Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp gửi đến các bạn kiến thức về phân biệt những điểm giống và khác nhau của các phương pháp định giá BĐS. Hi vọng tài sẽ là nguồn tư liệu bổ ích cho các bạn.
Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp BÀI TIỂU LUẬN Đề số - Số báo danh lẻ Câu 1: Phân biệt điểm giống khác phương pháp định giá BĐS mà anh (chị) biết Bài làm: Nh biết thực tế có nhiều phơng pháp khác để định giá bất động sản Tuy nhiên, phơng pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói riêng đợc tất ngời thừa nhận phải phơng pháp bản, có sở khoa học phơng pháp đợc xây dựng sở xem xét, phân tích đánh giá tác động yếu tố ảnh hởng đặc biệt phải tuân thủ cách đầy đủ tuyệt đối nguyên tắc định giá Có phơng pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản bao gồm: 1/ Phng phỏp so sỏnh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp dựa sở giá bán thị trường BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực BĐS đó, phương pháp sử dụng rộng rãi phổ biến Việt Nam nhiều nước giới 2/ Phương pháp thu nhập (còn gọi phương pháp đầu tư phương pháp vốn hóa): Phương pháp dựa sở thu nhập ròng trung bình hàng năm tương lai từ BĐS, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn định BĐS (còn gọi tỷ lệ vốn hóa) để tính giá trị BĐS Mặt hạn chế phương pháp tham số để tính tốn giá trị BĐS đòi hỏi độ xác cao, việc xác định chúng lại phải tiến hành điều kiện dự kiến trước, độ xác kết tính tốn thường bị hạn chế, khắc phục cách sử dụng phương pháp định giá khác để kiểm tra, Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp trường hợp kết kiểm tra có chênh lệch lớn phải áp dụng phương pháp khác để tính tốn 3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp chủ yếu áp dụng để định giá BĐS khơng có xảy việc mua bán chúng thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự có vai trò vật thay thế, nghĩa giá trị khu đất thay cộng với chi phí xây dựng hành 4/ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): Phương pháp thường áp dụng để tính tốn giá trị BĐS theo trạng sử dụng mà vào mục đích sử dụng chúng tương lai, theo quy hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt Thực chất phương pháp thặng dư dạng phương pháp giá thành, chúng thực theo nguyên tắc: Giá trị đất đai xác định sở giá trị lại sau lấy giá trị cơng trình BĐS trừ tổng số chi phí v li nhun Mỗi phơng pháp định giá có u hạn chế định Trong phơng pháp phơng pháp xác đúng, mà có phơng pháp thích hợp nhất, phơng pháp khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung kiểm tra kết phơng pháp thích hợp Để tiến hành phân biệt giống khác phơng pháp định giá BS : Cơ Phơng pháp so sánh trực tiếp - c xõy Phơng pháp đầu t Phơng pháp chi phí Phơng pháp thặng d - c xây - Được xây dựng - Là dạng đặc Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp së lý luË n dựng dựng chủ yếu dựa nguyên tắc nguyên tắc thay nguyên tắc thay đòi hỏi quán triệt thay thế đủ nguyên tắc - Giá trị tài sản - Giá trị tài sản - Giá trị BĐS Tuy nhiên "nguyên mục tiêu mục tiêu mục tiêu tương tắc đóng góp" giữ coi hồn coi hồn tồn đương với chi phí vai trò chủ đạo tồn có thể ngang làm BĐS - Giá trị ngang với với giá trị giống BĐS xác giá trị của tài coi vật định sở tài sản sản tương thay diện hay tương đương đương so thiếu vắng so sánh sánh làm cho giá trị biệt pp đầu tư, tổng tài sản tăng lên hay giảm - Thu thp cỏc Kỹ thu ật đị nh giá - Bản chất - Đây phương - Xác định giá trị giao dịch tiến hành pháp định giá BĐS mục tiêu thị trường chuyển hóa mang tính hỗn cách dựa vào hành dòng thu nhập hợp, sử giá trị lại bất động sản tương lai dụng phương yếu tố giả định cấu giống để tìm pháp so sánh làm thành giá vốn tương đối giá trị vốn sở để ước tính BĐS mục tiêu (các giống so với đầu tư chi phí tạo chi phí hội hợp bất động sản giá trị BĐS lý để có BĐS cho mục tiêu Sau bất động sản - Ước tính giá trị việc phát triển), tiến hành BĐS mục tiêu gồm giả định phân tích giá cách cộng phí pháp lý, mua bán, phân giá trị ước tính thuế chuyển tích giá trị mảnh đất với nhượng BĐS, chi giao dịch giá trị ước tính phí tài lợi làm cơng trình nhuận có liên điều chỉnh cần Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B quan Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp thiết để tìm giá trị hợp lý bất động sản mục tiêu - Ít gặp khó - Xét lý - Ưu điểm - Sử dụng để đánh khăn mặt kỹ thuyết pp sử giá BĐS có thuật có sở lý luận dụng khơng tiềm phát chặt chẽ nhất, có triển tiếp cấn chứng thị - Phương pháp thể - Là pp thích hợp đánh giá cách trực trườngthích hợp để đưa mức giá thị trường tiếp lợi để so sánh Sử thực đấu ích mà BĐS dụng để đánhgiá thầu chứng rõ ràng mang lại cho BĐS thừa nhà đầu tư thay đổi CSH thận thực tế giá ca Ưu BS điể - L c s ca m pp chi phí pp thặng dư - Ngoại trừ kỹ - Có giá trị quan trọng để tư vấn thiếu sở dự báo chi phí xây dựng thuật chiết khấu lợi ích tương lai tối đa tiền cho dòng tiền, nói th tối thiểu cần - Thích hợp chung pp định giá BĐS đơn giản dùng cho giao dự án phát - Có thể đo độ dịch mục đích đạt thực triển BĐS riêng biệt xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với H¹n chÕ - Phải có giao độ tin cậy cao - Khi phân - Phải dựa vào Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B - Khó khăn Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp dịch tích thương BĐS tương tự vụ tương tự cần trường, dụng tốt có phải điều chỉnh hạn chế hiệu khu vực nhiều mặt pp so sánh - Chi phí giá trực tiếp bán bị thay sử - Trong nhiều liệu thị việc xác định sử dụng để so trường hợp có với pp chi đổi tùy theo sánh thể thiếu sở phí điều kiện thị - Các thông dự báo - Chi phí nói trường tin chứng khoản thu nhập chung không thường mang tương lai với giá trị nhạy cảm đối không tạo giá với tham số trị chi phí giá bán tính chất lịch sử - Đòi hỏi - Kết định giá có độ nhạy lớn trước - Việc ước tính - Giá trị cuối - Phương pháp thẩm định viên thay đổi khoản giảm khơng tính đến phải có nhiều tham số giá trở nên giá trị thời gian kinh nghiệm tính tốn.Do chủ quan tiền kiến thức thị kết khó thực trường chịu ảnh hưởng Trên thực tế chưa tiến nhiều yếu có pp ước tính hành định giá tố chủ quan giảm giá cụ thể cách thích chấp hợp nhận rộng rãi - Nhìn chung - Phù hợp §iỊ - Chất lượng u kiƯ thơng tin phải n ¸p phù hợp đầy dôn đủ, đáng tin g cậy kiểm tra - Thị trường phải ổn định, thị trường - Phù hợp định giá BĐS dùng pp định giá BĐS có có khản trường yêu cầuvề phát mang lại hợp quan trọng, triển khơng phức khoản thu nhập thường dùng tạp, yếu tố ước ổn định có để bổ sung tính liên quan dến thể dự báo kiểm tra pp giá bán, giá cho trước cách khác thuê chi phí đạt hợp lý - Với BĐS - Thích hợp định giá nhiều Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B dộ tin cậy cao Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp biến động có có thu nhập loại BĐS có mục sai số lớn, khơng đích sử dụng phải có nhiều kinh đối sử dụng riêng biệt như: nghiệm phát tượng so sánh dạng tương nhà thờ, bệnh triển mở rộng giống tự DCF viện, thư viện … đất đai để xác định - Thường áp đặc biệt hội sử dụng để tư vấn cơng trình cơng dụng tốt có cho cộng có hiệu định lựa chọn chứng thị phương án đầu trường để so sánh kỹ thuật đánh giá nhiều mặt tư - Nhà định giá - Cần sử dụng - Được vận dụng rủi ro, phân tích trường hợp xác suất với trợ mà người ta tin giúp tưởng chi phí phương tiện tính yếu tố tốn đại khoản chi tiền cần thiết, thích hợp để tạo giá trị BĐS Câu 2: Với loại BĐS chủ yếu Doanh nghiệp anh chị làm việc biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá phù hợp? Tại sao? Bài làm: Như ta biết, trình mua bán đầu tư bất động sản, người mua người bán muốn tối đa hóa lợi ích bên Vậy giá trị cho tòa nhà văn phòng? Bất động sản từ lâu, với trái phiếu cổ phiếu tài sản đầu tư quan trọng thị trường Việt Nam giới Do đó, Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp xác định giá trị thị trường bất động sản điều cần thiết Một giá trị hợp lý, xác định cách khách quan minh bạch sở để nhà đầu tư tiến hành giao dịch cách hiệu Nếu giá trái phiếu cổ phiếu xác định nhanh chóng nhờ tính khoản cao giá trị thị trường tòa nhà văn phòng hoạt động yêu cầu kỹ thuật khác dựa nhiều phân tích chun sâu Có thể dựa phương pháp định giá: - So sánh trực tiếp với tòa nhà tương tự - Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến tài sản (PP Thu nhập) Do tính khoản hạn chế chi tiết thông tin giao dịch không rõ ràng bất động sản dẫn đến hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sử dụng Phương pháp tính tốn giá trị tài sản cách sử dụng lợi nhuận hàng năm tỷ lệ vốn hóa tỷ suất chiết khấu thích hợp Tỷ suất sử dụng để so sánh với tỷ suất loại tài sản khác cổ phiếu, vàng, ngoại hối đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư thực dễ dàng WACC Rất nhiều nhà phân tích tài Việt Nam sử dụng phương pháp WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc định giá WACC dựa lợi nhuận cụ thể liên quan đến doanh nghiệp cụ thể, khơng phải thị trường nói chung Các nhà đầu tư có động cấu trúc vốn khác nhau, WACC cho thấy tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng doanh nghiệp gì, khơng cho thấy thị trường trả giá cho bất động sản Phân tích từ giao dịch sẵn có thị trường Tỷ suất lợi nhuận thị trường phương pháp tốt để tìm giá trị bất động sản đầu tư Tỷ suất vốn hóa có từ việc phân tích thị trường thể lợi nhuận kỳ vọng đầu tư vào tài sản hoạt động, không bị ảnh hưởng cấu Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan nhà đầu tư Tỷ suất đồng thời phản ánh lợi nhuận đầu tư chấp nhận dựa thị trường Ví dụ tòa nhà Gemadept, đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ Để xác định tỷ suất vốn hóa thị trường tài sản này, trước hết phải xác định yếu tố giá thuê thị trường xấp xỉ 30 USD/m2, chi phí hoạt động, phí mơi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm khách thuê mới, chi phí vốn… Những yếu tố phải dựa vào thị trường, không dựa vào thông tin hoạt động khứ Sau phân tích, tỷ suất vốn hóa xác định trường hợp xấp xỉ 10% Tỷ suất lợi nhuận dựa thị trường áp dụng cho tài sản khác để xác định giá trị thị trường Xác định giá trị thị trường ? Tại nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản thị trường ghi nhận công bố rõ ràng Các công ty niêm yết có quy định nghiêm ngặt quản trị cơng bố thơng tin, đảm bảo tính tin cậy giá trị tài sản (NAV) Các nhà đầu tư từ tin tưởng sử dụng định giá làm sở cho bảng cân đối công ty Ngành bất động sản cần phương pháp định giá xác, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế sở liệu mạnh theo dõi phân tích giao dịch thị trường Savills đơn vị tiên phong việc xây dựng sở liệu cho thị trường bất động sản Dữ liệu công cụ có giá trị việc phổ biến định giá xác để hỗ trợ thúc đẩy quản trị tốt nhờ cho phép nhà đầu tư thêm tự tin để đầu tư vào bất động sản thương mại Học viên: Nguyễn Thanh Bình - Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B ... quản lý kinh tế K30B Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp xác định giá trị thị trường bất động sản điều cần thiết Một giá trị hợp lý, xác định cách khách quan minh.. .Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp trường hợp kết kiểm tra có chênh lệch lớn phải áp dụng phương pháp khác để tính tốn 3/ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá. .. Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản giá trị doanh nghiệp thiết để tìm giá trị hợp lý bất động sản mục tiêu - Ít gặp khó - Xét lý - Ưu điểm - Sử dụng để đánh khăn mặt kỹ thuyết pp sử giá