Thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý trên địa bàn thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - - NGUYỄN XUÂN HIỂN THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC HÀ NỘI 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN NGUYỄN XUÂN HIỂN THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Ngô Đức Phúc PGS TS Phạm Quang Tuấn HÀ NỘI 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu ghi luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Hiển LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt luận văn này, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến tất thầy cô giáo khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, đến anh chị, bạn bè bảo, hướng dẫn động viên tận tình suốt thời gian làm luận văn Đặc biệt em xin gửi lời cám ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Ngô Đức Phúc - thầy giáo hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình nghiên cứu hoàn thành luận văn tốt nghiệp Qua đây, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Đô thị Bộ quốc phòng, tạo điều kiện thuận lợi cho em suốt thời gian thực luận văn Em xin chân thành cám ơn ! Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Hiển MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC HÌNH ẢNH DANH MỤC BẢNG Tính cấp thiết chọn đề tài Mục tiêu, nội dung nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Cơ sở tài liệu thực luận văn Kết ý nghĩa Cấu trúc luận văn CHƢƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2 Cơ sở pháp lý phát triển bất động sản nhà Việt Nam 13 1.2.1 Luật đất đai 13 1.2.2 Luật nhà 19 1.2.3 Luật xây dựng 22 1.2.4 Luật kinh doanh bất động sản 25 1.2.5 Quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà dự án khu đô thị, khu nhà 27 1.3 Những quy định, văn hướng dẫn phát triển bất động sản quân đội thực nước ta 29 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI33 2.1 Khái quát dự án phát triển bất động sản nhà quân đội thực địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.2 Thực trạng phát triển bất động sản số dự án quân đội quản lý 36 2.2.1 Dự án 1: Dự án khu nhà Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội 36 2.2.1.1 Tổng quan dự án 36 2.2.1.2 Các pháp lý thực dự án 38 2.2.1.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản 39 2.2.1.4 Thực trạng sử dụng quỹ đất tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS 42 2.2.1.5 Thực trạng công tác phân phối bán nhà 44 2.2.1.6 Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà 45 2.2.1.7 Thực trạng công tác quản lý nhà 47 2.2.2 Dự án 2: Dự án khu nhà Bộ Tư Lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà Nội 50 2.2.2.1 Tổng quan dự án 50 2.2.2.2 Các pháp lý thực dự án 51 2.2.2.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản 52 2.2.2.4 Thực trạng sử dụng quỹ đất tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS 54 2.2.2.5 Thực trạng công tác phân phối bán nhà 57 2.2.2.6 Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà 59 2.2.2.7 Thực trạng công tác quản lý nhà 60 2.2.3 Tổng hợp ý kiến đánh giá cư dân phát triển bất động sản quân đội thực dự án nghiên cứu 61 2.2.4 Đánh giá chung thuận lợi khó khăn tồn phát triển bất động sản quân đội thực 66 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DO QUÂN ĐỘI THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 69 3.1 Cơ sở pháp lý đề xuất giải pháp 69 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu phát triển bất động sản 70 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật 70 3.2.2 Giải pháp GPMB 74 3.2.3 Giải pháp tài chính, vốn đầu tư 74 3.2.4 Giải pháp phân phối, giao dịch nhà 75 3.2.5 Giải pháp chế quản lý nhà 76 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản GPMB Giải phóng mặt CC Chung cư GCN Giấy chứng nhận UBND Ủy ban nhân dân BQP Bộ quốc phòng QSD Quyền sử dụng ĐTPT Đầu tư phát triển nhà DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Vị trí dự án khu nhà Thạch Bàn, Bộ Quốc Phòng, Long Biên, Hà Nội 36 Hình 2.2 Sơ đồ dự án khu nhà Thạch Bàn, Bộ Quốc Phòng, Long Biên, Hà Nội 37 Hình 2.3 Vị trí dự án khu nhà Bộ tư lệnh thủ đô Hà Nội, Yên Nghĩa, Hà Đông 50 DANH MỤC BẢNG Bảng Thống kê diện tích loại đất chuyển đổi phục vụ dự án khu nhà Thạch Bàn 40 Bảng 2 Bảng phân bổ diện tích hạng mục cơng trình dự án khu nhà Thạch Bàn 42 Bảng Thống kê số hộ phân phối bán theo diện hộ dự án khu nhà Thạch Bàn .45 Bảng Thống kê số hộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà dự án khu nhà Thạch Bàn 46 Bảng Các chi phí sinh hoạt dự án khu nhà Thạch Bàn .49 Bảng Thống kê khu đất tiến hành giải phóng mặt dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô 53 Bảng Công tác phân phối nhà dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô 57 Bảng Thực trạng công tác xin cấp giấy chứng nhận dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội 59 Bảng Các chi phí sinh hoạt dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội 61 Bảng 10 Tổng hợp thành phần cư dân điều tra ý kiến khu nhà dự án khu nhà Thạch Bàn dự án Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội .62 Bảng 11 Tổng hợp thông tin cư dân điều tra lấy ý kiến khu nhà dự án khu nhà Thạch Bàn dự án Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội 63 Bảng 12 Tổng hợp thông tin cư dân điều tra lấy ý kiến khu nhà dự án khu nhà Thạch Bàn dự án Bộ tư lệnh Thủ Hà Nội 65 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết chọn đề tài Đặc trưng giới từ kỉ tượng gia tăng dân số cách nhanh chóng, bật tượng tập trung dân cư vào đô thị Vô hình chung, kéo theo vấn đề cần giải nhu cầu nhà dự án, khu đô thị tỉnh, thành phố Để giải vấn đề nước ta, khắp tỉnh thành phố dự án bất động sản hình thành tiếp tục tăng lên Nhà nước xây dựng khung sách quy định pháp lý cho phát triển bất động sản thể qua luật dân (2005, 2015), luật đất đai (2003, 2013), luật xây dựng 2014, luật kinh doanh bất động sản (2006, 2014) số luật liên quan, chủ trương khuyến khích đa dạng thành phần kinh tế tham gia phát triển bất động sản, loại hình nhà thương mại nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu giải vấn đề xã hội nhà cho cán bộ, người dân Nắm xu đó, đơn vị trực thuộc Bộ Quốc Phòng trực tiếp tham gia khơng ngừng đầu tư, phát triển thị trường bất động sản, coi nhiệm vụ trọng yếu nhằm phát triển kinh tế xã hội, song hành với việc đảm bảo an ninh quốc gia Nhiệm vụ phát triển nhà bảo đảm cho cán người hưởng lương Quân đội mua theo đạo Bộ Quốc phòng, phù hợp với điều kiện thu nhập nhiệm vụ trị trọng tâm, xuyên suốt nhằm giúp Bộ Quốc phòng giải phần khó khăn, xúc nhà cho sỹ quan người hưởng lương Quân đội Trong có kết hợp hài hòa đảm bảo nhà sách với nhà kinh doanh, lấy hiệu kinh doanh hỗ trợ cho nhà sách Trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bộ Quốc Phòng đạo xây dựng phát triển số dự án nhà sách, phần đầu tư thương mại Một lượng lớn dự án nhà sách phân, đưa vào sử dụng Tuy nhiên, với hiệu mà mang lại tồn số vấn đề từ khâu giải phóng mặt việc triển khai quản lý Chính việc nghiên cứu thực trạng phát triển bất động sản quân đội quản lý từ khâu giải phóng mặt bằng, xây dựng – phân phối, bán nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà số dự án địa bàn thành phố Hà Nội giúp đưa số giải pháp nâng cao hiệu quản lý phát triển bất động sản quân đội thực Xuất phát từ lý tơi sách, nhà thương mại, bàn giao vào sử dụng đáp ứng nhu cầu sỹ quan quân đội, cư dân Công tác xây dựng nhìn chung bước đầu thành cơng đưa vào sử dụng hàng nghìn hộ chung cư nhà thấp tầng, đáp ứng nhu cầu sinh sống làm việc cư dân Có thể thấy, dự án đầu tư xây dựng quân đội quản lý có nhiều ưu thuận lợi so với dự án đơn vị khác quản lý từ công tác triển khai xây dựng công tác phân phối, quản lý dự án - Chủ đầu tư dự án chịu nhiều áp lực tài chính, nguồn vốn đầu tư xây dựng dự án Các dự án bất động sản quân đội quản lý phần lớn nhận nguồn vốn hỗ trợ từ Bộ quốc phòng, phần lại chủ đầu tư thu từ việc bán hộ sách cho sỹ quan quân đội có tiêu chuẩn nhận nhà - Một số dự án cắt phần từ đất quân đội, tạo điều kiện thuận lợi công tác tạo lập quỹ đất, hạn chế thời gian chi phí cho cơng tác hỗ trợ đền bù giải phóng mặt - Các dự án triển khai phần lớn chiếm khoảng 80% xây dựng nhằm mục đích phân nhà sách nên việc thu hồi vốn nhanh, không chịu nhiều áp lực công tác phân phối, bán hàng dự án - Vì chủ đầu tư đơn vị Bộ quốc phòng nên đảm bảo uy tín so với đơn vị kinh doanh bất động sản khác, nhận nhiều tin tưởng cá nhân tổ chức tham gia mua bán bất động sản dự án - Người dân mua BĐS dự án đảm bảo việc nhận hỗ trợ vay vốn ngân hàng thủ tục, giấy tờ pháp lý vay vốn đảm bảo thuận tiện - Công tác quản lý tòa nhà vận hành tốt, đảm bảo nhận tin cậy cư dân dự án b) Những hạn chế, tồn Tuy nhiên trình triển khai dự án gặp số khó khăn định, cần nhận quan tâm hỗ trợ nhiều từ Bộ quốc phòng cấp quyền như: - Tại dự án đa phần hộ xây dựng theo diện sách nên giá bán hộ mức thấp dẫn đến chất lượng công trình khó đáp ứng 67 nhu cầu người dân, ngồi chủ đầu tư khó khăn cho công tác chi tiêu triển khai dự án - Các dự án xây dựng phần lớn phải chờ xin phê duyệt quy hoạch xây dựng nên dẫn đến tiến độ xây dựng cơng trình bị gián đoạn nhiều - Một số dự án xây dựng vị trí xa trung tâm, điều kiện sở vật chất quanh khu vực nên khó khăn việc phân phối hộ theo diện sách thương mại - Công tác GPMB dự án gặp nhiều khó khăn nhiều khu vực đất dự án khơng rõ nguồn gốc đất nên khó khăn việc đền bù, hay xin cấp phép sử dụng khu đất Ngoài ra, phần lớn khu vực xây dựng nhà sách vị trí gần khu tâm linh nên khó để quy hoạch giải phóng mặt - Phần lớn sỹ quan qn đội có nguồn tài hạn hẹp, khơng đủ tài để mua hộ dự án Trong việc chuyển nhượng lại hộ số dự án điều khoản hợp đồng mua bán ký không cho phép chuyển nhượng năm năm nên khó bán lại, nhiều chiến sỹ quân đội từ chối nhận mua hộ dự án Dẫn đến việc chủ đầu tư bị chậm tiến độ thu hồi vốn đầu tư dự án - Chính sách vay vốn ngân hàng ngày thay đổi, siết chặt gói vay, đơn vị đầu tư xây dựng trực thuộc Bộ quốc phòng khơng chịu áp lực nhiều tài nên khơng ký cam kết bảo lãnh tiến độ với ngân hàng, gây khó khăn cho người mua nhà khơng hỗ trợ vay, chủ đầu tư khó phân phối dự án 68 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DO QUÂN ĐỘI THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Cơ sở pháp lý đề xuất giải pháp Nhằm mục đích phát triển thị trường bất động sản, số dự án quân đội quản lý, tác giả tiến hành để xuất số giải pháp nhằm phát triển dự án bất động sản quân đội quản dự số quan điểm sở pháp lý như: - Các giải pháp sách pháp luật đất đai, sách nhà đưa dựa văn pháp lý Nhà nước quy định cụ thể luật đất đai năm 2013 đặc biệt luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản Cùng với văn quy phạm phát luật hướng dẫn nghị định phủ nhằm quản lý thị trường bất động sản nước ta - Về giải pháp công tác GPMB: Áp dụng, đề xuất giải pháp chủ yếu dựa vào luật đất đai năm 2013 quy định công tác thu hồi, giải GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư - Đối với giải pháp công tác phân phối bán nhà chủ yếu xây dựng dựa luật kinh doanh bất động sản, văn pháp lý quy định, hướng dẫn dịch vụ bất động sản nhằm quản lý tốt thị trường bất động sản Các điểm ý định hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam số nước Thế giới từ củng cố, định hình thị trường bất động sản số dự án quân đội quản lý - Giải pháp tài chính, sách vốn đầu tư: Chủ yếu xây dựng dựa quy định nhà nước sách thuế bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh bất động sản Các văn quy phạm khung lãi suất cho vay ngân hàng, quy định nguồn vốn huy động dự án bất động sản - Về chế quản lý nhà dự án: Dựa quy định hành quy định luật nhà năm 2014, văn quy định từ đơn vị quản lý khu dân cư 69 Một số chủ trương phát triển nhà quân đội định hướng phát triển BĐS nhà quân đội thực đến 2020 tầm nhìn tương lai: - Trước khó khăn nhiều mặt phát triển dự án nhà vướng mắc giải việc bán nhà, hợp thức thủ tục nhà ở, đất cho cán quân đội; Bộ Quốc Phòng có nhiều chủ trương, biện pháp thực hiện, xác định phát triển quỹ nhà phục vụ sách nhà cho cán quân đội thực bán nhà theo Nghị định số 61/CP Chính phủ nhiệm vụ trị trung tâm, xuyên suốt, để giải khó khăn nhà cho sĩ quan người hưởng lương quân đội - Để thực tốt nhiệm vụ phát triển quỹ nhà ở, đơn vị trưc thuộc Bộ Quốc Phòng chủ động tham mưu với Thủ trưởng Bộ Quốc Phòng tranh thủ đạo quan có liên quan, tăng cường quan hệ với địa phương, đơn vị quân đội xin cấp đất làm dự án xây dựng nhà phục vụ nhu cầu nhà sách cho sĩ quan quân đội theo quy định Chính phủ Đi đơi với việc khơng ngừng đầu tư xây dựng, tổ chức tốt công tác quản lý sau đầu tư, cung cấp dịch vụ thiết yếu, tiện ích cho sinh hoạt cán khu đô thị, khu nhà - Thực công tác triển khai Đề án cấu lại, đổi nâng cao hiệu doanh nghiệp quân đội đến năm 2020, định hướng tầm nhìn phát triển kinh tế đơn vị Tiến hành đến thoái vốn nhà nước, cổ phần hóa đơn vị kinh tế BQP giai đoạn từ năm 2020, góp phần phát triển đơn vị theo hướng cạnh tranh nâng cao hiệu doanh nghiệp 3.2 Các giải pháp nâng cao hiệu phát triển bất động sản 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật a Chính sách đất đai Luật đất đai năm 2013 có đóng góp lớn với thị trường bất động sản, nhiên tồn số bất cập cần phải chỉnh sửa cho phù hợp với thực tế Hiện số dự án quân đội quản lý đơn vị đầu tư xây dựng thiếu kinh phí tiếp tục trì dự án nên dự án bị chậm ngừng tiến độ, giải pháp đặt tìm đơn vị nhà thầu mới, chuyển đổi chủ đầu tư dự án Việc có quy định Khoản Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS quy định 70 „Điều kiện chuyển nhượng toàn phần dự án BĐS, chủ đầu tư chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn phần dự án chuyển nhượng” Thực tế, việc chuyển nhượng dự án hoạt động nhà đầu tư với nhau, chưa phải bán nhà cho người mua nhà Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, xây dựng bên nhận chuyển nhượng dự án tiếp tục thực hồn tất cơng việc Chính điều kiện chuyển nhượng dự án phần dự án cần sửa đổi thành cho phép chủ đầu tư quyền chuyển nhượng toàn phần dự án kể từ thời điểm sau hồn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất dự án, coi chuyển nhượng dự án hay phần dự án hoạt động bình thường trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu doanh nghiệp b Chính sách nhà Đặc biệt nhà cơng vụ sửa đổi, bổ sung theo hướng đưa số nội dung như: quy định xác định quỹ đất để xây dựng nhà công vụ quy hoạch xây dựng, việc mua nhà thương mại làm nhà công vụ, thẩm quyền định đầu tư xây dựng nhà công vụ, đơn vị quản lý, vận hành nhà công vụ người định đầu tư lựa chọn, loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà công vụ, giá thuê nhà công vụ Một số dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội thực triển khai xây dựng bán nhà sách cho sỹ quan quân đội người dân theo diện nhà xã hội Có thể thấy theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội số điều bất cập cần phải sửa đổi tạo điều kiện cho người mua nhà dự án ưu tiên mua nhà theo quy định Tại khoản điều 19 Nghị định quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà xã hội có quy định: “Người mua, thuê mua nhà xã hội không phép chấp (trừ trường hợp chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua hộ đó) khơng chuyển nhượng nhà hình thức thời gian tối thiểu năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà theo hợp đồng ký với bên bán, bên cho thuê mua, phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu 71 nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai” [1] Có thể thấy theo luật nhà 2014 khơng quy định thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà xã hội kể từ thời điểm bên mua trả hết tiền mua nhà, nghị định hướng dẫn lại “cho phép người mua nhà xã hội có quyền phép bán lại, chấp cho thuê sau cấp giấy chứng nhận” Nhà nước cần bổ sung, điều chỉnh cụ thể thời điểm cấp giấy chứng nhận để làm rõ việc thực thời gian tối thiểu năm việc mua bán, chấp hộ, tránh tình trạng trồng chéo quy định hướng dẫn, tạo điều kiện cho người mua thuận tiện việc chấp cho th hộ Ngồi ra, “Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà xã hội phép bán nhà xã hội cho đối tượng có nhu cầu ngồi khoản phải nộp thực bán nhà theo quy định pháp luật, bên bán hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất phân bổ cho hộ đó; trường hợp bán nhà xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thời điểm bán nhà ở” [1] Có thể thấy, Nhà nước cần điều chỉnh có sách giảm bớt khoản tiền sử dụng đất, nên để mức khoảng 30% giá trị tiền sử dụng đất trường hợp hộ nhà chung cư 70% nhà thấp tầng liền kề Hoặc nhà nước có quy định điều chỉnh giảm số đối tượng mua lại nhà thuộc đối tượng ưu tiên, tạo điều kiện cho người bán người mua lại nhà xã hội Nhà nước cần có quy định thắt chặt quy định hồ sơ xin mua nhà sách, nhà xã hội Quy định lại rõ ràng đơn vị có thẩm quyền xác nhận mẫu đơn kê khai mua nhà, tránh tình trạng xác nhận khơng thẩm quyền Chính quyền địa phương cần có sách quy định nhằm thắt chặt công tác làm sổ hộ khẩu, đăng ký tạm trú cho người dân nhằm quản lý tốt việc mua bán nhà đối tượng thuộc sách xã hội Các đơn vị kinh doanh bất động sản quân đội quản lý xây dựng nhà xã hội cần kết hợp chặt chẽ với Sở xây dựng xét duyệt hồ sơ nhằm tránh tình trạng gian lận việc xin mua hộ đối tượng thuộc sách 72 c Chính sách xây dựng dự án quân đội quản lý Hiện số dự án xây dựng quân đội quản lý bàn giao vào sử dụng thời gian, dần xuống cấp số hạng mục cơng trình từ cơng trình nhà đến cơng trình phúc lợi dự án Cần có số điều chỉnh, quy định việc xây dựng sửa chữa hạng mục cơng trình đưa vào sử dụng dự án quân đội quản lý, quản lý chặt chẽ chất lượng cơng trình nhằm đảm bảo điều kiện sống người mua nhà Đưa quy định khắt khe việc thẩm định dự án, từ đầu cần có đơn vị thẩm định, giám sát cơng trình đảm bảo chất lượng thi cơng cơng trình dự án Để đảm bảo tốt chất lượng cơng trình thi công xây dựng đơn vị đầu tư xây dựng thuộc Bộ quốc phòng cần cần phối hợp xây dựng hệ thống máy quản lý chất lượng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Chất lượng công trình xây dựng hình thành từ khâu khảo sát, thiết kế, hầu hết dự án, việc thành lập ban quản lý dự án thuê tư vấn quản lý dự án tiến hành cuối giai đoạn chuẩn bị đầu tư đầu giai đoạn thực đầu tư nên chủ đầu tư không kiểm soát chất lượng khảo sát, thiết kế Đơn vị đầu tư dự án cần thành lập phận tổng hợp có nhiệm vụ kiểm tra hoạt động tư vấn quản lý dự án tư vấn giám sát (trường hợp chủ đầu tư khơng có lực): Điều cần thiết tư vấn quản lý dự án tư vấn giám sát chủ đầu tư thuê để kiểm tra nhà thầu khác Chủ đầu tư phải kiểm tra thực tế không kiểm tra hồ sơ, đồng thời kết hợp nhiều kênh thơng tin để xác định xác điều kiện, lực nhà thầu trước, đấu thầu trình thực hợp đồng Các giải pháp nhằm cải thiện tốt đảm bảo cho hạng mục cơng trình nhà ở, an tồn cho người sử dụng dự án Qua tạo tin tưởng từ người mua nhà người hưởng sách nhà dự án quân đội quản lý nước 73 3.2.2 Giải pháp giải phóng mặt Chủ đầu tư dự án cần làm việc, phối hợp chặt chẽ với cấp quyền địa phương để đưa phương án giải hợp lý phương án bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt cho cư dân dự án Các phương án giải phóng mặt cần phải dựa khung giá bồi thường cho phù hợp với khu vực gần với giá thị trường Việc bồi thường đất cần phải hình thành dựa đồng chủ đầu tư người dân cấp quyền địa phương địa bàn dự án để đưa phương án giải phóng mặt phù hợp Cần giải tốt công tác hỗ trợ tái định cư cho người dân theo quy định nhà nước, không hỗ trợ tái định cư cần trả tiền mặt Đặc biệt việc giải tái định cư cần phải đảm bảo cho người dân khu vực gần với vị trí bị thu hồi đất Trong đó, chủ đầu tư cần thường xuyên đầu tư phương tiện máy móc kỹ thuật tiên tiến đại nhằm phục vụ đẩy nhanh cơng tác giải phóng mặt bằng, tiết kiệm tối đa thời gian chi phí cho dự án 3.2.3 Giải pháp tài chính, vốn đầu tƣ Một vấn đề gặp nhiều vướng mắc tượng dự án chết, dự án treo, dự án khơng nguồn kinh phí xây dựng việc phân phối dự án lại kém, chậm thu hồi vốn Nhà nước cần có phương hướng đường lối rõ ràng, cụ thể nhằm giải vấn đề số sách như: - Cần đưa gói vay ưu đãi cho người mua nhà cho chủ đầu tư dự án, nhằm giải tốt vấn đề vốn đầu tư xây dựng Từ tháng 05/2016 ngân hàng nhà nước tạm ngừng gói vay 30.000 tỷ, điều trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, chủ đầu tư người mua nhà gặp khó khăn tài Nhà nước cần có sách để có thêm gói vay mới, tạo điều kiện cho cá nhân tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản giải tốt vấn đề tài chính, vốn đầu tư địa bàn nước - Tại dự án nhà ở, chủ đầu tư tham gia vào việc đấu thầu, triển khai dự 74 án cần phải đơn vị có lực, chứng minh lực tài Để làm việc này, cấp đơn vị có thẩm quyền phê duyệt chọn chủ đầu tư xây dựng cần phải có quy định phù hợp đảm bảo, tránh tình trạng xin cho dự án - Chủ đầu tư dự án thuộc quản lý quân đội phải ký cam kết bảo lãnh tiến độ với ngân hàng, đảm bảo cho người mua nhà vay vốn theo quy định ngân hàng nhà nước đảm bảo cho người mua nhà tiến độ hoàn thiện dự án nguồn vốn đầu tư dự án - Các dự án triển khai đa phần thực phân nhà sách cho quân đội nên giá bán hộ mức ưu đãi nên chủ đầu tư gặp số khó khăn tài thực dự án Chính vậy, nhà nước cần kết hợp với Bộ quốc phòng có số sách hỗ trợ tài với chủ đầu tư thực triển khai xây dựng dự án có chất lượng tốt Ngày 4/10/2017, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt "Đề án cấu lại, đổi nâng cao hiệu doanh nghiệp quân đội đến năm 2020" Thực cổ phần hóa 29 doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh chủ yếu thương mại, xây dựng, dịch vụ Thực thoái vốn nhà nước 20 công ty cổ phần (thuộc danh mục doanh nghiệp, Nhà nước không cần nắm giữ vốn điều lệ) Một số doanh nghiệp có quy mơ nhỏ sáp nhập, hợp Công tác cổ phần hóa tạo tiền đề thúc đẩy phát triển kinh tế, nâng cao hiệu phát triển dự án đầu tư xây dựng nhiên thách thức lớn doanh nghiệp kinh doanh xây dựng trực thuộc Bộ quốc phòng Bộ quốc phòng cần đưa quy chế, phương hướng nhằm quy định rõ cách thức, định hướng quản lý tiếp tục có sách vốn đầu tư hỗ trợ xây dựng dự án, với đơn vị thành viên tiếp tục hồn thiện cơng tác phân nhà cho cán sỹ quan quân đội đảm bảo đời sống yên tâm công tác 3.2.4 Giải pháp phân phối, giao dịch nhà Trong thời gian vừa qua, dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội không quy hoạch xây dựng cách đồng bộ, đầy đủ cảnh quan đô thị nên không thu hút nhà đầu tư cá nhân có nhu cầu nhà dự án dẫn đến tính khoản thấp Chủ đầu tư dự án cần có 75 phương án kết hợp với quyền địa phương địa bàn thành phố đưa quy hoạch tổng thể thật chi tiết khu nhà ở, bắt tay vào xây dựng khu đô thị cần phải tham khảo ý kiến nhà kinh tế, xã hội học, kiến trúc sư để tránh tình trạng tập trung vào quy hoạch sử dụng đất mà không ý đến cảnh quan kiến trúc thị - Việc giá nhà có nhiều biến động từ bắt đầu triển khai dự án hoàn thiện bàn giao nhà ở, gây tâm trạng hoang mang người mua nhà dự án Một nguyên nhân gây biến động tình trạng đầu nhà đất Cần phải đề sách thuế sở hữu đối tượng sở hữu nhà lớn mức đóng thuế tăng cao Đây thuế luỹ tiến nhằm hạn chế nạn đầu nhà đất, đầu hộ chung cư Để thực biện pháp đòi hỏi phải có kiểm sốt chặt chẽ việc đăng kí hộ khẩu, kiểm sốt chặt chẽ q trình mua bán nhà đất Đối với nhà chung cư q trình nhận đơn đăng kí mua nhà phải có phận thẩm định, điều tra lại hộ người nộp đơn trước phê duyệt bán nhà Khi hộ chung cư xây xong cần phải giao lại cho đối tượng đăng kí để tránh việc mua bán lại hộ chung cư q trình xây dựng - Ngồi ra, việc hỗ trợ vay vốn ngân hàng dự án phải quan tâm, thực chặt chẽ với phối hợp chủ đầu tư, ngân hàng quan chức có thẩm quyền đưa mức lãi suất gói vay phù hợp Việc tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà dự án sỹ quan phân nhà có đủ nguồn tài để mua nhà dự án - Đối với số dự án quân đội quản lý xây dựng nhằm mục đích phân phối theo diện nhà xã hội, đơn vị có thẩm quyền phê duyệt Sở xây dựng, quyền địa phương cần phải giám sát chặt chẽ hồ sơ pháp lý, thủ tục giấy tờ xin mua nhà để đảm bảo người quy định Đảm bảo cho người thu nhập thấp có hội để mua nhà dự án 3.2.5 Giải pháp chế quản lý nhà Công tác quản lý nhà dự án nhìn chung nhiều bất cập, khơng đảm bảo quyền lợi cho người dân Chủ đầu tư dự án nên kết hợp với ban quản trị 76 khu nhà đưa quy định, sách nhằm giúp cư dân đảm bảo yên tâm sinh sống ổn định như: - Ngay sau bàn giao hộ cho cư dân, chủ đầu tư dự án cần phải thành lập ban quản trị tòa nhà, ban quản trị khu dự án nhằm thay mặt người dân dự án đưa yêu cầu, xử lý khắc phục vấn đề cố kỹ thuật sách quản lý chung cư dân dự án - Chủ đầu tư phải có cam kết ràng buộc hạ tầng sở dự án, có cư dân dự án phép sử dụng - Chủ đầu tư ban quản trị cần xem xét đưa mức tiền phí sinh hoạt hàng tháng cho hợp lý phù hợp với mức độ tiện ích dự án Cần có phương thức quản lý cho phù hợp, đảm bảo theo mức sống người dân - Việc chọn đơn vị làm công tác quản lý quan trọng, cần phải chọn đơn vị đủ lực, tránh việc kinh doanh hạng mục dự án - Ban quản lý dự án cần kết hợp ban quản trị tòa nhà quản lý tốt khoản tiền kinh phí bảo trì, đảm bảo cơng khai minh bạch dễ dàng lấy dùng vào công tác sửa chữa hạng mục cơng trình 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Trên địa bàn thành phố Hà Nội, Bộ Quốc Phòng đạo xây dựng phát triển số dự án nhà sách, phần đầu tư thương mại Một lượng lớn dự án nhà sách phân, đưa vào sử dụng tạo điều kiện cho cán sỹ quan quân đội đảm bảo điều kiện chỗ ở, n tâm cơng tác Ngồi số thương mại bán từ dự án góp phần tạo điều kiện cho người mua nhà mua nhà với giá ưu đãi thấp dự án khác, nhận bàn giao nhà với chất lượng tốt Tuy nhiên, với hiệu mà mang lại tồn số vấn đề từ khâu giải phóng mặt việc triển khai quản lý Qua nghiên cứu thực trạng phát triển bất động sản quân đội thực hai dự án: Dự án khu nhà Thạch Bàn, Long Biên Dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa cho thấy: công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án thuận lợi gặp số khó khăn tồn khu đất không rõ nguồn gốc đất nên chưa thể thu hồi giải phóng mặt gây chậm tiến độ thi công dự án Các dự án triển khai theo tiến độ quy định, nhiên có số khâu phải chờ thay đổi quy hoạch giai đoạn xây dựng hoàn thiện nên dẫn đến dự án bị chậm tiến độ Một số dự án chủ đầu tư thiếu kinh phí xây dựng việc chậm phân sách phân phối hộ nên dẫn đến việc chậm thu hồi vốn đầu tư, dẫn đến việc chậm tiến độ xây dựng Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quản lý nhà sau bàn giao nhìn chung thực tốt, đảm bảo quyền lợi đời sống cư dân Các giải pháp phát triển dự án BĐS quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội chủ yếu gồm: Bộ quốc phòng tiếp tục đầu tư nguồn vốn tạo điều kiện triển khai xây dựng phát triển dự án nhà sách, nhà thương mại; Làm tốt công tác triển khai dự án từ công tác thu hồi giải phóng mặt đến cơng tác xây dựng triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thực cơng tác cổ phần hóa đơn vị kinh tế thuộc Bộ quốc phòng từ đến năm 2020, tạo tính cạnh tranh cao đơn vị; Khuyến khích tăng thêm nguồn vốn đầu tư cho dự án, kích cầu dự án phát triển bất động sản 78 Kiến nghị - Một số dự án bất động sản quân đội triển khai xây dựng địa bàn thành phố Hà Nội tình trạng bị chậm tiến độ, đình trệ cơng tác xây dựng hồn thiện nhiều lý Từ thấy Sở tài ngun mơi trường, đơn vị quan chức có thẩm quyền cần kết hợp với Bộ quốc phòng đơn đốc có máy, đơn vị làm cơng tác thẩm định, theo dõi tình hình dự án triển khai thi cơng xây dựng có đảm bảo mặt tiến độ dự án đảm bảo mặt thi cơng thiết kế, tránh tình trạng sai quy phạm hay sai kết cấu từ giai đoạn ban đầu - Đối với dự án xây dựng dự án kết hợp nhà sách nhà thương mại nên chủ đầu tư dự án cần tái cấu thị trường, phát triển đa dạng loại hàng hóa bất động sản, nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, khắc phục lệch pha cung – cầu hàng hóa thị trường bất động sản, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội - Đẩy mạnh triển khai xây dựng dự án nhà sách xã hội phát mở rộng triển xây dựng nhà cho đối tượng hưởng sách nhà khác Tạo điều kiện cho đa số đối tượng hưởng sách ưu đãi mua nhà mua nhà với giá thấp đảm bảo chất lượng cơng trình Để thực cơng tác đòi hỏi nhà nước cần có sách trợ giá thành cho người mua nhà có gói vay ưu đãi cứu trợ cho chủ đầu tư dự án hay cho người mua nhà - Một số dự án quân đội triển khai phần lớn tài trợ nguồn vốn đầu tư xây dựng từ Bộ Quốc phòng, dự án đa phần không ký cam kết bảo lãnh tiến độ với ngân hàng Điều gây khó khăn cho đối tượng mua nhà việc hoàn thiện thủ tục hồ sơ vay vốn ngân hàng quy định tất dự án triển khai đầu tư bất động sản phải có cam kết bảo lãnh ngân hàng hỗ trợ vay vốn Chính vậy, đơn vị xây dựng dự án cần phải thực đầy đủ việc ký bảo lãnh cam kết với ngân hàng thuộc nhà nhà nước ngân hàng tư 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Quốc phòng, 2011, Thơng tư số 177/2011/TT-BQP quy định đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, trình tự, thủ tục tham gia dự án phát triển nhà ở, đất sách giải sách nhà quân đội Chính phủ, 2015, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều, khoản phát triển quản lý nhà xã hội quy định Luật Nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013, Hiến Pháp , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013, Luật Đất đai , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN, 2014, Luật Xây Dựng , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN, 2014, Luật Nhà , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN, 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản , Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN, 2015, Luật Dân sự, Nxb Chính trị Quốc gia Tơn gia Huyên Nguyễn Đình Bồng, 2007, Quản lý Đất đai Thị trường bất động sản, Nxb Bản Đồ 10 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị Bộ Quốc Phòng, 2017, Tổng hợp số liệu hộ chung cư, nhà liền kề phân sách bán dự án khu nhà Thạch Bàn giai đoạn tính đến tháng 12/2017 11 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị Bộ Quốc Phòng, 2017, Tổng hợp số liệu hộ chung cư, nhà liền kề phân sách bán dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ Hà Nội giai đoạn tính đến tháng 12/2017 12 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà thị Bộ Quốc Phòng, 2017, Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án khu nhà Thạch Bàn giai đoạn từ tháng 05/2017 đến tháng 12/2017 80 13 Tổng công ty đầu tư phát triển nhà đô thị Bộ Quốc Phòng, 2017, Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án khu nhà Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội giai đoạn từ tháng 09/2017 đến tháng 12/2017 14 UBND thành phố Hà Nội, 2015, Quyết định việc thu hồi 60.935m2 phường n Nghĩa, quận Hà Đơng, Sư đồn BB301 – Bộ tư lệnh Thủ đô Hà Nội quản lý, sử dụng giao cho Tổng công ty đầu tư phát triển nhà thị Bộ Quốc phòng để thực dự án khu nhà Bộ Tư lệnh Thủ đô Hà Nội 15 UBND thành phố Hà Nội, 2010, Quyết định giao tổng số diện tích 130.894m2 đất phường Thạch Bàn, quận Long Biên cho Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà đô thị Bộ Quốc phòng để thực dự án đầu tư xây dựng Khu nhà Thạch Bàn 16 UBND thành phố Hà Nội, 2010, Văn số 9495/UBND-KH&ĐT việc chấp thuận đầu tư Dự án Khu nhà Thạch Bàn, phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội 17 UBND thành phố Hà Nội, 2013, Văn số 8454/UBND-QHXDGT việc chấp thuận điều chỉnh, bổ sung đầu tư dự án Khu nhà Thạch Bàn phường Thạch Bàn, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội 18 UBND thành phố Hà Nội, 2014, Văn số 9148/UBND-SXD việc chấp thuận đầu tư Dự án Khu nhà Bộ Tư lệnh Thủ đô Hà Nội, phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội 19 Viện nghiên cứu kinh tế quản lý trung ương, 2017, Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp, NXB trị quốc gia 81 ... sau: - Thực trạng phát triển bất động sản nhà số dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất định hướng phát triển bất động sản số dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội ... Thực trạng phát triển bất động sản số dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu phát triển bất động sản quân đội thực địa bàn thành phố Hà Nội. .. hiệu quản lý phát triển bất động sản quân đội thực Xuất phát từ lý chọn đề tài: Thực trạng giải pháp phát triển bất động sản số dự án quân đội quản lý địa bàn thành phố Hà Nội Mục tiêu, nội