LV Thạc sỹ_marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại hà nội

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ .6 1.1 Tổng quan nhà nhà đô thị 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Phân loại nhà đô thị 1.1.4 Khu đô thị nhà khu đô thị 1.2 Lý luận hoạt động Marketing nhà khu đô thị 13 1.2.1 Khái niệm Marketing Marketing nhà khu đô thị 1.2.2 Nghiên cứu môi trường Marketing 1.2.3 Lựa chọn thị trường mục tiêu 1.2.4 Xây dựng chiến lược kế hoạch Marketing 1.2.5 Xây dựng quy trình Marketing dự án 1.2.6 Hoạch định chương trình Marketing – Mix CHƯƠNG .50 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI 50 2.1 Tổng quan hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị Hà Nội 50 2.1.2 Thực trạng dự án khu đô thị Hà Nội 2.1.2 Hoạt động Marketing dự án nhà khu đô thị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 2.1.3 Môi trường cho hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị Hà Nội 2.2 Phân tích hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án đô thị Hà Nội qua mơ hình dự án Ecopark 73 2.2.1.Giới thiệu dự án 2.2.2 Hoạt động Marketing dự án Ecopark 2.3 Đánh giá thực trạng hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị thị trường Hà Nội 110 2.3.1 Ưu điểm .110 2.3.2 Nhược điểm 111 2.3.3 Nguyên nhân 113 CHƯƠNG .114 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG MARKETING NHÀ Ở TRONG KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI 114 3.1 Xu hướng phát triển hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị Hà Nội 114 3.2 Một số đề xuất với doanh nghiệp nước triển khai hoạt động Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị 116 3.2.1 Nhận thức vai trò hoạt động Marketing 116 3.2.2.Kế hoạch hóa hoạt động Marketing 117 3.2.3 Xây dựng quy trình Marketing dự án phù hợp .119 3.2.4 Chú trọng đào tạo đội ngũ nhân lực Marketing 119 3.3 Một số đề xuất vĩ mô thúc đẩy hoạt động Marketing bất động sản nhà Hà Nội 120 3.3.1.Tiếp tục hoàn thiện đẩy mạnh việc triển khai quy hoạch thủ đô 120 3.3.2 Xây dựng thực giải pháp tiền tệ, tín dụng cho thị trường 122 3.3.3.Tăng cung cho thị trường nhà 123 3.3.4.Minh bạch hóa thơng tin thị trường nhà 124 KẾT LUẬN .126 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 128 PHỤ LỤC 01 129 PHỤ LỤC 02 137 PHỤ LỤC 03 138 138 DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU STT BẢNG, HÌNH Hình 1.1 Bảng 2.1 Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.8 10 Hình 2.9 11 Hình 2.10 12 Hình 2.11 13 14 15 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 16 Hình 2.15 17 Hình 2.16 NỘI DUNG TRANG Quá trình xây dựng chiến lược Marketing 33 Quy hoạch chung khu đô thị Văn Giang – 73 Ecopark Quy hoạch tổng thể khu đô thị Ecopark 73 Cơ cấu mẫu khảo sát phân theo độ tuổi 83 Cơ cấu mẫu khảo sát phân theo tổ chức 84 làm việc Cơ cấu mẫu điều tra phân theo thu nhập 85 Mức độ yêu thích KĐT sinh thái phân theo 85 độ tuổi Cơ cấu mẫu điều tra phân theo loại nhà sở 88 hữu gần Các yếu tố ưu tiên mua nhà mức độ 88 ưu tiên Các yếu tố ưu tiên tiện nghi mua nhà 90 mức độ ưu tiên Mẫu điều tra chia theo loại hình nhà u 91 thích Mức độ ưa thích với phong cách thiết kế 92 hộ Các vị trí nhà mức độ u thích 93 Các hình thức giao nhà mức độ yêu thích 94 Các loại diện tích nhà riêng mức độ ưa 95 thích Các loại garage sở thích người 96 điều tra Các loại diện tích hộ chung cư sở 97 thích người điểu tra LỜI MỞ ĐẦU Nhà có đặc thù sản phẩm có giá trị lớn, thời gian tạo lập lâu cung phản ứng chậm so với cầu Hiện thị trường nhà nước ta giai đoạn sơ khai, việc mua bán, giao dịch sản phẩm chưa thực vận hành tuân theo quy luật kinh tế thị trường quan hệ cung cầu Do cân cung cầu, có nhiều giai đoạn thị trường coi nằm tay người bán Chính doanh nghiệp kinh doanh nhà không coi trọng đầu tư cho hoạt động nghiên cứu thị trường Khơng riêng doanh nghiệp kinh doanh nhà mà phần lớn doanh nghiệp Việt Nam hiểu sai chất vai trò hoạt động Marketing Họ coi Marketing bán hàng, tiếp thị hay quảng cáo sản phẩm hoạt động nhiều khâu trình Marketing Mặt khác, đa phần chủ đầu tư dự án bất nhà công ty xây dựng, xuất thân từ ngành xây dựng nên ý đến xây dựng mà bỏ qua nhiều bước quy trình phát triển dự án, có thực thiếu chun nghiệp khơng có kinh nghiệm Chính mà số năm trước đây, doanh nghiệp kinh doanh nhà muốn bán hàng thuận lợi, nhanh chóng, dị nhu cầu thị trường phải nhờ đến công ty tư vấn tiếp thị bất động sản nước ngồi Khơng thể phủ nhận chất lượng dịch vụ cao tính chuyên nghiệp công ty Marketing bất động sản nước ngoài, thực tế để đơn vị tư vấn nước ngồi tham gia dự án chủ đầu tư trả phí cao.Trong bối cảnh kinh tế nay, doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn có xu hướng nhiều doanh nghiệp thay chọn đơn vị phân phối tiếp thị ngoại nhiều công ty lựa chọn doanh nghiệp Việt Nam Việc lựa chọn đối tác phân phối tiếp thị mang thương hiệu Việt Nam hướng không nhiên giải pháp khả thi bối cảnh thị trường trầm lắng Mặt khác đơn vị Marketing bất động sản nước trụ vững trưởng thành giai đoạn thấy tiềm lớn cho việc phát triển hoạt động Marketing nhà thị trường Hà Nội Tuy nhiên để đạt điều này, doanh nghiệp Marketing nhà nước cần phải hiểu rõ vai trò nội dung Marketing hoạt động kinh doanh nhà ở, phát huy khai thác triệt để lợi am hiểu thị trường địa phương đồng thời tăng cường học hỏi đơn vị nước ngồi để để nâng cao tính hiệu chuyên nghiệp hoạt động Để góp phần giải yêu cầu thiết trên, em lựa chọn đề tài nghiên cứu là: “Marketing bất động sản nhà dự án khu đô thị Hà Nội ” Kết cấu luận văn gồm ba chương Chương 1: Cơ sở lý luận Marketing bất động sản nhà khu đô thị Chương 2: Thực tiễn hoạt động Marketing bất động sản nhà khu đô thị Hà Nội Chương 3: Một số khuyến nghị để phát triển hoạt động Marketing nhà đô thị Hà Nội CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG KHU ĐƠ THỊ Trong chương I, tác giả trình bày hai nội dung mang tính chất lý luận, làm tảng cho việc nghiên cứu phần sau Thứ khái niệm tổng quan nhà đô thị, đặc điểm, phân loại nhà nhà dự án khu đô thị Thứ hai số nội dung liên quan đến hoạt động Marketing nhà ở, gồm có khái niệm Marketing Marketing nhà ở, phân tích hoạt động chủ yếu q trình Marketing nhà dự án khu thị Tổng quan nhà nhà đô thị Theo Luật Nhà ban hành năm 2005 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ :”Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Tuy sản phẩm trình sản xuất nhà nói chung nhà thị nói riêng coi sản phẩm hàng hóa đặc biệt Có nhiều cách phân loại nhà theo tiêu chuẩn xây dựng, theo mục tiêu quản lý Nhà nước Riêng với nhà thị, tính chất đô thị khác với nông thôn, nên khái niệm tổ chức khơng gian nhà hồn tồn khác Hiện việc giải nhu cầu nhà đô thị vấn đề thiết Có hai cách để giải nhu cầu người có nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá cung ứng cho thị trường Cách thứ nhất, trình xây dựng gắn liền với việc diện tích đất định bị lợi ích hay nhóm cá nhân Điều khơng nên khó tồn khu thị mật độ dân số đông tăng lên không ngừng quỹ đất lại có hạn Hình thức phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép dân số diện tích đất Cách thứ hai, nhà thực trở thành thứ hàng hố tạo nhờ q trình đầu tư hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, cịn tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu tư phát triển nhà đô thị mà đất đai sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ cho đơng đảo dân cư cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung xã hội Khác với dự án nhà đơn lẻ, nhà dự án khu đô thị đặt tổng thể cơng trình thuộc hạ tầng xã hội khu đô thị Nhà dự án khu thị nhà mặt đất (nhà liền kề, biệt thự, nhà vườn…) tòa chung cư cao tầng xây dựng đồng Tùy theo quy mô dự án mà nhà khu thị hồn thành lúc, hoàn thành theo giai đoạn, với hình thành hồn thiện tồn khu Nhà sản phẩm chính, đem lại phần lớn lợi nhuận cho chủ đầu tư xây dựng khu đô thị 2.Lý luận hoạt động Marketing nhà dự án khu đô thị Tuy hoạt động Marketing có từ lâu khái niệm Marketing hình thành từ năm đầu kỷ 20 Trải qua trình hình thành phát triển, nội dung Marketing ngày hoàn thiện phong phú có nhiều cách định nghĩa khác Nhưng thấy, sau, đinh nghĩa thể rõ chất nội dung Marketing đại với nội dung chủ đạo là: coi trọng khâu tiêu thụ dành cho vị trí cao chiến lược doanh nghiệp, để cao việc hiểu biết nhu cầu thị trường khách hàng thơng qua nghiên cứu, phân tích phản ứng linh hoạt Áp dụng với doanh nghiệp kinh doanh nhà khu thị Marketing việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ định hướng xây dựng phân khúc thị trường phù hợp cho nhóm sản phẩm doanh nghiệp; thực hoạt động tiếp thị cách bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý phương thức hiệu để mang lại kết làm gia tăng tối đa số lợi nhuận mong muốn với sản phẩm nhà - tiền thuê giá bán Hoạt động Marketing nhà khu đô thị bao gồm bước sau đây: Phân tích thị trường: Để phân tích hội thị trường, doanh nghiệp cần thực việc xây dựng hệ thống thông tin Marketing Sản phẩm nhà có giá trị lớn, hoạt động kinh doanh nhà phức tạp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, nên hệ thống thông tin thiết kế tổ chức tốt quan trọng Để hỗ trợ tốt cho việc định nhà quản trị, hệ thống thông tin cần bảo đảm xử lý lưu trữ số lượng lớn thông tin, kiểm tra thường xuyên kết tiêu thụ sản phẩm, tình hình biến động thị trường Ngồi việc nghiên cứu mơi trường Marketing có vai trị quan trọng biến động mơi trường gây ảnh hưởng sâu sắc đến doanh nghiệp, bao gồm ảnh hưởng tốt ảnh hưởng xấu Các yếu tố môi trường thường mang lại cho doanh nghiệp nguy đe doạ, đồng thời mang lại hội kinh doanh cho doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp có đầy đủ thơng tin đó, họ có kế hoạch, biện pháp chủ động vượt qua nguy nắm lấy hội thuận lợi Có thể phân chia thành loại môi trường: môi trường vĩ mô môi trường vi mô Xây dựng chiến lược, kế hoạch quy trình Marketing Thiết kế chiến lược Marketing: Chiến lược marketing cách thức để doanh nghiệp đạt mục tiêu marketing mà doanh nghiệp mong muốn thị trường doanh thu, khối lượng sản phẩm, thị phần Chiến lược marketing thường triển khai chung quanh yết tố, thường gọi 4Ps cho dễ nhớ: Sản phẩm (product), Giá (price), Xúc tiến thương mại hay Truyền thông (promotion) Kênh phân phối (place) Tuỳ vào tình hình thực tế thị trường mà người ta vận dụng hay nhiều yếu tố để thực chiến lược thị trường Cịn kế hoạch quy trình bước cụ thể hóa chiến lược đề Lựa chọn thị trường mục tiêu: Để lựa chọn thị trường mục tiêu trước hết doanh nghiệp phải tiến hành phân đoạn thị trường Đây trình phân chia người tiêu dùng thành nhóm dựa khác biệt nhu cầu, tính cách, hành vi Đoạn thị trường nhóm người tiêu dùng có yêu cầu tương tự thành tố Marketing hỗn hợp Trên sở đó, doanh nghiệp lựa chọn thị trường mục tiêu bao gồm khách hàng có nhu cầu, mong muốn mà cơng ty đáp ứng có lợi so với đối thủ cạnh tranh Sau lựa chọn thị trường mục tiêu doanh nghiệp cần tiến hành định vị sản phẩm, cụ thể phải thiết kế sản phẩm có đặc tính khác biệt so với sản phẩm đối thủ cạnh tranh nhằm tạo cho sản phẩm hình ảnh riêng mắt khách hàng Hoạch định chương trình Marketing – Mix bao gồm việc hoạch định đưa định Sản phẩm, Giá cả, Phân phối yêu cầu, Xúc tiến yêu cầu CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐÔNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ TẠI HÀ NỘI Trong Chương II, tác giả trình bày ba nội dung chính: phân tích tổng quan đánh giá mơi trường hoạt động Marketing nhà dự án Hà Nội thời điểm tại, phân tích mơ hình Marketing dự án Ecopark đánh giá ưu điểm, nhược điểm tồn hoạt động 1.Tổng quan hoạt động Marketing nhà dự án khu đô thị Hà Nội Trước hết, tác giả đánh giá trạng chung dự án khu đô thị địa bàn Hà Nội, sau đánh giá hoạt động Marketing dự án mà chủ đầu tư tiến hành Phần phân tích môi trường hoạt động Marketing nhà dự án khu đô thị địa bàn Hà Nội Các yếu tố môi trường bao gồm môi trường tự nhiên, môi trường nhân học, môi trường kinh tế, mơi trường pháp lý, mơi trường văn hóa mơi trường cơng nghệ Khi vào phân tích yếu tố môi trường trên, tác giả nhấn mạnh vào nhân tố tác động mạnh mẽ trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà ở, qua ảnh hưởng đến hoạt động Marketing nhà như: Môi trường tự nhiên: Việc Hà Nội mở rộng địa giới hành qua việc hợp với tồn tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) bốn xã thuộc huyện Lương Sơn (Hịa Bình) Thủ mở rộng có diện tích 3.300 km2 (tăng gấp 3,6 lần) với dân số sáu triệu người (tăng gần gấp đôi) Môi trường nhân học: Tốc độ nhập cư vào khu vực nội thành tiếp tục gia tăng, tốc độ tăng dân số học Hà Nội lớn với thành phần dân cư đa dạng, phức tạp, tập trung chủ yếu quận nội thành cũ - Thị trường bất động sản không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hồn hảo bên thiếu thơng tin Bên bán lợi dụng điều để thổi giá bất động sản, ngược lại bên bán bất lợi có khả lựa chọn đầu tư không phân khúc thị trường không thời điểm Một số công ty nghiên cứu thị trường đưa số liệu thống kê số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng cơng ty này, có giá trị tham khảo Để thu thập thơng tin cần phải xây dựng phần mềm nối mạng từ quan liên quan đến cổng thông tin, áp dụng chuyển tin thơng thường tin tức trở nên chậm chạp lỗi thời, có giá trị phục vụ kịp thời cho định điều hành mang tính vĩ mơ Ngồi ra, hệ thống thơng tin bất động sản nguồn cung cấp liệu phục vụ cho việc xây dựng sách điều tiết vĩ mơ, thân khơng phải cơng cụ Do vậy, cần phải có đơn vị đầu mối để phối hợp quan chuyên trách Căn liệu khảo sát số nước phát triển, nước xây dựng hệ thống thông tin bất động sản mức độ chi tiết khác nhau, nhìn chung xếp liệu vào nhóm sau: a Thơng tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho hợp đồng xây dựng, giấy phép xây dựng cấp tiến độ, số lượng công trình hồn thành đưa vào sử dụng Các số liệu từ nguồn cung nước chủ yếu dựa dự án cấp phép khởi công không dựa vào số liệu đăng ký đầu tư Tại Việt Nam, số liệu cập nhật phần từ quan cấp phép xây dựng địa phương b Thông tin liên quan đến khối lượng giao dịch thị trường: số lượng nhà bán, số lượng bán nhà có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán 125 hết Tại Việt Nam, số liệu khó thu thập từ trước đến chủ đầu tư không muốn công bố số liệu thật c Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, số thị trường nhà ở, số giá bán nhà bình quân, số giá đất bình quân Tại Việt Nam, số lập cách rời rạc theo khu vực công ty kinh doanh bất động sản tự xây dựng Sắp tới, Bộ Xây dựng đưa vào áp dụng số REMI (chỉ số bất động sản Việt Nam) Tuy nhiên, phần lớn nước nghiên cứu số cần kèm với số giá xây dựng, vật liệu xây dựng số giá đất để kiểm sốt việc xác định giá trị bất động sản cách hợp lý d Các số giá loại cổ phiếu/chứng khốn bất động sản thơng tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản, số theo dõi riêng biệt theo hệ thống thị trường chứng khốn, khơng thuộc nhóm thơng tin e Thơng tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình Tại Việt Nam, số liệu thu thập từ Ngân hàng Nhà nước địa phương Tuy nhiên, cần có cách cập nhật kịp thời xác số liệu có giải pháp để loại trừ nhu cầu đầu số lượng đơn xin mua nhà diện giải chấp thường xuyên thay đổi phụ thuộc sách tín dụng ngân hàng KẾT LUẬN 126 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà Hà Nội nói riêng nguồn cung dự án nhà đô thị ngày dồi dào, thông tin thị trường ngày minh bạch hướng tới người tiêu dùng cuối nhiều Điều dẫn đến thị trường khơng cịn nằm tay người bán cạnh tranh ngày liệt công ty kinh doanh nhà Để tồn phát triển thị trường ngày khó khăn doanh nghiệp cần phải quan tâm nghiêm túc đến hoạt động Marketing cho sản phẩm nhà Nhận thức rõ tầm quan trọng Marketing tiến hành hoạt động cách chuyên nghiệp xu hướng mang tính phổ biến giới Do việc nghiên cứu đề tài “Marketing nhà dự án khu đô thị Hà Nội ” có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Về mặt lý luận, luận văn nghiên cứu xoay quanh mục tiêu đưa lý luận hoạt động Marketing nhà ở, làm sáng tỏ mục đích, vai trị hoạt động Marketing hoạt động kinh doanh nhà Về mặt thực tiễn, luận văn nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động Hà Nội số vấn đề ứng dụng triển khai hoạt động doanh nghiệp kinh doanh nhà nước Kết nghiên cứu cho thấy, thị trường Hà Nội, hoạt động bắt đầu doanh nghiệp quan tâm lưu ý có số dự án lớn, chủ đầu tư có tầm nhìn chiến lược tiềm lực mạnh, nhà tiếp thị nước cung cấp dịch vụ triển khai cách hiệu Luận văn nghiên cứu kinh nghiệm Marketing dự án nhà Ecopark công ty Vihajico - công ty hoàn toàn Việt Nam hiểu cách làm nhà đầu tư nước biết áp dụng công nghệ Marketing dự án bất động sản cách chuyên nghiệp Để tạo sản phẩm khác biệt, hấp dẫn, Vihajico lựa chọn cơng ty tư vấn 127 nước ngồi có kinh nghiệm để thực hoạt động phát triển dự án Marketing sản phẩm cho Đây mơ hình đáng để doanh nghiệp kinh doanh nhà nước quan tâm nghiên cứu học hỏi Luận văn đưa nhận xét chung hoạt động Marketing nhà thị trường Hà Nội phân tích khả ứng dụng phát triển Marketing bất động sản thị trường Hà Nội Từ luận văn đưa khuyến nghị với doanh nghiệp kinh doanh nhà nước cấp quản lý để phát triển hoạt động Do kiến thức khả phân tích cịn nhiều hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót đánh giá cịn mang tính chủ quan, em mong nhận đóng góp thầy giáo Một lần em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo, TS giúp em hoàn thành đề tài DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 128 Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên – Trường ĐHKTQD, Giáo trình Thị trường bất động sản Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên – Trường ĐHKTQD, –Giáo trình Kinh doanh bất động sản Philip Kotler , Marketing –NXB Lao động Xã hội Don Sexton , Marketing 101– NXB Lao động Xã hội Công ty Vihajico, Hồ sơ lực Công ty Vihajico, Báo cáo tiền khả thi dự án Ecopark Văn Giang Công ty Vihajico, Báo cáo nghiên cứu thị trường dự án Ecopark Văn Giang ThS.Kts Trần Đình Hiếu, Nguyên lý thiết kế kiến trúc nhà ở, Trường ĐH Khoa học Huế Quốc hội nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Nhà (2005) 10 Quốc hội nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Xây dựng (2003) 11 Nghị định 209/2004/NĐ-CP Chính phủ ngày 16-12-2004, Thơng tư số 14/2008/TT-BXD Bộ xây dựng ngày 02-6-2008; Nghị định số 71 ngày 23-6-2010 Hướng dẫn chi tiết Luật nhà 12 Các trang web: www.moc.gov.vn/, www.gso.gov.vn/, http://www.hanoi.gov.vn/;www.vietrees.com/; batdongsan.com.vn; PHỤ LỤC 01 129 NỘI DUNG QUY TRÌNH MARKETING DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Kiểm soát Giai đọan chuẩn bị Bộ phận NC & PT đề GĐ Đối Báo cáo -Thời gian tối xuất sản phẩm làm Ngoại thống kê, đa … tháng đề án chứng minh tính Phịng Đầu phân tích - Tính khả thi khả thi Tư số liệu của sản phẩm sản phẩm tung thị Báo cáo tính khả thi GĐ Tài Báo cáo tài trường -Thời gian tối sản phẩm Chánh đa … tháng quan điểm tài - Số liệu , đầy Tập hợp thông tin làm P Thiết kế, - Biên Biên đủ, hợp lý Thông tin đầy việc với đối tác Khối kinh họp họp đủ xác mẫu thiết kế sản doanh - Thông tin Theo nhu cầu phẩm P.Marketing thiết kế thực thị Chuẩn bị hồ sơ chứng GĐ đối ngọai Qui trình -Các hồ sơ trường Tối đa … Phịng chứng từ tháng, phải có Đối Ngọai -Bản vẽ xin duyệt từ xin thủ tục pháp lý Chỉ tiêu duyệt 1/500 -Tối đa … Lập kế họach tiếp thị Giám Đốc - Dự tóan 1/500 Kế họach tổng Mar ngân sách tiếp thị tháng - Báo cáo tổng -Thỏa mãn nhu khả thi cầu thị trường -Ngân sách - Xác thực với - Lập kế họach bán Giám Đốc tài - Chiến lựợc - Kế họach hàng Kinh Doanh phát triển bán hàng thị trường - Huấn luyện kiến SP -Tài liệu - Rõ ràng thức sản phẩm cho - Ma trận huần luyện -Dễ hiểu NVKD SWOT 130 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Kiểm soát Giai đọan triển khai Bước : Lập Kế Giám Đốc Tối đa 02 họach tiếp thị tổng Mar tháng sản phẩm Xác định mục tiêu: - Khách hàng mục tiêu Chỉ tiêu - Tài liệu -Rõ ràng NCTT - Số liệu - Thơng tin xác - Thị trường mục từ P.DVKH tiêu Tìm ý tưởng chủ đạo Phòng Thiết - Sáng tạo - Logo sản phẩm kế cung cấp - Ấn tượng - Slogan sản ý tưởng chủ - Thỏa mãn qui đạo mẫu mô SP thiết kế - Ngắn gọn, rõ phẩm - Thơng điệp cần chuyển tải ràng - Ý tưởng PR/QC - Ý tưởng hệ thống nhận diện (Bộ POSM) Lập trình duyệt ý Giám Đốc -Giải pháp tưởng: Mar , -Tiến độ thực GĐ Truyền Thông, -Ngân sách Giám Đốc -Trách nhiệm - Nếu đồng ý, triển khai công việc - Nếu không đồng ý, chỉnh sửa Kinh Doanh duyệt Tổng Giám Đốc Buớc : Thực 10 kế hoạch: Cung cấp file hình ảnh Phịng thiết kế Các file -Cung cấp theo mẫu thiết kế hình ảnh tiến độ duyệt -Đúng hình 131 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Chỉ tiêu Kiểm soát ảnh đuợcduyệt theo yêu cầu P 11 12 Thiết lập hệ thống Giám đốc Các vẽ Marketing -Ý tưởng chủ nhận diện: Mar, GĐ thiết kế đạo - Thiết kế Logo Truyền Thông - Sáng tạo - Triển khai ý tưởng & Khối Kinh - Đẹp sáng tạo cho Slogan Thiết lập trình Doanh Phòng Bộ hồ sơ - Ý tưởng chủ duyệt POSM: Marketing POSM đạo mẫu - Chuẩn bị hình ảnh Theo ý thiết kế tưởng chủ - Hình ảnh đẹp, Phải đạo rõ ràng chấp thuận duyệt - Chất liệu phù tư liệu, thư ngõ giới thiệu sản phẩm… - Đối với dự án đất nền: Thiết kế in ấn Tổng hợp với sản bìa hợp đồng, đồ Giám Đốc phẩm tổng thể, đồ kết - Nhà cung cấp nối vị trí, thiết kế chun nghiệp thi cơng sa bàn… - Chi phí thực - Đối với khu hộ: - Tiến độ * Cảnh quan : Bao gồm chụp hình làm tư liệu, thuê người mẫu, thuê địa điểm chụp hình… * Thiết kế in ấn tài liệu giới thiệu sản phẩm 132 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Chỉ tiêu Kiểm soát gồm catalogue / Brochure / leaflet/saleskit * Thiết kế in ấn tài liệu bán hàng gồm : thư ngõ, sơ đồ vị trí,sơ đồ mặt tổng thể, sơ đồ mặt điển hình, Dĩa CD … * Chuẩn bị hình ảnh 3D để thiết kế thi công sa bàn 13 Thực PR/ Quảng Phịng Hưóng dẫn Các cáo : Marketing, PR/QC viết PR/QC PR/QC phải - Báo/Tạp chí : - Nội dung Các TGĐ * Trên báo phổ marquette duyệt trước thơng hình ảnh thực * Trên Báo chuyên Phải ngành chấp thuận -Ngân sách Tùy theo qui mô của Tổng duyệt sản phẩm để chọn Giám Đốc chủng lọai báo phù -Phương tiện hợp với khách hàng truyền thông mục tiêu phù hợp với * Trong giai đọan khách hàng mẫu thiết kế mục tiêu chia làm giai đọan : 1./ Giai đọan : Gây 133 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Chỉ tiêu Kiểm sốt tị mị 2./ Gia tăng nhận biết khách hàng SP - Website : Trên web Công ty trang web phổ thơng có số lượng độc giả phù hợp với Kh mục tiêu - Quảng cáo qua Billboard * Đặt dự án * Đặt vị trí trung tâm TP, tuyến tỉnh …mà khách hàng mục tiêu nhận biết 14 - Quảng cáo Tivi : Thi cơng Nhà Mẫu: - Tham khảo ý kiến Phịng thiết Theo qui Biên - Nhà mẫu phù kế/Khối XD trình họp hợp với thiết khối xây Các hồ sơ kế sản phẩm dựng thiết kế - Đẹp thi công - Ấn tượng khối kinh doanh - Chọn đối tác thiết kế thi công - Theo dõi tiến độ nhà mẫu thi công trang trí 15 hịan chỉnh - Tìm liên kết với Phòng DVKH Theo qui Biểu mẫu ngân hàng để ký trình P DVKH hợp đồng liên kết P.DVKH cung cấp 134 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Chỉ tiêu Kiểm soát nhằm hỗ trợ khách hàng có nhu cầu mua trả góp - Chuẩn bị file hợp đồng Bước : Giai đọan 16 bán sản phẩm PR/QC Báo - Maq hình ảnh thể Phòng Hướng dẫn Các - Nội dung Marketing PR-QC viết PR/QC PR/QC phải hình phối cảnh Các TGĐ nhà mẫu, nhằm thu marquette duyệt trước hút mạnh nhận biết Bảng hiệu thực SP khách hàng - Bài víêt PR thể - Ngân sách ý tưởng chủ duyệt đạo nhằm thu hút mạnh lòng tin - Phương tiện khách hàng truyền thông sản phẩm để họ phù hợp với định mua, có nhiều khách hàng viết khía cạnh mục tiêu khác (tiềm khu vực / đặc tính - Thời gian trội….) thực tùy - Đây thời điểm thuộc vào tình tăng độ rộng độ hình thị trường phủ để mở rộng đối 17 tượng khách hàng Tổ chức kiện: - Lễ khởi công/động thổ ( tùy theo qui mô P Marketing, Hồ sơ tổ - Ngân sách Khối Kinh chức - Tiến độ Doanh, Phịng kiện - Qui mơ 135 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng sản phẩm để thực Chỉ tiêu Kiểm soát - Ấn tượng truyền thông hiện) - Sáng tạo - Khai trương nhà mẫu ( Đây hình thức QC, thu hút lớn quan tâm khách hàng giúp họ cảm nhận sản phẩm - Tham gia hội chợ ( Tùy theo trhời điểm tung sản phẩm) - Tham gia chương trình tài trợ 18 Bán hàng Khối kinh Qui trình doanh bán hàng Bước :Giai đọan 19 sau bán hàng - Thiết kế Maq nhằm Phòng Các - Nội dung trì hình ảnh sản Marketing viết TGĐ maqquette duyệt trước phẩm tìm thêm khách hàng quan tâm thực nhằm gia tăng giá trị - Thực sản phẩm đến bàn - Bài viết phải tóat giao sản phẩm lên ý tưởng chủ - Đưa thông tin đạo đặc tính khác thị cơng sản biệt sản phẩm, phẩm chất lượng cơng trình, xác uy tín chủ đầu 136 STT Nội dung Trách nhiệm Tài liệu Hồ sơ áp dụng Chỉ tiêu Kiểm soát tư… - Đưa tin tiến độ thi công Bước 5: Đánh giá kết quả, lập báo cáo, biện 20 pháp cải tiến - Đánh giá kết Giám Đốc Báo cáo - 02 tháng sau thực so với kế Mar đánh giá kết thúc kế họach hoạch - Đánh giá hiệu - Kết - Rút học kinh thực so nghiệm với mục tiêu đề - Báo cáo cho Tổng Giám Đốc PHỤ LỤC 02 MỘT SỐ BIỂU MẪU – HỒ SƠ SỬ DỤNG TRONG QUY TRÌNH MARKETING DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Mã số Tên biểu mẫu- hồ sơ Nơi lưu giữ hồ sơ Báo cáo thống kê, phân tích số Phịng Đối Ngọai liệu sản phẩm Báo cáo tài Các hồ sơ chứng từ Phịng tài Chính Phịng Đối Ngọai Bản vẽ xin duyệt 1/500 Kế họach tiếp thị tổng Kế họach bán hàng Phòng Marketing Phòng bán hàng Tài liệu huấn luyện Các file hình ảnh SP Các vẽ thiết kế SP Bộ hồ sơ POSM Các viết PR/QC Phòng Marketing Phòng Marketing Phòng Marketing Phịng Marketing biểu mẫu Các marquette hình ảnh 137 Biên họp Phòng Thiết kế Các hồ sơ thiết kế thi công nhà mẫu Hồ sơ tổ chức kiện Báo cáo đánh giá Phòng Marketing Phòng Marketing PHỤ LỤC 03 VỊ TRÍ CỦA KHU ĐƠ THỊ ECOPARK VĂN GIANG 138 139 ... bất động sản nhà dự án khu đô thị Hà Nội ” Kết cấu luận văn gồm ba chương Chương 1: Cơ sở lý luận Marketing bất động sản nhà khu đô thị Chương 2: Thực tiễn hoạt động Marketing bất động sản nhà. .. bất động sản nhà dự án khu đô thị - Đánh giá phân tích thực trạng hoạt động Marketing dự án nhà dự án khu đô thị Hà Nội - Tìm giải pháp việc ứng dụng phát triển hoạt động Marketing bất động sản. .. động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung xã hội Khác với dự án nhà đơn lẻ, nhà dự án khu đô thị đặt tổng thể cơng trình thuộc hạ tầng xã hội khu đô thị Nhà dự án khu thị nhà mặt đất (nhà