Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp gửi đến các bạn kiến thức về phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS. Hi vọng tài sẽ là nguồn tư liệu bổ ích cho các bạn.

TiulunmụnCỏcphngphỏpnhgiỏtisnvgiỏtrdoanhnghip BITIULUN s1ưSbỏodanhl Cõu1:Phõnbitnhngimgingvkhỏcnhaucacỏcphng phỏpnhgiỏBSmanh(ch)óbit Bilm: Nhchúngtađbiếttrênthựctếcónhiềuph ơngphápkhácnhauđể địnhgiábấtđộngsản.Tuynhiên,phơngphápđịnhgiátàisảnnóichung, địnhgiábấtđộngsảnnói riêngđợctấtcảmọingờithừanhậnphảilà phơngphápcơbản,cócơsởkhoahọclàph ơngphápđợcxâydựngtrêncơ sởxemxét,phântíchvàđánhgiásựtácđộngcủacácyếutốảnhhởngvà đặcbiệtlàphảituânthủmộtcáchđầyđủvàtuyệtđốicácnguyêntắc địnhgiá.Có4phơngphápchủyếuđểtiếnhànhđịnhgiábấtđộngsản baogồm: 1/Phngphỏpsosỏnh/sosỏnhtrctip: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các  BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem   xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi  và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.  2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư  hoặc  phương pháp vốn hóa):  Phương pháp này dựa trên cơ  sở  thu nhập ròng trung bình hàng năm  trong tương lai từ một BĐS, tương  ứng với một tỷ  lệ  (%) thu hồi vốn nhất   định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.  Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính tốn giá trị BĐS đòi  hỏi độ  chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong   điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính tốn thường bị  hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải  áp dụng các phương pháp khác để tính tốn.  3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):  Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS khơng  có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị  trường BĐS (nhà thờ,  trường học, bệnh viện, cơng sở…) Dựa trên ngun tắc thay thế, phương   pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể  đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế,   nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.  4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh /   phát triển giả định):  Phương pháp này thường được áp dụng để  tính tốn giá trị  của những  BĐS khơng phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử  dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê  duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư  là một dạng của phương pháp giá  thành, chúng thực hiện theo ngun tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ  sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị cơng trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhun Mỗi phơngphápđịnhgiáđềucónhững uthếvàhạnchếnhất định.Trongcácphơngpháptrênkhôngcóph ơngphápnàolàchínhxácvà duynhấtđúng,màchỉcóphơngphápthíchhợpnhất,còncácphơngpháp khácđợcdùngmangtínhchấthỗtrợ,bổsunghoặckiểmtrakếtquảcủa phơngphápthíchhợpnhất Đểtiếnhànhphânbiệtsựgiốngvàkhácnhaugiữacácphơngpháp địnhgiáBS: Phơngpháp sosánhtrực tiếp Phơngpháp Phơngphápchi đầut phí Hcviờn:NguynThanhBỡnhưLpCaohcqunlýkinhtK30B Phơngpháp thặngd TiulunmụnCỏcphngphỏpnhgiỏtisnvgiỏtrdoanhnghip ưcxõy dngtrờn ưcxõy dngtrờnnguyờnchyudatrờn biệt của pp đầu tư,  nguyên tắc thay  tắc thay thế ­ Được xây dựng  ­ Là một dạng đặc  nguyên tắc thay  ­ Giá trị tài sản  đòi hỏi quán triệt đủ  5 ngun tắc. Tuy  ­ Giá trị tài sản  mục tiêu được  ­ Giá trị của BĐS  nhiên "ngun tắc  mục tiêu được  coi là hồn tồn  mục tiêu tương  đóng góp" giữ vai  đương với chi phí  trò chủ đạo C¬   së coi là hồn tồn  có thể ngang  ­ Giá trị của một  lý ln có thể ngang  bằng với giá trị  làm ra một BĐS bằng với giá trị  của những tài  giống như vậy và  BĐS được xác định  của những tài  sản tương  coi đây như 1 vật  trên cơ sở của sự  sản tương  đương có thể so  thay thế hiện diện hay thiếu  đương có thể so  sánh được vắng nó sẽ làm cho  sánh được giá trị của tổng tài  sản tăng lên hay  ­ Thu thập các  ­ Bản chất là  giảm đi là bao nhiêu ­ Đây là phương  ­ Xác định giá trị  Kü  giao dịch trên thị tiến hành chuyển pháp định giá mang  BĐS mục tiêu bằng  tht  trường hiện  hóa các dòng thu  tính hỗn hợp, trong  cỏchdavogiỏtr định cũnlivyut giá hnhcacỏcbtnhptnglai úsdngc ngsnging vhinti phngphỏpso ginhcuthnh hoặc tương đối  tìm giá trị của  sánh làm cơ sở để  giá vốn của BĐS  giống so với bất vốn đầu tư và  ước tính chi phí tạo mục tiêu (các chi phí  động sản mục  cũng là giá trị  ra BĐS tiêu. Sau đó tiến  của bất động  cơ hội hợp lý để có  ­ Ước tính giá trị  BĐS cho việc phát  hành phân tích  sản của BĐS mục tiêu  triển), gồm các giả  giá mua bán,  bằng cách cộng giá định về phí pháp lý,  phân tích các giá  trị ước tính của  trị đã giao dịch  mảnh đất với giá  nhượng BĐS, chi  và làm những  trị ước tính của  phí tài chính và lợi  điều chỉnh cần  cơng trình nhuận có liên quan thuế chuyển  thiết để tìm giá  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp trị hợp lý của  bất động sản  mục tiêu ­ Ít gặp khó  ­ Xét về lý  ­ Ưu điểm cơ bản  ­ Sử dụng để đánh  khăn về mặt kỹ  thuyết đây là pp  là nó được sử dụng giá các BĐS có tiềm  thuật có cơ sở lý luận  khi khơng có các  năng phát triển ­ Phương pháp  chặt chẽ nhất, vì bằng chứng thị  ­ Là pp thích hợp  thể hiện sự đánh nó tiếp cấn một  trườngthích hợp để để đưa ra mức giá  giá của thị  cách trực tiếp  so sánh. Sử dụng  khi thực hiện đấu  trường đó là các  những lợi ích mà để đánhgiá các  bằng chứng rõ  BĐS mang lại  ràng đã được  thừa thận trên  thầu BĐS hiếm khi thay  ­ Có giá trị quan  cho nhà đầu tư đổi CSH và thiếu  trọng để tư vấn về  ­ Ngoại trừ kỹ  cơ sở dự báo lợi  thực tế về giá đị thuật chiết khấu  ích tương lai chi phí xây dựng tối  đa và tiền cho th  của BĐS dòng tiền, nói  ­ Thích hợp khi  tithiucnt Ưu điểm ưLcsca chunglppn nhgiỏBSdựng ckhithchin cỏcppchiphớvgin chocỏcgiaodchvdỏnphỏttrin ppthngd ­ Có thể đo  mục đích riêng  BĐS được độ chính  biệt xác cao khi có  chứng cứ về các  thương vụ có  thể so sánh  được, khi các  khoản thu nhập  có thể dự báo  trước với một  độ tin cậy cao H¹n  ­ Phải có giao  ­ Khi phân tích  ­ Phải dựa vào các  ­ Khó khăn trong  chÕ dịch về các BĐS các thương vụ  dữ liệu thị trường,  việc xác định sử  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp tương tự ở trong tương tự cần  cho nên những hạn  dụng tốt nhất và có  cùng khu vực thì phải điều chỉnh  chế của pp so sánh  hiệu quả nhất mới có thể sử  nhiều mặt trực tiếp cũng đúng  ­ Chi phí và giá bán  dụng để so sánh  ­ Trong nhiều  với pp chi phí có thể bị thay đổi  tùy theo các điều  trường hợp có  ­ Chi phí nói  ­ Các thơng tin  thể thiếu cơ sở  chung khơng bằng  kiện của thị trường chứng cứ  dự báo các  thường mang  khoản thu nhập  tạo ra giá trị tính chất lịch sử tương lai với giá trị và khơng  ­ Giá trị cuối cùng  rất nhạy cảm đối   ­ Việc ước tính  với các tham số về  ­ Đòi hỏi thẩm  ­ Kết quả định  một khoản giảm  chi phí và giá bán định viên phải  giá có độ nhạy  giá có thể trở nên  có nhiều kinh  ­ Phương pháp này  lớn trước mỗi sự rất chủ quan và khó khơng tính đến giá  nghiệm và kiến  thay đổi của các  thực hiện. Trên  thức thị trường  tham số tính  trị thời gian của  thực tế chưa có 1  tiền thì mới có thể  tốn.Do vậy kết  pp ước tính giảm  tiến hành định  quả sẽ chịu ảnh  giá cụ thể nào  giá một cách  hưởng nhiều của được chấp nhận  thích hợp yếu tố chủ quan rộng rãi ­ Phù hợp khi  ­ Nhìn chung ít  ­ Phù hợp khi định  §iỊu  ­ Chất lượng  định giá BĐS có  dùng 1 pp nào trong giá BĐS có u  kiƯn  thơng tin phải  khản năng mang  các trường hợp  cầuvề sự phát triển  ¸p  khơng phức tạp, các  dơng phù hợp đầy đủ, lại các khoản thu quan trọng, nó  đáng tin cậy và  nhập ổn định và  thường  dùng để  yếu tố ước tính liên  kiểm tra được có thể dự báo  ­ Thị trường  phải ổn định,  nếu thị trường  bổ sung hoặc kiểm quan dến giá bán,  trước một cách  tra các pp khác giá cho thuê và chi  hợp lý phí đạt được dộ tin  ­ Thích hợp khi  ­ Với 1 BĐS có  định giá nhiều loại  cậy cao biến động sẽ có  thu nhập khơng  BĐS có mục đích  ­ Nhà định giá phải  sai số lớn, ngay  đều thì có thể sử sử dụng riêng biệt  có nhiều kinh  cả khi các đối  dụng một dạng  như: nhà thờ, bệnh  nghiệm về phát  tượng so sánh  tương tự là DCF viện, thư viện …  triển và mở rộng  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp giống nhau về  nhiều mặt ­ Thường áp  đặc biệt là các  đất đai để xác định  dụng để tư vấn  cơng trình cơng  đúng cơ hội sử  cho các quyết  cộng có rất ít  dụng tốt nhất và có  định lựa chọn  chứng cứ thị  hiệu quả nhất phương án đầu  trường để so sánh ­ Cần sử dụng các  tư ­ Được vận dụng  kỹ thuật đánh giá  trong trường hợp  rủi ro, phân tích xác  mà người ta tin  suất với sự trợ giúp  tưởng rằng chi phí  của các phương tiện  là yếu tố chính và  tính tốn hiện đại là những khoản chi  tiền cần thiết, thích  hợp để tạo ra giá  trị của BĐS Câu 2: Với những loại BĐS chủ  yếu của Doanh nghiệp anh chị  đang  làm việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá nào là phù  hợp? Tại sao? Bài làm: Như ta biết, trong q trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người   mua và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên.  Vậy giá trị nào cho tòa nhà văn phòng? Bất động sản từ  lâu, cùng với trái phiếu và cổ  phiếu đã là một trong  những tài sản đầu tư  quan trọng tại thị  trường Việt Nam cũng như  trên thế  giới. Do đó, xác định giá trị  thị  trường của bất động sản là điều cần thiết   Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở  để các nhà đầu tư tiến hành giao dịch một cách hiệu quả Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Nếu giá trái phiếu và cổ  phiếu ln được xác định nhanh chóng nhờ  tính thanh khoản cao thì giá trị  thị  trường của một tòa nhà văn phòng hoạt  động u cầu những kỹ  thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích  chun sâu Có thể dựa trên các phương pháp định giá: ­ So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự ­ Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập) Do tính thanh khoản hạn chế  và chi tiết thơng tin giao dịch khơng rõ  ràng của bất động sản dẫn đến sự  hạn chế  của phương pháp so sánh trực   tiếp Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng.  Phương pháp này tính tốn giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần   hàng năm và một tỷ  lệ  vốn hóa hoặc tỷ  suất chiết khấu thích hợp. Tỷ  suất   này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như  cổ  phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư  có thể  được thực hiện dễ dàng hơn WACC Rất nhiều nhà phân tích tài chính   Việt Nam sử  dụng phương pháp  WACC (chi phí sử dụng vốn bình qn) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc  định giá. WACC chỉ  dựa trên những lợi nhuận cụ  thể  liên quan đến một   doanh nghiệp cụ  thể, khơng phải thị  trường nói chung. Các nhà đầu tư  có   động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận   kỳ  vọng doanh nghiệp là gì, chứ  khơng cho thấy thị  trường sẽ  trả  giá bao   nhiêu cho một bất động sản Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường Tỷ  suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để  tìm ra giá trị  bất động sản đầu tư. Tỷ  suất vốn hóa có được từ  việc phân tích thị  trường  thể  hiện lợi nhuận kỳ  vọng khi đầu tư  vào tài sản hoạt động, khơng bị   ảnh   Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ  suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư  có thể  chấp nhận  được dựa trên thị trường Ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tơn, quận 1, TP.HCM  được chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đơ la Mỹ. Để  xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác   định những yếu tố  như  giá th thị  trường xấp xỉ  30 USD/m2, chi phí hoạt   động, phí mơi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách th  mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ khơng chỉ  dựa vào thơng tin hoạt động q khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa  được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa   trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để  xác định giá   trị thị trường Xác định giá trị thị trường như thế nào ? Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động  sản trên thị trường được ghi nhận và cơng bố rõ ràng. Các cơng ty niêm yết có  những quy định nghiêm ngặt về quản trị và cơng bố thơng tin, do đó đảm bảo   tính tin cậy của giá trị  tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư  từ  đó có thể  tin  tưởng sử  dụng những định giá này làm cơ  sở  cho bảng cân đối của cơng ty   Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tn theo tiêu  chuẩn quốc tế  và cơ  sở  dữ  liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch   trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ  sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một cơng cụ có giá trị  trong việc phổ biến các định giá chính xác để  hỗ  trợ thúc đẩy quản trị  tốt và  nhờ  đó cho phép các nhà đầu tư  thêm tự  tin để  đầu tư  vào bất động sản   thương mại Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B .. .Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải  áp dụng các phương pháp khác để tính tốn. ... dịch về các BĐS các thương vụ  dữ liệu thị trường,  việc xác định sử  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp. .. tương tự là DCF viện, thư viện …  triển và mở rộng  Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận mơn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp giống nhau về  nhiều mặt