Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa - Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - HỒNG THỊ HỒNG NHUNG ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA – NHỮNG BÀI HỌC TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Ngành: Chính Sách Cơng Mã ngành: 60340402 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Phạm Duy Nghĩa TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng năm 2013 Tác giả luận văn Hoàng Thị Hồng Nhung ii LỜI CẢM ƠN Nhân dịp cho phép gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến tất thầy Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright – Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh đem hết lịng nhiệt tình kiến thức để truyền đạt cho chúng tơi trình học tập nghiên cứu trường Nhờ hướng dẫn dìu dắt thầy cơ, tơi tích lũy kiến thức đáng quý, đồng thời qua thời gian làm luận văn có điều kiện ứng dụng kiến thức vào thực tiễn, qua giúp tơi đúc kết kinh nghiệm quý báu để tiếp tục bước chân đường nghiệp sau Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Phó Giáo sư – Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa người trực tiếp hướng dẫn, tận tình dẫn, góp ý giúp đỡ tơi q trình thực hồn thành luận văn tốt nghiệp Tơi xin cảm ơn chân thành đến cô anh chị cơng tác Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright hỗ trợ tạo điều kiện tốt cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin cảm ơn đến gia đình, anh chị lớp MPP4, bạn bè giúp đỡ ủng hộ trình thực luận văn Sau cùng, tơi xin kính chúc thầy cơ, anh chị dồi sức khỏe, thành công nghiệp ln hạnh phúc Xin chân thành cảm ơn! Hồng Thị Hồng Nhung iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Trước trình thị hóa Việt Nam diễn nhanh nay, địa phương phải đối mặt với bất cập phân phối giá trị tăng thêm từ đất cho Nhà nước, nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi Với cách tiếp cận riêng, từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng áp dụng mơ hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng” để vừa thực việc điều tiết hài hòa giá trị tăng thêm từ đất này, vừa tiến hành chỉnh trang đô thị quy hoạch phát triển sở hạ tầng, bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi góp đất diện rộng để thực thị hóa Do đó, việc phân tích, đánh giá sách, cách thức thực tác động mơ hình áp dụng thành phố Đà Nẵng cần thiết nhằm đưa kinh nghiệm sách phù hợp để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trình thị hóa hiệu cho địa phương nhằm giảm bớt xung đột lợi ích bên thị hóa Việt Nam Đề tài nghiên cứu Mơ hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa Đà Nẵng nghiên cứu tình Đề tài khơng nêu khái quát tình hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa Việt Nam, thực trạng thực mơ hình thành phố Đà Nẵng mà đánh giá việc áp dụng mơ hình địa phương tiêu chí OECD kết hợp với kết khảo sát ý kiến người dân có đất bị thu hồi thị hóa ý kiến chuyên gia Kết cho thấy, Đà Nẵng đạt nhiều thành công vừa điều tiết hài hòa giá trị tăng thêm từ đất q trình thị hóa với đồng thuận người dân; vừa tiến hành nâng cấp, chỉnh trang đô thị xây dựng nhiều khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, đại có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, tạo đột phá phát triển sở hạ tầng làm tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương Những kết thời gian qua giúp Đà Nẵng trở thành “hiện tượng” cho địa phương khác học hỏi iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT LUẬN VĂN iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC CÁC HỘP viii CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP 1.1 Bối cảnh sách 1.2 Lý lựa chọn đề tài 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Câu hỏi nghiên cứu 1.6 Kết cấu đề tài khung phân tích CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận phân phối GTTTTĐ 2.1.1 Cơ sở hình thành GTTTTĐ 2.1.2 Cơ chế nguyên tắc phân phối lợi ích NN 2.1.3 Khái quát hình thức áp dụng điều tiết GTTTTĐ trình ĐTH 2.1.4 Quan hệ chủ thể việc điều tiết GTTTTĐ trình ĐTH 10 2.2 Kinh nghiệm thực tiễn việc điều tiết GTTTTĐ q trình ĐTH 11 2.2.1 Tổng quan sách Việt Nam điều tiết phần GTTTTĐ 11 2.2.2 Tình hình áp dụng mơ hình điều tiết GTTTTĐ Việt Nam thời gian 14 qua 2.3 Phương pháp nghiên cứu nguồn thông tin 15 2.4 Tổng quan nghiên cứu trước 15 v CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN MƠ HÌNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 17 3.1 Khái qt mơ hình áp dụng Đà Nẵng 17 3.2 Cơ chế thực thi hai mô hình áp dụng Đà Nẵng 20 3.3 Những sách khác biệt áp dụng thực thi mơ hình Đà Nẵng 22 CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ MƠ HÌNH CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 25 4.1 Tổng quan tiêu chí đánh giá 25 4.2 Đánh giá mô hình Đà Nẵng 26 4.2.1 Tiêu chí “Phục vụ mục tiêu xác, rõ ràng ấn định trước” 26 4.2.2 Tiêu chí “Có sở pháp luật, thực tiễn chắn” 31 4.2.3 Tiêu chí “Mang lại lợi ích nhiều chi phí” 33 4.2.4 Tiêu chí “Phù hợp, tương thích với sách, pháp luật khác” 35 4.2.5 Tiêu chí “Khuyến khích cạnh tranh thương mại, thúc đẩy đầu tư” 36 CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 38 5.1 Kết luận 38 5.2 Kiến nghị sách 38 5.2.1 Nhóm giải pháp sách 38 5.2.2 Nhóm giải pháp áp dụng mơ hình 40 5.3 Tính khả thi kiến nghị 41 5.4 Hạn chế nghiên cứu 41 TÀI LIỆU THAM KHẢO 42 PHỤ LỤC 46 vi DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BT Bồi thường BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ tái định cư CSHT Cơ sở hạ tầng CQCN Cơ quan chức DA Dự án ĐTH Đơ thị hóa GPMB Giải phóng mặt GTTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất HĐND Hội đồng nhân dân LĐĐ2003 Luật Đất đai năm 2003 NN Nhà nước OECD Tổ chức hợp tác Phát triển kinh tế QLĐĐ Quản lý đất đai SDĐ Sử dụng đất TĐC Tái định cư THĐ Thu hồi đất TNMT Tài nguyên Môi trường TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân UNDP Chương trình Phát triển Liên hợp quốc WB Ngân hàng Thế giới vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 1.1 Mức độ ĐTH Việt Nam (%) giai đoạn 1950 – 2050 Hình 1.2 Chỉ số ĐTH Hà Nội, Đà Nẵng TP Hồ Chí Minh Hình 2.1 Sơ đồ yếu tố tác động hình thành GTTTTĐ Hình 2.2 Sơ đồ thực phương pháp tái phân lô Hình 2.3 Quan hệ chủ thể NN quy hoạch đầu tư CSHT đô thị 10 Hình 2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục thực THĐ, giao đất (GĐ), cho thuê đất (CTĐ) BTHT&TĐC 12 Hình 2.5 Các khoản thu tài từ đất Việt Nam 13 Hình 2.6 Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS số quốc gia 1990s 13 Hình 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) tốc độ tăng trưởng GDP Đà Nẵng so với nước giai đoạn 1997-2011 17 Hình 3.2 Mơ hình Các DA mở rộng đường giao thơng có thu hồi thêm đất hai bên đường 18 Hình 3.3 Tóm tắt quy trình ban hành văn 20 Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực BTHT&TĐC NN THĐ 21 Hình 4.1 Bộ tiêu chí OECD đánh giá sách 25 Hình 4.2 Hệ thống giao thông đường Đà Nẵng 26 Hình 4.3 Tỷ lệ giải khiếu nại, tố cáo TP Đà Nẵng 27 Hình 4.4 So sánh vị trí đặc điểm đất TĐC đất sau thực DA người dân hiến đất mở đường với đất bị thu hồi 28 Hình 4.5 Đánh giá người dân có đất bị thu hồi với sách chế thực việc thu hồi, BTHT&TĐC TP Đà Nẵng 30 Hình 4.6 Tổng thu – chi ngân sách, khoản thu nhà đất chi xây dựng Đà Nẵng giai đoạn 2008 – 2012 (ĐVT: triệu đồng) 33 viii Hình 4.7 Kết CPI giai đoạn 2005-2012 PAPI năm 2011 Đà Nẵng 37 Hình 5.1 Lý thuyết Mơ hình “Người dân góp vốn quyền SDĐ” 41 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Kinh nghiệm số nước điều tiết GTTTTĐ khoản thu tài thuế đất đai Bảng 2.2 Kinh nghiệm số nước điều tiết GTTTTĐ đầu tư CSHT chỉnh trang thị khoản thuế, phí, lệ phí Bảng 4.1 So sánh đặc điểm đất TĐC đất sau thực DA người dân hiến đất mở đường với đất bị thu hồi 29 Bảng 4.2 Hệ thống văn NN BTHT&TĐC 32 DANH MỤC CÁC HỘP Hộp 2.1 DA tái phân lô Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959) Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu 19 Hộp 4.1 Tính GTTTTĐ DA đường Nguyễn Văn Linh nối dài TP Đà Nẵng 34 CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP 1.1 Bối cảnh sách Đất đai tài sản quan trọng quốc gia, doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân Theo xu hướng tất yếu phát triển, q trình thị hóa (ĐTH) Việt Nam diễn nhanh, đóng vai trị quan trọng giúp nâng cao khả cạnh tranh Việt Nam cho phát triển tương lai Để nhấn mạnh tầm quan trọng trình ĐTH Việt Nam, Phó Thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng phát biểu Hội nghị Đơ thị tồn quốc ngày 6,7/11/2009: Việt Nam có hội để ĐTH đắn, thất bại ĐTH, thất bại cơng nghiệp hóa đại hóa Hình 1.1 Mức độ ĐTH Việt Nam (%) giai đoạn 1950 - 2050 Nguồn: PGS TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, TS Trương Hoàng Trương (2010, biểu đồ 2, tr.938) Tuy nhiên, chế chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam kéo theo vấn đề phát sinh việc phân phối lợi ích từ đất đai, đặc biệt vấn đề phân phối giá trị tăng thêm từ đất (GTTTTĐ) cho Nhà nước (NN), nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi q trình ĐTH diễn NN chi ngân sách đầu tư sở hạ tầng (CSHT) đô thị, nâng cao giá trị đất nguồn thu khơng đáng kể chi phí bồi thường (BT), giải phóng mặt (GPMB) thường chiếm tỷ lệ cao tổng vốn đầu tư Những người dân bị thu hồi hoàn toàn đất phải chịu thiệt thòi, 43 Thành Nam (2011), “Dòng vốn đầu tư chảy mạnh vào Đà Nẵng”, Báo 24h, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://hcm.24h.com.vn/tin-da-nang/dong-von-dau-tu-chaymanh-vao-da-nang-c498a408414.html 10 Phạm Duy Nghĩa (2012), “Quản trị NN phát triển”, Bài giảng mơn Quản trị NNNN, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 11 Phạm Duy Nghĩa (2011), Giáo trình pháp luật đại cương, NXB Công an Nhân dân 12 Peterson, George E (2009), Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài cho CSHT, World Bank 13 Phịng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (2012), “Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh”, DA nâng cao lực cạnh tranh Việt Nam, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://www.pcivietnam.org/rankings_general.php 14 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 15 Thái Sơn (2013), “Sai phạm lớn đất đai Đà Nẵng”, Báo Thanh Niên online, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130118/saipham-lon-ve-dat-dai-tai-da-nang.aspx 16 Dư Phước Tân (2008), Giải pháp điều tiết phần GTTTTĐ trình ĐTH TP Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu Phát triển TP.Hồ Chí Minh 17 Nguyễn Chính Tâm (2012), “NN nên hưởng chênh lệch địa tô”, Báo Tuần Việt Nam, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2012-0727-nha-nuoc-nen-duoc-huong-chenh-lech-dia-to 18 Trần Văn Thạch (2006), Biến đổi việc làm thu nhập nhóm dân sau TĐC TP Đà Nẵng, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội TP.Đà Nẵng 19 Thanh tra Chính phủ (2013), “Bộ Tư pháp: Kết luận Thanh tra Chính phủ có sở pháp lý”, Báo Thanh tra điện tử, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://thanhtra.com.vn/tabid/77/newsid/65329/temidclicked/2/seo/Ket-luan-cua-Thanhtra-Chinh-phu-co-co-so-phap-ly/Default.aspx 20 Việt Thắng (2011), “Hội thảo “Thông minh + Kết nối - Xu phát triển nhà đô thị””, Bộ Thông tin Truyền thông, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: 44 http://mic.gov.vn/tintucsukien/tinhoatdongcuabo/Trang/Hộithảo“ThôngminhKếtnốiXut hếpháttriểnnhàởvàđôthị.aspx 21 Lê Quang Thuận, Nguyễn Bội Quỳnh Anh (2012), “Thu từ giá trị tăng thêm đất đầu tư hạ tầng mang lại nước”, Tạp chí Tài chính, (10/2012) 22 Tổng Cục QLĐĐ (2012), Báo cáo Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối GTTTTĐ phục vụ sửa đổi LĐĐ2003 23 Tôn Nữ Quỳnh Trân, Trương Hoàng Trương (2010), “Hà Nội ĐTH bối cảnh ĐTH chung nước”, Báo cáo Hội thảo khoa học quốc tế kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội: Phát triển bền vững thủ đô Hà Nội văn hiến, anh hùng, hịa bình, tr 937 – 948 24 Triệu Văn Tùng (2012), “Thực Luật Đất đai 2003: Hiệu có nhiều đột phá” Báo Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://baodanang.vn/channel/5404/201210/Thuc-hien-Luat-dat-dai-2003-Hieu-qua-vaco-nhieu-dot-pha-2196868/ 25 UBND TP Đà Nẵng (2012), “CSHT TP Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Co_so_ha _tang 26 UBND TP Đà Nẵng (2012), “Tổng quan kinh tế Đà Nẵng qua biểu đồ”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://www.danangcity.gov.vn/portal/pls/portal/SHARED_APP.UTILS.print_preview_ recurrent_news?p_page_url=http%3A%2F%2Fwww.danangcity.gov.vn%2Fportal%2F page%2Fportal%2Fdanang%2Fquydautu%2Flinh_vuc_hoat_dong&p_itemid=156645 20&p_siteid=53&p_persid=&p_language=vi 27 UBND TP Đà Nẵng (2012), “Vị trí địa lý, diện tích tự nhiên TP Đà Nẵng”, Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng, truy cập ngày 14/5/2013 địa chỉ: http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chinhquyen/gioi_thieu/Dieu_kien _tu_nhien 45 28 World Bank (2011), Cơ chế NN THĐ chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, Định giá đất Giải khiếu nại dân 29 World Bank (2011), Báo cáo Đánh giá ĐTH Việt Nam – Báo cáo hỗ trợ kỹ thuật Tiếng Anh 30 OECD (1995), Recommendation of the council of the OECD on improving the quality of the government regulation 31 OECD (2005), OECD guiding principles for regulatory quality and performance 46 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Tổng quan TP Đà Nẵng TP Đà Nẵng nằm 15055' đến 16014' vĩ độ Bắc, 107018' đến 108020' kinh độ Đông, Bắc vùng đất liền, giáp tỉnh Thừa Thiên - Huế, Tây Nam giáp tỉnh Quảng Nam, Đông giáp Biển Đông Đối với vùng biển, TP Đà Nẵng có Huyện đảo Hồng Sa gồm 37 đảo, đá, bãi cạn, bãi ngầm số đối tượng địa lý khác, nằm vùng biển rộng khoảng 30.000 km2, nằm khu vực biển vĩ độ 15045’- 17015’ Bắc, kinh độ 1110- 1130 Đông, cách đảo Lý Sơn (thuộc tỉnh Quảng Ngãi, Việt Nam) khoảng 120 hải lý Nằm vào trung độ đất nước, trục giao thông Bắc - Nam đường bộ, đường sắt, đường biển đường hàng không, cách Thủ đô Hà Nội 764km phía Bắc, cách TP Hồ Chí Minh 964 km phía Nam Ngồi ra, Đà Nẵng cịn trung điểm di sản văn hoá giới tiếng cố đô Huế, Phố cổ Hội An, Thánh địa Mỹ Sơn Rừng quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng Trong phạm vi khu vực quốc tế, TP Đà Nẵng cửa ngõ quan trọng biển Tây Nguyên nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma đến nước vùng Đông Bắc Á thông qua Hành lang kinh tế Đông Tây với điểm kết thúc Cảng biển Tiên Sa Nằm tuyến đường biển đường hàng khơng quốc tế, TP Đà Nẵng có vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho phát triển nhanh chóng bền vững TP Đà Nẵng có diện tích tự nhiên 1.283,42 km2; đó, quận nội thành chiếm diện tích 241,51 km2, huyện ngoại thành chiếm diện tích 1.041,91 km2 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) tốc độ tăng trưởng GDP Đà Nẵng cao bình quân chung nước Năm 2011, GDP bình quân đầu người TP đạt 2283 USD, tốc độ tăng trưởng GDP Đà Nẵng 13%, tốc độ tăng trưởng GDP nước giảm 5,89% 47 (http://www.danang.gov.vn/) 48 Phụ lục 2: Một số khái niệm Một số khái niệm sử dụng đề tài quy định Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ2003) sau: Thu hồi đất việc NN định hành để thu lại quyền SDĐ thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định LĐĐ2003 Bồi thường NN THĐ việc NN trả lại giá trị quyền SDĐ diện tích đất bị thu hồi cho người bị THĐ Hỗ trợ NN THĐ việc NN giúp đỡ người bị THĐ thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm Tái định cư việc người SDĐ bị NN THĐ theo quy định mà phải di chuyển chỗ bố trí TĐC hình thức: BT nhà ở, BT đất BT tiền để tự lo chỗ Quyền SDĐ theo LĐĐ2003 tất quyền giao cho đối tượng quản lý, SDĐ, bao gồm hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho hay góp vốn quyền SDĐ Giá quyền SDĐ (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất NN quy định hình thành giao dịch quyền SDĐ Giá trị quyền SDĐ giá trị tiền quyền SDĐ diện tích đất xác định thời hạn SDĐ xác định Trên thực tế, giá trị đất đai (hay giá trị quyền SDĐ) phụ thuộc vào mức độ hữu ích khả đáp ứng nhu cầu người sử dụng thuộc tính đất đai bao gồm chất cố định lâu bền đất đai, hữu hạn đất đai, tính khơng đồng địa điểm, vị trí, suất đất đai GTTTTĐ q trình ĐTH giá trị tăng thêm đất đai chịu tác động yếu tố: vị trí tự nhiên đất, NN quy hoạch, NN đầu tư hạ tầng, người sử dụng đầu tư hạ tầng đầu thị trường (Dư Phước Tân, 2008, tr.10) 49 Phụ lục 3: Các văn bản, định UBND TP Đà Nẵng THĐ, BTHT&TĐC Văn bản/ Quyết định Ngày BH Trích yếu QĐ 47/2006/QĐ-UBND 18/5/2006 Quy định trình tự, trách nhiệm giải cơng việc cho tổ chức, công dân công tác BT thiệt hại, bố trí TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 70/2007/QĐ-UBND 20/12/2007 Ban hành loại giá đất địa bàn TP QĐ 71/2007/QĐ-UBND 20/12/2007 Quy định BTHT&TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 08/2008/QĐ-UBND 28/1/2008 Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất đất có vườn, ao cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 17/2008/QĐ-UBND 10/3/2008 Điều chỉnh mức ghi nợ tiền SDĐ hỗ trợ tiền thuê nhà hộ giải tỏa DA địa bàn TP QĐ 18/2008/QĐ-UBND 13/3/2008 Điều chỉnh bổ sung quy định BTHT&TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo QĐ số 71/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 UBND TP QĐ 2490/QĐ-UBND 25/3/2008 Tiếp tục thu nợ tiền SDĐ có áp dụng giảm nợ quy vàng hộ dân giao quyền SDĐ TĐC QĐ 24/2008/QĐ-UBND 21/4/2008 Điều chỉnh mức ghi nợ tiền SDĐ hộ giải tỏa DA địa bàn TP QĐ 25/2008/QĐ-UBND 21/4/2008 Sửa đổi, bổ sung số điều quy định giá loại đất địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo Quyết định số 70/2007/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 UBND TP QĐ 3483/QĐ-UBND 29/4/2008 Giảm nợ thu tiền SDĐ hộ dân giao quyền SDĐ QĐ số 58/2008 20/12/2008 Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 22/2009/QĐ-UBND 4/9/2009 NQ 85/2009/NQ-HĐND 24/12/2009 NQ HĐND khóa VII, kỳ thứ 15 nhiệm vụ năm 2010 QĐ 35/2009/QĐ-UBND 24/12/2009 Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 36/2009/QĐ-UBND 24/12/2009 Quy định BTHT&TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng NQ 105/2010/NQ-HĐND 03/12/2011 NQ HĐND khóa VII, kỳ thứ 17 nhiệm vụ năm 2011 QĐ 44/2010/QĐ-UBND 17/12/2010 Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP.Đà Nẵng QĐ 50/2010/QĐ-UBND 30/12/2010 Sửa đổi, bổ sung số nội dung phụ lục quy định BTHT&TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng ban Sửa đổi, bổ sung Quy định giá loại đất địa bàn TP Đà Nẵng ban hành kèm theo QĐ số 58/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 UBND TP 50 hành kèm theo Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 UBND TP QĐ số 4931/QĐ-UBND 14/6/2011 Thu nợ tiền SDĐ hộ gia đình, cá nhân giao quyền SDĐ NQ 23/2011/NQ-HĐND 23/12/2011 NQ HĐND khóa III, kỳ thứ nhiệm vụ năm 2012 QĐ 35/2011/QĐ-UBND 24/12/2011 Ban hành quy định loại đất địa bàn TP QĐ 12/2012/QĐ-UBND 26/3/2012 Quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn TP QĐ 18/2012/QĐ-UBND 20/4/2012 Ban hành đơn giá đăng ký quyền SDĐ, cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, lập hồ sơ địa QĐ 20/2012/QĐ-UBND 27/4/2012 Ban hành hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 21/2012/QĐ-UBND 2/5/2012 Ban hành hệ số áp dụng đất có vị trí thuận lợi để xác định giá đất địa bàn TP Đà Nẵng QĐ 63/2012/QĐ-UBND 20/12/2012 Ban hành quy định BTHT&TĐC NN THĐ địa bàn TP Đà Nẵng 51 Phụ lục 4: PHIẾU ĐIỀU TRA TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HÓA ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN TẠI ĐÀ NẴNG Tên người vấn, điều tra: Địa tại: I Thông tin việc THĐ BTHT&TĐC cho người bị THĐ Thông tin đất cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi BT, TĐC (nếu có) Thửa đất cơng trình gắn liền Thửa đất cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi với đất TĐC Thời điểm thu hồi: Thời điểm TĐC: Vị trí đất: Địa chỉ: Đường loại: Vị trí: Đặc điểm đất: Diện tích (m2) Kích thước Mục đích sử dụng Giá thị trường Giá BT Đặc điểm công trình gắn liền với đất: Diện tích sàn (m2) Diện tích sử dụng Loại cơng trình Giá thị trường Giá BT Đánh giá các yếu tố khác: Thu nhập Chi tiêu Điện, nước CSHT đô thị Trường học, Bệnh viện, Chợ Khác Các khoản BT, hỗ trợ hưởng:  BT, hỗ trợ đất  BT, hỗ trợ tài sản đất  Hỗ trợ TĐC  Hỗ trợ di chuyển, tiền thuê nhà  Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất  HT chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm  Hỗ trợ ngừng SXKD  BT cho người lao động ngừng việc 52 Các sách hỗ trợ khác:  Hỗ trợ đối tượng sách, hộ nghèo, hộ già yếu neo đơn, hộ khó khăn đột xuất  Chính sách thưởng tiến độ  Chính sách miễn giảm tiền SDĐ cho nợ tiền SDĐ  Khác: Tổng giá trị khoản BT, hỗ trợ TĐC: Tổng số tiền SDĐ phải nộp nhận TĐC: II Đánh giá người bị THĐ sách BTHT&TĐC Đà Nẵng Mức độ hiểu biết sách BTHT&TĐC người bị THĐ  Không biết  Không có ý kiến  Tương đối hiểu biết  Hiểu biết Người bị THĐ hiểu biết sách BTHT&TĐC do:  Tự tìm hiểu  Thơng tin công khai CQCN  Công tác dân vận Đánh giá q trình thực thi sách BTHT&TĐC CQCN  Khơng xác  Khơng có ý kiến  Tương đối xác  Chính xác, hiệu Mức độ hài lòng người bị THĐ sách BTHT&TĐC  Khơng hài lịng  Khơng có ý kiến  Tương đối hài lịng  Hài lòng Lý người bị THĐ đồng ý bàn giao mặt nhận BTHT&TĐC  Các sách BT, hỗ trợ phù hợp  Vì lợi ích cộng đồng  Được hưởng nhiều lợi ích (từ giá đất điều kiện sống, môi trường, cảnh quan, CSHT,…)  Khác: Nếu khơng hài lịng, phản ứng người dân bị THĐ  Khiếu kiện, tố cáo  Không có ý kiến  Khơng đồng ý bàn giao mặt  Khác: Lý người dân bị THĐ không hài lịng sách BT, hỗ trợ TĐC  Chính sách chưa thỏa đáng  Các CQCN thực thi không  Khác: …………………., Ngày … tháng … năm 2013 Người điều tra 53 Phụ lục 5: KẾT QUẢ KHẢO SÁT TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH ĐƠ THỊ HĨA ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN TẠI ĐÀ NẴNG I Thông tin việc THĐ BTHT&TĐC cho người bị THĐ Thông tin đất cơng trình gắn liền với đất bị thu hồi BT, TĐC (So sánh thông tin đất TĐC đất sau thực DA người dân hiến đất mở đường với đất bị thu hồi) Tốt Bằng Kém Vị trí đất (Đường loại, Vị trí) 53 100% 0% 0% Đặc điểm đất (Diện tích, Kích thước, Mục 14% 17 39,5% 20 46,5% đích sử dụng,…) Đặc điểm CT gắn liền với đất (Diện tích sàn, 24% 16 47% 10 29% Diện tích sử dụng, Loại cơng trình, giá trị cơng trình…) Giá thị trường 57 98% 0% 2% Thu nhập cư trú 23 56% 18 44% 0% Chi tiêu cư trú 15 38% 25 63% 0% Điện, nước 53 93% 7% 0% CSHT đô thị 56 100% 0% 0% Khả tiếp cận Trường học, Bệnh viện, Chợ 52 90% 10% 0% An ninh, Điều kiện, môi trường sống 51 89% 11% 0% Các khoản BT, hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi hưởng BT, hỗ trợ đất BT, hỗ trợ tài sản đất Hỗ trợ TĐC Hỗ trợ di chuyển, tiền thuê nhà Hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất HT chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm Hỗ trợ ngừng SXKD BT cho người lao động ngừng việc Khác 15 28 21 0 0 Ngồi ra, người có đất bị thu hồi cịn hưởng sách hỗ trợ khác Hỗ trợ đối tượng sách, hộ nghèo, hộ già yếu neo đơn, hộ khó khăn đột xuất Chính sách thưởng tiến độ Chính sách miễn giảm tiền SDĐ cho nợ tiền SDĐ Khác 15 15 10 31 II Đánh giá người bị THĐ sách BTHT&TĐC Đà Nẵng Mức độ hiểu biết sách BT, hỗ trợ TĐC người bị THĐ Không biết 0% 54 Khơng có ý kiến Tương đối hiểu biết Hiểu biết 10 41 17% 68% 15% Người bị THĐ hiểu biết sách BT, hỗ trợ TĐC Tự tìm hiểu Thơng tin công khai CQCN Công tác dân vận Khác 10 48 3% 17% 80% 0% Đánh giá q trình thực thi sách BTHT&TĐC CQCN Khơng xác Khơng có ý kiến 17 Tương đối xác 34 Chính xác, hiệu 0% 28% 57% 15% Mức độ hài lịng người bị THĐ sách BT, hỗ trợ & TĐC Khơng hài lịng Khơng có ý kiến 12 Tương đối hài lòng 26 Hài lòng 22 0% 20% 43% 37% Lý người bị THĐ đồng ý bàn giao mặt nhận BTHT&TĐC Các sách BT, hỗ trợ phù hợp Vì lợi ích cộng đồng Được hưởng nhiều lợi ích (từ giá đất điều kiện sống, môi trường, cảnh quan, CSHT,…) Khác 50 15 Nếu khơng hài lịng, phản ứng người dân bị THĐ Khiếu kiện, tố cáo Khơng có ý kiến Khơng đồng ý bàn giao mặt Khác 52 Lý người dân bị THĐ khơng hài lịng sách BTHT&TĐC Chính sách chưa thỏa đáng Các CQCN thực thi khơng Khác 0 28 55 Phụ lục 6: Trình tự thực BTHT&TĐC NN THĐ (Theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch SDĐ, giá đất, THĐ, BTHT&TĐC) Bước 1: UBND cấp huyện thành lập Hội đồng BTHT&TĐC Trường hợp phương án BTHT&TĐC giao nhiệm cho Tổ chức phát triển quỹ đất UBND cấp huyện khơng phải thành lập Hội đồng BTHT&TĐC Giao nhiệm vụ cho UBND cấp xã phối hợp với chủ đầu tư phổ biến chủ trương THĐ, kế hoạch BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề theo thẩm quyền Bước 2: Hội đồng BTHT&TĐC xây dựng kế hoạch lập phương án BTHT&TĐC Bước 3: Triển khai công tác lập phương án BTHT&TĐC Công tác ngoại nghiệp: Tổ chức họp dân phổ biến sách BTHT&TĐC, kế hoạch kiểm kê, thu thập số liệu nguồn gốc SDĐ, nhu cầu TĐC, nhu cầu đào tạo nghề Tổ chức khảo sát lại giá đất (nếu giá đất chưa sát giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường) Cơng tác nội nghiệp: Đối chiếu sách, áp giá, tính tốn lập phương BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề cho người bị giải tỏa Lấy ý kiến hộ dân phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề Niêm yết công khai phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề Hoàn thiện phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề, chuyển ngành TNMT thẩm định Bước 4: Cơ quan Tài nguyên Môi trường : Thẩm định phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề Trình UBND cấp phê duyệt phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề theo thẩm quyền Bước 5: Tổ chức làm nhiệm vụ BT thực hiện: Chi trả tiền BT Hỗ trợ, TĐC nhu cầu đào tạo nghề Tham mưu cưỡng chế THĐ (nếu cần) Bước 6: Bàn giao mặt đất cho chủ DA 56 Phụ lục 7: Nhà nước nên hưởng chênh lệch địa tô Khi đất đai sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, quyền sử dụng quyền địa tô tài sản lại phân khúc cho nhiều đối tượng khác nhau, mà hết vào túi riêng chủ dự án, nhà đầu tư Trong mức chênh lệch thông qua chuyển đổi đất đai tăng lên theo cấp số nhân (gấp 3-4 lần, chí 10 lần sau quy hoạch hay đầu tư vào CSHT), lợi ích có từ giá đền bù người nơng dân, hay người đền bù thấp, chênh lệch khập khiễng so với giá thực mua bán bên Theo Thứ trưởng Bộ TNMT Nguyễn Mạnh Hiển, thực tế việc Nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư CSHT làm giá trị đất tăng lên Sau Nhà nước đầu tư phát triển CSHT, giá đất điểm dự kiến tăng so với trước quy hoạch Ở TP.HCM, doanh nghiệp mua lại đất nông nghiệp người dân với giá đến 10 triệu đồng/m2 để thực dự án kinh doanh BĐS với giá vài chục triệu đồng mét vuông Hay định hành sáp nhập Mê Linh, Hà Tây, vào Hà Nội khiến giá đất khu vực tăng vọt Nhưng yếu tố làm tăng giá trị đất quy hoạch đầu tư hạ tầng Nhà nước Nếu Nhà nước không đầu tư làm cầu, đường đất khu thị sầm uất Nam Sài Gòn dù giá cao đất nơng nghiệp Chính việc đầu tư CSHT mở rộng hệ thống giao thông thay đổi mặt vùng ven trung tâm Tuy nhiên, phần chênh lệch địa tô từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước đầu tư CSHT chảy vào tay cá nhân, nhà đầu tư nhà đất, doanh nghiệp Đáng lý nguồn thu phải bổ sung vào ngân sách nhà nước để bù đắp cho chi phí đầu tư hạ tầng Nguồn: Nguyễn Chính Tâm (2012) 57 Phụ lục 8: Kết luận Thanh tra Chính phủ việc chấp hành pháp luật tra, khiếu nại, tố cáo phòng chống tham nhũng Đà Nẵng Theo TTCP, Thủ tướng đồng ý kiến nghị TTCP kiểm điểm Chủ tịch, phó chủ tịch UBND TP.Đà Nẵng, tổ chức cá nhân có liên quan (thời kỳ 2003 - 2011) theo phân cấp quản lý cán bộ, vi phạm quy định quản lý SDĐ đai liên quan đến việc xác định giá thu tiền SDĐ; giảm tiền SDĐ phải nộp cho đơn vị cá nhân gây thất thu ngân sách 3.434 tỉ đồng; chấm dứt việc giao đất (bán đất) theo hình thức ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đặc biệt, thu hồi hủy bỏ Quyết định số 6644/QĐ-UBND ngày 28/8/2009 UBND TP việc quy định nộp đủ tiền SDĐ vòng 60 ngày giảm 10% Thu hồi, hủy bỏ điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ cấp sai cho 26 đối tượng, đồng thời kiểm tra rà soát lại tất trường hợp tương tự để thu hồi, điều chỉnh giấy chứng nhận QSDĐ với diện tích đất giao, mục đích SDĐ theo quy hoạch duyệt thời hạn SDĐ; thu bổ sung tiền SDĐ phải nộp có thay đổi diện tích chuyển đổi mục đích SDĐ; thu hồi ngân sách TP 1.400 tỉ đồng NĐT tính thiếu diện tích thu tiền SDĐ, khơng tính đủ tiền chuyển mục đích SDĐ, kéo dài thời gian cho thuê đất từ 50 năm lên 70 năm Kiểm tra rà soát lại tất trường hợp tương tự để thu hồi ngân sách Giao Bộ Tài chủ trì phối hợp với Bộ TNMT, UBND TP Đà Nẵng tiến hành xác định lại giá, diện tích tính thu tiền SDĐ số DA Đồng thời, giao Bộ Công an xác minh, làm rõ dấu hiệu cố ý làm trái quy định pháp luật đất đai đầu tư xây dựng; hành vi chuyển nhượng đất trái pháp luật, gây thất thu ngân sách NN, tập trung vào trường hợp nêu kết luận tra Giao Bộ Công an xác minh, làm rõ dấu hiệu cố ý làm trái quy định pháp luật đất đai đầu tư xây dựng; hành vi chuyển nhượng đất trái pháp luật,… có dấu hiệu tội phạm phải xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Nguồn: Thái Sơn (http://www.thanhnien.com.vn/pages/20130118/sai-pham-lon-ve-dat-dai-taida-nang.aspx truy cập lần cuối ngày 4/3/2013)