Nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THU TRANG NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Thu Trang ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo ln giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên, cán Phịng Tài ngun Mơi trường, UBND phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên tất bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2019 Học viên Lê Thu Trang iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu 16 1.2 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 18 1.2.1 Tình hình biến động giá đất giới 18 1.2.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam 20 1.2.3 Tình hình biến động giá đất địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên 21 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng 22 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 22 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 2.3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước đất đai 22 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công 22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 23 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước đất đai 26 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 30 3.2 Thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công 31 3.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 31 3.2.2 Thực trạng giá đất đô thị tuyến đường chọn để điều tra 34 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị thành phố Sông Công 48 3.3.1 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên 48 3.3.2 Khả sinh lợi 54 3.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết điều tra thực tế thị trường 56 3.3.4 Các yếu tố khác 57 v 3.3.5 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công 58 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công 64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66 Kết luận 66 Kiến nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 Phụ lục 01 Phụ lục 02 Phụ lục 03 Phụ lục 04 vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản CB Cán CP Chính phủ Gqđ Giá đất Nhà nước quy định Gtt Giá đất thực tế thị trường LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NQ Nghị QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 SDĐ Sử dụng đất 11 TB Trung bình 12 UBKT Ủy ban kiểm tra 13 UBND Ủy ban nhân dân 14 VND Việt Nam đồng 15 VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sông Công năm 2018 30 Bảng 3.2: Giá đất theo quy định Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 nhóm đường 37 Bảng 3.3: Giá đất thực tế thị trường giai đoạn 2015 – 2018 45 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường nhóm giai đoạn 2015 - 2018 47 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí giai đoạn 2015 - 2018 50 Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí giai đoạn 2015 2018 51 Bảng 3.7: Đặc điểm số đất đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề 52 Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống tuyến đường đặc trưng 556 Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp chủ SDĐ 61 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất thành phố Sông Công năm 2018 31 Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình 49 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm đất 53 Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 55 Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sông Cơng 59 Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ tiêu đánh giá khu vực nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 Hình 3.7: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp chủ SDĐ 61 Hình 3.8: Biểu đồ số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 62 Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ tiêu khu vực nghiên cứu, tiêu MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS 63 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, loại tài nguyên sản xuất, nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn đất nước thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phịng (Hồ Thị Lam Trà cs,2006) Chính mà đất đai có tầm quan trọng lớn vấn đề sống dân tộc, quốc gia Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn số lượng, cố định vị trí việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể có quản lý hợp lý Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất, thiếu sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng tới giá đất Đối với đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi nhuận trình mua bán, biểu mặt giá trị quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất công cụ vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn cs, 2009) Hiện nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất Nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, thị hóa, dự án sử đụng đất cần có bồi thường giải phóng mặt Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị số 932/NQ-UBTVQH13 thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Với lợi đặc biệt, Sông Công từ lâu xác định 70 tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24 Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng năm 2015 ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 25 Quyết định số 32/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 26 Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12 tháng 02 năm 2018 UBND tỉnh Thái Nguyên việc sửa đổi, bổ sung định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 địa bàn tỉnh Thái Nguyên 27 Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 02/08/2018 UBND tỉnh Thái Nguyên sửa đổi, bổ sung số điều định số 32/2017/QĐUBND ngày 20 tháng 10 năm 2017 UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Thái Nguyên 28 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 29 Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 30 Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 71 31 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 32 Thông tư số 02/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TTBTC ngày 16/03/2012 33 Thông tư số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung số điều thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 tài hướng dẫn số điều nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 phủ quy định thu tiền sử dụng đất 34 Thông tư số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 35 Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 36 Thông tư số 11/2018/TT-BTC ngày 30 tháng 01 năm 2018 sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng năm 2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 37 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 38 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất Hội đồng thẩm định giá đất 39 UBND thành phố Sông Công (2018), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2018;Nhiệm vụ trọng tâm, giải pháp phát triển kinh tế- xã hội năm 2019 72 II Các tài liệu tham khảo từ Internet 40 Website Bộ Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Thái Nguyên www.tnmtthainguyen.gov.vn/ 41 Trần Tuấn Anh (2016) Định giá đất số nước giới, http://tailieu.vn/doc/dinh-gia-dat-o-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-kinhnghiem-doi-voi-viet-nam-1856517.html, ngày 06/05/2016 42 Nguyễn Oanh (2016), Giá nhà đất tiếp tục xu tăng dài hạn, http://laodong.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tiep-tuc-xu-tang-trong-daihan-534009.bld , ngày 16/7/2016 43 Phương Nga (2016) Thị trường BĐS Mỹ vững ổn, http://bnews.vn/thi-truong-bat-dong-san-my-van-vung-on/14439.html, ngày 27/04/2016 44 Hồ Trung (2016) Thị trường BĐS, http://www.canhomonequan7.com/2016/04/thi-truong-bat-ong-san-can-ho-nam-sai.html, ngày 16/8/2016 45 Liên Hương (2019) Tăng trưởng giá nhà Mỹ xuống mức thấp năm, https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/tang-truonggia-nha-o-my-xuong-muc-thap-nhat-trong-7-nam-ar98437, ngày 16/03/2019 46 Hoài Thơm (2019) Giá nhà đất Mỹ đạt mức tăng trưởng ổn định, https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/gia-nha-dat-tai-my-datmuc-tang-truong-on-dinh-ar99730 , ngày 18/05/2019 47 Trung tâm tin tức VTV24 (2018) BĐS Hồng Kông Trung Quốc có nguy bong bóng lớn giới, https://vtv.vn/kinh-te/bat-dong-san-hongkong-trung-quoc-co-nguy-co-bong-bong-lon-nhat-the-gioi20181001105226932.htm, ngày 01/10/2018 48 Bất động sản Express, https://batdongsanexpress.vn/bao-cao-thi-truongbat-dong-san-viet-nam-voi-3-chu-ky-soi-dong-dong-bang.html 49 Bất động sản Express Báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 phần3, https://batdongsanexpress.vn/bao-cao-toan-canh-thitruong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2015-phan-3.html Phụ lục 01 PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây) I THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Kinh doanh sản xuất, dịch vụ Lao động tự Thu nhập…………………………………………… triệu đồng/tháng Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: …………………… Giá đất Giá nhà nước quy định: Năm 2017………… nghìn đồng/m2 Năm 2015………… nghìn đồng/m2 Năm 2018………… nghìn đồng/m2 Năm 2016………… nghìn đồng/m2 Giá thực tế thị trường ơng (bà) bán ra: Năm 2015………… nghìn đồng/m2 Năm 2017………… nghìn đồng/m2 Năm 2018………… nghìn đồng/m2 Năm 2016………… nghìn đồng/m2 II THƠNG TIN THỬA ĐẤT Diện tích đất:… ……… m2 Kích thước: Mặt tiền…….…………… m Chiều sâu:…………… …… m Hình thể đất: Hình chữ nhật Hình vng Hình bình hành Hình chữ L Hình thang Hình đa giác Hình khác Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố: ……………………………………………………… - Vị trí:………………………………………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến trung tâm thành phố < 100 m 100-200m 201-300m >300m Khoảng cách đến đường phố điều tra Gần cơng trình cơng cộng điển hình: Cơ sở hạ tầng: Mức độ Tốt Trung bình Kém Hệ thống Điện Giao thông Nước Điều kiện khu vực: Mức độ Tốt Trung bình Kém Điều kiện Mơi trường sống An ninh xã hội Mật độ giao thông Cao Trung bình Ít Ít Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng 10 Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 20… Người điều tra Chủ sử dụng đất Lê Thu Trag Phụ lục 02 Bảng mã hoá Nghề nhiệp 1= Kinh doanh, DV 2= CB, công nhân, viên chức 3= LĐ tự Dân tộc 1= Kinh 2= Tày 3= Nùng Giá Nhà nước quy định 1= 15 – 20 triệu 2= 10 – 15 triệu 3= – 10 triệu = – triệu Giá thị trường 1= 35 – 50 triệu 2= 20 – 35 triệu 3= – 20 triệu 4= < triệu Thu nhập bình quân đầu người (triệu đồng/tháng) 1= từ triệu đến triệu 2= từ 5triệu đến triệu 3= từ triệu đến triệu 4= từ triệu trở lên 10 Diện tích đất (m2) 1= < 70 = 70 - 89 3= 90 - 110 = >110 Hình thể 1= Hình chữ nhật 11 12 2= Hìh thang 3= Hình bình hành 4= Hình khác Trục đường 1= đường nhóm I 2= đường nhóm II 3= đường nhóm III 4= đường nhóm IV Vị trí 1= < 100m 2= 100m – 200m 3= 201m – 300m = > 300m 13 14 15 Đánh giá Cơ sở hạ tầng 1= Tốt 2= TB 3= Kém Đánh giá Điều kiện sống 1= Tốt 2= TB = Kém Đánh giá Mật độ giao thơng 1= Cao = TB = Ít Có đồng ý với bảng giá đất nhà nước = Có 2= Khơng Có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm 1= Có 2= Khơng Yếu tố pháp lý đất 1= Có GCN QSDĐ 2= Có giấy tờ khác Phụ lục 03 Bảng thơng tin Mã hoá từ phiếu điều tra Phiếu số 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 Truc _duong Dan_toc Thu_nhap 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 3 4 4 3 2 2 2 1 1 2 1 1 Nghe_ng Co_so_ha mat_do_giao_ hiep Dien_tich Hinh_the _tang thong 1 1 1 3 2 3 2 2 3 1 2 3 2 2 2 2 1 2 1 1 2 4 2 4 1 2 3 2 3 4 4 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1 2 2 2 2 Gia Gia tiep_Can_ phap_ly _nha_nuoc _nha_nuoc_ Gia_ Gia_ Gia_ Gia_ van_ban_ _thua_ Gia_nha Dieu_kien _quy_dinh_ quy_dinh_n thi_truong thi_truong thi_truong thi_truong _song nam_2015_ am_2018 _nam_2015 _nam_2016 _nam_2017 _nam_2018 _nuoc phap_luat dat Vi_tri 1 1 1 1 1 2 2 1 1 2 2 3 3 4 4 4 4 4 1 2 2 1 3 1 1 1 3 1 2 2 1 1 2 1 3 3 2 1 2 3 3 1 1 1 3 4 4 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 1 2 1 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 3 4 3 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 3 3 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 2 3 1 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 4 4 4 4 4 4 1 1 1 1 2 1 3 1 2 2 2 1 3 1 2 4 3 4 2 4 3 1 1 1 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4 1 1 1 2 1 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 4 3 4 3 4 3 3 3 4 3 4 3 3 3 4 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Phụ lục 04 Số liệu phân tích mối quan hệ tương tác yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn thành phố Sông Công PRIMER 17/09/2019 Similarity Create triangular similarity/distance matrix Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All Parameters Analyse between: Samples Similarity measure: Bray Curtis Standardise: No Transform: Square root Outputs Worksheet: Sheet1 CLUSTER Hierarchical Cluster analysis Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Parameters Cluster mode: Group average Use data ranks: No Samples Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang mat_do_giao_thong Vi_tri 10 Dieu_kien_song 11 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 12 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 13 Gia_thi_truong_nam_2015 14 Gia_thi_truong_nam_2016 15 Gia_thi_truong_nam_2017 16 Gia_thi_truong_nam_2018 17 Gia_nha_nuoc 18 tiep_Can_van_ban_phap_luat 19 phap_ly_thua_dat Combining 13+14 -> 20 at 98,86 11+12 -> 21 at 98,43 15+16 -> 22 at 98,26 7+10 -> 23 at 98,08 20+22 -> 24 at 97,37 18+19 -> 25 at 95,78 21+24 -> 26 at 95,29 8+23 -> 27 at 95,23 17+25 -> 28 at 94,46 2+28 -> 29 at 94,14 1+9 -> 30 at 92,99 27+29 -> 31 at 92,81 26+30 -> 32 at 90,98 3+6 -> 33 at 88,83 5+32 -> 34 at 88,69 4+34 -> 35 at 87,87 33+35 -> 36 at 85,58 31+36 -> 37 at 80,04 Outputs Plot: Plot1 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: 0,04) Sample Truc_duong -0,50 0,65 0,05 Dan_toc 1,23 -0,12 -0,09 Thu_nhap 0,12 -1,16 -0,01 Nghe_nghiep 0,00 0,13 -0,53 Dien_tich -0,52 -0,23 -0,68 Hinh_the -0,34 -0,71 0,35 Co_so_ha_tang 1,09 0,19 -0,11 mat_do_giao_thong 0,76 0,40 -0,20 Vi_tri -0,63 0,57 0,33 Dieu_kien_song 1,10 0,27 -0,03 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,03 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -1,01 Gia_thi_truong_nam_2015 -1,02 Gia_thi_truong_nam_2016 -0,96 Gia_thi_truong_nam_2017 -0,86 Gia_thi_truong_nam_2018 -0,78 Gia_nha_nuoc 1,07 tiep_Can_van_ban_phap_luat 1,02 phap_ly_thua_dat 1,24 Best 2-d configuration (Stress: 0,07) Sample Truc_duong -0,47 -0,60 Dan_toc 1,32 0,03 Thu_nhap 0,12 1,15 Nghe_nghiep 0,01 -0,10 Dien_tich -0,53 0,39 Hinh_the -0,37 0,71 Co_so_ha_tang 1,12 -0,23 mat_do_giao_thong 0,75 -0,40 0,18 0,25 -0,13 -0,10 -0,08 -0,02 0,03 -0,14 0,03 0,02 0,18 0,07 0,06 0,02 -0,07 0,38 0,19 0,10 Vi_tri -0,69 -0,58 Dieu_kien_song 1,14 -0,27 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,06 -0,18 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -1,05 -0,23 Gia_thi_truong_nam_2015 -1,06 0,08 Gia_thi_truong_nam_2016 -0,99 0,04 Gia_thi_truong_nam_2017 -0,91 0,03 Gia_thi_truong_nam_2018 -0,83 -0,02 Gia_nha_nuoc 1,18 0,13 tiep_Can_van_ban_phap_luat 1,06 0,14 phap_ly_thua_dat 1,26 -0,09 STRESS VALUES Repeat 3D 2D 0,04 0,08 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,10 0,04 0,07 0,04 0,08 0,04 0,07 10 0,04 0,07 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: 0,04 occurred 10 times 2-d : Minimum stress: 0,07 occurred times Outputs Plot: Plot2 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\fwdemgithylunvnvccsliuiutramhoc\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All Eigenvalues PC Eigenvalues %Variation Cum.%Variation 29,92 59,8 59,8 8,21 16,4 76,3 2,68 5,4 81,6 2,32 4,6 86,3 2,09 4,2 90,5 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable PC1 PC2 PC3 PC4 PC5 -0,104 0,261 0,056 0,127 -0,151 -0,105 0,221 -0,127 0,119 0,251 -0,097 0,164 -0,237 -0,297 0,176 -0,145 0,181 -0,045 -0,105 -0,052 -0,050 0,292 0,011 0,169 -0,244 -0,033 0,290 -0,167 0,212 -0,023 -0,003 0,260 -0,330 0,161 -0,097 -0,113 0,194 -0,054 0,078 0,320 -0,104 0,236 0,044 -0,173 0,195 10 -0,118 0,215 -0,022 -0,241 -0,083 11 -0,136 0,199 0,031 -0,004 -0,115 12 -0,119 0,188 0,012 0,099 0,120 13 -0,126 0,095 -0,199 -0,142 -0,168 14 -0,165 0,074 -0,104 -0,156 0,017 15 -0,114 0,173 0,200 0,141 0,233 16 -0,088 0,239 0,207 -0,027 0,053 17 -0,145 0,093 0,169 -0,224 -0,054 18 -0,162 0,061 0,062 -0,101 0,087 19 -0,137 0,076 0,282 0,125 -0,129 20 -0,137 0,063 0,314 -0,138 0,035 21 -0,155 -0,092 0,120 -0,078 0,183 22 -0,154 -0,014 0,233 -0,038 -0,161 23 -0,158 0,032 0,132 -0,111 -0,067 24 -0,173 -0,063 0,026 -0,072 -0,012 25 -0,142 -0,080 -0,107 -0,079 0,112 26 -0,157 0,032 -0,066 -0,160 -0,237 27 -0,153 -0,013 -0,009 0,275 -0,036 28 -0,138 -0,176 0,089 0,073 0,164 29 -0,162 -0,024 -0,076 -0,072 -0,223 30 -0,145 -0,119 0,223 -0,035 -0,058 31 -0,159 -0,097 -0,011 0,195 0,047 32 -0,154 -0,145 0,047 0,128 0,128 33 -0,159 -0,128 0,005 -0,002 0,128 34 -0,160 -0,137 0,023 0,034 0,003 35 -0,151 -0,119 -0,206 -0,132 0,036 36 -0,162 -0,089 -0,092 -0,029 0,011 37 -0,159 -0,111 -0,193 -0,056 0,052 38 -0,153 -0,118 -0,141 -0,145 -0,047 39 -0,151 -0,009 -0,054 0,208 0,222 40 -0,151 0,005 0,095 0,258 0,135 41 -0,141 -0,080 -0,139 -0,196 0,125 42 -0,160 -0,032 0,032 -0,013 -0,193 43 -0,162 -0,045 0,041 -0,030 0,074 44 -0,158 -0,108 -0,151 0,078 0,104 45 -0,163 -0,110 0,093 -0,014 -0,078 46 -0,166 -0,053 0,006 0,109 -0,193 47 -0,146 -0,088 -0,206 0,181 -0,173 48 -0,150 -0,103 -0,224 0,152 -0,049 49 -0,160 -0,097 0,029 0,170 -0,084 50 -0,159 -0,062 -0,014 0,117 -0,218 Principal Component Scores Sample SCORE1 SCORE2 SCORE3 SCORE4 SCORE5 Truc_duong -1,900 -4,031 -0,006 2,376 0,166 Dan_toc 7,020 -0,272 -0,916 0,524 -0,265 Thu_nhap 0,721 8,317 -1,216 2,742 1,522 Nghe_nghiep 0,917 0,167 0,766 -4,234 -0,061 Dien_tich -1,139 1,245 -5,718 -1,744 -1,387 Hinh_the -1,149 3,594 2,403 0,617 -5,101 Co_so_ha_tang 6,380 -1,425 -0,217 0,549 -0,291 mat_do_giao_thong 4,574 -1,978 0,203 0,019 -0,400 Vi_tri -2,850 -4,890 -1,206 1,795 -1,033 Dieu_kien_song 6,507 -1,399 0,229 0,163 0,111 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -7,315 -1,596 0,065 -0,616 0,458 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -7,372 -2,704 0,307 0,487 0,283 Gia_thi_truong_nam_2015 -7,136 1,433 0,223 -0,258 0,503 Gia_thi_truong_nam_2016 -6,382 1,423 0,592 -0,103 0,755 Gia_thi_truong_nam_2017 -5,564 1,233 1,183 -0,623 0,754 Gia_thi_truong_nam_2018 -4,291 0,366 0,681 -0,567 1,264 Gia_nha_nuoc 6,098 -0,172 0,922 0,654 1,289 tiep_Can_van_ban_phap_luat 5,908 0,643 1,435 -0,971 0,622 phap_ly_thua_dat 6,971 0,045 0,271 -0,809 0,809 Outputs Plot: Plot3 ... ‘? ?Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2018? ??’ Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị thành phố. .. Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2018 22 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015- 2018 22 2.3.4 Đề xuất số giải... thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015- 2018 - Xác định số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015- 2018 - Đề xuất số giải pháp