Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HỒNG HẠNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 9380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Trần Quang Huy PGS.TS Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu sử dụng phân tích luận án có nguồn gốc rõ ràng, cơng bố theo quy định Các kết nghiên cứu luận án tơi tự tìm hiểu, phân tích cách trung thực, khách quan chƣa đƣợc công bố nghiên cứu khác Nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Trần Quang Huy PGS.TS Nguyễn Thị Nga - ngƣời dành nhiều tâm huyết công sức hƣớng dẫn, động viên tơi suốt q trình thực Luận án Tôi xin chân thành cảm ơn ý kiến đóng góp quý báu có giá trị nhà khoa học, thầy cô buổi thảo luận Bộ môn, Bảo vệ chuyên đề Hội đồng bảo vệ luận án cấp sở giúp tơi hồn thiện Luận án Tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tập thể Khoa Đào tạo sau Đại học - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Khoa Pháp luật Kinh tế - Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, lãnh đạo đồng nghiệp tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho suốt q trình nghiên cứu hồn thành Luận án Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè họ hàng thân thiết gia đình, ngƣời cổ vũ, động viên, cáng đáng phần lớn cơng việc gia đình để tơi n tâm theo đuổi cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày 16 tháng năm 2020 Tác giả Luận án Lê Hồng Hạnh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TT Từ viết tắt BĐS Từ đầy đủ Bất động sản CĐT Chủ đầu tƣ DAĐT Dự án đầu tƣ DN Doanh nghiệp LĐĐ Luật đất đai LĐT Luật đầu tƣ LNO Luật nhà LTM Luật thƣơng mại NƠTM Nhà thƣơng mại 10 SDĐ Sử dụng đất 11 SHĐĐ Sở hữu đất đai MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan tình hình nghiên cứu 3 Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu .7 Những đóng góp luận án Cơ cấu luận án CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 10 1.1 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 10 1.1.1 Các cơng trình nghiên cứu nƣớc 10 1.1.2 Các cơng trình nghiên cứu nƣớc 16 1.2 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài định hƣớng nghiên cứu luận án 35 1.2.1 Đánh giá kết nghiên cứu cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 35 1.2.2 Định hƣớng nghiên cứu luận án 40 1.3 Cơ sở lý thuyết luận án 43 1.3.1 Lý thuyết vận dụng nghiên cứu đề tài luận án 43 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 48 Kết luận chƣơng 49 CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 51 2.1 Lý luận giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 51 2.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam ảnh hƣởng đến phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất 51 2.1.2 Khái niệm nhà thƣơng mại 58 2.1.3 Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 60 2.1.4 Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 65 2.1.5 Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 69 2.2 Lý luận chung pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 73 2.2.1 Khái niệm pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 73 2.2.2 Cơ cấu pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 74 2.2.3 Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 79 2.2.4 Quá trình hình thành phát triển pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Việt Nam 82 Kết luận chƣơng 86 CHƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 87 3.1 Nội dung pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 87 3.1.1 Căn giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 87 3.1.2 Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 90 3.1.3 Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 96 3.1.4 Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 99 3.1.5 Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 100 3.1.6 Quyền nghĩa vụ chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại .109 3.1.7 Thanh tra, giám sát giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 120 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Việt Nam .122 3.2.1 Những kết đạt đƣợc thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Việt Nam .122 3.2.2 Những hạn chế, vƣớng mắc thực tiễn thi hành pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Việt Nam nguyên nhân 128 Kết luận chƣơng 141 CHƢƠNG QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 143 4.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 143 4.1.1 Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai 143 4.1.2 Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại phải đảm bảo tôn trọng chế thị trƣờng, phù hợp với quy luật kinh tế thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh 145 4.1.3 Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại phải đảm bảo tính minh bạch, cơng khai, công tiếp cận quyền sử dụng đất chủ đầu tƣ .147 4.1.4 Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu giá trị quyền sử dụng đất 148 4.1.5 Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại phải phù hợp với nhu cầu nhà xã hội, đảm bảo an sinh xã hội bảo vệ môi trƣờng 149 4.2 Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 150 4.2.1 Sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật đất đai giao đất điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 150 4.2.2 Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại không thông qua đấu giá 155 4.2.3 Cần quy định hội đồng định giá độc lập với quan quản lý nhà nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng 160 4.2.4 Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội lợi ích quốc gia, công cộng 164 4.3 Những giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại .167 4.3.1 Nâng cao lực chuyên môn phẩm chất đạo đức cán có thẩm quyền quản lý đất đai 167 4.3.2 Minh bạch hóa thơng tin thơng qua việc đẩy mạnh việc xây dựng phủ điện tử 169 4.3.3 Nâng cao hiệu hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất .171 4.3.4 Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 173 Kết luận chƣơng 174 KẾT LUẬN 176 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ 179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 180 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình giao đất xây dựng nhà thƣơng mại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017 123 Bảng 3.2 Thống kê diện tích nhà qua năm 125 Bảng 3.3 Thống kê diện tích nhà chung cƣ đƣợc hoàn thành năm giai đoạn 2013 - 2016 126 Bảng 3.4 Thống kê thu ngân sách nhà nƣớc từ nhà đất .126 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực tế nhu cầu nhà ngƣời dân sống đô thị, đặc biệt đối tƣợng có thu nhập thấp lớn Để đáp ứng đủ nhu cầu nhà cho dân cƣ thị nói chung, Bộ Xây dựng cho biết cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn hộ Trong đó, phận ngƣời có thu nhập thấp công nhân khu công nghiệp nói riêng, đến năm 2020, số nhà cần để đáp ứng nhu cầu tăng thêm khoảng 200 nghìn Đặc biệt, nhu cầu trở nên thiết thành phố, đô thị lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dƣơng, Đồng Nai … Trong thời gian qua, Việt Nam có nhiều chủ trƣơng sách đắn Đảng Nhà nƣớc, bao gồm việc ban hành Nghị Đảng, Chính phủ, ban hành hàng loạt sách pháp luật kinh doanh BĐS nói chung NƠTM nói riêng… Thực tế, bùng nổ doanh nghiệp kinh doanh BĐS, kéo theo bùng nổ thị trƣờng NƠTM thời gian gần cho thấy, thị trƣờng NƠTM thị trƣờng trội, chiếm vị trí thống lĩnh thị trƣờng BĐS, phân khúc thị trƣờng mà sức hút chúng tạo hứng khởi đích cho việc tìm kiếm lợi nhuận nhà đầu tƣ thị trƣờng BĐS Vì thế, pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nhận đƣợc quan tâm lớn xã hội Trong phƣơng thức xác lập quyền SDĐ cho nhà đầu tƣ xây dựng NƠTM theo pháp luật hành phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ đƣợc áp dụng phổ biến Bởi phƣơng thức này, Nhà nƣớc mặt điều tiết quỹ đất để xây dựng NƠTM tổng thể quỹ đất dành cho ngành, lĩnh vực khác cách cân Mặt khác, Nhà nƣớc dành cho quyền chủ động việc lựa chọn nhà đầu tƣ trình xét duyệt dự án Đây phƣơng thức mà Nhà nƣớc động viên đƣợc nguồn tài tốt phƣơng thức nhà đầu tƣ thực nghĩa vụ tài lần “trọn gói” cho tồn thời gian sử dụng đất đƣợc nhận giao đất Pháp luật điều chỉnh nội dung đồ sộ gồm: LĐĐ, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, LTM, LĐT, Luật Xây dựng văn dƣới luật Các văn đƣợc sửa đổi, bổ sung nhiều lần, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà Theo Đại Biểu Nhân dân https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=206412292840472&id=139997232815312&substory_ index=0 176 KẾT LUẬN Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM xuất sớm với phát triển LĐĐ sau đƣợc thị trƣờng hóa Phƣơng thức tiếp cận quyền SDĐ để thực dự án xây dựng NƠTM CĐT xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Rõ ràng, xuất hoạt động giao đất để đầu tƣ nƣớc có chế độ tƣ hữu đất đai đƣợc Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc hiểu việc Nhà nƣớc định giao đất có thu tiền SDĐ cho CĐT để CĐT xây dựng NƠTM, CĐT phải trả tiền SDĐ tƣơng đƣơng giá thị trƣờng đƣợc SDĐ thời hạn thực dự án Chủ đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc nhà nƣớc giao đất thơng qua đấu giá không thông qua đấu giá Giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đáp ứng nguyên tắc, bao gồm nguyên tắc công khai, minh bạch; nguyên tắc bình đẳng, cơng việc tiếp cận quyền SDĐ CĐT; nguyên tắc tôn trọng quy luật kinh tế thị trƣờng; nguyên tắc đảm bảo khai thác hiệu tài nguyên đất Hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đƣợc điều chỉnh loạt văn quy phạm pháp luật, bao gồm LĐĐ, Luật Kinh doanh BĐS, LNO, LTM, LĐT,… Và chịu chi phối chế độ SHĐĐ, quy luật kinh tế thị trƣờng, tổ chức máy nhà nƣớc; vấn đề bảo vệ môi trƣờng, đảm bảo an sinh xã hội Pháp luật hành điều chỉnh hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM thông qua quy định giao đất, điều kiện đƣợc giao đất, thẩm quyền giao đất, chủ thể đƣợc giao đất, trình tự, thủ tục giao đất; quyền nghĩa vụ chủ thể đƣợc giao đất xây dựng NƠTM tra, giám sát hoạt động giao đất xây dựng NƠTM Những quy định pháp luật thể nỗ lực nhà làm luật việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đáp ứng yêu cầu trình hội nhập, tồn cầu hóa đất nƣớc Và nhờ đó, hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM đạt đƣợc thành tựu to lớn việc phúc đáp nhu cầu nhà cho xã hội phục vụ q trình thị hóa ngày cao Việt Nam, vận dụng đƣợc nguồn thu lớn đóng góp vào GDP đất nƣớc, góp phần minh bạch hóa thị trƣờng BĐS Việt Nam Song, bên cạnh pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM tồn nhiều điểm bất cập, dẫn đến hiệu hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không đạt đƣợc kỳ vọng ngƣời dân Nhà nƣớc Những bất cập là: Thứ là, quy định thẩm định nhu cầu SDĐ CĐT hồ sơ xin giao đất q chung chung, mang tính hình thức mà chƣa có tính định lƣợng, chƣa xây dựng đƣợc tiêu chí thẩm định nhu cầu 177 SDĐ CĐT xin giao đất; Thứ hai là, quy định điều kiện giao đất thực dự án xây dựng NƠTM quan nhà nƣớc có thẩm quyền việc định giao đất phải có văn chấp thuận quan, bộ, ngành có liên quan khơng cần thiết; Thứ ba là, điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM CĐT chung chung, nhƣ: quy định điều kiện có khả huy động vốn tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân khác chƣa cụ thể; quy định điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai chung chung, mà chƣa quy định vi phạm lần, mức độ vi phạm nào, khắc phục hậu hay chƣa?… Thứ tƣ quy định cho phép nhà đầu tƣ đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá phi thị trƣờng dẫn đến tình trạng lợi ích nhóm, giao đất với giá thấp giá thị trƣờng nhằm trục lợi định giao đất cho CĐT “sân sau” cán có thẩm quyền thối hóa, biến chất; Thứ năm phƣơng pháp định giá chƣa phù hợp, tổ chức thẩm định giá chƣa mang tính độc lập Những bất cập với liên kết CĐT với cán thối hóa, biến chất tạo thành nhóm lợi ích thao túng hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, gây thất thu ngân sách, lãng phí tài nguyên đất, tình trạng tham nhũng đất đai,… Để khắc phục bất cập LĐĐ giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, luận án đề xuất định hƣớng, yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM Theo đó, pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân đất đai; pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo tôn trọng chế thị trƣờng, phù hợp với quy luật kinh tế thị trƣờng; pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công tiếp cận quyền SDĐ CĐT; pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu giá trị quyền SDĐ; pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM phải phù hợp với nhu cầu nhà xã hội, đảm bảo an sinh xã hội bảo vệ môi trƣờng Luận án đề xuất giải pháp cụ thể hoàn thiện pháp luật Việt Nam giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm sửa đổi, bổ sung quy định giao đất, điều kiện đƣợc giao đất, chủ thể đƣợc giao đất; đề xuất bỏ phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá; quy định hội đồng thẩm định giá độc lập thuộc Bộ Tài chính, bỏ giá đất Nhà nƣớc quy định phƣơng pháp tính giá đất theo hệ số điều chỉnh giá Cuối cùng, luận án đƣa giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng 178 NƠTM, bao gồm: nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ bồi dƣỡng tƣ cách đạo đức cho đội ngũ cán công chức; nâng cao chất lƣợng quy hoạch; đẩy mạnh công khai, minh bạch thị trƣờng quyền SDĐ thơng qua hồn thiện phủ điện tử tăng cƣờng công tác tra, giám sát xử lý vi phạm hành vi vi phạm pháp luật đất đai nói chung, giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM nói riêng 179 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ Lê Hồng Hạnh (2017), "Bản chất pháp lý quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam", Tạp chí Dân chủ Pháp luật (số 8), trang 22-25; Lê Hồng Hạnh (2019), "Giao đất xây dựng nhà thương mại - Một số bất cập giao đất điều kiện giao đất", Tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật (số 3), trang 29-37; Lê Hồng Hạnh (2019), “Các phương thức giao đất để đầu tư xây dựng nhà thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Tồ Án (số 23), trang 36 180 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX (2006), “Báo cáo Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 phƣơng hƣớng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010”, Văn kiện đại hội khóa X Ban chấp hành Trung ƣơng (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội Báo Kiểm toán (2018), “Cơng tác quản lý, sử dụng đất đai: Cái nhìn tổng quan từ kiểm tốn Nhà nƣớc”, Cổng thơng tin điện tử Kiểm toán Nhà nước Việt Nam, https://www.sav.gov.vn/SMPT_Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx? idb=2&ItemID=119&l=/noidung/tintuc/Lists/Traodoikinhnghiem, truy cập ngày 12/05/2019 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2012), Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Bộ Tài ngun Mơi trường tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai Việt Nam (1945 - 2010), Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội Nguyễn Thị Minh Châu (2017), Pháp luật Việt Nam chế độ sở hữu đất đai, Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội Chính phủ (2013), Nghị định quản lý đầu tư phát triển đô thị số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014), Hà Nội 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất, Hà Nội 181 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất, Hà Nội 16 Chính phủ (2015), Nghị định số 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu 2013 lựa chọn nhà đầu tư, Hà Nội 17 Chính phủ (2015), Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014, Hà Nội 18 Chính phủ (2015), Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà 2014, Hà Nội 19 Chính phủ (2015), Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật đầu tư, Hà Nội 20 Chính phủ (2016), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Hà Nội 21 Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, Hà Nội 22 Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 23 Nguyễn Thị Dung (2014), “Về giá đất Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san Luật Đất đai 2013 24 Nguyễn Thị Dung (2015), “Thực trạng pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số Chuyên đề Pháp luật thị trƣờng kinh doanh bất động sản 25 Phạm Dũng (2019), “Thành phố Hồ Chí Minh: Doanh nghiệp bất động sản nợ 2.400 tỷ đồng tiền thuế”, Kinh tế môi trường, https://kinhtemoitruong.vn/ tp-hcm-doanh-nghiep-bat-dong-san-no-hon-2400-ti-dong-tien-thue-8120.html, truy cập ngày 25/05/2019 26 Nguyễn Ngọc Điện (2007), “Cấu trúc pháp lý hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam: Góc nhìn pháp luật”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 182 27 Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Đấu giá quyền sử dụng đất kiến nghị cụ thể Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/111au-gia-quyensu-dung-111at-va-kien-nghi-cu-the-111oi-voi-du-thao-sua-111oi-bo-sung-luat111at-111ai-1, truy cập ngày 28/3/2017 28 Trƣờng Giang (2019), “Định giá đất: Còn “điểm nghẽn””, Tài ngun Mơi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen/dinh-giadat-con-do-nhung-diem-nghen-1265800.html, truy cập ngày 6/4/2019 29 Bùi Xuân Hải (2011), “Mấy vấn đề doanh nghiệp pháp luật điều chỉnh loại hình doanh nghiệp Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 30 Nguyễn Thị Thu Hiền (2012), Pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất doanh nghiệp Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Khoa Luật Trƣờng Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 31 Ninh Thị Hiền (2016), “Hoạt động trao quyền sử dụng đất nhà nƣớc Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 12 32 Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 33 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 34 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ Luật kinh tế, Viện Nhà nƣớc Pháp luật, Hà Nội; 35 Trần Quang Huy (2014), “Giám sát, tra xử lý vi phạm pháp luật đất đai”, Tạp chí Luật học, Số đặc san tháng 11 36 Phan Mạnh Khải (2011), “Bàn tham nhũng quản lý sử dụng đất đai nay”, Tạp chí Thanh Tra, số 1/2011 37 Nguyễn Văn Khánh (2013), “Nghiên cứu quyền sở hữu đất đai Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Đại học Quốc gia Hà Nội, số (2013) 38 Phạm Thị Hƣơng Lan (chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội 39 Hà Lan (2019), “Đất ngân sách”, Báo điện tử Đại biểu nhân dân, http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=418264, truy cập ngày 28/03/2019 40 Phan Huy Lê (1959), Chế độ ruộng đất kinh tế nông nghiệp thời Lê sơ, Nxb Sử Địa, Hà Nội 183 41 Bình Lê (2019), “Diện tích bình qn nhà toàn quốc năm 2018 đạt 24m /ngƣời”, Sài Gòn giải phóng Online, http://www.sggp.org.vn/dien-tichbinh-quan-nha-o-toan-quoc-nam-2018-dat-24m-sannguoi-572027.html, truy cập ngày 20/02/2019 42 Phạm Sỹ Liêm (2015), “Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật tài nhà xã hội Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Số chuyên đề Pháp luật thị trường kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 43 Đặng Thị Bích Liễu (2012), Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội 44 Việt Linh (2018), Hệ lụy từ việc chậm nộp tiền sử dụng đất, https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/he-luy-tu-viec-cham-noptien-su-dung-dat-193958.html, truy cập ngày 20/02/2019 45 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin (1986), Về chủ nghĩa xã hội chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội 46 Nguyễn Ngọc Minh (2014), “Những sửa đổi, bổ sung chế định quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san, tháng 11 47 Bình Minh (2018), “Vì nhiều dự án “đất vàng” đƣợc đấu giá trái luật Thanh Hóa”, Báo Dân trí, https://dantri.com.vn/ban-doc/vi-sao-nhieu-du-andat-vang-duoc-dau-gia-trai-luat-tai-thanh-hoa-20180719124638846.htm, truy cập ngày 16/12/2018 48 Anh Minh (2019), “Nhiều dự án bị điều chỉnh quy hoạch, gây hệ lụy hớn hạ tầng đô thị”, Báo điện tử Vnexpress, https://vnexpress.net/thoi-su/nhieu-du-anbi-dieu-chinh-quy-hoach-gay-he-luy-lon-ve-ha-tang-do-thi-3929332.html, cập ngày 28/05/2019 49 Thành Nam (2019), Hơn 3.000 dự án, cơng trình chậm triển khai, gây lãng phí, https://baonghean.vn/hon-3000-du-an-cong-trinh-cham-trien-khai-gaylang-phi-244179.html, truy cập ngày 29/05/2019 50 Nguyễn Thị Nga (2014), “Thủ tục hành Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san Luật Đất đai năm 2013, số tháng 11 51 Ngân hàng giới (2012), Sửa đổi Luật đất đai để thúc đầy phát triển bền vững Việt Nam, Bản tóm tắt khuyến nghị sách ưu tiên rút từ nghiên cứu Ngân hàng giới 52 Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà giá hợp lý Việt Nam - Con đường phía trước, Hà Nội, tháng 10/2015, http://documents.worldbank.org/ 184 curated/en/261031467995434546/pdf/100706-VIETNAMESE-Box393265BPUBLIC-Nha-o-Gia-hop-ly-o-Viet-Nam.pdf, truy cập ngày 10/12/2018 53 Hữu Ngun (2017), “Cao ốc Sài Gòn bóp nghẹt giao thông”, Báo điện tử Vnexpress, https://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/cao-oc-sai-gon-dang-bopnghet-giao-thong-3640829.html, truy cập ngày 20/10/2017 54 Nguyễn Thị Tuyết Nhƣ (2011), “Những cải cách góp phần hoàn thiện hệ thống pháp lý bất động sản”, Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam, http://vibonline.com.vn/bao_cao/nhung-cai-cach-gop-phan-hoan-thien-hethong-phap-ly-ve-bat-dong-san-ts-nguyen-thi-tuyet-nhu, truy cập ngày 23/5/2017 55 Doãn Hồng Nhung (2011), “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 19 (204) 56 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 57 Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), “Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tƣơng lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/baiviet/kinh-te/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuonglai, truy cập ngày 21/08/2018 58 Nguyễn Thị Kiều Oanh (2014), “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhƣợng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số (81) 59 Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Bình luận khoa học Luật Nhà năm 2014, Nxb Lao động, Hà Nội 60 Nguyễn Tấn Phát (2006), “Chính sách đất đai Việt Nam thời kỳ đổi mới”, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số (332), truy cập ngày 15/2/2017 61 Hà Phong (2018), “Khó tiếp cận đất đai quy định bất cập”, Hà Nội mới, http://www.hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/907214/kho-tiep-can-datdai-vi-quy-dinh-bat-cap, truy cập ngày 08/05/2019 62 Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hƣơng (2018), “Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, http://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/mot-so-bat-cap-ve-hopdong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai truy cập ngày 12/5/2018 63 Vũ Văn Phúc (chủ biên), Lý Việt Quang, Trần Thị Minh Châu, Nguyễn Minh Hồn (2013), “Quan hệ lợi ích chủ thể kinh tế Luật đất đai 185 Việt Nam”, Những vấn đề sở hữu, quản lý sử dụng đất đai giai đoạn nay, Nxb Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội 64 Đặng Anh Quân (2016), “Bất cập quy định giao đất, cho thuê đất Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, số tháng 65 Ngọc Quang (2018), “Nhiều lỗ hổng, thất thu ngân sách từ đất đai nghiêm trọng, “khủng khiếp””, Sài Gòn giải phóng online, http://www.sggp.org.vn/ nhieu-lo-hong-that-thu-ngan-sach-tu-dat-dai-la-nghiem-trong-khung-khiep563646.html, truy cập ngày 9/12/2018 66 Quốc hội (1987), Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN8 ngày 29/12/1987, Hà Nội 67 Quốc hội (1993), Luật Đất đai số 24-L/CTN ngày 14/7/1993, Hà Nội 68 Quốc hội (1998), Luật số 10/1998/QH10 ngày tháng 12 năm 1998 sửa đổi, bổ sung số điều luật đất đai, ngày 02 tháng 12 năm 1998, Hà Nội 69 Quốc hội (2003), Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội 70 Quốc hội (2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Hà Nội 71 Quốc hội (2005), Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Hà Nội 72 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Hà Nội 73 Quốc hội (2008), Luật Quốc tịch Việt Nam số 24/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008, Hà Nội 74 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi bổ sung điều 126 Luật nhà điều 121 Luật đất đai Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009, Hà Nội 75 Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội 76 Quốc hội (2013), Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 2013, Hà Nội 77 Quốc hội (2014), Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 78 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 79 Quốc hội (2014), Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014, Hà Nội 80 Quốc hội (2016), Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016, Hà Nội 81 Quốc hội (2018), Luật số 35/2018/QH14, ngày 20 tháng 11 năm 2018, luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 luật có liên quan đến quy hoạch, Hà Nội 186 82 Sở Tài nguyên Môi trƣờng tỉnh Nghệ An (2018), Sổ tay dự án bất động sản đến ngày 19/05/2018 83 Nguyễn Trọng Thạch (2014), Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế nước, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trƣờng Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh 84 Lƣu Quốc Thái (2007), “Q trình thị trƣờng hóa đất đai Trung Quốc số đánh giá học kinh nghiệm”, Tạp chí khoa học pháp lý, số (39) 85 Lƣu Quốc Thái (2009), Pháp luật thị trường quyền sử dụng đất - Thực trạng hướng hoàn thiện, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh 86 Lƣu Quốc Thái (2015), “Bàn vấn đề “Chuyển nhƣợng vốn đầu tƣ giá trị quyền sử dụng đất” Luật đất đai 2013”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Số 87 Lƣu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý vê thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam 88 Đinh Trọng Thắng (2002), “Sở hữu tƣ nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vai liên hệ với Việt Nam”, Tạp chí Tài chính, số 89 Đinh Trọng Thắng (2015), “Phát triển kênh tài nhà thị - Lý thuyết thực tiễn Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật thị trƣờng kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 90 Hoàng Mạnh Thắng (2018), “Bay rừng cao ốc Hà Nội ngày nắng nóng đỉnh điểm”, Báo Tiền Phong, https://www.tienphong.vn/dia-oc/bay-trenrung-cao-oc-ha-noi-nhung-ngay-nang-nong-dinh-diem-1295849.tpo, truy cập ngày 4/7/2018 91 Hữu Thắng (2018), Kết luận vụ “đất vàng, giá bèo” Thanh Hóa: “Ngâm” đến bao giờ?, https://kinhtenongthon.vn/ket-luan-vu-dat-vang-gia-beo-taithanh-hoa-ngam-den-bao-gio-post20972.html, truy cập ngày 13/07/2019 92 Nguyễn Tiến Thỏa (2018), “Những kinh nghiệm việc thẩm định giá đất đô thị Việt Nam”, Hội thẩm định giá Việt Nam, http://www.vva.org.vn/ NewsDetail.aspx?Id=1770, truy cập ngày 11/06/2019 93 Anh Thƣ (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 Thất thu ngân sách, người dân bị thiệt, http://www.sggp.org.vn/bao-cao-tongket-tinh-hinh-thi-hanh-luat-dat-dai-2003-that-thu-ngan-sach-nguoi-dan-bithiet-342750.html, truy cập ngày 12/3/2017 187 94 Thủ tƣớng phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội 95 Phạm Thu Thủy (2015), “Pháp luật kinh doanh quyền sử dụng đất vấn đề thực tiễn đặt ra”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật thị trƣờng kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp 96 Tổng cục quản lý đất đai (2014), Thể chế hóa nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013, http://www.gdla.gov.vn/index.php/ news/Quy-hoach-su-dung-dat/The-che-hoa-noi-dung-quy-hoach-ke-hoach-sudung-dat-trong-Luat-Dat-dai-nam-2013-504.html, truy cập ngày 5/4/2017 97 Tổng kiểm tốn nhà nƣớc (2018), Cơng tác quản lý, sử dụng đất đai: Cái nhìn tổng quan từ Kiểm toán nhà nước, https://www.sav.gov.vn/SMPT_ Publishing_UC/TinTuc/PrintTL.aspx?idb=2&ItemID=119&l=/noidung/tintuc/ Lists/Traodoikinhnghiem 98 Minh Trang (2018), “90 dự án chậm nộp 5.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất”, Thời báo kinh tế điện tử, https://thoibaokinhdoanh.vn/du-an/90-du-an-chamnop-hon-5-000-ty-dong-tien-su-dung-dat-1052916.html, truy cập ngày 20/02/2019 99 Nguyễn Xuân Trọng (2013), “Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất luật đất đai 2013 văn hƣớng dẫn thi hành”, Tạp chí Luật học, Số Đặc san tháng 11 100 Đỗ Xuân Trọng (2014), “Pháp luật sản giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, Số chuyên đề Pháp luật kinh doanh thị trƣờng bất động sản, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 101 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 102 Trƣờng Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2015), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam 103 Nguyễn Trọng Tuấn (2016), Kinh nghiệm quản lý đất đai số nước giới, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2016/12/09/kinh-nghiemquan-l-dat-dai-cua-mot-so-nuoc-trn-the-gioi/, truy cập ngày 13/12/2017 104 Tùng Tuấn (2018), “Lộn xộn quy hoạch nhà cao tầng”, Báo Nhân dân thời điện tử, http://www.nhandan.com.vn/baothoinay/baothoinay-dothi/item/ 36319802-lon-xon-quy-hoach-nha-cao-tang.html, truy cập ngày 7/5/2018 188 105 Đỗ Sơn Tùng (2013), “Các mơ hình sở hữu đất đai giới”, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 416, tháng 106 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Những sửa đổi, bổ sung sở hữu đất đai Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san Luật đất đai 107 Nguyễn Quang Tuyến (2015), “Những điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khuyến nghị việc ban hành văn hƣớng dẫn thi hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề thị trường kinh doanh bất động sản, Nxb Tƣ pháp 108 Nguyễn Quang Tuyến (2016), Thực trạng pháp luật đất đai Việt Nam góc nhìn tham chiếu với hiệp định đối tác tồn diện tiến xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), http://plkt.hlu.edu.vn/SubNews/ Details/17287, truy cập ngày 25/3/2019 109 Nguyễn Quang Tuyến (2017), Pháp luật sử dụng đất đai Việt Nam từ năm 1945 - nay, Quá trình phát triển pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 110 Phƣơng Uyên (2019), Nguồn cung nhà Thành phố Hồ Chí Minh giảm mạnh tháng đầu năm 2019, https://nhadat.tuoitre.vn/nguon-cung-nha-otphcm-giam-manh-trong-6-thang-dau-nam-2019-20190708151805838.htm, truy cập ngày 9/07/2019 111 Văn phòng Quốc hội (2016), Luật Đầu tư số 05/VBHN-VPQH ngày 05 tháng 12 năm 2016, Hà Nội 112 Văn phòng Quốc hội (2019), Tồn văn dự thảo Luật Quản lý Thuế (sửa đổi), Dự thảo online, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/ DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=1537&LanID=1574&TabI ndex=1, truy cập ngày 22/09/2018 113 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 114 Đặng Hùng Võ (2011), “Sở hữu tƣ nhân đất đai tất yếu”, Tạp chí Sái Gòn tiếp thị, http://www.sgtt.com.vn, truy cập ngày 18/2/2017 115 Phạm Văn Võ, Nguyễn Hồng Thùy Trang (2012), “Các mơ hình sở hữu đất đai vấn đề pháp lý đặt Việt Nam”, Tạp chí Khoa học Pháp lý, số (70) 116 Đặng Hùng Võ, Phan Trung Hiền (2018), “Nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm thực dự án - Bất cập giải pháp để xuất”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 03+04 (355+356), tháng 2, tr.4, 189 http://www.nclp.org.vn/thuc_tien_phap_luat/nhan-chuyen-nhuong-quyen-sudung-111at-nham-thuc-hien-du-an-bat-cap-va-giai-phap-111e-xuat, truy cập ngày 18/03/2018 117 Đặng Hùng Võ (2019), “Vẫn loanh quanh định giá đất”, Thời báo kinh tế Sài Gòn, https://www.thesaigontimes.vn/291299/van-loanh-quanh-dinh-gia-dat html, truy cập ngày 15/07/2019 118 Hà Vũ (2018), “Doanh nghiệp ngày khó tiếp cận đất đai”, Vneconomy, http://vneconomy.vn/doanh-nghiep-ngay-cang-kho-tiep-can-dat-dai2018032221070248.htm, truy cập ngày 08/05/2019 119 Website: Tổng cục thống kê, https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715, truy cập ngày 12/12/2019 Tiếng Anh 120 Anne Haila (2000), “Real Estate in Global Cities: Singapore and Hong Kong as Property States”, Sage journals, http://journals.sagepub.com/doi/abs/ 10.1080/00420980020002797 121 Chris J.Webster (2007), “Are Some Planning Transaction Intrinsically Sovereign”, Journal of planning Education and Research 28, tr.480, Ninh Thị Hiền (2017) 122 David Adams, Craig Watkins (2014), The Value of Planning, RTPI Research Report No.5, Royal Town Planning Instutite, Lon don 123 Gary D Libecap (1986), “Property right in economic history: Implications for research”, Exploration in economic history, Issue 3/1986; pp 227-252 124 Gary D Libecap (1986), Property right in economic history: Omplications for research, Exploration in economic history 23 125 Harold Brodsky (1973), “Land Development and the Expanding City, Annals of the Association of American Geographers”, Vol.63, No June 1973, PP.159-166 126 Hiroshi Mori (1998), “Land Conversion at the Urban Fringe: A Comparative Study of Japan, Britain and the Netherlands”, Sage journals, http://journals.sagepub.com/doi/abs/10.1080/0042098984277 127 Jack Thurston (2006), The fat of the land, truy cập ngày 9/1/2017 128 Lawrence Hannah, Kyung-Hwan Kim, Edwin S Mills (1993), “Land Use Controls and Housing Prices in Korea”, Sage journals, http://journals.sagepub.com/doi/abs/10.1080/00420989320080091 190 129 Mai Van Phan (2013), “Promoting Land Rights in Vietnam: A Multi-Sector Advocacy Coalition Approach”, Annual World Bank Conference on Land and Poverty 2013, Washington 130 Nguyen Tan Phat, Nguyen Tien Dung (2011), Vietnam’s Land polity in the Transition period, https://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_ 20180401102753.pdf? id=ART0009747828, truy cập ngày 13/2/2017 131 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”, Slideshare, https://www.slideshare.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research 132 Willi Zimmermann (2007), “Good governance in public land management”, Food and Agriculture Organization of the United Nations, http://www.fao.org/3/a1423t/a1423t01.pdf truy cập ngày 17/2/2017 133 Wonh, K.C (1998), “Land administration and lease control”, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Publishing Ltd, Hong Kong, pp 51-65 134 Ya Ping Wang, Alan Murie (1999), “Commercial Housing Development in Urban China”, Sage journals, http://journals.sagepub.com/doi/abs/ 10.1080/0042098992881 135 Konrad Zweigert, Hein Kotz (1998), An Introduction to Comparative Law in Private Law (Khởi luận so sánh luật lĩnh vực luật tư), tập 2, Oxford university press ... giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại Chƣơng Pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại thực tiễn thi hành pháp luật giao đất. .. giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM; vấn để lý luận pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, bao gồm: khái niệm pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng NƠTM, cấu pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng. .. ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 51 2.1 Lý luận giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà thƣơng mại 51 2.1.1