1. Tính cấp thiết của đề tài Hiện nay ở các thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt là hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì việc giải quết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và là mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư, các cấp các nghành trong cả nước. Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên buộc phải có mô hình xây dựng phù hợp. Chính vì thế mà Hà Nội thời gian qua đã tập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Hiện nay sống trong chung cư đang trở thành trào lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội. Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư, cụ thể là chung cư bình dân luôn bán được ngay cả khi thị trường nhà đất ảm đạm. Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư vẫn thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp và thậm chí gây sập nhà… nhưng các vụ việc này được giải quyết thế nào thì rất ít người được biết đến và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu?. Bên cạnh đó việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư cao tầng là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu chung... thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ. Do vậy, những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, đặc biệt là tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm còn chưa phù hợp với thực tế khiến cho việc quản lý của Nhà nước đối với nhà chung cư hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức của một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức của đơn vị quản lý và hiểu biết của đa phần cư dân còn hạn chế nên trong thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chậm trễ chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố. Trong khi các khu chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Chung cư Thăng Long Garden tại 250 Minh Khai Hà Nội là một trong những chung cư rơi vào thực trạng chung trên của các khu chung cư hiện nay tại thành phố Hà Nội, chính vì vậy tác giả đã mạnh dạn chọn đề tài: “Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài được nghiên cứu với những mục tiêu sau: -Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về quản lý chung cư - Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden: những mặt tích cực, những mặt còn hạn chế và nguyên nhân. - Đưa ra một số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chung cư, đảm bảo chất lượng cuộc sống của cư dân tại đây. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý của chủ đầu tư đối với dự án Thăng Long Garden trong giai đoạn chưa có đơn vị quản lý chính thức. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Dự án Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016 4. Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay để làm cơ sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ đó nghiên cứu công tác quản lý tại chung cư Thăng Long garden. Nguồn thông tin có thể thu thập được: các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; các đề án, các chương trình phát triển nhà ở, đô thị và thị trường bất động sản; Các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn thông tin từ internet… - Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, phân tích các dữ liệu sơ cấp từ thực tế tại chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tác quản lý chung cư tại đây. - Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử dụng trên cơ sở nghiên cứu cơ sở pháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư tại chung cư Thăng Long Garden để từ đó đưa ra những đánh giá và giải pháp thực tiễn. 5. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn Nghiên cứu này mang lại một số ý nghĩa thực tiễn như sau: Kết quả nghiên cứu này góp phần giúp chủ thể của công tác quản lý chung cư (Chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) tại dự án Thăng Long Garden có cái nhìn toàn diện hơn về thực trạng của công tác quản lý chung cư, các yếu tố ảnh hưởng và các giải pháp đặt ra nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chung cư tại đây. Trên cơ sở đó, các chủ thể trên tiến hành các chương trình, cách thức để quản lý cũng như đề xuất với các ban ngành, cơ quan nhà nước hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật phù hợp với thực tế và hoàn thiện công tác quản lý chung cư. Kết quả nghiên cứu cũng góp phần giúp các học viên, sinh viên nghiên cứu về lĩnh vực quản lý chung cư tổng hợp các kiến thức về lĩnh vực quản lý chung cư, bổ sung vào cơ sở lý luận về quản lý chung cư, về các giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý chung cư hiện nay. 6. Kết cấu của luận văn: Ngoài Lời mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 3 chương sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác quản lý chung cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý chung cư tại Dự án Thăng Long Garden
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - PHẠM THU THỦY CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN HÀ NỘI - 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - - PHẠM THU THỦY CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả Phạm Thu Thủy MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ .5 1.1 Khái niệm, phân loại, phân hạng chung cư đặc điểm, vai trò chung cư .5 1.2 Công tác quản lý chung cư 12 1.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cư 23 1.3.1 Các yếu tố khách quan 23 1.3.2 Các yếu tố chủ quan 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN 27 2.1 Giới thiệu Dự án Thăng Long Garden 27 2.1.1 Một số nét chủ đầu tư đơn vị thi công dự án 27 2.2 Thực trạng công tác quản lý chung cư Thăng Long Garden: mặt tích cực mặt cịn tồn tại, ngun nhân .33 2.2.1 Mơ hình quản lý vận hành 33 2.2.2 Công tác kiểm tra, quản lý quy hoạch chung cư, chất lượng cơng trình nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân .34 2.2.3 Quản lý cư trú 44 2.2.4 Công tác bàn giao lưu trữ hồ sơ nhà chung cư 45 2.2.5 Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung nhà chung cư 49 2.2.6 Quản lý vận hành nhà chung cư .52 2.2.7 Cơng tác bảo trì nhà chung cư 64 2.2.8 Thực nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư 70 2.3 Những tồn tại, hạn chế nguyên nhân .76 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN 81 3.1 Quan điểm định hướng công tác quản lý chung cư .81 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chung cư .84 3.3 Một số đề xuất quan chức năng: 86 KẾT LUẬN 92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 2.16 Hình 2.17 Hình 2.18 Hình 2.19 Hình 2.20 Hình 2.21 Hình 2.22 Hình 2.23 Hình 2.24 Vị trí dự án Thăng Long Garden 29 Phối cảnh dự án .30 Mặt hai khối nhà chung cư - Các tiện ích dự án theo thiết kế phê duyệt: triển khai 31 Hình ảnh chung cư Thăng Long Garden sau đưa vào hoạt động 32 Toà nhà tầng xây đất qui hoạch trồng xanh dự án 35 Hội trường cho thuê đám cưới, với tầng làm sân tenis nhà ăn tầng 36 Khu nhà mái tôn để xe .36 Người dân tràn xuống trước cửa tòa nhà không cấp phép xây dựng để phản đối chủ đầu tư 37 Hiện trường lại vỏ trạm điện vận hành cung cấp điện sinh hoạt cho nhà A2, A3 39 Sự nguy hiểm cần cẩu biên pháp thi cơng đe doạ an tồn tính mạng cư dân .41 Cánh tay cần cẩu vươn xa phần đường giao thông nội khu chung cư 41 Hình ảnh nước bẩn chung cư 43 Cư dân nhà A2, A3 tập trung phản đối chủ đầu tư khơng hợp tác giải thích vấn đề người dân khiếu nại 47 Rác tràn ngập Chung cư Thăng Long Garden .48 Bãi để xe lấn hết lối chung … 48 Hình ảnh nhà sinh hoạt cộng đồng bị chủ đầu tư cho thuê làm nhà trẻ 51 Buổi liên hoan tết thiếu nhi 1-6 51 Lúc trời mưa, cháu thiếu nhi lại phải chen chúc sảnh tầng nhà A2 để tham dự liên hoan 52 Thang thoát hiểm bị chủ đẩu tư chiếm dụng để đồ, ảnh hưởng đến an toàn PCCC .56 Nhà sinh hoạt cộng đồng cho thuê làm sở trông giữ trẻ, khu vực cửa hiểm phía sau bị sở trơng giữ trẻ “chiếm giữ” 57 Hình ảnh nắp bể nước ăn nằm bãi rác 60 Ở gần nắp bể nước nơi qui định để tập kết rác 60 Hình ảnh nhà vệ sinh tràn nước .68 Hình ảnh tường bị bong tróc 68 Hình 2.25 Hình ảnh hệ thống dây điện chằng chịt, khơng có vỏ bảo vệ 69 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt hai thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh việc giải quết vấn đề nhà yêu cầu xúc mối quan tâm chung tầng lớp dân cư, cấp nghành nước Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày cao quỹ đất lại có hạn nên buộc phải có mơ hình xây dựng phù hợp Chính mà Hà Nội thời gian qua tập trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng đầu tư theo dự án, nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Hiện sống chung cư trở thành trào lưu, với giới trẻ Hà Nội Giá hợp lý, thiết kế đại mơi trường sống thống đãng khiến mặt hàng chung cư, cụ thể chung cư bình dân ln bán thị trường nhà đất ảm đạm Tuy nhiên vấn đề đặt phát triển chung cư cần phải đôi với việc đáp ứng nhu cầu dịch vụ đô thị đảm bảo chất lượng sống Đây yếu tố có tính chất định thành cơng mơ hình phát triển chung cư cao tầng Bởi lẽ Hà Nội nhiều thành phố khác vụ tai nạn chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp chí gây sập nhà… vụ việc giải người biết đến trách nhiệm bên liên quan đến đâu? Bên cạnh việc quản lý sử dụng vận hành nhà chung cư cao tầng lĩnh vực nhạy cảm phức tạp, thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, nhà Trong lại có sở hữu riêng người mua, sở hữu riêng chủ đầu tư, sở hữu chung sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ Do vậy, tranh chấp sở hữu chung - riêng, đặc biệt tầng hầm giữ xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý … mâu thuẫn cộm chung cư Trong đó, thiếu chế tài tổ chức hay cá nhân vi phạm cịn tình trạng nhiều văn quy phạm chưa phù hợp với thực tế khiến cho việc quản lý Nhà nước nhà chung cư gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức đơn vị quản lý hiểu biết đa phần cư dân hạn chế nên thời gian qua phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư cư dân chủ đầu tư việc giải lúng túng, chậm trễ chủ yếu văn pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể thành phố Trong khu chung cư liên tục xây dựng lên để giải vấn đề nhà việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết hết Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai Hà Nội chung cư rơi vào thực trạng chung khu chung cư thành phố Hà Nội, tác giả mạnh dạn chọn đề tài: “Công tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu với mục tiêu sau: - Nghiên cứu sở lý luận chung quản lý chung cư - Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực cơng tác quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden: mặt tích cực, mặt cịn hạn chế nguyên nhân - Đưa số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư, đảm bảo chất lượng sống cư dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu công tác quản lý chủ đầu tư dự án Thăng Long Garden giai đoạn chưa có đơn vị quản lý thức 3.2 Phạm vi nghiên cứu Dự án Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016 81 CHƯƠNG CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN Là 600 dự án chung cư vào hoạt động Hà Nơi, Chung cư Thăng Long Garden có hầu hết tình trạng phổ biến bất cập gây xúc cư dân khu chung cư Vậy năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng xu tất yếu quy hoạch, phát triển đô thị nói chung Hà Nội nói riêng Do để đảm bảo môi trường sống lành mạnh cho cư dân sinh sống chung cư cao tầng, đảm bảo quyền nghĩa vụ hộ dân nhà hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều chế độ sở hữu, sử dụng chung riêng chung cư, đảm bảo độ bền vững tuổi thọ cơng trình, đảm bảo mỹ quan mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu tốc độ phát triển đô thị văn minh đại Tác giả xin đề xuất số giải pháp công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung dự án Thăng Long Garden nói riêng để nhằm nâng cao chất lượng sống cư dân sau: 3.1 Quan điểm định hướng công tác quản lý chung cư Trên thực tế cho thấy mơ hình quản lý nhà chung cư theo phương thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý chung cư Thăng Long Garden nhiều tồn tại, hạn chế Tình trạng mâu thuẫn, đấu tranh cư dân thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế mà nguyên nhân lớn thiếu chun nghiệp, bng lỏng quản lý, chồng chéo vai trị đầu tư quản lý chủ đầu tư thiếu quan tâm, quản lý lỏng lẻo quan chức Về máy quản lý: cần phải đầu tư trang bị kiến thức chuyên môn, nâng cao lực quản lý từ đầu Bộ máy quản lý chung cư đóng vai trị nhạc trường khớp nối dự án thành phố quy hoạch kết nối với dự án tổng thể nhiều góc cạnh dự án Và có mong đảm bảo độ an toàn, bền vững đáp ứng tốt chất lượng sử dụng chung cư cao tầng 82 - Ban quản trị thiếu kỹ quản lý gây chậm trễ xử lý công việc, không minh bạch hóa thu chi cơng tác quản lý… nguyên nhân dẫn đến đến mâu thuẫn đấu tranh giải đấu tranh kéo dài chung cư Vì Ban quản trị tịa nhà cần trọng lựa chọn kỹ càng, thành viên có tư cách đạo đức tốt, có kỹ nghiệp vụ giải cơng việc nhanh chóng hiệu hạn chế nghi ngờ, mâu thuẫn đấu tranh cư dân Thông tư 02 rõ “Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia lớp bồi dưỡng kiến thức quản lý, sử dụng nhà chung cư sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo quy định Bộ Xây dựng” - Đơn vị quản lý vận hành chung cư: Đơn vị quản lý vận hành phải khơng ngừng chun nghiệp hóa, nâng cao trình độ kỹ quản lý mình, phải thực đáp ứng nhu cầu quản lý thực tiễn chung cư khơng “hình thức” chứng giấy Bên cạnh đẩy mạnh phát triển ngành nghề quản lý vận hành dự án bản, cạnh tranh đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành giúp cư dân có hội chọn đơn vị quản lý vận hành có lực, chất lượng Từ thực tiễn quản lý chung cư, cán nhân viên quản lý có kinh nghiệm khơng chung cư, mà cịn phải học hỏi kinh nghiệm quản lý chung cư khác nước giới Qua họ có đề xuất giải pháp phù hợp với thực tiễn với quan quản lý Nhà nước để hoàn thiện luật pháp cơng tác quản lý chung cư nói riêng Bởi pháp luật Việt Nam liên quan đến lĩnh vực bất động sản nói chung chung cư nói riêng nhiều điểm bất cập, cần thay đổi cho phù hợp với phát triển mạnh mẽ đô thị thị trường bất động sản, chung cư Nếu hồn thiện tảng luật pháp tốt việc thực thi công tác quản lý chung cư đơn giản hơn, hạn chế việc khiếu kiện, biểu tình người dân hay diễn chung cư Nâng cao hiệu lực quản lý xây dựng sử dụng nhà chung cư - Tăng cường vai trò Nhà nước xây dựng quản lý nhà 83 + Về giai đoạn thi công: quản lý chặt chẽ quy trình thi cơng, đảm bảo việc thi cơng theo quy hoạch; tiến hành tra, kiểm tra, giám sát q trình thẩm định chất lượng cơng trình việc nghiệm thu qua giai đoạn thi công Phải nghiêm ngặt để đơn vị thi công tuân thủ theo ngun tắc quy trình trước khơng đạt tiêu chuẩn quy trình sau khơng thi cơng + Về thiết kế kiến trúc: vấn đề bảo trì đặt giai đoạn thiết kế Trước hết phần kết cấu cơng trình nhà cao tầng phải tính tốn để đảm bảo an tồn suốt tuổi thọ Đồng thời phải tính tới độ dự trữ chịu lực để tiếp nhận tải trọng gia tăng tương lai Do vậy, người thiết kế phải có quy định rõ khả tải trọng cho phép tăng tải vị trí Khi thiết kế cơng trình nhà chung cư cao tầng phải định tuổi thọ phận để từ đưa yêu cầu bảo dưỡng, sửa chữa, thay Việc thiết kế không đảm bảo u cầu an tồn mà cịn địi hỏi khả thẩm mỹ cao, đặc biệt phần kiến trúc ngồi nhà + Để đạt hiệu quả, cơng việc kiểm tra chất lượng phải thường xuyên chủ động + Tăng cường tra giám sát hoạt động xây dựng đồng thời phải có phối hợp chặt chẽ chủ đầu tư chủ thể tiếp nhận quản lý Chủ đầu tư nhà thầu thi công ký vào biên nghiệm thu để làm pháp lý quản lý chất lượng công trình xây dựng Nếu xuất vấn đề khơng đạt tiêu chuẩn nghiệm thu giai đoạn nghiệm thu phần công việc che khuất, Ban quản lý dự án phải truy cứu trách nhiệm người giám sát Nếu người quản lý không làm rõ trách nhiệm đơn vị giám sát chủ đầu tư phải truy cứu trách nhiệm người quản lý dự án Khi đưa cơng trình nhà chung cư vào sử dụng chủ quản lý, chủ sở hữu cơng trình phải chăm lo tới cơng tác trì văn quy phạm pháp luật quy định thời gian bắt đầu từ bàn giao đưa vào khai thác sử dụng Chủ quản lý sử dụng, người sở hữu tòa nhà hay hộ phải tổ chức kiểm tra xem xét để phát biểu chất lượng để có biện pháp khắc phục kịp thời Việc theo dõi thường xun chủ sở hữu thực Những cơng việc khảo sát, đánh giá, sửa 84 chữa phải tổ chức doanh nghiệp có lực chuyên mơn đảm nhận Phải có doanh nghiệp tư vấn chuyên nghiệp kiểm định đánh giá chất lượng đưa giải pháp phù hợp - Các văn bản, quy chế quản lý phải có tính cưỡng chế cao Nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm Chủ đầu tư, người thiết kế, người sở hữu, sử dụng Đối với trường hợp gian lận thiết kế, thi cơng làm giảm chất lượng cơng trình cần phải xử lý nghiêm minh Còn trường hợp tùy ý sửa chữa, thay đổi làm ảnh hưởng đến thẩm mỹ kiến trúc nhà, đến an toàn chất lượng khu nhà xử phạt tùy theo mức độ vi phạm từ cảnh cáo đến hồi phục nguyên trạng ban đầu ngơi nhà nặng bị truy tố trước pháp luật 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý chung cư Về quản lý cư trú: Để nhằm nâng cao hiệu quản lý cư trú chung cư Vấn đề đặt phải có biện pháp quản lý cư trú chặt chẽ Ban quản lý khu chung cư Luật cần quy định cụ thể phối hợp Ban quản lý với quan Phường địa bàn từ việc đăng ký hộ thường trú, tạm trú, quản lý số nhân hộ Đồng thời Ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhân dân, quản lý lai lịch người dân Bất thay đổi nhân khẩu, lai lịch Ban quản lý cập nhập thường xuyên hồ sơ theo dõi Nếu Ban quản lý thực tốt điều góp phần hạn chế cư trú bất hợp pháp đảm bảo an ninh trật tự chung cư Bảo trì sửa chữa Trên thực tế chung cư Thăng Long Garden hai năm đưa vào sử dụng có nhiều hạng mục bị hỏng xuống cấp nghiêm trọng Chủ đầu tư không kiểm tra sửa chữa, bảo hành khơng bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị để tiến hành bảo trì Hiện nay, quy chuẩn, quy phạm hành chưa có điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa cơng trình cụ thể bao nhiêu, chẳng hạn thời gian phải quét vôi, sơn sửa lại; thời gian phải sửa chữa thay gạch lát sàn, thay cửa, thiết bị vệ sinh Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây 85 dựng không bị ràng buộc thời hạn bảo hành thiết bị cung ứng Vì vậy, Nhà nước nên ban hành luật quy định cụ thể thời gian bảo trì định kỳ cho cơng tác bảo trì chung cư cơng trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch dự trù kinh phí cơng tác thực tốt để đảm bảo an toàn đảm bảo quy định pháp luật sửa chữa nhà Quản lý chấp hành nội quy sử dụng nhà chung cư Các hộ dân sống chung cư phải tuân thủ, chấp hành nội quy, quy định thông báo, đồng thời nâng cao tinh thần trách nhiệm việc sử dụng bảo quản chung cư khơng cho mà cho người xung quanh Các hộ dân cần tích cực tham gia vào q trình quản lý Ban quản lý để đảm bảo quyền lợi Đồng thời có kiến nghị kịp thời phối hợp với Ban quản lý để giải Ngoài ra, việc người mua nhà chủ quan khơng xem xét kỹ điều khoản sở hữu hợp đồng loại dịch vụ, hay diện tích sử dụng chung, gây bất lợi cho Người mua nhà cần sát nội dung ràng buộc quyền hạn trách nhiệm mình, điều khoản phí dịch vụ ghi hợp đồng mua bán hộ Quản lý dịch vụ khác Cho đến nay, Chủ đầu tư Công ty CP May Thăng Long cố tình chiếm dụng diện vườn hoa cảnh sân chơi cư dân, cơng trình lấn chiếm xây dựng sai quy hoạch bị phá bỏ để ngổn ngang cho thuê bãi để xe ,… Thứ nhất: Cải tạo cảnh quan kiến trúc Để thực điều phụ thuộc nhiều vào khâu cưỡng chế quyền cấp, buộc Chủ đầu tư phải xây dựng, cải tạo không gian làm nơi vui chơi giải trí chung cư, trước hết việc bàn giao nhà sinh hoạt cộng đồng, dẹp bỏ đỗ xe lấn chiếm …Tiếp theo việc thiết kế cải tạo xây dựng thành sân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho cư dân Thứ hai: Quản lý vấn đề cấp nước Ban quản lý cần có biện pháp kiểm tra hệ thống cấp nước, phát nguyên nhân nguồn nước bị nhiễm bẩn, nhiễm chất độc hại vượt mức cho phép asen, 86 … Bên cạnh phải thau rửa bể nước thường xuyên đảm bảo quy trình, tránh tình trạng sau thau rửa bể, nước bẩn xả xuống hộ, gây vệ sinh làm hỏng thiết bị dẫn xả nước gia đình Thứ ba: Quản lý vấn đề nước Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét khơi thơng dịng chảy chống úng ngập cục bộ, thơng hút tồn mạng lưới cống trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tơng nhựa nhằm đảm bảo việc nước nhanh (ngấm chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn mặt đất) Thứ tư: Đội ngũ cán quản lý cần đào tạo nâng cao kỹ quản lý chung cư nhằm cung cấp dịch vụ chung cư ngày chất lượng hơn, đáp ứng nhu cầu ngày cao cư dân giải vấn đề phát sinh liên quan nhanh chóng hiệu 3.3 Một số đề xuất quan chức năng: Tại chung cư Thăng Long Garden, hoạt động quản lý, vận hành diễn biến phức tạp: Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì, phân định bàn giao phần diện tích sử dụng chung cho ban quản trị, xây dựng khơng thiết kế, bất bình nên phận cư dân chưa thực việc đóng phí dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành tòa nhà nên bị cắt điện nước… nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn gay gắt cư dân, Ban quản trị với Chủ đầu tư, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự khu vực Sở dĩ dẫn đến tập trung đông người, căng băng rôn, biểu ngữ phản đối chủ đầu tư chung cư Thăng Long Garden người dân Chủ đầu tư khơng tìm tiếng nói chung Hơn nữa, trước kiến nghị người dân, Chủ đầu tư lại tỏ thờ ơ, không đối thoại, đơn thư, khiếu kiện cư dân không giải cách xác đáng Có thực tế người dân chung cư đa phần tầng lớp có trình độ dân trí cao, họ dễ dàng phát vi phạm chung cư sống Và vi phạm chung cư người dân phát Chủ đầu tư lại không chịu khắc phục, họ sẵn sàng phơi bày dư luận, mạng xã hội để quan chức vào 87 Theo chuyên gia lĩnh vực xây dựng, nhiều Chủ đầu tư quan tâm đến việc bán hàng (căn hộ) mà không quan tâm đến việc chất lượng sống người dân vào Hiện trạng giống việc khách mua phải hàng giả mà không đổi được, mặt hàng lại có giá trị lớn, lên đến tỷ đồng, nhiều tiền dành dụm đời người dân Thực tế, dù Nghị định, Thông tư văn pháp lý quản lý chung cư có đầy đủ, lại khơng rõ ràng chế tài khung pháp lý xử lý tranh chấp chung cư, dẫn đến kết tranh chấp chung cư bùng phát Mà để xảy tranh chấp rõ ràng đôi bên chủ đầu tư cư dân phải chịu thiệt, để tranh chấp kéo dài thiệt thịi lại nhân lên Chung cư Thăng Long Garden bàn giao vào hoạt động chịu chi phối nhiều luật quy định công tác quản lý sử dụng nhà chung cư luật hướng dẫn, chỉnh sửa: Bộ luật Dân năm 2005 có điều 225 qui định sở hữu chung nhà chung cư mang tính nguyên tắc quản lí sử dụng phần sở hữu chung Luật Nhà 2005 (Điều 70) dù liệt kê phần sở hữu chung, phần sở hữu riêngnhưng chưa đầy đủ,nhất chế độ quản lý sử dụng phần sở hữu chung này…Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số: 08/2008 QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định quản lý sử dụng nhà chung cư mà chưa quy định chi tiết cụ thể chế độ sở hữu riêng, sở hữu chung nhà cung cư Và Luật Nhà 2014, thông tư số: 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 vậy, chưa quy định cụ thể rõ ràng chế độ sở hữu quản lý phần sở hữu, đặc biệt sở hữu chung Do thiếu pháp lý,nhất chế độ sở hữu nên mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu,quản lý,sử dụng nhà chung cư vấn đề cộm khó giải quyết,nếu khơng xử lý kịp thời vấn đề ngày trở nên phức tạp dễ dẫn đến bất ổn xã hội,mâu thuẫn kéo dài chủ sở hữu, ban quản trị với nhà đầu tư 88 Vì giải pháp tác giả đưa để khắc phục tình trạng nêu chỉnh sửa, bổ sung Luật nhà 2014, Nghị định 99/2015/ NĐ-CP Thông tư 02/2016/TT-BXD văn Luật có liên quan khác Trong cần phân định cụ thể hơn, rõ phần thuộc sở hữu chung phần sở hữu riêng với quyền lợi nghĩa vụ quản lý tương ứng Cần có quy định tài khoản phí bảo trì tài khoản phong tỏa ban hành chế để Ngân hàng phối hợp với quan chức cưỡng chế tài khoản chủ đầu tư Chủ đầu tư Chủ đầu tư vi phạm, chiếm dụng quỹ bảo trì: Đối với tình trạng chủ đầu tư trây ì bàn giao quỹ bảo trì diễn phổ biến chung cư nói gốc gác, nguyên nhân quy định pháp luật Ý tưởng tốt cách thức quy định việc thi hành gần không thực tế, không khả thi Từ việc quy định tiền phí bảo trì phải gửi tài khoản ngân hàng Tuy nhiên gửi tiền vào tiền có an tồn hay khơng Theo quy định cấm khơng cho phép sử dụng tiền phí bảo trì vào việc khác muốn sử dụng, chủ đầu tư sử dụng Vì luật cần có quy định tài khoản phí bảo trì tài khoản phong tỏa, chắn khơng bị chủ đầu tư chiếm dụng Bên cạnh đó, Luật phải quy định chế để Ngân hàng cung cấp thông tin tài khoản Chủ đầu tư trường hợp Chủ đầu tư vi phạm, chiếm dụng quỹ bảo trì Nên phân quyền cưỡng chế xử lý vi phạm xây dựng, quỹ bảo trì… từ cấp UBND quận xử lý: việc quy định UBND phường, quận chị trách nhiệm theo dõi, kiểm tra, phát khó khăn, vướng mắc công tác quản lý Việc giải tranh chấp xử lý vấn đề vi phạm trật tự xây dựng thuộc thẩm quyền giải UBND tỉnh thành phố, Tòa án nhân dân Điều khiến cho việc giải tranh chấp thường bị kéo dài Do vậy, luật quy định UBND quận định thành lập Ban quản trị chung cư, quản lý dân cư, an ninh trật tự…chung cư nên phân quyền cưỡng chế xử lý vi phạm xây dựng từ cấp UBND quận xử lý (Theo luật sư Trương Thanh Đức- Công ty luật Baseco chia sẻ chương trình VTV1) 89 Về mặt quy hoạch: cần bổ sung quy định cụ thể tiêu diện tích khơng gian cơng cộng cho chung cư như: Cho đến nay, chưa có quy định cụ thể tiêu diện tích khơng gian cơng cộng cho chung cư như: không gian giao tiếp công cộng, vườn hoa, sân chơi …Thời điểm dù nhu cầu sử dụng tăng không gian cho khoảng sân chơi cịn q ít, chí bị cắt bỏ kiến trúc nhà chung cư “Chạy” tầng, “chạy” mật độ xây dựng nguyên nhân khiến cho sân chơi chung cư cao tầng ngày bị thu hẹp Thực tế, thông số kỹ thuật chung cư ghi rõ phần diện tích dành cho không gian sân chơi cho trẻ nhỏ, cảnh quan xanh… Tuy nhiên, mục tiêu lợi nhuận, chủ đầu tư trọng mật độ hộ, dẫn đến cắt xén diện tích dành cho sinh hoạt chung riêng Quy hoạch tồn chung cư thiên giao tiếp cộng đồng Ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nhận định, hầu hết vườn hoa, sân chơi chung cư hạn chế tiện ích, an tồn đầu tư mức độ “cho có chiếu lệ” Các chủ đầu tư bán nhà quảng cáo rầm rộ tiện ích kèm khu sân vườn, nơi vui chơi công cộng rộng rãi dành cho trẻ em Tuy vậy, thực tế phần lớn diện tích lại dành để trơng giữ xe tơ, xe máy, kinh doanh, bn bán Tình trạng “đất vàng” làm chung cư cao cấp, trung tâm thương mại phát triển mà khơng có tương thích liên kết với vườn hoa, sân chơi khiến hạng mục thiếu lại ngày Giới chuyên môn cho đến lúc phải nhận thức rõ tầm quan trọng vườn hoa, sân chơi khu dân cư quy hoạch đô thị Cần quy định chất lượng quy định chặt chẽ khâu giám sát, kiểm soát xây dựng nhà chung cư trước đưa vào sử dụng Phân định rõ trách nhiệm quan, ban ngành chức việc giám sát, kiểm soát nhằm phát sai phạm xây dựng Chủ đầu tư Bên cạnh Luật cần ban hành chế tài xử phạt cụ thể chủ đầu tư xây dựng cơng trình khơng đạt tiêu chuẩn chất lượng, chủ đầu tư phải bị tước giấy phép đầu tư, chí phải chịu trách nhiệm hình sự: Mặc dù Dự án chung cư Thăng Long Garden cấp phép xây dựng duyệt thiết kế dự án Tuy nhiên 90 thực tế cho thấy chủ đầu tư xây dựng nhiều hạng mục vi phạm thiết kế duyệt Chiếm dụng đất xanh, vườn hoa, sân chơi… để kinh doanh làm bãi trông giữ xe… Điều ý thức, động chủ đầu tư khâu giám sát kiểm sốt xây dựng nhà chung cư cịn lỏng lẻo Vì ngồi việc bổ sung quy định chế tài xử lý vi phạm thật cụ thể vi phạm xây dựng chủ đầu tư, Luật phải phân định rõ trách nhiệm quan, ban ngành việc giám sát, kiểm soát nhằm phát sai phạm xây dựng để xử lý kịp thời, đảm bảo quy hoạch thiết kế phê duyệt Ở nước chất lượng cơng trình xây dựng giám định chặt chẽ phát cố quan chức vào cuộc.Ví dụ Nhật Bản cách vài năm phát loạt cơng trình khơng đảm bảo chất lượng có cấu kết Kiến trúc sư thiết kế với nhà thầu thi công công ty giám định chất lượng(công ty giám định chất lượng tư nhân-tại nhật cơng ty tư nhân hành nghề giám định).Với mục đích giảm giá thành sản phẩm công ty liên kết với kiến trúc sư chủ trì thiết kế “rút bớt” nguyên vật liệu từ khâu thiết kế( thiết kế không đảm bảo khả chống động đất).Kết tất cơng trình có liên quan đến kiến trúc sư thiết kế nhà thầu vòng chục năm(khoảng 100 cơng trình lớn nhỏ) bị kiểm tra lấy mẫu giám định chất lượng.Kết luận quan giám định tòa nhà bị đổ xảy động đất khoảng độ ritcher.Kiến trúc sư chủ trì bị thu hồi giấy phép hành nghề bị truy tố đơn vị liên quan,thậm chí cịn phải điều trần trước Quốc hội.Một loạt cơng trình có chất lượng không đảm bảo nhà ở,khách sạn,chung cư cao tầng bị đóng cửa ngừng hoạt động(trong có số khách sạn tư nhân ba vừa khánh thành với vốn đầu tư năm bảy triệu đô).Tất người tận mắt xem cơng trình coi là”khơng đảm bảo chất lượng” qua băng ghi hình có chung nhận xét cơng trình “chất lượng cao” Việt Nam chắn cịn thua xa cơng trình thiết kế,tiện nghi lẫn thẩm mỹ.Bởi người dân tố cáo chủ đầu tư chất lượng cơng trình nhà nước nên xử phạt theo luật thật nặng để lấy làm gương răn đe cho kẻ khác 91 Cơ quan chức cần tăng cường quản lý, xử lý tình trạng vi phạm quy định “cấm sử dụng chung cư trái mục đích”, cho th chung cư làm văn phịng Đây tình trạng vi phạm phổ biến chung cư nói chung chung cư Thăng Long Garden nói riêng Việc sử dụng chung cư làm văn phịng có hai luồng ý kiến trái ngược Cư dân xúc chung cư bị chuyển đổi cơng năng, sử dụng sai mục đích, ảnh hưởng đến lợi ích cơng cộng, q tải thang máy tải số người sống làm việc chung cư Bởi quy định tiêu chuẩn thiết kế như: tải trọng, điện, thang máy, nơi thoát nạn phòng cháy chữa cháy…là khác tòa nhà chung cư tòa nhà văn phòng Nên tòa nhà chung cư xây dựng để sử dụng 50, 60 năm mà bị sử dụng sai mục đích làm giảm tuổi thọ nhà chung cư nhanh Doanh nghiệp lại kêu trời gặp nhiều khó khăn để tìm trụ sở chi phí đắt đỏ Tất ý kiến có lý lẽ riêng Tuy nhiên quy định cấm sử dụng chung cư làm văn phòng kinh doanh ảnh hưởng đến lợi ích trước mắt phận doanh nghiệp, chủ yếu doanh nghiệp vừa nhỏ, lại có lợi ích lâu dài, đảm bảo quyền lợi đa số cư dân Vì vậy, bên cạnh việc tăng cường quản lý, xử lý vi phạm quan chức năng, doanh nghiệp cần nâng cao ý thức, trách nhiệm chấp hành pháp luật đạo đức kinh doanh Đây sở để doanh nghiệp làm ăn, kinh doanh cách lâu dài, bền vững 92 KẾT LUẬN Với nhu cầu phát triển xã hội ngày cao, chung cư đô thị đại không thoả mãn nhu cầu tuý mà phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng mơi trường sống Thực tiễn địi hỏi đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân phải đồng thời đáp ứng chất lượng sống kèm theo Bởi chất lượng sống ln tốt định phần lớn đến khía cạnh khác xã hội Tuy nhiên chất lượng sống chung cư nói chung, Hà Nội chung cư Thăng Garden lại vấn đề cịn nhức nhối gây mâu thuẫn… Cơng tác quản lý chủ đầu tư Dự án Thăng Long Garden nhiều vấn đề tồn tại, hạn chế mà nguyên nhân khởi nguồn từ phía chủ đầu tư: từ việc chủ đầu tư xây dựng trái quy hoạch ban đầu, chiếm dụng nhiều diện tích đất thuộc sở hữu chung để kinh doanh, không đầu tư xây dựng hạ tầng công cộng cho cư dân; chưa bàn giao nhà sinh hoạt cộng đồng; khơng quan tâm tới cơng tác bảo trì, sửa chữa hạng mục xuống cấp chưa bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý; cơng tác quản lý vận hành nhiều tồn vấn đề cấp nước chưa đảm bảo vệ sinh, thang máy chất lượng thường xuyên nhốt người, hệ thống phòng cháy chữa cháy khơng đảm bảo an tồn, nhiều thiết bị khơng bảo trì, hết hạn sử dụng … Từ tồn tại, hạn chế công tác quản lý chung cư Dự án Thăng Long Garden, tác giả đưa số giải pháp, kiến nghị với ban ngành chức nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư dựa sở thực tiễn mong muốn nhu cầu thiết thực người dân vấn đề nhà chung cư Phát triển nhà chung cư cao tầng với tiện nghi, cung cấp dịch vụ đồng quản lý vận hành tốt Để thực mục tiêu, cần cải tiến nâng cao chất lượng từ khâu thiết thi công xây lắp vấn đề cần cải thiện khâu hậu kiểm từ kiểm tra thực tế đảm bảo quy hoạch, chất lượng cơng trình, đặc biệt công tác quản lý, cung cấp dịch vụ tu bảo trì cơng trình Giải pháp trước mắt phải nghiên cứu bổ sung sửa đổi 93 văn pháp luật liên quan đến công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư để tạo hành lang pháp lý để giải bất cập, mâu thuẫn cộm chung cư để đảm bảo chất lượng sống cư dân Đề tài nghiên cứu đưa sở lý luận giải pháp thực tiễn công tác quản lý chung cư để tác giả nghiên cứu sau tiếp tục bổ sung hồn thiện Do cịn nhiều thiếu sót nên em mong nhận góp ý thầy, để nghiên cứu em hồn thiện hơn, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển khu đô thị Hà Nội Cuối cùng, lần nữa, em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc thầy cô giáo khoa Bất động sản tài nguyên môi trường giúp đỡ nghiên cứu hoàn thành đề tài 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Trang thông tin: vtv.vn Trang Viện kinh tế xây dựng: kinhtexaydung.gov.vn Luật Nhà số: 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Thông tư số: 08/2006/TT-BXD ngày 24 tháng 11 năm 2006 “Hướng dẫn cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng” Quyết định số: 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 “Về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư” Quyết định số: 09/2008/QĐ-BXD ngày 06 tháng năm 2008 “ Về việc ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam : nhà cơng trình cơng cộng an tồn sinh mạng sức khỏe” Thông tư số: 37/2009/TT-BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 “Hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư” Nghị định Chính phủ số: 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 “Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở” Nghị định Chính phủ số: 114/2010/NĐ-CP ngày 06 tháng 12 năm 2010 “Bảo trì cơng trình xây dựng” 10 Thơng tư 14/2011/TT-BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 “Hướng dẫn hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý, vận hành nhà chung cư” 11 Quyết định số: 01/2013/QĐ-UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 “Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội” 12 Nghị định số: 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 “Quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất; kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở 13 Quyết định 3183/2014/QĐ-UBND ngày 16/06/2014 “Về việc công bố khung giá dịch vụ nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội” 14 Luật nhà số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 15 Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015“Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở” 16 Thông tư số: 02/2016/TT-BXDngày 15 tháng 02 năm 2016 “Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư” ... quản lý chung cư dự án Thăng Long Garden Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý chung cư Dự án Thăng Long Garden CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ 1.1 Khái... tác quản lý chung cư 4 Kết cấu luận văn: Ngoài Lời mở đầu kết luận, luận văn bao gồm chương sau đây: Chương 1: Cơ sở lý luận công tác quản lý chung cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý chung. .. bảo trì chung cư sau 26 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN 2.1 Giới thiệu Dự án Thăng Long Garden 2.1.1 Một số nét chủ đầu tư đơn vị thi công dự án a Chủ