Phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển của thị trường BĐS. Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN ---***---BÀI TẬP LỚN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: “Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển c

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

-*** -BÀI TẬP LỚN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ TÀI: “Anh/ chị hãy phân tích đặc trưng các giai đoạn phát triển

của thị trường BĐS Liên hệ phân tích sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam”.

Họ tên: Nguyễn Trung Hiếu.

MSV: 11151587 GVHD: ThS Nguyễn Thanh Lân.

Lớp: Thị trường Bất Động Sản (216)_2

Mục lục

Lời nói đầu

Phần 1: Lý luận chung về Thị trường Bất Động Sản

I Thị trường Bất Động Sản là gì?

1 Vai trò

2 Đặc điểm

II Điều kiện ra đời và phát triển của Thị trường Bất Động Sản III Chu kỳ của Thị trường Bất Động Sản

Phần 2: Sự ra đời và phát triển của Thị trường Bất Động Sản Việt Nam

I Các giai đoạn phát triển

1 Giai đoạn trước 1990: Thị trường tự phát

2 Giai đoạn 1991-2003: Thị trường được công nhận pháp lý

3 Giai đoạn 2002-2013: Dần hoàn thiện khung pháp lý

4 Giai đoạn 2014-nay: Hoàn thiện khung thị trường

II Giải phát phát triển Thị trường Bất Động Sản

1 Quan điểm chung

2 Một số định hướng giải pháp

Tóm lại

Tài liệu tham khảo

Lời nói đầu

“Thị trường Bất Động Sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, với giá trị tài sản của thị trường chiếm 50-70% trong tổng tài sản quốc gia Và Thị trường Bất Động Sản tác động vào hầu hết các lĩnh vực của nền kinh tế, có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hoá, xã hội, kinh tế, chính trị của người dân”, ông Nguyễn Thanh Lân (Khoa BĐS và Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) nhận định

Bất Động Sản là một trong những thị trường có vai trò quan trọng và là bộ phận trọng yếu cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Bất Động Sản cũng là thị trường đặc biệt và liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và hàng hóa dịch vụ Nhất là khi tăng trưởng kinh tế chưa như mong muốn thì thị trường tài sản sẽ trở nên hấp dẫn, nên cần có giải pháp để thị trường phát triển đúng hướng

Vì vậy, Phát triển và quản lý có hiệu quả Thị trường Bất Động Sản sẽ góp phần tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển và thúc đẩy phát triển kinh tế

-xã hội của mỗi quốc gia Bài luận này sẽ phân tích các giai đoạn phát triển của Thị trường Bất Động Sản để ta có một cái nhìn nhận tổng quát nhất về nó

Phần 1: Lý luận chung về thị trường BDS và đặc trưng các giai đoạn phát triển.

I Thị trường Bất Động Sản là gì?

BDS chính là phần đất và các vật chất gắn liền với nó Và vật đó phải kiên cố và khó dịch chuyển

Thị trường BDS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng liên quan tới BDS Thị trường BDS có liên hệ mật thiết và tác động qua lại lẫn nhau với Thị trường Tài chính

1 Vai trò của Thị trường Bất Động Sản.

Thị trường Bất Động Sản là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế

do thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị

Bất Động Sản là tài sản lớn nhất của một quốc gia Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng ông Nguyễn Trần Nam trích dẫn số liệu từ Viện Tin học và Kinh tế Ứng dụng, tỷ trọng Bất Động Sản trong tài sản quốc gia ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên 40% tổng giá trị tài sản của quốc gia đó Các hoạt động liên quan tới Bất Động Sản chiếm 30% tổng các hoạt động của nền kinh tế

Bên cạnh đó, Bất Động Sản cũng chiếm phần lớn giá trị của mỗi hộ gia đình Trong nền kinh tế thị trường, Bất Động Sản không chỉ thể hiện chức năng là nơi ở, nơi diễn ra các hoạt động kinh tế của hộ gia đình, mà đó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Sự phát triển và quản lý tốt Thị trường Bất Động Sản sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế thông qua các giải pháp kích thích về đất đai và xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà xưởng, từ đó tạo thành những thay đổi quan trọng và tích cực trong cơ cấu ngành, vùng

và quốc gia

Sự phát triển và quản lý hiệu quả Thị trường Bất Động Sản sẽ hỗ trợ tăng trưởng các nhu cầu nhà ở của dân cư tại đô thị và nông thôn

Phân khúc nhà ở là một phân khúc quan trọng của Thị trường Bất Động Sản và là phân khúc hoạt động sôi nổi nhất do giữ tỷ trọng lớn nhất trong ngành Hầu hết các diễn biến leo thang của giá nhà ở và đấy đai đều có nguồn gốc từ “cơn sốt” nhà ở và lây sang các phân khúc Bất Động Sản khác, trực tiếp tác động đến cuộc sống của người dân là một

trong những vai trò quan trọng của Nhà nước trong việc quản lý Thị trường Bất Động Sản

2 Đặc điểm.

Sản phẩm Bất Động Sản có nhiều mối quan hệ với các loại hàng hóa khác, từ đó tạo nên nhiều đặc điểm riêng của thị trường này

Thị trường Bất Động Sản mang tính vùng và địa phương sâu sắc.

Đặc tính của Bất Động Sản là bất động và gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội theo khu vực cụ thể Do đó, cung cầu đối với Bất Động Sản ở các khu vực có sự đa dạng và phong phú từ số lượng, phong cách, thiết kế, chất lượng cho đến quy mô và trình

độ phát triển

Thị trường Bất Động Sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn.

Điều này bắt nguồn từ Bất Động Sản là một sản phẩm có giá trị cao do chi phí đắt đỏ của đát đai và xây dựng Việc thay đổi chức năng và đặc tính của một sản phẩm Bất Động Sản là rất khó khăn, từ đó dẫn đến những thách thức trong việc chuyển hướng đầu từ và hướng khai thác của công trình Bất Động Sản đó Hơn nữa, việc mua bán các loại hàng hóa Bất Động Sản thường không được tiến hành một cách đơn giản và nhanh chống như các loại hàng hóa khác

Thị trường Bất Động Sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của luật pháp và các chính sách của chính phủ.

Trước tiên, Bất Động Sản có vai trò quan trọng tại mỗi quốc gia do bản chất là một sản phẩm có giá trị cao Các hoạt động liên quan đến Bất Động Sản thường có ảnh hưởng mạnh mẽ tới các hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự

ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển Nhà nước phải quan tâm tới Bất Động Sản và Thị trường Bất Động Sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường

II Điều kiện ra đời và phát triển của Thị trường Bất Động Sản.

Thị trường BDS đã được hình thành từ rất lâu tại các nước trên thế giới Đã có những nước mà thị trường BDS đã phát triển đến giai đoạn cao nhất Từ sự phát triển ấy thì đúc rút ra được 5 giai đoạn phát triển chính mà tất cả các nước đều phải trải qua trong quá trình phát triển thị trường BDS

Giai đoạn 1:

Giai đoạn hình thành một cơ sở hạ tầng của thị trường Bất Động Sản với giá trị quyền sử dụng đất là cơ sở chính Người sử dụng đất có thể thu được những lợi ích trực tiếp từ việc khai thác sử dụng đất bước đầu tiếp cận với tín dụng và thực hiện đầy đủ chức năng của người sử dụng đất

Giai đoạn 2:

Giai đoạn mà thị trường hình thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

rõ ràng hơn các vấn đề về chi phí, thủ tục liên quan Đồng thời cơ chế đền bù cho việc thu hồi đất và tái định cư được thống nhất và sát với thị trường Khi thừa nhận sự ra đời của thị trường Bất Động Sản thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa giao dịch trong thị trường thì việc xác lập cơ sở pháp lý cho hàng hóa Bất Động Sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa quan trọng

Giai đoạn 3:

Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí, thủ tục, khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức

Ở các nước có Thị trường Bất Động Sản phát triển, hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch được tổ chức chặt chẽ, được coi là một bộ phận quan trọng của Thị trường Bất Động Sản,

hỗ trợ đắc lực cho sự vận hành thông suốt của các giao dịch diễn ra trên thị trường Với một hệ thống cơ quan đăng ký hoàn thiện sẽ giúp cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường nắm được các thông tin đầy đủ, minh bạch về Bất Động Sản, tạo sự yên tâm,

an toàn và hạn chế các rủi ro trong giao dịch

Khi hệ thống thông tin về Thị trường Bất Động Sản luôn được cập nhập thường xuyên, đầy đủ sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho thị trường Một Thị trường Bất Động Sản lành mạnh, ổn định với hệ thống thông tin đầy đủ sẽ tạo sức hút cho các nhà đầu tư,

khuyễn khích họ đầu tư vốn vào thị trường, góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế,

xã hội

Giai đoạn 4:

Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh các hoạt động trên thị trường Bất Động Sản Để đảm bảo sự phát triển bình ổn của thị trường, Nhà nước cần thiết phải có hệ thống thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm, hệ thống chế tài đủ mạnh tạo sự an toàn cho các giao dịch trong thị trường bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể

Ở hầu hết các nước có Thị trường Bất Động Sản phát triển thì việc xây dựng các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm đều được chú trọng Một chính sách tín dụng hợp lý, bảo lãnh cũng như việc xử lý Bất Động Sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp Bất Động Sản nhà đất để vay vốn đầu tư và phát triển kinh tế, sẽ tạo điều kiện để thúc đấy phát triển Thị trường Bất Động Sản theo hướng song hành

Vị trí và vai trò của Nhà nước trong điều tiết Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa quyết định Thông qua việc ban hành các chính sách, luật pháp liên quan đến Thị trường Bất Động Sản, Nhà nước còn thực hiện chức năng quản lý gián tiếp của mình đối với thị trường Tạo điều kiện vận hành thông suốt và ổn định của thị trường

Giai đoạn 5:

Giai đoạn phát triển nhất của thị trường Bất Động Sản khi thị trường khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, quyền sở hữu của doanh nghiệp đối với đất là cơ

sở cơ bản của thị trường

Đây là giai đoạn cuối cùng, giai đoạn phát triển cao nhất của thị trường Bất Động Sản Thị trường này có cơ cấu hoàn hảo với môi trường pháp lý và hệ thống quản lý hoàn thiện Các thể chế tài chính, tín dụng, bảo hiểm cũng được xác lập đầy đủ đảm bảo cho sự vận hành thông suốt của thị trường được hỗ trợ bởi các thiết bị công nghệ hiện đạim các giao dịch trong thị trường được đmả bảo tuyệt đối an toàn Nhà nước thực hiện sự điều tiết của mình đối với thị trường ở tầm vĩ mô Một thị trường Bất Động Sản phát triển lành mạnh và ổn định như vậy sẽ thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư, kinh doanh Bất Động Sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

III Chu kỳ của Thị trường Bất Động Sản

Thị trường Bất Động Sản có tính liên kết chặt chẽ với nền kinh tế, những diễn biễn trên Thị trường Bất Động Sản gần như tương quan hoàn toàn với diễn biến tăng trưởng kinh

tế Sự thay đổi trong thị trường nhà ở có thể coi là dự báo sốm cho diễn biến của nền kinh

tế Chu kỳ tăng của Thị trường Bất Động Sản tại bất cứ quốc gia nào cũng đều có 5 giai đoạn, cụ thể như sau:

Khởi đầu tăng trưởng:

Nhằm kích thích nền kinh tế tăng trưởng, Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm lãi suất Các doanh nghiệp sẽ tăng cường đầu tư, nguồn vốn vay sẽ được chảy vào hầu hết các ngành nghề trong đó có Xây dựng – Bất Động Sản Cầu sẽ bắt đầu tăng trong giai đoạn này, sản phẩm tồn trong kho giảm xuống, giá bán, giá thuê tăng lên Đến lúc này các nhà đầu cơ

sẽ bắt đầu gia nhập thị trưởng, đẩy cầu tăng mạnh khiến giá đất tăng mạnh

Thị trường khủng hoảng:

Một trong những hệ quả của việc giảm lãi suất để kích thích nền kinh tế và giảm thất nghiệp chính là lạm phát tăng cao Nhằm kiềm chế và làm giảm lam phát, Ngân hàng Nhà nước lại một lần nữa tăng lãi suất Ngay lúc này, đầu tư cho Xây dựng – Bất Động Sản vẫn chưa suy giảm ngay lập tức mà vẫn có thể tăng nhưng với tốc độ chậm hơn trước Thanh toán cho nợ thế chấp tăng, tuy nhiên giá nhà bán không thể tăng hơn được nữa, lợi nhuận của các chủ sở hữu giảm mạnh Người mua nhà dùng nợ phải bán tháo Bất

Động Sản, thất nghirpj tăng và hoạt động thanh lý sẽ diễn ra ồ ạt Đến lúc này, các Nhà Đầu cơ chuyển qua mua lại các tài sản rẻ rồi bán lại cho những người mua khác không hiểu chu kỳ Bất Động Sản

Khủng hoảng:

Đến lúc này, doanh số bán nhà giảm nhưng các chủ sở hữu không giảm giá Hàng tồn kho tăng mạnh Nhìn chung lúc này diễn ra tình trạng cung lớn hơn cầu, giá nhà giảm Hoạt động xây dựng suy giảm, ngay lập tức sẽ ảnh hưởng tới các ngành nghề khác đặc biệt là ngày Vật liệu Xây dứng sẽ ngay lập tức tuột dốc theo Sản xuất kinh doanh đình trệ, doanh nghiệp phá sản

Tích lũy và Tái cấu trúc:

Nhà nước sẽ hộ trợ để bình ổn lại thị trường, giá nhà ngưng giảm Các doanh nghiệp Bất Động Sản sẽ định vị lại thị trường và có nhưng cơ cấu thay đổi về sản phẩm của mình

Phục hồi:

Đến lúc này, sức mua đã tăng trở lại, giá tăng tại một số phân khúc và dự án nhất đình Thanh khoản cải thiện, lợi nhuận kinh doanh Bất Động Sản đã tích cực hơn trước, các Nhà Đầu tư quay trở lại thị trường

Phần 2: Sự ra đời và phát triển của Thị trường Bất Động Sản Việt Nam.

I Các giai đoạn phát triển.

Trước năm 1986, khi nước ta vẫn trong thời kỳ bao cấp với nền Kinh tế Kế hoạch Tập trung, Thị trường Bất Động Sản vẫn chưa có điều kiện để phát triển Tuy nhiên từ sau năm 1986, nước ta đã có những cải cách nhất định chuyển từ nền Kinh tế Kế hoạch Tập trung sang nền Kinh tế Thị trường Thị trường Bất Động Sản Việt Nam đã có những bước tiến phát triển mạnh mẽ, từng bước hoàn thiện hóa thị trường

1 Giai đoạn trước 1990: Thị trường tự phát.

Điều 5, Luật Đất đai 1987: Cấm mua bán đất đai

Thị trường tự phát với nhưng giao dịch ngầm Nhà nước giao đất và buôn bán các sản phẩm, dịch vụ được tạo ra trên đất được giao Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã được thực hiện Tuy nhiên, vẫn chưa đề cập gì đến vấn đề tiền sử dụng đất Dẫu vậy, thị trường sơ cấp đã bước đầu được hình thành sơ khai

2 Giai đoạn 1991-2003: Thị trường được công nhận pháp lý.

Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường nhà ỏ phát triển Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà

Năm 1993 sự ra đời của luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp chủ trương xây dựng nền kinh

tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán

Diễn biến thị trường:

- Năm 1993-1994: Cơ sốt lần đầu

Trước

năm

1990

Giai đoạn 1993-1994 Đạt đỉnh

Giai đoạn 1995-1999 Đóng băng

Giai đoạn 2001-2002 Đạt đỉnh

Giai đoạn 2002-2006 Đóng băng

Giai đoạn 2007-2008 Đạt đỉnh

Giai đoạn 2009-2013 Đình trệ

Giai đoạn 2014-nay Phục hồi

Thị trường Bất Động Sản Việt Nam đã có cơ sốt lần đầu ở phân khúc đất và quyền sử dụng đất Nguyên nhân do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà giao dịch chuyển nhượng mua bán đất đai ttrong dân cư đã xuất hiện từ những năm trước khi Luật Đất đai năm 1993 được ra đời

- Năm 1995-1999: Đóng băng lần đầu

Trước cơn sốt thị trường, Nhà nước đã can thiệp bằng hai nghị định là Nghị định số 18 và

87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ Theo đó, người sử dụng đất phải trẻ tiền hai lần (Tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất) Với sự tác động từ hai nghị định trên đã buộc các Nhà Đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường và bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho ngân hàng Làn sóng xả hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trong trạng thái cung vượt cầu, dẫn đến thị trường lao dốc Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế Châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự

án Bất Động Sản của nước ngoài đầu tư vào Việt nam thất bại, góp phần làm cho thị trường tụt dốc mạnh

- Năm 2001-2002: Cơn sốt lần hai

Sau một thời gian dài bình lặng, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp theo đó giá cả tăng nhanh liê tục và đạt đỉnh vào khoảng quý 2 năm 2001

Cơn sốt đất lần thứ hai diễ ra do các nhà đầu tư dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường nên nhiều nhà đầu

tư đã mua đất khắp nơi tại các vùng ven

3 Giai đoạn 2002-2013: Dần hoàn thiện khung pháp lý

Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 như Nghị định 181/2004/ND-CP, nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào thực tiễn của Thị trường Bất Động Sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của Thị trường Bất Động Sản ở nước ta

Diễn biến thị trường: