Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện bình liêu tỉnh quảng ninh giai đoạn 2013 2018

Để việc quản lý đất đai theo hệ thống, minh bạch, đúng quy định của pháp luât, quá trình giải quyết các nội dung liên quan đến đất đai như: Đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký g

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TRUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG VĂN TRUNG

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thanh Hải

Thái Nguyên, 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn này công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày trong luận văn này là trung thực và chính xác Những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào

Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Trung

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Liêu, Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, các phòng, ban khác thuộc UBND huyện Bình Liêu, các thầy, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 TS Nguyễn Thanh Hải, thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình

hoàn thành luận văn này

2 Ban giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và các

thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Liêu, Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, các phòng, ban khác thuộc UBND huyện Bình Liêu, cùng bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp

đỡ và động viện tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Hoàng Văn Trung

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của nghiên cứu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 4

1.1.1 Đất đai 4

1.1.2 Bất động sản 5

1.1.3 Thị trường bất động sản 7

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 8

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 9

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 10

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 11

1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 11

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ 14

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 17

1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản từ một số nước 17

1.4.1 Hệ thống Đăng ký quyền Australia (hệ thống Torren) 17

1.4.2 Đăng ký giao dịch đảm bảo ở Cộng hòa Pháp 19

1.4.3 Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển 20

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 20

1.5.1 Tình hình thành lập 20

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 21

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 22

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 23

1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ 23

1.5.6 Đánh giá chung tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ 25

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Nội dung nghiên cứu 28

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh 28

2.2.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu giai đoạn 2013 – 2018 28

2.2.3 Nguyên nhân hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 28

2.3 Phương pháp nghiên cứu 28

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 28

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 29

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 30

2.3.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 30

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh 31

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 34

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 37

3.1.4 Tình hình quản lý đất đai 39

3.2 Đánh giá hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu giai đoạn 2013 - 2018 42

3.2.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu 42

3.2.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 45

3.3 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu 47

3.3.2 Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính 51

3.3.3 Thống kê, kiểm kê đất đai 53

3.3.6 Mức độ công khai thủ tục hành chính 56

3.3.8 Thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ 59

3.3.9 Các khoản lệ phí phải đóng 60

3.3.10 Nhận xét chung 61

3.4 Nguyên nhân hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 62

3.4.1 Nguyên nhân hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 62

3.4.2 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 64

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68

1 Kết luận 68

2 Kiến nghị 69

TÀI LIỆU THAM KHẢO 70

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp 22

Bảng 3.1 Tình hình dân số huyện Bình Liêu 35

Bảng 3.2 Thống kê diện tích đất đai huyện Bình Liêu năm 2018 38

Bảng 3.3: Hệ thống cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu 44

Bảng 3.4 Tình hình hoạt động kinh phí của VPĐKQSDĐ huyện Bình Liêu năm 2018 47

Bảng 3.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận huyện Bình Liêu giai đoạn 2013 - 2018 48

Bảng 3.6 Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2018 50

Bảng 3.7 Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Bình Liêu 53

Bảng 3.8 Tổng hợp diện tích các loại đất theo địa giới hành chính 54

Bảng 3.9 Kết quả điều tra theo phiếu về mức độ công khai các thủ tục hành chính 56

Bảng 3.10 Kết quả điều tra về thời gian thực hiện thủ tục hành chính 58

Bảng 3.11 Tổng kết số hồ sơ giải quyết bị quá hẹn trả theo phiếu hẹn năm 2018 58

Bảng 3.12 Kết quả điều tra về thái độ của cán bộ hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính 59

Bảng 3.13 Kết quả điều tra về các khoản chi phí ngoài phải đóng 61

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng ĐKQSD đất trong hệ thống QLĐĐ 15

Hình 3.1 Bản đồ hành chính huyện Bình Liêu 32

Hình 3.2 Sơ đồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên GCN 49

Bảng 3.12 Kết quả điều tra về thái độ của cán bộ hướng dẫn

thực hiện thủ tục 59

Bảng 3.13 Kết quả điều tra về các khoản chi phí ngoài phải đóng 61

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSD Văn phòng đăng ký quyền sử dụng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người và mỗi quốc gia

Từ xưa đến nay cùng với sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người đất đai ngày càng khẳng định được vai trò quan trọng của mình, đất đai là tài nguyên gốc là điểm xuất phát cho mọi sự phát triển Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt, mà còn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội

Trong giai đoạn hiện nay của nước ta, với sức ép về dân số và tốc độ công nghiệp hoá, đô thị hoá, sự chuyển dịch cơ cấu từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng mà quỹ đất thì có hạn thì vấn

đề sử dụng đất như thế nào cho hợp lý đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất chúng ta cần phải khai thác và sử dụng một cách hợp lý, thông minh, sáng tạo, sử dụng đất tiết kiệm mang lại hiệu quả kinh tế cao đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển ngày càng nhanh của xã hội đồng thời vẫn bảovệ được đất đai, bảo vệ được môi trường, ổn định chế độ chính trị

và giữ vững được an ninh, quốc phòng

Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần

nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2013 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "một cửa", việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận được

thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại

cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này

Huyện Bình Liêu được thành lập ngày 16 tháng 12 năm 1919, có 8 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 1 Thị trấn Bình Liêu và 7 xã (trong đó có 6 xã biên giới)

Là huyện miền núi thuộc khu vực miền Đông của tỉnh Quảng Ninh, là một trong những huyện đặc biệt khó khăn của Tỉnh Tuy nhiên, trong những năm gần đây được

sự quan tâm của các cấp từ Tỉnh đến Trung Ương, huyện Bình Liêu đang ngày càng phát triển và đổi mới, đời sống của nhân dân không ngừng được nâng cao và cải thiện Theo đó, việc quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay

Để việc quản lý đất đai theo hệ thống, minh bạch, đúng quy định của pháp luât, quá trình giải quyết các nội dung liên quan đến đất đai như: Đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng ký giao dich bảo đảm, thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký biến động…vv theo đúng trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện; giúp phòng Tài nguyên và Môi trường tập chung việc quản lý Nhà nước; tạo điều kiện cho người đi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai được thuận lợi, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện UBND huyện Bình Liêu có quyết định số 757/QĐ-UBND ngày 09 tháng 6 năm 2009 về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu

Xuất phát từ thực tiễn trên, trong khuôn khổ thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Với sự

hướng dẫn của TS Nguyễn Thanh Hải tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá hoạt

động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2018” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các

giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai của địa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh

3 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Củng cố và hoàn thiện các kiến thức

về Luật đất đai hiện hành; nắm vững các chính sách pháp luật đất đai; chức năng, nhiệm vụ và các hoạt động của VPĐKQSDĐ

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài, giúp tìm ra được

những thuận lợi và khó khăn của công tác quản lý, hoạt động của VPĐKQSDĐ từ

đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1 Đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng ; trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land)

a) Lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là Thổ nhưỡng (Soil), thổ nhưỡng phát sinh

là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho đất có

độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người

Nga tiên phong trong lĩnhh vực khoa học đất cho rằng: “Đất như là một thực thể tự

nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diến ra trong nó Đất được coi là khác biệt bởi với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởngcủa một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

b) “Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh”;"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )" “Đất như là một khu vực

hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (West Publishing, 1991)

1.1.1.2 Vị trí, vai trò của đất đai

Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không

có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải

là tài sản của bất kỳ cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng

“Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”

Mác đã viết rằng: “ Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các

xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy ”

Mác dự báo rằng “ Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là

sở hữu của nhà nước Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ

sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý

Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” (Tôn Gia Huyên, 2008)

1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai

và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự của Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự của Đức ) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng, ví dụ:

- Ở Nga: Pháp luật quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ

phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ " cũng là các bất động sản

- Cộng hòa Pháp: Điều 520 Luật Dân sự quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản

- Vương quốc Thái Lan: Luật Dân sự tại Điều 100 quy định: "Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất)

là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, Trung Quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất

Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung Đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật

về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS (Nguyễn Đình Bồng và ctg 2005) Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định:

"Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền

với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" (Bộ Luật Dân

sự, 2005)

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm

Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi Thị trường BĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Trần Kim Chung, 2005)

1.1.3.2 Tính chất

Một số tính chất cơ bản của thị trường BĐS:

- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu;

- Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả;

- Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất Pháp luật Australia quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà v.v (Nguyễn Đình Bồng, 2010)

1.1.3.3 Đặc điểm

Thị trường BĐS có các đặc điểm sau:

- Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;

- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật;

- Thị trường BĐS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS

1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

1.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

- Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai;

- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản;

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, của thửa đất Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân Cụ thể như sau:

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà, 2005)

1.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

1.2.3.1 Đăng ký Văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thồng đăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các Văn tự giao dịch Khi đăng ký, các Văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký Văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu huớng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký Văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động

và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam

1.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai

Trước khi có Luật đất đai, công tác đăng ký đất đai được thực hiện theo Chỉ

thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc và đăng ký

thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông

nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993

- Luật Đất đai 1987 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước

- Uỷ ban nhân dân Thành phố, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng

ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-ĐKTK ngày 14/711989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thống tư số 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam"

Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.3.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định

"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất" (Luật Đất đai, 1993)

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chỉnh quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.3.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm 2003

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ (Mục 5, Điều 46,47,48):

"Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất" "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng

đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất" (Luật Đất đai 2003)

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý

và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động + Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" (Luật đất đai 2003)

1.3.1.5 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

- Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất

- Mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp

- Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện

- Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký

lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất

- Đặc biệt trong Luật đất đai sửa đổi, bổ sung lần này lã đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai,

cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân

- Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ

1.3.3.1 Chức năng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho Phòng tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Bộ Tài nguyên và Môi trường

Chính phủ

UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

UBND xã, phường, thị trấn

Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn

Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng

đất cấp huyện

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng ĐKQSD đất trong hệ thống QLĐĐ

1.3.3.2 Nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp UBND các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biển động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người

UBND huyện, quận trực

thuộc tỉnh

Sở Tài nguyên và Môi trường

sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thống báo của Phòng tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; Phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

1.3.3.3 Vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai

ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

a) Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

b) VPĐKQSDĐĐ các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCNQSDĐ Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

c) Hoạt động của VPĐKQSDĐ đấ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp Giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2013

d) Hoạt động của VPĐKQSDĐ đất đã và đang góp phần giảm thiếu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đ) VPĐKQSDĐĐ không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch

đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

e) Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa cao thông qua việc đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển theo hướng Chính phủ điện tử Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ,

nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng

ký đất đai và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với VPĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung

hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa chính

1.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản từ một số nước

1.4.1 Hệ thống Đăng ký quyền Australia (hệ thống Torren)

Tạt Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

1.4.1.1 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các

bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.4.1.2 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Hệ thống Tonens được đưa vào Bang New South Wales theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của Bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian

1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ

sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu

Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Tonens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên

Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.4.1.3 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northem Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Toffens Trong hệ thống Tonens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các Giấy chứng nhận này

Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra

để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

1.4.2 Đăng ký giao dịch đảm bảo ở Cộng hòa Pháp

1.4.2.1 Cơ sở pháp luật

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009)

1.3.4.2 Nguyên tắc đăng ký

a) Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên

quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau

mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và

hợp pháp của hợp đồng, giao dịch

b) Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo

tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký

c) Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai

đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về chủ sở hữu Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công

chứng viên

d) Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu

đem đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu

hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009)

1.4.3 Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển

Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống đăng ký đất đai ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Tonens Về mô hình tổ chức, đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS ) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đất tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc Toà án trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Toà án cấp Thành phố Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống

dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và đăng ký đất đai Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản

đồ quốc gia và Toà án

Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.5.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quan lý đất đai tính đến

tháng 12 năm 2012 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Lào Cai là tỉnh chậm nhất 28/5/2009 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐKQSDĐ cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xong VPĐKQSDĐ cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập một Văn phòng đăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông và Lâm Đồng

Một số VPĐKQSDĐ không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quy định mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan này (Tổng cục QLĐĐ, 2009)

1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, bao gồm một số phòng chuyên môn nghiệp vụ như: Phòng hành chính – Tổng hợp, Phòng quản lý đất đai, Phòng kỹ thuật nghiệp vụ, Phòng lưu trữ và cung cấp thông tin Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

Các VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ);

Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc

còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương (Tổng cục quản lý Đất đai, 2009)

1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Theo báo cáo của các địa phương, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 30/12/2012 là 2.060 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người; trong đó, có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%)

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên VPĐK cấp tỉnh hiện

có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐKQSDĐ hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật tài nguyên Môi trường) chuyển sang

- Tổng số lao động hiện có của VPĐKQSDĐ cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi VPĐK có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%)

Bảng 1.1 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp

Vùng lãnh thổ

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh VPĐKQSDĐ cấp huyện Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng Tổng số

Biên chế

Hợp đồng

Cả nước 2.060 999 1.133 8.334 3.301 5.033 Miền núi phía Bắc 348 188 160 986 615 371 Đồng bằng Bắc Bộ 298 146 152 752 354 398 Bắc Trung Bộ 223 74 149 756 284 472 Nam Trung Bộ 246 97 221 1.108 369 739 Tây Nguyên 80 46 34 565 196 369 Đông Nam Bộ 293 154 139 2.253 733 1.520 Tây Nam Bộ 572 294 278 1.914 750 1.164

Nguồn: Cục Đăng ký và thống kê đất đai, 2013

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; Tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa

có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ

1.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay đều có đầy

đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 Tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ quyền sử dụng đất ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm

kê đất đai;

Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như: Nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKQSDĐ như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai

1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

1.5.5.1 Cấp tỉnh

Theo báo cáo của các địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức theo Chỉ thị 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 của Thủ tướng Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xây

dựng cơ sở dữ liệu đất đai; thực hiện thống kê đất đai 01/01 hàng năm và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐKQSDĐ chưa có đủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thức triển khai

1.5.5.2 Cấp huyện

- Tương tự như VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, các VPĐKQSDĐ cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất của các cá nhân

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài

ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐKQSDĐ còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp

1.5.6 Đánh giá chung tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ

1.5.6.1 Kết quả đạt được

Thông tin từ Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, tính đến nay, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu trên

cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp

Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phân tích nguyên nhân vướng mắc,

để đề xuất giải pháp thực hiện, hoàn thành cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước

Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu là

do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp và không có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%);

Về đo đạc, cấp giấy chứng nhận đất nông, lâm trường, Tổng cục Quản lý đất đai đã chuẩn bị báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc từ các nông trường, lâm trường tại các tỉnh vùng Tây Nguyên phục vụ hội nghị của Thủ tướng Chính phủ

Kết quả thực hiện tại các địa phương đến nay cho thấy: Có 34/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác rà soát ranh giới, cắm mốc; 38/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính; 11/45 tỉnh đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận; Các tỉnh còn lại đều đang triển khai thực hiện các hạng mục công việc, dự kiến sẽ cơ bản hoàn thành trong năm 2018 (Hùng Võ, Vietnam+)

1.5.6.2 Các hạn chế

- Chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ các cấp ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng, nhiều VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là với Trung tâm Công nghệ thông tin

TN&MT, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chức năng với VPĐKQSDĐ (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) cấp huyện

- Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKQSDĐ còn thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ

đã được phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và hạn chế trong việc lập hồ sơ địa chính hiện nay

- Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện cá thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKQSDĐ còn thiếu thốn, nhiều đơn vị chưa có máy

đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ

- Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKQSDĐ phải tự đảm bảo kinh phí hoạt động, có địa phương được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương được bảo đảm bằng kinh phí nhà nước cho toàn bộ kinh phí hoạt động Hoạt động của VPĐKQSDĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính, việc cấp GCNQSDĐ của VPĐKQSDĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định

- Về giải quyết tồn đọng trong công tác cấp giấy chứng nhận, qua thực tế triển khai công tác cấp giấy chứng nhận cho thấy các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận mặc dù đã có quy định của pháp luật giải quyết; tuy nhiên quá trình triển khai còn gặp nhiều khó khăn do việc triển khai trên thực tiễn cần có sự tham gia của nhiều cấp, nhiều ngành cũng như từ phía các cơ quan chuyên môn của địa phương một số trường hợp việc nộp nghĩa vụ tài chính là quá mức so với kỳ vọng của người sử dụng đất

- Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai và quy chế phối hợp trong công tác cấp giấy chứng nhận (Quy chế phối hợp giữa các cơ quan có trách nhiệm trong việc giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận như xây dựng, thuế, Văn phòng đăng ký đất đai, ủy ban nhân dân cấp

xã, cơ quan tài nguyên và môi trường); một số địa phương đã ban hành quy định giải quyết nhưng có một số thủ tục không phù hợp với quy định của pháp luật, tạo

sự nhũng nhiễu trong giải quyết thủ tục; một số nơi khi giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có thẩm quyền; trong quá trình tổ chức thực hiện, cách hiểu về quy định pháp luật chưa có sự thống nhất giữa các cơ quan trong việc giải quyết các thủ tục về cấp giấy chứng nhận; tình trạng cán bộ giải quyết thủ tục cố tình gây phiền hà, nhũng nhiễu trong quá trình cấp giấy chứng nhận, gây bức xúc trong dư luận; nhận thức về pháp luật đất đai của một bộ phận người sử dụng đất còn hạn chế hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu cấp giấy chứng nhận

- Đối với tồn đọng các trường hợp không cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, hiện nay, về cơ bản pháp luật đất đai đã có quy định để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận cho hầu hết các trường họp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu Chỉ còn một số trường hợp sau đây không giải quyết cấp giấy chứng nhận như:

Trường hợp người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm trình

tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 trở về sau) quy định này được kế thừa từ pháp luật đất đai năm 2003 để bảo đảm tính nhất quán, bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật

Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và hiện đang có tranh chấp đất đai hoặc hiện trạng sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy định này nhằm bảo đảm sự tôn trọng quan hệ dân sự giữa các bên trong sử dụng đất

Trường hợp đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng thuộc khu vực đã

có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nhằm giảm bớt chi phí xã hội trong việc thực hiện thủ tục, người sử dụng đất vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật)

Trường hợp chia tách thửa đất để bán bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/01/2008 nhưng không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu (Trang thông tin Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác đăng ký đất đai, bất động sản

- Những người có liên quan

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về không gian: Địa bàn huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh

- Về thời gian: Số liệu, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu từ khi thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ năm 2013 đến năm 2018

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Liêu, tỉnh Quảng Ninh

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng đất

2.2.2 Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu giai đoạn 2013 – 2018

- Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Liêu

- Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.2.3 Nguyên nhân hạn chế và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Bình Liêu từ năm 2013 đến 2018

- Chi cục Thống kê: Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, các phường, xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm

2013 đến 2018

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm từ khi thành lập VPĐKQSDĐ đến năm 2018

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

2.3.2.1 Phương pháp điều tra nội nghiệp: Thu thập, xử lý số liệu thứ cấp

Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng

sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Bình Liêu và 7 xã 1 thị trấn nghiên cứu từ năm 2013 đến 2018

Chi cục Thống kê: Thu thập các báo cáo về tình hình phát triển kinh tế xã hội của huyện, xã nghiên cứu, số liệu thống kê về kinh tế xã hội từ năm 2013 đến 2018

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm từ khi thành lập VPĐKQSDĐ đến (Thông tư 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV, Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Luật Dân sự

2005, Luật đất đai 2013, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992…); các báo cáo về tình hình hoạt động , kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm 2013 – 2018 (Báo cáo công tác đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất; báo cáo về công tác lập quản lý HSĐC; các hoạt động dịch vụ công về đất đai; kết quả thu chi tài chính…)

2.3.2.2 Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa

Khảo sát thực địa thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được từ điều tra nội nghiệp Đối tượng điều tra là các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn Được thực hiện với 240

phiếu trên địa bàn 7 xã, 1 thị trấn, mỗi xã, thị trấn là 30 phiếu Nội dung thông tin được thu thập bằng bảng hỏi, tổng hợp theo danh mục của thủ tục hành chính bao gồm: tình hình sử dụng đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét

về thực hiện thủ tục hành chính

Thông qua đó có thể nhận định được về mức độ công khai, thời gian thực hiện, thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ

2.3.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

Phân tích để phân loại các số liệu, tài liệu theo lĩnh vực khác nhau Nhiệm vụ của phân tích là thông qua những yếu tố riêng để tìm ra được cái chung, thông qua hiện tượng tìm ra bản chất, thông qua đặc thù tìm ra cái phổ biến

Các số liệu được thu thập, tính toán, phân tích theo bảng, biểu, kết hợp phần thuyết minh Các số liệu đầu vao thu thập được phân tích, xử lý với sự hỗ trợ của phần mềm máy tính Offce Excel nhằm đưa ra kết quả nhanh gọn và chính xác

2.3.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài được chọn lọc và xử lý theo yêu cầu đề tài