Khu liên hợp dịch vụ Logistics tỉnh Vũng Tàu - PICC - www.lapduandautu.vn 0903034381

Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM -    BÁO CÁO ĐẦU TƯ KHU LIÊN HỢP DỊCH VỤ LOGISTICS Chủ đầu tư: Địa điểm: Huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu _ Tháng 03/ 2019 _ Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM -    BÁO CÁO ĐẦU TƯ KHU LIÊN HỢP DỊCH VỤ LOGISTICS Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 10 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 13 II Quy mô thực dự án 14 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 15 III.1 Địa điểm xây dựng 15 III.2 Hình thức đầu tư 15 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 15 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án 16 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 16 CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 17 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 17 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 17 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 20 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 20 II Các phương án xây dựng cơng trình 20 III Phương án tổ chức thực 20 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 22 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ 23 I Đánh giá tác động môi trường 23 I.1 Giới thiệu chung: 23 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 23 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 24 II Tác động dự án tới môi trường 24 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 24 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 26 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 27 II.4 Kết luận: 29 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 30 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 30 II Khả thu xếp vốn khả cấp vốn theo tiến độ 30 III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án 33 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 36 III.2 Phương án vay vốn XDCB 36 III.3 Các thơng số tài dự án 37 KẾT LUẬN 40 I Kết luận 40 II Đề xuất kiến nghị 40 CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 41 Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số :  Đại diện pháp luật: Chức vụ:  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu liên hợp dịch vụ Logistics Địa điểm xây dựng: Huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực dự án Tổng mức đầu tư : 2.870.201.232.000 đồng (Hai nghìn tám trăm bảy mươi tỷ hai trăm linh mốt triệu hai trăm ba mươi hai nghìn đồng) + Vốn tự có + Vốn vay (huy động) : 861.060.370.000 đồng : 2.009.140.862.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Với hỗ trợ tích cực cách mạng khoa học kỹ thuật, hoạt động dịch vụ logistics phát triển mạnh mẽ giới Dịch vụ logistics đời ngày thâm nhập vào đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam, giúp cho việc sản xuất, lưu thơng, phân phối, có hiệu hơn, góp phần nâng cao tính cạnh tranh kinh tế nước ta bối cảnh Việt Nam hội nhập với kinh tế giới đường cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước Theo quy hoạch chi tiết nhóm cảng biển Đơng Nam đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, cảng biển Bà Rịa - Vũng Tàu cảng biển tổng hợp quốc gia, cửa ngõ quốc tế (loại IA), đảm nhận vai trò cảng trung chuyển quốc tế Nhằm tiếp tục nâng cao công suất khai thác hệ thống cảng, tỉnh lập đề án Quy hoạch tổng thể phát triển dịch vụ logistics với quy mô 1.000 ha, tập trung quy hoạch đầu tư trung tâm logistics với quy mô khoảng 800 khu vực Cái Mép Hạ Trong sách thu hút đầu tư, tỉnh ưu tiên loại hình kinh tế, dịch vụ lấy phát triển hệ thống cảng dịch vụ hậu cần cảng làm nhiệm vụ trọng tâm ưu tiên logistics Trong đó, dự án, lĩnh vực ưu tiên lĩnh vực logistics dự án trung tâm logistics Cái Mép Hạ với tổng diện tích 800 dự án trung tâm logistics khu công Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics nghiệp Cái Mép với diện tích khoảng 100 với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2.500 tỉ đồng Năng lực hàng hóa thông qua cảng biển Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến vào năm 2020 khoảng 109 triệu tấn, năm 2025 khoảng 149 triệu tấn, năm 2030 khoảng 195 triệu Trong đó, riêng container dự kiến năm 2020 khoảng 4,17 triệu TEU, năm 2025 khoảng 6,8 triệu TEU, năm 2030 khoảng 9,42 triệu TEU Vì vậy, cơng ty chúng tơi thành lập dự án “Khu liên hợp dịch vụ Logistics ” Huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm phát huy mạnh địa phương để phát huy tổng lực nguồn lực cách hiệu IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Nghị định số 163/2017/NĐ-CP Chính phủ 30 tháng 12 năm 2017 quy định Kinh doanh dịch vụ logistics Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Giảm thời gian luân chuyển hàng hóa chuỗi cung ứng, giảm chi phí logistics - Nâng cao hiệu lực cạnh tranh cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ logistics hoàn thiện chất lượng dịch vụ cảng biển - Sử dụng tối ưu hệ thống giao thông vận tải quốc gia quốc tế - Hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội cấp vùng, cấp quốc gia cấp khu vực phục vụ sản xuất kinh doanh hàng hóa dịch vụ - Góp phần giải công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân V.2 Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, chức logistics, phục vụ nhu cầu giao nhận lưu kho hàng hóa, là: - Địa điểm trung chuyển luồng hàng hóa nội địa, xuất nhập cảnh theo hướng Bắc - Nam, phục vụ cho tỉnh khu vực miền Nam, Tây Nguyên; đến tỉnh vùng kinh tế trọng điểm miền Trung; luồng hàng cảnh từ Lào, Campuchia, Trung Quốc, Thái Lan - Nơi dự trữ hàng hóa, phân phối phục vụ hoạt động thương mại sản xuất tiêu dùng cho thành phố Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam Thứ hai, Trung tâm đảm nhận chức đầu mối giao thông giao nhận vận tải đa phương thức quan trọng thành phố, theo đó: - Là điểm trung chuyển phương thức vận tải từ đường sang đường đường biển; - Là nơi thực thủ tục hải quan cho hàng xuất nhập khẩu, thu gom phân phối hàng rời theo yêu cầu chủ hàng, lưu trữ container trước xếp lên sau dỡ từ tàu biển; Thứ ba, chức thực hoạt động sản xuất dịch vụ hỗ trợ chức kể trên, bao gồm: Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics - Các hoạt động sản xuất hỗ trợ bao gồm hoạt động sản xuất sản phẩm phục vụ kho bãi giao nhận vận tải sản xuất bao bì, giá đỡ, kệ hàng hóa; vật liệu xây dựng kho; gia công sản phẩm kho theo yêu cầu chủ hàng… - Các dịch vụ hỗ trợ gồm dịch vụ tài - ngân hàng; hải quan; cấp giấy phép; vệ sinh dịch tễ; giao nhận, chuyển phát, triển lãm hàng hóa; đào tạo lao động,… Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Tân Thành huyện cửa ngõ phía Tây tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Bắc giáp tỉnh Đồng Nai Đông giáp huyện Châu Đức Sông Thị Vải chảy phía Tây, ngăn cách với huyện Cần Giờ, thành phố Hồ Chí Minh Nam thị xã Bà Rịa xã đảo Long Sơn thành phố Vũng Tàu Thơng tin sơ lược Diện tích: 337,9km2 Dân số: 88.700 người (2004) Mật độ: 262 người/km2 Huyện lỵ: thị xã Phú Mỹ Bao gồm: thị xã Phú Mỹ xã là: Sơng Xồi, Hắc Dịch, Mỹ Xn, Tóc Tiên, Tân Phước, Châu Pha, Tân Hồ, Phước Hồ, Tân Hải Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 10 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng _ Khơng khí bị ô nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt _ Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải _ Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: _ Dự tốn xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng công trình _ Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến _ Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 27 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những ngun vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: _ Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi công giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: _ Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây ô nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường _ Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng: Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống nước hữu bố trí quanh khu vực khu biệt thự Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 28 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: _ Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi _ Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển _ Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt _ Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án II.4 Kết luận: Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến mơi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp khơng tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 29 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án II Khả thu xếp vốn khả cấp vốn theo tiến độ STT I 10 Nội dung Xây dựng Nhà cho chuyên gia (3 tầng) Cây xanh Văn phòng (3 tầng) Nhà triễn lãm, xúc tiến thương mại nhà Nhà triễn lãm, xúc tiến thương mại ngồi trời Kho bãi container Cơng trình phụ trợ Cơng trình khác Cây xanh cách ly Bãi đậu xe Số lượng Diện tích (m2) Số tầng (Đơn vị tính) Diện tích sàn (m2) 8.887.400 8.721 8.930.614 Thành tiền 992.686.910 26.163 3.000 78.489.000 16.743 4.815 16.743 14.445 200 3.000 3.348.600 43.335.000 8.071 16.142 4.000 64.568.000 8.071 16.142 1.500 24.213.000 8.629.814 10.037 10.843 15.880 16.229 65 2.000 1.200 500 1.000 560.937.910 20.074.000 13.011.600 7.940.000 16.229.000 8.629.814 10.037 10.843 15.880 16.229 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Đơn giá 30 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics STT Nội dung 11 12 Giao thông nội Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Thiết bị Xe đầu kéo Xe nâng Xe nâng 18 Xe nâng 24 Xe nâng chụp Container 45 Xe cẩu 200 Xe ngoặm gỗ 10 Xe nâng 32 Xe xúc lật Xe cẩu 150 Xe khác Tàu biển 2000 Tàu biển 5000 13 14 II 10 11 12 13 Số lượng Diện tích (m2) Số tầng (Đơn vị tính) Diện tích sàn (m2) 158.176 158.176 Đơn giá Thành tiền 800 4.000.000 126.540.800 4.000.000 10.000.000 10.000.000 20.000.000 32 10 10 10 xe xe xe xe 1.600.000 1.300.000 2.200.000 3.200.000 20.000.000 741.200.000 51.200.000 13.000.000 22.000.000 32.000.000 12 xe 5.000.000 60.000.000 12 10 12 10 12 4 xe xe xe xe xe xe tàu tàu 12.000.000 4.500.000 2.300.000 5.000.000 9.000.000 2.000.000 23.000.000 40.000.000 60.000.000 54.000.000 23.000.000 60.000.000 90.000.000 24.000.000 92.000.000 160.000.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 31 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics STT III IV Nội dung Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Số lượng Diện tích (m2) Số tầng (Đơn vị tính) Diện tích sàn (m2) Đơn giá (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 1,143 Thành tiền 19.826.293 27.430.828 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 0,123 0,353 2.135.038 6.115.641 0,573 GXDtt * ĐMTL%*1,1 5.690.269 0,055 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 545.250 0,109 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 811.185 0,92 GXDtt * ĐMTL%*1,1 9.095.641 0,399 GTBtt * ĐMTL%*1,1 2.957.803 TT 80.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 32 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics STT V Nội dung Dự phòng phí Chi phí đất Số lượng Diện tích (m2) Số tầng (Đơn vị tính) Diện tích sàn (m2) Đơn giá Thành tiền Tổng cộng 89.057.202 1.000.000.000 2.870.201.232 5% Tiến độ thực dự án NGUỒN VỐN STT Nội dung Tự có - tự huy động 297.806.073 23.546.700 1.004.580 13.000.500 Xây dựng Nhà cho chuyên gia (3 tầng) Cây xanh Văn phòng (3 tầng) Nhà triễn lãm, xúc tiến thương 19.370.400 mại nhà Nhà triễn lãm, xúc tiến thương 7.263.900 mại trời Kho bãi container 168.281.373 Cơng trình phụ trợ 6.022.200 Cơng trình khác 3.903.480 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 I Tiến độ thực Vay tín dụng 2020 694.880.837 54.942.300 2.344.020 30.334.500 124.582.200 2021 2022 429.377.995 39.244.500 1.674.300 21.667.500 438.726.715 39.244.500 45.197.600 32.284.000 32.284.000 16.949.100 12.106.500 12.106.500 392.656.537 14.051.800 9.108.120 280.468.955 280.468.955 20.074.000 13.011.600 1.674.300 21.667.500 33 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics NGUỒN VỐN STT 10 11 12 13 14 II 10 11 12 Nội dung Cây xanh cách ly Bãi đậu xe Giao thông nội Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Thiết bị Xe đầu kéo Xe nâng Xe nâng 18 Xe nâng 24 Xe nâng chụp Container 45 Xe cẩu 200 Xe ngoặm gỗ 10 Xe nâng 32 Xe xúc lật Xe cẩu 150 Xe khác Tàu biển 2000 Tự có - tự huy động 2.382.000 4.868.700 37.962.240 1.200.000 3.000.000 6.000.000 222.360.000 15.360.000 3.900.000 6.600.000 9.600.000 18.000.000 18.000.000 16.200.000 6.900.000 18.000.000 27.000.000 7.200.000 27.600.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 Tiến độ thực Vay tín dụng 2020 5.558.000 11.360.300 88.578.560 2.800.000 7.000.000 14.000.000 518.840.000 35.840.000 9.100.000 15.400.000 22.400.000 42.000.000 42.000.000 37.800.000 16.100.000 42.000.000 63.000.000 16.800.000 64.400.000 3.970.000 63.270.400 4.000.000 10.000.000 20.000.000 - 34 2021 2022 3.970.000 37.962.240 16.229.000 25.308.160 370.600.000 25.600.000 6.500.000 11.000.000 16.000.000 30.000.000 30.000.000 27.000.000 11.500.000 30.000.000 45.000.000 12.000.000 46.000.000 370.600.000 25.600.000 6.500.000 11.000.000 16.000.000 30.000.000 30.000.000 27.000.000 11.500.000 30.000.000 45.000.000 12.000.000 46.000.000 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics NGUỒN VỐN STT Nội dung 13 III IV Tàu biển 5000 Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phòng phí Chi phí đất Tổng cộng Tỷ lệ (%) V Tự có - tự huy động 48.000.000 5.947.888 8.229.248 Tiến độ thực Vay tín dụng 2020 2021 112.000.000 13.878.405 19.201.579 19.826.293 16.518.886 640.511 1.494.526 2.135.038 1.834.692 4.280.949 6.115.641 1.707.081 3.983.189 5.690.269 163.575 381.675 545.250 243.356 567.830 811.185 2.728.692 6.366.949 887.341 24.000 26.717.160 300.000.000 861.060.370 30% Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 2022 80.000.000 80.000.000 5.413.141 5.498.800 1.141.503 3.934.240 4.019.899 2.070.462 - 1.478.902 1.478.902 56.000 80.000 62.340.041 700.000.000 1.000.000.000 2.009.140.862 1.160.927.379 70% 40,45% 35 89.057.202 805.391.136 28,06% 903.882.717 31,49% Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics III Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư : 2.870.201.232.000 đồng (Hai nghìn tám trăm bảy mươi tỷ hai trăm linh mốt triệu hai trăm ba mươi hai nghìn đồng) + Vốn tự có : 861.060.370.000 đồng + Vốn vay (huy động) : 2.009.140.862.000 đồng STT 2.870.201.232 Cấu trúc vốn (1.000 đồng) Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng 861.060.370 2.009.140.862 Tỷ trọng vốn vay 70,00% Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30,00% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Vận chuyển container - Xếp dỡ hàng hóa - Dịch vụ kho, luân chuyển - Từ hoạt động khác Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án (Phụ lục 3) Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay Chi phí bảo trì thiết bị Chi phí khác Chi phí vận hành dự án Chi phí quản lý chung % 3% "" "" 1% 5% 30% "" Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu Bảng tính Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 36 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics Chế độ thuế Thuế TNDN % 20 III.2 Phương án vay vốn XDCB Số tiền : 2.870.201.232.000 đồng Thời hạn : 15 năm (180 tháng) Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay Lãi suất vay cố định Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) 15 năm 11% /năm 7% /năm 9,8% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 70%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 30 %;lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 7%/năm III.3 Các thơng số tài dự án Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 15 năm dự án, trung bình năm trả 293,33 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 260% trả nợ Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 37 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 6,35 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 6,35 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ 10 thu hồi vốn có dư Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm kể từ ngày hoạt động Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu Khả hồn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P tính tốn dự án Như PIp = 1,95 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,95 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 9,8%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %,Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 14 hồn vốn có dư Kết tính tốn: Tp = 12 năm tháng tính từ ngày hoạt động Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 9,8%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 2.514.662.721.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 38 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics tư qui giá là: 2.514.662.721.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 15,708% > 9,80% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 39 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án, trung bình năm đóng khoảng 926 tỷ đồng + Hàng năm giải việc làm cho khoảng 200 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 40 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 41 ... phân khu chức Khu liên hợp dịch vụ Logistics là: quy hoạch thành phân khu chức Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC 0903034381 17 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics - Khu vực dịch vụ: khu. ..Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM -    BÁO CÁO ĐẦU TƯ KHU LIÊN HỢP DỊCH VỤ LOGISTICS Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics MỤC LỤC... 0903034381 18 Dự án Khu liên hợp dịch vụ Logistics - Khu vực hải quan: gồm nhà làm việc hải quan khu vực khai báo, kiểm tra, kiểm hóa, thơng quan hàng hóa xuất nhập cửa cảng biển - Khu vực phụ trợ: