứng nhận lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất - Bên cạnh đó, lịch sử quản lý đất đai Việt Nam trải qua trình dài, phức tạp, bị chia cắt thành khu vực, có phương thức thiết lập quản lý khác nhau; việc đầu tư cho công tác quản lý Nhà nước hạn chế nguồn lực (nguồn lực kinh phí, sở vật chất, trang thiết bị, nguồn lực nhân lực) Vì vậy, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gặp nhiều khó khăn - Cịn nhiều trường hợp vi phạm quản lý, sử dụng đất (đất lấn, chiếm, giao trái thẩm quyền, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm nhà ) Đặc biệt, dự án phát triển nhà ở, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giấy tờ viết tay từ ngày 1/1/2008 trở lại - Đồng thời, nâng cao chất lượng cán bộ, lãnh đạo quản lý thực thi nghiệp vụ nhiều giải pháp cụ thể thường xuyên tuyên truyền, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ, nâng cao nhận thức quản lý đất đai công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Câu 9: Trình bày thủ tục chuyển QSDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất? Tại thực tế thường xảy tượng chuyển nhượng ngầm đất đai? Thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất * Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn theo Luật đất đai năm 2013 phải đáp ứng điều kiện sau: + Có Giấy chứng nhận theo quy định Luật đất đai năm 20013; + Đất khơng có tranh chấp; 14 + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa * Trình tự thực việc: Bước 1: Hai bên đến văn phịng cơng chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiến hành công chứng chứng hợp đồng Khi mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , sổ hộ hai bên, trường hợp người mua kết có giấy chứng nhận đăng ký kết hơn, cịn chưa phải có giấy xác nhận tình trạng nhân Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) – Hồ sơ thực gồm: + Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bên mua ký) + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bên bán ký + Hợp đồng cơng chứng lập (01 chính) + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) + Chứng minh nhân dân Sổ hộ bên mua bên bán (01 có chứng thực quan có thẩm quyền) + Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân người cho người nhận để miễn thuế thu nhập cá nhân – Thời hạn có thơng báo nộp thuế: 10 ngày sau có thơng báo; người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) – Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm: + Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thỏa thuận hợp đồng việc bên mua thực thủ tục hành bên mua ký thay 15 + Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; văn thỏa thuận phân chia di sản; văn khai nhận di sản; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (bản gốc) + Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc) + Bản Chứng minh nhân dân Sổ hộ bên nhận chuyển nhượng – Thời hạn sang tên: Theo quy định pháp luật Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định nhận sổ đỏ – Các loại thuế lệ phí phải nộp bên mua : + Lệ phí trước bạ: + Căn quy định nghị định 45/2015 Chính Phủ quy định lệ phí trước bạ; cụ thể sau: Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí) Trong đó: + Diện tích đất tính m2 + Giá đất theo bảng giá Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất + Lệ phí 0,5% + Các lệ phí khác: Theo điểm b Khoản Điều Thông tư 02/2014/TT-BTC Việc chuyển nhượng chịu :Lệ phí địa chính: 15.000 đồng Khoản Điều Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP việc chuyển nhượng chịu: Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng tối đa 5.000.000 đồng) Chuyển nhượng ngầm đất đai: - Chuyển nhượng “ngầm” đất đất khơng có giấy tờ, khơng rõ nguồn gốc, làm thục tục phức tập, khó khắn nên tình trạng xảy thường xuyên - Khi làm thủ tục chuyển nhượng đất đai theo quy đinh pháp luật đất đai phải chịu nghĩa tài chính, nhằm trốn tránh thuế nên chuyển nhượng đât đai 16 - Một phần chưa liệt kịp thời việc ngăn chặn, xử lý kịp thời tình trạng giao dịch đất đai không quy định địa phương; chưa kịp thời xử lý tình trạng tăng giá đất đột biến, bất thường địa phương Câu 10: Phân tích quy định Luật đất đai 2013 đối tượng giao đất, cho th đất nơng nghiệp Có quan điểm cho không nên quy định hạn mức đất nông nghiệp, suy nghĩ Anh/chị vấn đề này? Đối tượng giao đất, cho thuê đất nông nghiệp: Quy định tại: Điều 54,55,56 Luật Đất Đai 2013 Quan điểm cá nhân( Nùng Năn Đình): Nên quy định hạn mức giao đất nơng nghiệp vì: Quy định hạn mức giao đất nơng nghiệp nhằm tránh trường hợp cân sử dụng đất nơng nghiệp, người sử dụng diện tích q lớn, người khơng đủ diện tích đất để sử dụng Đảm bảo công bằng, quyền lợi cho hộ gia đình, cá nhân canh tác nơng nghiệp Qua bảm đảm cho hộ gia đình, cá nhân có đất đai để sản xuất nơng nghiệp, góp phần thực chủ trương, sách Đảng nhà nước ta người cày có ruộng, phát triển đời sống, kinh tế nông thôn tránh trường hợp tích tụ ruộng đất Câu 11: Phân tích chế độ pháp lý đất An ninh – quốc phòng? Chủ thể sử dụng đất quốc phòng an ninh - Các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an người sử dụng đất đất cho đơn vị đóng quân Đất làm quân sự; đất làm cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa cơng trình đặc biệt quốc phịng, an ninh; nhà công vụ lực lượng vũ trang nhân dân; đất thuộc khu vực mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý, bảo vệ sử dụng - Các đơn vị trực tiếp sử dụng đất người sử dụng đất đất làm ga, cảng quân sự; đất làm cơng trình cơng nghiệp, khoa học cơng nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phịng, an ninh; đất làm kho tàng lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm thao trường, bãi thử vũ khí; đất xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an 17 dưỡng lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, sở giáo dục, trường giáo dưỡng Bộ quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý - Bộ Chỉ huy quân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Ban Chỉ huy quân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Công an tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Công an huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Công an phường, thị trấn; đồn biên phòng người sử dụng đất đất xây dựng trụ sở Cơ quan có thẩm quyền quản lý đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh Khoản Điều 148 Luật Đất đai 2013 quy định thẩm quyền quản lý đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh Về nguyên tắc, chủ thể giao đất đất phải sử dụng mục đích xác định Đối với diện tích đất khơng sử dụng sử dụng khơng mục đích Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thơng báo cho đơn vị sử dụng đất để đưa đất vào sử dụng mục đích; sau 12 tháng kể từ ngày thông báo, đơn vị sử dụng đất không khắc phục để đưa đất vào sử dụng mục đích Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi để giao cho người khác sử dụng Chuyển mục đích sử dụng đất quốc phịng, an ninh Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nội đất quốc phòng, an ninh theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh phê duyệt đơn vị sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sở tài ngun mơi trường kèm theo ý kiến văn Bộ quốc phịng, Bộ cơng an Bàn giao đất quản lý cho địa phương 18 Đất đơn vị vũ trang nhân dân quản lý, sử dụng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phịng, an ninh phê duyệt phải bàn giao cho địa phương quản lý xử lý sau: - Đối với diện tích đất bố trí cho hộ gia đình cán , chiến sĩ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà phù hợp với quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất phê duyệt người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật - Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất , kinh doanh phi nơng nghiệp doanh nghiệp quốc phòng , an ninh sử dụng phải chuyển sang hình thức thuê đất theo phương án sản xuất , kinh doanh Bộ quốc phịng Bộ cơng an phê duyệt - Đối với diện tích đất khơng thuộc trường hợp bố trí cho hộ gia đình cán , chiến sĩ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đất sử dụng vào mục đích sản xuất , kinh doanh phi nơng nghiệp doanh nghiệp quốc phịng , an ninh sử dụng UBND cấp tỉnh định thu hồi đất để giao , cho thuê sử dụng theo quy định pháp luật - Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải dứt điểm điện tích đất có tranh chấp để xác định người sử dụng đất Câu 12: Phân tích thẩm quyền quan nhà nước việc giải tranh chấp đất đai Theo Anh/chị tranh chấp loại thường xảy nhiều ? Thẩm quyền: Quy đinh Điều 203 luật đất đai 2013 Loại tranh chấp thường xuyên xảy ra: a Tranh chấp quyền sử dụng đất 19 - Tranh chấp người sử dụng đất với rang giới vùng đất đc phép sử dựng quản lý Loại tranh chấp thường bên tự ý thay dổi bên ko xác định đc với nhau; - Tranh chấp QSDĐ tài sản gắn liền vs đất quan hệ thừa kế; qhe li vợ chồng; - Địi lại đất, tài sản gắn liền vs đất người thân giai đoạn trc mà qua điều chỉnh ruộng đất đc chia cấp cho người khác; - Tranh chấp đồng bào dân tộc địa phương vs đồng bào xây dựng vùng kte mới; địng bào địa phương vs nơng trường, lâm trường tổ chức sử dụng đất khác b Tranh châp quyên nghĩa vụ phát sinh trình sử dụng đất - Tranh chấp trình thực hợp dồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSDĐ - Tranh châp vê việc bơi thường giai phóng mặt NN thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phịng, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng Câu 13: Hãy phân tích điều khoản cấm quy định luật đất đai 2013? Trớc hết phải khẳng định điều cấm cần thiết để Nhà nớc quản lý đất đai có hiệu quả, đất đai sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội Nhà nước đề Quy định tại: Điều 12 Luật đất đai 2013 Câu 14: Người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài với Nhà nước, mục đích việc quy định nghĩa vụ tài Quan điểm Anh/chị đề xuất tài việc đánh thuế nhà tăng thuế suất đất phi nông nghiệp ? Người sử dụng đất phải thực nghĩa vụ tài chính: Quy định tại: Điều 107 LĐĐ 20 a Tiền sử dụng đất: Bất kỳ cá nhân, tố chức, hộ gia đình thực thủ tục hành đất đai phải nộp tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất b Tiền thuê đất Nhà nước cho thuê: Khi cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thuê đất nhà nước phải nộp tiền sử dụng đất có hai hình thức thuê trả tiền thuê đất năm trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê khoản phí mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước với diện tích xác định c Thuế sử dụng đất: Là loại thuế gián thu gọi thuế nhà đất áp dụng nhà, đất ở, đất xây dựng cơng trình mà cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất d Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Khi cá nhân, tổ chức phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất bao gồm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng, tặng cho theo quy định pháp luật e Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai: Khi cá nhân, tổ chức vi phạm sách đất đai bị xử phạt vi phạm hành người vi phạm có nghĩa vụ nộp phạt vào ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật f Tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai: Khi người sử dụng đất có hành vi hủy hoại đất thực hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm giảm khả sử dụng đất theo mục đích xác định g Phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai: Hiện nay, người sử dụng đất thực thủ tục hành đất đai phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% nhân với khung giá đất theo quy định tỉnh nơi có đất 21 Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí khác chi phí đo đạc, lệ phí cấp sổ, khai thác sử dụng liệu quốc gia đất đai chi phí thẩm định hồ sơ, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất Mục đích quy định nghĩa vụ tài chính: - Sử dụng làm cơng cụ tài phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai - Tác động vào ý thức người sử dụng đất để họ sử dụng tiết kiệm có hiệu - Thực quyền bình đẳng đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hồ lới ích - Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước phục vụ cho phúc lợi xã hội Quan điểm: Ở Việt Nam, qua đánh giá cho thấy, thuế thu trình sử dụng tài sản nhà ,thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chiếm khoảng 0,036% GDP điều tiết đất Do với phát kinh tế- xã hội người hưởng lợi từ việc sử dụng kết cấu hạ tầng giao thông, phúc lợi xã hội phải có nghĩa vụ nhà nước Bộ Tài đề nghị thực theo phương án thuế suất 0,4% áp dụng ngưỡng không chịu thuế nhà 700 triệu đồng phù hợp với phát triển Nước sử dụng thuế tài sản cơng cụ tài hữu hiệu để tăng cường quản lý việc sử dụng tài sản tổ chức, cá nhân, đồng thời có thêm nguồn lực đầu tư trở lại đất đai, điều tiết phần thu nhập tổ chức, cá nhân có nhiều tài sản nhà, đất; góp phần đảm bảo cơng xã hội Câu 15: Trình bày điều kiện để NSDĐ bồi thường NN thu hồi đất Quy định Điều 75 luật đất đai 2013 22 ... hồi đất vi phạm pháp luật đất đai Điều 64 Luật đất đai 2013 Vẫn tồn nhiều bất cập trình thu hồi đất Những tồn xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân từ quy định Luật đất đai thu hồi đất. .. vấn đề phát huy hết tác dụng vai trò Luận đề nêu Câu 2: Anh chị so sánh giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất theo luật đất đai 2013 * Giống nhau: - Đều nhà nước trao quyền sử dụng đất; - Đều... từ đất đai: Tiền sử dụng đất; tiền thuê đất; tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền ? Tiêu chí Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất Khái niệm khoản 21 Điều Luật Đất đai