Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ quản lý đất đai)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN DUY TỐN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM NGUYỄN DUY TỐN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên - 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Nội dung đề tài kết nghiên cứu, ý tưởng khoa học tổng hợp từ cơng trình nghiên cứu, cơng tác thực nghiệm, cơng trình sản xuất tơi trực tiếp thực Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Duy Toán ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy TS Vũ Thị Thanh Thủy tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi q trình học tập hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo cán nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phịng Tài ngun Mơi trường quận 1, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian học tập hoàn thiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định giúp đỡ trình điều tra thu thập số liệu liên quan đến đề tài địa bàn Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ, động viên, khuyến khích tơi hồn thành luận văn này./ TP.HCM, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Nguyễn Duy Toán iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế .3 1.1.1 Khái niệm đất đai 1.1.2 Khái quát quỹ đất tổ chức 1.1.3 Phân loại tổ chức quản lý, sử dụng đất .4 1.1.4 Khái niệm tổ chức kinh tế 1.1.5 Quản lý đất đai tổ chức kinh tế giao đất, cho thuê đất 1.2 Cơ sở pháp lý giao đất, cho thuê đất .6 1.2.1 Luật đất đai 1.2.2 Các văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 1.3 Tổng quan quản lý đất đai Thế giới Việt Nam .9 1.3.1 Trên Thế giới .9 1.3.2 Ở Việt Nam .15 1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất, cho thuê đất .25 1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất nước năm 2017 .25 1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất tổ chức nước năm 2017 26 1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế nước 28 iv CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Nội dung nghiên cứu 31 2.3 Phương pháp nghiên cứu 31 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .31 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .32 2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp xử lý tài liệu, số liệu .32 2.3.4 Phương pháp đánh giá .32 2.3.5 Phương pháp so sánh .32 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 3.1.2 Các nguồn tài nguyên 35 3.1.3 Kinh tế - xã hội 36 3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 43 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn quận .46 3.2.1 Công tác quản lý đất đai 46 3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 53 3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn Quận 60 3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất Quận phân theo đối tượng sử dụng 60 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế 63 3.3.4 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế điều tra 77 3.3.5 Nguyên nhân tồn hạn chế 78 3.4 Đánh giá hiệu công tác quản lý giao đất, cho thuê đất địa bàn quận giai đoạn 2015 - 2017 79 3.4.1 Các loại hình sản xuất tổ chức kinh tế .79 3.4.2 Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía doanh nghiệp 81 v 3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn quận 83 3.5.1 Giải pháp sách pháp luật 83 3.5.2 Giải pháp kinh tế 84 3.5.3 Giải pháp khoa học kỹ công nghệ 85 3.5.4 Các giải pháp khác 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị .88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC vi DANH MỤC VIẾT TẮT GPMB : Giải phóng mặt BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường BVMT : Bảo vệ môi trường CNXH : Chủ nghĩa xã hội CTR : Chất thải rắn CTSN : Cơng trình nghiệp DTM : Đánh giá tác động mơi trường DTTN : Diện tích tự nhiên FAO : Tổ chức lương nông Liên hiệp quốc GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HNK : Hàng năm khác KCN : Khu công nghiệp MNCD : Mặt nước chuyên dung NĐ- CP : Nghị định - phủ NN : Nhà nước QĐ : Quyết định SXKD : Sản xuất kinh doanh TCKT : Tổ chức kinh tế TN&MT : Tài nguyên Môi trường TS : Tiến sỹ UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKĐ&N : Văn phòng đăng ký Đất Nhà WTO : Tổ chức nông lương giới vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất nước năm 2017 .25 Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất nước phân theo vùng năm 2017 .26 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua năm 2015 - 2017 37 Bảng 3.2 Các ngành sản xuất lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2017 38 Bảng 3.3 Thống kê số sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể 39 Bảng 3.4 Thống kê số lượng doanh nghiệp nhà nước phân theo năm .40 Bảng 3.5 Dân số, mật độ dân số quận (tính tới thời điểm 31/12/2017) 41 Bảng 3.6 Dân số biến động tự nhiên 42 Bảng 3.7 Tình hình mức sống dân cư Quận qua năm (2015 - 2017) .43 Bảng 3.8 Thống kê số lượng diện tích giao đất giai đoạn 2015 -2017 48 Bảng 3.9 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .59 Bảng 3.10 Số lượng tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế địa bàn Quận .61 Bảng 3.11 Hiện trạng sử dụng đất Quận phân theo đối tượng sử dụng quản lý 62 Bảng 3.12 Hiện trạng sử dụng đất tổ chức kinh tế quận .63 Bảng 3.13 Hiện trạng sử dụng đất tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành .63 Bảng 3.14 Tình hình giao đất tổ chức kinh tế quận 64 Bảng 3.15 Tình hình thuê đất tổ chức kinh tế Quận 65 Bảng 3.16 Tình hình cơng nhận quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế Quận 65 Bảng 3.17 Tình hình sử dụng đất mục đích giao, cho thuê tổ chức kinh tế 66 Bảng 3.18 Tình hình sử dụng đất khơng mục đích giao, th tổ chức kinh tế 67 Bảng 3.19 Tình hình đất giao chưa lấp đầy tổ chức kinh tế 69 viii Bảng 3.20 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế quận .69 Bảng 3.21 Hiện trạng sử dụng đất tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu điều tra 72 Bảng 3.22 Tình hình sử dụng đất mục đích tổ chức kinh tế điều tra 73 Bảng 3.23 Tình hình sử dụng đất khơng mục đích tổ chức kinh tế điều tra .74 Bảng 3.24 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất tổ chức kinh tế điều tra 75 Bảng 3.25 Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác tổ chức kinh tế điều tra 76 Bảng 3.26 Tình hình đất giao chưa lấp đầy tổ chức kinh tế điều tra .77 Bảng 27 Đánh giá hiệu kinh tế tổ chức thuê đất 79 Bảng 3.28 Số lao động trực tiếp gián tiếp tổ chức kinh tế .80 Bảng 3.29 Kết điều tra công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn quận giai đoạn 2015 -2017 .81 80 khoản thu đáng kể ngân sách thời gian qua, tạo nguồn lực để tỉnh thực xây dựng dự án công cộng, phục vụ mục đích cơng ích cho người dân địa phương Đồng thời việc cho tổ chức thuê đất địa bàn tỉnh để xây dựng dự án, cơng trình nghiệp, trụ sở, nhà máy, xí nghiệp sản xuất điều kiện để tăng lực cạnh tranh quận thành phố Hồ Chí Minh so với tỉnh khác nước, tiền đề để địa phương ngày thu hút nhiều nhà đầu tư * Hiệu xã hội Các doanh nghiệp giao đất, th đất khơng đóng góp cho kinh tế thành phố thông qua việc trả tiền thuê đất, đóng thuế doanh nghiệp mà cịn góp phần tạo cơng ăn việc làm cho người lao động Số lao động tham gia vào tổ chức kinh tế bao gồm lao động trực tiếp lao động gián tiếp dự án tạo Kết điều tra số lao động tham gia vào tổ chức kinh tế địa bàn thành phố thể qua bảng sau: Bảng 3.18 Số lao động trực tiếp gián tiếp tổ chức kinh tế Số lao động Xây dựng Thương mại Sản xuất Khai thác Xã hội Lao động trực tiếp 3.250 1.280 1.475 4.674 327 Lao động gián tiếp 150 64 75 420 76 Tổng 3.400 1.344 1.550 5.094 403 (Nguồn: Phiếu điều tra) Nhận xét: Qua bảng cho thấy tổng 11.791 lao động tạo nhu cầu lao động tổ chức kinh tế Từ ta thấy nhu cầu đào tạo nhóm tổ chức kinh tế Trong có tổ chức xây dựng khai thác có nhu cầu lớn 3.400 5.094 lao động Nhóm tổ chức xã hội có lao động 327 lao động trực tiếp 76 lao động gián tiếp, tổng cộng có 403 lao động tổ chức thực dự án đầu tư vào hoạt động * Hiệu môi trường Các tổ chức giao đất, thuê đất địa bàn thành phố tuân thủ định thành phố mặt bảo vệ môi trường Tuy phụ lục báo cáo tình hình thực phát triển kinh tế xã hội 2017 cho thấy tỷ lệ chất thải rắn 81 đô thị thu gom có tăng nhẹ Tuy qua điều tra đợt kiểm tra cho thấy, khơng có tổ chức kinh tế vi phạm Nguyên nhân dẫn tới việc tăng thải dân số tăng lên, kéo theo khu công nghiệp nên mức độ tỷ lệ xả thải cao so với năm trước 3.4.2 Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía doanh nghiệp Bảng 3.29 Kết điều tra công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn quận giai đoạn 2015 -2017 Tổ chức có Tổ chức có Tổ chức có Tổ chức có vốn nước vốn 100% vốn đầu tư vốn đầu tư đầu tư NN Nhà nước CP, TN Nội dung Tổng Tỷ Tỷ Tỷ Tỷ Số Số Số Số lệ lệ lệ lệ lượng lượng lượng lượng (%) (%) (%) (%) 10 100 10 100 10 100 20 50 Số doanh nghiệp vấn Tình hình bàn giao mặt TCKT giao mặt 10 100 10 100 10 100 15 75 45 TCKT chưa giao mặt 25 Tình hình cấp GCN QSD đất TCKT cấp GCN QSD đất 80 90 10 100 12 60 39 TCKT chưa cấp GCN QSD 20 10 40 11 Tình hình sử dụng đất sau giao, cho thuê đất TCKT sử dụng đất MĐSD 10 100 10 100 90 16 80 45 TCKT sử dụng đất không 10 20 MĐSD DN đánh giá thủ tục xin giao đất, cho thuê đất? Trình tự thủ tục rườm rà 30 10 25 11 Chính sách pháp luật đất đai 10 20 10 15 thay đổi Khó khăn cơng tác bồi 20 thường, GPMB Quỹ đất hạn chế 15 Quy hoạch không đồng 10 20 Cán thụ lý hồ sơ gây khó khăn DN bị tra, kiểm tra lần từ giao đất, cho thuê đất? TCKT bị thanh, kiểm tra < lần 20 30 20 25 12 TCKT bị thanh, kiểm tra > lần 40 15 (Nguồn: Phiếu điều tra) 82 Giai đoạn 2015 - 2018, UBND thành phố Hồ Chí Minh giao đất cho thuê đất cho 455 trường hợp để thực dự án đầu tư, trường hợp giao cho thuê đất có các quan, tổ chức Nhà nước doanh nghiệp tư nhân Đề tài tiến hành phát phiếu điều tra cho 50 doanh nghiệp địa bàn thành quận giao đất cho thuê đất giai đoạn 2015 - 2017, để có đánh giá khách quan cơng tác giao đất, cho thuê đất quận năm qua Kết bảng 3.29 cho thấy tổng số 50 tổ chức kinh tế điều tra 100,00% số tổ chức kinh tế bàn giao mặt sau có định giao đất ký hợp đồng thuê đất Tuy nhiên, tổ chức kinh tế giao đất 78% TCKT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 22% số TCKT chưa cấp giấy chứng nhận Mặc dù các tổ chức kinh tế đánh giá không gặp khó khăn thủ tục xin giao xin cho thuê đất Tuy nhiên, có 11 tổ chức kinh tế cho thủ tục xin giao đất rườm rà; tổ chức đánh giá sách pháp luật đất đai thay đổi; tổ chức kinh tế đánh giá giao, cho thuê đất cơng tác bồi thường, giải phóng mặt để bàn giao cho chủ đầu tư cịn khó khăn; TCKT đánh giá quỹ đất địa bàn quận hạn chế nên TCKT muốn đầu tư vào quận cịn khó khăn việc tiếp cận quỹ đất địa phương; TCKT đánh giá việc thực quy hoạch địa bàn thành phố chưa thật đồng nên công tác giao đất, cho thuê đất cịn nhiều khó khăn - Theo TCKT cho biết công tác tra, kiểm tra sử dụng đất sau giao cho thuê đất Từ đơn vị tỉnh giao, cho thuê đất để thực dự án đầu tư quan chuyên mơn quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất đai doanh nghiệp Có 12 TCKT bị tra lần TCKT bị tra lần Từ kết cho thấy phần lớn TCKT điều tra đánh giá cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất địa bàn thành phố Mặc dù, việc tiếp cận đất đai TCKT chưa cao, trình thực thủ tục xin giao thuê đất chưa thực suôn sẻ với cố gắng cấp ngành quyền địa phương bước nâng cao hiệu công tác giao 83 3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn quận 3.5.1 Giải pháp sách pháp luật Qua kết nghiên cứu cho thấy việc quản lý sử dụng đất TCKT địa bàn quận chưa thật chặt chẽ, cịn có số TCKT sử dụng đất khơng mục đích Vì để nâng cao hiệu quản lý việc sử dụng đất tổ chức cần phải: - Tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc sử dụng đất TCKT giao, cho thuê địa bàn tránh sử dụng lãng phí đặc biệt có tác động xấu đến môi trường xung quanh UBND thành phố Hồ Chí Minh sở ban ngành, đặc biệt Sở Tài nguyên Môi trường thành phố thời tới cần tăng cường công tác tra, kiểm tra việc sử dụng đất tổ chức, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, đồng thời tháo gỡ kịp thời vướng mắc tổ chức việc sử dụng đất - Xây dựng khung giá đất thực sát với giá thị trường, xây dựng khung giá đất cần lấy ý kiến cụ thể người dân hướng đến sát giá thị trường Đây cơng việc vơ khó khăn xác định giá thị trường địi hỏi cơng tác điều tra khảo sát phân tích thị trường đất đai cách xác khách quan song đáp ứng thị trường đất đai bền vững - Có chế tài mạnh hơn, thực xử lý kiên đơn vị vi phạm luật đất đai, môi trường, kiên thu hồi diện tích sử dụng khơng hiệu quả, tránh tình trạng TCKT nhờ luật cố tình sai phạm vi phạm để trục lợi nộp phạt làm luật Kiên xử lý trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, hiệu thấp theo hướng sau: + Thu hồi diện tích giao đất, cho th đất khơng đối tượng, chuyển nhượng trái phép, không sử dụng sử dụng khơng mục đích, diện tích dư thừa so với tiêu chuẩn, vi phạm quy hoạch, tiến độ đầu tư chậm, hiệu chưa phát huy gây lãng phí tài ngun đất + Thơng báo cho tổ chức có diện tích cho th, cho mượn trái phép cần đưa diện tích cho thuê, cho mượn trái phép sử dụng mục đích 84 Đối với tổ chức không chấp hành cần kiên thu hồi nhằm tạo quỹ đất cho dự phòng phát triển giao cho tổ chức, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng - Tạo chế tự chủ động cho TCKT trình sử dụng đất, đồng thời cần tạo cho TCKT hành lang pháp lý để hoạt động tồn khai thác quản lý đất giao phù hợp Pháp luật - Đẩy nhanh công tác đo đạc lập đồ địa cấp GCNQSDĐ cho TCKT sử dụng đất đảm bảo pháp luật Gắn chặt công tác giao đất, cho thuê đất với công tác cấp giấy chứng nhận, việc giao đất thực địa nên xác định định vị chi tiết, hướng tới đảm bảo quyền lợi cho TCKT sử dụng đất, hướng tới ổn định bền vững thị trường đất đai trình sản xuất kinh doanh TCKT địa bàn quận - Xây dựng quy định cụ thể trách nhiệm người đứng đầu tổ chức đơn vị (Chủ tịch UBND Quận, Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường, Ban quản lý dự án…) để xảy tình trạng đất đai bị lấn chiếm, sử dụng trái phép, bỏ hoang hóa, sử dụng khơng có hiệu lấn, chiếm đất 3.5.2 Giải pháp kinh tế Kết điều tra cho thấy địa bàn Quận TCKT vi phạm sử dụng đất chủ yếu không đủ lực tài để thực dự án dẫn đến việc đất giao chưa lấp đầy (Công ty xây dựng & KD nhà Sài Gịn, Cơng ty kho bãi TP ) Mặt khác việc đầu tư kinh phí cho cơng tác quy hoạch cịn chưa lập quy hoạch chi tiết đến phường để làm cho công tác giao đất, cho thuê đất Do cần phải thực nội dung sau: - Để hạn chế trường hợp chủ đầu tư thực dự án dở dang chuyển nhượng thu lợi chấp giao dịch QSDĐ, thẩm định dự án tổ chức kinh tế có sử dụng đất cần cân nhắc, điều tra xem xét kỹ điều kiện lực thực chủ đầu tư, chấp nhận chủ đầu tư có lực thật để thực dự án đầu tư thực ký quỹ đầu tư - Đầu tư kinh phí để thực quy hoạch chi tiết đến phường cho kịp thời giai đoạn Vì có quy hoạch chi tiết vừa làm sở pháp lý vừa chuẩn để kiểm tra đối chiếu trình quản lý, sử dụng đất 85 - Phát huy tốt vai trò tổ chức phát triển quỹ đất việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tư sớm nhận mặt để thực dự án Như diện tích có vi phạm củng cố sở pháp lý để lập thủ tục thu hồi giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất, lập kế hoạch khai thác, sử dụng để giao cho tổ chức đơn vị có nhu cầu sử dụng; kiên không để tổ chức tự khắc phục hậu - Việc tư vấn, giới thiệu, bố trí cho đơn vị có nhu cầu sử dụng đất phải dựa sở ưu tiên phát triển vào khu vực sản xuất kinh doanh tập trung để dễ quản lý vấn đề khác trình sử dụng đất - Xây dựng tiêu chí sử dụng đất hiệu thông qua tỷ lệ nộp ngân sách Nhà nước/m2 đất giao Tiêu chí làm sở cho việc tiếp tục cho thuê, cho mở rộng quy mô sử dụng TCKT, việc xem xét thu hồi toàn hay phần diện tích giao cho tổ chức 3.5.3 Giải pháp khoa học kỹ công nghệ Qua kết nghiên cứu cho thấy công tác theo dõi việc sử dụng đất tổ chức từ lâu hình thức thủ cơng, chưa khoa học, việc theo dõi cập nhật biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chưa kịp thời Vì để theo dõi quản lý việc sử dụng đất tổ chức cách thuận lợi, khoa học cần phải: - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ minh bạch, nhằm cung cấp thông tin đầy đủ xác cho nhà đầu tư Đặc biệt khu vực có quy hoạch, khu vực giải phóng mặt chờ đầu tư, thiết lập hệ thống hồ sơ địa hồn chỉnh tạo sở liệu phục vụ cho công tác quản lý, điều tra, cập nhật thông tin đất nhanh chóng xác Tạo điều kiện trao đổi thông tin quan quản lý, quan quản lý với người dân Giúp cho công tác quản lý Nhà nước đất đai xác hiệu - Đầu tư đủ trang thiết bị cần thiết phục vụ công tác quản lý đất đai; tổ chức thực việc lập hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu đất tổ chức địa bàn quận để phục vụ tốt cho công tác quản lý Nhà nước đất đai trước mắt lâu dài 86 3.5.4 Các giải pháp khác Kết nghiên cứu cho thấy việc kiểm tra, tra sử dụng đất tổ chức chưa thường xuyên Nhận thức pháp luật đất đai số TCKT hạn chế Tiến độ cấp GCNQSDĐ cịn chậm, nhiều tổ chức chưa cấp GCNQSDĐ Trình độ chuyên môn nghiệp vụ số cán cịn hạn chế Do để quản lý sử dụng đất tổ chức pháp luật ngồi giải pháp nêu cần phải có số giải pháp sau: - Đối với TCKT sử dụng đất mà chưa có giấy tờ chứng minh QSDĐ (chưa Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp) cần tiến hành rà sốt lại tính pháp lý, phù hợp quy mô sử dụng đất để hợp thức hố thu hồi tránh lãng phí thất thoát tạo điều kiện thuận lợi cho TCKT trình hoạt động - Đội ngũ cán bộ, công chức phải thường xuyên bồi dưỡng đào tạo, tham quan học hỏi kinh nghiệm trao đổi thông tin địa phương nhằm nâng cao lực chun mơn, trị cơng tác quản lý Nhà nước đất đai Đồng thời xây dựng hệ thống thông tin quản lý đất đai, thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai kịp thời - Đẩy mạnh tính kịp thời hiệu công tác quy hoạch sử dụng đất xã để có sở pháp lý cho công tác giao đất, cho thuê đất - Nâng cao vai trò giám sát quan “đại diện” tổ chức xã hội việc quản lý đất đai UBND cấp quan Nhà nước khác Thực việc xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, phát huy hiệu sử dụng đất thu hồi, tránh tình trạng thu hồi bỏ không người dân đất sản xuất - Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai toàn xã hội nhằm tạo chuyển biến nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật, trách nhiệm TCKT việc quản lý sử dụng đất 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1) Quận có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội theo hướng cơng nghiệp hố đại hố Tổng diện tích tự nhiên quận 772,62 Quận có 1.831 TCKT sử dụng đất chủ yếu doanh nghiệp, công ty hợp tác xã 2) Kết nghiên cứu thực trạng sử dụng đất TCKT Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận cho thấy: - Tổng diện tích TCKT sử dụng địa bàn quận 315,01 ha, đạt khoảng 40,77% tổng diện tích đất tồn quận Diện tích sử dụng tổ chức chủ yếu diện tích đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm - Nhìn chung tổ chức sử dụng đất mục đích giao, tỉ lệ tổ chức sử dụng đất không mục đích, cho mượn đất trái phép khơng nhiều Cụ thể có 45/1.831 TCKT (chiếm 2,46%) vi phạm - Trong 1.831 TCKT sử dụng đất có 411 tổ chức cấp GCNQSDĐ, đạt 22,45% số tổ chức cần cấp giấy, diện tích cấp 17,52 ha, đạt 5,56% diện tích sử dụng tổ chức kinh tế - Ngoài ra, qua tổng hợp số liệu từ điều tra thực tế 50/1.831 tổ chức địa bàn huyện Đã phát 05 tổ chức sử dụng đất không mục đích chiếm 10% tổng số tổ chức điều tra 3) Qua nghiên cứu tổng hợp thấy việc sử dụng đất TCKT địa bàn quận chấp hành pháp luật đất đai Chỉ cịn số tổ chức sử dụng đất khơng mục đích giao Để khắc phục tình trạng cần phải thực đồng giải pháp sau: Ban hành sách pháp luật phù hợp với thực tiễn có quy định cụ thể để hướng dẫn TCKT thực hiện; Đầu tư kinh phí để thực quy hoạch chi tiết, thẩm định khả tài nhà đầu tư; Đầu tư xây dựng sở liệu địa hồn thiện để đảm bảo việc cung cấp thơng tin kịp thời, xác nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai; Tăng cường công tác tra, kiểm tra; cơng tác tun truyền phổ biến sách pháp luật 88 Kiến nghị - Cần xây dựng khung pháp lý cụ thể tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thực quyền nghĩa vụ giao, thuê đất nhằm hạn chế tiêu cực sử dụng đất, đồng thời sử dụng có hiệu bền vững - Đối với tổ chức sử dụng đất sai mục đích giao bị thu hồi đất, khơng cấp GCNQSDĐ thu hồi tài sản tạo từ việc chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật - Cần xây dựng sở liệu địa hồn thiện để đảm bảo việc cung cấp thông tin kịp thời, xác nhằm nâng cao hiệu cơng tác quản lý Nhà nước đất đai 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Kết kiểm kê quỹ đất năm 2008 tổ chức quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2016), Số liệu thống kê đất đai năm 2016 Nguyễn Đình Bồng, Lê Thanh Khuyến, Vũ Văn Phúc Trần Thị Minh Châu(2012), Quản lý Đất đai Việt Nam 1945-2010, Nxb Chính trị Quốc gia Chính phủ (1996), Nghị định số 85/CP Quy định việc thi hành pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng năm 1996 Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Chính phủ (2001), Nghị định số 79/2001/NĐ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 17/1999/NĐ- CP ngày 19/03/1999 Chính phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg kiểm kê quỹ đất quản lý sử dụng tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất 12 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1992), Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội 90 chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 13 Quốc hội nước CHXHC Việt Nam (1993), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 14 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1998), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 15 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003), Luật Đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 16 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật Đầu tư, Nxb Chính trị Quốc gia 17 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia 18 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật đất đai, Nxb Chính trị Quốc gia 19 Đặng Thái Sơn (2004), Nghiên cứu thực trạng quỹ đất công ích giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý, sử dụng đất cơng ích, Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện Khoa học Đo đạc Bản đồ 20 UBND quận (2008), Kết kiểm kê quỹ đất năm 2008 tổ chức quản lý, sử dụng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ 21 UBND quận (2015), Báo cáo thống kê đất đai 22 UBND quận (2017a), Báo cáo thống kê đất đai năm 2017 23 UBND quận (2017b), Niên giám thống kê 24 UBND quận (2017c), Báo cáo tình hình phát triển kinh tế, xã hội năm 2017 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA Thực trạng hiệu sử dụng đất tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất I THÔNG TIN CHUNG VỀ TỔ CHỨC - Tên tổ chức: - Địa trụ sở chính: - Thông tin liên hệ người điền phiếu - Họ tên: ………………………………… .……………… - Chức vụ: ……………………………………………………………… II THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT 1- Hình thức sử dụng đất: NN cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm NN cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê NN giao đất không thu tiền sử dụng đất NN giao đất có thu tiền sử dụng đất 2- Diện tích đất sử dụng: m2 3- Địa điểm: 4- Mục đích sử dụng: 5- Thời gian giao đất, thuê đất năm 6- Đơn vị kí hợp đồng thuê đất (trường hợp thuê đất) chưa? Đã kí Chưa kí 7- Đơn vị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa? Đã cấp Chưa cấp 8- Tình hình sử dụng đất: Khơng mục đích giao, cho th Đúng mục đích giao, cho thuê Cho đơn vị khác thuê sử dụng toàn phần diện tích Chưa đưa vào sử dụng 9- Đơn vị có gặp khó khăn việc thực thủ tục xin giao đất th đất khơng? Rất khó khăn Có chút khó khăn Khó khăn Khơng gặp khó khăn 10- Theo ơng (bà), khó khăn đơn vị việc xin giao đất, thuê đất đâu? Do trình tự, thủ tục rườm rà Do sách pháp luật đất đai thay đổi Do phải có phối hợp nhiều ban, ngành Do khó khăn cơng tác bồi thường GPMB Do quỹ đất hạn chế Quy hoạch không đồng Do cán thụ lý hồ sơ gây khó Khác (xin vui lòng nêu cụ thể) Nguyên nhân khác: 11- Đơn vị ông (bà) có thực đủ quy định bảo vệ môi trường thực dự án không ? Đã có BC đánh giá tác động mơi trường Đề án BVMT Thực tốt Thực chưa tốt chi tiết (ĐTM) Đã có cam kết bảo vệ mơi trường đề án bảo vệ môi Thực tốt Thực chưa tốt trường đơn giản(BVMT) Chưa thực thủ tục BVMT theo quy định 12- Đại diện UBND cấp Sở Tài nguyên Môi trường có thường xuyên kiểm tra, tra việc sử dụng đất đơn vị ông (bà) không? Không Thỉnh thoảng Hiếm Thường xuyên Luôn 13- Đơn vị ông (bà) bị tra kiểm tra việc sử dụng đất lần giai đoạn 2013-2015 ? lần 14- Ông (bà) tự đánh giá hiệu sử dụng đất đơn vị: Rất hiệu Ít hiệu Hiệu Khơng có hiệu 15- Theo ông (bà) hiệu sử dụng đất đơn vị là: Đạt mục tiêu dự án Tăng doanh thu cho đơn vị Góp phần phát triển KT - XH Thu hút lao động địa phương Đảm bảo quy định bảo Nâng cao đời sống cho cán bộ, vệ môi trường công nhân viên Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu Khác (xin vui lòng nêu cụ thể) Hiệu khác: 16- Theo ông (bà), Nhà nước nên ưu tiên làm để nâng cao hiệu công tác giao đất, cho thuê đất ? Giảm bớt thủ tục hành Tạo quỹ đất Đào tạo, nâng cao chất lượng cán Tăng cường công tác thanh, kiểm tra Tuyên truyền phổ biến pháp luật Ổn định sách pháp luật Lựa chọn, đánh giá kỹ lực Tạo điều kiện để người dân tham gia giám sát dự án đầu tư chủ dự án Tăng cường phối hợp Quy hoạch đồng quan ban, ngành Khác (xin vui lòng nêu cụ thể) Phương án khác: 17- Ngoài khu đất nêu trên, đơn vị ơng (bà) cịn khu đất Nhà nước giao, cho thuê ? khu 18- Sắp tới đơn vị ông (bà) có kế hoạch xin giao, thuê thêm đất khơng? Có Khơng Chưa có kế hoạch 19- Ơng (bà) đánh sách giao đất, cho thuê đất tỉnh (thang điểm 1- 10 ; 1: hợp lý, 10: không hợp lý ) điểm 20- Theo ông (bà) thời gian giải thủ tục hành giao đất, cho thuê đất (thang điểm 1- 10 ; 1: nhanh chóng, 10: chậm) điểm Xin trân trọng cảm ơn Ơng/ Bà cung cấp thơng tin ngày .tháng năm Tổ chức sử dụng đất Người điều tra (ký, ghi rõ họ tên) (ký, ghi rõ họ tên) ... NGUYỄN DUY TỐN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số:... hình giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế - Đánh giá hiệu quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế địa bàn quận - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất tổ chức kinh tế Nhà nước. .. kiểm kê quỹ đất quản lý, sử dụng tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp đánh giá thực trạng việc quản lý, sử 16 dụng quỹ đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ,