ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 20082012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : HỒ THỊ TRÚC NGÂN 09124057 DH09QL 2009-2013 Quản Lý Đất Đai -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2013- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN HỒ THỊ TRÚC NGÂN ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 2008-2012 Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm (Địa quan: Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM) Ký tên:……………… -Tháng năm 2013 - Lời Cảm Ơn Xin chân thành tỏ lòng biết ơn Thầy Lê Ngọc Lãm giảng viên Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn giúp đỡ suốt thời gian thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp cuối khố Q thầy, q khoa quản lý đất đai, q thầy, q thỉnh giảng mơn học chun ngành Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai Bất động sản q thầy Trường Đại Học Nơng Lâm hết lịng giảng dạy, giúp đỡ, tạo điều kiện cho suốt thời gian học tập trường Ba mẹ người thân gia đình tạo điều kiện thật nhiều cho suốt thời gian học tập trường Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre tạo điều kiện giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Các bạn lớp trao đổi hổ trợ kiến thức cho suốt thời gian học tập nhà trường Do thời gian kiến thức nhiều hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, mong đóng góp thầy mơn, ngồi ngành để luận văn hoàn chỉnh Tháng 6/2013 Sinh viên : Hồ Thị Trúc Ngân TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Hồ Thị Trúc Ngân, Lớp DH09QL, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH BẾN TRE GIAI ĐOẠN 20082012” Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Ngọc Lãm, Bộ môn: Công Nghệ Địa Chính, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: Phịng Tài Ngun – Mơi Trường huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Huyện Châu Thành có vị trí đặc biệt quan trọng, cửa ngõ phía Bắc tỉnh Bến Tre hướng trung tâm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với tổng diện tích tự nhiên tồn huyện 228,6949 km2 Huyện Châu Thành đà phát triển, thu hút nhiều đầu tư ngồi nước vào khu cơng nghiệp Nhu cầu sử dụng đất ngày gia tăng kéo theo tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương ngày sôi động, đa dạng phức tạp hơn, đặc biệt năm gần Các văn pháp luật quản lý sử dụng đất đai quan Nhà nước ban hành, đổi cho phù hợp với nhu cầu phát triển chung xã hội Đề tài thực nhằm tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương, đồng thời tìm thuận lợi, khó khăn vướng mắc việc áp dụng văn pháp luật Nhà nước quản lý sử dụng đất đai địa phương Bằng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh, đánh giá tài liệu, số liệu thu thập được, nghiên cứu tình hình quản lý sử dụng đất, tình hình kinh tế xã hội, cơng tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa phương để từ đánh giá sát thực việc áp dụng văn pháp luật, trình tự thủ tục giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ngoài ra, đề tài đánh giá vấn đề liên quan khác diện tích chuyển nhượng, thuế suất chuyển nhượng, nguyên nhân chuyển nhượng hiệu kinh tế từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Châu Thành, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp đồng công tác giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo thành cơng định Tuy nhiên, q trình công tác cán gặp không khó khăn, vướng mắc cần có biện pháp thiết thực để hoàn thiện Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu I.2.1 Lịch sử hình thành huyện I.2.2 Điều kiện tự nhiên 10 I.2.3 Điều kiện kinh tế 15 I.2.4 Điều kiện xã hội 16 I.2.5 Điều kiện sở hạ tầng 18 I.2.6 Thực trạng môi trường 22 I.2.7 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, sở hạ tầng môi trường ảnh hưởng đến việc khai thác sử dụng đất địa phương 22 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu quy trình thực đề tài 23 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 23 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 23 I.3.3 Quy trình thực đề tài 24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 25 II.1.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 25 II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng quản lý, sử dụng 26 II.1.3 Biến động đất đai qua năm 26 II.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 II.2.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật 27 II.2.2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành 28 II.2.3 So sánh trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật địa bàn huyện Châu Thành 30 II.3 Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 31 II.3.1 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành theo năm 32 II.3.2 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2008 – 2012 theo đơn vị hành 33 i Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân II.3.3 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 35 II.3.4 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 36 II.3.5 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 38 II.3.6 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 40 II.3.7 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành 41 II.3.8 Hiệu kinh tế-xã hội thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 II.4 Đánh giá số vấn đề việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 II.4.1 Vấn đề thuế chuyển nhượng 42 II.4.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách 43 II.4.3 Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân 45 II.4.4 Vấn đề xác định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 46 II.4.5 Vấn đề thống quan tài nguyên môi trường, quan thuế phận cửa 46 II.5 Thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 II.5.1 Thuận lợi 47 II.5.2 Khó khăn 48 II.6 Đề xuất biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương 48 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO ii Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNQSDĐ: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QHSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất KHSDĐ: Kế hoạch sử dụng đất VPĐKQSDĐ:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND: Ủy ban nhân dân KT-XH: Kinh tế-xã hội KCN: Khu công nghiệp THCS: Trung học sở THPT: Trung học phổ thông CNH-HĐH: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa NĐ-CP: Nghị định phủ NQ-UBTVQH: Nghị Ủy ban thường vụ Quốc hội QĐ-UBND: Quyết định Ủy ban nhân dân QĐ-TTg: Quyết định Thủ tướng TT-BTC: Thơng tư Bộ tài STT: Số thứ tự iii Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng Các đơn vị hành địa bàn huyện Châu Thành 10 Bảng Chỉ tiêu khí hậu 12 Bảng Diện tích loại đất địa bàn huyện Châu Thành 13 Bảng Cơ cấu kinh tế huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 15 Bảng Tình hình dân số phân chia theo xã năm 2012 17 Bảng Hệ thống giáo dục huyện Châu Thành năm 2012 20 Bảng Cơ sở hạ tầng y tế địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 21 Bảng Cơ cấu loại đất địa bàn huyện Châu Thành năm 2012 25 Bảng Cơ cấu diện tích đất đai năm 2012 theo đối tượng quản lý, sử dụng 26 Bảng 10 Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2012 so với năm 2008 26 Bảng 11 So sánh trình tự, thủ tục CNQSDĐ theo quy định pháp luật trình tự, thủ tục địa bàn huyện Châu Thành 31 Bảng 12 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm 32 Bảng 13 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ theo đơn vị hành 34 Bảng 14 Diện tích CNQSDĐ nông nghiệp đất huyện qua năm 35 Bảng 15 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp qua năm 37 Bảng 16 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm 39 Bảng 17 Diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Bến tre 44 iv Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ I Biểu đồ Biểu đồ Cơ cấu kinh tế huyện giai đoạn 2008-2012 15 Biểu đồ Cơ cấu sủ dụng đất năm 2012 25 Biểu đồ Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm 33 Biểu đồ Diện tích CNQSDĐ huyện qua năm 36 Biểu đồ Số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện Châu Thành qua năm 38 Biểu đồ Số hồ sơ CNQSDĐ huyện Châu Thành qua năm 40 II Sơ đồ Sơ đồ Sơ đồ vị trí đơn vị hành huyện Châu Thành 11 Sơ đồ Quy trình thực đề tài 24 Sơ đồ Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 28 Sơ đồ Trình tự, thủ tục thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành 29 v Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân ĐẶT VẤN ĐỀ Trong sống, hoạt động người gắn liền với đất đai, đất đai địa bàn sinh sống, sản phẩm tự nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt Nhà nước thống quản lý, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm phức tạp Nước ta nước có dân số đơng, bình qn diện tích theo đầu người thấp lại nước chủ yếu lên từ nông nghiệp việc quản lý sử dụng đất đai cách hợp lý vấn đề quan trọng thiết Ngày với kinh tế thị trường, đất đai trở nên có giá trị, mục đích sử dụng đất không ngừng thay đổi để đáp ứng nhu cầu sử dụng phù hợp với phát triển đất nước, từ dẫn đến nhiều hệ lụy đầu đất đai, giá đất tăng cao nhiều bất cập vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai cấp Luật Đất Đai 2003 đời quan quản lý Nhà nước người sử dụng đất chấp hành nghiêm chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi công tác quản lý Nhà nước đất đai Mặt khác, trường hợp sử dụng đất trái pháp luật chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai Điều làm ảnh hưởng đến người sử dụng đất, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai địa phương Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, vấn đề nóng bỏng, quan tâm người dân quan ban ngành Cần có giải pháp thiết thực hệ thống quản lý Nhà nước đất đai nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cùng với nhịp độ phát triển nước, tỉnh Bến Tre ngày chuyển mặt, nơi thu hút dân cư nhiều nguồn lực Vì vậy, việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân vấn đề cần thiết Là huyện tỉnh Bến Tre, huyện Châu Thành đà phát triển, q trình thị hóa diễn mạnh mẽ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động, phức tạp kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực, gây khó khăn cho quan ban ngành, ảnh hưởng đến đời sống, sản xuất người dân Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre giai đoạn 2008 -2012” thực nhằm rút tồn tại, vướng mắc vấn đề xúc xảy trình chuyển nhượng quyền sử dụng thực tế địa phương, từ có giải pháp đề xuất giải khó khăn Ý nghĩa thực tiễn Phản ánh thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số vấn đề liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Châu Thành để làm sở đánh giá việc thực chủ trương, sách pháp luật Nhà Nước đất đai - Rút mặt tích cực, tiêu cực vấn đề vướng mắc công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Qua bảng 15 cho thấy từ năm 2008 – 2012 số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện tăng không đáng kể Tổng số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp giai đoạn 2008 – 2012 6038 hồ sơ, xã Giao Long, Quới Sơn, An Phước, An Hiệp, Tân Thạch, Giao Hòa, An Khánh, Phước Thạnh, Hữu Định có diện tích đất nơng nghiệp chiếm đa số tổng diện tích đất tồn xã, người dân chủ yếu sống nghề nơng nên nhu cầu đất đai để sản xuất nông nghiệp tăng cao, mặt khác khu cơng nghiệp hình thành phận người dân chuyển đổi nghề nghiệp vào làm công ty dẫn đến chuyển nhượng đất nông nghiệp nhiều, số hồ sơ CNQSDĐ nơng nghiệp tăng lên Tiên Long xã có số hồ sơ CNQSDĐ nơng nghiệp thấp tồn huyện Số hồ sơ 1600 1478 1345 1400 1200 1000 986 1074 1155 Số hồ sơ 800 600 400 200 2008 2009 2010 2011 2012 Năm Biểu đồ Số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện Châu Thành qua năm Từ biểu đồ cho thấy giai đoạn 2008 – 2012 tổng số hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp huyện tăng qua năm Năm 2008 số vụ chuyển nhượng thấp với 986 hồ sơ, năm 2012 số vụ chuyển nhượng cao với 1478 hồ sơ Những năm gần kinh tế xã hội huyện phát triển theo định hướng CNHHĐH, tốc độ thị hóa tăng cao chủ yếu sản xuất nông nghiệp nên nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp tăng theo năm dẫn đến số vụ CNQSDĐ nông nghiệp tăng cao II.3.5 Kết giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2008 – 2012 Trang 38 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Bảng 16 Kết giải hồ sơ CNQSDĐ qua năm Đơn vị tính: hồ sơ STT Đơn vị hành Năm 2008 2009 2010 2011 2012 Tổng Phú An Hòa 29 30 28 31 35 153 Tiên Thủy 11 14 17 22 18 82 Quới Thành 12 10 17 14 62 An Hiệp 18 20 20 23 27 108 Thành Triệu 12 11 13 16 17 69 An Phước 19 23 27 33 35 137 Phú Túc 12 13 15 16 19 75 Tường Đa 15 16 13 20 18 82 Sơn Hòa 20 22 24 26 27 119 10 Phú Đức 13 15 16 18 71 11 Thị Trấn 56 63 71 82 90 362 12 Tam Phước 30 34 29 28 32 153 13 An Khánh 24 26 27 24 33 134 14 Tân Thạch 19 17 16 20 23 95 15 Hữu Định 14 16 20 23 25 98 16 Tân Phú 28 29 31 35 39 162 17 Phước Thạnh 12 15 17 17 20 81 18 Quới Sơn 28 27 28 45 47 175 19 Mỹ Thành 18 17 13 12 18 78 20 Giao Long 32 35 29 44 47 187 21 Tiên Long 11 12 14 17 63 22 Giao Hịa 19 24 24 22 32 121 23 An Hóa 14 11 12 19 21 77 457 499 511 605 672 2744 Tổng (Nguồn: VPĐKQSDĐ huyện Châu Thành) Trang 39 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Qua bảng 16 cho thấy từ năm 2008-2012 số hồ sơ CNQSDĐ huyện có tăng khơng đáng kể Tổng số hồ sơ CNQSDĐ huyện giai đoạn 20082012 2744 hồ sơ, xã Giao Long, Quới Sơn, Tân Phú Thị Trấn Châu Thành có số hồ sơ CNQSDĐ cao xã lại, nguyên nhân năm gần huyện đẩy mạnh tốc độ phát triển nhiều mặt, khu công nghiệp vào hoạt động thu hút lượng lớn lao động huyện nên cần lượng lớn diện tích đất cho người lao động dẫn đến số vụ CNQSDĐ tăng cao Số hồ sơ 800 700 600 500 400 300 200 100 605 457 2008 499 672 511 Số hồ sơ 2009 2010 2011 2012 Năm Biểu đồ Số hồ sơ CNQSDĐ huyện Châu Thành qua năm Qua biểu đồ cho thấy giai đoạn 2008-2012 số hồ sơ CNQSDĐ huyện tăng theo năm Năm 2008 số hồ sơ CNQSDĐ thấp với 457 hồ sơ, năm 2012 số hồ sơ CNQSDĐ cao với 672 hồ sơ Qua năm số vụ CNQSDĐ tăng nhu cầu đất người dân đặc biệt đất cho lao động nhập cư ngày tăng Mặc dù số lượng hồ sơ CNQSDĐ tăng lên qua năm tăng không nhiều đất tự nhiên huyện phần lớn đất nông nghiệp Số hồ sơ CNQSDĐ chiếm 31,25% tổng số hồ sơ CNQSDĐ địa bàn huyện II.3.6 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008 - 2012 Những sách lãnh đạo huyện đầu tư nước vào khu công nghiệp thời gian qua tạo cho huyện Châu Thành diện mạo mới, kinh tế ngày phát triển, thu hút lượng lớn lao động từ nơi khác đến lập nghiệp sinh sống với nhu cầu chuyển đổi nghề nghiệp người dân huyện làm tăng nhu cầu chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành Trong giai đoạn 2008-2012, số Trang 40 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân lượng hồ sơ CNQSDĐ tiếp tục tăng lên so với năm trước chủ yếu CNQSDĐ nông nghiệp Từ Quyết định diện tích tối thiểu tách UBND tỉnh ban hành, diện tích chuyển nhượng không bị chia nhỏ trước nữa, số hồ sơ chuyển nhượng tăng không đáng kể diện tích chuyển nhượng lại tăng cao II.3.7 Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành Luật Dân sự, Luật đất đai cho phép người sử dụng đất thực quyền có quyền CNQSDĐ Các văn hướng dẫn ngày hoàn thiện quy định rõ ràng hơn, điều tạo điều kiện cho người dân thực CNQSDĐ dễ dàng Được quan tâm lãnh đạo cấp, ban ngành lĩnh vực quản lý đất đai, đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc lập hồ sơ địa chính, thường xuyên tổ chức kê khai đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền Được quan tâm Nhà nước công tác quy hoạch đầu tư nâng cấp sở hạ tầng, giao thông làm cho giá trị đất đai tăng lên tác động đến tình hình CNQSDĐ Tốc độ thị hóa cao, hình thành khu công nghiệp nên thu hút nguồn lao động từ khắp nơi đổ dẫn đến nhu cầu đất đai, nhà tăng lên Người dân chuyển đổi nghề nghiệp vào làm xí nghiệp nên chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp Do nhu cầu hộ dân hay nhà đầu tư muốn sản xuất theo mơ hình trang trại nên nhận CNQSDĐ nơng nghiệp với diện tích đất lớn để xây dựng trang trại chăn ni Nhiều hộ gia đình khó khăn nên phải CNQSDĐ để giải khó khăn, chi tiêu gia đình II.3.8 Hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ưu điểm: - Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất thực quyền mình, có quyền CNQSDĐ đáp ứng nhu cầu nguyện vọng người dân Nhiều người thật có nhu cầu sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu nhà có đất để sản xuất, góp phần làm ổn định trật tự xã hội Thơng qua việc CNQSDĐ người dân đầu tư, phát triển ngành nghề khác có thu nhập cao hơn, giải khó khăn sống, nâng cao chất lượng đời sống - Người dân có hội chuyển sang ngành nghề khác phù hợp khơng cịn nhu cầu sản xuất, trồng trọt có điều kiện mở rộng diện tích để sản xuất, làm kinh tế trang trại Trang 41 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân - Đấy nhanh tốc độ thị hóa, làm thay đổi mặt huyện, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao - Nâng cao hiệu sử dụng đất, người dân có ý thức cao giá trị tầm quan trọng mà đất đai mang lại - Đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu lệ phí trước bạ Khuyết điểm: - Sử dụng đất khơng mục đích dẫn đến chất lượng suất sản xuất thấp - Nhiều hộ gia đình làm nơng nghiệp chuyển nhượng ạt, chuyển nhượng dần diện tích đất nơng nghiệp dẫn đến khơng cịn đất để sản xuất trình độ học vấn lại không cao, chủ yếu làm nông không đất để sản xuất phục vụ sống ngày nên sống gặp khó khăn - Lợi nhuận từ việc CNQSDĐ lớn nên tình trạng đầu đất đai diễn nhiều, họ nhận chuyển nhượng để chờ giá lên chuyển nhượng lại khơng đầu tư sản xuất, sử dụng khơng mục đích dẫn đến tình trạng đất đai khơng khai thác hết tiềm - Nhiều hộ gia đình sử dụng số tiền thu từ việc CNQSDĐ khơng mục đích, khơng đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tái sản xuất mà tiêu xài hoang phí, khó khăn khơng cịn ruộng vườn tiền bạc dễ dẫn đến tệ nạn xã hội, trở thành gánh nặng cho xã hội II.4 Đánh giá số vấn đề việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất II.4.1 Vấn đề thuế chuyển nhượng Một vấn đề mà người dân quan tâm thực chuyển quyền SDĐ nghĩa vụ đóng thuế Thuế suất chuyển quyền SDĐ mà người SDĐ phải đóng thực chuyển quyền qua giai đoạn ln có thay đổi theo chiều hướng có lợi cho người SDĐ Trong thực tế chuyển quyền SDĐ số địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn thuế chuyển quyền cao thiệt thịi cho người SDĐ họ có nhu cầu chuyển quyền Do qua thời điểm Chính phủ ln có điều chỉnh thuế chuyển quyền để phù hợp với điều kiện kinh tế người dân nâng cao ý thức thực nghĩa vụ tài Nhà Nước Theo Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định sau: - Giá chuyển nhượng giá thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng; Trang 42 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân - Trường hợp không xác định giá thực tế giá ghi hợp đồng chuyển nhượng thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng giá chuyển nhượng xác định theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất số trường hợp cụ thể xác định sau: - Đối với đất có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất Nhà nước; - Đối với đất nhận quyền sử dụng từ tổ chức, cá nhân vào hợp đồng chứng từ hợp pháp trả tiền nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua); - Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất giá trúng đấu giá Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản chi phí thực tế phát sinh có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm: - Các loại phí, lệ phí theo quy định pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; - Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt (nếu có); - Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế suất thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 25% thu nhập tính thuế Trường hợp khơng xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% giá chuyển nhượng Trong q trình thực CNQSDĐ nơng nghiệp đất địa bàn huyện Châu Thành, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân với thuế suất 2% Người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ với thuế suất 0,5% Căn tính thuế: giá chuyển nhượng thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng, giá đất UBND tỉnh quy định cho năm sở khung giá chung Chính Phủ thuế suất theo quy định II.4.2 Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách Cùng với nhu cầu CNQSDĐ ngày tăng người SDĐ, kéo theo hàng loạt vấn đề biến động đất đai đa dạng phức tạp Trường hợp đất đai bị chia tách, chuyển nhượng nhiều với diện tích nhỏ, gây khó khăn cho việc quản lý cập nhật, chỉnh lý thay đổi liên tục quỹ đất tự nhiên huyện Chính thế, khoản 1, điều 17, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính Phủ có nêu: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể địa phương” Theo đó, ngày 3/6/2010 UBND Tỉnh Bến Tre Quyết Trang 43 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân định số 16/2010/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Bến Tre, giúp cho người dân cán quản lý đất đai địa phương thuận tiện việc thực CNQSDĐ kể trường hợp thực chuyển nhượng giai đoạn trước chưa hoàn thành Tuy nhiên áp dụng quy định vào thực tế cán địa địa phương gặp khơng khó khăn, vướng mắc khó giải Những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu CNQSDĐ thực lại khơng thể CNQSDĐ diện tích đất họ không đủ theo quy định Nhà nước, tiến hành tách để chuyển nhượng QSDĐ diện tích đất tối thiểu cịn lại tách lại nhỏ quy định Cũng có trường hợp người dân thực có nhu cầu nhận CNQSDĐ lại khơng đủ khả tài để nhận chuyển nhượng với diện tích lớn quy định Ngược lại hộ gia đình cá nhân đủ điều kiện để tách theo quy định chung trừ phần giới xây dựng quy định tỉnh diện tích đất tối thiểu phép tách lại không đủ Vấn đề gây nhiều xúc cho nhân dân địa phương thực CNQSDĐ Theo Điều Quyết định số 16/2010/QĐ-UBND ngày 03/6/2010 UBND tỉnh Bến Tre quy định diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Bến Tre, diện tích tối thiểu đất hình thành đất lại sau trừ lộ giới theo quy định sau: Bảng 17 Diện tích tối thiểu tách loại đất địa bàn tỉnh Bến Tre STT Đơn vị hành Đất (m2) Đất nông nghiệp (m2) Tại phường 36 100 Tại thị trấn 50 200 Tại xã 70 300 Đối với diện tích đất ở, ngồi mức diện tích tối thiểu quy định, đất phép tách phải có: - Chiều rộng mặt tiền lớn (bốn) mét - Chiều sâu đất lớn (bốn) mét Trang 44 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Trường hợp đất thuộc dự án Nhà nước giao đất, phân lô theo quy hoạch duyệt, diện tích tối thiểu đất xác định theo dự án quy hoạch chi tiết quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất phi nông nghiệp đất việc tách thửa, hợp đất cụ thể vào dự án, phương án đầu tư quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận, phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị chi tiết quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt II.4.3 Vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Quy định hộ gia đình cá nhân cịn chung chung, điều gặp nhiều khó khăn cho việc giải điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng Ngoài ra, nguyên nhân gây tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp QSDĐ thành viên hộ gia đình Điều 118 Bộ Luật Dân Sự quy định “Đối với hộ gia đình có quyền sử dụng hợp pháp tài sản chung hộ, thành viên có đồng quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đó” Như vậy, thành viên bình đẳng thực quyền người SDĐ Nếu hộ gia đình gồm người có hộ người có quyền Khoản 2, điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất Đai nêu rõ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình “phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật” Vì hộ gia đình thực CNQSDĐ phải đồng ý, trí văn thành viên hộ gia đình tài sản chung hộ không đủ để thực nghĩa vụ tài chung hộ thành viên phải chịu trách nhiệm tài sản riêng Và CNQSDĐ mà có thành viên vắng mặt có lý riêng khơng thể ký vào hợp đồng chuyển nhượng chủ hộ người đại diện cam kết, nhận ủy quyền người vắng mặt chịu trách nhiệm trước pháp luật Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành ngày đơn giản khoa học Người dân thời gian để liên hệ với quan nhà nước đơn vị đo đạc trả tiền vẽ địa trước đây, người dân hướng dẫn lập kiểm tra hồ sơ khâu tiếp nhận hồ sơ huyện, hạn chế việc lại nhiều lần, đảm bảo chất lượng hồ sơ Trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, sau đổi mẫu giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cấp cho hộ gia đình, muốn cấp cho cá nhân phải đồng ý thành viên hộ cá nhân phải chứng minh tài sản Trang 45 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Hiện công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ địa bàn huyện hoàn thành (trên 95%), đất lại chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ do: - Có vị trí nằm dự án có định thu hồi, giao đất cấp có thẩm quyền - Đất có tranh chấp - Đất nông nghiệp nằm xen kẽ khu dân cư, hộ dân chờ cấp chung với đất - Một số trường hợp khác chưa xác định người sử dụng đất chuyển nhượng cho người khác II.4.4 Vấn đề xác định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Theo Điều Nghị Quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp: “Đất trồng năm, đất nuôi trồng thủy sản đất làm muối không sáu (06) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ khu vực Đồng sông Cửu Long; Đất trồng lâu năm không hai mươi (20) xã, phường, thị trấn đồng bằng” Với qui định này, huyện áp dụng ngăn chặn tình trạng đầu đất đai Tuy nhiên, hạn mức chuyển nhượng vấn đề vướng mắc công tác giải hồ sơ gây nhiều khó khăn cơng tác cập nhật chỉnh lý biến động đất đai Cụ thể trường hợp khoản điều Nghị quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng diện tích nhận chuyển quyền hạn mức loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất” khoản Điều Nghị quy định: “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghịêp hộ gia đình, cá nhân xác định theo loại đất quy định khoản 1, Điều này”, địa phương khơng thể kiểm sốt hết người SDĐ nhận chuyển nhượng đâu nhận chuyển nhượng loại đất nào, địa phương quản lý người SDĐ có đất, đất có vượt hạn mức hay khơng, hay họ có nhu cầu SDĐ thực hay khơng Điều gây khó khăn nhiều cho cán quản lý II.4.5 Vấn đề thống quan tài nguyên môi trường, quan thuế phận cửa Trang 46 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân Việc cải cách thủ tục hành quản lý Nhà nước ngày quan tâm trọng Theo Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 Thủ Tướng Chính Phủ ban hành quy chế thực chế cửa, chế cửa liên thông quan hành Nhà nước địa phương, ngày 26/8/2009 UBND huyện Châu Thành ban hành Quyết định số 3882/QĐ-UBND thành lập phận tiếp nhận trả kết thực theo chế cửa-một cửa liên thơng quan hành Nhà Nước Nhờ vậy, quan ban ngành liên thông, phối hợp chặt chẽ với để giải hồ sơ đạt hiệu nhanh chóng Trong trình thực việc giải hồ sơ CNQSDĐ hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Châu Thành Cơ quan Tài ngun mơi trường huyện, chi cục thuế phận “ Một cửa-một cửa liên thông” làm việc thống với Khi nhận đủ hồ sơ từ phận “một cửa-một cửa liên thông huyện”, VPĐKQSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; lập phiếu thơng tin số liệu địa thơng qua phận cửa gửi đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài Và ngược lại, khơng q ngày làm việc quan thuế huyện phải thơng báo nộp tiền thuế ( có) chuyển thơng báo cho Bộ phận “một cửa-một cửa liên thông huyện” để gửi qua VPĐKQSDĐ Các quan thống việc giải hồ sơ, hồn tất cơng việc chuyển kết thời hạn định Người SDĐ thông báo cụ thể thời gian địa điểm để hoàn tất nghĩa vụ tài mình, khơng phải thời gian lại nhiều lần quan Nhà nước Điều phần thúc đẩy trình CNQSDĐ địa bàn huyện diễn nhiều II.5 Thuận lợi, khó khăn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng người dân Thông qua việc chuyển nhượng người dân đầu tư, phát triển ngành nghề phù hợp hơn, cải thiện đời sống tập trung đầu tư tái sản xuất phần diện tích đất cịn lại cách hiệu làm cho đất đai sử dụng mục đích, nâng cao giá trị đất đai II.5.1 Thuận lợi - Từ Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ mình, trình tự thủ tục chuyển nhượng đơn giản hơn, người dân yên tâm đến quan Nhà nước để thực giao dịch đất đai Việc mua bán giấy tay khơng cịn phổ biến trước nữa, người dân ý thức quyền nghĩa vụ - Được đạo lãnh đạo huyện, thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất, kịp thời ban hành văn nhằm củng cố thiếu sót đồng thời xử lý nghiêm hành vi vi phạm nhằm nâng cao trách nhiệm cán địa phương Trang 47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân - Cơ chế cửa, cửa liên thông hạn chế thời gian lại người dân, người dân tiếp xúc với quan Nhà nước mà chủ yếu thông qua phận cửa - Công tác quản lý đất đai địa phương ngày củng cố nâng cao nhằm làm hạn chế tiêu cực phát sinh đội ngũ cán nhân viên vi phạm người sử dụng đất vấn đề sử dụng đất đai II.5.2 Khó khăn Bên cạnh thuận lợi cịn tồn khó khăn vướng mắc cơng tác quản lý đất đai địa phương: - Do người dân khơng nắm bắt thơng tin xác quy hoạch đất đai huyện, nhiều người sợ khu đất nhà nằm quy hoạch bị thu hồi nên tạo hội cho kẻ đầu đất đai làm giàu lên nhờ chuyển nhượng đất đai - Hiểu biết người dân quy hoạch hạn chế, nhiều trường hợp người dân không nắm bắt kịp thời thông tin quy hoạch nên lập hợp đồng chuyển nhượng nộp hồ sơ bị quan Nhà nước trả - Giai đoạn trước, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình nên chuyển nhượng phải có đủ chữ ký thành viên hộ - Đội ngũ cán địa xã cịn nên việc tiếp nhận hồ sơ giải đáp thắc mắc cho người dân nhiều thiếu sót - Nhiều trường hợp đất chuyển nhượng nhiều lần nên gây khó khăn cho quan quản lý, dễ dẫn đến đất đai không sử dụng mục đích - Mặc dù hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất khơng đủ khả nộp thuế nên hồ sơ khơng thể hồn thành dẫn đến hồ sơ bị tồn II.6 Đề xuất biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương - Cần ban hành quy định, quy trình, văn pháp luật đất đai phù hợp với thực tế địa phương, đáp ứng nhu cầu thực tế người sử dụng đất Áp dụng quy trình thực cho khoa học để hạn chế tình trạng chậm trễ hồ sơ người dân, thống quy trình phận có liên quan: quan thuế, phận cửa, phịng Tài ngun Mơi trường, VPĐKQSDĐ - Tăng cường thêm đội ngũ cán địa xã, đào tạo đội ngũ cán có trình độ chun mơn vững chắc, có đạo đức gắn bó với nghề - Tăng cường trang thiết bị nhân lực cho công tác đăng ký biến động đất đai, đảm bảo việc chỉnh lý biến động cập nhật thực thường xuyên, đáp ứng kịp thời nhu cầu người dân - Ảnh hưởng việc QHSDĐ lớn QHSDĐ làm cho việc sử dụng đất đạt hiệu hơn, phân chia khu quy hoạch rõ ràng, phân bổ quỹ đất hợp lý, Trang 48 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân làm cho công tác quản lý đất đai dễ dàng đạt hiệu cao Tuy nhiên, cịn tồn hạn chế như: tình trạng mua bán đất tập trung gần khu quy hoạch dẫn đến tình trạng đầu đất đai, giá đất tăng lên làm phát sinh tình trạng tranh chấp đất đai lợi nhuận Vì cơng tác QHSDĐ, tra đất đai, kiểm tra đất đai cần có phối hợp quản lý quan chức - Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Nhằm hạn chế đất chuyển nhượng nhiều lần tiêu cực như: tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất, đầu đất đai mua bán lại để thu lợi, việc người nhận CNQSDĐ cam kết sử dụng đất mục đích cần phải quy định thêm khoảng thời gian định khơng chuyển nhượng cho người khác khơng có lý hợp lý có nhu cầu thật sự, phải có xác nhận địa phương - Các trình tự, thủ tục giấy tờ phải niêm yết đầy đủ UBND xã, thị trấn để người dân thực đầy đủ, giảm thời gian công sức người dân - Tiếp tục thực giải thủ tục hành theo chế “một cửa, cửa liên thơng”, cần có phối hợp chặt chẽ với Cơ quan thuế nhằm xác định mức thuế để người dân chờ đợi lại nhiều lần - Cần có thống q trình quản lý nguồn tài nguyên đất đai địa phương để nắm hạn mức CNQSDĐ người dân QSDĐ tài sản gắn liền đất mà người dân sở hữu Trang 49 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Sự đời Luật đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP việc ban hành chủ trương sách đất đai quyền địa phương giải phần khó khăn, vướng mắc cơng tác CNQSDĐ Châu Thành huyện cửa ngõ tỉnh Bến Tre, có vị trí chiến lược thuận lợi Cùng với đầu tư nước vào khu công nghiệp làm cho vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện ngày sôi động phức tạp Lượng hồ sơ chuyển nhượng tiếp tục tăng qua năm Công tác giải hồ sơ CNQSDĐ UBND huyện phối hợp với Phòng Tài ngun Mơi trường, VPĐKQSDĐ trọng giải Tính từ đầu năm 2008 đến cuối năm 2012 lượng hồ sơ CNQSDĐ 8782 hồ sơ với 6038 hồ sơ CNQSDĐ nông nghiệp chiếm 68,75% đất 2744 hồ sơ chiếm 31,25% Số lượng hồ sơ chuyển nhượng tập trung nhiều Thị Trấn Châu Thành, xã Giao Long, An Hiệp, Giao Hòa, Quới Sơn, An Phước, Phú An Hòa, Sơn Hòa xã có vị trí thuận lợi cho phát triển kinh tế, hạ tầng Bên cạnh số người có nhu cầu chuyển nhượng đất đai thật số trường hợp lợi dụng việc chuyển nhượng để thu lợi nạn đầu đất đai, lợi dụng quy hoạch để chuyển nhượng ạt, phân lô bán Từ UBND tỉnh Bến Tre ban hành Quyết định số 16/2010/UB-ND quy định diện tích tối thiểu tách hạn chế tình trạng tự ý tách để chuyển nhượng, số vụ CNQSDĐ giảm diện tích CNQSDĐ lại tăng cao, cụ thể năm 2008 diện tích CNQSDĐ 801,26 ha, đến năm 2012 diện tích CNQSDĐ 2154,51 ha, tăng 1353,25 so với năm 2008 Trình tự, thủ tục thực CNQSDĐ địa bàn huyện Châu Thành dựa quy trình, thủ tục CNQSDĐ theo Luật đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thực theo chế “một cửa, cửa liên thông” tiết kiệm nhiều thời gian, công sức người dân, tạo nhiều thuận lợi trình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc Nhà nước cho phép người dân thực việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên, văn pháp luật chưa có quy định chặt chẽ điều kiện nhận chuyển nhượng, hạn mức nhận chuyển nhượng việc sử dụng đất sau chuyển nhượng nên làm nảy sinh nhiều tiêu cực: đất đai khơng sử dụng mục đích, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, đầu đất đai làm cho người có nhu cầu thật khơng thể tiếp cận với đất đai giá cao Kiến nghị - Thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn huyện, đảm bảo đất đai sử dụng mục đích - Tăng cường cơng tác quản lý biến động đất đai, chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai xảy theo năm Trang 50 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân - Đào tạo đội ngũ cán địa có đủ trình độ lực chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp đặc biệt tâm huyết với nghề, tránh nhũng nhiễu nhân dân - Cần ban hành văn hướng dẫn cụ thể nhằm giúp cho cán địa địa phương có sở để giải hồ sơ dễ dàng, thuận lợi rõ ràng hơn, tạo điều kiện cho người thật có nhu cầu sử dụng đất có đất để sản xuất, sinh sống, khắc phục tình trạng đầu đất đai - Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, công bố quy hoạch rõ ràng, cụ thể, kịp thời cho người dân - Tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cách sâu rộng nhân dân thông qua phương tiện truyền thông đại chúng, giúp cho người dân hiểu rõ quyền nghĩa vụ việc sử dụng đất nghĩa vụ tài người sử dụng đất để tránh tình trạng trốn thuế Trang 51 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Hồ Thị Trúc Ngân TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Luật Đất Đai”, Dương Thị Tuyết Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng “Phương pháp nghiên cứu khoa học”, Phạm Hùng Thiện (năm 2008), Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Bài giảng “Quản lý hành đất đai”, Lê Mộng Triết (năm 2008), Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Luận văn “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai từ năm 2003 đến nay”, Trần Thị Thu Hà (năm 2006), lớp Quản Lý Đất Đai (2003 – 2006) Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đai huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre đến năm 2020 Nguồn niên giám thống kê (năm 2008, 2009, 2010, 2011, 2012), Phòng Thống kê huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre ... đất - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đời từ Luật đất đai năm 1993 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng. .. quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Tìm hiểu, đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Huyện Châu Thành để làm sở đánh giá việc... giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012 38 II.3.6 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Châu Thành giai đoạn 2008-2012