Chi tiết nhất về kinh tế xây dựng hiện đại
19 C¸c giai ®o¹n ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n KS NguyÔn §×nh HiÕu ViÖn Kinh tÕ x©y dùng hị trường bất động sản (BĐS) của các nước trên thế giới đã trải qua quá trình hình thành và phát triển hàng trăm năm. Thị trường này không ngừng được hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Thị trường BĐS ở một số nước đã đạt đến giai đoạn phát triển cao nhất, khẳng định được vị trí, vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển nền kinh tế, xã hội. Kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS ở các nước cho thấy, sự phát triển thị trường BĐS thường trải qua 5 giai đoạn mang tính chất bắt buộc. Những giai đoạn phát triển của thị trường BĐS này được các nước phát triển coi đây là quy trình vận hành thị trường BĐS. Để có sự nhìn nhận tổng quát về quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS phần nào đó giúp nhà quản lý, hoạch định chính sách, nhà nghiên cứu thiết lập những bước đi phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới. Bài viết sẽ khái quát 5 giai đoạn phát triển của thị trường BĐS với các nội dung cụ thể như sau: Giai đoạn 1: Là giai đoạn hình thành một cơ sở hạ tầng của thị trường BĐS với giá trị quyền sử dụng đất là cơ sở chính. Người sử dụng đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp từ việc khai thác sử dụng đất bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất. Giai đoạn này được coi là giai đoạn sơ khai trong tiến trình phát triển thị trường BĐS. Thực tế ở Việt Nam, Luật Đất đai 1987 tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc Nhà nước giao đất và cho phép chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã thực hiện tuy chưa đặt vấn đề thu tiền sử dung đất. Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hình thành tuy quy mô còn nhỏ bé, sơ khai. Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển. Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở. Năm 1993 sự ra đời của luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp 1992 chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được T PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 20 chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất đai). Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền có nhu cầu có nhà đất riêng. Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam trải qua “giai đoạn 1” trong khoảng thời gian tương đối dài (Từ năm 1987 đến năm 1993 với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 trên cơ sở Hiến pháp 1992 mới có đầy đủ cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS chính thức ở Việt Nam đi vào hoạt động). Giai đoạn 2: Là giai đoạn mà thị trường đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, rõ ràng hơn các vấn đề về chi phí, thủ tục liên quan, đồng thời cơ chế đền bù cho việc thu hồi đất và tái định cư được thống nhất và sát với thị trường. Khi thừa nhận sự ra đời của thị trường bất động sản, thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hoá giao dịch trong thị trường thì việc xác lập cơ sở pháp lý cho hàng hóa BĐS thông qua việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng. Thực tiễn thị trường BĐS ở Việt Nam cho thấy, sự chậm chễ trong công tác cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với BĐS là nhà ở và giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất là hàng hoá dẫn đến thiếu điều kiện pháp lý để lưu thông trên thị trường. Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến các giao dịch “ngầm” mà Nhà nước không kiểm soát được. Để đảm bảo cho hoạt động thị trường bất động sản, bên cạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần xây dựng một chính sách thuế, lệ phí về nhà đất hợp lý nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế các giao dịch ngầm. Một chính sách giá đất, thuế, lệ phí hợp lý sẽ tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ thị trường BĐS và ngược lại, chính sách giá đất, thuế, lệ phí quá cao, không hợp lý sẽ là những rào cản kìm hãm sự phát triển thị trường BĐS, chính đây sẽ là nguyên nhân làm phát sinh những hiện tượng giao dịch “ngầm” trong thị trường. Giá đất Nhà nước quy định sẽ làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, tính lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi… Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng bảng giá đất tại các địa phương (dựa trên khung giá Chính phủ) đang tiến gần đến giá đất trên thị trường. Thực tế cho thấy, việc xác định một số loại thuế, lệ phí khi tham gia thị trường BĐS dựa trên giá đất Nhà nước quy định nhiều khi quá cao làm phát sinh các giao dịch “ngầm” nhằm trốn thuế, lệ phí có nghĩa vụ phải nộp ngân sách nhà nước. Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, Nhà nước ta cũng chủ trương giảm thuế, lệ phí giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý nhằm khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế các giao dịch phi chính thức, các hành vi trốn nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Do vậy, để đảm bảo cả hai chính sách: “Xây dựng chính sách thuế, lệ phí hợp lý” và chính sách “Xây dựng giá đất sát giá thị trường” tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển thì cần xác định rõ: Những nghĩa vụ tài chính nào xác định dựa trên cơ sở giá đất Nhà nước quy định, những nghĩa vụ tài chính nào (lệ phí trước bạ) Nhà nước quy định một mức thu riêng (không căn cứ vào giá đất Nhà nước quy định). Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong giai đoạn đầu của tiến trình phát triển. PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 21 Chính phủ đã có những động thái rất tích cực trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo điều kiện giao dịch BĐS trên thị trường có sự quản lý của nhà nước. Bên cạnh đó, việc giảm thuế, lệ phí giao dịch trên thị trường ở mức hợp lý và xây dựng hệ thống các biện pháp hỗ trợ cũng có vai trò quan trọng hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển. Giai đoạn 3: Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí, thủ tục, khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức. Ở các nước có thị trường BĐS phát triển, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch được tổ chức chặt chẽ, được coi là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản, hỗ trợ đắc lực cho sự vận hành thông suốt của các giao dịch diễn ra trên thị trường.Với một hệ thống cơ quan đăng ký hoàn chỉnh sẽ giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường nắm được các thông tin đầy đủ, minh bạch về bất động sản, tạo sự yên tâm và an toàn, hạn chế rủi ro cho các giao dịch. Khi hệ thống thông tin về thị trường BĐS luôn được cập nhật thường xuyên, đầy đủ sẽ tăng khả năng lựa chọn cho khách hàng và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho thị trường. Một thị trường BĐS lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ sẽ tạo sức hút cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế, xã hội phát triển. Thực trạng ở nước ta hiện nay cho thấy, để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân mua bán BĐS cũng như tăng cường vai trò quản lý nhà nước trên thị trường BĐS, Nhà nước đã khuyến khích xây dựng các sàn giao dịch BĐS mà bản chất của nó là “chợ”, là nơi gặp gỡ giữa người mua - người bán; người chuyển nhượng - người nhận chuyển nhượng; người cho thuê - người thuê. Tuy nhiên, các cơ quan đăng ký giao dịch BĐS còn chưa được đồng bộ, chưa có hệ thống, chưa chuyên nghiệp hóa (hiện nay các giao dịch BĐS đa số không qua Sàn giao dịch BĐS). Mặt khác, các thông tin về thị trường BĐS vừa không đầy đủ, thiếu minh bạch, vừa khó tiếp cận đối với các chủ thể tham gia thị trường và tình trạng một số cơ quan quản lý được giao nhiệm vụ liên quan đến thị trường BĐS vì mục đích tư lợi còn “che dấu” thông tin, không cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin cho các đối tượng có nhu cầu đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển cũng như quản lý thị trường bất động sản. Đây là một trong những rào cản làm chậm tiến độ phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Giai đoạn 4: Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường BĐS. Để đảm bảo sự phát triển bình ổn của thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo sự an toàn cho các giao dịch trong thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể. Ở hầu hết các nước có thị trường BĐS phát triển thì việc xây dựng các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đều được chú trọng. Một chính sách tín dụng hợp lý, bảo lãnh cũng PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com 22 như việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp BĐS nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế sẽ là đòn bẩy hữu hiệu thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Vị trí, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS có ý nghĩa quan trọng. Thông qua việc ban hành chính sách pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý gián tiếp của mình đối với thị trường, tạo điều kiện, cơ sở cho sự vận hành thông suốt, ổn định của thị trường. Thực trạng ở nước ta hiện nay cho thấy, vai trò quản lý thị trường BĐS của các cơ quan quản lý nhà nước còn hạn chế. Trước các cơn bão giá BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước hầu hết đều bị động, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạn chế. Điều này thể hiện qua một số khía cạnh sau: + Chưa theo dõi một cách có hệ thống các biến động của thị trường BĐS do không có hệ thống thông tin, dữ liệu về biến động giá cả và giao dịch BĐS. + Chưa có định hướng rõ ràng trong việc điều tiết giá cả và giao dịch trên thị trường BĐS. + Chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh BĐS cũng bị cuốn vào vòng xoáy của đầu cơ BĐS. Giai đoạn 5: Giai đoạn phát triển nhất của thị trường BĐS khi thị trường khuyến khích được sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu của doanh nghiệp đối với đất là cơ sở cơ bản của thị trường. Đây là giai đoạn cuối cùng, giai đoạn phát triển cao nhất của thị trường bất động sản. Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ thống quản lý hoàn thiện. Các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập đầy đủ đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường. Hệ thống cung cấp cung tin của thị trường được hỗ trợ bởi các thiết bị công nghệ hiện đại, các giao dịch trong thị trường được đảm bảo tuyệt đối an toàn. Nhà nước thực hiện sự điều tiết của mình đối với thị trường ở tầm vĩ mô. Một thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định như vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước ta chủ trương chính sách mở cửa, đa dạng hoá, đa phương hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập vào khu vực và thế giới. Với những lợi thế trong lĩnh vực ngoại giao sẽ tạo ra những cơ hội lớn cho việc phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Vấn đề trước mắt là cần hoàn thiện môi trường pháp lý, cơ cấu tổ chức và hệ thống các biện pháp hỗ trợ để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, lành mạnh và ổn định, Nhà nước kiểm soát được thị trường. Để thúc đẩy thị trường BĐS nước ta có những bước phát triển mới, tương xứng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội trong thời kỳ hội nhập khu vực và quốc tế, cần thiết phải có các giải pháp hữu hiệu về cơ chế, chính sách, về các biện pháp hỗ trợ nhằm đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, hiệu quả, góp phần đẩy nhanh công cuộc phát triển kinh tế, xã hội ở nước ta./. PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com . bản của thị trường. Đây là giai đoạn cuối cùng, giai đoạn phát triển cao nhất của thị trường bất động sản. Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường. quát 5 giai đoạn phát triển của thị trường BĐS với các nội dung cụ thể như sau: Giai đoạn 1: Là giai đoạn hình thành một cơ sở hạ tầng của thị trường BĐS