Khóa luận tốt nghiệp pháp luật về nhà ở xã hội

Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài Nhằm hướng đến tính chất lượng của các công trình cũng như số lượng của các dự án nhà ở xã hội trong tương lai, đề tài nghiên cứu hướng đến nhữn

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện và đi đến hoàn thành đề tài, tôi đã được sự hỗ trợ rất nhiều từ quý thầy cô qua các khâu từ hoàn thành thủ tục viết bài cho đến việc hướng dẫn nội dung, hình thức của một bài viết Đề tài của tôi theo đó cũng dựa trên

sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực chuyên ngành, một số bài báo cáo khoa học trong lĩnh vực bất động sản, bài tham luận về nhà ở của một số nhóm nghiên cứu khoa học trước đó cũng đã giúp ích cho tôi rất nhiều Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Thầy PGS TS Bành Quốc Tuấn – người đã trực tiếp hướng dẫn khoa học và luôn dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thành đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Công Nghệ Thành Phố Hồ Chí Minh cùng toàn thể các thầy cô giáo công tác trong trường đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu Tuy có nhiều cố gắng, nhưng trong đề tài nghiên cứu này không tránh khỏi những thiếu sót Chúng em kính mong Quý thầy cô, những người quan tâm đến đề tài, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn Tôi xin chân thành cám ơn!

Sinh viên

(Ký tên và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Duy Linh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi tên: NGUYỄN DUY LINH; MSSV: 1511271599

Tôi xin cam đoan các số liệu, thông tin sử dụng trong bài Khoá luận tốt nghiệp

này được thu thập từ nguồn tài liệu khoa học chuyên ngành (có trích dẫn đầy đủ và

theo đúng qui định);

Nội dung trong khoá luận KHÔNG SAO CHÉP từ các nguồn tài liệu khác

Nếu sai sót tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo qui định của nhà trường và

pháp luật

Sinh viên

(ký tên và ghi rõ họ tên)

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của đề tài 3

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI 4

1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội 4

1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội 4

1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp 4

1.2 Đối tượng của dự án nhà ở xã hội 7

1.2.1 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội 7

1.2.2 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội 10

1.3 Đặc điểm của dự án nhà ở xã hội 12

1.3.1 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội 12

1.3.2 Tính thương mại của nhà ở xã hội 15

1.3.3 Điều kiện xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội 16

1.4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số quốc gia trên thế giới 18

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 23

2.1 Điều kiện và thủ tục của dự án nhà ở xã hội 23

2.1.1 Các yếu tố hình thành dự án nhà ở xã hội 23

2.1.2 Điều kiện và thủ tục mua nhà ở xã hội 27

2.2 Chính sách nhà nước đối với dự án nhà ở xã hội 31

2.2.1 Chính sách hỗ trợ quỹ đất đầu tư 32

2.2.2 Chính sách hỗ trợ tài chính 36

2.3 Một số rủi ro khi giao dịch nhà ở xã hội 43

2.4 Một số giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật 47

2.4.1 Giải pháp 47

2.4.2 Kiến nghị 49

KẾT LUẬN 52

TÀI LIỆU THAM KHẢO 53

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hòa chung xu thế công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã từng bước đẩy mạnh nền công nghiệp tiên tiến, theo đó Xây dựng là một trong những yêu cầu tất yếu định hướng cho một xã hội tương lai Theo thống kê trên toàn đất nước Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại có hàng chục triệu người dân trong đó phần lớn

là lượng công nhân đông đúc của nền công nghiệp đang phải sống tạm bợ trong những khu nhà trọ, khu nhà ổ chuột chật hẹp Bên cạnh đó, những người dân có thu nhập thấp như công chức nhà nước, sinh viên ngoại tỉnh mới đi làm cũng có nhu cầu rất lớn về nhà ở Thấu hiểu cho nhu cầu này, chính phủ Việt Nam đã từng bước có những chính sách thiết thực nhằm phục vụ cho phân khúc nhà ở giá rẻ

Chính sách mới mang tên “nhà ở xã hội” đã dần dần đi vào đời sống người dân Việt Nam Trong bước đầu khởi động nhà ở xã hội được giới chuyên gia đánh giá là một mũi tên bắn trúng hai con nhạn bởi đây là một chính sách nhân văn, một mặt nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, một mặt là đòn bẩy vực dậy thời kì đen tối của thị trường kinh doanh bất động sản những năm đầu thế kỉ XXI Xong, một câu hỏi lại được đặt ra, liệu chính sách nhân văn có được thực hiện một cách dễ dàng hay không Trong khi số lượng người dân có nhu cầu ngày càng lớn còn số lượng dự

án mọc lên chỉ đếm trên đầu ngón tay Một chính sách hay chỉ được phát huy hết tiềm năng khi nó hội đủ các yếu tố, trong đó rào cản về pháp luật là một trong những yếu

tố chủ chốt quyết định sự sống còn của một chính sách

Từ thực tế trên cho thấy pháp luật Việt Nam đang tồn tại những yếu điểm về chính sách nhà ở xã hội Mặc dù, qua một thời gian khi nhận thấy những lỗ hỏng trong chính sách, chính phủ đã ban hành nghị định 100/2015 NĐ-CP về phát triển và quản

lý nhà ở xã hội, nhưng những khắc phục này vẫn chưa được thực hiện một cách triệt

để Chính sách mới vẫn không thể làm tinh gọn hơn những điều kiện dể nhà đầu tư cũng như người dân tiếp cận hơn với phân khúc nhà ở này Chính vì lí do đó, thông

qua đề tài “Pháp luật về nhà ở xã hội” tôi muốn đóng góp một phần công sức nhỏ

nhằm hoàn thiện những điều kiện, đơn giản hóa cách tiếp cận với nhà ở xã hội cho người dân Việt Nam

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Dựa trên số liệu thống kê của bộ xây dựng và một số cuộc khảo sát thực tế từ

đó rút ra nhiều kinh nghiệm cho phân khúc nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng Hơn thế nữa, thông qua đề tài tôi muốn có những lưu ý cũng như đề xuất nhằm tạo điều kiện để một số nhà đầu tư trong tương lai có thể dễ dàng đầu tư cho nhiều dự án

và đồng thời hiện thực hóa niềm mơ ước sở hữu một căn nhà của người dân lao động Mục tiêu lớn nhất của đề tài là niềm khao khát cho đến 2020 ít nhất phải có hơn 1 nữa lượng nhu cầu của người dân cả nước có thể sở hữu được nhà ở xã hội Qua đó, còn

là cơ hội để nhà nước hoàn thiện chính sách an sinh xã hội, thực hiện hóa ước mơ của người dân

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu của đề tài

Nhằm hướng đến tính chất lượng của các công trình cũng như số lượng của các

dự án nhà ở xã hội trong tương lai, đề tài nghiên cứu hướng đến những biện pháp giúp thu hút chủ đầu tư, tinh gọn một số thủ tục, điều kiện nhằm bảo đảm việc hỗ trợ người dân có thu nhập thấp tiếp cận dễ dàng hơn với nhà ở xã hội, đồng thời đẩy mạnh tính khả thi cho phân khúc nhà ở hiện nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Để tiếp cận toàn diện mọi khía cạnh của một bài nghiên cứu, đề tài tập trung sử dụng 4 phương pháp sau:

Phương pháp liệt kê

Đề tài sẽ liệt kê những quy định pháp luật hiện hành cụ thể trong lĩnh vực nhà ở

xã hội Dữ liệu thứ cấp sẽ được thu thập từ các sách báo và những đề tài có cùng nội dung liên quan đến đề tài nhằm làm rõ các khái niệm, thuật ngữ

Phương pháp phân tích

Từ phương pháp liệt kê các quy định pháp luật, đưa ra phân tích và lý giải cụ thể từng quy phạm pháp luật hiện hành Nhằm tìm ra các quy định pháp luật còn hạn chế dựa trên tình hình phát triển trực tiếp của xã hội hiện nay

Phương pháp thống kê

Từ phương pháp nói trên, bài nghiên cứu sẽ thống kê lại những quy định pháp luật còn hạn chế để làm cơ sở lý luận cho những bước tiếp theo

Phương pháp suy luận diễn giải

Đây được xem là phương pháp luận của đề tài dựa trên các dẫn chứng là dữ liệu tham khảo từ mạng, sách, báo,…

Tóm lại, đề tài nghiên cứu bước đầu chỉ tập trung vào những văn bản pháp luật

có liên quan đến Kinh Doanh Bất Động Sản, Nhà ở, Đất đai, Xây dựng, Để từ đó

có cơ sở so sánh giữa lý thuyết và thực tiễn

Bước tiếp theo là bằng những mối quan hệ có sẵn để tiếp cận và khai thác thông tin về loại nhà ở xã hội hiện nay Làm một phép khảo sát nhỏ bằng những câu hỏi như: “Tiện ích mà NOXH mang đến là gì”, “Khi đăng kí mua NOXH anh chị gặp phải những khó khăn gì”, “Và cho đến thời điểm hiện tại anh chị có hài lòng với căn

hộ mà mình đã chọn mua hay không” Từ đó rút ra những bài học về sự khó khăn, rủi

ro của những người dân có thu nhập thấp khi mua loại nhà ở này Cuối cùng từ những bất cập, rủi ro hiện hữu trong thực tế sẽ có những hướng đề xuất mới nhằm hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật Việt Nam về NOXH trong tương lai

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung chính của

đề tài gồm các chương sau:

Chương 1: Lý luận chung về nhà ở xã hội

Chương 2: Nội dung điều chỉnh và kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật

Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Các khái niệm liên quan đến nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là một loại khái niệm nhà ở khá mới mẻ tại Việt Nam nó mang

cả hai thuộc tính là thuộc tính hàng hóa và thuộc tính phúc lợi Nhà ở xã hội cũng là một loại nhà ở dùng để ở nhưng nó được thực hiện song hành với giá trị nhân văn, đặc tính phúc lợi và chỉ dành cho một số đối trượng nhất định

Theo luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này

Hay có thể hiểu: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp, sinh viên,… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường

1.1.2 Khái niệm người có thu nhập thấp

Là người có nguồn thu nhập tương đối ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức

tiệm cận với mức trung bình và có khả năng tích lũy vốn để tự cải thiện điều kiện nơi

ở nhưng phải tích lũy một thời gian rất lâu họ mới có thể tiết kiệm được nguồn vốn Ngoài ra, những người nghèo, cận nghèo cũng được xem là người có thu nhập thấp Nhưng khái niệm người có thu nhập thấp thuộc đối tượng của các dự án nhà ở xã hội lại có mức giới hạn nhất định, đảm bảo cho nguồn thu nhập tối thiểu, có khả năng chi trả cho các đơn vị chủ trì dự án Đây chỉ là khái niệm đơn giản nhất nhằm làm đáp ứng các nhu cầu về đối tượng của nhà ở xã hội.1

Nhưng trong thực tế để định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải

là một việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ

1 Xem chi tiết tại Tin tức pháp luật về khái niệm người có thu nhập thấp, Nguốn:

https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/tai-chinh/6865/ai-la-nguoi-co-thu-nhap-thap

gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình

Ví dụ cách đây gần 20 năm một số nhà nghiên cứu đã thống kê được tỷ lệ thu nhập của một nhóm người ở Hà Nội như sau:

Bảng tỷ lệ về chi tiêu của các nhóm người tại Hà Nội năm 2001 2

Từ nguồn thống kê của cục Thống Kê, đã rút ra được một số hiểu biết mới hơn

về cuộc sống của người có thu nhập thấp

+ Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng

+ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không

có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

+ Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

2 Xác định người có thu nhập thấp, Nguồn: http://voer.edu.vn/m/xac-dinh-nguoi-co-thu-nhap-thap/8d155d1f

+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, diện tích tối thiểu thấp hơn 4m2/đầu người

Vì đề tài đề cập đến những người nhận khoản tiền vay và có khả năng trả góp dần Chúng ta cũng biết những người nghèo, những gia đình chính sách cũng được đánh giá là những hộ gia đình thu nhập thấp nhưng đối với những đối tượng này lại

có những chính sách riêng Những đối tượng này chỉ có thể cấp nhà hoặc cho không

mà thôi Vì vậy trong phạm vi đề tài chỉ đề cập đến những hộ có mức sống trung bình

và trên trung bình Vì những đối tượng này với đồng lương họ kiếm được chắc chắn

sẽ chỉ đủ chi tiêu và dôi ra một phần tích luỹ Nếu phần tích luỹ này được Nhà nước

hỗ trợ thêm thì sẽ giúp được những đối tượng này có nhà hoặc cải tạo lại nhà hiện có Nói đến người nghèo hay người thu nhập thấp, trước hết cần tìm hiểu thu nhập của

họ Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ

ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị

Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh và xã hội) và của Ngân hàng Thế giới.3

Thu nhập bình quân đầu người năm 1999 là 832.500đ/tháng đối với những hộ thu nhập trung bình tại Hà Nội

Căn cứ vào quy mô hộ thu nhập thấp là 5 nhân khẩu/hộ, thu nhập bình quân hộ gia đình đô thị hàng tháng nằm trong khoảng từ 1-4 triệu đồng

Tại các thành phố lớn như Hà Nội, thu nhập hộ gia đình sẽ cao hơn, từ 1.25 triệu đến 5 triệu đồng/hộ, tức 250.000 đồng đến 1 triệu đồng/người/tháng

Mức rất nghèo được xác định là hộ có thu nhập bình quân đầu người mỗi tháng

là 150.000 đồng Trong đó, nhóm thuộc diện đói nghèo nhất là nhóm không nghề

3 Xem chi tiết tại báo Vnexpress về khái niệm người có thu nhấp thấp, Nguồn: niem-nguoi-thu-nhap-thap-260886

https://vnexpress.net/tag/khai-nghiệp Và đây cũng là một trong những đối tượng được nhắc đến là người có thu nhập thấp

1.2 Đối tượng của dự án nhà ở xã hội

1.2.1 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội

Phân khúc nhà ở xã hội chưa bao giờ hết sôi nổi cho đến thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư lớn bước đầu có cách nhìn mới với loại hình nhà ở này, tùy vào từng mục đích khác nhau sự phân bổ của các chủ đầu tư cũng khác nhau và có sự đa dạng hơn

so với các phân khúc nhà ở hiện nay cụ thể như sau:

 Chủ đầu tư là nhà nước

Nhà ở xã hội là đứa con đẻ lớn nhất và cũng được sự quan tâm nhiều nhất của chính phủ, nhà nước Bởi lẻ đây là phân khúc nhiều tiềm năng, được giới chuyên gia đánh giá như “Một mũi tên bắn trúng hai đích” vừa là một chính sách hết sức nhân văn, một mặt nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho những người chưa có nhà, đồng thời chính sách này còn là “một vết son vàng” đã cứu vớt thời kì đen tối của thị trường Kinh doanh Bất động sản Theo đó chính phủ tập trung đầu tư vào các dự án để phục

vụ nhu cầu của một số bộ phận là người có công với cách mạng, cán bộ công nhân viên chức nhà nước, người có thu nhập thấp, nhằm tạo điều kiện tối ưu để hoàn thành nhiệm vụ cao cả đền ơn đáp nghĩa, đồng thời cũng tạo mọi điều kiện để hoàn thành chính sách nhân văn, an cư lạc nghiệp cho mỗi người dân trong xã hội

Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chủ yếu để cho thuê, cho thuê mua, với mục tiêu mọi người dân đều có nhà ở với giá cả hợp lý, từ đó tạo tiền đề để họ có động lực phát triển kinh tế, xây dựng cuộc sống sung túc hơn trong tương lai Đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội nhà nước chỉ tập trung mọi nguồn lực để hỗ trợ người dân có nhà và hoàn toàn không vì mục đích lợi nhuận

 Chủ đầu tư là doanh nghiệp tư nhân

Là một trong những nhà đầu tư lớn, tiềm năng của phân khúc nhà ở xã hội, các doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, đặc biệt đối với các nhà đầu tư là doanh nghiệp hợp tác xã ngoài việc chung tay với nhà nước để thực hiện chính sách vì con người thì họ còn tập trung vào giá trị lợi nhuận

Mặc dù là nhà đầu tư lớn cho phân khúc nhà ở xã hội nhưng các chủ đầu tư thường không tạo ra được nhiều lợi nhuận vì nhà ở xã hội với mức giá khá thấp và phần lớn lợi nhuận chỉ được tạo ra dựa trên chính sách hỗ trợ của nhà nước

Nhưng cho đến thời điểm hiện tại, nhà ở xã hội dần được cải thiện hơn về cơ sở vật chất, nhà ở giá rẻ không đồng nghĩa với chất lượng rẻ hay sơ sài trong thiết kế, các nhà đầu tư cũng khá chú trọng về không gian sống của các hộ gia đình trong phân khúc nhà ở này

 Chủ đầu tư là cá nhân, hộ gia đình

Tương tự với doanh nghiệp hợp tác xã Các hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn để đầu

tư xây dựng, đầu tư nhà ở xã hội trên phần đất của mình để cho thuê, theo quy định tại Điều 58 của Luật nhà ở 2014 Ở nhóm đầu tư này cũng vì mục đích thương mại nhưng không thường xuyên và liên tục do đó qui mô diễn ra thấp và đáp ứng cho nhu cầu người dân chỉ trên diện hẹp

Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau:4

Thứ nhất, trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở

xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư

Thứ hai, trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật nhà ở năm

2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu

4 Đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm sinh viên trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự

án xây dựng nhà ở xã hội

Thứ tư, trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án

Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 57 Luật nhà ở năm 2014 có trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở năm 2014

Ví dụ điển hình là các khu nhà ở do một số hộ gia đình có điều kiện xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của họ để hỗ trợ nhà ở cho những người khuyết tật hoặc những người có hoàn cảnh neo đơn và một số đối tượng có hoàn cảnh đặc biệt khác

 Một số thủ tục lựa chọn chủ dầu tư cho dự án nhà ở xã hội

Một trong những bước quan trọng khi tiến hành xây dựng một dự án một dự án nhà ở xã hội là chọn chủ đầu tư, trong bước này chính phủ giữ vai trò rất quan trọng

vì phải lựa chọn đúng những chủ đầu tư đáng tin cậy để đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ, cụ thể về việc lựa chọn này được quy định tại Điều 8 Nghị định 100/2015 như sau:

1 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn trung ương thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng lựa chọn chủ đầu tư dự án

2 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn địa phương thì

Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) lựa chọn chủ đầu tư dự án

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư Trường hợp được ủy quyền thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở xã hội

3 Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 57 của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư Trường hợp được ủy quyền thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở xã hội

4 Chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan

5 Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được phép triển khai các dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định này để giải quyết nhà ở cho các đối tượng quy định tại Khoản 6 Điều 49 của Luật Nhà ở phù hợp với tình hình và điều kiện đặc thù riêng, nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần

1.2.2 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

Một trong những điểm đổi mới được xem là ưu việt nhất của luật nhà ở 2014 là

về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội được mở rộng hơn với 10 nhóm đối tượng

thay vì chỉ thu hẹp với 6 nhóm đối tượng như luật nhà ở 2005 thể hiện được chính sách nhân văn và cũng từ đó mở ra một công cuộc đổi mới giúp những người có thu nhấp đến được với ước mơ của mình

Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội bao gồm những cá nhân có đủ các điều kiện

để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật, có thể được sự hỗ trợ

từ phía nhà nước, cụ thể gồm 10 nhóm đối tượng sau:5

1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng;

2 Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở

5 Điều 49 Luật nhà ở 2014: quy định cụ thể những đối tượng có đủ điệu kiện để mua, thuê, thuê mua n hà ở

xã hội

1.3 Đặc điểm của dự án nhà ở xã hội

1.3.1 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội

Luật Nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội phải là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội Cụ thể, loại nhà và tiêu chuẩn nhà được làm theo hướng dẫn như sau:6

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà

ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong

dự án

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

6 Tham khảo đề tài nghiên cứu khoa học của nhóm sinh viên trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh

Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ

Quy định đã nêu rõ dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận

Nhà ở xã hội là một dạng nhà ở đặc biệt trong hệ thống thiết kế, qui hoạch xây dựng, theo đó loại nhà ở này không những mang tính nhân văn giúp người dân cải thiện mức sống, nâng tầm phát triển một đất nước mà còn mang tính hệ thống mới bởi sự thu hút nhiều đối tượng chủ đầu tư, tăng sự hấp dẫn cho phân khúc nhà ở này

Thuộc tính về giá của nhà ở xã hội

Khi nhắc đến giá nhà ở đất nền hoặc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn nhiều người thường nghĩ rằng đã là bất động sản thì giá cả sẽ rất đắt đỏ, nhưng đối với căn

hộ nhà ở xã hội sẽ có khác biệt bởi tính bình ổn và khá phù hợp với túi tiền của những người có thu nhập thấp, cụ thể luật nhà ở 2014 xác định giá thuê, giá thuê mua NƠXH được xác định như sau:7

Do Nhà nước đầu tư:

- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư trong thời hạn lớn hơn hoặc bằng 20 năm cộng với chi phí bảo trì; nếu cho sinh viên, học sinh thuê thì không thu hồi vốn;

- Giá cho thuê mua phải bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn lớn hơn hoặc bằng

5 năm

Do ngoài Nhà nước đầu tư:

- Giá cho thuê được tính đủ chi phí thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) và lợi nhuận

7 Điều 60, Điều 61 Luật nhà ở 2014

- Giá cho thuê mua không tính chi phí bảo trì vì đã cộng thêm 2% giá trị nhà vào giá cho thuê mua;

- Giá bán được tính đủ để thu hồi vốn cộng lãi vay (nếu có) cộng với lợi nhuận định mức

Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai:

- Khi cho thuê: nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định thì được thu tiền đặt cọc tối

đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà;

- Khi bán: được thu tiền ứng trước tương ứng với từng giai đoan tiến độ xây dựng xây dựng nhà, tổng ứng trước không quá 70% giá trị nhà khi sắp nhận nhà và không quá 95% nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận nhà

Giá nhà ở xã hội trên thực tế: 8

Lấy ví dụ cho một số căn hộ NƠXH tại một số thành phố lớn thì : Giá 100 triệu/căn, chỉ cần thanh toán 12,6 triệu sẽ sở hữu ngay căn nhà chung cư tại TP Mới Bình Dương, còn lại hỗ trợ trả góp trong vòng 10 năm, với lãi suất cố định là 6%/năm Tính ra mỗi tháng góp khoảng 1,2 triệu/tháng

Do Công ty Becamex Bình Dương phân phối độc quyền không qua môi giới

Diện tích 30 m2 và giá từng loại nhà ở xã hội, mỗi khách hàng được mua tối đa

Tuy nhiên trên thực tế tại một số thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì mức giá nhà ở xã hội chỉ giữ ở mức trung bình, không quá thấp cũng không quá cao, nhưng nếu như vậy thì số người sở hữu lại nhà này càng khó khăn hơn để tiếp cận với

nó

Một thực tế khác là nhà ờ xã hội đang dần bị thương mại hóa, một số dự án nhà

ở thương mại bị ràng buộc bởi qui định 100/2015 về việc phải dành ra 20% quỹ đất của tổng dự án để xây dựng nhà ở xã hội, đó là một điều rất tốt nhưng theo đó giá nhà

ở xã hội tại các khu dự án này lại tăng vọt không thua gì nhà ở thương mại.9

1.3.2 Tính thương mại của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội mang thuộc tính nhân đạo, bình dân, dễ du nhập cuộc sống người dân Tuy nhiên một điểm yếu của nó là dễ bị biến đổi về giá nếu không có sự can thiệp và sự hỗ trợ quyết liệt của chính phủ

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch giá bán tại các dự án nhà ở xã hội Trong đó, nguyên nhân lớn nhất là có sự khác biệt rất lớn về nhu cầu của người dân với loại hình nhà ở này tại từng địa phương Trong khi khu vực nội đô Thành phố có nhu cầu rất lớn, thì nguồn cung nhà xã hội, nhà giá thấp lại rất hạn chế, việc triển khai các dự án còn chậm; một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất 20% các khu đô thị mới, các dự án nhà ở thương mại theo quy định dành để xây dựng nhà ở xã hội Tuy nhiên, dù với bất kỳ lý do gì, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về giá bán loại nhà ở này Điều đó dễ dẫn đến một số vấn đề phát sinh như: chủ đầu tư thiếu hụt vốn nên không thể hoàn thành dự án, sau đo phải chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án thành nhà ở thương mại, hoặc do quá chú trọng vào

cơ sở vật chất, chất lượng dự án neen chủ đầu tư buộc lòng phải tăng giá bán, điều đó làm cho giá NOXH trở nên đắt đỏ không kém nhà ở thương mại

Giải thích về tình trạng “loạn giá” tại các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại hiện nay có 3 khả năng: chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tính sai chi phí đầu vào để tăng giá bán, tăng lợi nhuận hơn mức 10% theo quy định của Bộ Xây dựng; chủ đầu

tư dự án nhà ở thương mại cố tình công bố giá bán công khai thấp hơn so với giá bán

mà người mua thực nộp (có thêm khoản “tiền chênh” bên ngoài); và cả 2 khả năng

9 Xem chi tiết tại bài viết “Giá nhà ở xã hội”, Nguồn: phai-thuc-te 1312159.html

https://tailieu.vn/doc/gia-nha-o-xa-hoi-chung-ta-cung-trên xảy ra đồng thời Dù khả năng nào xảy ra, thì khách hàng vẫn là người cuối cùng thua thiệt

Mặt khác cũng không thể phủ nhận sự tài ba và sự đóng góp to lớn của một số chủ đầu tư khi đáp ứng tối ưu cả hai nguyện vọng là vừa cung cấp được một không gian sống hoàn hảo, thực hiện được ước mơ không gian xanh cho nhà ở xã hội, đồng thời cũng đáp ứng được mong mỏi với mức giá trung bình, dễ tiếp cận

1.3.3 Điều kiện xét duyệt hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội

Theo Quy định pháp luật thì cá nhân nào đáp đứng đủ các điều kiện của một người có thu nhập thấp được phép mua nhà ở xã hội thì họ sẽ được ưu tiên mua nhà Theo đó ở mỗi địa phương khác nhau sẽ có một tiêu chí đánh giá riêng nhưng vẫn tuân theo quy định của luật nhà ở 2014 Theo đó, ngoài những tiêu chí về đối tượng, tiêu chí về nguồn thu nhập thì tiêu chí ưu tiên cũng là một trong những yếu tố quyết định người dân có thể mua nhà ở xã hội được hay không bởi lẽ nhu cầu của người dân

về nhà ở hiện nay rất lớn, nhưng nguồn ngân sách nhà nước thì có hạn và có khả năng không thể cân bằng được nhu cầu và nguồn cung

Đặc biệt đối với loại nhà ở này, UBND tỉnh được quyền xem xét các điều kiện

tự nhiên, điều kiện sống cảu con người để quyết định một số tiêu chí ưu tiên khác phù hợp với tình hình kinh tế xã hội tỉnh nhà

Ví dụ: Theo quyết định 39/2017/QĐ-UBND10 về việc ban hành tiêu chí lựa chọn mua, thuê,thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Hà Nam, thang điểm chi tiết như sau:

1

Tiêu chí khó khăn về nhà ở:

- Chưa có nhà ở

40

- Có nhà ở nhưng hư hỏng, dột, nát, hoặc diện tích bình

10 Xem chi tiết thang điểm xét duyệt hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội, dai/quyet-dinh-39-2017-qd-ubnd-uy-ban-nhan-dan-tinh-ha-nam-117400-d2.html

Nguồn:https://luatvietnam.vn/dat Đối tượng 1 (quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều 49

Tiêu chí ưu tiên khác:

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 1, 2

10

- Hộ gia đình có 01 người thuộc đối tượng 1 và có ít nhất

- Hộ gia đình có từ 02 người trở lên thuộc đối tượng 2

(trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu

chí ưu tiên khác nhau thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang

điểm cao nhất)

4

4

Tiêu chí ưu tiên do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định:

- Lão thành cách mạng; người hoạt động cách mạng tiền

khởi nghĩa; thương binh, người hưởng chính sách như thương

binh, bệnh binh bị suy giảm sức khỏe từ 81% trở lên; Bà mẹ

VNAH, anh hùng lực lương vũ trang, anh hung lao động trong

kháng chiến; thân nhân hưởng trợ cấp tuất 02 liệt sỹ; người

tham gia hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học

suy giảm khả năng lao động từ 81% trở lên; thân nhân liệt sỹ

hưởng tuất liệt sỹ nuôi dưỡng

10

- Anh hung lao động thời kỳ đổi mới (không thuộc đối

- Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh,

bệnh binh suy giảm khả năng lao động suy giảm khả năng lao

động dưới 81%; người tham gia hoạt động kháng chiến bị

nhiễm chất độc hóa học suy giảm khả năng lao động dưới

81%; thân nhân liệt sỹ (bố, mẹ, vợ hoặc chồng, con, người có

công nuôi dưỡng liệt sỹ); người hoạt động kháng chiến bị địch

bắt tù đày

6

- Giáo sư; nhà giáo nhân dân; thầy thuốc nhân dân; nghệ sỹ

nhân dân; người được khen thưởng huân chương cao quý của

nhà nước (Huân chương Sao vàng; Huân chương Hồ Chí

Minh; Huân chương Độc lập các hạng, huân chương Quân

công các hạng; Huân chương lao động hạng nhất); người hoạt

động kháng chiến được tặng thưởng huân chương

4

- Phó giáo sư: nhà giáo ưu tú; thầy thuốc ưu tú; nghệ sĩ ưu

tú; nghệ nhân; vận động viên đoạt giải quốc gia và quốc tế;

chiến sỹ thi đua toàn quốc; người lao động có tay nghề bậc

cao nhất của ngành được cấp có thẩm quyền công nhận; người

hoạt động kháng chiến được tặng thưởng huy chương

(Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được hưởng các tiêu chí

ưu tiên khác nhau, thì chỉ tính theo tiêu chí ưu tiên có thang

điểm cao nhất)

Hiện nay thang điểm về tiêu chí đánh giá để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

sẽ do cơ quan nhà nước ban hành, nhưng cơ quan đứng ra xét duyệt lại là chủ đầu tư Như vậy một câu hỏi đặt ra là khi chủ đầu tư chỉ vì mục tiêu lợi nhuận, do quen biết hoặc chỉ muốn bán hết số căn hộ trong thời gian sớm nhất thì họ có công tâm trong khâu xét duyệt được hay không?

Thực tế các tiêu chí này dường như bị phớt lờ bởi các chủ đầu tư, một khi chỉ chú tâm vào mục tiêu kinh tế thì sẽ không kiểm soát được việc làm giả hồ sơ hoặc do quen biết, hoặc một số lý do khác mà họ không đánh giá được một cách khách quan,

cụ thể là có một số cá nhân có cuộc sống tốt, thuộc tầng lớp trung lưu thậm chí cả một

số đại gia, triệu phú lại xét hồ sơ để mua nhà ở xã hội, do vậy mà cơ hội để những người dân có thu nhập thấp mua được căn nhà mơ ước của mình lại càng xa vời hơn

1.4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số quốc gia trên thế giới

Việt Nam hiện nay đang được xếp vào nhóm các quốc gia đang phát triển, dù gặp nhiều khó khăn trong quá trình hội nhập nhưng chính sách chăm lo phát triển đời sống người dân vẫn được đặt lên hàng đầu Tuy nhiên, trong bước đầu xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng vẫn gặp nhiều khó khăn Không dừng lại ở đó, Việt Nam đang có những bước đầu phân tích về thị trường cũng như pháp luật điều chỉnh về các loại nhà

ở để có sự phát triển phù hợp Theo đó, học hỏi kinh nghiệm từ một số quốc gia đã

thành công trước đây trong lĩnh vực xây dựng nhà ở giá rẻ để áp dụng cho Việt Nam

là điều hết sức cần thiết Cụ thể, kinh nghiệm từ một số quốc gia như:11

Hàn Quốc: đây là quốc gia đi đầu trong việc hỗ trợ nguồn vốn linh hoạt giúp

người dân dễ dàng mua nhà

Về chính sách, những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp, khoảng 6 - 6,5%/năm Chương trình cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương có thu nhập thấp, chưa có nhà

ở Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5,5%/năm Riêng với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm

Chính phủ yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp Chính phủ cam kết

sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản, Nhờ các biện pháp này, hiện nay

đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng

Trung Quốc: đây là một quốc gia được biết có số dân đông bậc nhất thế giới,

nhưng có cách giải quyết khá ổn thỏa trong chính sách an sinh xã hội

Trước năm 2008, làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến các thành phố lớn khiến cho Chính phủ Trung Quốc gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp Hiện nay, vấn đề này cơ bản đã được giải quyết nhờ những chính sách quản lý tốt là do một số chính sách tích cực sau:

Về chính sách, Bộ Nhà ở lập kế hoạch xây dựng NƠXH cho toàn quốc và thực hiện phân bổ nguồn ngân sách mà Trung ương hỗ trợ cho các địa phương, đồng thời các địa phương cũng phải điều tiết kinh phí để xây dựng NƠXH Chính phủ miễn một

số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng NƠXH

Về đối tượng thuê hoặc mua nhà ở do chính quyền địa phương quy định Có 3 điều kiện áp dụng với đối tượng thuê hoặc mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với

11 Trích từ báo điện tử của bộ xây dựng, nguồn: nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tren-the-gioi.html

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/the-gioi/kinh-thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và

có tài khoản tại ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống Điều kiện này sẽ được điều chỉnh hàng năm cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của địa phương

Về phát triển nhà ở, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn Ưu đãi với người mua nhà lần đầu là được Chính phủ cho vay tiền với mức tối đa bằng 80% giá trị căn hộ, 70% số tiền vay được ưu đãi về lãi suất Quá trình mua bán nhà ở được thông qua mạng website để cơ quan quản lý nhà ở kiểm soát Chủ đầu

tư được quyền lựa chọn khách hàng và trực tiếp thỏa thuận với khách hàng về việc mua bán, không nhất thiết phải bán qua Sàn giao dịch bất động sản

Đối với nhà ở trong khu phố cũ thì thực hiện bảo tồn, nếu chủ nhà không đủ tiền thì Chính phủ sẽ hỗ trợ Đối với nhà ở tại các khu vực khác thì thực hiện tân trang lại Nếu trường hợp thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại thì phải xây dựng đồng bộ hạ tầng, phù hợp với tỷ lệ dân số và theo quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền

Singapore: được biết đây là một quốc gia nhỏ, số dân cư không quá đông,

nhưng nổi tiếng với những tòa nhà cao bậc nhất, bên cạch đó chính sách của chính phủ hỗ trợ nhà ở cho người dân có thu nhập thấp cũng quan tâm và xây dựng rất thành công

Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singapore chui rúc trong những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250 nghìn người khác nhồi nhét trong những khu nhà phố ọp ẹp cũ kỹ của thành phố Những khu ổ chuột này không có hệ thống

vệ sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội phạm và các tệ nạn xã hội Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà ở

và Phát triển được thành lập năm 1960 và được trao quyền xây dựng, tái phát triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở Từ đó, Ủy ban Nhà ở và Phát triển đã phải đối mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm

Ưu tiên hàng đầu của Ủy ban Nhà ở và Phát triển là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất Kết thúc chương trình xây dựng 5 năm của Ủy ban Nhà ở và Phát triển, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45 phút là ra đời một căn nhà mới Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực

này đã đáp ứng được nhu cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch “Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn Chính nhờ đó, NƠXH luôn được cải tạo và nâng cấp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng dành cho những người mong muốn có được ngôi nhà riêng theo ý của mình Đầu những năm 1970, khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của Ủy ban Nhà ở và Phát triển và đến cuối thập niên 1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp độ mới

Pháp: Quốc gia nổi tiếng với nền văn minh lâu đời, nổi bất với kiến trúc cổ kính

và vững chảy Theo đó chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng có phần khác biệt, tuy là nhà ở hía rẻ nhưng kiến trúc vẫn rất tinh tế và chất lượng đảm bảo

Với mục tiêu cải thiện đô thị qua việc giảm thiểu các khu nhà ổ chuột, ngay từ năm 1912, Hội đồng TP Paris đã quyết định vay vốn để xây dựng 20 nghìn căn nhà tại Thủ đô cho người nghèo Đến năm 1980, kinh tế Pháp suy thoái khiến ngân sách dành cho NƠXH giảm, các chung cư xuống cấp trầm trọng, dự án khôi phục NƠXH được Thị trưởng TP khởi xướng, sau đó đã trở thành dự án cấp quốc gia

Tư tưởng chủ đạo của chính sách NƠXH là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể Không thể chỉ dựa vào lòng nhân đạo hoặc ý thức tự giác của nhà đầu tư bất động sản để hiện thực hóa ý tưởng NƠXH Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội Dù mang tên NƠXH nhưng nhà ở đó cũng có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày của họ

Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở Để đảm bảo quỹ NƠXH, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu NƠXH, từ đó phân bổ vào các dự án Đặc biệt, NƠXH không xây dựng thành một khu vực riêng mà các dự án

từ 800m2 sàn trở lên sẽ phải có tối thiểu 2 căn hộ NƠXH Mỗi địa phương phải đảm bảo số căn hộ NƠXH bằng 20% tổng số căn hộ trên địa bàn Đây là một sáng kiến đáng lưu ý

“Chương trình một triệu” là tên gọi chung cho chương trình xây dựng nhà ở thực hiện trong vòng 10 năm do Đảng Dân chủ xã hội Thụy Điển thuộc cánh tả đề xướng với mục tiêu “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”

Được thực hiện kèm với chiến dịch xoá bỏ các khu tạm cư, nhà ở xuống cấp trên toàn đất nước Thụy Điển, chương trình này đã rất thành công Trong khoảng thời gian

từ 1965 - 1975, Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay Các căn hộ tiêu chuẩn 3 phòng được thiết kế có diện tích tối thiểu 75m2, dành cho một gia đình gồm bố mẹ và 2 con Quỹ nhà ở của Thụy Điển đã đáp ứng đủ nhu cầu của toàn bộ người dân nước này vào thời điểm đó Đặc biệt từ năm 2001, Thụy Điển bắt đầu đẩy mạnh việc xây dựng các căn hộ, NƠXH chất lượng cao

Thông thường NƠXH được xem như dạng nhà ở có chất lượng không đảm bảo, tính thẩm mỹ không cao Tuy nhiên, điều đó không hẳn đúng với một số nơi, đặc biệt

là ở Tây Ban Nha đã vượt lên định kiến đó nhờ sự quan tâm của chính quyền thành phố và đội ngũ kiến trúc sư tâm huyết

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

2.1 Điều kiện và thủ tục của dự án nhà ở xã hội

2.1.1 Các yếu tố hình thành dự án nhà ở xã hội

 Nguồn vốn

Vốn góp của một dự án nhà ở xã hội là một trong các yếu tố quan trọng nhất để cấu thành nên dự án Nguồn vốn có được từ một số đối tượng như: các cổ đông của công ty cổ phần, Thành viên của công ty làm chủ đầu tư, hộ gia đình, số ít cá nhân và đặc biêt đối với loại nhà ở này thì nhà nước là đối tượng chủ chốt đóng vai trò thành bại cho công cuộc xây dựng phân khúc nhà ở mới

Mặc dù đối tượng huy động vốn của cả nước là khá lớn, thậm chí có cả đối tượng

là chủ đầu tư nước ngoài nhưng khi suy xét lại tính khả thi của các nó thì rất nhiều nhà đầu tư đã rút lui vì suy tính cho mối lợi nhuận không cao Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018, ngành Xây dựng tiếp tục tập trung triển khai các chương trình phát triển nhà ở trọng điểm Riêng đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hiện cả nước đã hoàn thành 86 dự án, quy mô khoảng 34.700 căn hộ Trong 6 tháng đầu năm 2018, chương trình đã hoàn thành 2 dự án, quy mô khoảng 1.300 căn hộ Như vậy đặt phải đặt ra một câu hơi “tại sao số dự án trong dự kiến là rất lớn trong khi khối lượng hoàn thành thì chưa bằng một phần tư dự kiến”.12

Từ đó thấy được việc triển khai các chương trình này còn gặp nhiều khó khăn, chủ yếu vẫn là thiếu nguồn vốn để thực hiện Năm 2017, Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Văn bản số 102/UBTVQH14-TCNS gửi Chính phủ về phương án phân bổ chi tiết kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020; đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng, trong đó dành một phần bổ sung cho chương trình hỗ trợ xây dựng nhà ở đối với người có công với cách mạng trong trường hợp còn thiếu, số còn lại bổ sung cho Ngân hàng Chính sách xã hội để thực hiện chính sách hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội

12 Thời báo tài chính về nguồn vốn phát triển các dự án nhà ở xâ hội, Nguồn:

60510.aspx