Luận văn thạc sỹ - Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden

1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay ở các thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì việc giải quết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và là mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư, các cấp các nghành trong cả nước. Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên buộc phải có mô hình xây dựng phù hợp. Chính vì thế mà Hà Nội thời gian qua đã tập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Hiện nay sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư, cụ thể là chung cư bình dân luôn bán được ngay cả khi thị trường nhà đất ảm đạm. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư vẫn thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp và thậm chí gây sập nhà… nhưng các vụ việc này được giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?. Bên cạnh đó việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu chung... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ. Do vậy, những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, đặc biệt là tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm còn chưa phù hợp với thực tế khiến cho việc quản lý của Nhà nước đối với nhà chung cư hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức của một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức của đơn vị quản lý và hiểu biết của đa phần cư dân còn hạn chế nên trong thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chậm trễ chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Chung cư Thăng Long Garden tại 250 Minh Khai Hà Nội là một trong những chung cư rơi vào thực trạng chung trên của các khu chung cư hiện nay tại thành phố Hà Nội, chính vì vậy tác giả đã mạnh dạn chọn đề tài: “Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu với những mục tiêu sau: -Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về quản lý chung cư - Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden: những mặt tích cực, những mặt còn hạn chế và nguyên nhân. - Đưa ra một số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chung cư, đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân tại đây. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý của chủ đầu tư đối với dự án Thăng Long Garden trong giai đoạn chưa có đơn vị quản lý chính thức. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Dự án Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016 4. Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay để làm cơ sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ đó nghiên cứu công tác quản lý tại chung cư Thăng Long garden. Nguồn thông tin có thể thu thập được: các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; các đề án, các chương trình phát triển nhà ở, đô thị và thị trường bất động sản; Các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn thông tin từ internet… - Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, phân tích các dữ liệu sơ cấp từ thực tế tại chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tác quản lý chung cư tại đây. - Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử dụng trên cơ sở nghiên cứu cơ sở pháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư tại chung cư Thăng Long Garden để từ đó đưa ra những đánh giá và giải pháp thực tiễn. 5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Nghiên cứu này mang lại một số ý nghĩa thực tiễn như sau: Kết quả nghiên cứu này góp phần giúp chủ thể của công tác quản lý chung cư (Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) tại dự án Thăng Long Garden có cái nhìn toàn diện hơn về thực trạng của công tác quản lý chung cư, các yếu tố ảnh hưởng và các giải pháp đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chung cư tại đây. Trên cơ sở đó, các chủ thể trên tiến hành các chương trình, cách thức để quản lý cũng như đề xuất với các ban ngành, cơ quan nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật phù hợp với thực tế và hoàn thiện công tác quản lý chung cư. Kết quả nghiên cứu cũng góp phần giúp các học viên, sinh viên nghiên cứu về lĩnh vực quản lý chung cư tổng hợp các kiến thức về lĩnh vực quản lý chung cư, bổ sung vào cơ sở lý luận về quản lý chung cư, về các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý chung cư hiện nay. 6. Kết cấu của luận văn: Ngoài Lời mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 3 chương sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý chung cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý chung cư tại Dự án Thăng Long Garden

- -PHẠM THU THỦY

CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN

- -PHẠM THU THỦY

CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC

HÀ NỘI - 2017

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôicam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện vàkhông vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Tác giả

Phạm Thu Thủy

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC HÌNH

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 5

1.1 Khái niệm, phân loại, phân hạng chung cư và đặc điểm, vai trò của chung cư 5

1.2 Công tác quản lý chung cư 12

1.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cư 23

1.3.1 Các yếu tố khách quan 23

1.3.2 Các yếu tố chủ quan 24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN 27

2.1 Giới thiệu Dự án Thăng Long Garden 27

2.1.1 Một số nét về chủ đầu tư và đơn vị thi công của dự án 27

2.2 Thực trạng công tác quản lý tại chung cư Thăng Long Garden: những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại, nguyên nhân 33

2.2.1 Mô hình quản lý đang vận hành 33

2.2.2 Công tác kiểm tra, quản lý quy hoạch chung cư, chất lượng công trình nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân 34

2.2.3 Quản lý cư trú 44

2.2.4 Công tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư 45

2.2.5 Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư 49

2.2.6 Quản lý vận hành nhà chung cư 52

2.2.7 Công tác bảo trì nhà chung cư 64

2.2.8 Thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư 70

2.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 76

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN 81

3.1 Quan điểm định hướng về công tác quản lý chung cư 81

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chung cư 84

3.3 Một số đề xuất đối với các cơ quan chức năng: 86

KẾT LUẬN 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

Hình 2.1 Vị trí dự án Thăng Long Garden 29

Hình 2.2 Phối cảnh dự án 30

Hình 2.3 Mặt bằng hai khối nhà chung cư - Các tiện ích của dự án theo thiết kế được phê duyệt: triển khai trong 31

Hình 2.4 Hình ảnh của chung cư Thăng Long Garden sau khi được đưa vào hoạt động 32

Hình 2.5 Toà nhà 3 tầng này xây trên đất qui hoạch trồng cây xanh của dự án .35

Hình 2.6 Hội trường cho thuê đám cưới, với tầng trên làm sân tenis và nhà ăn 2 tầng 36

Hình 2.7 Khu nhà mái tôn để xe 36

Hình 2.8 Người dân tràn xuống trước cửa tòa nhà không được cấp phép xây dựng để phản đối chủ đầu tư 37

Hình 2.9 Hiện trường chỉ còn lại vỏ trạm điện đang vận hành cung cấp điện sinh hoạt cho toà nhà A2, A3 39

Hình 2.10 Sự nguy hiểm của cái cần cẩu và biên pháp thi công đe doạ an toàn tính mạng của cư dân 41

Hình 2.11 Cánh tay cần cẩu vươn xa trên phần đường giao thông nội bộ của khu chung cư 41

Hình 2.12 Hình ảnh nước bẩn tại chung cư 43

Hình 2.13 Cư dân toà nhà A2, A3 tập trung phản đối chủ đầu tư không hợp tác giải thích về các vấn đề người dân khiếu nại 47

Hình 2.14 Rác tràn ngập tại Chung cư Thăng Long Garden 48

Hình 2.15 Bãi để xe thì lấn hết lối đi chung … 48

Hình 2.16 Hình ảnh nhà sinh hoạt cộng đồng bị chủ đầu tư cho thuê làm nhà trẻ .51

Hình 2.17 Buổi liên hoan tết thiếu nhi 1-6 51

Hình 2.18 Lúc trời mưa, các cháu thiếu nhi lại phải chen chúc nhau trong sảnh tầng 1 toà nhà A2 để tham dự liên hoan 52

Hình 2.19 Thang thoát hiểm bị chủ đẩu tư chiếm dụng để đồ, ảnh hưởng đến an toàn PCCC 56

Hình 2.20 Nhà sinh hoạt cộng đồng đang được cho thuê làm cơ sở trông giữ trẻ, khu vực cửa thoát hiểm phía sau bị cơ sở trông giữ trẻ “chiếm giữ” 57 Hình 2.21 Hình ảnh nắp bể nước ăn nằm giữa bãi rác 60

Hình 2.22 Ở rất gần nắp bể nước là nơi qui định để tập kết rác 60

Hình 2.23 Hình ảnh nhà vệ sinh tràn nước 68

Hình 2.24 Hình ảnh tường bị bong tróc 68

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay ở các thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt

là hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì việc giải quết vấn đềnhà ở là một yêu cầu bức xúc và là mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư,các cấp các nghành trong cả nước

Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nênbuộc phải có mô hình xây dựng phù hợp Chính vì thế mà Hà Nội thời gian qua đãtập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nângcao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị Hiện nay sống trong chung cư đang trở thànhtrào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trườngsống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư, cụ thể là chung cư bình dân luônbán được ngay cả khi thị trường nhà đất ảm đạm Tuy nhiên vấn đề đặt ra là pháttriển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị vàđảm bảo chất lượng cuộc sống Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyếtđịnh trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng Bởi lẽ tại Hà Nộicũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư vẫn thường xuyên xảy

ra như hỏa hoạn, xuống cấp và thậm chí gây sập nhà… nhưng các vụ việc này đượcgiải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liênquan đến đâu?

Bên cạnh đó việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnhvực rất nhạy cảm và phức tạp, thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng,

có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâmthương mại, nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng củachủ đầu tư, sở hữu chung thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõquyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ Do vậy, những tranh chấp về sở hữuchung - riêng, đặc biệt là tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư

“chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … là những mâu thuẫn nổi cộm tại cácchung cư hiện nay

Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng nhưvẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm còn chưa phù hợp với thực tế khiến choviệc quản lý của Nhà nước đối với nhà chung cư hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn,cộng với nhận thức của một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức của đơn vịquản lý và hiểu biết của đa phần cư dân còn hạn chế nên trong thời gian qua đã phátsinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư giữa

cư dân và chủ đầu tư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chậm trễ chủ yếu do vănbản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố

Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đềnhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung

cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Chung cư Thăng Long Garden tại 250 MinhKhai Hà Nội là một trong những chung cư rơi vào thực trạng chung trên của cáckhu chung cư hiện nay tại thành phố Hà Nội, chính vì vậy tác giả đã mạnh dạn chọn

đề tài: “Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt

nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu với những mục tiêu sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về quản lý chung cư

- Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chung cưtại dự án Thăng Long Garden: những mặt tích cực, những mặt còn hạn chế vànguyên nhân

- Đưa ra một số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tácquản lý chung cư, đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân tại đây

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý của chủ đầu tư đối với dự ánThăng Long Garden trong giai đoạn chưa có đơn vị quản lý chính thức

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Dự án Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016

4 Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp từ các văn bảnpháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay để làm cơ sở,định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ đó nghiên cứu côngtác quản lý tại chung cư Thăng Long garden Nguồn thông tin có thể thu thập được:các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; các đề án, cácchương trình phát triển nhà ở, đô thị và thị trường bất động sản; Các báo, tạp chíchuyên ngành và các nguồn thông tin từ internet…

- Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, phân tích các dữ liệu sơ cấp từthực tế tại chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tácquản lý chung cư tại đây

- Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử dụng trên cơ sở nghiên cứu cơ sởpháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư tại chung cư Thăng LongGarden để từ đó đưa ra những đánh giá và giải pháp thực tiễn

5 Ý nghĩa thực tiễn của luận văn

Nghiên cứu này mang lại một số ý nghĩa thực tiễn như sau:

Kết quả nghiên cứu này góp phần giúp chủ thể của công tác quản lý chung

cư (Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) tại dự án Thăng LongGarden có cái nhìn toàn diện hơn về thực trạng của công tác quản lý chung cư, cácyếu tố ảnh hưởng và các giải pháp đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lýchung cư tại đây Trên cơ sở đó, các chủ thể trên tiến hành các chương trình, cáchthức để quản lý cũng như đề xuất với các ban ngành, cơ quan nhà nước hoàn thiện

hệ thống chính sách pháp luật phù hợp với thực tế và hoàn thiện công tác quản lýchung cư

Kết quả nghiên cứu cũng góp phần giúp các học viên, sinh viên nghiên cứu về lĩnh vực quản lý chung cư tổng hợp các kiến thức về lĩnh vực quản lý chung

cư, bổ sung vào cơ sở lý luận về quản lý chung cư, về các giải pháp để hoàn thiệncông tác quản lý chung cư hiện nay

6 Kết cấu của luận văn:

Ngoài Lời mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 3 chương sau đây:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý chung cư

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng LongGarden

Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lýchung cư tại Dự án Thăng Long Garden

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ

1.1 Khái niệm, phân loại, phân hạng chung cư và đặc điểm, vai trò của chung cư

a Khái niệm chung cư

- Theo Mục 3 Điều 3 Luật nhà ở số: 65/2014/QH13 do Quốc hội ban hành

ngày 25 tháng 11 năm 2014

+ Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạtầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cưđược xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sửdụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

- Theo Mục 1 Điều 2 Nghị định của chính phủ số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 về “ Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê”

+ Nhà chung cư cao tầng (Dự án nhà chung cư cao tầng): từ 5 tầng trở lên

đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các

tỉnh, thành phố khác; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung.

- Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016:

+ Tòa nhà chung cư: là một khối nhà chung cư (có một hoặc một số đơn

nguyên) được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyềnphê duyệt

+ Cụm nhà chung cư: là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây

dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phêduyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu

- Một số khái niệm liên quan đến chung cư (Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD

ngày 15/02/2016):

+ Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư: là chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức,

cá nhân được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở,

trong đó có nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan(sau đây gọi chung là chủ đầu tư).

+ Chủ sở hữu nhà chung cư: là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích

khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư

+ Người sử dụng nhà chung cư: là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng

nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ,phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ,được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan cóthẩm quyền

+ Đại diện chủ sở hữu căn hộ hoặc diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư: là người đại diện cho chủ sở hữu của mỗi căn hộ, mỗi phần diện tích

khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư hoặc người sử dụng hợp pháp nếuchủ sở hữu không sử dụng và có ủy quyền hợp pháp

b Phân loại, phân hạng chung cư

Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016:

- Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm:

+ Nhà chung cư có một chủ sở hữu: là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu

đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sởhữu riêng

+ Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu

trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung,

sử dụng chung của các chủ sở hữu (đây là dạng chung cư hiện đang được phát triểnmạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta trong đó có Hà Nội)

- Theo mục đích sử dụng, chung cư phân thành hai nhóm:

+ Nhà chung cư có mục đích để ở: là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng

chỉ sử dụng cho mục đích để ở

+ Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp: là nhà chung cư được thiết

kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng,dịch vụ, thương mại

- Phân hạng nhà chung cư:

+ Ngày 2/6/2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/2008/BXDhướng dẫn về phân hạng sử dụng nhà chung cư Theo đó nhà chung cư được phânthành các hạng như sau:

Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chấtlượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạtmức độ hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đốihoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêucầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảoyêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoànthiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn,

đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

+ Ngày 30/12/2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số BXD hướng dẫn về phân hạng sử dụng nhà chung cư Thông tư này có hiệu lực từngày 15/02/2017 Theo đó nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau:

31/2016/TT-Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theoquy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng

số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này

Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theoquy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng

số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này

Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạngtheo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí đểcông nhận hạng A và hạng B

c Đặc điểm chung cư

 Chung cư có quy định về sở hữu chung và sở hữu riêng:

* Theo quy định tại Điều 4 của Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của UBND TP Hà Nội về việc “ Ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội”

- "Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu":

+ Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư baogồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy,sân thượng, khung, cột,tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường

thoát hiểm, hệthống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không

thuộc sởhữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Phần diện tích sinh hoạt cộng đồng…;

+ Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây

dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tạitầng một hoặctại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư

Đối với khu vực để xe ô tô trong tầng hầm thì phải xây dựng theo quy

chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của cácchủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;Trườnghợp nơi để ô tô trong tầng hầm được phân bổ vào giá bán căn hộ cho các chủ

sở hữu nhà chung cư thì thuộc phần sở hữu chung, trường hợp chưa phân bổ và giábán căn hộ thì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư

* Theo quy định tại Điều 100 về: “ Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chungtrong nhà chung cư” của Luật Nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắnliền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêngcho chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắnliền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng

- Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu

riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùngchung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôinhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấpnước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bểphốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sởhữu nhà chung cư;

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung

cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộcdiện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự

án đã được phê duyệt;

+ Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng khôngthuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theonội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và cáccông trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ởđược phê duyệt

* Theo quy định tại Điều 101 về: “Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư” của Luật Nhà ở số: 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

- Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư baogồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho ngườikhuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết

kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích Việc xác định quyền sởhữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai

bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì

thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người

mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc

thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc

quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá

thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khunhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cưtrước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng

 Bên cạnh đó chung cư còn có các đặc điểm khác như:

- Về mặt quy hoạch:

- Chung cư là một trong những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòihỏi phải xây dựng theo quy hoạch chung của đô thị về kiến trúc, hạ tầng cơ sở… cókhoảng lùi với đường giao thông, các công trình phụ trợ và khoảng cách nhất địnhvới các công trình xây dựng lân cận

- Có tải trọng lớn và chiều cao lớn:

Chung cư có chiều cao khá lớn so với chiều rộng Chiều cao làm tải trọngbản thân công trình trở lên rất nặng Ngoài ra để tận dụng không gian dưới mặt đất,chung cư thường được bố trí một số tầng hầm làm gara ô tô, kho chứa, các phòng

kỹ thuật và phụ trợ khác Chiều cao cũng làm cho công trình phải chịu tác độngngang do gió và động đất gây ra nhiều hơn Chiều cao cũng làm cho việc hoà nhậpnhà cao tầng vào môi trường đô thị gồm những công trình thấp tầng trở lên khókhăn hơn Tuy nhiên, nếu được thiết kế hợp lý, chung cư sẽ có đóng góp quan trọng

và tạo dựng thẩm mỹ mới cho bộ mặt đô thị, thậm chí có thể trở thành biểu tượngcủa một khu vực hay một thành phố

- Vật liệu xây dựng, đặc biệt vật liệu mặt ngoài vỏ công trình phải có sức bềnlớn Chủ yếu các chung cư cao tầng hiện nay được xây dựng bằng bê tông cốt thép

có sức bền và chịu lực cao

- Có hệ thống giao thông phát triển theo chiều đứng:

Có thể nói hệ thống giao thông theo chiều đứng là trang bị kỹ thuật quantrọng nhất trong chung cư Nếu không có sự phát minh, phát triển của thang máy thìviệc xây dựng nhà cao tầng trở nên phi thực tế Thang máy và đặc biệt là yêu cầu về

không gian bố trí thang máy có ảnh hưởng lớn tới mặt bằng, kết cấu và nhìn chung

là toàn bộ kiến trúc công trình

- Sử dụng năng lượng lớn, do đó cần có các giải pháp tiết kiệm để nâng caohiệu suất sử dụng năng lượng ngay từ khi thiết kế xây dựng đến quá trình vận hành

- Thời gian sử dụng không dài bằng các công trình thấp tầng và khoảng vàichục năm do đó việc phá dỡ các công trình này đòi hỏi cao về kỹ thuật và tài chính

- Do các ảnh hưởng từ môi trường mà các chung cư đòi hỏi việc tu bổ, bảodưỡng cao hơn các công trình thấp tầng và hoạt động này đòi hỏi phải thườngxuyên, định kỳ để công trình hoạt động hiệu quả

- Chung cư bao gồm nhiều hộ dân sinh sống và giao tiếp do đó cần có mộtban quản trị riêng bao gồm đại diện chủ đầu tư và đại diện các hộ sinh sống trongchung cư Ban quản trị này là đại diện để bảo vệ quyền và các lợi ích hợp pháp củacác chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư

d Vai trò của chung cư trong việc phát triển các đô thị hiện đại

Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dânđông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó Chính vì thế sẽnảy sinh vấn đề về nhà ở, giá cả thuê nhà ở cũng tăng, cộng thêm các chi phí phátsinh khác đã làm cho nhiều bức xúc xảy ra Lúc này thì người dân có nhu cầu sửdụng căn hộ để có thể làm việc lâu dài, ổn định và cho cả thế hệ tương lai có điềukiện phát triển tốt Do đó, nhiều các dự án bắt đầu phát triển và các căn hộ chung cưbắt đầu ra đời

- Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi

vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn

đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác ).

Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng,tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau

- Sự ra đời chung cư giúp ích rất nhiều cho cả cư dân và xã hội Về mặt xãhội thì các căn hộ ra đời đã giải quyết được vấn đề về nhà ở cho các hộ dân và quản

lý dễ dàng được vấn đề môi trường, nước và an ninh trật tự

- Về phía người có nhu cầu thì căn hộ chung cư giải quyết được vấn đề về nhà ở

mà không mất nhiều chi phí nếu như mua một mảnh đất riêng rồi chi phí xây dựng…

Hiện Việt Nam vẫn đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tậptrung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển Tốc độ đô thịhoá nhanh đã kéo theo các vấn đề xã hội phát sinh như: việc làm, môi trường, quyhoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… phải thay đổi để đáp ứng, đặc biệt là vấn

đề nhà ở đô thị phải đáp ứng được nhu cầu của người dân đang tập trung ngày mộtđông đúc tại các thành phố lớn…điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn choChính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân

số đô thị nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp Chính vì vậy, Nhà nước chủtrương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển dự án chung cư caotầng Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đápứng nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của người dân Các dự án chung cưcao tầng được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ

về hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan môi trường đã được xã hội đón nhận Hơn nữa,xây dựng chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại Đối vớiViệt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xâydựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật đồng thời tạo nguồn thu ngân sách lớncho Nhà nước

1.2 Công tác quản lý chung cư

Khái niệm, đặc điểm công tác quản lý chung cư

a Khái niệm công tác quản lý chung cư

Quản lý chung cư là việc tổ chức thực hiện các hoạt động hoặc cung cấp cácdịch vụ cho chung cư và cư dân sinh sống tại đó Bao gồm các hoạt động, dịch vụ

sau: cung cấp dịch vụ bảo vệ; vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan; vậnhành, bảo trì ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà: máy bơm, máyphát điện, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước, hệthống điện; giám sát các hoạt động và nguồn tài chính hoạt động thực hiện côngtác đối nội, đối ngoại khách hàng, Để tổ chức các hoạt động trên cần có một ngânsách nhất định, mà ngân sách đó phải do người sử dụng (cư dân) đóng góp dướihình thức phí quản lý Các công việc này thường được thực hiện bởi các công tycung cấp dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và được đặt dưới sự giám sát của Ban quảntrị tòa nhà do cư dân lập ra.

b Đặc điểm công tác quản lý chung cư

- Quản lý toàn bộ hệ thống hoạt động trong tòa nhà chung cư cũng như là cácdịch vụ ảnh hương trực tiếp đến cư dân sinh sống tại tòa nhà

- Cần nắm bắt được toàn bộ hoạt động của tòa nhà, và quản lý để làm thỏamãn tất cả cư dân trong chung cư

- Bộ máy nhân sự quản lý chung cư cần có những con người có tri thức, đạođức và lương tâm, biết nghĩ cho cư dân, làm việc và giải quyết các vấn đề hiệu quả

vì quyền lợi của cư dân

Vai trò của công tác quản lý chung cư

- Việc quản lý chung cư là rất cần thiết và vô cùng quan trọng:

+ Đảm bảo các tiện ích, cơ sở hạ tầng luôn trong tình trạng hoạt động tốt + Quản lý mang tính chuyên nghiệp mang lại dịch vụ tối ưu và hiệu quả, ổnđịnh, lâu dài

+ Góp phần làm gia tăng giá trị cho căn hộ nói riêng và chung cư nói chung Đời sống ngày càng nâng cao, người dân không chỉ mong muốn có đượcmột ngôi nhà tốt mà còn cần một môi trường sống đảm bảo Nhất là ở các thành phốlớn như Hà Nội, chính vì vậy vai trò của việc quản lý chung cư ngày càng có tầmquan trọng

Khi chất lượng cuộc sống được nâng cao, nguồn cung các căn hộ chung cưngày càng nhiều, người dân có điều kiện để lựa chọn cho mình những căn hộ chung

cư có chất lượng tốt nhất và an toàn nhất Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải quan

tâm nhiều hơn tới việc tạo ra một dịch vụ quản lý chung cư tốt nhất nhằm lôi kéokhách hàng về phía mình.

Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 4 Chương I Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016:

- Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nộidung dự án được phê duyệt

- Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụngcủa từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật

có liên quan

- Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theothỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vậnhành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở Việc sử dụng kinh phí quản lývận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải bảo đảm đúngmục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quychế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cưphải tuân thủ các quy định của pháp luật

- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinhphí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và cáckhoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quychế này và pháp luật có liên quan; phải chấp hành nội quy quản lý, sử dụng nhàchung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quantrong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sửdụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụngnhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợpnhà chung cư không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị theo quy định của LuậtNhà ở thì các chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lýnhà chung cư

- Các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cưđược giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan

- Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được

xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật

Nội dung công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư

Nội dung công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định tại Chương

II Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 về “Ban hành quy chế quản lý,

sử dụng nhà chung cư”

(1) Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà chung cưphải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của LuậtNhà ở

- Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ sơ này bao gồm:+ Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư đã được cơ quan có thẩmquyền phê duyệt, bao gồm hồ sơ pháp lý của dự án và hồ sơ hoàn công theo quyđịnh của pháp luật về xây dựng; đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ

sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ sơ

xe ô tô) và khu vực để xe công cộng

- Việc lưu trữ hồ sơ nhà chung cư được quy định như sau:

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định; trong thời hạn 20 ngàylàm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơnhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chínhquy định cho Ban quản trị nhà chung cư;

+ Sau khi nhận bàn giao hồ sơ nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư cótrách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị

quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phảicung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vậnhành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư;

Trường hợp quá thời hạn quy định mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhàchung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân quận,huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủyban nhân dân cấp quận) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị củaBan quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp quận phải kiểm tra, nếu chủ đầu tưchưa bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủđầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vănbản của Ủy ban nhân dân cấp quận mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung

cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnhvực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ nhà chung cư theo quy địnhcủa Quy chế này

- Trước khi bàn giao hồ sơ nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhàchung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếmtrang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy địnhcủa Luật Nhà ở; việc bàn giao thực tế hiện trường và bàn giao hồ sơ nhà chung cưphải lập thành biên bản có xác nhận của các bên

(2) Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

- Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy địnhtại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán,hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhàchung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ)

- Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấpbản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua,thuê mua

- Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chếnày có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu

riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của phápluật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không cóquy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

- Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khácquản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phảibảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không đượclàm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữuchung của nhà chung cư

(3) Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiềuchủ sở hữu

- Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sởhữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà

ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ Kèm theo hợpđồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy địnhcủa Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mụcđích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt

- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sửdụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự ánđược phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các côngtrình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lýchịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kếđược phê duyệt

- Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sửdụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự ánđược phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trìcông trình này

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì cácchủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải cóđơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữunày; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà

chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khácquản lý phần sở hữu chung này.

- Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗnhợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khuvăn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư cótrách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này

+ Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu vănphòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có tráchnhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; Đối với phần sở hữu chung củakhu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếunhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chứcnăng này thực hiện quản lý

+ Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư

có trách nhiệm cùng quản lý

- Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sởhữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vậnhành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư

- Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụmnhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này

- Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chếnày có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cưđược thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng;trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận tronghợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ

(4) Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

- Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quychuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầnghầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư

và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử

dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tạiĐiều 101 của Luật Nhà ở.

- Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trườnghợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải cóBan quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cưquyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản

lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành vàkhông có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuêđơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này

- Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tạiĐiểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:

+ Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư(sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tôdành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ vàngười mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giảiquyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sởhữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuêvượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dànhcho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

+ Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộthì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận củanhững người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏathuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuêchỗ để xe này;

+ Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định có thể ghi chung trong hợpđồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xeđược trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trảchậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách

nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuậntrong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóngkinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật vàtheo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

+ Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuêchỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, ngườiđang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

+ Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quyđịnh tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn

hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tưkhông được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê muacăn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủđầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

+ Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thựchiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theoquy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản

lý chỗ để xe này

- Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành chocác đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thựchiện theo quy định sau đây:

+ Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mạimua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có tráchnhiệm quản lý;

+ Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệmquản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê củachủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợpđồng thuê chỗ để xe;

+ Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự ánđược phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ

để xe này

- Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để

xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiệntheo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe

(5) Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

- Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bảnnội quy quản lý, sử dụng với các nội dung quy định và tuân thủ theo mẫu quy địnhtại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Quy chế này

- Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếusau đây:

+ Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú vàkhách ra vào nhà chung cư;

+Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý cáchành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

+Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;

+ Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữuriêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;

+ Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

+ Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụngnhà chung cư;

+Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;+ Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư

- Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư cótrách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tạiKhoản 1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công

bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang vàkhu vực lễ tân của tòa nhà chung cư

- Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửađổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưngcác nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở

và quy định của Quy chế này Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quảntrị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợpkhông phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại khuvực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

(6) Quản lý vận hành nhà chung cư

- Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:+ Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thangmáy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữacháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sởhữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

+ Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chămsóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung

cư hoạt động bình thường;

+ Các công việc khác có liên quan

- Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy địnhtại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tạiKhoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sửdụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành.Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch

vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu tráchnhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Banquản trị nhà chung cư

(7) Bảo trì nhà chung cư

- Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểmđịnh chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựngnhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thếcác linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư

- Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đónggóp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quyđịnh của Luật Nhà ở và Quy chế này

Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữukhác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu khôngthực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhàchung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cungcấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hưhỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sởhữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung

cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này

- Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theoquy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị củanhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện.Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thểthuê đơn vị này thực hiện bảo trì

1.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cư

b Yếu tố chủ đầu tư

Thị trường chung cư đang phát triển sôi động với lượng vốn lớn đầu tưvào các dự án lớn: tòa nhà căn hộ, văn phòng cho thuê Với sự xuất hiện ngày càngnhiều tòa nhà cao tầng hiện đại đạt tiêu chuẩn khu vực và quốc tế, các chủ đầu tư

theo đó cũng chú trọng đến danh tiếng của dự án đầu tư, dịch vụ quản lý chuyênnghiệp làm gia tăng giá trị và sự cạnh tranh cho dự án chung cư Do đó tâm lý muốntạo danh tiếng cho chủ đầu tư và gia tăng giá trị dự án là yếu tố tác động đến nhucầu dịch vụ quản lý dự án chung cư.

c Yếu tố cư dân

Cư dân khi sử dụng chung cư, bên cạnh nhu cầu sử dụng những dịch vụ cơbản, nhu cầu khi sử dụng các dịch vụ kèm theo cũng ngày càng gia tăng về mặt chấtlượng và đa dạng về mặt số lượng Tâm lý này tác động đến công tác quản lý chung

cư phải mang lại những tiện ích, tiện nghi càng cao hơn để đáp ứng và thỏa mãnđược nhu cầu của cư dân Bên cạnh đó trình độ văn hóa của cư dân cũng tác độngkhông nhỏ đến công tác quản lý chung cư Để xây dựng chung cư với môi trườngsống văn minh thì cũng cần có những con người văn minh sống ở đó Họ là yếu tốtạo ra cũng như có thể cản trở nếp sống văn minh

d Các rủi ro thiên tai như: mưa bão, gió lốc, lũ lụt….ảnh hưởng rất lớn đến

chất lượng công tác quản lý chung cư Nếu không có những kế hoạch và biện pháp

để giảm bớt ảnh hưởng và khắc phục hậu quả thì thiệt hại từ thiên tai sẽ ảnh hưởngđến chất lượng cuộc sống của cư dân

1.3.2 Các yếu tố chủ quan

a Trình độ, năng lực chuyên môn của Ban quản lý

Một công trình cao tầng hiện đại, kể cả chung cư, văn phòng hay khu hỗnhợp,… đều phải được trang bị hệ thống kỹ thuật hiện đại, phức tạp Bao gồm hệthống điện, cấp thoát nước, hệ thống thông gió, điều hòa không khí, thang máy,phòng cháy chữa cháy,… Các hệ thống kỹ thuật này luôn phải có tình trạng tốt,được quản lý vận hành một cách hoàn hảo, được thực hiện bảo trì bảo dưỡng định

kỳ theo quy trình chặt chẽ, chuyên nghiệp Lao động quản lý, vận hành hệ thống kỹthuật tòa nhà là một trong những lao động đòi hỏi phải qua đào tạo và cần có chứngchỉ để vận hành được các hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà vì có tầm ảnh hưởng lớnđến cuộc sống, an toàn tính mạng của rất nhiều người

b Đạo đức nghề nghiệp của ban quản lý

Tại các khu chung cư, sau khi bàn giao căn hộ, chủ đầu tư vẫn nắm quyềnquản lý tòa nhà hoặc chỉ định đơn vị thuộc chủ đầu tư quản lý Theo quy định củaLuật Nhà ở năm 2014, thì vai trò của chủ đầu sau khi bàn giao căn hộ là khôngcòn nhiều, bao gồm trách nhiệm hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và thủ tục thành lập Ban quản trị, bàn giaoquỹ bảo trì và hoàn thành các thủ tục quyết toán công trình dự án với cơ quanchức năng.Trước thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, để cư dân lập raBan quản trị chung cư đã khó, nhưng để vận hành nó còn khó hơn nhiều, thậm chí,nhiều người cho rằng, Ban quản trị nhà chung cư là hữu danh vô thực Luật Nhà ởnăm 2014 cũng đã thay đổi cơ bản cơ chế pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư.Theo đó, Ban quản trị có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng Nhưvậy, Ban quản trị có thẩm quyền nhân danh chính mình thực hiện các giao dịchvới các đơn vị quản lý vận hành hay các nhà cung cấp dịch vụ, thiết bị Đây có thểnói là một bước tiến lớn nhằm trao quyền cao hơn cho các chủ sở hữu và cũng làbảo vệ lợi ích cho các chủ thể khác khi tham gia giao dịch với Ban quản trị.Tuy nhiên, Ban quản trị giống như Hội đồng quản trị của công ty thực hiện cáctrách nhiệm và ra các quyết định nhân danh và vì lợi ích của các cư dân

Có thể thấy rằng từ khi được bàn giao và đi vào hoạt động, chung cư phải trảiqua hai giai đoạn được quản lý bởi hai chủ thể là Chủ đầu tư và Ban quản trị Tuynhiên cả hai giai đoạn này đều thiếu sự kiểm soát tồn tại độc lập với Chủ đầu tư vàBan quản trị để có thể kiểm tra, giám sát để đảm bảo hoạt động của các chủ thể này

là phù hợp với quy định pháp luật, quy chế và vì lợi ích của các cư dân Bên cạnh

đó, đơn vị quản lý mà Chủ đầu tư quản lý hoặc Ban quản trị thuê để quản lý chung

cư cũng hoạt động dưới sự giám sát của Chủ đầu tư và Ban quản trị Vì vậy đạo đứccũng như năng lực của Chủ đầu tư, Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành chung

cư ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả của công tác quản lý chung cư

c Đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư

Đối với các nước phát triển thì vấn đề đạo đức kinh doanh đã và đang đượccác doanh nhân coi như chiến lược phát triển, là phương thức hoạt động kinh doanh

của mình Họ coi đạo đức kinh doanh như là yếu tố quyết định sự phát triển bềnvững và sự tăng lợi nhuận không ngừng của doanh nghiệp Ở những nước phát triểnthì những chuẩn mực đạo đức đã trở thành phẩm chất không thể thiếu đối với mỗingười kinh doanh và đối với từng doanh nghiệp và chính hệ thống luật pháp hoànchỉnh ở những nước này đã giữ vai trò chủ yếu trong việc ngăn chặn những hoạtđộng kinh doanh vi phạm những chuẩn mực đạo đức xã hội nói chung và đạo đứckinh doanh nói riêng Hơn nữa việc tuân thủ những chuẩn mực đạo đức kinh doanhchính là tạo ra những giá trị cho doanh nghiệp Trong khi đó, tại các nước có nềnkinh tế kém phát triển như Việt Nam, do hệ thống luật pháp chưa hoàn thiện, hànhlang pháp lý cho hoạt động kinh doanh vẫn còn chưa hoàn toàn đầy đủ nên hoạtđộng kinh doanh còn nhiều lĩnh vực chưa tuân thủ theo pháp luật và chưa được bảođảm bằng hệ thống pháp luật Điều này đã thể hiện rõ ràng rằng, khi hệ thống luậtpháp chưa hoàn chỉnh thì những kẽ hở sẽ còn nhiều và trở thành điều kiện chonhững doanh nghiệp vì chạy theo lợi nhuận mà vi phạm đạo đức kinh doanh Đầu tưchung cư cũng vậy, rất nhiều chủ đầu tư chung cư vi phạm quy chuẩn về xây dựngkhiến chất lượng chung cư không đảm bảo Điều này sẽ ảnh hưởng, gây khó khănlớn cho công tác quản lý đặc biệt là công tác vận hành và bảo trì chung cư sau này

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ

TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN

2.1 Giới thiệu Dự án Thăng Long Garden

2.1.1 Một số nét về chủ đầu tư và đơn vị thi công của dự án

a Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần May Thăng Long

* Quá trình hình thành và phát triển:

Công ty cổ phần May Thăng Long được thành lập ngày 08/05/1958 tiềnthân là Công ty May mặc xuất khẩu Tháng 8/1965 được đổi thành Xí nghiệp maymặc xuất khẩu trực thuộc Tổng công ty xuất nhập khẩu tạp phẩm – TOCONTAP,

Bộ Ngoại thương Năm 1979, công ty được đổi tên thành Xí nghiệp may ThăngLong thuộc Liên hiệp xí nghiệp may – Bộ công nghiệp nhẹ Tháng 3/1992 được đổitên thành Công ty May Thăng Long theo quyết định số: 218/BCN-TCLC của Bộcông nghiệp nhẹ, trực thuộc Tập đoàn Dệt May Việt Nam

Năm 2004, công ty may Thăng Long được cổ phần hóa theo quyết định số1496/QĐ-TCCB ngày 26/6/2003 của Bộ công nghiệp về việc cổ phần hóa doanhnghiệp Nhà nước Công ty may Thăng Long được chuyển sang công ty cổ phần,Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối 51% vốn điều lệ, bán một phần vốn của Nhànước tại doanh nghiệp cho cán bộ công nhân viên công ty 49%

Hiện nay, Công ty hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số

0103003573 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần 1 ngày13/1/2004, thay đổi lần 2 cấp ngày 02 tháng 08 năm 2007 do chuyển đổi chủ sở hữu

và chuyển thành công ty 100% cổ phần do các cổ đông góp vốn

Ngành nghề kinh doanh của công ty: sản xuất ra các sản phẩm may mặcdành cho việc xuất khẩu và đáp ứng nhu cầu may mặc trong nước

* Mục tiêu và chiến lược của công ty: Khai thác và sử dụng có hiệu quả tài

sản và nguồn vốn, lao động để phát triển sản xuất, tìm nhiều mặt hàng, đồng thờinghiên cứu, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phát triển sản xuất và mở rộng thị trường

* Trụ sở chính: Số 250 Minh Khai, phường Minh Khai, quận Hai Bà

Trưng, Hà Nội

b Đơn vị thi công là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Econ

- Công ty cổ phần đầu tư –xây dựng Econ có tiền thân là một Công ty liêndoanh được thành lập từ năm 1994, giữa Tổng Công ty xây dựng Hà Nội (Bộ XâyDựng) và tập đoàn Công ty ECON Piling Pte Ltd (Singapore) Công ty hoạt độngtheo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0101412754 do Sở Kế hoạch và Đầu

tư thành phố Hà Nội cấp lần 1 ngày 03/10/2003

- Ngành nghề kinh doanh của công ty: thi công xây dựng nhiều công trình vềxây dựng dân dụng, xây dựng công nghiệp, giao thông, cầu cảng và đầu tư dự án

- Trụ sở chính: Số 1004 Đường Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa,

Hà Nội

c Giới thiệu tổng quan về dự án Thăng Long Garden

- Tên dự án: Chung cư cao tầng và Trung tâm thương mại-Văn phòng ThăngLong Garden

- Giấy phép xây dựng: Số 33/GPXD do sở XD thành phố Hà Nội cấp ngày18/3/2011

- Diện tích dự án: 13.350 m2 do Công ty Cổ phần May Thăng Long đangquản lý sử dụng làm nhà xưởng sản xuất, kho và văn phòng làm việc đã đượcUBND Thành phố Hà Nội cho phép Công ty chuyển mục đích sử dụng để thực hiện

dự án theo Quyết định số 5922/QĐ-UBND ngày 13/11/2009

- Cốt nền xây dựng công trình, chỉ giới đồ được xác định theo bản vẽ Quyhoạch tổng hợp mặt bằng, tỷ lệ 1/500 do Công ty Kiến trúc Tây Hồ lập kèm theovăn bản số 1123/QHKT-P2 ngày 10/06/2008 đã được Sở Quy hoạch Kiến trúcThành phố Hà Nội chấp thuận

- Diện tích xây dựng: 10.492 m2

- Mật độ xây dựng: 35%

- Vị trí dự án: Số 250 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Dự án ở tại cửa ngõ chính phía Đông Nam thủ đô Hà Nội, nơi đầu mối giaothông chiến lược, là khu dân cư sầm uất, có quy hoạch nhiều dự án đô thị, thươngmại đã, đang và sẽ được triển khai trong tương lai

+Phía Bắc tiếp giáp đường Minh Khai, quận Hai Bà Trưng

+ Phía Đông và phía Tây giáp khu dân cư thuộc phường Minh Khai quận Hai

Bà Trưng

+ Phía Nam giáp đường nội bộ các khu thương mại và phúc lợi công cộngtiếp giáp dự án.

+ Cách chợ Mơ 500 m; chợ Hôm 2 km

+ Cách bệnh viện Thanh Nhàn 1km, bệnh viện Bạch Mai 1,5km

+ Cách trường tiểu học Lê Văn Tám 1km, trường THCS Lê Ngọc Hân1,5km, trường PTTH Thăng Long 1km

+ Cách siêu thị Metro 2km, trung tâm vui chơi Times City 1km và Vincom 1,5km+ Các đầu mối giao thông:

Đường Minh Khai dẫn lên cầu Vĩnh Tuy kết nối với đường cao tốc quốc lộ 5(Dự án cách chân cầu Vĩnh Tuy 1 km)

Đường Minh Khai nối phố Tam Trinh dẫn tới khu Pháp Vân nối quốc lộ 1A(Dự án cách điểm giao Pháp Vân-quốc lộ 1A 3 km)

Đường Minh Khai nối đường đê Nguyễn Khoái dẫn tới trung tâm Hồ Tây(Dự án cách Hồ Tây 5 km)

Đường Minh Khai nối phố Đại La, Trường Chinh dẫn tới Ngã Tư Sở nốiTrung tâm Hội nghị quốc gia (Dự án cách Ngã Tư Sở 4km)

Hình 2.1 Vị trí dự án Thăng Long Garden

- Quy mô dự án: gồm 03 khối nhà

+ 02 khối nhà chung cư gồm tòa nhà mang tên Econ Tower - A2 cao 19 tầng

và tòa nhà Thăng Long Tower - A3 cao 25 tầng với tổng diện tích xây dựng tầng 1:3.055,6 m2

Diện tích xây dựng tầng hầm chung cho 2 khối nhà: bằng nhau = 9.646 m2Tổng diện tích sân vườn, cây xanh, đường đi nội bộ ngoài trời: 9.191 m2 Tổng số căn hộ là 436 căn hộ với 5 loại căn hộ có diện tích từ 65,50 m2 đến155,76 m2 với đơn giá chưa thuế VAT giao động từ 19.740 triệu đồng/m2 đến24.030.000 triệu đồng/m2, đơn giá này phụ thuộc vào vị trí và hướng cửa, hướngban công của từng căn hộ

+ 01 khối nhà trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê cao 25 tầng vớidiện tích xây dựng là 1.057 m2 Từ tầng 1-5 là Trung tâm thương mại Từ tầng 7-

25 là khu văn phòng cho thuê và các dịch vụ khác

Hình 2.2 Phối cảnh dự án

Hình 2.3 Mặt bằng hai khối nhà chung cư

- Các tiện ích của dự án theo thiết kế được phê duyệt: triển khai trong

+ Khu trung tâm thương mại được bố trí ở 5 tầng đế của tòa văn phòng tiếpgiáp mặt đường Minh Khai, tách biệt với hai tòa chung cư Econ và Thăng Longgiúp cư dân sau giờ làm việc có thể đi mua sắm thuận tiện nhưng vẫn được hưởngkhông gian yên tĩnh khi bước vào căn hộ của mình

+ Hai tầng hầm được xây dựng giai đoạn 1 rộng hơn 14.000 m2 sẽ đảm bảomỗi gia đình có thể gửi 2 xe ô tô – Một trong những tiện ích hiếm có ở các khuchung cư trong khu vực 4 quận nội thành đông đúc

+ Khu trông giữ trẻ chất lượng cao được bố trí ngay tầng 1 của khu chung

cư là một trong những tiện ích đáng giá cho các bà mẹ trẻ luôn bận rộn công việc

+Các dịch vụ tại chỗ như phòng tập thể thao, khu phục vụ cafe, ăn nhanh,thư giãn cũng sẽ được bố trí tại tầng 1 và tầng 2 của tòa chung cư

+ Ngay tại tầng 1 sẽ là một khu dành riêng chỉ sinh hoạt cộng đồng phục vụcác cuộc họp, sinh hoạt của cư dân

- Năm khởi công: 2011

- Năm hoàn thành: hai tòa nhà chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng từtháng 12 năm 2014

Hình 2.4 Hình ảnh của chung cư Thăng Long Garden sau khi được đưa vào

hoạt động