“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH - TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY” SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ HOA VIÊN 09135172 DH09TB 2009 – 2013 Quản Lý Thị Trường Bất Động sản -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2013- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYẾN THỊ HOA VIÊN “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ) -Tháng năm 2013- LỜI CẢM ƠN Trước tiên xin cảm ơn bố mẹ sinh thành nuôi dưỡng, tạo điều kiện để học tập đến ngày hôm Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Quý thầy, cô khoa Quản lý đất đai & bất động sản, trường ĐH Nơng lâm Tp HCM tận tình truyền đạt cho tơi kiến thức q báu tơi học trường Những kiến thức mà nhận từ Q thầy thực có ý nghĩa với tơi q trình học tập làm việc sau tốt nghiệp trường Xin gửi lời cảm ơn đến anh, chị công tác Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành nhiệt tình bảo cho tơi suốt thời gian thực tập cho kiến thức thực tế quan trọng giúp bớt bỡ ngỡ trường Xin chân thành cảm ơn anh Lê Khắc Đồng – Giám đốc Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành tạo điều kiện tốt để tiếp cận số liệu cần thiết phục vụ việc nghiên cứu, thực tốt luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn tất bạn bè tơi chia sẻ khó khăn, động viên tơi suốt q trình học tập thực luận văn Đặc biệt, xin chân thành gửi lời cảm ơn đến ThS Nguyễn Đức Thành tận tình bảo, hướng dẫn cho tơi suốt q trình thực để tơi hồn thành luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực Nguyễn Thị Hoa Viên TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoa Viên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Chơn Thành huyện nằm phía Tây tỉnh Bình Phước với diện tích 38,983.68 ha, dân số 67,334 người, huyện có tốc độ phát triển kinh tế cao tỉnh Huyện Chơn Thành cách Tx.Đồng Xồi 35 km, cách Tp.HCM 100 km, phía Bắc giáp huyện Hớn Quản, phía Nam phía Tây giáp tỉnh Bình Dương, phía Đơng giáp huyện Đồng Phú Tx.Đồng Xồi Huyện có hai tuyến Quốc lộ 13 14 qua, giao trung tâm thị trấn huyện, đồng thời huyết mạch nối liền tỉnh biên giới miền Đơng Nam Bộ, Tây Ngun Tp.HCM Chính nhờ thuận lợi vị trí địa lý mà huyện thu hút nhiều dự án đầu tư Từ nhu cầu sử dụng đất tăng lên, kéo theo hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động phức tạp hơn, gây khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà Nước đất đai Đề tài thực nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ huyện Chơn Thành, tìm tồn tại, khó khăn để đưa đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác quản lý Nhà Nước đất đai địa bàn Bằng phương pháp thống kê, phân tích, so sánh số liệu thu thập kết hợp với điều tra, tìm hiểu thơng tin liên quan người dân thực chuyển nhượng QSDĐ để có cách nhìn tồn diện xác thực thị trường chuyển nhượng QSDĐ địa phương Thấy khó khăn, tồn cơng tác chuyển nhượng Từ đưa biện pháp điều chỉnh, khắc phục nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS địa phương phát triển Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ UBND huyện phối hợp với Phòng TN&MT, Văn phòng Đăng ký QSDĐ thực Tính từ thành lập huyện đến tháng 6/2013, huyện Chơn Thành tiếp nhận giải 19,916 hồ sơ với tổng diện tích 12,852.9 đất nơng nghiệp 12,683.72 đất 168.18 Giá đất địa phương biến động theo giai đoạn biến động thị trường BĐS tình hình kinh tế địa phương (đặc biệt biến động giá mủ Cao su), giá đất giá mủ Cao su có mối quan hệ mật thiết, giá mủ Cao su ảnh hưởng đến giá đất theo quan hệ đồng biến Trong thị trường chuyển nhượng, loại bất động sản nhận chuyển nhượng chủ yếu đất nông nghiệp (chiếm 98.68% tổng diện tích), với quy mơ diện tích tương đối lớn (64.17% có diện tích lớn 500m2) Người nhận chuyển nhượng phần lớn có hộ Bình Phước (60.83%) Mục đích sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng đa phần sản xuất nông nghiệp (57.5%).Vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng giá chuyển nhượng (85.83%) hình thức tốn chủ yếu tiền mặt (75.83%) Việc thực công tác chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật giúp địa phương quản lý đất đai hiệu hơn, tăng nguồn thu ngân sách Nhà Nước đồng thời bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học .3 I.1.2 Cơ sở pháp lý .12 I.1.3 Cơ sở thực tiễn 13 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .14 I.2.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 14 I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế- xã hội 18 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 21 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 21 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 21 I.3.3 Quy trình thực đề tài 22 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 23 II.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ .23 II.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng 23 II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng 23 II.2 Tình hình sử dụng đất 24 II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 .24 II.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 27 II.3 Công tác quản lý Nhà nước đất đai có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ 30 II.3.1 Công tác đo đạc, lập đồ địa 30 II.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .31 II.3.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 32 II.3.4 Công tác giải khiếu nại, tranh chấp đất đai 34 II.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến Tháng 06 năm 2013 35 II.4.1 Thị trường chuyển nhượng QSDĐ 35 II.4.2 Một số vấn đề rút từ hoạt động chuyển nhượng địa bàn .47 II.5 Biện pháp hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ địa phương 54 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 56 Kết luận 56 Kiến nghị 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO .58 PHỤ LỤC 59   DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT Tx QSDĐ CNQSDĐ GCN TN & MT UBND NĐ BĐS VN TT Thị xã Quyền sử dụng đất Chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận Tài nguyên môi trường Ủy ban nhân dân Nghị định Bất động sản Việt Nam Thị trấn NN MNCD CSD SX VPĐK KCN Nước Mặt nước chuyên dùng Chưa sử dụng Sản xuất Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất Khu công nghiệp DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành đến 01/01/2013 .16 Bảng Kết xây dựng đồ đất huyện Chơn Thành 17 Bảng Tình hình chuyển dịch cấu kinh tế huyện Chơn Thành 18 Bảng Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 24 Bảng Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 25 Bảng Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 27 Bảng Biến động đất đai theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2003-2012 .29 Bảng Hiện trạng đo đạc đồ quy huyện Chơn Thành .31 Bảng Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo mục đích sử dụng tính đến tháng năm 2013 .33 Bảng 10 Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành đến tháng năm 2013 33 Bảng 11 Tình hình giải khiếu nại, tranh chấp đất đai 34 Bảng 12 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua năm huyện Chơn Thành 36 Bảng 13 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đất từ thành lập huyện đến tháng 06 năm 2013 .40 Bảng 14 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành từ năm 2003 đến tháng 06 năm 2013 42 Bảng 15 Biến động giá đất trồng cao su đất nông thôn từ năm 2003 đến .44 Bảng 16 Loại bất động sản nhận chuyển nhượng 47 Bảng 17 Quy mô diện tích nhận chuyển nhượng 48 Bảng 18 Đối tượng chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ 49 Bảng 19 Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng .49 Bảng 20 Những vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng .50 Bảng 21 Về hình thức tốn 50 Bảng 22 Nguồn thông tin bất động sản nhận chuyển nhượng 51 Bảng 23 So sánh giá đất chuyển nhượng thực tế với giá đất UBND tỉnh ban hành .52 Bảng 24 Khoản thu Ngân sách nhà nước .53 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ Tình hình chuyển dịch cấu kinh tế huyện Chơn Thành 18 Biểu đồ Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 .26 Biểu đồ Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2003-2012 28 Biểu đồ So sánh cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 năm 2003 .30 Biểu đồ Số lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến tháng năm 2013 37 Biểu đồ Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp qua năm địa bàn huyện Chơn Thành 41 Biểu đồ Diện tích chuyển nhượng đất qua năm huyện Chơn Thành 41 Biểu đồ Tỷ lệ giao dịch chuyển nhượng theo đơn vị hành giai đoạn 2003tháng 2013 42 Biểu đồ Biến động giá đất trồng cao su thị trường từ năm 2003 – tháng năm 2013 .45 Biểu đồ 10 Biến động mủ cao su suất từ năm 2003 – tháng năm 2013 45 Biểu đồ 11 Biến động giá đất nông thôn thị trường từ năm 2003 – tháng năm 2013 .47 Biểu đồ 12 Loại bất động sản nhận chuyển nhượng 48 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ Vai trò hoạt động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất .8 Sơ đồ Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 148 Nghị định 181/2004/NĐ-CP 11 Sơ đồ Quy trình thực đề tài 22 Sơ đồ Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành 35 DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ Bản đồ Bản đồ hành huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước .15 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài: Thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế thị trường, nhân tố góp phần thúc đẩy nâng cao đời sống tầng lớp nhân dân Thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu mở thị trường, thu hút vốn đầu tư ngồi nước đóng góp tích cực cho q trình hội nhập quốc tế Việt nam Tuy nhiên, thị trường bộc lộ nhiều khiếm khuyết, bất cập như: phát triển tự phát, giao dịch phi quy chiếm tỉ lệ cao, giá bất động sản tăng nhanh đột biến khiến cho thị trường khó kiểm sốt với sốt bất ngờ Bên cạnh đó, với tình hình kinh tế suy thối thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, khủng hoảng, thị trường trì trệ, tụt dốc Là hệ bong bóng thị trường bất động sản năm trước khủng hoảng kinh tế năm gần Do thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất - phận thị trường bất động sản nhiều bị tác động, ảnh hưởng Kể từ Luật Đất Đai 2003 đời vào thực tế tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho trình quản lý sử dụng đất đai Tuy nhiên, thực tế hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều phức tạp chuyển nhượng trái phép, mua bán sang tay, đầu đất đai xảy Điều làm ảnh hưởng đến người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường Vì cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, cần quan tâm mực, đòi hỏi phải có biện pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai Chơn Thành huyện có vị trí địa lý thuận lợi lợi địa hình tương đối phẳng, huyện phát triển kinh tế - xã hội dẫn đầu tỉnh Bình Phước Sự phát triển kinh tế địa bàn huyện ngày gây sức ép lên đất đai Nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, kinh doanh, để ngày tăng lên diện tích đất đai có hạn Do hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày sơi động, phổ biến Vì vậy, việc tìm hiểu nhằm nắm bắt tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương, tìm hiểu khó khăn, bất cập cơng tác chuyển nhượng.Từ đưa biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác quản lý thúc đẩy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển hồn thiện, góp phần làm minh bạch thị trường bất động điều cần thiết Xuất phát từ thực tế thực đề tài “Phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước từ thành lập huyện đến nay” hướng dẫn ThS Nguyễn Đức Thành, giảng viên Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chơn Thành, tìm hiểu thông tin liên quan người dân thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất: giá bất động sản chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng, hình thức tốn, khó khăn vướng mắc làm thủ tục chuyển nhượng, xu hướng chuyển nhượng; tìm giá đất bình quân, nắm bắt biến động giá đất địa phương yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Từ đưa biện pháp điều chỉnh, khắc phục tồn tại, hồn thiện cơng tác Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Biểu đồ 11 Biến động giá đất nông thôn thị trường từ năm 2003 – tháng năm 2013 Từ biểu đồ ta thấy giá đất từ năm 2003 – 2008 tăng nhanh từ 80 triệu VNĐ – 160 triệu VNĐ với giá cao Đặt biệt năm 2008 giá đất tăng từ 100 triệu VNĐ – 160 triệu VNĐ Điều cho thấy tưng ứng giá đất trồng Cao su tăng cao giai đoạn Nếu xem xét kỹ ta nhận thấy giá đất năm 2008 tăng 60% cao so với giá đất trồng Cao su tăng gần 40% Phần chênh lệnh chủ yếu giá đất phụ thuộc vào thị trường BĐS, giai đoạn từ năm 2007 – 2008 thị trường BĐS giai đoạn nóng, giá đẩy lên cao Trong năm 2009 giá đất tụt dốc nhanh chóng, giá giảm xuống 100 triệu VNĐ tức giảm 60% giá đất trồng Cao su giảm gần 40% Điều lý giải năm 2009 thị trường BĐS rơi vào trạng thái khủng hoảng Trong giai đoạn từ năm 2009 – 2011 giá đất Cao su tăng liên tiếp 88% giá đất tăng thấp hơn, mức 50% Điều dễ hiểu giai đoạn thị trường BĐS đóng băng Từ năm 2012 đến giá đất có xu hướng giảm giá đất trồng Cao su giảm thị trường BĐS dậm chân chỗ Tóm lại, ta thấy giá đất giá đất trồng Cao su có quan hệ mật thiết với chịu chi phối nhiều yếu tố yếu tố quan trọng giá mủ Cao su xuất thị trường BĐS nói chung Giá đất phụ thuộc chủ yếu vào giá đất thị trường BDS chung giá đất trồng Cao su phụ thuộc chủ yếu vào giá mủ Cao su xuất Sự ảnh hưởng tất yếu tố có quan hệ đồng biến với II.4.2 Một số vấn đề rút từ hoạt động chuyển nhượng địa bàn Để làm rõ thông tin bất động sản nhận chuyển nhượng hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Chơn Thành vấn đề như: loại bất động sản nhận chuyển nhượng, quy mơ diện tích chuyển nhượng, tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng, vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng, hình thức tốn, người dân biết bất động sản thông qua đâu, so sánh giá nhận chuyển nhượng thực tế với giá UBND tỉnh ban hành, Đề tài tiến hành điều tra khảo sát 120 người đến làm thủ tục chuyển nhượng Văn phòng Một cửa điện tử - UBND huyện Chơn Thành Đã nhận kết sau: Loại bất động sản nhận chuyển nhượng Bảng 16 Loại bất động sản nhận chuyển nhượng Loại bất động sản Số lượng Tỷ lệ (%) Đất nông nghiệp 97 80.83 Đất 21 17.5 Nhà phố 1.67 Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Nhìn vào bảng ta thấy phần lớn diện tích đất nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp, đất nhà phố chiếm tỷ lệ Nguyên nhân chủ yếu đất nông nghiệp địa phương chiếm tỷ lệ lớn, đặc thù phát triển kinh tế địa Trang 47 ng Bất Độn ng Sản SVT TH: Nguyễn n Thị Hoa Viên Ngành Quản Lýý Thị Trườn phươnng (cây cao o su nguồ ồn thu nhậpp đa số hhộ gia đìnhh, mang lại hiệu kinh k tế cao, góp phần thúc đẩy kinh tế địa phươngg phát triểnn) tạo tâm m lý cho nggười dân cààng muốn đầu đ tư phát ttriển,mở rộng sản xuấtt Ngoài người dân c nhận chuyển c ượng đất nô ông nghiệp để đ xin chuy yển mục đícch sang đất L Loại bất độn ng sản chu uyển nhượn ng 1.67% 17.5% Đất nông ngghiệp Đất Nhà phố 80.83% B Biểu đồ 12 Loại bất đ động sản nhận n chuyểển nhượng Nhìn vào biểu đồ ta thấy phần lớn diện tíích nhận chhuyển nhượ ợng đất nnông p, đất nhà phố chhiếm tỷ lệ rrất Nguyyên nhân chhủ yếu doo phần lớn diện nghiệp tích đất đ địa bàn huyện đất nôngg nghiệp Sau S nhậận chuyển nhượng n đa phần p diện tích t đất nôn ng nghiệp nhận n chuyểển nhượng đ ngườii dân đầu tư t trồng caoo su, loại câây trồng có giá trị kinhh tế cao khhác, sốố người dânn xin chuuyển đ sử dụng sang đất ở, ssở sản xuất kinh doanhh, số khác tự xây mục đích dựng nhà để vìì khơng đủ khả k tàài xinn chuyển mụục đích sang g đất Qu uy mơ diện tích nhận chuyển nhượng Bảng 17 Quy mơ diiện tích nhận chuyển nhượng Qu uy mơ diện tích đất nhậ ận chuyển nhượng Số lư ượng giao dịch d T lệ Tỷ < 500m m2 43 35 5.83% 500m – 10 000m2 12 10% 15 12 2.5% 32 26 6.67% 18 15% 11000m2 – 20 000m2 20 000m – 10 0000m > 10000m m 2 Ng Nguồn: Điềuu tra - Tổngg hợp Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Quy mô diện tích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tương đối lớn Trong có 18 trường hợp nhận chuyển nhượng diện tích lớn 10,000m2 (chiếm 15%) 32 trường hợp từ 2000m2 đến 10,000m2, chiếm 26.67% 120 trường hợp nghiên cứu Các trường hợp chủ yếu nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp mà đa phần đất trồng Cao su Và 27 trường hợp nhận chuyển nhượng diện tích từ 500m2 – 2000m2 (chiếm 22.5%), trường hợp có chuyển nhượng đất đất nơng nghiệp nhiên đất nơng nhiệp chủ yếu Còn lại 43 trường hợp nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích nhỏ 500m2 (chiếm 35.83%), đa phần chuyển nhượng đất Đối tượng chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Bảng 18 Đối tượng chuyển nhượng đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Hộ Người chuyển nhượng Người nhận chuyển nhượng Số lượng Tỷ lệ (%) Số lượng Tỷ lệ (%) Bình Phước 107 89.17 73 60.83 Tp.HCM 12 10 21 17.50 Tỉnh, Tp khác 0.83 26 21.67 Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Sau vấn tham khảo hồ sơ 120 người đến làm hồ sơ Văn phòng Một cửa điện tử - UBND huyện Chơn Thành, nhận thấy 107 người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hộ Bình Phước, chiếm 89.17%; 12 người hộ Tp Hồ Chí Minh, chiếm tỷ lệ 10% người có hộ tỉnh - Tp khác, chiếm 0.83% Như vậy, đa số người chuyển nhượng dân địa phương Người dân địa phương chuyển nhượng có nhiều lý khác khơng khả lao động, gặp khó khăn sống, cần tiền nên tách phần đất để chuyển nhượng, tập trung nguồn vốn đầu tư vào phần đất lại, chuyển nơi khác sinh sống Trong 120 người nhận chuyển nhượng có tới 73 người dân địa phương, chiếm tỷ lệ 60.83%; người có hộ Tp.HCM, chiếm 17.5% 26 người tỉnh, thành phố khác, chiếm 21.67% Do phát triển kinh tế Chơn Thành thu hút lượng lao động đáng kể từ nơi khác đến để làm việc sinh sống Hầu hết người nhận chuyển nhượng đất để mở rộng sản xuất, để đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp số khác giữ đất chờ giá tăng bán kiếm lời, Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng Bảng 19 Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng Tình hình sử dụng đất Số lượng Tỷ lệ (%) Để 32 26.67 Sản xuất nông nghiệp 69 57.5 Kinh doanh, buôn bán 6.67 Để trống 11 9.16 Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Mục đích sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng chủ yếu sản xuất nông nghiệp (57.5%), để xây dựng nhà 26.67%, kinh doanh buôn bán 6.67% để trống 9.16% Vì địa phương có lợi điều kiện tự nhiên phù hợp trồng Cao su mang lại hiệu kinh tế cao nên nhiều người dân có khả tài muốn mở rộng sản xuất, tăng thu nhập người dân nơi khác đổ mua đất nông nghiệp để trồng cao su Do diện tích đất nơng nghiệp chuyển nhượng với tỷ lệ cao, sau nhận chuyển nhượng người dân tiếp tục sử dụng đất với mục đích nơng nghiệp Một số khác nhận thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế vượt bậc huyện Chơn Thành, kỳ vọng vào tương lai nên tiến hành nhận chuyển nhượng đất để kinh doanh, bn bán Ngồi ra, có số hộ gia đình cá nhân có khả tài lớn nhận chuyển nhượng đất để đó, khơng có nhu cầu sử dụng, trường hợp chiếm khoảng 9.16% Những vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng Bảng 20 Những vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng Quan tâm Số lượng Tỷ lệ (%) Giá chuyển nhượng 103 85.83 Vị trí – yếu tố quy hoạch 14 11.67 Khả kinh doanh 2.50 Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Từ kết thống kê ta thấy nhận chuyển nhượng quyền sử sụng đất điều người dân quan tâm giá chuyển nhượng (85.83%), tiếp đến vị trí có yếu tố quy hoạch (11.67%) khả kinh doanh 2.5% Do đất nhận chuyển nhượng địa phương đa phần đất nông nghiệp nên giá chuyển nhượng điều người dân quan tâm, tiếp đến vị trí đất xa hay gần chỗ để tiện cho việc lại, trơng coi Ngồi vị trí đất, đặc biệt đất có tác động trực tiếp đến định người dân có nhận chuyển nhượng hay khơng ảnh hưởng trực tiếp đến sống lợi ích họ, người Việt Nam coi trọng yếu tố phong thủy mua đất, xây nhà Vì vậy, nói vị trí có ảnh hưởng định đến định người dân Về hình thức tốn Bảng 21 Về hình thức tốn Hình thức toán Số lượng Tỷ lệ (%) Tiền mặt 91 75.83 Vàng 5.00 Hỗ trợ từ ngân hàng 23 19.17 Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Đa phần người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành toán tiền mặt (75.83%) Tuy nhiên, giá đất địa bàn cao nên phận người dân muốn nhận chuyển nhượng đất để mở rộng sản xuất mà khơng đủ nguồn lực tài phải nhờ đến hỗ trợ ngân hàng, trường hợp chiếm 19.17%, lại 5% hình thức tốn vàng Trước hình thức tốn vàng giao dịch đất đai phổ biến, nhiên gần giá vàng nước biến động thất thường nên việc mua bán, giao dịch vàng hạn chế Nguồn thông tin bất động sản nhận chuyển nhượng Bảng 22 Nguồn thông tin bất động sản nhận chuyển nhượng Nguồn thông tin Số lượng Tỷ lệ (%) Bạn bè, người quen 109 90.83 Người môi giới 11 9.17 Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Thị trường bất động sản địa phương mang tính tự phát, người mua người bán tự tìm đến thông qua bạn bè, người quen giới thiệu môi giới từ người làm môi giới chưa có quản lý Nhà nước Đa số người dân nhận nguồn thông tin bất động sản thông qua bạn bè, người quen chủ yếu chiếm 90.83%, nguồn thông tin từ người môi giới chiếm tỷ lệ thấp, 9.17% Như vậy, điều kiện kinh tế phát triển, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao, nhìn chung tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương xuất phát từ nhu cầu thực tế người dân, việc nhận chuyện nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn So sánh giá chuyển nhượng QSDĐ Số liệu so sánh dựa vào bảng giá đất năm 2013 UBND tỉnh ban hành theo Quyết định số 39/2012/QĐ-UBND giá loại đất địa bàn tỉnh Bình Phước năm 2009, giá chuyển nhượng ghi hợp đồng giá chuyển nhượng thực tế Giá chuyển nhượng thực tế giá ghi hợp đồng kết điều tra thời điểm tháng năm 2013 Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Bảng 23 So sánh giá đất thực tế với giá đất UBND tỉnh ban hành Đơn vị: 1000 đồng/m2 Loại BĐS Đất Đất nông nghiệp Thấp Khung giá theo Quyết định số 60 39/2012/QĐ-UBND Cao 3,500 Chênh lệch so với giá UBNN tỉnh quy định Giá ghi hợp đồng 150 4,500 1.28-2.5 lần Giá chuyển nhượng thực tế 300 6,000 1.71-5 lần Khung giá theo Quyết định số 11 39/2012/QĐ-UBND 55 Giá ghi hợp đồng 20 65 1.18-1.82 lần Giá chuyển nhượng thực tế 45 100 1.82 - 4.09 lần Nguồn: Điều tra - Tổng hợp Dựa vào bảng so sánh ta thấy chênh lệch lớn giá chuyển nhượng thực tế giá UBND tỉnh ban hành Trong đó, giá đất chênh lệch 1.71 - lần Theo định số 39/2012/QĐ-UBND, giá thấp 60 nghìn đồng, cao 3,500 nghìn đồng; giá chuyển nhượng thực tế: thấp nhât 300 nghìn đồng, cao 6,000 nghìn đồng Đất nơng nghiệp chênh lệch 1.82 - 4.09 lần: theo định số 39/2012/QĐ-UBND, giá thấp 11 nghìn đồng, cao 55 nghìn đồng; giá chuyển nhượng thực tế: thấp nhât 45 nghìn đồng, cao 100 nghìn đồng Mặc dù bảng giá đất nhà nước năm sau cao năm trước, tỷ lệ tăng không đáng kể, chưa theo kịp với thị trường Có thể thấy bảng giá đất UBND tỉnh chưa sát với giá thị trường Do yếu tố cung cầu, kỳ vọng vào phát triển, khả sinh lợi đất đai nên giá đất chuyển nhượng thực tế cao giá UBND tỉnh quy định thấp Việc tồn chế hai giá thực trạng mặt giá thiếu định hướng gây bất ổn cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư phát triển kinh tế nói chung Giá đất nhà nước quy định thích hợp phạm vi hẹp, khơng đủ để định hướng cho giao dịch thị trường gây khó khăn việc chuyển nhượng bên Giá chuyển nhượng ghi hợp đồng thấp nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế (chỉ 75% giá thực tế trở xuống), chí thấp giá quy định nhà nước Nguyên nhân tâm lý, ý thức người dân muốn giảm nhẹ thuế cho nên kê khai không thật Điều làm cho nhà nước quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ, không tạo hệ thống thông tin nhà đất xác nhằm hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản phát triển hoàn thiện Đánh giá tính hình chuyển nhượng QSDĐ địa phương a) Tích cực Sự phát triển kinh tế xã hội địa phương thu hút lượng lao động nhập cư lớn từ nơi khác đến Do nhu cầu nhà nhu cầu thực tế, thiết yếu có xu hướng ngày tăng cao địa phương Và hoạt động chuyển nhượng quyền sử Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên dụng đất đáp ứng phần nhu cầu chỗ người dân Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều tiết mối quan hệ đất đai chủ sử dụng đất Khi người khơng có nhu cầu sử dụng đất muốn chuyển đổi ngành nghề, chỗ ở, người có nhu cầu sử dụng đất để ở, sản xuất kinh doanh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng mong muốn họ đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp hai bên, giúp cho việc sử dụng khai thác đất đai hiệu Nhu cầu sử dụng đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh đất ngày tăng cao Quá trình giúp cho đất đai luân chuyển khai thác, phân bổ hợp lý hơn, đảm bảo sử dụng đất hiệu đồng thời người dân có ý thức tầm quan trọng đất đai Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thơng qua quan nhà nước địa phương mang lại khoản thu lớn cho Ngân sách Nhà nước thông qua thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền dịch vụ đo đạc, phí, lệ phí, góp phần vào việc xây dựng phát triển kinh tế xã hội địa phương Bảng 24 Khoản thu Ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2012 ĐVT : triệu đồng Lệ phí trước bạ 6182 Thuế thu nhập cá nhân 15406 Phí, lệ phí 1128 Tổng cộng 22716 Nguồn: Chi cục thuế huyện Chơn Thành Như vậy, nguồn thu từ hoạt động chuyển nhường quyền sử dụng đất đem lai lại cho ngân sách nhà nước khoản thu lớn Khi người dân tiến hành giao dịch thực nghiêm chỉnh quy định pháp luật nghĩa vụ tài nguồn thu ngân sách nhà nước tăng nhanh chóng, góp phần vào việc thực sách phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh địa phương b) Tiêu cực  Phân lô, bán đất nông nghiệp: Sự phát triển kinh tế xã hội huyện thu hút lượng lao động đáng kể từ địa phương khác đến làm việc, đa phần tỉnh phía Bắc Thành phần lao động chủ yếu lao động phổ thơng, có thu nhập thấp Sau thời gian làm việc, tích lũy lượng vốn vừa phải, người dân nghĩ đến việc mua đất để xây dựng nhà ở, mua đất nông nghiệp để canh tác, cải thiện đời sống Tuy nhiên, địa phương đất đai nhiều chưa đến mức “đất chật người đông”, song kinh tế địa phương phát triển nên giá đất cao so với nơi khác Việc người dân lao động nơi khác đến mua đất để sinh sống khơng đơn giản Vì để có đất xây dựng nhà người dân chọn mua đất nông nghiệp, chuyển nhượng “ngầm” với giá phù hợp với khả tốn Nắm bắt tình hình đó, số người dân địa phương chia cắt đất nông nghiệp thành nhiều mảnh nhỏ, chuyển nhượng cho người dân đến nhập cư Họ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau tự Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên xây dựng nhà ở, sử dụng trái mục đích sử dụng cho phép trái với quy hoạch địa phương  Thiếu thông tin đất đai Thị trường bất động sản địa phương mang tính tự phát, chưa có quản lý mức quyền địa phương Thơng tin đất đai, nhà ở, quy hoạch, thiếu minh bạch khơng xác Đa phần người dân biết đến thông tin bất động sản thơng qua quen biết, nghe nghóng, đồn thổi nên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất bấp bênh, ẩn chứa nhiều rủi ro đầu tư vào lĩnh vực  Giá chuyển nhượng thực tế thị trường so với giá nhà nước ban hành chênh lệch nhiều Giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất nhà nước ban hành chênh lệch lớn Điều gây tượng khai thông tin sai lệch giá nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển nhượng quan nhà nước nhằm trốn thuế chuyển quyền thuế thu nhập cá nhân, gây thất thoát ngân sách nhà nước gây khó khăn cho việc cơng tác định giá đất đai năm  Tình hình sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng khơng mục đích sử dụng Đa số người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương sử dụng mục đích Tuy nhiên số trường hợp người dân tự ý xây nhà trái phép đất nông nghiệp Một số khác để trống đất đai, không sử dụng, chủ yếu đất Nguyên nhân kinh tế địa phương phát triển, nhiều hộ gia đình cá nhân có thu nhập “khủng” nên họ có nhiều nguồn vốn đầu tư vào đất đai, khơng có nhu cầu sử dụng, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất  Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi quy tồn Thị trường chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất “ngầm” không thông qua quan Nhà nước xảy ra, đa phần trường hợp chuyển nhượng không thông qua quan Nhà nước quyền sử dụng đất không đủ điều kiện làm thủ tục chuyển nhượng người dân ngại đến quan nhà nước, lãnh tránh nghĩa vụ tài Điều làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường chuyển nhượng đất địa phương Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi quy gây thất thoát nguồn ngân sách nhà nước, ảnh hưởng đến kinh tế xã hội địa phương Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất có nguồn gốc phi quy khó chuyển hóa thành tài sản để huy động nguồn lực tài đầu tư, sản xuất, kinh doanh hạn chế việc huy động nguồn lực tài chính, làm giảm sức cạnh tranh kinh tế Hơn nữa, hoạt động chuyển nhượng phi quy gây hậu tiêu cực mặt xã hội gây thiệt hại cho đối tượng nhận chuyển nhượng, số nhân làm giàu lên nhanh chóng, tầng lớp khó khăn lại khó khăn hơn, xảy lấn chiếm, tranh chấp đất đai, II.5 Biện pháp hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ địa phương Quyền sử dụng đất muốn giao dịch thị trường chuyển nhượng trước hết cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp chưa có giấy chứng nhận địa phương đa phần chưa đủ điều kiện cấp giấy (đất đai tranh chấp) chưa nộp tiền sử dụng đất để nhận giấy chứng nhận Vì đẩy mạnh cơng Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên tác giải tranh chấp đất đai có tác động tích cực đến thị trường, giảm thiểu giao dịch giấy tay Hồn thiện mơi trường pháp lý, thủ tục hành chính, mơi trường thơng thống, dễ dàng tạo thân thiện, nhiệt tình, tránh tình trạng “hành dân” người dân đến làm thủ tục Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, bất động sản; thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật cán quản lý người sử dụng đất Cần có biện pháp chế tài mạnh trường hợp vi phạm pháp luật đất đai để người dân không tự ý phân lô đất nông nghiệp để chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng, xây dựng nhà trái phép, buộc giao dịch bất động sản phải thông qua quan nhà nước Cần phải phát triển hệ thống thông tin theo hướng đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thơng tin bất động sản pháp luật, chế sách, quy hoạch, kế hoạch liên quan đến quản lý phát triển thị trường bất động sản địa phương mà người dân tiếp cận dễ dàng Cần tạo mơi trường mà người dân trao đổi thông tin, thông tin cung cấp đầy đủ, xác giúp hoạt động chuyển nhượng diễn nhanh chóng, tiết kiệm nhà nước quản lý Cần có tổ chức định giá có đầy đủ lực chuyên môn để xác định giá trị bất động sản Giải vấn đề giúp giảm thiệt hại cho người dân nhận chuyển nhượng thiếu thông tin thông tin sai lệch; giúp giảm tình trạng đầu cơ, thao túng thị trường, đẩy giá lên cao giúp giảm phần giao dịch phi quy Trang 55 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận Với lợi vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi, Chơn Thành phát huy lợi mình, ngày đạt nhiều thành tựu công đổi Hiện huyện dẫn đầu tỉnh Bình Phước tốc độ tăng trưởng kinh tế - phát triển xã hội Vì nhu cầu đất đai tăng lên, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phát triển Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động Từ năm 2003 đến tháng 6/2013 Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất tiếp nhận giải 19,916 hồ sơ với tổng diện tích 12,852.9 với 12,683.72 đất nơng nghiệp 169.18 đất Đặc biệt xã hình thành khu cơng nghiệp xã Minh Hưng, Minh Thành, Minh Long TT.Chơn Thành Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện diễn theo quy luật cung cầu thị trường, chịu ảnh hưởng thị trường bất động sản chung, tình hình kinh tế địa phương sách nhà nước Giá đất địa phương biến động tùy theo giai đoạn biến động thị trường bất động sản tình hình kinh tế địa phương (giá Cao su xuất khẩu), giá đất giá mủ Cao su có mối quan hệ mật thiết, giá mủ Cao su xuất ảnh hưởng đến giá đất (đặc biệt giá đất trồng Cao su) theo quan hệ đồng biến Trong thị trường chuyển nhượng, loại bất động sản nhận chuyển nhượng chủ yếu đất nơng nghiệp (chiếm 98.68% tổng diện tích), với quy mơ diện tích tương đối lớn (64.17% có diện tích từ 1000m2 trở lên: từ 10,000m2 trở lên chiếm 15%) Người nhận chuyển nhượng phần lớn có hộ Bình Phước (60.83%) Mục đích sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng chủ yếu sản xuất nông nghiệp (57.5%).Vấn đề người dân quan tâm nhận chuyển nhượng giá chuyển nhượng (85.83%) Nhu cầu sử dụng đất người dân thực hình thức tốn tiền mặt chiếm tỷ lệ cao (75.83%) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân chủ yếu để phục vụ mục đích an cư lạc nghiệp mở rộng sản xuất Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh số tiêu cực Ý thức hiểu biết người dân chưa cao; công tác quản lý nhà nước đất đai chưa chặt chẽ, cơng tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm đất đai chưa triệt để; quy định nhà nước chưa thực hỗ trợ cho phát triển thị trường Giá đất nhà nước ban hành thấp so với thực tế chuyển nhượng Thủ tục hành thơng thoáng, thái độ làm việc nhiều cán chưa thực nhiệt tình, dân Tất điều kể dẫn đến tình trạng người dân tự ý phân lô bán đất nông nghiệp, sử dụng đất khơng mục đích gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai tình trạng chuyển nhượng ngầm (hoặc khai giá chuyển nhượng không với thực tế) gây khó khăn cho việc quản lý nhà nước thất thoát nguồn ngân sách đáng kể Bên cạnh đó, thơng tin giao dịch bất động sản khơng có, thơng tin pháp luật, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch không công khai rộng rãi Trang 56 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Kiến nghị Trên sở phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chơn Thành, để giúp cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương phát triển hoàn thiện hơn, đề tài xin kiến nghị số vấn đền sau: - Nâng cao chất lượng, phẩm chất lực lượng cán chuyên môn đảm bảo thực tốt công tác quản lý nhà nước đất đai bất động sản - Tạo mơi trường làm việc thân thiện, cán địa phải có thái độ nhã nhặn, nhiệt tình dẫn, giải thích cho dân hiểu rõ quy định pháp luật thủ tục cần thiết tiến hành giao dịch chuyển nhượng Tránh tình trạng giải thích không rõ ràng, úp mở để người dân chán nản đến làm thủ tục - Nâng cao ý thức người dân, chấp hành tốt pháp luật đất đai Khuyến khích người dân tham gia vào thị trường chuyển nhượng quy, góp phần giảm thiểu việc thỏa thuận ngầm gây khó khăn việc quản lý đất đai làm thất thu ngân sách nhà nước - Đưa thơng tin pháp luật, chế, sách nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lên phương tiện thông tin đại chúng Thành lập trung tâm giao dịch bất động sản tổ chức định giá chuyên nghiệp quản lý nhà nước để đảm bảo cung cấp thơng tin nhanh chóng, kịp thời xác cho bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng Giúp hoạt động chuyển nhượng diễn thuận tiện, công khai, minh bạch - Thường xuyên tổ chức tra, kiểm tra công tác quản lý sử dụng đất Xử lý nghiêm trường hợp sử dụng đất khơng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép sau nhận chuyển nhượng - Thu hồi giấy chứng nhận trường hợp bỏ hoang, làm lãng phí đất đai, đất sản xuất nông nghiệp nhằm răn đe đối tượng khác Trang 57 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.“Quản lý đất đai thị trường bất động sản”, Tơn Gia Hun & Nguyễn Đình Bồng, NXB Bản đồ, 2006 2.“Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Ths Bùi Thị Tuyết Mai, NXB Lao động – Xã hội, 2005 3.“Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam”, Nguyễn Thị Hồng Nhung, Tạp chí Luật học, năm 2011 Bài giảng “Đăng ký thống kê đất đai”, Ngô Minh Thụy, Bộ mơn sách pháp luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Bài giảng “Luật đất đai nhà ở”, Ths Dương Thị Tuyết Hà, Bộ mơn sách pháp luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Bài giảng “Phân tích thị trường bất động sản”, Ths Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Bài giảng “Quản lý hành nhà nước đất đai”, Ths Lê Mộng Triết, Bộ mơn sách pháp luật, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Bài giảng “Thị trường bất động sản”, Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM Báo cáo thuyết minh tổng hợp “Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước”, UBND huyện Chơn Thành 10 Báo cáo thuyết minh “Thống kê đất đai đến 01/01/2013 huyện Chơn Thành, Tỉnh Bình Phước”, UBND huyện Chơn Thành 11 Báo cáo thuyết minh tổng hợp “Kiểm kê đất đai năm 2010 huyện Chơn Thành, Tỉnh Bình Phước”, UBND huyện Chơn Thành 12 Luận văn tốt nghiệp “Tình hình chuyển nhượng sử dụng đất huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương từ năm 2005 đến tháng năm 2009” Châu Minh Trang, năm 2009 13 Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Đồng Xồi tỉnh Bình Phước từ năm 2005 đến 2010”, Lê Duy An, năm 2010 14.Tạp chí tài ngun mơi trường 15 Các trang web bất động sản 16 Trang web huyện Chơn Thành Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản PHỤ LỤC                                                     SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên -PHỤ LỤC SỐ 01 -PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT Phiếu số:…/… THÔNG TIN VỀ CHỦ SỬ DỤNG Tên: Số điện thoai: THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Loại đất: Địa chỉ: Diện tích: Vị trí, khu vực: Cơng trình XD/tài sản đất: Thời điểm CN/nhận CN: Thông tin giá BĐS - Giá BĐS thực tế CN/nhận CN: - Giá tài sản đất mà CSH ước tính: - Giá đất thực tế CN/nhận CN: - Giá BĐS ghi hợp đồng: (Mục đích nghiên cứu nhằm đáp ứng yêu cầu q trình thực tập hồn thành luận văn tốt nghiệp Trường DH Nông Lâm Tp HCM)                         Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên -PHỤ LỤC SỐ 02 -MẪU ĐIỀU TRA THÔNG TIN LIÊN QUAN KHI NGƯỜI DÂN THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ/NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ Phiếu số / Thông tin bên chuyển nhượng Thông tin bên nhận chuyển nhượng Tên Tên Hộ Hộ Thông tin BĐS Các thông tin liên quan Thửa đất số: Nguồn thông tin nhận từ: º Bạn bè, người quen º người môi giới Tờ đồ: Vấn đề quan tâm nhất: º Giá chuyển nhượng º Vị trí – yếu tố QH º Khả KD Loại BĐS: Hình thức tốn º Tiền mặt º Hỗ trợ từ NH Diện tích: º Vàng Tình hình SD sau nhận CN º Để º KD º SXNN (Mục đích nghiên cứu nhằm đáp ứng yêu cầu trình thực tập hoàn thành luận văn tốt nghiệp Trường DH Nông Lâm Tp HCM)   ... Xuất phát từ thực tế tơi thực đề tài “Phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước từ thành lập huyện đến nay” hướng dẫn ThS Nguyễn Đức Thành, giảng... Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN... LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYẾN THỊ HOA VIÊN “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH