luật kinh doanh bất động sản

Luật kinh doanh Bất Động Sản chi tiết nhất

CỘNG HÀO XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc BÁO CÁO RÀ SOÁT VĂN BẢN PHÁP LUẬT: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006 Tiến sĩ: Nguyễn Văn Minh Phó Chủ tịch Chuyên trách, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam A Danh mục văn pháp luật rà soát: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Văn Pháp luật liên quan: - Luật Kinh doanh bất động sản só 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định 153/2007/ NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; - Nghị định 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/12/2009 Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà công sở; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn số nội dung Nghị định 153/2007/ NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ đăng quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản - Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, đình giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 Nghị định 43/2010/NĐ- CP đăng ký doanh nghiệp; Thông tư 14/2010/TT- BKH hướng dẫn số nội dung hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký doanh nghiệp theo quy định Nghị định 43/2010/ NĐ- CP ngày 15 tháng 04 năm 2010 phủ đăng ký doanh nghiệp Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Nghị định 108/2006/NĐ- CP ngày 22 tháng năm 2006 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư 2005 Bộ Luật Dân số 33/2005/QH11 văn hướng dẫn Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 26/11/2005 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ; Thơng tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 Bộ Xây dựng Luật số 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà số 56/2005/QH11 Điều 121 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 văn hướng dẫn 7 Luật Chứng khoán số 70/2006/QH11; Luật Sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán số 62/2010/QH12 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 văn hướng dẫn Luật Nghị 71/2006 ngày 29 tháng 11 năm 2006 phê chuẩn nghị định thư gia nhập hiệp định thành lập tổ chức thương mại giới WTO nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam B Một số vấn đề sách pháp luật cịn hạn chế lĩnh vực bất động sản Thực tế số nghiên cứu gần lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) khó khăn, vướng mắc việc triển khai thực hiện, cụ thể: 1- Chính sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực BĐS quy định nhiều Bộ Luật, Luật chuyên ngành khác dẫn đến cịn có nhiều nội dung khơng thống nhất, chí mâu thuẫn q trình thực thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng có liên quan 2- Chính sách Pháp luật BĐS cịn phân tán, chồng chéo, trùng lặp hệ thống văn pháp luật Các thủ tục liên quan đến BĐS quy định hệ thống pháp luật: pháp luật đầu tư, pháp luật xây dựng, pháp luật quy hoạch, pháp luật đất đai, pháp luật môi trường v.v Hệ thống pháp luật bao gồm Luật văn quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành luật quan có thẩm quyền Trung ương ban hành (như nghị định, thông tư v.v.) cấp quyền địa phương ban hành (như định, văn hướng dẫn v.v.) Việc thực đồng sách pháp luật nêu khơng phải lúc dễ dàng thực cịn có bất cập, khơng tương thích hệ thống pháp luật Hiện tượng phân tán, chồng chéo, trùng lặp mâu thuẫn hướng dẫn có liên quan vấn đề thực tế cần tháo gỡ 3- Quy trình thủ tục hành cịn phức tạp, có nhiều quan có liên quan tham gia vào giải thủ tục Nhà đầu tư (doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân) thường phải lại nhiều lần đến nhiều quan khác nhiều đơn vị quan để giải thủ tục khác Hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu né tránh, đùn đẩy trách nhiệm quan chức trình giải thủ tục chưa khắc phục triệt để 4- Việc quy định lĩnh vực BĐS quy định hệ thống pháp luật khác nhau, hệ thống pháp luật chuyên ngành quan chức Nhà nước chịu trách nhiệm, thường phát sinh trùng lặp yêu cầu thông tin, hồ sơ quan nhà đầu tư, đồng thời hạn chế việc chia sẻ thông tin quan nhà nước quyền lợi cục chưa nhận thức đầy đủ số phận cán cụ thể 5- Từ thực tế hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho thấy trình đầu tư kinh doanh bất động sản từ triển khai công tác chuẩn bị đầu tư đến sản phẩm bất động sản hình thành lưu thơng thị trường bất động sản qua hệ thống sàn giao dịch chuỗi quy trình khép kín, có quan hệ chặt chẽ thống nhất, bỏ qua thủ tục, cơng đoạn quy trình Luật kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng đầy đủ quy trình hồn chỉnh đầu tư kinh doanh bất động sản; vậy, hiệu thực Luật hạn chế, phát sinh nhiều vướng mắc chưa thể tháo gỡ triệt để Mặt khác, công tác quản lý nhà nước bất cập quy trình bị cắt nhỏ cơng đoạn cho Bộ, ngành quản lý khâu công việc mà khơng có phối hợp có quan làm nhạc trưởng, dẫn đến cơng tác điều hàn h quản lý thị trường bất động sản tầm vĩ mơ cịn bị động, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đặt (Ví dụ cụ thể quy trình Nhà đầu tư hoạt động kinh doanh BĐS: thực thủ tục đầu tư: ngành KH&ĐT; thực thủ tục đất đai, môi trường: ngành tài nguyên môi trường; thực thủ tục quy hoạch, đầu tư xây dựng: ngành Xây dựng; thực thủ tục liên quan tới tài BĐS: ngành tài ) C Tiêu chí rà sốt Tính minh bạch: - Rõ ràng hình thức: + Ngơn ngữ sử dụng có xác, dễ hiểu khơng? + Diễn đạt có rõ ràng khơng? Có thể bị hiểu theo nhiều cách khác không? - Rõ ràng quy định áp dụng cho đối tượng điều chỉnh: + Rõ ràng quyền nghĩa vụ không? + Rõ ràng trình tự, thủ tục, chi phí (thời gian, phí, lệ phí) khơng? - Có nguy cho nhũng nhiễu, tham nhũng khơng? Tính thống nhất: - Có tuân thủ với văn pháp luật có giá trị pháp lý cao khơng? - Có mâu thuẫn quy định thân văn khơng? Có mâu thuẫn với văn pháp luật khác khơng? - Có tương thích với cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia không? Tính Hợp lý: - Có đơn giản hóa điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, giảm chi phí cho tổ chức, cá nhân xã hội khơng? - Có đưa quy định bất hợp lý, cản trở quyền tự kinh doanh tổ chức, cá nhân khơng? - Có phù hợp với phát triển bền vững (về trách nhiệm nhà đầu tư, quyền lợi khách hàng, nguyên tắc cung - cầu cạnh tranh bình đẳng…) khơng? - Có phân biệt đối xử khơng? Tính khả thi: - Khả hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân có thực thực tế không? - Khả quản lý Nhà nước quan chức có thực thực tế không? (điều kiện tổ chức, nhân lực, vật lực) D Rà soát, đánh giá khuyến nghị vào vấn đề cụ thể theo tiêu chí thống STT Vấn đề Tên gọi Luật: Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) Điều khoản điều chỉnh Điều 1; khoản 4, Điều 4, Luật KDBĐS Tiêu chí chưa đạt Phân tích vấn đề Điều Phạm vi điều chỉnh: Luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; Tính khả thi quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch hợp lý bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Ở vấn đề Điều thể tính khơng thống hợp lý giao dịch bất động sản hành vi dân quy định cụ thể Bộ Luật Dân 2005 (Phần thứ ba: Nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự) Tại Khoản 4, Điều quy định Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thống với quy định Bộ Luật Dân 2005 Khuyến nghị: Nên gọi Luật Bất động sản Luật Kinh doanh giao dịch bất động sản đầy đủ toàn diện hơn, phù hợp với phạm vi điều chỉnh Luật thống với Bộ Luật Dân Điều kiện vốn pháp định kinh doanh bất động sản Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản Điều Nghị định 153/2007/ NĐ-CP ngày Tính khả thi, tính minh bạch Khoản 1, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản quy định Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định Pháp luật Điều 3, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định Doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định (sáu) tỷ đồng Việt Nam Trong theo quy định Bộ luật Dân bên giao dịch mua bán bất động sản không cần điều kiện Rõ ràng có khác biệt điều kiện trường hợp Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản (không cần vốn pháp định) với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản 15/10/2007 Chính phủ (phải có vốn pháp định tỷ đồng) Mặt khác, Khi tổ chức, cá nhân quan có thẩm quyền làm chủ đầu tư Dự án kinh doanh bất động sản thỏa mãn điều kiện tài chính: Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 20% tổng mức đầu tư Dự án nói chung 15% Dự án nhà (phải điều 5, Nghị định 153/2007/NĐ-CP) Như điều kiện bắt buộc vốn pháp định pháp nhân kinh doanh bất động sản (6 tỷ VNĐ) trường hợp khơng có ý nghĩa thực tiễn Ngồi ra, thực tế có nhiều doanh nghiệp khơng đủ lực tài cách hay cách khác lại giao làm chủ đầu tư dự án khả tài họ, dẫn đến tình trạng nhiều dự án phải chậm tiến độ chuyển nhượng cho đối tác khác, nguyên nhân góp phần thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua vừa thiếu minh bạch vừa thiếu lực, sức cạnh tranh yếu Khuyến nghị: Làm chủ đầu tư Dự án Kinh doanh bất động sản địi hỏi doanh nghiệp phải cần có nhiều điều kiện cần đủ tài nguồn lực khác, mặt khác có nhiều loại dự án bất động sản khác quy mơ, tính chất, cơng mục đích đầu tư cững tổng mức đầu tư, việc quy định Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư dự án vơ hình chung điều kiện vốn pháp định cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực khơng cịn ý nghĩa Khuyến nghị bãi bỏ quy định điều kiện vốn pháp định kinh doanh bất động sản Cấp chứng môi giới, định giá bất động sản cho đối tượng Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 14, Điều 15 Tính khả thi Tại quy định trên: Cá nhân cán bộ, công chức nhà nước khơng cấp chứng mơi giới, định giá bất động sản Trong thực tế nhiều Trung tâm, sàn giao dịch hoạt động theo mơ hình đơn vị nghiệp cơng lập có thu, phần lớn cán nhân viên Viên chức, Công chức nhà nước hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản họ khơng có chứng hành nghề theo quy định Trong công chức nhà nước Nghị định 153/2007/N Đ-CP đó, theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc họ phải có chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản Khuyến nghị: Cần bổ sung quy định pháp luật trường hợp cụ thể cán bộ, nhà nước hoạt động đơn vị cấp chứng hành nghề theo quy định Quy định Luật điều kiện KDBĐS, hoạt động NĐ Sàn giao 153/2007/ dịch BĐS NĐ-CP Tính minh bạch, tính hợp lý Hiện nay, tồn quốc có 913 sàn Giao dịch bất động sản đăng ký hoạt động Theo thống kê Bộ Xây dựng tổng số 557 sàn bất động sản kiểm đếm, có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động tương đối minh bạch Sắp tới, Xây dựng phối hợp với số ngành chức rà soát sàn bất động sản, sàn đủ điều kiện hoạt động có tính chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Điều 22, 28, 33 Luật Kinh doanh bất động sản quy định sản phẩm BĐS tổ chức, nhân kinh doanh BĐS mua, bán, cho th bắt buộc phải thực thơng qua sàn giao dịch BĐS, Trong đó, pháp luật kinh doanh bất động sản lại thiếu chế để khuyến khích người dân thực giao dịch qua sàn Do vậy, tỷ lệ giao dịch BĐS thực qua sàn giao dịch chiếm tỷ lệ nhỏ thị trường Dự án kinh doanh BĐS có vốn đầu tư cho BĐS lớn nên các chủ đầu tư muốn xác định người mua trước thực dự án, đồng thời để huy động vốn trước Trên sở quy định pháp luật thời điểm điều kiện huy động vốn, chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thơng qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất hộ dẫn đến sản phẩm BĐS giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS giảm Khuyến nghị : (i) Cần xây dựng chế khuyến khích doanh nghiệp người dân thực giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS; hạn chế số lượng sản phẩm BĐS chủ đầu tư quyền bán không qua sàn giao dịch (ii) Cần quy định cụ thể điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hướng nâng cao yêu cầu nhân sự, chuyên môn; quy định cụ thể điều kiện sở vật chất tối thiểu cho sàn giao dịch hoạt động (iii) Cần quy định cụ thể việc niêm yết bất động sản (bao gồm niêm yết giá, thông tin bất động sản ), quy định mức phí, hoa hồng hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Việc đào Đào tạo, cấp Chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản Nghị định 153/2007/ NĐ-CP Thơng tư số 13/2008/T T-BXD Tính cơng tính hợp lý thống + Theo quy định pháp luật hướng dẫn Bộ Xây dựng Thơng tư số 13/2008/TT-BXD, người có nhu cầu cấp chứng hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải có Giấy chứng nhận qua lớp đào tạo tổ chức Bộ Xây dựng cho phép tổ chức khoá đào tạo chuyên ngành nêu Để đạt kết theo yêu cầu, người có nhu cầu phải tham dự khố đào tạo thời gian từ đến tháng Cho dù người có trình độ đại học hay đại học Như vậy, quy định hành đào tạo nghiệp vụ để cấp Chứng hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản có bất cập từ đầu vào: Người có trình độ THPT, Trung cấp, cao đẳng, đại học đại học xem đồng hạng, muốn hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, họ phải tham dự khoá học + Trong thực tế có nhiều người Việt Nam tham dự khoá đào tạo chuyên ngành sâu nước (Mỹ, Úc, Nhật, Singapo, Hàn Quốc, nước Châu Âu ) đào tạo, như: Định giá nhà chung cư; Môi giới bất động sản nhà ở, Môi giới bất động sản thương mại, công nghiệp; Chuyên gia môi giới bất động sản cao cấp; Định giá bất động sản Mọi người cấp Giấy chứng nhận nêu họ có quyền hành nghề hầu công nhận; nhiên, họ người Việt Nam chưa thừa nhận hợp lệ, hợp pháp để hành nghề, phải qua khố học nội địa đủ điều kiện Đây thực tế bất hợp lý so với quy định quốc tế trình hội nhập vào WTO Việt Nam Khuyến nghị Việc cấp chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản (Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản) cần thiết Để đảm bảo việc quản lý Nhà nước, bước tăng cường tính minh bạch, hoạt động chuyên nghiệp thị trường bất động sản, đơn giản thủ tục hành đảm bảo nội dung chun mơn, nghiệp vụ, cần rà sốt, điều chỉnh phân định rõ trách nhiệm, thẩm quyền quan chức Nhà nước phải làm gì? Hiệp hội nghề nghiệp làm người có nhu cầu cấp Chứng phải đảm bảo điều kiện gì, kiến nghị: Cần sửa đổi quy định cấp chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản: • Trường hợp cấp Chứng hành nghề: Người có trình độ đại học trở lên có chun ngành Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản; người có chứng (giấy chứng nhận) đào tạo chuyên ngành quan có thẩm quyền (trong ngồi nước) cấp, có nhu cầu hành nghề Mơi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký hành nghề (đăng ký kinh doanh) theo quy định pháp luật • Trường hợp cấp chứng hành nghề khơng phải tham dự khố học theo quy định Thơng tư 13/2008/TT-BXD: Người có trình độ đại học trở lên có chun ngành liên quan Mơi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, có kinh nghiệm hoạt động kinh doanh lĩnh vực bất động sản năm; có nhu cầu hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản, phải làm thủ tục Đề nghị quan có thẩm quyền cấp Chứng hành nghề • Trường hợp cấp chứng hành nghề phải tham dự khoá học theo quy định Thơng tư 13/2008/TT-BXD: Người có trình độ đại học khơng có chun ngành liên quan Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản; người có trình độ trung cấp THPT phải tham dự khố học theo quy định Thơng tư 13/2008/TT-BXD cấp Chứng hành nghề Quy định Theo quy tổ chức xã định Luật hội – nghề Doanh nghiệp nghiệp tham Điều 15 gia cấp Luật Kinh chứng doanh bất hành nghề động sản Tính khả thi hợp lý thống + Khoản 1, Điều 9, Nghị định 102/2010/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành số Điều Luật Doanh nghiệp quy định: “Chứng hành nghề quy định khoản Điều Luật Doanh nghiệp văn mà quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam hiệp hội nghề nghiệp Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp ngành, nghề định” Chứng hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản không yêu cầu kinh nghiệm nghề nghiệp nên loại văn cấp cho cá nhân có đủ trình độ chun mơn định kinh doanh dịch vụ bất động sản Chứng hành nghề Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản cấp dựa chủ yếu tốt nghiệp trung cấp nghề trở lên (hoặc tốt nghiệp THPT - Mơi giới BĐS) có Giấy chứng nhận tham dự lớp học chuyên môn Môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản sở đủ điều kiện theo quy định pháp luật cấp Do đó, thực tế Hiệp hội nghề nghiệp có đủ điều kiện khả đảm nhận chức hoạt động dịch vụ công nêu nên bổ sung quy định vào Luật Khuyến nghị: Bổ sung thêm quy định: khuyến khích Hiệp hội nghề nghiệp đầu tư điều kiện cần thiết để quan Nhà nước có thẩm quyền ủy quyền thực việc cấp chứng hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản Các quy Điều 14 Luật Tính Thời điểm huy động vốn từ người mua định việc Kinh doanh huy động bất động sản vốn Điều 4, Nghị định 153/2007/NĐCP Điều 39 Luật Nhà Mục Phần VIII Thông tư 04/2006/TTBXD ngày 18/8/2006 khả thi, tính thống Các quy định pháp luật thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản huy động vốn từ người mua có nhiều mâu thuẫn: Điều 14 Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư khách hàng thỏa thuận việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai theo hình thức ứng tiền trước, lần đầu thực chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng phục vụ cho BĐS Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định việc ứng tiền trước phải thực nhiều lần, lần đầu huy động chủ đầu tư bắt đầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật Điều 39 Luật Nhà quy định: trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Trong đó, mục 1, phần VIII Thông tư 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 hướng dẫn thực Quy chế khu đô thị cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ chủ đầu tư giải phóng mặt bắt đầu triển khai xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư, nghĩa sớm thời điểm “đã xây dựng xong phần móng” quy định Điều 39 Luật Nhà Việc văn quy định chủ đầu tư huy động tiền ứng trước khách hàng từ nhiều thời điểm khác khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn việc thực Mức huy động vốn Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định: “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Đối với dự án khu nhà khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên phê duyệt.” Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lúc triển khai nhiều dự án, dự án lớn Việc quy định vốn sở hữu Chủ đầu tư không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Ở chưa quy định cụ thể cho dự án cộng gộp chung cho dự án Chủ đầu tư thực hiện, gộp chung vốn chủ sở hữu Chủ đầu tư phải lớn đủ điều kiện, khó khăn cho doanh nghiệp nước làm giảm tính cạnh tranh doanh nghiệp nước với doanh nghiệp nước ngồi Nhưng tính cho dự án tính bình qn tổng mức đầu tư dự án không đáp ứng điều kiện theo quy định Pháp luật Khuyến nghị: (i) Cần sửa đổi văn thống thời điểm Chủ đàu tư huy động vốn để tránh chồng chéo, mâu thuẫn gây khó khăn trình áp dụng pháp luật (ii) Cần quy định cụ thể mức vốn chủ sở hữu tối thiểu Nhà đầu tư để bảo đảm thực hay nhiều dự án Các quy Khoản Điều Tính định Nghị định hợp lý nhà đầu tư 71/2010/NĐCP Nhà đầu tư cấp cấp Theo quy định mục a, khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP: Đối với trường hợp Ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II (quy định điểm b khoản Điều 9, NĐ 71) chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau giải phóng mặt dự án thực khởi công xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật dự án Sau có cơng trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung tiến độ dự án chủ đầu tư cấp I ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà diện tích đất nhận chuyển nhượng chủ đầu tư cấp I ký hợp đồng huy động vốn sau có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận hợp đồng việc chủ đầu tư cấp II huy động vốn để xây dựng nhà có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định pháp luật đất đai việc huy động vốn phải chủ đầu tư cấp I đồng ý văn Khuyến nghị: Cần bỏ quy định việc chủ đầu tư cấp huy động vốn trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định pháp luật đất đai việc huy động vốn phải chủ đầu tư cấp I đồng ý văn Các định quan thủ tục quy liên đến hành Điều 40 Luật Tính Đất đai minh Khoản 8, bạch, Điều Thơng tính khả thi tư 16/2010/TTBXD Thủ tục hành phức tạp Theo quy định Điều 40 Luật Đất đai hình thức thu hồi đất mục đích thu hồi để phát triển kinh tế loại Chính phủ thu hồi đền bù theo giá Nhà nước quy định, loại khác để doanh nghiệp tự thỏa thuận theo giá chế thị trường điều tiết Do đó, thực tế nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn việc thỏa thuận đền bù với hộ gia đình, cá nhân có đất nằm quy hoạch dự án bất động sản Khoản Điều Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định người mua phải xuất trình giấy xác nhận Sở Xây dựng nhà chia theo hợp đồng góp vốn để làm sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Quy định phiền hà so với vơi quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quy định Luật Nhà (Điều 10, 15), Nghị định 71/2010/NĐ-CP (Điều 45) Nghị định 88/2009/NĐ-CP (Điều 8) Điều làm giảm tính hấp dẫn mơi trường đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS Khuyến nghị: (i) Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định thủ tục hành đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư; hồn thiện hệ thống sở liệu, thơng tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thơng tin trước đến định đầu tư (ii) Sửa đổi Thông tư 16/2010/TT-BXD theo hướng bỏ nội dung quy định phải có xác nhận Sở Xây dựng việc phân chia nhà làm sở pháp lý để quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 10 Quy định thuế thu nhập cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản Luật Thuế thu Tính nhập cá nhân, hợp lý Thơng tư 161/2009/TT – BTC, Điều Thông tư 02/2010/TTBTC Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân Thơng tư 161/2009/TT- BTC, cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua hộ, mua nhà có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân Cơ quan thuế khơng quan tâm bất động sản nhà bàn giao hay xây dựng, hộ có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công; đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà phân lô giao hay giai đoạn đền bù giải tỏa mà cần có chuyển nhượng quyền mua hộ, mua đất phải kê khai, nộp thuế thuế thu nhập cá nhân Tuy nhiên, trường hợp bất động sản tương lai Điều Thơng tư 02/2010/TTBTC lại tước bỏ gần hoàn toàn quyền miễn thuế thu nhập cá nhân việc quy định: “Việc miễn thuế thu nhập cá nhân áp dụng cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất mà nhà ở, đất quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng” Chúng tơi cho cá nhân có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất họ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất khơng thể chuyển nhượng quyền mua hộ, nhà Cịn nhà cơng trình xây dựng chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng vào thời điểm khơng thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất khơng quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho họ Trên thực tế, nhiều trường hợp góp vốn giao đất hộ nhiề u năm sau chưa có sổ đỏ, chuyển nhượng bất động sản không miễn thuế thu nhập cá nhân Khuyến nghị: Cần sửa đổi văn hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng xác định rõ việc chuyển nhượng bất động sản nhà bàn giao hay xây dựng, hộ có hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công; đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà phân lô giao hay giai đoạn đền bù giải tỏa có thuộc sở hữu người chuyển nhượng hay không, không phụ thuộc vào việc họ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng hay chưa 11 Quản lý đất Điều 63 Luật đai thị Đất đai trường bất động sản Tính thống Điều 63: …Nhà nước quản lý đất đai việc phát triển thị trường BĐS biện pháp sau đây: Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS Khuyến nghị: Sửa đổi Điều 63 Luật Đất đai cho thống với Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản 12 Thù lao, hoa Điều 46, 47 hồng môi Luật Kinh giới bất doanh BĐS động sản Tính minh bạch Điều 46: … Mức thù lao môi giới bất động sản bên thỏa thuận… Điều 47: … Mức hoa hồng môi giới bất động sản bên thỏa thuận… Khuyến nghị: Bổ sung thêm nội dung quy định cụ thể mức trần tối đa (tỷ lệ % giá trị cụ thể Ví dụ: Mức thù lao mơi giới bất động sản bên thỏa thuận tối đa không 3% giá trị BĐS tỷ VNĐ) mức thù lao hoa hồng môi giới bất động sản, khắc phục tình trạng nơi giá, làm cho thị trường bất động sản minh bạch dễ tạo kẽ hở cho “cò BĐS” trục lợi 13 Kinh doanh Thông tư số bất động sản 16/2010/TTlà nhà BXD Tính thống Hướng dẫn việc tính diện tích nhà chung cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xác định sở diện tích thơng thủy tính từ tim tường tronh Luật Nhà quy định tính theo diện tích thơng thủy Khuyến nghị: Đề nghị Bộ Xây dựng bãi bỏ hướng dẫn trái Luật nhà phương pháp tính diện tích nhà chung cư cho thống với Luật Nhà Đ Đề xuất sủa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng toàn diện: Lý do: - Tên gọi luật: Luật Bất động sản: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Trong thực tiễn, hoạt động mua bán lại thông qua hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản diễn phổ biến, khó kiểm sốt (Luật KD BĐS chưa điều chỉnh), giao dịch bất động sản nói chung chấp, bảo lãnh, cầm cố, cho tặng quy định Bộ Luật Dân số văn quy phạm pháp luật khác, nhiên việc kiểm soát, quản lý hoạt động bị bỏ ngỏ, nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản thân minh bạch mà cịn bị méo mó; nhiều người đầu trục lợi từ kẽ hở pháp luật năm qua Việc sửa đổi tên gọi khuyến nghị nhằm tăng phạm vi điều chỉnh đối tượng áp dụng làm tăng tính hợp lý, tính thống quy định Pháp luật, tăng tính hiệu (khả thi) áp dụng Luật sổng Với việc sử đổi tên gọi gắn liền với tăng phạm vi điều chỉnh đưa nhiều nội dung bổ sung làm cho Luật bất động sản toàn diện thống với quy định Luật liên quan đặc biệt cụ thể hóa nhiều hoạt động liên quan tới đầu tư kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản nây - Về nội dung quy định huy động vốn nhà đầu tư cấp nhà đầu tư cấp quy định khoản 3, Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP điều chỉnh dự án phát triển nhà Tuy nhiên nội dung rà sốt, chúng tơi mong muốn hoàn chỉnh bổ sung nội dung Luật bất động sản để áp dụng chung cho trường hợp, nhằm đảm bảo tính thống hợp lý - Một số nội dung liên quan đến quy định Luật liên quan: Luật Đất đai, Luật Thuế Thu nhập cá nhân với mong muốn nêu nên vấn đề cần thống Luật vấn đề, sử dổi, bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản Luật liên quan Đề xuất số nội dung sửa đổi, bổ sung so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: 2.1- Một số đề xuất bố cục: Như trình bày từ thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản chuối hoạt động theo trình tự thủ tục khép kín từ khâu chuẩn bị đầu tư bất động sản giao dịch thị trường bất động sản Tn thủ quy định đó, chúng tơi đề xuất bố cục Luật Bất động sản sau: - Tên gọi: Luật Bất động sản - Chương I: Những quy định chung - Chương II: Quy định đầu tư bất động sản - Chương III: Kinh doanh bất động sản - Chương IV: Tài bất động sản - Chương V: Thị trường bất động sản - Chương VI: Quản lý nhà nước bất động sản - Chương VII: Giải khiếu nại, tố cáo xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản - Chương VIII: Điều khoản thi hành 2.2- Những nội dung bản: a/- Chương I: Những quy định chung - Bổ sung Điều phạm vi điều chỉnh Điều đối tượng áp dụng - Quy định áp dụng mức giá, phí, lệ phí thống hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản b/- Chương II: Quy định Đầu tư bất động sản (chương mới) Đây chương nhằm cụ thể hóa nội dung quy định nguyên tắc Luật Đầu tư, cụ thể: - Quy định chi tiết đầu tư trực tiếp lĩnh vực bất động sản Ví dụ nhà đầu tư nước ngồi có tham gia đầu trực tiếp dự án xây nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội … không? - Quy định chi tiết đầu tư gián tiếp lĩnh vực bất động sản Hai nội dung cần quy định chi tiết Luật, thực tế có nhiều nội dung chưa cụ thể, ví dụ quy định đầu tư trực tiếp gián tiếp tổ chức tài Cơng ty đầu tư tài chính, Công ty quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản lĩnh vực kinh doanh bất động sản - Quy định chi tiết đầu tư nước lĩnh vực bất động sản - Quy định chi tiết Ưu đãi đầu tư lĩnh vực bất động sản, gồm: ưu đãi theo lĩnh vực ưu đãi theo địa bàn Trong thực tế địa phương nhằm tăng cường thu hút đầu tư nên có quy định ưu đãi đầu tư tràn lan, không thống gây cạnh tranh không lành mạnh giã địa phương, mặt khác làm giảm hiệu chủ trương ưu đãi đầu tư cho địa bàn lĩnh vực thực cần hưởng ưu đãi đầu tư Hiện nhà đầu tư vào lĩnh vực phân khúc bất động sản nhà thu nhập thấp, nhà cho sinh viên cho Công nhân khu công nghiệp theo tinh thầm Quyết định số 65, 66, 67 Thủ tưởng Chính phủ năm 2009 gặp nhiều khó khăn, vướng mắc quy định ưu đãi đầu tư chưa dược quy định cụ thể Luật, nên hầu hết nhà đầu tư chưa hưởng ưu đãi thuế, vốn thực chương trình - Quy định chi tiết hỗ trợ đầu tư lĩnh vực bất động sản: hỗ trợ chuyển giao công nghệ; đào tạo; phát triển dịch vụ; đầu tư kết cấu hạ tầng khu CN, khu Chế xuất, công nghệ cao khu kinh tế - Quy định thủ tục hành quản lý đầu tư kinh doanh bất động sản:Quy định rõ trình tự thủ tục đầu tư dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản Theo kết khảo sát trình thực đầu tư số địa phương cho thấy địa phương quy định quy trình riêng cho địa phương mình, cho dù quy định Pháp luật thống áp dụng quy định địa phương áp dụng tương tự địa phương khác, dẫn đến đầu tư nhiều địa phương khác nhau, doanh nghiệp nhiều thời gian công sức để nghiên cứu quy định cụ thể địa phương triển khai thực dự án đầu tư - Cấm đầu tư lĩnh vực bất động sản: dự án gây phương hại đến quốc phòng, an ninh quốc gia lợi ích cơng cơng; gây phương hại đến di tích lịch sử, văn hóa, đạo dức, phong mỹ tục Việt Nam (nhà siêu mỏng, siêu méo, cấm xây dựng đất có hình thù đặc biệt ); làm hủy hoại tài nguyên, phá hủy môi trường c/- Chương III: Kinh doanh bất động sản - Kinh doanh Dự án phát triển khu đô thị (sửa đổi, bổ sung nội dung từ Nghị định 02/2006/NĐ-CP quản lý dự án khu đô thị mới) - Kinh doanh dự án phát triển nhà (sửa đổi, bổ sung nội dung từ Nghị định 02/2006/NĐ-CP quản lý dự án khu đô thị mới) - Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khu kinh tế (Chi tiết hóa quy định thống với Luật Đất đai luật liên quan khác) - Kinh doanh phát triển quỹ đất - Kinh doanh nhà, công trình xây dựng để kinh doanh (như Luật hành) - Kinh doanh quyền sử dụng đất (như Luật hành) - Kinh doanh dịch vụ bất động sản (như Luật hành) - Quản lý sau cơng trình xây dựng hoàn thành đưa vào khai thác, sử dụng: Đây nội dung quan trọng sản phẩm dự án cơng trình xây dựng, tồn lâu dài, liên quan trực tiếp đến cộng đồng, xã hội Tuy nhiên, vấn đề quản lý sau đầu tư chưa đề cập đến Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản luật liên quan khác (trừ Luật Giao thông đường đề cập đến vấn đề quản lý sau đầu tư cơng trình đường bộ) d/- Chương IV: Tài bất động sản (chương mới) - Cơng ty đầu tư gián tiếp bất động sản: mơ hình vận hành vốn đầu tư thiết bị, đầu tư vốn gián tiếp xã hội …Công ty Nhà đầu tư góp vốn, quan tài cho vay, Cơng ty đầu tư vào dự án phát triển BĐS thông qua Công ty quản lý tài sản công ty nhận ủy thác quản lý tiền Công ty phải trả lợi tức cho nhà đầu tư trả vốn lãi vay cho quan tài - Quỹ Bất động sản: Là tổ chức đầu tư theo hình thức tín thác đầu tư 50% đến 70% tổng tài sản vào BĐS - Công ty Đầu tư BĐS (REIT): tổ chức đầu tư theo hình thức cơng ty đầu tư 65% tổng tài sản vào BĐS Nhà đầu tư tham gia hình thức mua Cổ phiếu Công ty phát hành - Quỹ nhà Quốc gia - Quỹ Bảo lãnh tín dụng tài BDS - Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ phát triển đất, Quỹ đầu tư phát triển hạ tầng đô thị - Quy định giá bất động sản - Quy định phí, lệ phí kinh doanh dịch vụ bất động sản - Quy định khai báo chuyển tiền bán bất động sản nước (người nước ngoài, người VN định cư nước ngoài) e/- Chương V: Thị trường bất động sản(chương mới) - Quy định niêm yết giá bất động sản - Chuyển nhượng dự án bất động sản - Thanh toán giao dịch bất động sản - Hợp đồng kinh doanh bất động sản - Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản - Quy định công bố cung cấp thông tin số thị trường bất động sản - Quy định lệ phí trước bạ khu vực thủ đô khu vực hạn chế tập trung đông dân cư (thường cao gấp từ đến lần so với quy định hành nhằm hạn chế tăng mạt độ dân cư) - Quy định đánh thuế thu nhập cao từ đến lần bình thường chủ sở hữu bất động sản chuyển nhượng thời hạn năm, năm (hạn chế đầu bất động sản) g/- Chương VI: Quản lý nhà nước bất động sản (chương mới) - Cơ quan quản lý nhà nước bất động sản - Xây dựng sở liệu bất động sản - Quy định công khai cung cấp thông tin bất động sản - Quy định Nhà nước quản lý giá bất động sản - Thanh tra, kiểm tra, giải tranh chấp xử lý vi phạm hành hoạt động kinh doanh bất động sản h/- Chương VII: Giải khiếu nại, tố cáo bất động sản (chương mới) - Quy định thành lập quan tài phán bất động sản thẩm quyền giải khiếu nại, tố cáo hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản quan tài phán bất động sản - Giải khiếu nại, tố cáo quan tài phán bất động sản cơng tác đền bù giải phóng mặt kinh doanh bất động sản - Giải khiếu nại, tố cáo quan tài phán bất động sản công tác xác định giá bất động sản k/- Chương VIII: Điều khoản thi hành ... xuất sủa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng toàn diện: Lý do: - Tên gọi luật: Luật Bất động sản: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền nghĩa... hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Trong thực tiễn, hoạt động mua bán lại thông qua hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản diễn... bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thống với quy định Bộ Luật Dân 2005 Khuyến nghị: Nên gọi Luật Bất động sản Luật Kinh