Thực trạng về trung tâm thương mại ở việt nam hiện nay

Đề thảo luận: Thực trạng trung tâm thương mại Việt Nam NỘI DUNG Chương Lý thuyết Chương Chương Thực trạng Giải pháp Chương Dự báo CHƯƠNG Lý thuyết 1.1 Nội dung 1.2 Nội dung 1.3 Nội dung 1.4 Nội dung BĐS đặc điểm BĐS TTTM phân loại TTTM Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TTTM Cung – cầu yếu tố ảnh hưởng Bất động sản 1.1 Một số khái niệm Giá trị thị trường Thị trường động sản BĐS TS, bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định (Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 ) Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Thị trường BĐS loại thị trường bao gồm giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Trung Tâm Thương Mại => Là loại hình thức tổ chức kinh doanh thương mại đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp hoại hình cửa hàng, sở hoạt động dịch vụ, hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê… bố trí tập trung, liên hồn số cơng trình kiến trúc liền kề => Nhằm đáp ứng tiêu chuẩn diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh TTTM loại BĐS đảm bảo đầy đủ đặc điểm BĐS -Trung tâm thương mại gắn liền với ví trị cụ thể, thường có tuổi thọ kinh tế cao - Mỗi TTTM có ưu nhược điểm riêng nên khơng thể có hai TTTM hồn tồn giống - TTTM có diện tích kinh doanh rộng, thường 10.000 có giới hạn số lượng TTTM Vì có tuổi thọ kinh tế cao diện tích kinh doanh rộng nên giá trị TTTM thường cao 1.2 Phân loại TTTM Diện tích 50,000m2 trở lên TTTM loại I Diện tích 30,000m2 trở lên TTTM loại II Diện tích 10,000m2 trở lên TTTM loại III Hoạt động đa chức kinh doanh hàng hóa + dịch vụ, bao gồm: - Khu vực để bố trí cửa hàng bán bn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn; - Khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa; - Khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết hợp đồng thương mại trong, nước; - Khu vực dành cho hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu viễn thơng, tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch 1.2 Phân biệt Trung tâm thương mại với Siêu thị Chợ So sánh Trung tâm thương mại Siêu thị Chợ Giống - Quy mô: Lớn, bao gồm cửa hàng đại; kinh doanh tồng hợp chuyên doanh - Hàng hóa: Đa dạng, phong phú Khác - Bao gồm sở hoạt động dịch vụ; Khơng có hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê, nhà hàng khách sạn, hội chợ triển lãm - Trung tâm thương mại thường kinh doanh tổng hợp mặt hàng, trung tâm thương mại chun doanh quy mô lớn nhiều so với siêu thị 1.2 Tên gọi Biển hiệu Theo Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 Bộ trưởng Bộ Thương mại Phải ghi tiếng Việt Nam TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI trước tên thương mại tên riêng thương nhân tự đặt trước từ địa danh hay tính chất Siêu thị Trung tâm thương mại Nếu ghi thêm tiếng nước ngồi, kích cỡ chữ phải nhỏ kích cỡ tên tiếng Việt Nam phải đặt sau tên tiếng Việt Nam Phải ghi rõ tên thương nhân kinh doanh Siêu thị Trung tâm thương mại, địa chỉ, số điện thoại hạng Siêu thị Trung tâm thương mại 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị TTTM Vị trí: Các trung tâm thương mại nằm khu trung tâm thành phố, gần khu dân cư Quy mô: quy mô lớn, phù hợp kết hợp khu mua sắm, khu vui chơi giải trí, khu ẩm thực Phương án TC tối ưu: giá cho thuê gian hàng, thời gian cho thuê hợp lí Thiết kế: theo thị hiếu, bắt kịp xu hướng Chủ đầu tư: uy tín, có tiếng Có giá trị lớn Cung – Cầu 1.4 Cung cầu yếu tổ ảnh hưởng - Cung số lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người bán có khả sẵn sàng bán mức giá khác thời gian xác định - Cầu số lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có khả sẵn sàng mua mức giá khác thời gian xác định Cung – Cầu Bất động sản - Cầu BĐS khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn để nhận khối lượng hàng hóa BĐS thị trường - Cung BĐS tổng khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa trao đổi thị trường thời điểm với mức giá giới hạn định Các yếu tố ảnh hưởng đến Cung – Cầu BĐS * Cầu - Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển - Thu nhập dân cư - Giá tiêu dùng - Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ * Cung - Giá BĐS - Quỹ BĐS quy hoạch Chính phủ 3.2 Nhu cầu mua bán, cho thuê BĐS TTTM • Việt Nam xu hướng gia nhập nhiều tổ chức quốc tế hơn, chủ trương đẩy nhanh tốc độ thị hóa, đại hóa TT mua bán BĐS “nóng” lên • Thu nhập người dân nâng lên mức trung bình,phản ánh chất lượng sống nâng cao Kích thích nhà đầu tư “nhảy” vào TT Chương IV Giải pháp giải pháp 01 02 Thay đổi, nâng cấp dịch vụ sở hạ tầng thường xuyên Lựa chọn vị trí quy hoạch hiệu 03 04 Nghiên cứu sách kích cầu nội địa phù hợp Tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp 05 Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp lý 3.1 Thay đổi, nâng cấp dịch vụ sở hạ tầng thường xuyên Ứng dụng hình ghép phục vụ quảng cáo dẫn thông tin 01  Cung cấp nhiều thông tin TTTM lần tiếp cận với khách hàng  Phục vụ cho nhu cầu quản lý tập trung, đại ổn định người quản lý Tự động hóa hệ thống cơng cộng (an ninh, thơng gió chiếu sáng) => Phục vụ cho vấn đề cần ứng phó kịp thời tự động tình uống khẩn cấp, thay hoạt động đơn lẻ phụ thuộc vào yếu tố người => Tiết kiệm lượng 02 Tự động hóa khu vực bãi đỗ xe, cổng an ninh phân làn, thang máy  Phục vụ nhu cầu sử dụng tiện lợi cho khách hàng nhà quản lý  Đảm bảo tính an ninh an toàn cao 04 03 Cung cấp hệ thống dẫn đỗ xe TTTM có bãi đỗ xe lớn  Giúp nâng cao hiệu hoạt động cơng trình  Mang lại tiện lợi thoải mái cho khách hàng Tăng cường hệ thống Camera giám sát  Để giám sát cảnh báo an ninh cho khu vực TTTM 05 3.2 Lựa chọn vịTIÊU trí quy ĐỀhoạch hiệu Các tiêu chuẩn để xác định vị trí quy hoạch TTTM Quy mơ dân số - Các TTTM có quy mơ hạng III xây dựng đô thị có quy mơ dân số từ 300 – 400 ngàn dân (200 - 300 ngàn dân TP du lịch); - Các TTTM có quy mơ hạng II thị có quy mơ dân số từ 400 – 500 ngàn dân (300 -400 ngàn dân TP du lịch); - Các TTTM có quy mơ hạng I thị có quy mơ dân số từ 500 ngàn dân (trên 400 ngàn dân TP du lịch) Địa điểm quy hoạch Cả nội thị khu vực ngoại thị, phải gắn với khu vực trung tâm mua sắm, địa điểm đông dân cư, giao thông thuận tiện Số lượng - Đơ thị có diện tích khoảng 30 km2 nên quy hoạch TTTM có qui mơ hạng III - Đơ thị có diện tích từ 30 - 100 km2 quy hoạch TTTM có quy mơ hạng II số lượng TTTM quy hoach nhiều 1, đảm bảo mật độ bình quân 30 km2/TTTM hạng III; 50 km2/TTTM hạng II - Đô thị có diện tích >100 km2 qui hoạch TTTM có quy mơ hạng I hạng hạng II, III, cần đảm bảo mật độ bình quân 30 km2/TTTM hạng III, 50 km2/TTTM hạng II 100 km2/TTTM hạng I Tại Hà Nội: khu vực liền kề huyện Đông Anh Mê Linh Tại TP.HCM: vùng giáp ranh Quận (TP HCM) huyện Dĩ An (Bình Dương) 3.3 Nghiên cứu sách kích cầu nội địa phù hợp Nhu cầu tiêu dùng, mua sắm phận quan trọng ảnh hưởng tương lai hệ thống TTTM Việt Nam nói riêng, đặc biệt nhu cầu mua sắm BĐS nhà người dân, với mong muốn kết hợp tổ hợp dịch vụ ăn uống, mua sắm, vui chơi kèm Khuyến khích tiêu dùng Tăng tổng cầu Tăng GDP, tăng thu nhập Tăng cường khả mua sắm BĐS TTTM Tài khóa Lãi suất Tiền tệ Vân động Những cơng cụ sách nhằm kích cầu tiêu dùng nội địa Thu nhập Tuyên truyền Đầu tư Thương mại 3.4 Tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp Điều quan trọng để thu hút nhà phân phối lấp đầy trung tâm thương mại chủ đầu tư phải có nét đặc trưng Để doanh nghiệp lựa chọn th gian, TTTM cần có sách ưu đãi dài hạn cho doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp Việt Nam chẳng hạn giảm giá thuê mua mặt Trung tâm thương mại ơng Nguyễn Hữu Đường với tổng chi phí xây dựng lên đến 27tr USD dành nguyên sàn trung tâm thương mại tiểu thương thuê với giá đồng Điều kiện đặt đơn vị kinh doanh phải bán hàng có nguồn gốc, xuất xứ Việt Nam giá bán phải thấp 30-50% so với giá bên Dự án Hapulico - khu trung tâm thương mại rộng 36.000 m2, thay mở cửa hàng mua sắm, chủ đầu tư lại xây dựng trung tâm kinh doanh dược phẩm, chủ yếu mặt hàng dược phẩm nội địa Đánh trúng nhu cầu trung tâm giao dịch thuốc thiếu, tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh 3.5 Xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp lý  Quá nhiều trung tâm thương mại xây dựng mở liên tục thời gian ngắn  Các nhà đầu tư việc xây lên lại không giải đầu  Với xu đại ngày Việt Nam xu hướng người tiêu dùng trung thành với việc mua sắm truyền thông  Thị trường mặt bán lẻ có dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm 55.058m2 diện tích cho thuê, giúp tăng tổng diện tích cho th bán lẻ tồn thị trường TP.Hà Nội lên 625.000 m^2, với 18 trung tâm thương mại, trung tâm thương mại tổng hợp, sảnh bán lẻ  Thay xây TTTM cách tràn lan nhà hoạch định sách nên thay đổi cách nghĩ cách làm cần thiết phải có tầm dài với chiến lược, quy hoạch kế hoạch cách quán KẾT LUẬN • Hiện TT TTTM dù tiếp tục tăng bớt “nóng” so với giai đoạn trước • Hậu quả: tình trạng cung nhiều cầu thêm gây dư thừa, lãng phí đặc biệt giá  Nhiều nhà đầu tư phải áp dụng hình thức giảm giá bán, giá cho thuê, chuyển nhượng để thu hồi vốn hay chí nhận thua lỗ; số nhà đầu tư nhạy bén với thị trường nhanh chóng áp dụng “cắt lãi” kịp thời • Giải pháp:  Thay đổi, nâng cấp dịch vụ sở hạ tầng thường xuyên  Lựa chọn vị trí quy hoạch hiệu  Nghiên cứu sách kích cầu nội địa phù hợp  Tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp  Cấp phép xây dựng trung tâm thương mại phải có quy hoạch hợp lý TÀI LIỆU THAM KHẢO GV ThS Lâm Thanh Huyền (2017), Slide Định giá tài sản TS Nguyễn Minh Hoàng, ThS Phạm Văn Bình, Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính, Hà Nội Web: http://moj.gov.vn/Pages/home.aspx Ngọc Mai (2016), Xây nhiều trung tâm thương mại lãng phí, https://cafeland.vn/tin-tuc/xay-nhieu-trung-tam-thuong-mai-se-lang-phi-63409.html, trích dẫn ngày 24.11.2016 Wikipedia, https://vi.wikipedia.org/wiki/Trung_t%C3%A2m_th%C6%B0%C6%A1ng_m%E1% BA%A1i_(Vi%E1%BB%87t_Nam) Nhóm (2013), Tiều luận thực trạng xu hướng phát triển loại hình kinh doanh siêu thị - trung tâm thương mại Việt Nam nay, http://luanvan.net.vn/luan-van/tieu-luan-thuc-trang-va-xu-huong-phat-trien-cua-loai-hi nh-kinh-doanh-sieu-thi-trung-tam-thuong-mai-tai-viet-nam-hien-nay-50038/ , trích dẫn 05.11.2013 Minh Phương (2016), “Nở rộ” trung tâm thương mai: Liệu có ế ẩm, http://daidoanket.vn/tin-tuc/kinh-te/no-ro-trung-tam-thuong-mai-lieu-co-e-am-83491, trích dẫn 11.01.2016 ... 2004 Bộ trưởng Bộ Thương mại Phải ghi tiếng Việt Nam TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI trước tên thương mại tên riêng thương nhân tự đặt trước từ địa danh hay tính chất Siêu thị Trung tâm thương mại Nếu ghi... cỡ tên tiếng Việt Nam phải đặt sau tên tiếng Việt Nam Phải ghi rõ tên thương nhân kinh doanh Siêu thị Trung tâm thương mại, địa chỉ, số điện thoại hạng Siêu thị Trung tâm thương mại 1.3 Các... doanh nghiệp Việt Nam chẳng hạn giảm giá thuê mua mặt Trung tâm thương mại ông Nguyễn Hữu Đường với tổng chi phí xây dựng lên đến 27tr USD dành nguyên sàn trung tâm thương mại tiểu thương thuê