ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 20082012

HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HỒ THỊ TRÚC NGÂN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012 G

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : : : :

HỒ THỊ TRÚC NGÂN

09124057 DH09QL 2009-2013 Quản Lý Đất Đai

-TP Hồ Chí Minh, tháng 6 năm 2013-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

HỒ THỊ TRÚC NGÂN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012

Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM)

Ký tên:………

-Tháng 6 năm 2013 -

Lời Cảm Ơn

Xin chân thành tỏ lòng biết ơn

Thầy Lê Ngọc Lãm giảng viên Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt nghiệp cuối khoá

Quí thầy, quí cô trong khoa quản lý đất đai, quí thầy, quí cô thỉnh giảng các môn học chuyên ngành

Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và Bất động sản cùng quí thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm đã hết lòng giảng dạy, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường

Ba mẹ và những người thân trong gia đình đã tạo điều kiện thật nhiều cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Các bạn cùng lớp đã trao đổi và hổ trợ kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập ở nhà trường

Do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự đóng góp của các thầy cô bộ môn, các cô chú trong và ngoài ngành để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Tháng 6/2013 Sinh viên : Hồ Thị Trúc Ngân

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Trúc Ngân, Lớp DH09QL, Khoa Quản Lý Đất Đai và

Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2012”

2008-Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm, Bộ môn: Công Nghệ Địa Chính, Khoa Quản

Lý Đất Đai và Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: Phòng Tài Nguyên – Môi Trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Huyện Châu Thành có vị trí đặc biệt quan trọng, là cửa ngõ phía Bắc của tỉnh Bến Tre hướng về trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 228,6949 km2 Huyện Châu Thành đang trên đà phát triển, thu hút nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp Nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương cũng ngày một sôi động, đa dạng và phức tạp hơn, đặc biệt là trong những năm gần đây Các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai của các cơ quan Nhà nước lần lượt được ban hành, được đổi mới cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung của xã hội Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương, đồng thời cũng tìm ra những thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai

Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Châu Thành, Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất đã phối hợp đồng bộ trong công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo được những thành công nhất định Tuy nhiên, trong quá trình công tác các cán bộ ở đây cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc cần có biện pháp thiết thực để hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I: TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 8

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 8

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 8

I.2.1 Lịch sử hình thành huyện 8

I.2.2 Điều kiện tự nhiên 10

I.2.3 Điều kiện kinh tế 15

I.2.4 Điều kiện xã hội 16

I.2.5 Điều kiện cơ sở hạ tầng 18

I.2.6 Thực trạng môi trường 22

I.2.7 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng và môi trường ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng đất tại địa phương 22

I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện đề tài 23

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 23

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 23

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25

II.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 25

II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 25

II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng 26

II.1.3 Biến động đất đai qua các năm 26

II.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27

II.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật 27

II.2.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành 28

II.2.3 So sánh trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và trên địa bàn huyện Châu Thành 30

II.3 Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 31

II.3.1 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu Thành theo từng năm 32

II.3.2 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu Thành giai đoạn 2008 – 2012 theo đơn vị hành chính 33

II.3.3 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Châu Thành giai đoạn

2008-2012 35

II.3.4 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 36

II.3.5 Kết quả giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 38

II.3.6 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 40

II.3.7 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành 41

II.3.8 Hiệu quả kinh tế-xã hội thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41

II.4 Đánh giá một số vấn đề trong việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42

II.4.1 Vấn đề thuế trong chuyển nhượng 42

II.4.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách thửa 43

II.4.3 Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 45

II.4.4 Vấn đề xác định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 46

II.4.5 Vấn đề về sự thống nhất giữa cơ quan tài nguyên môi trường, cơ quan thuế và bộ phận một cửa 46

II.5 Thuận lợi, khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47

II.5.1 Thuận lợi 47

II.5.2 Khó khăn 48

II.6 Đề xuất biện pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương 48

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO

VPĐKQSDĐ:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

NQ-UBTVQH: Nghị quyết Ủy ban thường vụ Quốc hội

QĐ-UBND: Quyết định Ủy ban nhân dân

QĐ-TTg: Quyết định Thủ tướng

TT-BTC: Thông tư Bộ tài chính

STT: Số thứ tự

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1 Các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Châu Thành 10

Bảng 2 Chỉ tiêu khí hậu 12

Bảng 3 Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành 13

Bảng 4 Cơ cấu kinh tế huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 15

Bảng 5 Tình hình dân số phân chia theo xã năm 2012 17

Bảng 6 Hệ thống giáo dục huyện Châu Thành năm 2012 20

Bảng 7 Cơ sở hạ tầng y tế trên địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 21

Bảng 8 Cơ cấu các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành năm 2012 25

Bảng 9 Cơ cấu diện tích đất đai năm 2012 theo đối tượng quản lý, sử dụng 26

Bảng 10 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2012 so với năm 2008 26

Bảng 11 So sánh trình tự, thủ tục CNQSDĐ theo quy định của pháp luật và trình tự, thủ tục trên địa bàn huyện Châu Thành 31

Bảng 12 Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ qua các năm 32

Bảng 13 Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ theo đơn vị hành chính 34

Bảng 14 Diện tích CNQSDĐ nông nghiệp và đất ở của huyện qua các năm 35

Bảng 15 Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp qua các năm 37

Bảng 16 Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ ở qua các năm 39

Bảng 17 Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bến tre 44

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ

I Biểu đồ

Biểu đồ 1 Cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2008-2012 15

Biểu đồ 2 Cơ cấu sủ dụng đất năm 2012 25

Biểu đồ 3 Kết quả giải quyết hồ sơ CNQSDĐ qua các năm 33

Biểu đồ 4 Diện tích CNQSDĐ của huyện qua các năm 36

Biểu đồ 5 Số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện Châu Thành qua các năm 38

Biểu đồ 6 Số hồ sơ CNQSDĐ ở huyện Châu Thành qua các năm 40

II Sơ đồ Sơ đồ 1 Sơ đồ vị trí các đơn vị hành chính huyện Châu Thành 11

Sơ đồ 2 Quy trình thực hiện đề tài 24

Sơ đồ 3 Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 28

Sơ đồ 4 Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành 29

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong cuộc sống, mọi hoạt động của con người đều gắn liền với đất đai, đất đai là địa bàn sinh sống, là sản phẩm của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt do Nhà nước thống nhất quản lý, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp Nước

ta là một nước có dân số đông, bình quân diện tích theo đầu người thấp lại là nước chủ yếu đi lên từ nông nghiệp cho nên việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề quan trọng và hết sức bức thiết Ngày nay với nền kinh tế thị trường, đất đai càng trở nên có giá trị, mục đích sử dụng đất cũng không ngừng thay đổi để đáp ứng nhu cầu sử dụng phù hợp với sự phát triển của đất nước, từ đó dẫn đến nhiều hệ lụy như đầu cơ đất đai, giá đất tăng cao và nhiều bất cập trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý đất đai của các cấp

Luật Đất Đai 2003 ra đời được các cơ quan quản lý Nhà nước và người sử dụng đất chấp hành nghiêm chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý Nhà nước

về đất đai Mặt khác, cũng còn trường hợp sử dụng đất trái pháp luật như chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai Điều này làm ảnh hưởng đến người sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất, đang là vấn

đề nóng bỏng, được sự quan tâm của người dân và các cơ quan ban ngành Cần có những giải pháp thiết thực trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cùng với nhịp độ phát triển của cả nước, tỉnh Bến Tre đang từng ngày chuyển mình về mọi mặt, là nơi thu hút dân cư và nhiều nguồn lực Vì vậy, việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân là vấn đề hết sức cần thiết Là một huyện trong tỉnh Bến Tre, huyện Châu Thành đang trong đà phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, phức tạp kéo theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực, gây khó khăn cho các cơ quan ban ngành, ảnh hưởng đến đời sống, sản xuất của người dân

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre giai đoạn 2008 -2012”

được thực hiện nhằm rút ra những tồn tại, vướng mắc và những vấn đề bức xúc xảy ra

trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế ở địa phương, từ đó có giải pháp

đề xuất giải quyết những khó khăn trên

Ý nghĩa thực tiễn

Phản ánh thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số vấn đề liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Châu Thành để làm cơ sở đánh giá việc thực hiện các chủ trương, chính sách pháp luật của Nhà Nước về đất đai

- Rút ra những mặt tích cực, tiêu cực và những vấn đề còn vướng mắc trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của địa phương

- Đề xuất những biện pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương

Đối tượng nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu tình hình CNQSDĐ Nông nghiệp, Đất ở nông thôn của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Châu Thành

Phạm vi nghiên cứu

+ Không gian: địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre

+ Thời gian: từ năm 2008 – 2012

Phần I: Tổng Quan

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Các khái niệm cơ bản

- Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời từ Luật đất đai năm 1993 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền

sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng

- Hợp đồng CNQSDĐ (Điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005): Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

- Giấy chứng nhận QSDĐ: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

- Thuế thu nhập cá nhân: là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong xã hội, trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm)

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác

- Lệ phí trước bạ: là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp trước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại mục III phần 1 Thông tư 95/2005/TT-BTC)

- Giá đất: Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Nhìn từ nhiều góc độ trong việc hình thành giá đất thì giá đất cũng có những mức giá khác nhau, do nhu cầu và mục đích sử dụng nên trên một thửa đất tương ứng với mỗi cơ chế sẽ có mức giá khác nhau được thể hiện qua các loại giá:

+ Giá đất do Nhà nước quy định

+ Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi

+ Giá đất thỏa thuận CNQSDĐ (giá thị trường): là mức giá có thể chấp nhận được giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua trong một giao dịch không biết trước, cả hai bên đều hiểu biết rõ ràng về thị trường và có quyết định sáng suốt không bị ép buộc

+ Giá đất do đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có QSDĐ

+ Giá đất do rao bán trên thị trường

2 Sự cần thiết phải quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vốn có những đặc trưng, đặc thù riêng nên giá trị của nó thực chất chỉ là sự ước tính, không thể tính đúng, tính đủ, tính chính xác được Việc cho phép CNQSDĐ theo Luật Đất Đai 2003 là tất yếu của nền kinh tế thị trường Nếu người sử dụng đất không có quyền CNQSDĐ thì đất đai sẽ không tham gia vào quan hệ thị trường, dẫn đến giá cả đất đai cũng không thể hình thành khách quan và chính xác được, do đó QSDĐ trở nên kém giá trị

Chuyển nhượng QSDĐ là điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử dụng đất này với chủ sử dụng đất khác, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ Một người

có nhu cầu bức thiết về SDĐ và một người không còn hoặc ít nhu cầu SDĐ trực tiếp, cần có sự thỏa thuận với nhau sao cho đất đai được sử dụng hợp lý Từ đó việc CNQSDĐ hình thành, được thực hiện một cách công khai, rõ ràng tại các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai

Huyện Châu Thành đang từng bước đổi mới, tốc độ đô thị hóa ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất tăng lên nhanh bởi áp lực kinh tế và dân số Do đó, việc CNQSDĐ để đáp ứng nhu cầu này là điều cần thiết

3 Lược sử về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Giai đoạn trước năm 1980

Đất đai tồn tại dưới ba hình thức sở hữu: sở hữu Nhà Nước, sở hữu làng xã, sở hữu tư nhân Trong thời kì này, vai trò của sở hữu tư nhân là chủ yếu do mọi người tự

do khai khẩn ruộng đất, làm chủ mảnh đất của mình Do đó việc “mua bán” trong giai đoạn này đơn giản, chỉ cần có sự đồng ý của hai bên về giá cả và thủ tục

b) Giai đoạn từ sau 18/12/1980 đến 14/10/1993

Ngày 18/12/1980 Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1980 Điều 19 Hiến pháp xác định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất,

ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục

vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”, pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân

về ruộng đất Tuy nhiên, việc khai thác, quản lý đất đai trong giai đoạn này vẫn còn

Điều 16, Luật đất đai năm 1988 quy định việc chuyển QSDĐ nhưng giới hạn trong 3 nội dung sau:

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong

hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó

Giai đoạn 1990 - 1992, nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường, thị trường nhà đất trở nên sôi động, đất đai càng có giá trị, nhu cầu nhà, đất tăng cao, cùng với việc đầu cơ trục lợi làm cho giá đất tăng nhanh, vượt ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép, hiện tượng lách luật diễn ra một cách phổ biến Trước tình hình trên, Quốc hội khóa VIII ban hành Hiến pháp năm 1992 Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các

tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật”

Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng yêu cầu của người dân, làm cơ sở cho sự ra đời của Luật đất đai năm 1993

c) Giai đoạn từ sau năm 1993 đến trước khi có Luật Đất Đai 2003

Ngày 14/09/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 cho phép người SDĐ có quyền CNQSDĐ, đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người dân Sau Luật đất đai 1993 không có văn bản nào được ban hành hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục CNQSDĐ, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác chuyển nhượng Trước tình hình trên, nhiều tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu mẫu quy định tạm thời để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó quy định: bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác trên tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp

lệ phí trước bạ 2% trên trị giá tài sản tính thuế Do thuế suất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng cho nhau không thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền

Ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất So với Luật đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐ-CP đã quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục CNQSDĐ Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-

CP trong công tác CNQSDĐ đã xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng

Trước tình hình đó, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 được ban hành để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17/1999/NĐ-CP Nhưng Nghị định 79/2001/NĐ-CP không thay đổi nhiều, chỉ quy định rõ hơn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức Do đó, Nghị định 79/2001/NĐ-CP cũng gặp những khó khăn vướng mắc như Nghị định 17/1999/NĐ-CP Trong thời gian này thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng lúc sử dụng hai Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP

d) Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay

Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết hơn, ngày 26/11/2003 Chính phủ ban hành Luật đất đai năm 2003 Với luật mới, quyền của người SDĐ được quy định cụ thể rõ ràng hơn Điều 106 quy định người SDĐ có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Điều kiện để thực hiện các QSDĐ:

Khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận CNQSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

- Mục đích sử dụng diện tích đất chuyển nhượng phải phù hợp với QHSDĐ, kế KHQSDĐ đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền xét duyệt

- Được UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ, xác định thời hạn SDĐ đồng thời với việc duyệt nhu cầu SDĐ theo những căn cứ quy định tại điều

30 của Nghị định này

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích SDĐ theo quy định tại điều 36 của Luật Đất Đai 2003 và quy định của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất

Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ

- Tổ chức kinh tế không được nhận CNQSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích SDĐ theo QHSDĐ, KHSDĐ đã được xét duyệt

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận CNQSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ có điều kiện:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SDĐ, đất ở được miễn tiền SDĐ thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà Nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ đó

Ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11 ban hành Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 quy định cụ thể về hạn mức nhận CNQSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp như sau:

- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: Không quá sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại

- Đất trồng cây lâu năm: Không quá hai mươi (20) ha đối với các xã, phường, thị

tr ấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá năm mươi (50) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghịêp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định

Ngày 23/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Khoản 1, điều 17 Nghị định quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất của từng địa phương cụ thể: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp

với điều kiện cụ thể của địa phương” Điểm đổi mới này phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được nhu cầu nguyện vọng của người dân và sự phát triển của nền KT-XH Các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành tạo điều kiện thuận lợi cho người

sử dụng đất trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, đảm bảo cho công tác CNQSDĐ được thực hiện đơn giản và khoa học

I.1.2 Cơ sở pháp lý

- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992

- Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003

- Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2003

- Nghị định 17/1999/ NĐ- CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định 79/2001/ NĐ- CP của Chính Phủ đã được ban hành ngày 1/11/2001

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị Định 17/1999/NĐ- CP

- Nghị định 19/2000/ NĐ- CP ngày 8/06/2000 của Chính Phủ quy định cụ thể về thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ

- Nghị định 80/NĐ- CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều về lệ phí trước bạ

- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 23/5/2007 của Chính phủ, bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

- Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ quốc hội khóa 11 quy định cụ thể về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

Huyện Châu Thành là huyện cửa ngõ, tập trung các khu công nghiệp trọng điểm của tỉnh, tốc độ đô thị hóa phát triển dẫn đến sự biến động lớn về đất đai Tình trạng sử dụng đất sai mục đích, CNQSDĐ không đăng ký diễn ra phổ biến, làm cho công tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai gặp nhiều khó khăn

Công tác đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ nhằm giúp cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc được quỹ đất theo từng loại đất, theo từng đối tượng sử dụng đất, giúp địa phương biết và dự đoán được tình hình biến động đất đai, kiểm tra được tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

Ngoài ra, việc đánh giá tình hình CNQSDĐ còn là tài liệu phục vụ cho các ngành

có liên quan Từ đó làm hoàn chỉnh hơn công tác quản lý Nhà Nước về đất đai

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Lịch sử hình thành huyện

Năm 1929 tỉnh Bến Tre chia làm bốn quận: hai quận Châu Thành, Ba Tri nằm trên cù lao Bảo, hai quận Mỏ Cày, Thạnh Phú nằm trên cù lao Minh, tất cả gồm 20 tổng, 94 làng Huyện Châu Thành lúc bấy giờ chiếm phần trên của cù lao Bảo (con sông Ba Lai lúc này chưa bị bồi lắp, là ranh giới tự nhiên giữa cù lao Bảo và cù lao An Hóa), bao trùm cả ngoại vi thị xã và một số xã của huyện Giồng Trôm ngày nay Cù lao An Hóa thuộc về tỉnh Mỹ Tho Vào năm 1779, đất Châu Thành ngày nay một phần thuộc dinh Long Hồ (nam sông Ba Lai) Năm 1867, sau khi chiếm xong Nam Kỳ, thực dân Pháp chia Lục tỉnh thành 25 sở tham biện Cù lao Bảo nằm trong sở tham biện Bến Tre, còn cù lao An Hóa nằm trong sở tham biện Kiến Hòa Năm 1930, phần đất phía đầu cù lao Bảo nằm giữa sông Ba Lai và Hàm Luông được cắt ra, lập thành quận Sóc Sãi gồm 5 tổng, 27 làng

Trước Cách mạng tháng 8/1945, huyện Châu Thành gồm 5 tổng (Bảo Khánh, Bảo Thành, Bảo Hựu, Bảo Ngãi, Bảo Đức), chiếm phần phía tây cù lao Bảo, tính từ ranh giới các xã Phong Mỹ, Lương Quới, Lương Hòa ngược trở lên

Sau Cách mạng tháng 8/1945, Bến Tre đổi tên thành tỉnh Đồ Chiểu, thành lập một huyện mới là huyện Tán Kế, gồm một số xã của huyện Châu Thành và một số xã của huyện Ba Tri hợp lại Huyện Tán Kế chỉ tồn tại đến năm 1948 thì giải thể, các xã

bị cắt ra trước đó được nhập về huyện cũ Cũng trong thời gian này, để việc chỉ đạo được thuận tiện, Ủy ban kháng chiến hành chính tỉnh quyết định chia huyện Châu Thành làm hai: một nửa ngang từ xã Sơn Đông, Tam Phước ngược trở lên thành huyện Sóc Sãi (gồm 11 xã), phần còn lại vẫn gọi là huyện Châu Thành (gồm 25 xã)

Năm 1948, một quyết định khác của Ủy ban kháng chiến hành chính Nam Bộ sáp nhập sáu xã ở phần đầu cù lao Minh (thuộc tỉnh Vĩnh Long), cù lao An Hóa (thuộc tỉnh Mỹ Tho) nhập vào tỉnh Bến Tre để thành một địa bàn thống nhất, tiện cho việc chỉ đạo, tổ chức chiến đấu Từ kinh An Hóa trở lên đến xã Phú Đức gồm 11 xã, nhập về huyện Sóc Sãi, từ kinh An Hóa trở xuống đến xã Thới Thuận gồm 14 xã thuộc huyện

An Hóa Tỉnh Bến Tre lúc này gồm trọn diện tích ba cù lao: Minh, Bảo và An Hóa, chia thành bảy huyện: Mỏ Cày, Thạnh Phú, Chợ Lách, Ba Tri, Châu Thành, Sóc Sãi,

An Hóa

Sau hiệp định Genèvơ (20/7/1954), chính quyền Ngô Đình Diệm tách cù lao An Hóa, sáp nhập vào Mỹ Tho như cũ Đến tháng 6/1956, trong chủ trương chung điều chỉnh lại địa giới các tỉnh Nam phần của chính quyền Sài Gòn, nhập cù lao An Hóa với cù lao Bảo và Minh thành một tỉnh mới tên là Kiến Hòa

Về phía cách mạng, sau Đồng khởi (1/1960), Tỉnh ủy Bến Tre ra quyết định nhập hai huyện Sóc Sãi và Châu Thành thành huyện Châu Thành mới Đến tháng 7/1972, thời kỳ bình định ác liệt của địch lại có quyết định của Tỉnh ủy chia đôi huyện Châu Thành mới thành hai huyện Châu Thành Đông và Châu Thành Tây

Sau ngày 30/4/1975, hai huyện Châu Thành Đông và Châu Thành Tây nhập lại làm một, lấy tên là huyện Châu Thành gồm 24 xã Sau đó một thời gian, hai xã Phú Hưng và Sơn Đông được cắt ra nhập về thị xã Bến Tre Như vậy, huyện Châu Thành lúc này gồm phần đất từ kênh An Hóa và phần đất chót của cù lao Bảo với 22 xã: Tiên Long, Tiên Thủy, An Hiệp, Sơn Hòa, Mỹ Thành, Tân Phú, Quới Thành, Phú Đức, Quới Sơn, Giao Hòa, Giao Long, An Hóa, An Phước, Phú An Hòa, Phước Thạnh, Hữu Định, Tam Phước, Thành Triệu, Phú Túc, Tường Đa, An Khánh, Tân Thạch và thị trấn Châu Thành

I.2.2 Điều kiện tự nhiên

1 Vị trí địa lý

Huyện Châu Thành nằm về phía Tây Bắc của tỉnh Bến Tre, có diện tích ở cả cù lao Bảo và cù lao An Hóa, có hai sông lớn là sông Tiền và sông Hàm Luông bao bọc gần hết địa bàn huyện Ngoài ra, huyện còn là vị trí cửa ngõ đối ngoại của tỉnh Năm

2012 diện tích tự nhiên toàn huyện là 22869,49 ha, trong đó phần đất nông nghiệp chiếm 73,64% diện tích tự nhiên toàn huyện

Huyện Châu Thành có 22 xã và 1 thị trấn:

Bảng 1 Các đơn vị hành chính trên địa bàn huyện Châu Thành

STT Tên xã Số ấp Diện tích (ha)

Tọa độ địa lý:

- Vĩ độ Bắc: 10o14’23” đến 10o20’18”

- Kinh độ đông: 106o08’69” đến 106o27’15”

Ranh giới hành chính huyện được xác định như sau:

- Phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Tiền Giang (ranh giới là sông Tiền)

- Phía Nam giáp huyện Mỏ Cày Bắc và Thành phố Bến Tre

- Phía Tây và Tây Nam giáp huyện Chợ Lách (ranh giới là sông Hàm Luông)

- Phía Đông – Đông Nam giáp huyện Bình Đại và huyện Giồng Trôm

Sơ đồ 1 Sơ đồ vị trí các đơn vị hành chính huyện Châu Thành

2 Địa hình, địa mạo

Địa hình huyện Châu Thành tương đối bằng phẳng, chênh lệch giữa vùng thấp nhất với vùng cao nhất chỉ vào khoảng 50 – 60 cm

Về cơ bản có thể phân biệt thành các dạng địa hình:

- Vùng hơi thấp có cao độ < 1 mét bị ngập nước khi triều lên, bao gồm một số diện tích đất ruộng ở lòng chảo xa sông

- Vùng có địa hình trung bình có độ cao từ 1 - 2 mét, chỉ ngập nước vào các đợt triều cường ở các tháng 9 - 11 âm lịch, đã được nhân dân lập vườn, đắp bờ sản xuất lúa

3 Khí hậu, thời tiết

Huyện Châu Thành chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa

Bảng 2 Chỉ tiêu khí hậu

Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị

Gió:

Khí hậu trong năm chia làm hai mùa rõ rệt, mùa mưa có gió Tây - Tây Nam, tốc

độ gió trung bình 2,2 m/s, xảy ra vào tháng 5 đến tháng 9, mùa khô có gió Bắc - Đông Bắc xảy ra vào tháng 10 đến tháng 4 năm sau, có tốc độ gió trung bình 2,4 m/s

Mưa:

Lượng mưa trung bình khoảng 1460 mm, thuộc loại thấp so với vùng Đồng bằng sông Cửu Long, do vậy khả năng xuất hiện hạn đầu vụ và giữa vụ hè thu là thường xuyên

Độ ẩm, bốc hơi:

Độ bốc hơi thuộc vào loại cao của vùng Đồng bằng sông Cửu Long Trong các tháng mùa mưa, độ bốc hơi trung bình 4,3 - 4,6 mm/ngày, các tháng mùa khô khoảng 4,3 - 6,4 mm/ngày Độ ẩm không khí tương đối cao, trung bình 79,12%, nguồn nước phong phú nên rất thích hợp cho việc phát triển nông nghiệp trên địa bàn huyện

4 Thủy văn

Huyện Châu Thành có đặc trưng giống như các huyện đồng bằng Nam Bộ khác,

có hệ thống sông ngòi, kênh rạch dày đặc, lưu thông rộng khắp toàn huyện Các sông,

rạch chính có liên quan đến khu vực bao gồm:

- Sông Tiền, sông Hàm Luông: chịu chi phối mạnh bởi lũ thượng nguồn sông Mekong và thủy triều biển Đông Lưu lượng nước vào mùa mưa là 3360 m3/s, vào mùa khô giảm mạnh còn 829 m3/s Đây vừa là mục tiêu chính của toàn khu vực vào mùa lũ nhưng đồng thời cũng là trục nhiễm mặn vào khu vực

- Sông Ba Lai: vốn là một phân lưu trực tiếp của sông Tiền, nhưng dòng chảy từ sông Tiền đến địa phận xã An Hóa bị phù sa bồi đắp nên ngày càng nông và hẹp

Nguồn nước của sông Ba Lai chủ yếu từ sông Tiền chảy sang, qua kênh An Hóa, bắt

đầu từ vị trí ngã tư kênh An Hóa tại xã An Hóa, sông chảy về hướng Đông Nam đổ ra

biển Đông tại cống đập Ba Lai Hiện nay dự án nạo vét thượng nguồn sông Ba Lai qua

các xã: Tân Phú, Phú Đức, Phú Túc, Quới Thành, Thành Triệu, Tường Đa, Tam

Phước, An Khánh và Thị trấn Châu Thành đang được triển khai thực hiện, tạo nhiều

thuận lợi cho việc cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt, tưới tiêu trong nông nghiệp,

nhưng cũng gây nhiều khó khăn trong việc vận chuyển hàng hóa và đi lại của nhân dân

trong huyện

5 Thổ nhưỡng

Năm 2012 toàn huyện có 3 nhóm đất chính được phân thành các đơn vị đất đai

như sau:

Bảng 3 Diện tích các loại đất trên địa bàn huyện Châu Thành năm 2012

Tên đất Ký hiệu Diện tích (ha) Tỉ lệ (%)

Tổng diện tích toàn huyện 22869,49 100

(Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường huyện Châu Thành)

- Đất phèn đã phát triển, tầng phèn cạn hơn 50 cm: diện tích 1.121 ha, phân bố

thành một vệt mỏng trên địa bàn xã Quới Sơn, Giao Long, Phú An Hòa

- Đất phèn đã phát triển, tầng phèn sâu hơn 100 cm: diện tích 645 ha, phân bố

thành một vệt mỏng trên địa bàn xã Hữu Định, Tam Phước, An Hóa, An Hiệp

- Đất phù sa có tầng gley yếu hoặc trung tính, sâu: diện tích 449,72 ha, phân bố

chủ yếu trên đơn vị thuộc các xã Giao Long, Giao Hòa, An Phước, An Hóa

- Đất phèn lên líp, diện tích 16.868,50 ha nằm trên các xã còn lại trong huyện

6 Tài nguyên thiên nhiên

a Tài nguyên nước

Tài nguyên nước mặt:

- Huyện Châu Thành nằm giữa các con sông chính của tỉnh nên chịu ảnh hưởng

của 3 con sông lớn là sông Hàm Luông, sông Tiền và sông Ba Lai với chế độ bán nhật

triều Phần phía Tây của huyện có đầy đủ các yếu tố thuận lợi về thủy văn, không bị

ảnh hưởng của lũ, không nhiễm mặn và biên độ triều thích hợp cho việc tưới tiêu tự chảy Phần phía Đông của huyện, bị ảnh hưởng mặn 1-3 tháng vào mùa khô, đặc biệt nhiễm mặn từ sông Hàm Luông, là nhân tố ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất nông nghiệp, nhất là canh tác lúa và cây ăn trái, gây khó khăn cho huyện trong vấn đề cấp nước sinh hoạt

- Nhìn chung nguồn nước mặt có thể đáp ứng phần lớn nhu cầu cấp nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trên địa bàn huyện, chỉ khu vực phía Đông còn

bị nhiễm mặn

Tài nguyên nước ngầm, địa bàn huyện có hai tầng nước ngầm:

- Nước ngầm tầng nông ở 2 vỉa 30-50 m và 60-90 m bị nhiễm phèn trung bình và

độ cứng cao, trữ ngọt ở tầng này tương đối phong phú

- Nước ngầm tầng sâu ở 2 vỉa 290 – 350 m và 410 – 440 m có lưu lượng khá phong phú, chạy dọc theo QL.60 dài 1850 m, nhiễm phèn nhẹ, độ cứng thấp và đảm bảo tiêu chuẩn vi sinh, có khả năng khai thác và xử lý 10.000 – 11.000 m3/ngày đáp ứng nhu cầu hệ thống cấp nước của Thành Phố Bến Tre và thị trấn Châu Thành trong tương lai

- Nhìn chung nước sông tự nhiên và nước ngầm đều thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong huyện

Chất lượng nguồn nước:

- Với hệ thống sông ngòi kênh rạch phân bố đều khắp trên địa bàn huyện nên nguồn nước mặt ở huyện rất dồi dào, nếu biết khai thác sẽ đảm bảo phần nào về số lượng và chất lượng phục vụ nhu cầu cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt của người dân Tuy nhiên, nguồn nước mặt có thể bị ô nhiễm bởi các nguyên nhân như: xâm nhập mặn từ biển theo hướng sông Tiền, người dân kéo nước mặn vào để nuôi trồng thủy sản, sinh hoạt

b Tài nguyên khoáng sản

Theo kết quả khảo sát thăm dò và quy hoạch khai thác sử dụng tài nguyên của Sở Công nghiệp Bến Tre hằng năm cho thấy: huyện Châu Thành hầu như không có các loại khoáng sản có giá trị cao, nhất là trữ lượng công nghiệp Tuy nhiên cũng tồn tại một số loại có tính chất vật liệu như cát san lấp (hiện đang khai thác tại xã Phú Đức, Phú Túc, Tân Phú) và sét gạch ngói tại xã Hữu Định (hiện đang khai thác trữ lượng ước 3 triệu viên gạch/năm)

7 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Với những thế mạnh nhất định về điều kiện tự nhiên, việc CNQSDĐ trên địa bàn huyện cũng diễn ra đa dạng và phức tạp Vị trí địa lý thuận lợi cho việc giao lưu kinh

tế - văn hóa - xã hội trong và ngoài vùng, ảnh hưởng lớn đến dân số, kinh tế của huyện Là cửa ngõ giao lưu, huyện Châu Thành thu hút các nhà đầu tư và lực lượng lao động bên ngoài đến, nhu cầu về đất nhất là đất ở, đất phục vụ sản xuất cũng tăng lên, tình trạng CNQSDĐ diễn ra ngày một nhiều

Địa hình tương đối bằng phẳng, hệ thống sông ngòi chằng chịt tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển hệ thống giao thông, nâng cao giá trị đất đai, thu hút được sự đầu tư về bất động sản từ các tổ chức kinh tế và các hộ gia đình, cá nhân

Với diện tích tự nhiên tương đối lớn, có quỹ đất để mở rộng sản xuất nông

nghiệp theo hướng đa dạng hoá cây trồng vật nuôi, phát triển nền nông nghiệp truyền

thống Tốc độ đô thị hóa, nhu cầu chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất làm cho hoạt động

CNQSDĐ trên địa bàn huyện Châu Thành diễn ra ngày càng sôi động hơn

I.2.3 Điều kiện kinh tế

1 Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội

Những năm vừa qua, nền kinh tế huyện Châu Thành không ngừng đổi mới và đạt

được những thành tựu đáng kể, đời sống nhân dân được cải thiện Là huyện nông thôn,

nền kinh tế của huyện tập trung chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp (Khu vực 1), đồng

thời cũng hình thành nền tảng cho sự phát triển công nghiệp – xây dựng (khu vực 2) và

Nông – Lâm - Thủy sản 48 44 39.62 35.08 28.67

Công nghiệp – Xây dựng 25.4 27.3 29.55 31.75 34.45

34.45 28.67

35.08 31.75

36.88 33.17

30.83 28.7

26.6

0 10 20 30 40 50 60

%

Nông – Lâm - Thủy sản Công nghiệp – Xây dựng Dịch vụ

Biểu đồ 1 Cơ cấu kinh tế của huyện giai đoạn 2008 – 2012

Cùng với xu thế phát triển chung của tỉnh, nền kinh tế huyện Châu Thành phát triển theo hướng nông nghiệp định hướng phát triển công nghiệp - xây dựng, thương mại dịch vụ Nhìn vào biểu đồ 1 cho thấy, so với năm 2008 thì năm 2012 nông nghiệp giảm 19,33%, công nghiệp - xây dựng tăng 9,05%, thương mại dịch vụ tăng 10,28% Khu công nghiệp Giao Long, khu công nghiệp An Hiệp hoạt động đã đưa tỷ trọng công nghiệp tăng lên, trong tương lai khu công nghiệp Giao Hòa được hình thành sẽ góp phần làm cho cơ cấu kinh tế của huyện dịch chuyển nhanh và đúng hướng

2 Ảnh hưởng của điều kiện kinh tế đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kinh tế phát triển ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ, nhất là nhu cầu chuyển nhượng và nhận CNQSDĐ nông nghiệp, đất ở tại địa phương KCN An Hiệp, KCN Giao Long thu hút lượng lớn lao động địa phương và lao động từ nơi khác đến Nhu cầu đất ở, đất sản xuất kinh doanh tăng cao, nhu cầu đất nông nghiệp giảm xuống làm cho hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn huyện ngày càng sôi động và phức tạp hơn

Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của huyện được chú trọng đầu tư, công trình giao thông trọng điểm được xây dựng, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương, tạo điều kiện thuận lợi kêu gọi, thu hút đầu tư, đảm bảo giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế theo mục tiêu, định hướng đề ra Kinh tế phát triển, người có tiền nhận CNQSDĐ để phát triển sản xuất kinh doanh, làm nơi ở, nơi nghỉ dưỡng, người có đất CNQSDĐ lấy vốn đầu tư hay nhận chuyển nhượng đất ở nơi có điều kiện tốt hơn Tuy nhiên, kinh tế phát triển dẫn đến tình trạng đầu cơ, trích trữ đất đai Người có tiền nhận CNQSDĐ với diện tích lớn nhưng không sản xuất, kinh doanh, mua đi bán lại với giá cao làm cho đất đai không được khai thác sử dụng hợp lý

I.2.4 Điều kiện xã hội

1 Dân số

Dân số năm 2012 của huyện Châu Thành là 156.835 người Trong những năm qua, do làm tốt công tác dân số, kế hoạch hóa gia đình nên tỷ lệ tăng dân số tự nhiên của huyện không đáng kể

Huyện Châu Thành có mật độ dân số 686 người/km2, cao hơn mức trung bình so với các huyện khác trong tỉnh, chủ yếu phân bố ở các vùng nông thôn với nền kinh tế thuần nông nên đời sống người dân còn nhiều khó khăn Tốc độ dân số tăng cơ học cao tạo sức ép đối với sự tăng trưởng kinh tế, phải mở rộng diện tích đất ở, mở rộng cơ

sở hạ tầng phục vụ cho việc phát triển dẫn đến nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp tăng Vấn đề tách hộ và nhu cầu nhà ở của dân nhập cư ảnh hưởng lớn đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền dụng đất trên địa bàn huyện

Dân số huyện Châu Thành được phân ra như sau:

Bảng 5 Tình hình dân số phân chia theo xã năm 2012

S Tên xã - thị trấn Số hộ (hộ) Số dân (người) Tuổi lao động (người)

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Châu Thành)

Qua bảng 5 cho thấy, năm 2012 xã Quới Sơn có dân số cao nhất toàn huyện với 11.590 người, 6.763 người trong độ tuổi lao động Xã Mỹ Thành có dân số ít nhất trong huyện, số dân trong độ tuổi lao động là 1.496 người ít nhất so với các xã còn lại

Xã Tiên Thủy có dân số là 10.940 người, số người trong độ tuổi lao động cao nhất toàn huyện với 8.752 người Cơ cấu dân số trẻ, số dân có độ tuổi 15-29 chiếm đa số nên tiềm năng lao động và khả năng sinh đẻ còn rất lớn

2 Lao động

Lao động tham gia sản xuất nông nghiệp chiếm 68%, công nghiệp – xây dựng chiếm 15%, thương mại dịch vụ chiếm 17% Hai khu công nghiệp Giao Long và An Hiệp hoạt động đã giải quyết việc làm cho dân địa phương đồng thời thu hút lao động

từ các huyện lân cận Lao động trên địa bàn huyện đều có công ăn việc làm, thu nhập bình quân đầu người ước đạt 14,2 triệu đồng/người/năm (Nghị quyết Hội đồng nhân

dân huyện số 143 ngày 31/12/2008) Mặt khác, vẫn còn một bộ phận không nhỏ lao động ở các xã phải làm thuê giản đơn ngoài thời vụ cho các tỉnh lân cận Lực lượng lao động của huyện đông nhưng trình độ còn thấp, lao động đã qua đào tạo nghề khoảng 5%, phần lớn chưa qua đào tạo, lao động có tay nghề cao ít, năng suất lao động thấp Những năm gần đây, lao động trẻ đã qua đào tạo có xu hướng tìm việc làm tại các thành thị hoặc nơi có thu nhập cao hơn tại địa phương Do đó, huyện cần có chính sách khuyến khích, kêu gọi nguồn tri thức trẻ có trình độ chuyên môn nghiệp vụ phục

vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của huyện trong giai đoạn tới

3 Ảnh hưởng của điều kiện xã hội đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cơ cấu dân số trẻ, số dân trong độ tuổi lao động cao, nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp vào làm trong các khu công nghiệp tăng, lực lượng sản xuất nông nghiệp giảm dẫn đến nhu cầu CNQSDĐ nông nghiệp Mặt khác, dân số đông, đội ngũ lao động dồi dào nhưng trình độ dân trí chưa cao, chủ yếu là lao động phổ thông, thu nhập thấp nên không cải thiện được cuộc sống, giải quyết khó khăn trong cuộc sống là nguyên nhân chủ yếu làm tăng hoạt động CNQSDĐ ở địa phương

Các khu công nghiệp trên địa bàn huyện hoạt động thu hút lượng lớn lao động từ nơi khác đến Điều này làm tăng nhu cầu đất ở, đất sản xuất kinh doanh, giảm nhu cầu đất nông nghiệp làm cho tình trạng CNQSDĐ sôi động và phức tạp hơn

I.2.5 Điều kiện cơ sở hạ tầng

1 Giao thông

a Hệ thống đường bộ

Hệ thống giao thông đường bộ của Châu Thành điều khắp, thông xe ô tô đến trung tâm xã trên địa bàn huyện Hạ tầng giao thông phát triển mạnh, tổng chiều dài đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ và các đường giao thông nông thôn khác gần 665 km, mật độ 2.9 km/km2 Tuy nhiên phần lớn mặt đường đều hẹp, chỉ có giá trị giao thông

và không hữu dụng lắm về phương tiện vận tải

- Cấp đường quốc lộ: có 1 tuyến là quốc lộ 60, dài 12.70km

- Cấp đường tỉnh lộ: có 2 tuyến là đường tỉnh 883 và 884, dài 29.6 km

- Cấp đường huyện lộ: có 4 tuyến bao gồm đường huyện ĐH.CT.01, ĐH.CT.02, ĐH.CT.03, ĐH.CT.04 với tổng chiều dài 64.8 km

- Đường liên xã: có 14 tuyến, với tổng chiều dài 50 km

- Đường xã: có 12 tuyến, với tổng chiều dài 19.6 km

- Đường liên ấp với tổng chiều dài 487.6 km

Toàn huyện có 254 cầu kiên cố với tổng chiều dài 11.853 km, trong đó có một cầu dây văng dài 8.331m, các cầu bê tông cốt thép: Ba Lai 1, Ba Lai 2, Cây Da, An Hiệp, An Hóa,… chín cầu khung sắt tổng chiều dài 392.3 m, 106 cầu bán kiên cố tổng chiều dài 1953.9 m Ngoài ra, có khoảng 202 cầu tạm trên các tuyến đường nông thôn

Về chất lượng giao thông, có 98% chiều dài đường được trải nhựa hoặc bê tông, còn lại 12% được trải sỏi đỏ Tuyến quốc lộ được trải nhựa, đáp ứng tốt nhu cầu lưu thông, hệ thống đường tỉnh đã trải nhựa 95% tuy nhiên mặt đường còn hẹp Hệ thống đường huyện đã trải nhựa 98%, còn lại trải sỏi đỏ Hệ thống đường liên xã, đường xã

và đường nông thôn chỉ có 97% chiều dài trải bê tông

Nhìn chung hiện trạng giao thông bộ trên địa bàn huyện có các đặc điểm sau:

- Mật độ giao thông cao nhưng mật độ các tuyến đường chính còn thấp

- Mặt đường hẹp ít có giá trị vận tải, tỉ lệ thông xe 4 bánh thấp

- Hệ số đường đô thị chưa hình thành

- Các trục giao thông Bắc – Nam và Đông – Tây chưa kết nối thành mạng hoàn chỉnh và phân bố thiếu cân đối

b Hệ thống đường thủy

Huyện Châu Thành giáp với sông Tiền và sông Hàm Luông Nhiều sông, kênh quan trọng, đa dạng như sông Ba Lai, kênh Giao Hòa tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển giao thông thủy Tổng chiều dài mạng lưới giao thông thủy của huyện khoảng 181,12 km Mạng lưới giao thông thủy phát triển, vận chuyển hành khách, hàng hóa trên sông Tiền, sông Hàm Luông, sông Ba Lai

Tuy nhiên, vẫn còn những mặt hạn chế: các tuyến giao thông thủy chỉ được sử dụng khai thác dưới dạng tự nhiên, chưa được quy hoạch, khai thông luồng lạch Việc quản lý bến bãi còn mang tính tự phát

2 Thủy lợi

Các công trình thủy lợi trên địa bàn huyện đã được đầu tư như sau:

- Cống ngăn mặn cặp theo kênh An Hóa kết hợp hệ thống trữ ngọt và nội đồng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp

- Cống ngăn mặn và điều tiết nước cặp theo đường tỉnh 883, kết hợp nâng cấp hệ thống thủy lợi nội đồng Quới Sơn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp

- Hệ thống thủy lợi nội đồng Thành Triệu kết hợp nâng cấp các kênh cặp đường tỉnh 884 phục vụ cho sản xuất nông nghiệp

- Đê bao Cồn Bổn Thôn xã Phú Túc, Cồn Cát, Cồn Dơi Lớn, Cồn Dơi Nhỏ xã Phú Đức, Cồn Tiên Lợi xã Tiên Long và Cồn Khánh Hội xã Tiên Thủy, Cồn Tân Tây

xã Tân Phú, cặp sông Tiền và sông Hàm Luông

Các công trình thủy lợi này đang được xây dựng, tuy chưa hoàn chỉnh và khép kín nhưng cũng đảm bảo một phần nước tưới cho sản xuất nông nghiệp của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Châu Thành

3 Giáo dục và đào tạo

Huyện Châu Thành đã hoàn thành xóa mù chữ, hoàn thành phổ cập giáo dục tiểu học, phổ cập giáo dục trung học cơ sở Thành quả đạt được nhờ đa dạng các loại hình đào tạo, sắp xếp và phát triển mạng lưới trường lớp, mở rộng quy mô đào tạo ở các cấp học và ngành học, số lượng học sinh ngày càng tăng, chất lượng dạy và học được nâng cao

Công tác giáo dục trên địa bàn huyện có sự chuyển biến tốt về chất lượng dạy và học ở trường Mạng lưới trường lớp các cấp, bậc học phát triển đều khắp trên địa bàn huyện, đủ sức thực hiện nhiệm vụ phổ cập giáo dục, tạo điều kiện thuận lợi cho trẻ em vùng sâu, vùng xa đến trường, đáp ứng nhu cầu học tập của mọi người dân

Bảng 6 Hệ thống giáo dục huyện Châu Thành năm 2012

Đơn vị tính

(Nguồn: Phòng thống kê huyện Châu Thành)

Qua bảng 6 cho thấy, năm 2012 trên địa bàn huyện có 70 trường học các cấp với 26.268 học sinh và 1.619 giáo viên Cấp mầm non có 23 trường học với 4.332 học sinh

và 197 giáo viên Cấp tiểu học có 25 trường học với 10.322 học sinh và 654 giáo viên Cấp THCS có 17 trường học với 6.782 học sinh và 561 giáo viên Cấp THPT có 5 trường học với 4.832 học sinh và 207 giáo viên Hoạt động dạy và học được các cấp lãnh đạo chú trọng quan tâm đặc biệt là giáo dục mầm non, tạo nền tảng vững chắc cho các cấp học còn lại Phòng học được xây mới, trình độ tay nghề giáo viên được nâng cao, văn hóa ứng xử học đường được cải thiện đáp ứng các tiêu chí dạy và học huyện đã đề ra

Huyện có một trung tâm dạy nghề, một trung tâm kỹ thuật tổng hợp hướng nghiệp, một số cơ sở dạy nghề tư nhân và các cơ sở truyền thống đã dạy nghề và thu hút lao động đến tham gia làm việc Phong trào học tập ngoại ngữ, tin học phát triển mạnh, trình độ dân trí và nhân lực của huyện được nâng cao

4 Y tế

Bảng 7 Cơ sở hạ tầng y tế trên địa bàn huyên Châu Thành giai đoạn 2008-2012

Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012

(Nguồn: Phòng Thống Kê huyện Châu Thành)

Qua bảng 7 cho thấy giai đoạn 2008-2012 trên địa bàn huyện Châu Thành có 31

cơ sở y tế, trong đó có 2 bệnh viện đa khoa, 23 trạm y tế Tổng số giường bệnh năm

2012 là 257 giường tăng 17 giường so với năm 2008 Số cán bộ y tế năm 2012 là 265

người tăng 17 người so với năm 2008, trong đó ngành y tăng 15 người, ngành dược

tăng 2 người Qua các năm huyện đã đẩy mạnh công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu

cho người dân, các chương trình quốc gia về y tế, bảo vệ và chăm sóc trẻ em, dân số

và kế hoạch hóa gia đình, phòng chống các bệnh lây nhiễm, giảm tỷ lệ trẻ em suy dinh

dưỡng

5 Ảnh hưởng của điều kiện cơ sở hạ tầng đến công tác chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật của huyện được chú trọng đầu tư, cần quỹ đất lớn để xây

dựng các tuyến đường giao thông trọng điểm, các công trình thủy lợi, công trình công

cộng, trường học, bệnh viện phục vụ nhu cầu tất yếu của người dân Điều này làm tăng

nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp dẫn đến tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất,

CNQSDĐ trên địa bàn huyện tăng cao