“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYẾN THỊ HOA VIÊN “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH - TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : :

NGUYỄN THỊ HOA VIÊN

09135172 DH09TB

2009 – 2013 Quản Lý Thị Trường Bất Động sản

-TP Hồ Chí Minh, tháng 8 năm

2013-TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYẾN THỊ HOA VIÊN

“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: )

-Tháng 8 năm

2013-LỜI CẢM ƠN

Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện để con được học tập đến ngày hôm nay

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Quý thầy, cô khoa Quản lý đất đai & bất động sản,

trường ĐH Nông lâm Tp HCM đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý

báu khi tôi còn học ở trường Những kiến thức mà tôi nhận được từ Quý thầy cô thực

sự rất có ý nghĩa với tôi còn trong quá trình học tập cũng như làm việc sau khi tôi tốt nghiệp ra trường

Xin gửi lời cảm ơn đến các anh, chị công tác tại Văn phòng đăng ký Quyền sử

dụng đất huyện Chơn Thành đã nhiệt tình chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian thực

tập và đã cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra trường

Xin chân thành cảm ơn anh Lê Khắc Đồng – Giám đốc Văn phòng đăng ký

Quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi tiếp cận những

số liệu cần thiết phục vụ việc nghiên cứu, thực hiện tốt luận văn tốt nghiệp

Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn, động viên tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn này

Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến ThS Nguyễn Đức Thành đã

tận tình chỉ bảo, hướng dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hoa Viên

TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoa Viên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất

Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Đề tài: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC

TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Bộ môn Kinh tế Đất đai &

Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh

Chơn Thành là huyện nằm về phía Tây của tỉnh Bình Phước với diện tích 38,983.68 ha, dân số 67,334 người, là huyện có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất trong tỉnh Huyện Chơn Thành cách Tx.Đồng Xoài 35 km, cách Tp.HCM 100 km, phía Bắc giáp huyện Hớn Quản, phía Nam và phía Tây giáp tỉnh Bình Dương, phía Đông giáp huyện Đồng Phú và Tx.Đồng Xoài Huyện có hai tuyến Quốc lộ 13 và 14 đi qua, giao nhau ở trung tâm thị trấn huyện, đồng thời là huyết mạch nối liền các tỉnh biên giới miền Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và Tp.HCM Chính nhờ sự thuận lợi về vị trí địa lý

mà huyện thu hút được nhiều dự án đầu tư Từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng lên, kéo theo hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động và phức tạp hơn, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại huyện Chơn Thành, tìm ra những tồn tại, khó khăn để đưa ra những

đề xuất nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn

Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh các số liệu thu thập được kết hợp với điều tra, tìm hiểu những thông tin liên quan khi người dân thực hiện chuyển nhượng QSDĐ để có được cách nhìn toàn diện và xác thực đối với thị trường chuyển nhượng QSDĐ địa phương Thấy được những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển nhượng Từ đó đưa ra được những biện pháp điều chỉnh, khắc phục nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS địa phương phát triển

Công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được UBND huyện phối hợp với Phòng TN&MT, Văn phòng Đăng ký QSDĐ thực hiện Tính từ khi thành lập huyện đến tháng 6/2013, huyện Chơn Thành đã tiếp nhận và giải quyết 19,916 hồ sơ với tổng diện tích 12,852.9 ha trong đó đất nông nghiệp là 12,683.72 ha và đất ở là 168.18 ha Giá đất tại địa phương biến động theo từng giai đoạn biến động của thị trường BĐS và tình hình kinh tế của địa phương (đặc biệt là biến động giá mủ Cao su), giá đất và giá mủ Cao su có mối quan hệ mật thiết, giá mủ Cao su ảnh hưởng đến giá đất theo quan hệ đồng biến Trong thị trường chuyển nhượng, loại bất động sản nhận chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp (chiếm 98.68% tổng diện tích), với quy mô diện tích tương đối lớn (64.17% có diện tích lớn hơn 500m2) Người nhận chuyển nhượng phần lớn có hộ khẩu Bình Phước (60.83%) Mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng đa phần là sản xuất nông nghiệp (57.5%).Vấn đề người dân quan tâm nhất khi nhận chuyển nhượng là giá chuyển nhượng (85.83%) và hình thức thanh toán chủ yếu là tiền mặt (75.83%) Việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật giúp địa phương quản lý đất đai hiệu quả hơn, tăng nguồn thu ngân sách Nhà Nước đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN I TỔNG QUAN 3

I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

I.1.1 Cơ sở khoa học 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý 12

I.1.3 Cơ sở thực tiễn 13

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 14

I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 14

I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế- xã hội 18

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 21

I.3.1 Nội dung nghiên cứu 21

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 21

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài 22

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23

II.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ 23

II.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng 23

II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng 23 II.2 Tình hình sử dụng đất 24

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 24

II.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 27

II.3 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ 30

II.3.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính 30

II.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 31

II.3.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32

II.3.4 Công tác giải quyết về khiếu nại, tranh chấp đất đai 34

II.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến Tháng 06 năm 2013 35

II.4.1 Thị trường chuyển nhượng QSDĐ 35

II.4.2 Một số vấn đề rút ra từ hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn 47

II.5 Biện pháp hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương 54

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56

Kết luận 56

Kiến nghị 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC 59

 

TN & MT Tài nguyên và môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐK Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính đến 01/01/2013 16

Bảng 2 Kết quả xây dựng bản đồ đất huyện Chơn Thành 17

Bảng 3 Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Chơn Thành 18

Bảng 4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 24

Bảng 5 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 25

Bảng 6 Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 27

Bảng 7 Biến động đất đai theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2003-2012 29

Bảng 8 Hiện trạng đo đạc bản đồ chính quy huyện Chơn Thành 31

Bảng 9 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo mục đích sử dụng tính đến tháng 6 năm 2013 33

Bảng 10 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính đến tháng 6 năm 2013 33

Bảng 11 Tình hình giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai 34

Bảng 12 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm tại huyện Chơn Thành 36

Bảng 13 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở từ khi thành lập huyện đến tháng 06 năm 2013 40

Bảng 14 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính từ năm 2003 đến tháng 06 năm 2013 42

Bảng 15 Biến động giá đất trồng cao su và đất ở nông thôn từ năm 2003 đến nay 44

Bảng 16 Loại bất động sản nhận chuyển nhượng 47

Bảng 17 Quy mô diện tích nhận chuyển nhượng 48

Bảng 18 Đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ 49

Bảng 19 Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng 49

Bảng 20 Những vấn đề người dân quan tâm khi nhận chuyển nhượng 50

Bảng 21 Về hình thức thanh toán 50

Bảng 22 Nguồn thông tin về bất động sản nhận chuyển nhượng 51

Bảng 23 So sánh giá đất chuyển nhượng thực tế với giá đất do UBND tỉnh ban hành 52

Bảng 24 Khoản thu Ngân sách nhà nước 53

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1 Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Chơn Thành 18 Biểu đồ 2 Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 26 Biểu đồ 3 Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2003-2012 28 Biểu đồ 4 So sánh cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 và năm 2003 30 Biểu đồ 5 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013 37 Biểu đồ 6 Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp qua các năm trên địa bàn huyện Chơn Thành 41 Biểu đồ 7 Diện tích chuyển nhượng đất ở qua các năm tại huyện Chơn Thành 41 Biểu đồ 8 Tỷ lệ giao dịch chuyển nhượng theo đơn vị hành chính giai đoạn 2003-tháng 6 2013 42 Biểu đồ 9 Biến động giá đất trồng cao su trên thị trường từ năm 2003 – tháng 6 năm

2013 45 Biểu đồ 10 Biến động mủ cao su suất khẩu từ năm 2003 – tháng 6 năm 2013 45 Biểu đồ 11 Biến động giá đất ở nông thôn trên thị trường từ năm 2003 – tháng 6 năm

2013 47 Biểu đồ 12 Loại bất động sản nhận chuyển nhượng 48

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1 Vai trò của hoạt động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 8

Sơ đồ 2 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 148 Nghị định

181/2004/NĐ-CP 11

Sơ đồ 3 Quy trình thực hiện đề tài 22

Sơ đồ 4 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Chơn Thành 35

DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ

Bản đồ 1 Bản đồ hành chính huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước 15

Trang 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài:

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,

là nhân tố góp phần thúc đẩy và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản đã đáp ứng được yêu cầu mở của thị trường, thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập quốc tế của Việt nam Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ nhiều khiếm khuyết, bất cập như: phát triển tự phát, giao dịch phi chính quy chiếm tỉ lệ cao, giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến khiến cho thị trường khó kiểm soát với những cơn sốt bất ngờ

Bên cạnh đó, với tình hình kinh tế suy thoái hiện nay thì thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn, khủng hoảng, thị trường trì trệ, tụt dốc Là hệ quả của bong bóng trên thị trường bất động sản trong những năm trước đó và khủng hoảng kinh tế những năm gần đây Do đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất - một bộ phận của thị trường bất động sản cũng ít nhiều bị tác động, ảnh hưởng

Kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho quá trình quản lý cũng như sử dụng đất đai Tuy nhiên, trên thực tế hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều phức tạp như chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai vẫn còn xảy ra Điều này làm ảnh hưởng đến người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường Vì vậy công tác chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đang là vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, cần được sự quan tâm đúng mực, đòi hỏi phải có những biện pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai

Chơn Thành là huyện có vị trí địa lý thuận lợi cũng như lợi thế về địa hình tương đối bằng phẳng, là huyện phát triển kinh tế - xã hội dẫn đầu tỉnh Bình Phước Sự phát triển kinh tế trên địa bàn huyện ngày càng gây sức ép lên đất đai Nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh, để ở ngày càng tăng lên trong khi diện tích đất đai

có hạn Do đó hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động, phổ biến Vì vậy, việc tìm hiểu nhằm nắm bắt tình hình chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại địa phương, tìm hiểu những khó khăn, bất cập trong công tác chuyển nhượng.Từ đó đưa ra biện pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thúc đẩy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển hoàn thiện, góp phần làm minh bạch thị trường bất động là điều rất cần thiết Xuất phát từ thực tế trên tôi thực hiện đề tài

“Phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước từ khi thành lập huyện đến nay” dưới sự hướng dẫn của

ThS Nguyễn Đức Thành, giảng viên Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chơn Thành, tìm hiểu những thông tin liên quan khi người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: giá bất động sản chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất sau khi chuyển nhượng, hình thức thanh toán, những khó khăn vướng mắc khi làm thủ tục chuyển nhượng, xu hướng chuyển nhượng; tìm được giá đất bình quân, nắm bắt được

sự biến động giá đất tại địa phương và những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Từ

đó đưa ra những biện pháp điều chỉnh, khắc phục những tồn tại, hoàn thiện công tác

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 2

chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản địa phương phát triển hoàn thiện hơn

 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường chuyển nhượng từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013 trên địa bàn huyện Chơn Thành

 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:

 Đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường chuyển nhượng

 Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước

 Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013

Trang 3

PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

I.1.1 Cơ sở khoa học

1 Bất động sản

a) Khái niệm

Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt

Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy định”

Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

b) Đặc điểm của bất động sản

 Có giá trị lớn:

BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải

có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

 Tính khan hiếm:

Do BĐS có giới hạn về diện tích bề mặt, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt

thì sẽ không còn nữa Đây cũng là lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu

về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

 Tính lâu bền (về mặt vật lý và kinh tế):

Đất đai được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Vì vậy, tính bền lâu vật lý của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó

Như vậy, thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều

 Chịu ảnh hưởng lẫn nhau:

Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia Thuộc tính này của BĐS

tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 4

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài

Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước:

BĐS là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, các vấn đề về Bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác Cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, Quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó Các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh cầu về BĐS

Theo luật định BĐS ở VN được phân thành 3 nhóm:

 Đất đai: phải là đất đai được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó

 Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

 Các tài sản khác gắn liền với đất:

 Vườn cây lâu năm;

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

 Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

 Một số công trình khai thác hầm lò,…

Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành ba loại:

 BĐS có đầu tư xây dựng:

Gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc, Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các

giao dịch trên thị trường BĐS

 Bất động sản không đầu tư xây dựng:

Trang 5

BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

 Bất động sản đặc biệt:

Là những BĐS như các công trình bảo tồn Quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ

họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

2 Thị trường bất động sản

a) Khái niệm

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động

sản giữa các bên có liên quan Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới,

tư vấn, định giá…giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường

b) Đặc điểm của thị trường bất động sản

 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do tính chất đất đai quyết định và người sử dụng đất không sử dụng nó như những hàng hóa thông thường khác

 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Vị trí BĐS giao dịch không là nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa điểm khác

 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Đặc điểm này hình thành bởi ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội, tâm

lý, tập quán, thị hiếu, mật độ dân số, điều kiện tự nhiên,

 Là thị trường không hoàn hảo

Thiếu thông suốt về thông tin, hàng hóa không đồng nhất, thiếu khả năng tự do gia nhập và rút lui khỏi ngành,

 Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu

và giá cả BĐS

Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên,

hình thành những cơn sốt về giá BĐS

 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của NN đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS và giao dịch BĐS trên thị trường đều được NN quản lý và chính sự tham gia của NN vào thị trường BĐS

sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn

 Có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 6

Muốn tham gia vào thị trường BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải

có một lượng vốn lớn do giá trị của BĐS là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn Tuy nhiên, tính thanh khoản của BĐS không thể nhanh như các hàng hóa khác, do đó một khi thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ lụy đối với thị trường BĐS

 Thị trường bất động sản có tính phân khúc

Thị trường BĐS có tính phân khúc cao do tính không đồng nhất của sản phẩm Thị trường này phân khúc về giá, về người sử dụng và cả về chủ đầu tư

 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập

Vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường, lượng thông tin về BĐS bị hạn chế, BĐS thường có giá trị lớn, mất nhiều thời gian để thực hiện rất nhiều thủ tục giao dịch,

 Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có thời gian

Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện thì rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa BĐS ra thị trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư phải suy nghĩ

c) Phân loại thị trường bất động sản

 Phân loại dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường

Gồm có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng công sở, thị trường BĐS công nghiệp…

 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi

Gồm có thị trường BĐS thành thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm, thị trường dịch vụ BĐS

 Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường

Gồm có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp)

 Phân loại theo mức độ kiểm soát của NN

Gồm thị trường BĐS thành thị trường chính thức (có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát)

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi

Gồm có thị trường BĐS tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và cả hai

 Căn cứ vào khu vực có Bất động sản

Gồm có thị trường khu vực đô thị, nông thôn và giáp ranh

 Các đối tượng tham gia thị trường Bất động sản

Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô Các đối tượng như chủ/nhà đầu tư, các trung gian, người sử dụng cuối cùng là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường Bất động sản

Trang 7

3 Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a) Khái niệm chuyển nhượng QSDĐ

Để đáp ứng nhu cầu về đất đai cho đại đa số người dân, tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn, đạt hiệu quả cao hơn trong việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã quy định chi tiết các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Các quy định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đã có tác dụng thúc đẩy thị trường chyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong

đó người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép người nhận chuyển quyền phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai

b) Đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ

Thị trường QSDĐ hay còn gọi thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường BĐS nên mang đầy đủ những đặc điểm của thị trường BĐS

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tác động sâu sắc bởi những thay đổi của thị trường BĐS Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu Ngược lại, thị trường BĐS méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung- cầu, giao dịch chuyển nhượng QSDĐ không an toàn, nhiều rủi ro Tuy nhiên, thị trường BĐS thường

bị tác động bởi rất nhiều yếu tố nên biến động bất thường, những cơn sốt “nóng, lạnh” thường xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hay suy giảm của nền kinh tế và theo chu kỳ Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng Ngược lại khi thị trường suy thoái thì giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài chính Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế Khi QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Như vậy thị trường chuyển nhượng QSDĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn Đồng thời, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra thị trường chuyển nhượng QSDĐ còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Các giao dịch về QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội do

đó các giao dịch về QSDĐ đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS Ví dụ, việc mở rộng phát triển “hàng hóa” QSDĐ, BĐS ưu đãi về tài

nhượng QSD(nhà ở, côn

g là người cđồng thời ccũng có nhữđai thuộc sởkhông có quuyền, nghĩa

u đất như: hđất được ch

ng mục đíchhuyển nhượ

c, chuyển đ

ờng tài

n dụng

Thị trường động

ng Bất Độn

ng cung- chững chính

DĐ thường

g trình xây

có quyền sởchuyển nhưững khác bi

ở hữu toàn uyền sở hữ

vụ và các hạn chế về chuyển nhượ

h sử dụng ợng tại cơ qhực hiện ngSDĐ

huyển nhượ

ủa hoạt độn

kinh tế- xãđất ở, đất sthực tế, thiếợng QSDĐ nơi khác, m

ớc Quá trìnđến tay ngư

HocnQTh

ở hữu các tượng tài sảniệt nhất địndân, do Nh

ữu đất QSDgiao dịch cchủ thể chuợng; chỉ đưđất; phải làquan Nhà nưghĩa vụ tài

ợng QSDĐ

ng chuyển

ã hội, đô thsản xuất kin

ết yếu Đất được thực mất khả năn

nh này sẽ g

ời sử dụng

oạt động chuyển nhượng QSDĐ

hị trường BĐS

SVT

gia tăng sốchặt tín dụn

với mua bácối ) Thôtài sản gắn

n gắn liền v

nh so với mu

hà nước làm

DĐ bị hạn chchuyển nhưuyển nhượnược chuyển

àm thủ tục ước có thẩmchính với N

nhượng Qu

hị hóa, dân

nh doanh vàđai có giớihiện khi ch

ng lao độngiúp đất đai khác và đư

Thị trườnhóa dịcT

ua bán các

m đại diện c

hế về chủ thượng cũng b

g và nhận cnhượng trođăng ký c

m quyền, chNhà nước (

ng hàng

ch vụ

Thị trường xdựng

n Thị Hoa

ao dịch chu

hế lạm phát

nhượng tàingười có qu

t và khi chu

y nhiên chutài sản gắnchủ sở hữu,

hể sử dụng,

bị hạn chế,chuyển nhưong thời hạchuyển nhưhịu sự kiểm(chủ sở hữu

ụng đất

àng tăng nhđộng khác chông gian v

g đất khôngoặc để thực

bổ hợp lý, hác một các

xây

Viên

uyển sẽ

i sản uyền uyển uyển

n liền , nên , loại phụ ượng,

ạn sử ượng;

m tra,

u đại

hanh cũng

và cố

g còn hiện luân

h tốt

Trang 9

hơn, đem lại thêm nhiều giá trị cho chủ sử dụng, đóng góp thêm giá trị vào nền kinh tế chung, thúc đây các ngành, lĩnh vực kinh tế, thương mại, dịch vụ khác phát triển, đồng thời góp phần vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân phối lại lao động theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Trong hoạt động chuyển nhượng đất đai, giá đất giữ vai trò quan trọng Giá đất

là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết chỗ ở cho mọi người Giá đất cần được điều tiết để đảm bảo ở mức hợp lý Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hóa và không đảm bảo khả năng thanh toán về chỗ ở cho người lao động Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào hàng hóa, tác động mang tính quyết định vào “hàng hóa” BĐS Điều tiết được thị trường QSDĐ dẫn tới điều tiết được thị trường BĐS nói riêng và thị trường hàng hóa nói chung, đóng vai trò quyết định trong đầu tư và phát triển kinh tế, đảm bảo ổn định xã hội

Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng bình thường của nền kinh tế theo

cơ chế thị trường Nếu không có hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không được tham gia vào cơ chế thị trường, sẽ không có cơ sở pháp lý để xác lập mối quan

hệ mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường dẫn đến giá cả đất đai cũng không hình thành một cách khách quan, điều này gây ảnh hưởng xấu đến các quan hệ thế chấp, cho thuê

Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, phân phối lại lao động sẽ không thực hiện được nếu người sử dụng đất không được chuyển nhượng QSDĐ Quá trình tích tụ và tập trung ruộng đất không chỉ được tiến hành dưới các hình thức thuê QSDĐ Nếu người nông dân không được chuyển chuyển nhượng QSDĐ họ sẽ rơi vào tình cảnh khó khăn, không có đất để sản xuất nông nghiệp dễ dẫn đến thất nghiệp Tình trạng này sẽ dẫn đến hiện tượng sang nhượng ngầm gây thát thoát ngân sách Nhà nước

Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử dụng này với chủ sử dụng khác nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của họ Một người có nhu cầu về sử dụng đất và một không còn hoặc ít nhu cầu sử dụng mảnh đất đó thì họ thỏa thuận với nhau để việc mua bán trở nên hợp lý hơn

d) Quy định của nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ (Khoản 1 Điều 106 Luật Đất Đai):

 Có giấy chứng nhận QSDĐ

 Đất không có tranh chấp

 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

 Trong thời hạn sử dụng đất

 Chuyển nhượng phần diện tích đã hoàn thành đầu tư, xây dựng nhà ở theo dự

án đã được phê duyệt (Điều 100 NĐ 181)

 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc tại địa phương khác trừ những trường hợp sau (Điều 103 Nghị định 181NĐ-CP):

 Những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Hợp động chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, do các bên có liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự Khi thực hiện quyền chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điểm b Khoản

1 Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP) Hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ (Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

1 Tên, địa chỉ của các bên

2 Quyền, nghĩa vụ của các bên

3 Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất

4 Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng

5 Giá chuyển nhượng

6 Phương thức, thời hạn thanh toán

7 Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng

8 Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ

9 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

 Khi thưc hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm:

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai

 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký QSDĐ

Thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính;

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác

định nghĩa vụ tài chính;

Chỉnh lý giấy CNQSDĐ đã cấp hoặc thực

hiện thủ tục cấp giấy CNQSDĐ đối với

trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận

Sau khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài

chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy

ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm

thông báo cho bên chuyển nhượng và bên

nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài

chính

Sau khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài

chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy

ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao

giấy CNQSDĐ cho người nhận chuyển

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 12

 Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kể từ ngày 01/01/2009 khi chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ (nếu không

có thỏa thuận nào khác)

Trừ những trường hợp được miễn, giảm thuế quy định tại Điều 4 và 5 Nghị định 100/2008/NĐ-CP thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ được tính một trong hai cách sau:

 Thuế = 25% của thu nhập tính thuế = 25% (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất  giá vốn và các chi phí liên quan) Giá chuyển nhượng QSDĐ, giá vốn và các chi phí liên quan được quy định rõ ràng tại Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP

 Thuế = 2% trên giá chuyển nhượng QSDĐ (trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác đinh thu nhập tính thuế)

Theo quy định Nghị định của Chính phủ số 80/2008/NĐ-CP, tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0.5% Căn cứ tính lệ phí trước bạ giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ

I.1.2 Cơ sở pháp lý

 Hiến Pháp 1992 được Quốc Hội thông qua ngày 15/04/1992

 Luật Đất Đai 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/07/1993

 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ 01/07/2004

 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai

 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất

 Nghị Định 88/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính Phủ về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Nghị Định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDĐ

 Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ

 Nghị định 80/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều về lệ phí trước bạ

 Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 hướng dẫn thi hành một số điều luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành NĐ số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập

cá nhân

Trang 13

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993

Sau ngày 30/4/1975, đất nước thống nhất, độc lập, bắt đầu tiến hành xây dựng, khôi phục lại đất nước Trong thời gian này, nước ta có 3 hình thức sở hữu đối với đất đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp năm 1980 ra đời đã thay đổi cơ bản quan hệ đất đai ở Việt Nam: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, quyền sở hữu tư nhân về đất đai không được pháp luật thừa nhận, mọi hình thức “mua bán” đất đai đều bị nghiêm cấm

Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, đất nước ta đổi mới nền kinh

tế theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trên tinh thần đó, ngày 29/12/1987, Luật đất đai ra đời, là văn bản đầu tiên có tính pháp lý cao nhất để thống nhất quản lý đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980 Luật đất đai 1988 đã kịp thời giải quyết một loạt các vấn đề quan trọng khác như xác định đối tượng sử dụng đất, các nguyên tắc sử dụng đất Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức sang nhượng, mua bán đất đai Đây là những quy định chưa khả thi, không sát với thực tế

Tuy nhiên, việc chuyển dịch QSDĐ trong cuộc sống là điều không thể tránh khỏi nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 có quy định về việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn trong 3 trường hợp sau:

 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp

 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận, trao đổi đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất

 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong

hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó

Đến những năm 1990-1992, thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế bao cấp đã thực sự chuyển mình sang kinh tế thị trường Nhu cầu nhà đất tăng cao, việc chuyển nhượng QSDĐ của người dân diễn ra sôi động, cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng lên nhanh, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước Hiện tượng lách luật diễn ra phổ biến trong thời gian này trong khi vấn đề chuyển nhượng QSDĐ cho người khác chưa được pháp luật thừa nhận, thế nhưng trong thực tế vẫn tràn lan việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép

Trước tình hình đó, sự ra đời của Hiến pháp 1992 quy định rõ “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” (Điều 18)

 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay

Ngày 14/9/1993, Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 1993 Qua đó thừa nhận đất đai có giá trị và thừa nhận các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất) Luật đất đai 1993 đã hoàn thiện, bổ sung những điều còn thiếu, chưa phù hợp trong Luật đất đai 1988, giúp

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Sau đó Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và Nghị định 79/2001/NĐ-

CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17 đã ra đời, cụ thể hóa các thủ tục, trình tự chuyển nhượng QSDĐ nhưng vẫn chưa đầy đủ

Do vậy, Luật đất đai 2003 ra đời ngày 26/11/2003 Quyền của người sử dụng đất được mở rộng tối đa Luật đất đai 2003 cùng với Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luât đất đai và các Nghị định, Thông tư khác đã góp phần làm rõ, và đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu của người dân và góp phần cho Nhà nước quản lý đất đai tốt hơn

I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu

I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Trang 15

Bản đồ 1 Bản đồ hành chính huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 16

Huyện có 09 đơn vị hành chính, trong đó có 08 xã và 01 thị trấn

Bảng 1 Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính đến 01/01/2013

STT Đơn vị hành chính Diện tích (ha)

( Nguồn phòng TN&MT huyện Chơn Thành )

Chơn Thành án ngữ phía Tây Nam Tây Nguyên và Đông Bắc Sài Gòn, nơi có hai tuyến Quốc lộ 13 và 14 đi qua, đồng thời tuyến đường Hồ Chí Minh cũng đang trong giai đoạn thi công sắp hoàn chỉnh Đây là nơi những đường giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chạy qua và giao nhau ở trung tâm thị trấn của huyện, đồng thời là huyết mạch nối liền các tỉnh biên giới miền Đông Nam

Bộ, Tây Nguyên và Thành phố Hồ Chí Minh Ngoài hai trục đường chính, Chơn Thành còn có nhiều đường liên xã, hình thành một mạng lưới giao thông thuận lợi cho việc giao lưu, phát triển kinh tế, văn hóa trong và ngoài huyện

2) Địa hình địa mạo

Là huyện trung du, địa hình thoai thoải, độ cao trung bình từ 50-55m Vùng đất

đỏ Bazan ở vùng Đông Bắc, vùng tiếp giáp với địa hình đồi núi lượn sóng của huyện Hớn Quản có độ cao 70m; còn lại là đất xám phát triển trên phù sa cổ có địa hình thấp,

độ cao so với mực nước biển khoảng 50m, thấp nhất là 45m Đất xám chiếm hơn 87% diện tích, đất đỏ 10%, đất dốc tụ và đất sông suối ao hồ chiếm phần còn lại

Trang 17

5) Các nguồn tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên đất

Bảng 2 Kết quả xây dựng bản đồ đất huyện Chơn Thành

1 Đất xám trên phù sa cổ 34,046 81.32

II Nhóm đất đỏ vàng 4,152.27 9.92

3 Đất nâu đỏ trên Bazan 1,043 2.49

4 Đất nâu vàng trên Bazan 1,882 4.5

( Nguồn phòng TN&MT huyện Chơn Thành )

 Tài nguyên nước

 Tài nguyên nước mặt: huyện Chơn Thành cùng với huyện Bình Long và tỉnh Bình Dương nằm kẹp giữa hai con sông lớn là Sông Bé và Sông Sài Gòn, thuộc hệ thống sông Đồng Nai Hệ thống sông suối trong huyện tương đối nhiều với mật độ 0,7-0,8 km/km2

 Tài nguyên nước ngầm: theo bản đồ địa chất tỉnh Sông Bé (cũ) thành lập năm 1995 của liên đoàn địa chất 6 cho thấy nước ngầm trong huyện có các tầng chứa nước sau: tầng chứa nước Bazan (QI-II) phân bố ở các xã Minh Lập, Tân Quan lưu lượng tương đối khá 0,5- 16 l/s tuy nhiên do biến động lớn về tình thấm nên khoan khai thác không cao; tầng chứa nước Pleistocene (QI-III) phân bố ở hầu hết các xã trong huyện, đây là tầng nước có trữ lượng khá lớn và chất lượng tốt

 Tài nguyên khoáng sản: Về tài nguyên khoáng sản của Bình Phước nói chung

và huyện Chơn Thành nói riêng còn ít được nghiên cứu thăm dò Nhưng nhìn chung trên địa bàn tài nguyên khoáng sản không nhiều Theo những kết quả điều tra ban đầu cho thấy, huyện Chơn Thành có một số loại khoáng sản như: sét cao lanh, sét gạch ngói, cuội, sỏi, đá Bazan

ý Thị Trườn

phát triển kinh tế

ếp tục tăng gười xấp xỉ

00 57.00%

ực III tăng 2

nh tế huyển dịch

2005 52.10%

h cơ cấu kin

n 52.1% (n2005) và kh

2010 28.13%

u kinh tế cònăm 2005), t

Khu vực Khu vực Khu vực

Viên

GDP , khu

ành )

chiều gành

u vực

ng từ 9.2%

III II I

Trang 19

Thời kì 2006-2010, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch nhanh hơn theo xu hướng tích cực Theo đó, năm 2010 khu vực I đạt 28.12%, khu vực II đạt 45.72% và khu vực III đạt 26.6%

Từ 2010 đến nay cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo xu hướng giảm dần

tỷ trọng ngành nông lâm ngư nghiệp, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp và dịch

vụ Năm 2012 khu vực I đạt 23.45%, khu vực II đạt 47.51% và khu vực III đạt 29.04%

3) Thực trạng phát triển một số ngành

a) Ngành nông nghiệp

Hiện nay ngành nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế chính của huyện (chiếm 23.45% GDP) Trong đó đã hình thành các vùng chuyên canh cây công nghiệp dài ngày như cao su, điều góp phần cung cấp nguồn hàng xuất khẩu cho tỉnh Bình Phước + Trồng trọt: năm 2012 diện tích cây hằng năm 314.43 ha, sản lượng lương thực đạt 154.66 tấn Diện tích cây lâu năm 33,196.76 ha trong đó cây cao su 26,903.34

ha, sản lượng đạt 52,192.49 tấn ; cây điều 2,191.94 ha sản lượng 1,972.75 tấn; cây tiêu 965.24 ha, sản lượng đạt 231.66 tấn ; cây cà phê 691.34 ha, sản lượng đạt 760.48 tấn; cây ăn quả 1,128.64 ha, sản lượng 2,396.14 tấn và cây lâu năm khác 1,316.24 ha, sản lượng đạt 843.59 tấn

+ Chăn nuôi: năm 2012 tổng đàn bò 1,068 con; đàn trâu 548 con; đàn heo 24,132 con; đàn gà có 165,394 con; đàn vịt, ngan ngỗng có 4.415 con

b) Ngành công nghiệp và xây dựng

Huyện Chơn Thành là địa phương tập trung nhiều khu công nghiệp trọng điểm của tỉnh Bình Phước như: KCN Minh Hưng - Hàn Quốc, KCN Minh Hưng III, KCN Chơn Thành và KCN Sài Gòn - Bình Phước Ngành công nghiệp và xây dựng đang trên đà phát triển mạnh, đóng góp 47.51% tổng GDP toàn huyện Năm 2012, tổng giá trị sản xuất công nghiệp và xây dựng trên toàn huyện đạt 2,458 tỷ đồng

c) Thương mại - Dịch vụ

Ngành thương mại-dịch vụ tiếp tục có bước tăng trưởng mạnh mẽ Tổng mức bán lẻ hàng hóa đạt 1,502 tỷ đồng, trong đó thương mại đạt 893 tỷ đồng, dịch vụ sửa chữa đạt 225 tỷ đồng, dịch vụ nhà hàng - khách sạn đạt 384 tỷ đồng

4) Dân số, lao động, việc làm, thu nhập

a) Dân số

Theo thống kê năm 2010 dân số trung bình huyện Chơn Thành là 67,330 người, với tổng số hộ là 117,967 hộ Trong đó nông thôn có 52,210 người, chiếm 77.58%; đô thị là 15,090 người, chiếm 22.42% Tỷ lệ phát triển dân số là 1.71%, tỷ lệ tăng tự

nhiên là 1.18%, tăng cơ học là 0.53%

b) Lao động

Tổng số người trong độ tuổi lao động là 37,121 người chiếm 55.13% so với dân

số trung bình Trong đó lao động ngành nông nghiệp là 25,298 người chiếm tỷ trọng rất cao 68.15%, lao động phi nông nghiệp là 9,337 người chiếm 21.15% và lao động khác 2,486 người chiếm 6.70%

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 20

d) Thu nhập

Sự tăng trưởng kinh tế đã góp phần làm tăng thu nhập của dân cư trên địa bàn huyện GDP đầu người năm 2012 đạt xấp xỉ 53 triệu đồng, gấp 2.85 lần so với năm

2005 Tuy nhiên vẫn có sự chênh lệch giữa các ngành nghề

5) Thực trạng phát triển đô thị và nông thôn

Nhìn chung tỉnh Bình Phước có tốc độ phát triển đô thị chậm, quy mô đô thị nhỏ, trong đó có thị trấn Chơn Thành là huyện lỵ huyện Chơn Thành Ở huyện Chơn Thành đa phần dân cư nông thôn phân bố thành cụm tập trung tại trung tâm xã, cụm xã hoặc dọc theo các trục đường giao thông chính như Quốc lộ 13 và 14, hây các đường giao thông nông thôn xã, ấp

6) Thực trạng pháp triển hạ tầng kĩ thuật – hạ tầng xã hội

a) Giao thông

Mạng lưới giao thông của huyện tương đối phát triển, hệ thống đường ô tô đến được tất cả các xã trong huyện Huyện có 02 đường Quốc lộ đi qua là Quốc lộ 13 và Quốc lộ 14, và 03 đường do tỉnh quản lý là: Tỉnh lộ 751, 752 và 756, đường huyện quản lý là 14 con đường và rất nhiều con đường lớn nhỏ do xã quản lý

b) Thủy lợi

Hiện tại huyện Chơn Thành có công trình thủy lợi đập Phước Hòa Đây là công trình thủy lợi cấp Quốc gia có mục tiêu cung cấp nguồn nước cho sinh hoạt, công nghiệp và điều phối nguồn nước cho vùng Đông Nam Bộ nói chung và huyện Chơn Thành nói riêng Ngoài ra, huyện Chơn Thành còn có một hồ nhỏ là hồ Bà Và có diện tích 5.88 ha và hệ thống kênh mương nội đồng diện tích sử dụng là 18.20 ha

c) Giáo dục- đào tạo

Hệ thống giáo dục đào tạo ngày càng được huyện quan tâm, phát triển Toàn huyện có 36 trường học và 4 trung tâm dạy nghề Số lượng học sinh, giáo viên các cấp

và chất lượng ngày càng tăng Huyện được công nhận đạt chuẩn Quốc gia về đạt chuẩn phổ cập giáo dục trung học cơ sở, có 01 trường Tiểu học và 01 trường THPT đạt chuẩn Quốc gia

d) Y tế

Toàn huyện có 15 cơ sở y tế Mạng lưới y tế được phát triển cả số lượng và chất lượng Đội ngũ cán bộ y tế thường xuyên được bồi dưỡng chính trị, nâng cao chuyên môn và y đức

e) Văn hóa

Huyện đã quan tâm đến vấn đề văn hóa xã hội thể dục thể thao Hiện tại nhà văn hóa thiếu nhi đã đi vào hoạt động thu hút sự tham gia của rất nhiều em nhỏ Câu lạc bộ sinh hoạt của người lớn cũng như hội người cao tuổi cũng được quan tâm nhiều

Đa phần các hộ gia đình trên địa bàn huyện đều thi đua xây dựng gia đình văn hóa, thôn ấp văn hóa

f) Năng lượng

Hiện nay huyện Chơn Thành dùng nguồn điện Quốc gia qua trạm 35/15KV chơn Thành Ngành điện đã phát triển được 83.77km đường dây trung thế và 43.9km

đường dây hạ thế

Trang 21

g) Bưu chính viễn thông

Những năm qua, mạng lưới bưu chính viễn thông đã không ngừng được củng

cố và phát triển Hệ thống thông tin liên lạc đáp ứng được nhu cầu của người đân, các thiết bị thu phát sóng ổn định

7) Quốc phòng, an ninh

Công tác quân sự - quốc phòng được triển khai đồng bộ, hoàn thành các nhiệm

vụ cơ bản hằng năm và duy trì chặt chẽ chế độ trực, sẵn sàng chiến đấu Tổ chức nhiều đợt kiểm tra, kiểm soát, phòng chống cháy nổ đảm bảo an ninh, an toàn xã hội, bảo

vệ các mục tiêu quan trọng

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

I.3.1 Nội dung nghiên cứu

 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

 Tình hình sử dụng đất tại địa phương

 Quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ

 Đánh giá hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Chơn Thành từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013

 Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ

 Đưa ra biện pháp hoàn thiện

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp điều tra các thông tin, thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến vấn

 Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến thầy cô, ý kiến của lãnh đạo và cán

bộ Phòng TN&MT tại địa phương để đánh giá tình hình chuyển nhượng một cách khách quan nhất

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 22

I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài

Sơ đồ 3 Quy trình thực hiện đề tài

Lựa chọn đề tài Liên hệ địa bàn thực tập

Tìm hiểu địa bàn nghiên cứu Thu thập số liệu, tài liệu phục vụ

cho quá trình nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ

Xử lý số liệu đã thu thập được

Viết và hoàn thành luận văn

Điều kiện

tự nhiên

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Trang 23

PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ

II.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng

Huyện Chơn Thành có vị trí địa lý thuận lợi, nằm về phía Tây Nam Tây Nguyên và Đông Bắc Sài Gòn, có hai tuyến Quốc lộ 13 và 14 đi qua, những con đường giao thông quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chạy qua và giao nhau ở trung tâm thị trấn huyện, đồng thời là huyết mạch nối liền các tỉnh biên giới miền Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và Thành phố Hồ Chí Minh Chính nhờ vị trí địa lý thuận lợi má huyện thu hút được rất nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước tập trung vào địa bàn

Địa hình huyện Chơn Thành tương đối bằng phẳng, là huyện có điều kiện tự nhiên, địa hình thuận lợi cho sản xuất và phát triển kinh tế xã hội bậc nhất tỉnh Bình Phước Đây là nơi vừa thích hợp cho phát triển nông nghiệp vừa thích hợp cho các công trình dân dụng và công nghiệp

Khí hậu hai mùa rõ rệt đôi lúc gây khó khăn cho sản xuất nông nghiệp của người dân song tương đối ôn hòa, hiếm thiên tai Nguồn nước ngầm và nước mặt dồi dào, đủ cung cấp cho sản xuất và sinh hoạt

Những thuận lợi về điều kiện tự nhiên như trên đã tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ

về cơ cấu kinh tế, nghiêng về công nghiệp và dịch vụ Dẫn đến sự thay đổi chuyển dịch về cơ cấu sử dụng đất đai, đất nông nghiệp giảm dần để chuyển đổi sang các mục đích khác, đặc biệt là đất xây dựng và đất chuyên dùng, làm gia tăng các quan hệ giao dịch về đất đai Như vậy những nơi được định hướng phát triển công nghiệp thì một bộ phận hộ gia đình-cá nhân đang sản xuất nông nghiệp sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng, chuyển sang ngành nghề khác, hoặc sẽ chuyển nhượng cho những người có nhu cầu khiến cho hoạt động chuyển nhượng vùng đó nóng lên Bên cạnh đó, sự phát triển của các khu công nghiệp cũng thu hút không nhỏ nguồn lao động từ nhiều nơi khác đổ về nhu cầu sử dụng đất tăng lên, giao dịch chuyển nhượng cũng sôi động hơn

II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng

Nền kinh tế của huyện tăng trưởng cao, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực Sản xuất công nghiệp của huyện phát triển nhanh, là ngành kinh tế quan trọng, thúc đẩy các ngành khác phát triển Bên cạnh đó huyện luôn quan tâm đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuất và hạ tầng xã hội, nhằm nâng cao chất lượng sản xuất và sinh hoạt Ngoài ra canh tác và sản xuất cây công nghiệp lâu năm, đặc biệt là cây cao

su khoảng mười năm nay phát triển rất mạnh mẽ, góp phần làm kinh tế của các hộ gia đình và đại đa số người dân trong vùng phát triển mạnh mẽ, mức sống của người dân cũng được nâng cao rất nhiều Kinh tế gia đình ổn định, thu nhập cao làm người dân

có xu hướng đầu tư phát triển thêm hoặc mở rộng sản xuất, kinh doanh sang các ngành nghề khác nữa Vì vậy cũng góp phần thúc đẩy các hoạt động giao dịch chuyển nhượng trở nên sôi động hơn rất nhiều

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Trang 24

II.2 Tình hình sử dụng đất

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012

Bảng 4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 STT Mục đích sử dụng Diện tích 2012 (ha) Cơ cấu (%)

3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 12.80 0.03

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 47.23 0.12

5 Đất sông suối và MNCD 375.80 0.96

(Nguồn:Phòng Tài nguyên Môi Trường huyện Chơn Thành)

1/ Đất nông nghiệp:

 Tổng diện tích nông nghiệp là 33,623.83 ha, chiếm tỷ lệ 86.25% so với tổng

diện tích tự nhiên Trong đó, đât sản xuất nông nghiệp là chủ yếu chiếm 99.66%

so với tổng diện tích đất nông nghiệp và 85.96% so với tổng diện tích đất tự nhiên, bao gồm:

 Đất trồng cây hằng năm là 314.43 ha, chủ yếu là đất trồng lúa 211.71 ha, còn lại trồng cây hăng năm khác

 Đất trồng cây lâu năm là 33,196.76 ha, chủ yếu là đất trồng cây công nghiệp lâu năm có giá trị kinh tế cao như cao su, điều, tiêu, cà phê Trong đó cây cao

su 26,903.34 ha, cây điều 2,191.94 ha, cây tiêu 965.24 ha, cây cà phê 691.34

ha, cây ăn quả 1,128.64 ha và cây lâu năm khác 1,316.24 ha

 Đất nuôi trồng thủy sản và đất nông nghiệp khác chiếm tỷ lệ không đáng kể là 64.45 ha và 48.19 ha, chiếm tỷ lệ 0.2% và 0.14% so với tổng diện tích đất nông nghiệp và chiếm 0.17% và 0.12% so với tổng diện tích tự nhiên, phân bố rải rác

ở các xã Nha Bích, Minh Long, Minh Thành và Minh Lập

2/ Đất phi nông nghiệp:

Trang 25

 Tổng diện tích phi nông nghiệp là 5,359.85 ha chiếm tỷ lệ 13.75% so với tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó:

 Đất ở là 519.05 ha, chiếm 1.33% tổng diện tích tự nhiên, bao gồm:

Đất ở nông thôn 424.12 ha, chiếm 81.71% so với diện tích đất ở

Đất ở đô thị 94.93 ha, chiếm 18.29% so với diện tích đất ở

 Đất chuyên dùng có 4404.97 ha, chiếm 11.30% diện tích tự nhiên, gồm: đất giao thông, thuỷ lợi, các công trình công cộng… Đất phi nông nghiệp chủ yếu

là đất chuyên dùng thể hiện quy hoạch phát triển công nghiệp của huyện Chơn Thành Trong đó có 1,157.27 ha của 4 khu công nghiệp trên địa bàn huyện là KCN Minh Hưng – Hàn Quốc 193.75ha, KCN Minh Hưng III 291.52ha, KCN Chơn Thành 220.13 ha riêng KCN Sài Gòn – Bình Phước 451,87ha (chưa đưa vào sử dụng) Dự án thủy lợi Phước Hòa đã hoàn thành giai đoạn I bổ sung diện tích thu hồi đất là 1,494.79ha, Đường Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn xây dựng diện tích sử dụng thực hiện dự án 70.02ha…

 Đất tôn giáo, tín ngưỡng: 12.80 ha, chiếm 0.24% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và chiếm 0.03% so với tổng diện tích tự nhiên

 Đất nghĩa địa, nghĩa trang: 47.23 ha, chiếm 0.88% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và chiếm 0.12% so với tổng diện tích tự nhiên

 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng là 375.80 ha, chiếm 7.01% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp và chiếm 0.96% so với tổng diện tích đất tự nhiên 3/ Đất chưa sử dụng: Đến ngày 01/01/2012 toàn huyện không còn đất chưa sử dụng

 Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng:

Bảng 5 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012

Đối

tượng sử

dụng đất

Hộ gia đình, cá

nhân

Tổ chức kinh tế

Tổ chức khác

Liên doanh, 100%

vốn NN

Cơ quan đơn vị nhà nước

Ủy ban nhân dân xã quản

lý

Cộng đồng dân cư

ng phát triểnvới kinh tế GDP của hu

ản xuất kin

ác không đáthác, sử dụn

nh, cá nhânhiếm 78.98%

nông nghiệ

ào trồng câhằng năm không đáng một phần nkhác khôngrạng sử dụnđất thì chủ y

n không kém

hộ gia đìnuyện Thúc

Tỷ trọng Gdựng, thươ

đất của hu

g diện tíchkinh tế cao

ủ yếu là đất

nh doanh tạáng kể Kh

kể Đất phinhỏ được sử

g đáng kể

ng đất ta cóyếu rơi vào

m, song ng

nh hay kinhđẩy kinh tGDP toàn hơng mại - dị

uyện Chơn

h đất tự nh

o như cao schuyên dùn

ại các khu chông có diện

ồn lực đất đ

ợng sử dụngđất tự nhiê98.31% so vhiệp lâu nămoại đất nôn

i nông nghi

ử dụng cho

ó thể thấy ntrường hợp

h tế toàn hu

ế - xã hội chuyện năm ịch vụ tươn

Thành có thiên), chủ y

su, điều T

ng và đất ở,công nghiệp

n tích đất cđai để phục

g đất nhiều

ên Trong đóvới tổng di

m và cây hằ

ng nghiệp khiệp được hộsản xuất ki

nếu xảy ra

p các hộ gia

HTT

LnC

ỦlC

TH: Nguyễn

ử dụng năm

kinh tế, th

g vai trò cốnghiệp vẫn guyện, đóngcủa huyện p

2012 của c

ng ứng là 2

tỷ lệ đất nôyếu là đất t

Tỷ lệ đất p, trong đó đ

p, thương mchưa sử dụ

c vụ cho các

nhất, diện

ó hộ gia đìn

ện tích đất ằng năm chhác và đất

ộ gia đình, cinh doanh p

Cơ quan đơ

Ủy ban nhânlý

g góp một pphát triển, ncác ngành: n3.45%, 47

ông nghiệptrồng cây c

hi nông ngđất chuyên dmại và dịchụng thể hiện

cá nhân sử dphi nông ng

chuyển nhưyển nhượng

h, cá nhân

nh tếác, 100% vốn

ơn vị nhà nư

n dân xã qudân cư

Viên

công

ch vụ

ai trò phần nâng nông 51%

p cao công ghiệp dùng

h vụ

n địa kinh

ng là

n chủ

h, cá

ất lúa thủy dụng ghiệp

ượng

g cho

n ướcuản