PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TRẦN MỸ LÂM PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC THỪA THIÊN HUẾ, NĂM 2019 Cơng trình hoàn thành tại: Trường Đại học Luật, Đại học Huế Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ THỊ NGA Phản biện 1: : Phản biện 2: Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Luật Vào lúc ngày tháng năm MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Giả thuyết nghiên cứu Kết cấu luận văn Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.2 Giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 1.3 Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án .9 Kết luận chương Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 10 2.1 Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 10 2.1.1 Các nguyên tắc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 10 2.1.2 Thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 10 2.1.3 Trình tự, thủ tục giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 10 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 11 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản giải Tòa án .11 2.2.2 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 11 2.2.3 Vướng mắc, bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 11 Kết luận chương 13 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 14 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 14 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật 14 3.3 Các giải pháp áp dụng pháp luật 16 Kết luận chương 18 KẾT LUẬN 19 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực tiễn cho thấy, khiếu kiện bất động sản ngày gia tăng, diễn biến phức tạp chiếm tỷ lệ cao loại tranh chấp mà Tòa án có thẩm quyền thụ lý, giải Theo số liệu thống kê Tòa án nhân dân tối cao, trung bình năm Tòa án nhân dân giải 150.000 vụ việc dân sự, nhân gia đình; 2.500 vụ việc kinh doanh, thương mại; 2.000 vụ việc lao động; tỷ lệ vụ việc mà Tòa án phải giải hàng năm tăng khoảng 15%; vụ việc kinh doanh, thương mại lao động có tỷ lệ tăng cao so với vụ việc dân khác1 Theo đó, số vụ án tranh chấp Hợp đồng KDBĐS có tỷ lệ ngày gia tăng số lượng phát sinh nhiều tình pháp lý phức tạp, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh chủ thể tham gia hợp đồng Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho mượn, tặng cho… thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục ảnh hưởng sâu rộng đến kinh tế - xã hội Việt Nam Pháp luật kịp thời ban hành để điều chỉnh thị trường bất động sản Luật KDBĐS năm 2014 đời nghị định thông tư hướng dẫn tạo khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển quản lí Nhà nước Hợp đồng KDBĐS hình thức pháp lý thực giao dịch KDBĐS Mặc dù hợp đồng KDBĐS đề cập Luật KDBĐS năm 2014 song dừng lại nội dung mang tính nguyên tắc định khung Trên thực tế, vụ việc tranh chấp lĩnh vực KDBĐS đa số xuất phát từ việc thiếu điều khoản cụ thể, rõ ràng vấn đề tranh chấp hợp đồng Hơn nữa, giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS lĩnh vực chưa có bề dầy mặt pháp luật nước ta, quy định KDBĐS nói chung giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án nói riêng q trình xây dựng hồn thiện nên khó tránh khỏi hạn chế, bất cập Với lý trên, tác giả lựa chọn đề tài “Pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án” làm luận văn thạc sĩ luật học với mong muốn lý giải, cung cấp sở khoa học góp phần hồn thiện pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS nói chung Tòa án nói riêng Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Bộ luật Tố tụng dân Tòa án nhân dân tối cao, nguồn: http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachments/1868/Baocaotongketthihanh.doc Tình hình nghiên cứu đề tài Có thể nói Việt Nam, vấn đề tranh chấp lĩnh vực KDBĐS khơng vấn đề mà phát triển theo u hướng ngày gia tăng số lượng cách thức Thị trường bất động sản lại thị trường chứa đựng nhiều rủi ro đối tượng giao dịch thị trường bất động sản quyền sở hữu nhà ở, quyền s dụng đất… Bởi vấn đề giải tranh chấp cần thiết hết để ổn định kinh tế Pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS vấn đề không nhận quan tâm giới kinh doanh mà vấn đề quan tâm nhà khoa học pháp lý nhằm tạo dựng chế giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS cách hiệu quả, góp phần tạo mơi trường thuận lợi, thúc đẩy cho hoạt động KDBĐS phát triển lành mạnh Chính có nhiều cơng trình nghiên cứu cấp độ khác vấn đề liên quan đến giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Đến có khơng cơng trình nghiên cứu lĩnh vực này, như: - Luận án thạc sĩ“Quy định Pháp luật KDBĐS nhà đầu tư nước Việt Nam”(2012) Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội tác giả Lê Lưu Hương nghiên cứu KDBĐS người nước Việt Nam chủ yếu làm rõ số vấn đề lý luận thực tiễn xung quanh vấn đề KDBĐS, đặc biệt vấn đề ảnh hưởng đến KDBĐS nhà đầu tư nước Việt Nam đồng thời phân tích thực trạng quy định pháp luật KDBĐS nhà đầu tư nước ngoai Việt Nam từ đưa phương hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật KDBĐS nhà KDBĐS nước Việt Nam, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập, phù hợp với thông lệ quốc tế - Luận án tiến sĩ “Pháp luật KDBĐS Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn”(2012) Học Viện Khoa học ã hội tác giả Vũ Anh, nội dung nghiên cứu chủ yếu dừng lại vấn đề lý luận pháp luật KDBĐS Việt Nam qua việc nghiên cứu thực trạng từ có định hướng giải pháp hồn thiện pháp luật KDBĐS Việt Nam - Luận văn thạc sĩ “Pháp luật Hợp đồng KDBĐS Việt Nam” (2014) Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội tác giả Nguyễn Thị Xuân, nghiên cứu hợp đồng KDBĐS góc độ pháp luật chủ yếu tập hợp, hệ thống hóa phát triển hệ thống sở lý luận hợp đồng KDBĐS pháp luật hợp đồng KDBĐS đồng thời phân tích nội dung pháp luật hợp đồng KDBĐS đánh giá thực trạng thi hành pháp luật hợp đồng KDBĐS nước ta đề uất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này… Ngồi nhiều cơng trình nghiên cứu, báo cáo khoa học viết tác giả khác liên quan đến vấn đề - Bài viết “Thực tiễn giải tranh chấp bất động sản yêu cầu đặt pháp luật đăng ký bất động sản” (2008) trang https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/11/28/2019/ TS Nguyễn Văn Cường khái quát pháp luật đăng ký bất động sản nhìn từ thực tiễn giải tranh chấp bất động sản Tòa án Những u cầu đặt từ đề xuất vài kiến nghị pháp luật đăng ký bất động sản - Báo cáo viết cho UNDP Việt Nam “Tranh chấp thu hồi đất Đông Á: Phân tích so sánh khuyến nghị với Việt Nam” (2014) tác giả John illespie, u Hualing hạm Duy Nghĩa, Báo cáo gồm ba nghiên cứu điển hình quốc gia phân tích tranh chấp thu hồi đất Trung Quốc, Inđônêxia, Campuchia Mỗi nghiên cứu điển hình phân tích đặc điểm máy nhà nước, hệ thống pháp luật, kinh tế trị ảnh hưởng đến tranh chấp thu hồi đất quốc gia Từ đó, tranh chấp phân tích tập trung ba nội dung: Tham vấn cộng đồng dân nhà nước nhà đầu tư thưc hiên trước thời gian thực dự án có thu hồi đất Hòa giải cộng đồng, nhà nước nhà đầu tư để giải vấn đề dự án thu hồi đất gây Giải tranh chấp tòa án cộng đồng, nhà nước nhà đầu tư vấn đề dự án thu hồi đất gây Tại hội thảo “Các giải pháp quản lý rủi ro, giải xung đột thị trường bất động sản” (2013) Phòng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức cho doanh nghiệp có nhìn tồn diện khó khăn tình trạng tranh chấp bối cảnh khủng hoảng kinh tế gợi mở giải pháp quản lý rủi ro, giải ung đột thị trường bất động sản loại tranh chấp diễn phổ biến như: Tranh chấp chủ đầu tư dự án người góp vốn mua nhà giấy; chủ đầu tư ban đầu chủ đầu tư thứ cấp dạng nhận chuyển nhượng dự án góp vốn đầu tư…và loại tranh chấp hình thành tương lai ví dụ tranh chấp việc giải nợ xấu, giải kho bất động sản tồn đọng… Từ đề xuất giải pháp nhằm phòng ngừa rủi ro hạn chế tranh chấp Các cơng trình nghiên cứu pháp luật KDBĐS nói chung, hay cụ thể nhà đầu tư nước Việt Nam gần pháp luật hợp đồng KDBĐS Việt Nam Kế thừa vấn đề lý luận pháp luật hợp đồng KDBĐS cơng trình nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu, kiến giải pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn sở nghiên cứu lý luận pháp luật đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật Việt Nam quy định giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Tòa án thực tiễn, vấn đề phát sinh, bất cập từ đề uất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để tiếp cận mục tiêu trên, đề tài tập trung vào giải nhiệm vụ: - Làm sáng tỏ sở lý luận áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Tập trung phân tích, khái quát khái niệm, đặc điểm, quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS - Đánh giá thực trạng áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Làm sáng tỏ nguyên nhân, vướng mắc hạn chế việc áp dụng quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Xây dựng, đề uất giải pháp khắc phục pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Các quan điểm, quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Bộ luật dân 2015, BLTTDS 2015, Luật KDBĐS 2014, Luật nhà 2014 Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành, án lệ, cơng văn hướng dẫn Tòa án nhân dân tối cao… vấn đề pháp lý giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án 4.2 Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Hiện nay, Việt Nam, hợp đồng KDBĐS phân thành hai loại: Thứ nhất, hợp đồng KDBĐS, bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng thuê mua nhà cơng trình xây dựng Thứ hai, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm: hợp đồng đấu giá tài sản, hợp đồng định giá bất động sản, hợp đồng quảng cáo bất động sản, hợp đồng tư vấn bất động sản, hợp đồng môi giới bất động sản Tuy nhiên, tính chất phức tạp nội hàm rộng lớn đề tài, luận văn tập trung sâu, tìm hiểu giới hạn phạm vi nghiên cứu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS bao gồm: hợp đồng mua bán nhà cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất, hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng th mua nhà cơng trình xây dựng Về không gian: Nghiên cứu vấn đề lý luận, thực tiễn thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Việt Nam Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Việt Nam từ năm 2013 đến năm 2018 Cơ sở phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở phương pháp luận hương pháp luận s dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch s triết học Mác - Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh xây dựng Nhà nước xã hội chủ nghĩa; đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước xây dựng kinh tế thị trường định hướngxã hội chủ nghĩaquy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng bất động sản Tòa án 5.2 Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp nghiên cứu s dụng: - hương pháp phân tích văn quy phạm, phương pháp đối chiếu chủ yếu chương để làm sáng tỏ vấn đề lý luận - Trong chương 2, phương pháp phân tích quy phạm, phân tích số liệu thứ cấp s dụng để làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án - Chương 3, phương pháp dự báo, đoán khoa học s dụng để làm sáng tỏ sở pháp lý, đề uất định hướng giải pháp Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Ý nghĩa khoa học: Kết nghiên cứu đề tài góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng bất động sản, thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng bất động sản Tòa án Ý nghĩa thực tiễn: Là tài liệu tham khảo cho quan có thẩm quyền việc hồn thiện quy trình thực pháp luật giải tranh chấp hợp đồng bất động sản Mặc khác, đề tài tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu pháp luật riêng giải tranh chấp hợp đồng bất động sản, có ý nghĩa việc thực góp phần giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng bất động sản Giả thuyết nghiên cứu Việc giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án chưa đạt hiệu mong muốn nhiều nguyên nhân, song có nguyên nhân hành lang pháp lý cho việc giải tranh chấp hợp đồng thủ tục Tòa án bất cập cần phải khắc phục hoàn thiện Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Chương 2: Thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Chương 3: Định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng KDBĐS thỏa thuận văn bên chủ thể mà bên chủ thể KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận * Đặc điểm hợp đồng KDBĐS: Thứ nhất, Ít bên chủ thể hợp đồng KDBĐS phải chủ thể KDBĐS thành lập hoạt động KDBĐS theo Luật KDBĐS văn liên quan Thứ hai, đối tượng hợp đồng KDBĐS bất động sản bao gồm: nhà ở, cơng trình xây dựng, quyền s dụng đất đáp ứng điều kiện định Thứ ba, hợp đồng KDBĐS phải lập văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, th mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất mà bên hộ gia đình, cá nhân quy mơ nhỏ, khơng thường xun Thứ tư, hợp đồng KDBĐS ln hình thành mục đích lợi nhuận dù dạng hay dạng khác 1.1.2 Khái niệm loại tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản * Khái niệm tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Là mâu thuẫn phát sinh từ việc thực quyền nghĩa vụ hợp đồng KDBĐS bên chủ thể KDBĐS để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản định nhằm tìm kiếm lợi nhuận Đó tranh chấp hình thức nội dung hợp đồng, đối tượng chủ thể hợp đồng * Các loại tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tùy theo chủ thể mục đích bên hợp đồng mà phân thành hai loại tranh chấp hợp đồng dân kinh doanh thương mại Thứ nhất, tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp dân tranh chấp phát sinh mà bên khơng có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận; có bên chủ thể có đăng ký kinh doanh, có mục đích lợi nhuận bên chủ thể khơng có mục đích lợi nhuận (là đối tượng quy định theo Luật KDBĐS 2014)2 Thứ hai, tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp kinh doanh thương mại tranh chấp phát sinh hoạt động kinh doanh, thương mại cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với có mục đích lợi nhuận3 * Các dạng tranh chấp hợp đồng KDBĐS: tranh chấp hình thức; đối tượng; chủ thể nội dung hợp đồng 1.2 Giải tranh chấp Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Là phương thức giải tranh chấp quan ét nhân danh quyền lực nhà nước tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ án hay định Toà án vụ tranh chấp khơng có tự nguyện tn thủ đảm bảo thi hành sức mạnh cưỡng chế nhà nước * Đặc điểm: Bản chất phương thức giải tranh chấp đường án phương thức mang ý chí quyền lực nhà nước Quyết định tồ án có hiệu lực khiến bên bắt buộc phải thực thi kèm theo biện pháp cưỡng chế thi hành * Ưu điểm: Quyết định tòa án có tính cưỡng chế cao, quyền lợi người thắng kiện đảm bảo bên thua kiện có tài sản để thi hành án Những sai sót trình giải tranh chấp có khả phát hiện, khắc phục đảm bảo quyền lợi đáng bên tham gia Chi phí giải tranh chấp tồ án nhiều so với chi phí giải tranh chấp trọng tài thương mại * Nhược điểm: thủ tục giải thường dài so với giải tranh chấp trọng tài thương mại Hơn nữa, ngun tắc xét x cơng khai tòa án làm sụt giảm uy tín bên thương trường; bí mật kinh doanh khơng đảm bảo, cản trở hoạt động chủ thể bên KDBĐS Ngoài ra, án xét x ong chưa thi hành mà bên có quyền kháng cáo, khiếu nại nên thời gian kéo dài ảnh hưởng đến trình hoạt động bên tranh chấp khoản Điều 10 Luật KDBĐS 2014 khoản Điều 30 BLTTDS 2015 1.3 Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Là tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trình giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án Khi giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án phải chịu điều chỉnh văn pháp luật chủ yếu sau: - Bộ luật tố tụng dân sự, Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật KDBĐS, Luật Nhà ở, Luật xây dựng Trong đó, Luật KDBĐS đạo Luật trực tiếp điều chỉnh hợp đồng KDBĐS Ngoài ra, chịu điều chỉnh văn luật quy định chi tiết hướng dẫn thi hành đạo luật Đồng thời, chịu điều chỉnh số luật chuyên ngành khác như: Luật doanh nghiệp, Luật hợp tác xã, Luật thương mại, Luật đầu tư… Kết luận chương Qua nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề lý luậnvề giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án, đưa số kết luận sau: Một là, tranh chấp Hợp đồng KDBĐSxuất phát từ nhiều nguyên nhân nhiều dạng hình thức khác Các quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh tranh chấp Hợp đồng KDBĐS khuôn khổ pháp lý giúp bên chủ thể tham gia giao kết Hợp đồng thực đầy đủ dược quyền nghĩa vụ Hai là, có nhiều phương thức để lựa chọn giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án phương thức có nhiều ưu điểm vượt trội mà thường đương lựa chọn Ba là, để pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS phù hợp với tổng thể hệ thống pháp luật hành đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra, pháp luật phải bảo vệ ý chí thoả thuận bên tham gia Hợp đồng phải phù hợp với quy định liên quan đến pháp luật tố tụng, pháp luật nội dung giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 2.1 Quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản 2.1.1 Các nguyên tắc giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Nguyên tắc quyền định tự định đoạt đương sự; Cung cấp chứng chứng minh tố tụng dân sự; Bình đẳng quyền nghĩa vụ tố tụng dân sự; Bảo đảm quyền bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương sự; Hòa giải tố tụng dân sự; Hội thẩm nhân dân tham gia xét x vụ án dân sự; Tòa án xét x tập thể, kịp thời, công bằng, công khai; Bảo đảm vô tư, khách quan tố tụng dân sự, bảo đảm tranh tụng xét x 2.1.2 Thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Pháp luật quy định: “Đối tượng tranh chấp bất động sản Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”4 Theo quy định Bộ luật tố tụng dân 2015, Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS sau: Thẩm quyền xét x Tòa án theo vụ việc; Thẩm quyền theo cấp; Thẩm quyền theo lãnh thổ; Thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn * Thẩm quyền giải tranh chấp bất động sản có liên quan đến định cá biệt quan, tổ chức, người có thẩm quyền Bộ luật tố tụng dân 2015 quy định: Nếu việc Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp bất động sản có xem xét việc hủy định cá biệt Ủy ban nhân dân Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện phát sinh trước ngày 01/7/2016 tranh chấp thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện Nếu việc thụ lý vụ án thực từ ngày 01/7/2016 thẩm quyền giải vụ án Tòa án nhân dân cấp tỉnh5 2.1.3 Trình tự, thủ tục giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Trong giai đoạn sơ thẩm, hoạt động tố tụng tòa án bao gồm: hoạt động thụ lý vụ án, hoạt động chuẩn bị xét x hoạt động xét x sơ thẩm vụ án điểm c khoản Điều 39 Bộ luật tố tụng dân 2015 khoản Điều Nghị số 104/2015/NQ - QH15 ngày 25/11/2015 Quốc hội 10 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án 2.2.1 Tình hình tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản giải Tòa án * Tình hình tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tòa án từ năm 2013 đến 2017 Từ ngày 01-10-2014 đến 31-7-2017, Tòa án giải 1.072.451 vụ án loại tổng số 1.336.861 vụ án thụ lý Theo đó, số lượng tranh chấp hợp đồng KDBĐS cao so với loại tranh chấp hợp đồng khác giải Tòa án6 2.2.2 Đánh giá thực trạng giải tranh chấp phát sinh từ hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án Thứ nhất, pháp luật quy định thời hạn chuẩn bị xét x tranh chấp hợp đồng KDBĐS tranh chấp dân thời hạn 04 - 06 tháng; thuộc tranh chấp kinh doanh thương mại thời hạn chuẩn bị xét x 02 – 03 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án7 Quy định nâng cao trách nhiệm Tòa án q trình giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS Thứ hai, việc giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS thống theo thủ tục chung – thủ tục tố tụng dân Thứ ba, Công tác giải tranh chấp đa góp phần đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên tranh chấp 2.2.3 Vướng mắc, bất cập pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Tòa án * Vướng mắc áp dụng pháp luật tố tụng Quy định thời hạn giải tranh chấp: Khi giải Tòa án, việc ác định mục đích lợi nhuận cá nhân, tổ chức khơng có đăng ký kinh doanh gặp nhiều khó khăn khó ác định thực tế, nên ác định quan hệ tranh chấp dân hay kinh doanh thương mại để ác định thời hạn giải theo quy định BLTTDS có nhiều quan điểm khác * Vướng mắc thẩm quyền: Quy định việc ác định thẩm quyền giải theo lựa chọn nguyên đơn uất trước Tòa án thụ lý giải (nộp đơn khởi kiện) hay sau trình thụ lý giải quyết? Và Tòa án thụ lý giải thẩm quyền ngun đơn có quyền lựa chọn Tòa án có thẩm quyền khác giải không? http://noichinh.vn/tin-tuc-su-kien/201709/nang-cao-chat-luong-cong-tac-xet-xu-cua-cac-toa-an-302899/ khoản Điều 203 BLTTDS 2015 11 * Vướng mắc áp dụng pháp luật nội dung giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS Tòa án chồng chéo, cụ thể: (i) Về quy định huy động vốn hay việc chuyển nhượng dự án bất động sản hợp đồng KDBĐS: có chồng chéo Luật Đầu tư Luật KDBĐS có nhiều dự án diện muốn chuyển nhượng lại chưa giải phóng mặt chưa có giấy chứng nhận quyền s dụng đất lực yếu chủ đầu tư cũ việc làm thủ tục (ii) Về chất lượng nhà thời hạn giao nhà hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai: Do hợp đồng thường khơng bên thỏa thuận pháp luật KDBĐS, pháp luật xây dựng phải quy định chặt chẽ cụ thể trách nhiệm bên bán việc bảo đảm tiến độ xây dựng nhà trở thành điều khoản tùy nghi bên tự nguyện thỏa thuận hợp đồng (iii) Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng bồi thường thiệt hại theo quy định khoản Điều 16 Luật KDBĐS 2014 bất cập Trên thực tế, khơng trường hợp bên có thỏa thuận mức phạt vi phạm, thỏa thuận lại tính giá trị hợp đồng Vậy, liệu phát sinh tranh chấp, Tòa án có chấp nhận mức phạt vi phạm giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm hay toàn giá trị hợp đồng? Mặt khác, chứng minh “giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm” hồn tồn khơng đơn giản, đặc biệt loại hợp đồng dịch vụ phải thực cụ thể theo tiến trình, khơng thực riêng rẽ, nhiều người thực hiện… Đó chưa kể việc đánh giá, kết luận trường hợp phải đưa Tòa án giải hồn tồn phụ thuộc vào nhận thức chủ quan Thẩm phán Hội đồng ét Tham khảo Điều 74 Công ước Viên 1980 mua bán hàng hóa quốc tế (CISG) quy định: Tiền bồi thường thiệt hại xảy bên vi phạm hợp đồng khoản tiền bao gồm tổn thất khoản lợi bị bỏ lỡ mà bên phải chịu hậu vi phạm hợp đồng Tiền bồi thường thiệt hại cao tổn thất số lợi bỏ lỡ mà bên bị vi phạm dự liệu phải dự liệu vào lúc ký kết hợp đồng hậu qủa xảy vi phạm hợp đồng, có tính đến tình tiết mà họ biết phải biết Việc dự liệu trước số trường hợp để giới hạn mức bồi thường thiệt hại thực tế (iv) Về điều kiện đối tượng hợp đồng KDBĐS quyền s dụng đất phép đưa vào kinh doanh quy định Điều 12 Luật KDBĐS 2014, có điều kiện “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai” Việc chậm cấp Giấy chứng nhận quyền s dụng đất làm cho nhiều quyền s dụng đất nhà khơng thể trở thành “hàng hóa” phép đưa giao dịch thị trường bất động sản Kết luận chương Những quy định pháp luật Việt Nam hành giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án phù hợp với thay đổi nhu cầu thực tiễn tạo sở pháp lý quan trọng cho chủ thể xác lập Hợp đồng cách an toàn Tuy nhiên, quy định pháp luật hành thủ tục tố tụng hay pháp luật nội dung bộc lộ nhiều bất cập chúng vận dụng thực tiễn Quy định thẩm quyền Tòa án có thẩm quyền thụ lý giải nhiều bất cập có u hướng “chạy” theo yêu cầu đương Hoặc pháp luật nội dung quy định bảo đảm thực nghĩa vụ lý tài sản bảo đảm bất động sản chưa hoàn thiện Luật đăng ký bảo đảm số quy định khác pháp luật nội dung Mặc khác, vướng mắc phổ biến vướng mắc q trình lý Tòa án, hồn cảnh nay, việc khởi kiện Tòa án để yêu cầu giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS thường kéo dài nhiều năm, làm thời gian tốn nhiều chi phí cần quy định áp dụng giải theo thủ tục rút gọn vụ án đủ điều kiện Tất bất cập phân tích, bình luận lý giải nêu nhằm tạo cho kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật đề cập Chương 13 Chương ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TÒA ÁN 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản Thứ nhất, định hướng cải cách tư pháp Thứ hai, bảo đảm đồng pháp luật 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật * Hoàn thiện pháp luật thủ tục tố tụng giải - Thứ nhất, cần có văn hướng dẫn thống việc đương có quyền lựa chọn Tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp Trong tình đặt trên, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai vì: Thẩm quyền Tòa án theo lựa chọn nguyên đơn uất Tòa án thụ lý giải Tức nộp đơn khởi kiện, họ chọn Tòa án có thẩm quyền theo quy định Điều 39, khơng họ lựa chọn Tòa án có thẩm quyền theo quy định Điều 40 BLTTDS Và họ có lựa chọn Tòa án có thẩm quyền để giải Tòa án thụ lý giải thẩm quyền đương nhiên ngun đơn khơng có quyền lựa chọn Tòa án có thẩm quyền khác giải - Thứ hai, cần áp dụng quy định thủ tục rút gọn BLLTDS 2015 giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Hiện nay, giải tranh chấp Tòa án chưa linh hoạt trình thụ lý giải quyết, thủ tục rườm rà, nhiều thời gian Việc áp dụng thủ tục tố tụng tố tụng rút gọn nhằm rút ngắn thời gian giải tranh chấp phát sinh từ Hợp đồng KDBĐS đảm bảo điều kiện quy định khoản Điều 317 BLTTDS 2015 Tòa án nhiều thời gian để điều tra, xác minh mà giải vụ án luật định, đảm bảo công bằng, lẽ phải, nhằm rút ngắn thời gian, hiệu quả, giảm chi phí x lý tài sản đồng thời giảm thiểu nguy rủi ro tốn khoản chi phí tố tụng khác phát sinh * Hoàn thiện pháp luật nội dung - Về quy định thỏa thuận phạt hợp đồng bồi thường thiệt hại Một là, chấp nhận thỏa thuận bên mức bồi thường thiệt hại cố định thời điểm kí kết hợp đồng, khoản 14 tiền định cách tính thiệt hại dự liệu từ trước phù hợp với Điều 74 Công ước CISG; Hai là, thỏa thuận mức bồi thường thiệt hại cố định bị tun vơ hiệu việc dự liệu có dấu hiệu cho thấy nhằm mục đích trừng phạt bên vi phạm hợp đồng quy định khoản tiền lớn khơng hợp lí so với thiệt hại thực tế xảy ra; Ba là, trường hợp hợp đồng thiết lập thương nhân người tiêu dùng bên yếu hơn, thỏa thuận bị tuyên vô hiệu số tiền bồi thường thiệt hại người tiêu dùng bên yếu phải trả cao cách bất cân xứng Bên cạnh đó, Điều 362 BLDS năm 2015 quy định: “Bên có quyền phải áp dụng biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại không xảy hạn chế thiệt hại cho mình” Nghiên cứu nội dung quy định thấy, bất lợi cho bên có quyền áp dụng thực tế khơng khả thi Bởi theo quy định, bên có quyền phải có nghĩa vụ áp dụng biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại khơng xảy Chính nội dung này, bị bên vi phạm lợi dụng dẫn tới việc bên bị vi phạm không nhận khoản tiền bồi thường thiệt hại - Về thi hành án tranh chấp hợp đồng mà đối tượng mua bán nhà hình thành tương lai nhiều khó khăn Thực tế cho thấy đa số hợp đồng góp vốn, cho vay vốn, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà mà chất hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trá hình bị tun vơ hiệu, bên hồn trả cho nhận Những quy định chế tài nghiêm khắc dành cho chủ đầu tư bảo quyền lợi người mua nhà vấn đề cầm án tay người mua nhà hình thành tương lai có giải hậu hay khơng? Vì doanh nghiệp lại phá sản, chủ đầu tư khả hồn trả khoản tiền nhận hay khơng đừng nói tiền bồi thường hay tiền lãi khó khăn vấn đề thi hành án Theo tác giả, bên cạnh việc quy định trên, pháp luật nên có chế đảm bảo khả thi hành án tranh chấp mua bán nhà hình thành tương lai - Về vấn đề huy động vốn nhà đầu tư KDBĐS: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ tư pháp Bộ ngành có liên quan nghiên cứu trình phủ phê duyệt ban hành văn quy định sách nhằm khuyến khích thành lập quỹ đầu tư bất động sản sở ưu đãi thuế cho nhà đầu tư vào quỹ; khuyến khích nhà đầu tư khác cung cấp vốn thị trường 15 tín dụng thứ cấp cho khoản cho vay đầu tư bất động sản đặc biệt bất động sản nhà sở vay ưu đãi nguồn vốn dài hạn Chính phủ nhằm hạn chế rủi ro - Về hoàn thiện quy định mức vốn pháp định uật KDBĐS 2014: Thứ nhất, mức vốn pháp định quy định 20 tỷ VND8, gấp gần 3,5 lần so với trước thấp so với thực tế thị trường BĐS: Vì đối chiếu với quy định Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-C Chính phủ ban hành ngày 15 05 2014 quy định chi tiết số điều Luật Đất đai 2013 thì: “điều kiện chủ đầu tư nhà nước giao đất, cho thu đất để thực dự án đầu tư chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu họ không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 h c ta không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên” Như vậy, hiểu theo quy định dự án BĐS quan trọng chủ đầu tư phải lo đối phó với quy định điều kiện lực tài để thực dự án quan tâm đến quy định vốn pháp định nên chúng khơng nhiều ý nghĩa vơ hình chung làm vơ hiệu hóa quy định vốn pháp định Luật KDBĐS2014 Thứ hai, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Luật Doanh nghiệp số 68 2014 QH13 khơng quy định vốn pháp định Doanh nghiệp thành lập Như vậy, quy định Luật KDBĐS không thống với Luật Do vậy, việc quy định vốn pháp định Luật KDBĐS không cần thiết - Về điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích s dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, khuyến khích s dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế thấp tranh chấp phát sinh 3.3 Các giải pháp áp dụng pháp luật Thứ nhất, để quy luật thị trường điều tiết phát triển hoạt động KDBĐS, hạn chế can thiệp hành Nhà nước điều 10 Luật Kinh doanh BĐS 2014 16 Đây giải pháp quan trọng nhất, mang tính tảng nhất, mang lại ổn định cho phát triển hoạt động KDBĐS Việt Nam Sự can thiệp hành Nhà nước trở ngại lớn trình phát triển hoạt động KDBĐS Vì giảm tối đa can thiệp hành Nhà nước lĩnh vực bất động sản theo hướng quy luật thị trường điều tiết hoạt động kinh doanh Thứ hai, đổi hệ thống tài li n quan đến KDBĐS Cần có phối hợp chặt chẽ quan liên quan việc nghiên cứu s a đổi, bổ sung loại thuế lệ phí liên quan đến bất động sản; hồn thiện chế sách tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hóa cho thị trường bất động sản Thứ ba, thực cơng tác tun truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung sách pháp luật liên quan đến lĩnh vực KDBĐS nói ri ng đến chủ thể tham gia giao dịch Tiếp tục đẩy mạnh cơng tác tìm hiểu tun truyền pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng KDBĐS Việt Nam nhằm hạn chế rủi ro cho bên tham gia giao dịch Tuy nhiên, để xây dựng thị trường bất động sản phát triển minh bạch nước ta cần tiếp tục hồn thiện pháp luật hợp đồng KDBĐS hiệu quả, giảm thiểu tranh chấp hợp đồng 17 Kết luận chương Bảo đảm thực pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án điều kiện phát triển kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ giao dịch dân sự, thương mại gắn với xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa cần quán triệt quan điểm có ý nghĩa nguyên tắc, phương pháp luận trình tổ chức thực hiện, bảo đảm phù hợp với quan điểm Đảng Nhà nước, đảm bảo thực đồng điều kiện bảo đảm thực pháp luật, thống áp dụng pháp luật, tương thích với tập quán quốc tế Điều ước quốc tế Trên sở quán triệt quan điểm thực pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án nêu cần đồng giải pháp có tầm quan trọng, có ý nghĩa định hồn thiện pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án Đồng thời đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án, kiện tồn, đổi tổ chức hoạt động, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước có liên quan đếngiải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án, quan bổ trợ tư pháp, tổ chức cung cấp dịch vụ, tư vấn pháp lý 18 KẾT LUẬN Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng KDBĐS diễn ngày nhiều hơn, phức tạp dẫn đến tranh chấp yêu cầu Toà án giải ngày gia tăng Do vậy, đòi hỏi chất lượng áp dụng pháp luật giải cácvụ án Toà án cần phải có tầm cao hơn, triệt để hơn, cần thiết phải có giải pháp tích cực, lâu dài nhằm hạn chế đến mức thấp tranh chấp xảy Với nhận thức sâu sắc tranh chấp hợp đồng KDBĐS tác động không nhỏ đến ổn định trị xã hội Theo đó, xuất u hướng tồn cầu hóa bất động sản, bao gồm yếu tố nhà đầu tư nước mua nhà nước người nước vào mua nhà, đầu tư Việt Nam Việt Nam trở thành đất nước hội nhập thị trường bất động sản cao việc nghiên cứu tìm nguyên nhân nảy sinh tranh chấp để sở tìm giải pháp ngăn ngừa hạn chế nguyên nhân có ý nghĩa quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định trì trật tự, bền vững thị trường bất động sản Trên sở lý luận, qua thực tiễn nghiên cứu giải vụ án tranh chấp hợp đồng KDBĐS Toà án thời gian qua, tác giả tồn tại, hạn chế nguyên nhân hạn chế, từ mạnh dạn đưa quan điểm giải pháp Nếu thực đồng cách nghiêm túc nâng cao chất lượng giải tranh chấp hợp đồng KDBĐS Tồ án, góp phần không nhỏ làm lành mạnh quan hệ xã hội, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa Trong khuôn khổ hạn hẹp luận văn, tác giả phân tích làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn giải tranh chấp Hợp đồng KDBĐS Tòa án làm sở cho việc đưa đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề giai đoạn xây dựng kinh tế hội nhập giới 19