Thực trạng về trung tâm thương mại ở việt nam hiện nay

MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1 Lý chọn đề tài Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu tiểu luận PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản 1.1.1.Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm .2 1.2 Trung tâm thương mại 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Tiêu chuẩn Trung tâm thương mại 1.2.3 Phân biệt Trung tâm thương mại với Siêu thị Chợ 1.2.4 Tên gọi biển hiệu .5 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị TTTM .6 1.3 Cung-Cầu 1.3.1 Khái niệm 1.3.2Cung bất động sản .7 1.3.3 Cầu bất động sản 1.4 Giá thị trường giá phi thị trường 1.4.1 Giá trị thị trường 1.4.2 Giá trị phi thị trường PHẦN II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TTTM Ở VIỆT NAM HIỆN NAM 2.1 Thực trạng TTTM hai thành phố lớn TP.Hà Nội TP.Hồ Chí Minh tính đến quý năm 2017 2.1.1 Nguồn cung nguồn cầu 2.1.2 Hiệu suất tài sản 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường TTTMError! defined Bookmark not 2.2.1 Các yếu tố mang tính vật chất Error! Bookmark not defined 2.2.2 Các yếu tố tình trạng pháp lý Error! Bookmark not defined 2.2.3 Các yếu tố mang tính kinh tế Error! Bookmark not defined 2.2.4 Các yếu tố khác Error! Bookmark not defined PHẦN III ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG TTTM GIAI ĐOẠN 2018 - 2028 25 3.1 Xây dựng trung tâm thương mại 25 3.2 Nhu cầu mua bán, cho thuê BĐS TTTM 26 PHẦN IV GIẢI PHÁP 26 4.1 Thay đổi, nâng cấp dịch vụ sở hạ tầng thường xuyên 26 4.2 Lựa chọn vị trí quy hoạch hiệu 27 4.3 Nghiên cứu sách kích cầu nội địa phù hợp .29 4.4 Tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp .29 4.5 Cấp phép xây dựng trung tâm thương mại phải có quy hoạch hợp lý 30 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT TTTM: Trung tâm thương mại BĐS: Bất động sản IVSC: Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế TP: Thành phố TT: Thị trường TB: Trung bình PHẦN MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Lý chọn đề tài Trong điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội Việt Nam nay, mà kinh tế ngày phát triển, xu hướng thị hóa đầy nhanh, dân trí nâng cao, đời sống người dân ngày cải thiện tốt song hành với điều nhu cầu tiêu dùng người dân mặt số lượng chất lượng Cũng mà kéo theo thay đổi loại hình kinh doanh, khơng thể khơng nhắc tới loại hình kinh doanh bán lẻ Như biết trước có nhiều loại hình kinh doanh bán lẻ truyền thống siêu thị, hàng tạp phẩm, chợ,…Tuy nhiên xu hướng thị hóa thay đổi quan niệm tiêu dùng hàng hóa người dân mà loại hình kinh doanh bán lẻ khác năm gần vô phổ biến phát triển, chiếm lĩnh thị trường gần thay loại hình kinh doanh truyền thống Tại Việt Nam năm gần liên tục tiến hành phá bỏ khu chợ truyền thống cũ kỹ xây dựng loại hình kinh doanh bán lẻ để tận dụng lợi thương mại địa điểm Đó loại hình kinh doanh trung tâm tâm thương mại Trong vòng 10 năm trở lại đây, loại hình kinh doanh trung tâm thương mại dần chiếm lĩnh tỷ trọng lớn khơng có dấu hiệu suy giảm thị trường bán lẻ Việt Nam dẫn tới nhiều nhà đầu tư ạt đầu tư vào xây dựng khu TTTM dẫn tới dư thừa, lãng phí Để làm rõ thực trạng từ đưa dự báo thị trường BĐS trung tâm thương mại tương lai biện pháp giải thực trạng tồn tại, nhóm chúng em xin tìm hiểu trình bày để tài: “Thực trạng trung tâm thương mại Việt Nam nay” Do trình nghiên cứu chịu tác động yếu tố chủ quan khách quan, việc nghiên cứu chắn nhiều hạn chế thiếu sót Vì vậy, nhóm mong nhận đóng góp ý kiến giảng viên bạn để nghiên cứu hoàn thiện Mục đích nghiên cứu Đưa dự báo thị trường BĐS trung tâm thương mại tương lai biện pháp giải thực trạng tồn để cân thị trường TTTM, tạo giá trị thị trường, cạnh tranh lành mạnh Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Trung tâm thương mại  Thời gian: 2008 – 2028  Khơng gian: Việt Nam (Hồ Chí Minh, Hà Nội) Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử kết hợp phương pháp phân tích thống kê, mơ hình hóa, so sánh,… Kết cấu tiểu luận Phần I Cơ sở lý luận Phần II Thực trạng thị trường BĐS trung tâm thương mại Việt Nam Phần III Dự báo TT BĐS TTTM giai đoạn 2018 – 2028 Phần IV Giải pháp Do thời gian nghiên cứu hiểu biết cịn có hạn, phần tìm hiểu thực trạng nhóm xin phép giới hạn tìm hiểu chi tiết hai thành phố lớn Việt Nam Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh đưa đánh giá chung PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Bất động sản đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản”.Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính:  Thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS  Thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Theo Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 107 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Đặc điểm Bất động sản gồm đặc điểm bản:  Cố định vị trí  Tính bền vững  Tính khác biệt  Tính khan  Có giá trị lớn  Tính ảnh hưởng lẫn 1.2 Trung tâm thương mại phân loại TTTM 1.2.1 Khái niệm Trung tâm thương mại loại hình thức tổ chức kinh doanh thương mại đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp hoại hình cửa hàng, sở hoạt động dịch vụ, hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê… bố trí tập trung, liên hồn số cơng trình kiến trúc liền kề; đáp ứng tiêu chuẩn diện tích kinh doanh , trang bị kỹ thuật trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân thỏa mãn nhu cầu hang hóa, dịch vụ khách hàng Như vậy, dựa vào đặc điểm BĐS, ta kết luận TTTM loại BĐS (mà cụ thể phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất TTTM BĐS cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại) đảm bảo đầy đủ đặc điểm BĐS Trung tâm thương mại gắn liền với ví trị cụ thể, thường có tuổi thọ kinh tế cao Ngồi ra, TTTM có ưu nhược điểm riêng nên khơng thể có hai TTTM hồn tồn giống TTTM có diện tích kinh doanh rộng, thường 10.000 𝑚2 có giới hạn số lượng TTTM Vì có tuổi thọ kinh tế cao diện tích kinh doanh rộng nên giá trị TTTM thường cao 1.2.2 Tiêu chuẩn Trung tâm thương mại Theo Điều - Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 Bộ trưởng Bộ Thương mại) quy chế Siêu thị Trung tâm thương mại: Được gọi Trung tâm tâm thương mại phân hạng Trung tâm thương mại sở kinh doanh thương mại có địa điểm kinh doanh phù hợp với Quy hoạch phát triển mạng lưới thương mại tỉnh, thành phố có quy mơ trình độ tổ chức kinh doanh đáp ứng tiêu chuẩn ba hạng Trung tâm thương mại theo quy định đây: a) Trung tâm thương mại hạng I: Có diện tích kinh doanh từ 50.000𝑚2 trở lên có nơi trông giữ xe phù hợp với quy mô kinh doanh Trung tâm thương mại Các cơng trình kiến trúc xây dựng vững chắc, có tính thẩm mỹ cao, có thiết kế trang thiết bị kỹ thuật tiên tiến, đại đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy, vệ sinh mơi trường, an ninh, an tồn, thuận tiện cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh khu vực Hoạt động đa chức kinh doanh hang hóa kinh doanh loại hình dịch vụ, bao gồm: khu vực để bố trí cửa hàng bán bn, bán lẻ hàng hóa; nhà hàng, khách sạn; khu vực để tổ chức hội chợ triển lãm trưng bày giới thiệu hàng hóa; khu vực dành cho hoạt động vui chơi giải trí, cho thuê văn phòng làm việc, hội trường, phòng họp để tổ chức hội nghị, hội thảo, giao dịch ký kết hợp đồng thương mại trong, nước; khu vực dành cho hoạt động tài chính, ngân hàng, bảo hiểm, bưu viễn thong, tin học, tư vấn, môi giới đầu tư, du lịch  Nguyên nhân khiến Parkson Viet Tower đóng cửa, CEO Parkson thừa nhận, thị trường Việt Nam khó khăn ảm đạm - Thực trạng kinh doanh ế ẩm TTTM tình trạng chung thị trường TTTM Việt Nam:  Tại TP Hà Nội  Nhiều trung tâm thương mại mọc lên, cạnh tranh tăng cao Việc xây dựng nhiều trung tâm thương mại chủ đầu tư nước với quy mô lớn khiến cho cạnh tranh trung tâm thương mại khốc liệt, cạnh tranh người bán cao Theo báo cáo CBRE công bố ngày 6/1/2015, năm 2014, thị trường mặt bán lẻ có dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm 55.058 𝑚2 diện tích cho thuê, giúp tăng tổng diện tích cho thuê bán lẻ toàn thị trường TP Hà Nội lên 625.000 𝑚2 , với 18 trung tâm thương mại, trung tâm thương mại tổng hợp, sảnh bán lẻ  Khá nhiều trung tâm thương mại vào hoạt động Bên cạnh số trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao lượng khách ghé chân tương đối lớn chuỗi trung tâm thương mại Lotte Center, trung tâm thương mại Aeon Mall, thời gian qua có nhiều khu trung tâm thương mại rơi vào cảnh đìu hiu, ế ẩm chí phải ngừng hoạt động chuyển đổi mơ hình (như trường hợp Parkson Keangnam, Grand Plaza) Nhiều trung tâm trì hoạt động song lượng khách vào mua sắm đếm đầu ngón tay nhiều người vào trung tâm để dạo mát ngày nóng nực  Một số trung tâm rơi vào tình trạng ế ẩm Nhiều khách thuê trả lại mặt bằng, chủ đầu tư phải tự xoay xở mở cửa hàng tự kinh doanh để lấp mặt trống  Mặt bán lẻ yếu tố quan trọng hàng đầu nhà bán lẻ, Hà Nội năm 2014, chứng kiến nhiều gia nhập thị trường bất động sản cho 20 thuê mặt kinh doanh thương mại nguồn cung dồi dào, thường lại tập trung vào mặt bán lẻ trung cao cấp, đại đa số DN bán lẻ vừa nhỏ siêu nhỏ vất vả tìm kiếm mặt kinh doanh phù hợp với tình hình tài Việc th lại mặt TTTM với giá thành cao vơ tình đẩy giá hàng hóa TTTM cao mặt chung so với loại hình bán lẻ khác dẫn đến không hấp dẫn đại đa số người tiêu dùng đến mua sắm  Công ty TNHH Parkson Hà Nội đóng cửa TTTM Parkson Viet Tower ngã tư Tây Sơn - Thái Hà từ ngày 15-12 sau tám năm hoạt động Trước đó, Parkson đóng cửa TTTM Parkson Kaengnam đường Phạm Hùng hồi đầu năm 2015 Trước nữa, TTTM Grand Plaza đường Trần Duy Hưng đóng cửa ba năm sau mở cửa trở lại hình thức siêu thị nội thất tên Kasa Grand vào cuối năm 2015  Tại TP Hồ Chí Minh  Tương tự với tình trạng Hà Nội: dù có chương trình khuyến 20-50% lượng khách khơng cải thiện, với trung tâm thương mại có vị trí đắc lợi như: Pico Plaza, Dimond Plaza  Nhiều năm vào hoạt động nhiều TTTM gian hàng chưa lấp đầy chỗ trống: Waseco Plaza có 40% gian hàng chưa thuê, Plaza Thiên Sơn dù hoạt động năm lấp đầy khoảng 50% diện tích gian hàng  Do tình trạng ế ẩm dẫn đến việc tái cấu TTTM “ồ ạt”, TTTM thay tên đổi chủ  Vào ngày cuối năm 2014, trung tâm thương mại Hàng Da Galleria thông báo thức đóng cửa với thơng báo “tái cấu trúc để nâng cấp, sửa chữa trung tâm thương mại theo mơ hình mới” Trên thực tế, nơi rơi vào cảnh ế ẩm trầm trọng kể từ nâng cấp lên thành chợ kiểu kết hợp trung tâm thương mại chợ Hàng Da cũ 21  Grand Plaza phố Trần Duy Hưng - nơi ví thiên đường mua sắm Hà Nội, sau hai năm hoạt động phải đóng cửa hàng loạt gian hàng ế ẩm, chủ đầu tư khách thuê không thống giá loại phí dịch vụ  Trung tâm thương mại Mipec Tower - 229 Tây Sơn, Hà Nội sau đổi tên khó khỏi tình trạng khó khăn, buộc chủ đầu tư phải nhượng lại sàn thương mại khoảng 20.000 𝑚2 cho tập đoàn Lotte  TTTM Pico Mall: khai trương vào đầu tháng 9/2011, sau năm hoạt động phải tái cấu đổi tên thành Mipec Mall tháng 10/2012 Đến tháng 8/2013, hoạt động hiệu quả, toàn mặt sàn Mipec Mall Lotte Mart thức thuê lại Tháng 3/2014, TTTM cải tạo lại đổi tên Lotte Mark 2.2.4 Các yếu tố khác - Ngoài yếu tố trực quan rõ rang ảnh hưởng đến giá trị tài sản, bên cạnh yếu tố khác tập quán dân cư, thói quen, tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tải sản TTTM - Ảnh hưởng nặng nề suy thoái kinh tế khủng hoảng kinh tế kéo dài đến ngân sách tiêu dùng khách hàng Kinh tế suy thoái khủng hoảng liên tục kéo dài từ 2008 đến nhiều lý khách quan yếu tố quốc tế nội kinh tế Việt Nam làm cho sức mua bình quân người tiêu dùng vốn nhỏ yếu (thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000 - 1.200 USD/năm) thêm yếu khơng thể tăng trưởng - Phân khúc thị trường TTTM hướng tới tầng lớp giả, tới 80% khách hàng người có thu nhập trung bình, số khách hàng có nhu cầu mua sắm thực trung tâm thương mại ít, vào khoảng 10-20% Chưa kể, shop nhỏ kinh doanh hàng nội địa Nhật, Bản, Thái Lan cạnh tranh họ thu hút bớt khách hàng, doanh số lợi nhuận TTTM 22 - Thói quen mua bán người Việt chủ yếu cửa hàng gần, tiện mặt đường Khác với người dân nước ngoài, họ sẵn sàng lái xe hàng trăm số để tới mua sắm TTTM mà thích Với việc TTTM, sở hạ tầng ngày phủ kín, quỹ đất hạn hẹp dần, TTTM mở sau phải “dạt” vùng quận huyện xa trung tâm như: The Garten, Vincom Mega Mall, Keangnam Hanoi Landmark Tower,… nên lượng khách hàng thường xun mua sắm - Thói quen mua sắm người Việt thường gắn liền với ăn uống, vui chơi, vừa mua hàng hiệu, đồ da dụng thực phẩm Do vậy, mơ hình TTTM phù hợp với Việt Nam phải “một điểm đến” (one stop shop)  Điển hình cho mơ hình TTTM hiệu Pearl Plaza tập đoàn SSG TP HCM hay Aeon Mall Long Biên tập đoàn Aeon Hà Nội Ngồi khu mua sắm hàng hiệu, có khu siêu thị, ẩm thực, trò chơi thư giãn, bao gồm rạp chiếu phim địa điểm tổ chức kiện Trước hết gây tò mị, thích thú với khách hàng, sau với tổ hợp tiện lợi người tiêu dùng mua sắm, vui chơi dễ dàng  Cùng với phát triển Pearl Plaza hay Aeon Mall “thảm cảnh” đóng cửa số TTTM Hà Nội hệ thống TTTM Parkson, Tràng Tiền Plaza, Grand Plaza, TP Hồ Chí Minh Zen Plaza, Thiên Sơn Plaza Các TTTM tập chung phân khúc thu nhập cao, có phương thức bán hàng đơn điệu, phục vụ cho việc mua sắm mà bỏ qua hết nhu cầu khác khách hàng Khi gặp tình trạng kinh doanh kém, dường tập chung tới việc giảm giá mặt hàng, nên việc giảm sút doanh thu dẫn đến đóng cửa điều tất yếu xảy - Người tiêu dùng có nhiều kênh mua sắm khác không thiết phải vào TTTM như: mua hàng online, đặt hàng trực tiếp từ nước nước ngoài, qua đại lý bán hàng hay sản xuất, Trên thực tế, nhiều shop hàng hiệu rải rác khắp phố nẻo đường Hà Nội với vài chục 𝑚2 mặt tiền kinh doanh tốt Khơng trang mạng bán hàng trực tuyến mạnh dạn “đánh hàng ngoại” bán tận tay người tiêu dùng với giá mềm nhiều trung tâm mua 23 sắm lớn Hơn nữa, khơng người nước ngồi với lý cơng tác, du lịch mang lượng hàng hiệu “ rẻ” TTTM nhiều cho bạn bè người thân sử dụng.Do dẫn đến hàng loạt TTTM chuyên mặt hàng cao cấp, xa xỉ phẩm phải tái cấu để tăng lượng hàng hóa bình dân phù hợp với đại đa số người tiêu dùng phải tạm ngừng hoạt động 2.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới cung – cầu TTTM 2.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung TTTM  Giá TTTM: Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung TTTM nhà đất giá TTTM Cũng hàng hoá khác, cung tăng lên giá TTTM tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên  Quỹ TTTM quy hoạch Chính phủ: Nhân tố làm thay đổi cung TTTM nhiều sau yếu tố giá phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng TTTM cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường BĐS can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Chính phủ tạo điều kiện dễ dàng lượng cung tăng lên 2.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu TTTM  Sự tăng trưởng dân số nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu mua sắm, tiêu dùng tăng lên Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mơ gia đình tăng lên kéo theo cầu nhu cầu mua sắm, tiêu dùng tăng lên Từ kích thích nhà đầu tư thuê, mua TTTM để kinh doanh bán lẻ  Thu nhập dân cư 24 Nhu cầu khu nhà cao cấp, tiện ích nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà gắn liền với tổ hợp TTTM tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Cũng từ kích thích cầu TTTM Thu nhập người dân nâng lên cao phản ánh chất lượng sống nâng cao đại người tiêu dùng, từ kích thích nhà đầu tư “nhảy” vào TT để hưởng lợi nhuận từ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng cao người dân  Giá tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mơ tiêu dùng nhà cịn thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vượt giới hạn cần thiết  Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội Chính phủ: TT mua bán loại BĐS cơng trình kiến trúc thương mại “nóng” lên Chính phủ chủ trương gia nhập nhiều tổ chức quốc tế đẩy nhanh tốc độ thị hóa, đại hóa đất nước hơn, PHẦN III DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG TTTM GIAI ĐOẠN 2018 - 2028 3.1 Xây dựng trung tâm thương mại Khó khăn cho nhà đầu tư có nhu cầu kinh doanh vào BĐS trung tâm thương mại xây buổi họp Quốc hội 2017 Phó thủ trưởng thường trực Trương Hịa Bình nêu rõ: “Các tồ cao ốc, cơng trình hạ tầng phải hài hịa với Đặc biệt, khơng để xây trung tâm thương mại, cao ốc trung tâm thành phố hạ tầng chưa đáp ứng” Như rõ ràng dự án nhà đầu tư khó khăn xin phê duyệt cấp đất xây dựng Việc xây dựng mơ hình chợ kết hợp trung tâm thương mại dừng lại, không thực không hiệu Gia tăng việc xây dựng khu trung tâm tâm thương mại Thị xã thành phố trực thuộc Trong năm 2018, tiêu biểu có dự án xây dựng trung tâm thương mại Vincom thị xã Phú Thọ, Trung tâm thương mại Pleiku 25 Theo quy hoạch dự kiến tới 2025 nước có 180 trung tâm thương mại Đến năm 2030 TP Hà Nội có 36 TTTM 3.2 Nhu cầu mua bán, cho th BĐS TTTM TT mua bán loại BĐS cơng trình kiến trúc thương mại có khả cao “nóng” lên Việt Nam xu hướng gia nhập nhiều tổ chức quốc tế chủ trương đẩy nhanh tốc độ thị hóa, đại hóa đất nước Ngoài thu nhập người dân Việt Nam nâng lên mức TB phần phản ánh chất lượng sống nâng cao đại người tiêu dùng, từ kích thích nhà đầu tư “nhảy” vào TT để hưởng lợi nhuận từ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng cao người dân PHẦN IV GIẢI PHÁP 4.1 Thay đổi, nâng cấp dịch vụ sở hạ tầng thường xuyên Việc thay đổi, nâng cấp dịch vụ liên tục TTTM đem đến mẻ mắt khách hàng, bao gồm thị phần phận người dân muốn thuê mua nhà hay doanh nghiệp liên kết muốn thuê gian hàng TTTM Các giải pháp đáp ứng quan tâm tổ chức, cá nhân tìm kiếm BĐS nhằm phục vụ nhu cầu ăn ở, kinh doanh kết hợp mà giúp TTTM dễ dàng việc điều hành, quản lý: - Ứng dụng giải pháp hình ghép phục vụ quảng cáo dẫn thông tin cung cấp nhiều thông tin TTTM lần tiếp cận với khách hàng, đồng thời phục vụ cho nhu cầu quản lý tập trung, đại ổn định người quản lý Tất thay đổi cập nhật nội dung hiển thị soạn thảo điều khiển từ trung tâm cho tất chi nhánh qua hệ thống mạng  Các hệ thống an ninh an toàn tích hợp quản lý điều khiển để phục vụ cho vấn đề cần ứng phó kịp thời tự động tình uống khẩn cấp đảm bảo tối đa hiệu suất ứng dụng hệ thống thay hoạt động đơn lẻ phụ 26 thuộc vào yếu tố người Đồng thời giám sát điều khiển hệ thống thơng gió chiếu sáng cơng cộng góp phần tối ưu hoạt động hệ thống tiết kiệm lượng  Các hệ thống kiểm soát bãi đỗ xe, cổng an ninh phân làn, thang máy kiểm soát điều khiển hợp phục vụ nhu cầu sử dụng tiện lợi cho khách hàng nhà quản lý đồng thời đảm bảo tính an ninh an tồn cao  Cung cấp hệ thống dẫn đậu xe dành cho tơ cơng trình có bãi đậu xe lớn giúp nâng cao hiệu hoạt động cơng trình mang lại tiện lợi thoải mái cho khách hàng  Hệ thống Camera giám sát Hệ thống Camera giám sát, Hệ thống CCTV dùng để giám sát cảnh báo an ninh cho khu vực: bãi đỗ xe, ATM, cửa hàng, siêu thị, bệnh viện, ngân hàng, trường học, khu vực công cộng,… 4.2 Lựa chọn vị trí quy hoạch hiệu Tiếp tục phát triển mạnh loại hình TTTM xu tất yếu khách quan ngành dịch vụ phân phối mối quan hệ qua lại với định hướng chiến lược phát triển thị trường chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước thời kỳ 20112020 năm tiếp theo, tương thích với xu có tính thời đại lĩnh vực giới, phù hợp tác động tích cực tới trình hội nhập quốc tế mở cửa thị trường, góp phần xây dựng phát triển bền vững thị trường nội địa theo hướng đại Để phát triển hệ thống TTTM Việt Nam tình trạng lượng cung TTTM vượt cầu, điều kiện tiên quy hoạch phát triển TTTM, mà cốt lõi xác định vị trí chúng thị trường cầu BĐS địa phương tồn quốc Bảo đảm với vị trí đó, TTTM thực phát huy tốt công chúng Theo quan điểm chủ dự án Quy hoạch phát triển mạng lưới siêu thị, trung tâm thương mại nước thời kỳ 2011 - 2020 tầm nhìn đến 2030 - PGS TS Hồng 27 Thọ Xuân - TS Phạm Hồng Tú, quy mô TTTM theo quy chuẩn xác định sau:  Các TTTM có quy mơ hạng III xây dựng thị có quy mơ dân số từ 300 – 400 ngàn dân (200 - 300 ngàn dân TP du lịch); hạng II đô thị có quy mơ dân số từ 400 – 500 ngàn dân (300 -400 ngàn dân TP du lịch); hạng I thị có quy mơ dân số từ 500 ngàn dân 400 ngàn dân TP du lịch)  Địa điểm quy hoạch TTTM: nội thị khu vực ngoại thị, phải gắn với khu vực trung tâm mua sắm, địa điểm đông dân cư, giao thông thuận tiện  Số lượng TTTM địa bàn tỉnh/thành phố tùy theo quy mơ diện tích thị, thực theo nguyên tắc sau:  Đơ thị có diện tích khoảng 30 km2 nên qui hoạch TTTM có qui mơ hạng III;  Đơ thị có diện tích khoảng 30 đến 100 km2 quy hoạch TTTM có quy mơ hạng II số lượng TTTM quy hoach nhiều 1, đảm bảo mật độ bình quân 30 km2/TTTM hạng III; 50 km2/TTTM hạng II Ví dụ, diện tích thị 100 km2 số lượng qui hoạch hạng II, hạng III, hạng II hạng III;  Đơ thị có diện tích khoảng 100 km2 qui hoạch TTTM có quy mơ hạng I hạng hạng II, III, cần đảm bảo mật độ bình quân 30 km2/TTTM hạng III, 50 km2/TTTM hạng II 100 km2/TTTM hạng I Căn vào qui mô, điều kiện đô thị nước ta, Đề án xác định qui hoạch TTMS hạng đặc biệt Hà Nội TP Hồ Chí Minh, cụ thể sau:  Tại Hà Nội: Địa điểm quy hoạch có điều kiện giao thơng gắn với hành lang kinh tế Lao Cai - Hà Nội - Hải Phòng Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng Dự kiến qui hoạch khu vực liền kề huyện Đơng Anh Mê Linh; Diện tích quy hoạch: 150 - 200 28  Tại TP Hồ Chí Minh: Dự kiến địa điểm qui hoạch vùng giáp ranh Quận (TP HCM) huyện Dĩ An (Bình Dương); Diện tích qui hoạch: 150 -200 4.3 Nghiên cứu sách kích cầu nội địa phù hợp Nhu cầu tiêu dùng, mua sắm phận quan trọng ảnh hưởng tương lai hệ thống TTTM Việt Nam nói riêng, đặc biệt nhu cầu mua sắm BĐS nhà người dân, với mong muốn kết hợp tổ hợp dịch vụ ăn uống, mua sắm, vui chơi kèm Vì vậy, khuyến khích tiêu dùng hay kích cầu tiêu dùng thúc đẩy tăng tổng cầu, làm tăng GDP, tăng thu nhập từ người dân có khả tham gia mua sắm BĐS TTTM sử dụng dịch vụ TTTM Kích cầu tiêu dùng nội địa việc phủ sử dụng cơng cụ sách kinh tế tài khóa, lãi suất, tiền tệ, thu nhập, thương mại, đầu tư, biện pháp khác (tuyên truyền, vận động…) nhằm mục đích nâng cao mức tiêu dùng dân cư, qua đó, kích thích tăng trưởng bền vững ổn định kinh tế, đối phó với tình trạng suy thoái kinh tế thời điểm khủng hoảng làm giảm tiêu dùng Áp dụng sách kích thích tăng cầu tiêu dùng nội địa thúc đẩy phát triển hệ thống TTTM mà cịn giúp ổn định kinh tế vĩ mơ gây tác động bất lợi đến ổn định kinh tế vĩ mô lạm phát, hạn chế tích lũy đầu tư dài hạn Do đó, việc sử dụng biện pháp kích cầu tiêu dùng cần thận trọng Những tác động tích cực gồm: tăng đầu tư sản xuất nước, làm tăng thu nhập; giảm áp lực tăng đầu tư; tăng tính độc lập, tự chủ kinh tế… Những tác động tiêu cực sách kích cầu là: gia tăng áp lực lạm phát, tạo nên tình trạng bong bóng bất động sản, sụp đổ hệ thống ngân hàng, dẫn đến nợ công, tăng nợ xấu ngân hàng… 4.4 Tạo điều kiện kinh doanh cho doanh nghiệp Điều quan trọng để thu hút nhà phân phối lấp đầy trung tâm thương mại chủ đầu tư phải có nét đặc trưng Để doanh 29 nghiệp lựa chọn thuê gian, TTTM cần có sách ưu đãi dài hạn cho doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp Việt Nam chẳng hạn giảm giá thuê mua mặt Như điển hình trung tâm thương mại ông với tổng chi phí xây dựng lên đến 27 triệu USD vào, cho thuê với giá đồng.Trung tâm thương mại miễn phí nằm Minh Khai, Hà Nội, vào hoạt động từ cuối năm 2014 Khi đó, ơng Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch Hồ Bình Group, đơn vị xây dựng trung tâm thương mại này, gây sốc toàn thị trường tuyên bố dành nguyên sàn trung tâm thương mại tiểu thương thuê với giá đồng Điều kiện đặt đơn vị kinh doanh phải bán hàng có nguồn gốc, xuất xứ Việt Nam giá bán phải thấp 30-50% so với giá bên Tỷ lệ lấp đầy tầng trung tâm thương mại ước tính khoảng 80%.Tại tầng 1, 2, 3, gian hàng hầu hết thuê để bán hàng thời trang, nội thất, làm văn phòng kinh doanh.Tầng dành cho kinh doanh dịch vụ kiện, hội nghị, tiệc cưới hoàn thiện.Tầng dùng làm trung tâm Tiếng Anh, văn phòng làm việc trung tâm thực ưu đãi không thu tiền thuê mặt Khoản thu phí dịch vụ trung tâm thương mại 82.500 đồng/𝑚2 /tháng cho rẻ so với nhiều trung tâm thương mại khác Trước đó, năm 2013, dự án Hapulico vào hoạt động, khu trung tâm thương mại rộng 36.000 𝑚2 Thay mở cửa hàng mua sắm, chủ đầu tư lại xây dựng trung tâm kinh doanh dược phẩm.Đánh trúng nhu cầu trung tâm giao dịch thuốc thiếu, tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh 4.5 Sửa đổi hoàn thiện hệ thống pháp lý Quá nhiều trung tâm thương mại xây dựng mở liên tục thời gian ngắn TTTM mọc lên nhiều nhu cầu người dân lại khơng có nhu cầu mua sắm khơng giải đầu Các nhà đầu tư việc xây lên lại không giải đầu Xu hướng xây nhà phải có TTTM 30 kèm TTTM cho th cịn chưa rõ Với xu đại ngày Việt Nam xu hướng người tiêu dùng trung thành với việc mua sắm truyền thông Theo báo CBRE công bố ngày 6/1/2015, năm 2014, thị trường mặt bán lẻ có dự án gia nhập thị trường, cung cấp thêm 55.058 𝑚2 diện tích cho thuê, giúp tăng tổng diện tích cho thuê bán lẻ toàn thị trường TP.Hà Nội lên 625.000 𝑚2 , với 18 trung tâm thương mại, trung tâm thương mại tổng hợp, sảnh bán lẻ Vậy việc xây TTTM cách tràn lan khơng có kế hoạch người dân thể đáp ứng nhu cầu mua sắm TTTM với giá đắt Thay xây TTTM cách tràn lan nhà hoạch định sách nên thay đổi cách nghĩ cách làm cần thiết phải có tầm dài với chiến lược, quy hoạch kế hoạch cách quán 31 KẾT LUẬN Như vậy, thấy TT TTTM dù tiếp tục tăng bớt “nóng” so với giai đoạn trước Hậu việc hàng loạt nhà đầu tư dù chưa nhìn nhận đầy đủ vấn đề đầu tư cho xây dựng TTTM từ năm trước dẫn tới có đầu vào mà đến chưa giải đầu ra, hay nói cách khác thị trường BĐS TTTM diễn tình trạng cung nhiều cầu thêm gây dư thừa, lãng phí đặc biệt giá Nhiều nhà đầu tư phải áp dụng hình thức giảm giá bán, giá cho thuê, chuyển nhượng để thu hồi vốn hay chí nhận thua lỗ; số nhà đầu tư nhạy bén với thị trường nhanh chóng áp dụng “cắt lãi” kịp thời Vậy để cân lại thị trường BĐS TTTM, kích cầu khách hàng mua bán, thuê mặt bằng,…trở thành vấn đề cần thiết hết nhà đầu tư BĐS TTTM nói riêng thị trường BĐS TTTM nói chung Bài tiểu luận đây, nhóm chúng em mạnh dạn xin đóng góp số biện pháp giúp giải trạng Nhóm chúng em hy vọng góp phần giúp nhà đầu tư đưa phương án giải tốt giúp Nhà nước xem xét, đưa sách phù hợp với thị trường Trong q trình nghiên cứu khơng tránh khỏi sai sót, nhóm mong nhận đóng góp thầy bạn để nghiên cứu hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO GV ThS Lâm Thanh Huyền (2017), Slide Định giá tài sản TS Nguyễn Minh Hồng, ThS Phạm Văn Bình, Giáo trình Định giá tài sản, NXB Tài chính, Hà Nội Web: http://moj.gov.vn/Pages/home.aspx Ngọc Mai (2016), Xây nhiều trung tâm thương mại lãng phí, https://cafeland.vn/tin-tuc/xay-nhieu-trung-tam-thuong-mai-se-lang-phi63409.html, trích dẫn ngày 24.11.2016 Wikipedia, https://vi.wikipedia.org/wiki/Trung_t%C3%A2m_th%C6%B0%C6%A1ng_ m%E1%BA%A1i_(Vi%E1%BB%87t_Nam) Nhóm (2013), Tiều luận thực trạng xu hướng phát triển loại hình kinh doanh siêu thị - trung tâm thương mại Việt Nam nay, http://luanvan.net.vn/luan-van/tieu-luan-thuc-trang-va-xu-huong-phat-triencua-loai-hinh-kinh-doanh-sieu-thi-trung-tam-thuong-mai-tai-viet-nam-hiennay-50038/, trích dẫn 05.11.2013 Minh Phương (2016), “Nở rộ” trung tâm thương mai: Liệu có ế ẩm, http://daidoanket.vn/tin-tuc/kinh-te/no-ro-trung-tam-thuong-mai-lieu-co-eam-83491, trích dẫn 11.01.2016 ... rõ thực trạng từ đưa dự báo thị trường BĐS trung tâm thương mại tương lai biện pháp giải thực trạng tồn tại, nhóm chúng em xin tìm hiểu trình bày để tài: ? ?Thực trạng trung tâm thương mại Việt Nam. .. chuẩn Trung tâm thương mại Theo Điều - Quyết định số 1371/2004/QĐ-BTM ngày 24 tháng 09 năm 2004 Bộ trưởng Bộ Thương mại) quy chế Siêu thị Trung tâm thương mại: Được gọi Trung tâm tâm thương mại. .. Nội lên 625.000