Lập dự án đầu tư xây dựng công trình để chứng minh cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả vốn. Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường, mức độ an toàn đối với các công trình lân cận; các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế xã hội; sự phù hợp với các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng.
CÁCH THỨC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 1. Khái niệm về lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng thì dự án đầu tư xây dựng cơng trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định Lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình để chứng minh cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hồn trả vốn. Đồng thời để các cơ quan quản lý nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tếxã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới mơi trường, mức độ an tồn đối với các cơng trình lân cận; các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế xã hội; sự phù hợp với các u cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng Khác với báo cáo nghiên cứu khả thi, nội dung dự án đầu tư xây dựng cơng trình được phân định rõ thành hai phần: thuyết minh và thiết kế cơ sở trong đó phần thiết kế cơ sở phải thể hiện được các giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. Thiết kế cơ sở của các loại dự án dù quy mô nào cũng phải được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng tổ chức thẩm định khi phê duyệt dự án, theo quy định tại khoản 4, 5 và 6 Điều 9 Nghị định số 16/CP. Mặt khác, về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân lập dự án xây dựng cơng trình được quy định chặt chẽ và có u cầu cao hơn, đồng thời là một u cầu trong nội dung thẩm định dự án theo quy định tại khoản 7 Điều 10, Điều 53 và 54 Nghị định 16/CP Theo quy định tại khoản 5 Điều 35 Luật Xây dựng khi đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ của dân chủ đầu tư khơng phải lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật mà chỉ lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, trừ những cơng trình theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng 2. Các cơng việc cần thực hiện khi lập dự án Cũng như việc lập dự án đầu tư khác, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình nhà đầu tư phải tiến hành các cơng việc, cụ thể: Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mơ đầu tư; Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngồi nước để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị, vật tư cho sản xuất; xem xét khả năng về nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư; Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm xây dựng; Lập dự án đầu tư; Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư Sau khi thực hiện xong các cơng việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện : Báo cáo tiền khả thi: Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thơng tin một cách tổng qt về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi Báo cáo khả thi: Tập hợp các số liệu ,dữ liệu phân tích ,đánh giá ,đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn . Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư 3. Nội dung của báo cáo tiền khả thi bao gồm: Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn; Dự kiến quy mơ đầu tư, hình thức đầu tư; Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sử dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về mơi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể); Phân tích, lựa chọn sơ bộ về cơng nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây trồng, vật ni nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, ngun liệu, năng lượng, dịch vụ, hạ tầng; Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng; Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hồn vốn và trả nợ, thu lãi; Tính tốn sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội của dự án Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần hoặc tiểu dự án (nêu có); Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc khơng cần lắp đặt, nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và 8 Điều này 4. Nội dung của báo cáo khả thi : Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư; Lựa chọn hình thức đầu tư; Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất); Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến cơng trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đối với mơi trường và xã hội); Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có); Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, cơng nghệ (bao gồm cả cây trồng, vật ni nếu có); Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ mơi trường; Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hồn trả vốn đầu tư (đối với dự án có u cầu thu hồi vốn đầu tư); Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động; Phân tích hiệu quả đầu tư; Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi cơng (chậm nhất), thời hạn hồn thành đưa cơng trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất); Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án; Xác định chủ đầu tư; Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án 5. Hồ sơ xin trình duyệt dự án đầu tư: a. Đối với các dự án đầu tư sửa chữa nhưng khơng làm thay đổi quy mơ, tính chất cơng trình hoặc dự án đầu tư để mua thiết bị: Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư; Dự án đầu tư với nội dung nêu trên b. Đối với các dự án có đầu tư xây dựng mới: Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư; Dự án đầu tư với nội dung nêu trên; Ý kiến bằng văn bản của Kiến trúc sư trưởng Thành phố về quy hoạch và kiến trúc c. Đối với các dự án đầu tư trình duyệt lại do điều chỉnh dự ánh đầu tư đã được duyệt: Tờ trình xin xét duyệt lại dự án do chủ đầu tư trình cấp quyết định đầu tư; Bản thuyết minh giải trình lý do phải xin điều chỉnh 6. Số lượng hồ sơ: Các dự án nhóm C: 03 bộ Các dự án nhóm B: 05 bộ Các dự án nhóm A: 07 bộ 7. Kiểm tra hồ sơ: Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin xét duyệt dự án đầu tư, nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm có văn bản thơng báo với chủ đầu tư bằng văn bản những vấn đề cần bổ sung và chỉ được thơng báo một lần Trên đây là những vấn đề cơ bản, là cái khung để lập một dự án đầu tư, nó sẽ có sự thay đổi điểm này hoặc điểm khác khi áp dụng vào một lĩnh vực đầu tư cụ thể trong thực tế ... Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư; Dự án đầu tư với nội dung nêu trên b. Đối với các dự án có đầu tư xây dựng mới: Tờ trình xin xét duyệt dự án do chủ đầu tư trình cơ quan cấp quyết định đầu tư; ... 2. Các cơng việc cần thực hiện khi lập dự án Cũng như việc lập dự án đầu tư khác, lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình nhà đầu tư phải tiến hành các cơng việc, cụ thể: Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mơ đầu tư; ... án và văn bản trình đến người có thẩm quyền quyết định đầu tư tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án đầu tư Sau khi thực hiện xong các cơng việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện :