Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện hải hậu, tỉnh nam định giai đoạn 2015 2017

Ý nghĩa thực tiễn Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai,đặc biệt là việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mụcđích sử dụng đất trên địa bàn

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào;

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Bùi Mạnh Phong

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tàinguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi vànhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứuluận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thế Huấn, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoànthành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định,UBND huyện Hải Hậu, Phòng Tài nguyên và Môi trường và phòng Nôngnghiệp phát triển nông thôn huyện Hải Hậu đã tạo mọi điều kiện thuận lợi vàcung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, nhữngngười thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trìnhhọc tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Thái Nguyên, ngày …tháng…năm 2019

Học viên

Bùi Mạnh Phong

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất 7

1.1.1 Các văn bản pháp luật của nhà nước 7

1.1.2 Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai 1987 đến nay 10

1.2 Cơ sở lý luận giao đất, cho thuê đất 4

1.2.1 Một số khái niệm 4

1.2.2 Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức 5

1.2.3 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất 6

1.2.4 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội 6

1.3 Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 13

1.3.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất 13

1.3.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất 14

1.3.3 Các hình thức giao đất, cho thuê đất 15

1.3.4 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất 17

1.3.5 Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất 19

1.4 Tình hình giao đất, cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam 22

1.4.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới 22

1.4.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam 28

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 36

2.2 Thời gian nghiên cứu 36

2.3 Nội dung nghiên cứu 36

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 36

2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Hải Hậu 36

2.3.3 Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn huyện Hải Hậu 36

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Hải Hậu 36

2.4 Phương pháp nghiên cứu: 37

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 37

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 37

2.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 38

2.4.4 Phương pháp so sánh, đối chiếu 38

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định 39

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 39

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 43

3.1.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 45

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 46

3.1.5 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hải Hậu 48

3.1.6 Hiện trạng quản lý đất đai của huyện Hải Hậu 51

3.2 Đánh giá kết quả công tác giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Hải Hậu 54

3.2.1 Đánh giá kết quả công tác giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân

54

3.2.2 Đánh giá kết quả công tác cho thuê đất cho các hộ gia đình cá nhân 59

3.2.3 Kết quả đạt được về công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình và cá nhân 61

3.2.4 Đánh giá hiểu biết của người dân về công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn Huyện Hải Hậu 66

3.3 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Hải Hậu 68

3.3.1 Thuận lợi 68

3.3.2 Khó khăn, tồn tại 69

3.3.3 Nguyên nhân 70

3.3.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện Hải Hậu 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNH-HĐH Công nghiệp hóa-hiện đại hóa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu dân số, nguồn nhân lực 45 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hải Hậu năm 2018 49 Bảng 3.3 Tình hình biến động sử dụng đất đai từ năm 2015 đến năm 2018 50 Bảng 3.4 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức đấu

giá tại huyện Hải Hậu giai đoạn 2015 – 2017 55 Bảng 3.5 Kết quả giao đất ở không thông qua hình thức đấu giá cho hộ gia đình,

cá nhân theo các năm 57 Bảng 3.6 Kết quả giao đất ở tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân 57 Bảng 3.7 Kết quả giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thông qua các hình thức

giai đoạn 2015-2017 theo đơn vị hành chính 58 Bảng 3.8 Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải

Hậu giai đoạn 2015 – 2017 59 Bảng 3.9 Kết quả cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải

Hậu giai đoạn 2015 – 2017 60 Bảng 3.10 Kết quả tiền thu từ đất trong giai đoạn 2015 - 2017 62 Bảng 3.11 Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất sau

giao, cho thuê trong giai đoạn 2015 - 2017 63 Bảng 3.12 Tổng hợp các vi phạm sử dụng đất sau giao, cho thuê theo đơn vị

hành chính trong giai đoạn 2015-2017 64 Bảng 3.13 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác giao đất 66 Bảng 3.14 Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác thuê đất 67

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và có vai trò quan trọng trong pháttriển kinh tế xã hội của đất nước Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Trong đó, Nhà nướctrao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng thôngqua một số hình thức như giao đất, cho thuê đất, tạo điều kiện cho người sửdụng đất khai thác đầy đủ các lợi ích từ đất đai để phát triển kinh tế, xã hội.Luật đất đai năm 2013 tại chương 5 đã quy định rõ các căn cứ, điều kiện, thẩmquyền trong việc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.Cũng tại chương 11 của Luật này đã quy định rõ các quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất [25]

Trong những năm gần đây, xã hội ngày càng phát triển, nền kinh tếđang có sự phát triển mạnh mẽ theo xu hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa,

cơ cấu sử dụng đất đang dần chuyển hướng sang sử dụng cho phát triển côngnghiệp Cùng với sự gia tăng dân số nhanh chóng đã và đang làm cho diện tíchđất ngày càng bị thu hẹp Đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làmcho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao Vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất và điều tiết việc sử dụng đất hợp lý giữa các đối tượng, các ngành,lĩnh vực trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nước phải thực hiện phân phối

và phân phối lại đất đai Trong đó công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất

là một trong những công cụ giúp Nhà nước đảm bảo đất đai được sử dụng hợp

lý, đúng pháp luật Từ năm 1987 đến nay, Luật Đất đai nước ta đã trải qua 6lần sửa đổi bổ sung Các quy định về đất đai đã được sửa đổi bổ sung chặt chẽhơn trong Luật Đất đai năm 2013; thể hiện quan điểm đất đai thuộc sử hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; đồng thời khẳng định đất đai là tàinguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng của đất nước, được quản

lý theo quy định của pháp luật

Huyện Hải Hậu là một trong những huyện đi đầu về kinh tế, xã hội củatỉnh Nam Định, một trong những đầu tàu thúc đẩy sự phát triển của tỉnh.Những năm qua nền kinh tế của huyện đã có sự chuyển dịch theo hướng pháttriển mạnh dịch vụ, thương mại Góp phần vào sự phát triển kinh tế chung củahuyện, có vai trò của các tổ chức được giao đất, thuê đất Tuy nhiên, thực tếquản lý sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hải Hậu vẫn còn những bất cậpbấtcập như sử dụng không đúng mục đích, không theo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được duyệt Mặc dù đã áp dụng nghiêm túc các cơ chế chính sách củanhà nước nhưng khi vận dụng vào các địa phương và từng trường hợp cụ thểcũng còn có những bất cập, cần thiết phải có những nghiên cứu, điều chỉnh, bổsung cho phù hợp Chính vì vậy, việc đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất vàcho thuê đấtđấtđấtđấtđấtđấtđất nhằm tìm ra những thiếu sót và tồn tại, tìm racác biện pháp khắc phục nâng cao hiệu quả sử dụng đất là điều rất cần thiết.

Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công

tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015- 2017”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhântrên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015-2017

- Đề xuất một số biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả của công tác giaođất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnhNam Định

3 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hànhtrong công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trênđịa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015-2017

- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật

cho phù hợp trong việc thực hiện kết quả công tác giao đất, cho thuê đất vàchuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai,đặc biệt là việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mụcđích sử dụng đất trên địa bàn huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định theo đúng cácquy định của pháp luật Đất đai, khắc phục tình trạng tuỳ tiện trong việcthực hiện công tác giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụngđất trên huyện Hải Hậu; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, gópphần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm, mục đích của giao đất

* Khái niệm Giao đất

Theo quy định tại Khoản 7, Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước giaoquyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước banhành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất” Như vậy, giao đất là căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất,xác lập quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, làmphát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Quyết định giao đất là quyết địnhhành chính của cơ quan có thẩm quyền nên quan hệ pháp luật về giao đất mangtính mệnh lệnh.[23]

* Mục đích của giao đất

Công tác giao đất là chủ trương chính sách lớn của Đảng và Nhà nước từnhiều năm nay, nhằm gắn lao động với đất đai, xây dựng phát triển cơ sở hạtầng tạo thành động lực phát triển sản xuất, từng bước ổn định và phát triểntình hình kinh tế - xã hội, tăng cường an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường.Hoạt động này nhằm mục đích:

- Xác lập mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ pháp

lý để giải quyết mọi quan hệ đất đai theo đúng pháp luật

- Đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích và có hiệu quả.Giao đất là một hành vi pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của người đượcnhận đất, do đó các đối tượng này phải sử dụng đất đúng mục đích và tuân thủcác quy định của pháp luật đất đai

Ngoài ra, việc giao đất giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai tháctiềm năng từ đất đai nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; là cơ sở để người sử

dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [29]

1.1.1.2 Khái niệm, mục đích của việc cho thuê đất

* Khái niệm Thuê đất

Theo quy định tại khoản 8, Điều 3, LĐĐ 2013 quy định: “Nhà nước chothuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhànước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đấtthông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” [23]

Thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đểchuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụngđất theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định Như vậy, Nhà nước cho thuêđất là hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đấthoặc đồng ý cho người sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác

sử dụng đất, từ đó đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn [17]

1.1.2 Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân,

tổ chức

Giao đất, cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước vềđất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ traoquyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu

và định đoạt đối với đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn xã hội thống nhất quản lý đấtđai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và cóhiệu quả cao nhất Thông qua giao và cho thuê đất, nhà nước đã tạo ra ràng

buộc pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước bằng giấy chứng nhận, buộcngười sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đấttheo các quy định của pháp luật [18]

1.1.3 Quản lý việc sử dụng đất của đối tượng được giao đất, cho thuê đất

Để quản lý, giám sát đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đai đã cụ thểhóa bằng việc quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp có tráchnhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản

lý và sử dụng đất tại địa phương Chỉ đạo thường xuyên việc kiểm tra phát hiệncác hành vi lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích được giao,chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, người sử dụng đất thực hiện cácquyền và nghĩa vụ không đúng với quy định của pháp luật Nếu vi phạm phải

tổ chức kiểm tra, lập biên bản, ra quyết định đình chỉ hành vi vi phạm, xử phạthành chính theo thẩm quyền và yêu cầu tự khôi phục lại tình trạng sử dụng đấtban đầu; nếu người có hành vi vi phạm không chấp hành quyết định đình chỉthì ra quyết định cưỡng chế khôi phục lại tình trạng sử dụng đất ban đầu và báocáo bằng văn bản lên Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp quản lý

1.1.4 Giao đất, cho thuê đất với quá trình phát triển kinh tế xã hội

Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước

về đất đai Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sảnxuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng Trên cơ sở giaođất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đấtthông qua việc thống kê, kiểm kê đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợpnhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách cũng như các côngtác khác có liên quan tới đất đai

Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất là một trong các điều kiện

để tăng hiệu quả kinh tế xã hội Một khi đất được giao và cho thuê một cáchtùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợpvới quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội

Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đấtđai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủđầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan

có thẩm quyền Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý

là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng cam kết, đây lànguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả [15]

Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất thì các cơ quan quản lý đất đai cóthể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủtrương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quảnhất Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đấtkhông đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất

Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với sự quản lý sử dụng đất cómối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩynhau cùng phát triển Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thìtạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất Ngược lại, quản lý sửdụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh vớinhững chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đấtchính đáng của các ngành, các vùng kinh tế

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất

1.2.1 Các văn bản pháp luật của nhà nước

Luật Đất đai năm 1987 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987 tại kỳ họp thứ 2 và đến ngày08/01/1988 chính thức có hiệu lực Một trong những nội dung của việc quản lýNhà nước đối với đất đai, tại khoản 4 Điều 9 luật đã quy định “Giao đất và thuhồi đất” Đến Luật Đất đai năm 1993 thì nội dung được bổ sung thêm “Chothuê đất” Trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội của đấtnước, nhằm hoàn thiện hơn cơ chế, chính sách về đất đai thì Luật sửa đổi bổ

sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã ra đời, song vẫn còn bộc lộnhiều hạn chế Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại, thực hiện Nghị quyết

số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội khóa XI(2002-2007), ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 Cùngvới sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 thì công tác giao đất, cho thuê đất mộtlần nữa khẳng định là một trong những nội dung không thể thiếu trong côngtác quản lý Nhà nước về đất đai Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền địnhđoạt của Nhà nước đối với đất đai như sau: Quyết định mục đích sử dụng đấtthông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụngđất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.Ngoài ra, Luật cũng quy định cụ thể các hình thức giao đất, cho thuê đất; Nhànước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiềnkhi giao đất hoặc cho thuê đất…

Để cụ thể hóa nội dung này, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các văn bảnhướng dẫn thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, cụ thể:

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai năm 2003; [7]

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất, có hiệu lực từ 24/12/2004;

- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

và Nghị định số 87/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng

đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 04 năm 2008 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thutiền sử dụng đất, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2011;

- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực từ 01/03/2011;

- Nghị định 42/2012/NĐ-CP ngày 11/05/2012 về quản lý, sử dụng đấttrồng lúa

Năm 2013, tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệphóa, hiện đại hóa đất nước, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai năm 2013ngày

29 tháng 11 năm 2013 [24] Để hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất, Chính phủ đã ban hành một sốvăn bản dưới luật sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; [12]

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuêmặt nước [14]

hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 15/05/2014 của Bộ Tài Chínhhướng dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm

2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; [3]

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất và thu hồi đất [2]

- Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấychứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơđịa chính [4]

1.2.2 Những thay đổi của quy định giao đất, cho thuê đất từ Luật Đất đai

1987 đến nay

Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do dân, vì dân Tất cả quyền lựcNhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất vớilợi ích đông đảo quần chúng nhân dân Kế thừa từ Hiến pháp năm 1980 vàhiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháphiến pháp 1992,Hiến pháp 2013 (Điều 53) tiếp tục quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tàinguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiênkhác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Theo quyđịnh này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở,nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệusản xuất chủ yếu và quan trọng nhất

Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, có đầy đủ quyền năngcủa một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạtđất đai Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý, khai thác lợiích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ

chức, hộ gia đình và cá nhân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đất đaiđược sử dụng hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đúng mục đích, đồng thời đảm bảocho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất và đi vào nề nếp.

Trong khi quỹ đất đai có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho các mụcđích ngày càng tăng cao thì việc phân phối, phân phối lại đất đai cần đảm bảohợp lý và công bằng Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổnghợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giảiquyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức và cá nhân sử dụng đất Đểthực hiện việc này, Nhà nước tiến hành giao đất không thu tiền (Luật đất đai1987) và đồng thời tiến hành cả giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đấtvới mọi đối tượng sử dụng đất (từ Luật đất đai năm 1993 đến nay) [18]

Nếu như Luật đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủyếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với ngườiđược giao, cấp đất; Nhà nước giao đất, cấp đất cho các đối tượng không thutiền sử dụng đất; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đaitheo diện tích, hạng đất, loại đất thì sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã khắcphục những nhược điểm này Luật đất đai 1993 đã thừa nhận đất có giá và Nhànước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đaitheo loại đất, hạng đất, diện tích mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, chothuê đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp không phục vụ lợi íchcông cộng) Từ Luật đất đai 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản đã tạocho quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loạiquyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền

sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ

sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đấtđối với đất đang sử dụng [16]

Các quy định trong LĐĐ 1993 chưa thừa nhận giá trị thị trường của đất

đai, mãi tới Luật đất đai 2003, giá đất thị trường mới được pháp luật thừa nhận.

Từ đó, PLĐĐ đã áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sửdụng đất bên cạnh hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất Điều này đã khắcphục được tình trạng xin – cho, giảm thiểu sự tham nhũng, tiêu cực trong việcphân phối đất đai và bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng trong sử dụngđất; đồng thời, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước.Các Luật đất đai được ban hành trước năm 2003 đều dừng lại ở quy định đấtđai thuộc sở hữu toàn dân mà không xác định rõ vai trò của nhà nước trong vấn

đề sở hữu đất đai: nhà nước là chủ sở hữu đất đai hay là người đại diện chủ sởhữu; nhà nước có những quyền gì trong vấn đề sở hữu đất đai Điều này làmgiảm hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Khắc phục tồn tại này,Luật Đất đai năm 2003 quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nướcđại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua cáchình thức: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xétduyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quy định về hạn mức giaođất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chophép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 quyđịnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụngđất được PLĐĐ phân cấp mạnh mẽ cho UBND các địa phương thực hiệnkhông phải do Chính phủ quyết định [26]

Nói chung, Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần quan trọng trong pháttriển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đấtđai trong phát triển của đất nước Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các quyđịnh của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn chế dẫn đến vẫncòn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạmpháp luật Và Luật Đất đai mới nhất – LĐĐ 2013 có hiệu lực ngày 01/7/2014

đã khắc phục những hạn chế và hoàn thiện hơn pháp luật đất đai hiện hành,phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Theo quy địnhcủa Luật Đất đai năm 2013, phương thức giao đất và cho thuê đất có nhữngđiểm mới là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử

dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất.Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đấtđai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương [19]

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992, HP 2013

và các LĐĐ từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời

và từng bước hoàn thiện nhằm đảm bảo tính hợp lý, tiết kiệm, công bằng, đồngthời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất

1.2.3 Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về công tác giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

1.2.3.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan trọng nhằm thực hiệnquyền định đoạt đất đai của Nhà nước Vì vậy việc giao đất, cho thuê đất chotừng trường hợp cụ thể phải tuân theo các căn cứ [15] Theo Luật Đất đai năm

2013, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo 2 căn cứ sau:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuêđất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụngđất hàng năm của cấp huyện, thay cho các căn cứ chung gồm: Quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểmdân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai năm 2003 Lần đầu tiên vaitrò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện rõ nét trong Luật Nếutrước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thểcăn cứ quy hoạch của xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạchkhác, thì nay phải kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND

cấp tỉnh phê duyệt.

Việc nhấn mạnh vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cần thiết

và là bước tiến của Luật đất đai năm 2013, vì quy hoạch sử dụng đất đai làbiện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạnchế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳtiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp, ngăn ngừa được cáchiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trườngsinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sảnxuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất nhiều các hiện tượng nguy hại khác Hơnnữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lýhơn Trên cơ sở phân hạng đất đai, bố trí sắp xếp các loại đất đai quy hoạch sửdụng đất đai tạo ra cái khung pháp lý yêu cầu các đối tượng quản lý và sửdụng đất đai tuân thủ pháp luật Điều đó cho phép việc sử dụng đất đai sẽ hợp

lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn Bởi vì, khi các đối tượng sử dụng đất đai hiểu rõđược phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên tâm đầu tưkhai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn Dẫn đến,trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Khoản 4Điều 40) Luật đất đai năm 2013 quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đấtphải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy địnhtại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vịhành chính cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đôthị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thuhồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở,thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và

“Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản 4Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.[23]

1.2.3.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:

Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nướcngoài; Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổchức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình

cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư

- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, quy định tạicác khoản trên không được uỷ quyền và là cơ quan có thẩm quyền quyết địnhđiều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đã có quyết định giao đất, chothuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 [16]

1.2.3.3 Các hình thức giao đất, cho thuê đất

a Các hình thức giao đất

* Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 54 Luật Đất đai 2013 [23], có 5 loại đối tượng được giao đấtkhông phải nộp tiền sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích: hộ gia đình, cánhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong hạn mức; người sử dụngđất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất sử dụng vào mục đích công cộngkhông nhằm mục đích kinh doanh; tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tàichính xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ởtái định cư; công đồng dân cư và cơ sở tôn giáo

* Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất gồm:

(1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xâydựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

(2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằngxây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

(3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng côngtrình công cộng có mục đích kinh doanh;

(4) Tổ chức kinh tế được giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối

(5) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện

dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

(6) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩatrang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng Quyđịnh này thể hiện cách nhìn mới mẻ của pháp luật đối với chủ thể có vốn đầu

tư nước ngoài, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thamgia vào nền kinh tế Việt Nam, thu hút đầu tư và tạo cơ hội cho các doanhnghiệp kêu gọi vốn đầu tư nước ngoài

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nôngnghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanhphi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụngđất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựngtrụ sở làm việc

* Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũtrang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.[30]

1.2.3.4 Hạn mức và thời hạn giao đất, cho thuê đất

a Hạn mức giao đất, cho thuê đất

Hạn mức giao đất, cho thuê đất nông nghiệp

Theo quy định của LĐĐ 2013, hạn mức giao đất nông nghiệp cũng không cóthay đổi đáng kể, tối đa 10 ha hoặc 30 ha đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ giađình, cá nhân ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng hoặc ở trung du, miền núi vàtối đa 30 ha đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất đối với mỗi hộ gia đình hoặc

cá nhân Riêng đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đấtlàm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hạnmức giao đất không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương khu vực Đông Nam Bộ hoặc đồng bằng sông Cửu Long vàkhông quá 02 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại [6]

Hạn mức giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp

* Đất ở nông thôn

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, hạn mức đất ở nông thônchung cho cả nước với mức tối đa là 400 m2/hộ gia đình trừ những nơi cóphong tục tập quán đặc biệt [21] Trên cơ sở đó, Hội đồng nhân dân các tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định cụ thể hạn mức đất ở cho từng nơi

căn cứ vào điều kiện, quỹ đất ở từng địa phương Tuy nhiên, theo pháp luậthiện hành, hạn mức đất ở nông thôn được quy định căn cứ vào quỹ đất của địaphương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền xét duyệt UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ theokhoản 2 điều 143 Luật đất đai 2013 để quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộgia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửađối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

* Đất ở đô thị:

Hạn mức đất ở đô thị được căn cứ vào Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đainăm 2013: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giaocho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủđiều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểuđược tách thửa đối với đất ở [19]

b Thời hạn giao đất, cho thuê đất

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được sửdụng đất, hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sửdụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp luật về đất đai thì sẽđược Nhà nước xét cho tiếp tục sử dụng hoặc có thể Nhà nước thu hồi lại đất.Thời hạn giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và giao đất, chothuê đất có thời hạn được quy định tại Điều 125, Điều 126 – Luật Đất đai 2013.Nói chung, thời hạn cho thuê đất; giao đất, công nhận quyền sử dụng đấttrồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cánhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tăng lên 50 năm thay vì 20 năm như quyđịnh hiện hành Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp còn lạivẫn giữ nguyên ở mức tối đa 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưngthu hồi vốn chậm; 99 năm đối với thuê đất xây trụ sở làm việc của tổ chức

nước ngoài có chức năng ngoại giao và 70 năm đối với đất xây dựng công trình

sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính [23]

1.2.3.5 Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất

Theo Thông Tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin giao đất, chothuê đất như sau:

* Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

1 Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án phải trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc phải cấp giấy chứng nhận đầu

c) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất,cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số43/2014/NĐ-CP) đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự ánđầu tư hoặc xét duyệt dự án;

d) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.Cơquan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địachính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích

đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất

2 Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với dự án không phảitrình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấychứng nhận đầu tư; trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng côngtrình gồm:

a) Giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư30/2014/TT-BTNMT;

b) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình

cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứngnhận đầu tư;

c) Bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật đối với trường hợp không phải lập

dự án đầu tư xây dựng công trình.Trường hợp xin giao đất cho cơ sở tôn giáothì phải có báo cáo kinh tế -kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo

3 Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương(sau đây gọi là cấp tỉnh) quyết định giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên vàMôi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 3 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Trường hợp dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừngđặc dụng vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyếtđịnh đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải

có văn bản chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của Thủ tướngChính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyểnmục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai vàKhoản 2 Điều 68 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.Trường hợp dự án có vốn

đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biêngiới, ven biển mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tưhoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì phải có văn bảncủa Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao theo quy định tại Khoản 2Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 13 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất,cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước cóthẩm quyền xét duyệt; dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; trườnghợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dựthảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư30/2014/TT-BTNMT

* Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụngđất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy bannhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:

1 Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ các giấy tờ quy định tạiĐiểm a và Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

2 Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh(sau đây gọi là cấp huyện) quyết định giao đất, cho thuê đất do Phòng Tàinguyên và Môi trường lập gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 4 Thông tư BTNMT;

30/2014/TT-b) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất,cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghịđịnh số 43/2014/NĐ-CP;

c) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất (Mẫu số 02) hoặc dựthảo quyết định cho thuê đất (Mẫu số 03) ban hành kèm theo Thông tư30/2014/TT-BTNMT

1.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất trên thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số quốc gia trên thế giới

Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quantrọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nướcthu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đờisống kinh tế của người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế

về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng Đặc biệt, ở những nước đangphát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sốngcòn của họ [6] Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nướctrên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chínhsách giao đất, cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất

* Tình hình giao đất, cho thuê đất của Trung Quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dân

và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai Pháp luật quy định đất đaitrong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước Đất đai ở khu vực nông thôn

và ngoại ô đô thị, thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tựcanh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể nông dân “Hiện nay đất thuộc sởhữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sởhữu” [5]

Về các hình thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sởhữu tập thể đều được thực hiện theo 2 hình thức giao đất là giao đất không thutiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Trung Quốc quy định chỉgiao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộgia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu quả sử dụng đất Quy địnhnày chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ gia đình cómức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chếthu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ giữa cácđịa phương thực hiện còn có sự khác nhau

Phương thức giao đất: Doanh nghiệp có quyền sử dụng đất đô thị sau khiđược Nhà nước giao đất Trước khi tiến hành cổ phần hoá, doanh nghiệp phảithông qua việc giao đất và phải làm thêm các thủ tục, nộp tiền giao đất (nộp 01lần) để có được quyền sử dụng đất, hoặc doanh nghiệp phải làm thủ tục đăng

ký liên quan để có được quyền sử dụng đất Trung Quốc thực hiện 3 phươngthức: đấu thầu, niêm yết giá và đấu giá trong giao đất

* Tình hình giao đất, cho thuê đất ở Australia

Australia là nước công nghiệp phát triển, đất đai được phân bổ để sử dụngthông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê(leasehold) Xét về hình thức sở hữu thì có đất tư, đất thuê, đất công, đất vươngquyền Sở hữu đất đai được hiểu là các hình thức sở hữu quyền tài sản đượcphân bậc theo số lượng quyền tài sản Những kinh nghiệm trong giao đất, chothuê đất ở Australia cụ thể như sau:

Thứ nhất, xây dựng hệ thống đăng ký Torrens - tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khác tài nguyên đất đai của các đối tượng sử dụng đất:

Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai được áp dụng ở nhiều nơi trênthế giới và thường được biết đến một cách rộng rãi là hệ thống đăng ký

Torrens Hệ thống Torren đóng vai trò trung tâm của Luật bất động sản của

Australia Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được Nhà nướcbảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký Theo hệ thống này, từng thửa đấtđược xác định cụ thể trên bản đồ, các quyền về đất đai và tên của chủ sở hữuquyền được ghi rõ Khi thửa đất được giao dịch thì chỉ cần đổi tên của chủ sởhữu quyền Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trường hợp mộtphần của thửa đất được giao bán Mặc dù chủ sở hữu quyền hoặc bên cho vaythế chấp (trong trường hợp thế chấp) có thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyềnđối với thửa đất, nhưng hồ sơ gốc phải được lưu trong cơ quan đăng ký sở hữuquyền Hệ thống này ra đời đã làm thay đổi bản chất của các giao dịch, đặc biệtđối với quan hệ thế chấp Theo Quy chế này thì hệ thống cơ quan đăng ký

được thành lập và lưu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất Cáchình thức chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sởhữu quyền đất tư, đất thuê, đất cho thuê lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đốivới tài sản của cộng đồng, và được quy định phù hợp với đặc điểm của từngBang Hệ thống thông tin đất đai này rất hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợicho việc tiếp cận và khai khác tài nguyên đất đai của các doanh nghiệp [5].

Thứ hai, thiết lập thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch

Các chủ sở hữu quyền về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê(cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư Giágiao dịch về đất được thiết lập theo thị trường, tuy nhiên giá đất thuê phụ thuộcvào thời hạn thuê còn lại và thấp hơn giá đất tư

Về mặt cơ cấu, có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, côngnghiệp, văn phòng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp Tuynhiên, nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ Vaitrò của thị trường bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tayngười sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao dịch thấp nhất để thoả mãncác nhu cầu cơ bản của xã hội Nhìn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc đượcđáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao dịch thấp và có thể dựbáo được Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất trên thị trường đềuđược phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau

Với hệ thống Torrens, những người tham gia các giao dịch về đất đaihoàn toàn được bảo đảm Họ có thể tiếp cận được những thông tin đầy đủ vàchính xác Các chủ sở hữu bất động sản cần vốn để đầu tư cho các nhu cầukhác đều có thể thế chấp tài sản của mình để vay tiền ở các ngân hàng Hơnnữa, với một bất động sản người vay có thể vay ở một ngân hàng Nếu bấtđộng sản đó vẫn còn giá trị, khi có nhu cầu họ vẫn có thể thế chấp tiếp để vay

ở ngân hàng đó hoặc một ngân hàng bất kỳ khác nhờ có hệ thống giao dịchbảo đảm (riêng cho vay qua thế chấp bất động sản của Ngân hàng này năm

2002 là 61 tỷ Đô la Úc) [5]

Thứ ba, hình thành hệ thống các tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn, môi giới thị trường

Đối với thị trường đất đai và bất động sản thì việc hình thành khung pháp

lý liên quan đến sở hữu và các hình thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhưngchưa phải là điều kiện đủ Tính chuyên nghiệp của thị trường được thể hiệnthông qua một mạng lưới các trung gian môi giới, tư vấn pháp luật, tư vấn giá

cả, tư vấn mua bán, trắc địa tư được hình thành nhằm hỗ trợ thị trường.Những tổ chức như vậy được thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tínhchuyên nghiệp cao (ví dụ: công ty luật Maddocks, Mallensons StephenJacques ) Ở các thành phố lớn, những công ty hỗ trợ thị trường lên tới con sốhàng nghìn và có chi nhánh khắp toàn quốc, thậm chí cả ở nước ngoài Nhữngcông ty này thực hiện một lượng công việc rất lớn nhằm trợ giúp thị trườngvới vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua,người bán trên thị trường; Ví dụ: 25% lượng vốn cho vay thế chấp bất độngsản của Ngân hàng Westpac được thực hiện thông qua môi giới thế chấp; toàn

bộ công việc đo đạc lên sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp Giấy chứng nhận quyền

ở Bang New South Wales do các công ty trắc địa tư nhân thực hiện [5]

* Tình hình giao đất, cho thuê đất ở Mỹ

Đặc điểm chính về lập pháp đất đai thời kỳ đầu ở Mỹ:

Thứ nhất, lấy luật đất ở năm 1862 làm giới hạn thì lập thì lập pháp đất đai

thời kỳ đầu rõ ràng chia ra 2 giai đoạn, giai đoạn trước chủ yếu dùng hình thứcbán đất công, giai đoạn sau trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sangkhai hoang miễn phí để lấy đất

Thứ hai, việc bán đất công có lợi cho việc phát triển của tiểu nông và có

tác dụng quan trọng trong việc hình thành và củng cố chế độ trang trại nôngnghiệp gia đình ở Mỹ Còn về việc tranh luận đề tài phân phối đất công như thếnào trong thời kỳ mới lập nước thì quốc vụ khanh của chính phủ mới lúc đó làThomas Jefferson đại diện cho lợi ích của những người sản xuất nông nghiệp

nói rằng: nước Mỹ phải là một nước tiểu nông, cho nên cần chia đất ra thànhnhững mảnh nhỏ, bán giá thấp hoặc phân phối miễn phí cho những ngườimuốn khai thác đất…

Thứ ba, năm 1862 ban hành luật đất ở đánh dấu cho việc chính phủ Mỹ

cuối cùng cũng thực hiện chủ trương của Jefferson Vào thập niên 20 về sau,lại thông qua luật đất ở nên có ảnh hưởng rất lớn đến việc xác lập và củng cốchế độ trang trại nông nghiệp gia đình Những người phù hợp với các điềukiện quy định(công dân Mỹ và những người đã xin làm công dân Mỹ, người

đủ 21 tuổi hoặc chủ một gia đình hoặc bộ đội lục quân và hải quân Mỹ phục

vụ đủ 14 năm trở lên v.v ) có thể xin mua đến 160 mẫu Anh đất

Thứ tư, Việc phân phối đất đai ở Mỹ chủ yếu nhằm các mục tiêu: bán cho

tư nhân để xây dựng trang trại, từ đó có chế độ trang trại nông nghiệp gia đình;

về đất đai phân phối cho chính phủ các bang nhằm phát triển các công việcchung như giáo dục, vận tải, cải tạo dòng chảy, xây dựng đường sắt, thưởngcho các quân nhân, cho không những người khai thác để giúp họ thành lậptrang trại nông nghiệp của mình [5]

* Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất đai của cácdoanh nghiệp của Australia, Trung Quốc, Hoa Kỳ rút ra một số liên hệ với ViệtNam như sau:

Một là, các nước đều chú trọng việc xây dựng và quản lý tốt thị trườngbất động sản tạo ra điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vấn đề đất đai chohoạt động sản xuất, kinh doanh Mặt khác, các nước đều xây dựng hệ thốngđăng ký đất đai hiện đại để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai

Hai là, các nước có nền kinh tế thị trường phát triển hay các nước đangtrong quá trình chuyển đổi đều nhận thức và áp dụng triệt để các nguyên tắc vàquy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường trong quản lý đất của cácdoanh nghiệp nói riêng thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

các chính sách tài chính về đất đai Vấn đề bao cấp trong sử dụng đất bị xóa

bỏ hoàn toàn thay vì hình thức được Nhà nước giao đất, cấp đất không phải trảtiền, các doanh nghiệp phải mua đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuê đấtcủa Nhà nước hoặc các chủ sở hữu tư nhân khác khi có nhu cầu sử dụng đất để

mở rộng nhà xưởng, sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh

Ba là, cho dù có xác lập hình thức sở hữu đất đai nào đi chăng nữa thì cácnước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảođảm cho đất đai của các doanh nghiệp được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạthiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hội trong sửdụng đất đai [17]

Bốn là, công tác quy hoạch đất đai vào mục đích sản xuất kinh doanh, xâydựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đều mang tínhkhoa học, dự báo lâu dài Diện tích đất được đưa vào xây dựng các khu côngnghiệp là các diện tích đất xấu, trung du, đồi núi (các nước hạn chế việc việclập các khu công nghiệp trên các diện tích đất nông nghiệp màu mỡ, thực hiệnquan điểm bảo tồn đất nông nghiệp, duy trì môi trường sinh thái và phát triểnbền vững) Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế

và có sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xãhội, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao

Năm là, về cơ chế chuyển giao đất, cho thuê đất: ở các nước có nền kinh

tế thị trường phát triển (Mỹ; Thụy Điển, Australia), đất thuộc sở hữu Nhà nướcđược chuyển giao cho người sử dụng chủ yếu theo cơ chế thị trường dưới 2hình thức chủ yếu là bán và cho thuê Ở Trung quốc, chỉ có đất Quốc thổ (sởhữu Nhà nước) mới được chuyển nhượng; thực hiện việc chuyển nhượng theophương thức đấu giá quyền sử dụng đất Hình thức chuyển giao đất, cho thuêđất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá đất

Đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho Việt Nam trong quátrình xây dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, góp phần thúc đẩyquá trình hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thếgiới [6]

1.3.2 Thực trạng giao đất, cho thuê đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại một số tỉnh, thành phố

* Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Thái Nguyên

Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên là cơ quan có chức năngquản lý về Tài nguyên và Môi trường, đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàntỉnh Đồng thời cũng là cơ quan tham mưu cho UBND tỉnh trong lĩnh vực Tàinguyên và Môi trường

Trong thời gian qua Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đãtiếp nhận nhiều hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất của các công trình dự án đủđiều kiện Trong thời gian qua Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu choUBND tỉnh trong công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các dự ánđầu tư trên địa bàn, đảm bảo kịp thời, đúng quy định.Tỉnh Thái Nguyên đã cónhững chính sách thu hút đầu tư, nhiều tổ chức đã thực hiện dự án đầu tư trênđịa bàn tỉnh Việc giao đất, cho thuê đất đã tập trung ở hầu hết các huyện, thị

xã và thành phố

Nhìn chung công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất được thực hiệntheo đúng trình tự thủ tục, đảm bảo chất lượng của từng hồ sơ và nâng caođược uy tín của Sở với Tỉnh cũng như các nhà đầu tư, nâng cao tinh thần tráchnhiệm trong việc quản lý đất đai và các nguồn tài nguyên trong tỉnh.Trongnhững năm qua Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã hoànthành tốt nhiệm vụ được giao, luôn có những ý kiến tham mưu quan trọnggiúp việc cho UBND tỉnh trong việc quản lý nhà nước về đất đai, quản lý cácnguồn tài nguyên thiên nhiên và phát triển kinh tế.[1]

* Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Tuyên Quang

Tỉnh Tuyên Quang nằm ở giữa Tây Bắc và Đông Bắc của nước ViệtNam, có diện tích tự nhiên 5.870,38 km2, dân số 744.952 người, mật độ dân số

127 người/km2, gồm 6 huyện, 1 thành phố, 141 xã, phường, thị trấn Thànhphố Tuyên Quang từ lâu đã được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn

hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng của tỉnh Tuyên Quang và là đầu mối giaothông, giao lưu trong tỉnh và liên tỉnh giữa vùng Tây Bắc và Đông Bắc củanước ta [15].

Những năm gần đây được quan tâm đầu tư xây dựng, bước đầu bộ mặt độthị của thành phố đã có nhiều khởi sắc, có tiềm năng để đầu tư xây dựng đô thịtheo hướng văn minh và hiện đại Vai trò đô thị trung tâm của tỉnh đã đượcphát huy; trong quá trình phát triển, hội nhập, thành phố đã và đang là hạtnhân tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho các huyện trong toàn tỉnh.Ngày 25/6/2009, thị xã Tuyên Quang đã được công nhận là đô thị loại III.Ngày 02/7/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị Quyết số 27/NQ-CP về việcthành lập thành phố Tuyên Quang thuộc tỉnh lỵ Tuyên Quang Thành phốTuyên Quang được thành lập đánh dấu bước trưởng thành quan trọng, đáp ứngyêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Tuyên Quang nói chung và thị xãTuyên Quang nói riêng, phù hợp với chiến lược phát triển đô thị của cả nướctrong giai đoạn hiện nay và định hướng qui hoạch tổng thể phát triển đô thịViệt Nam đến năm 2020 Phù hợp với quy hoạch phát triển hệ thống đô thịtỉnh Tuyên Quang và qui hoạch chung thành phố Tuyên Quang đến năm

2020 đã được phê duyệt Đồng thời có tác động tích cực thúc đẩy phát triểnkinh tế - xã hội của vùng Trung du và miền núi Bắc Bộ

Cơ cấu kinh tế của thành phố là dịch vụ - công nghiệp, xây dựng - nông,lâm nghiệp và thuỷ sản; định hướng xây dựng thành phố Tuyên Quang đạt tiêuchí đô thị loại II, phát triển đô thị có dịch vụ phát triển cao, công nghiệp xâydựng, nông lâm nghiệp phát triển khá, tiếp tục làm tốt vai trò hạt nhân tạođộng lực phát triển kinh tế - xã hội cho các huyện trong tỉnh và từng bướcphấn đấu là trung tâm kinh tế xã hội của vùng là phù hợp [17]

Trong những năm qua do tốc độ đô thị hóa nhanh, cùng với hệ thống hồ

sơ địa chính qua các thời kỳ chưa được thiết lập chặt chẽ khiến công tác quản lýnhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố gặp những khó khăn, thách thức nhấtđịnh

Tuy nhiên đó cũng là tiền đề, động lực để thành phố xây dựng những chiến lượcphát triển phù hợp với tình hình thực tế, xứng đáng là trung tâm của Tỉnh.

Những năm qua công tác giao đất,cho thuê đất và thu hồi đất trên địa bànthành phố Tuyên Quang đã được thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định,các tổ chức được giao đất đã nhanh chóng đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ dự

án, đúng mục đích và sử dụng đất có hiệu quả

UBND thành phố Tuyên Quang đã phối hợp chặt chẽ với Sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Tuyên Quang tham mưu cho UBND tỉnh tạo mọi điều kiện

về thủ tục, giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho các nhà đầu tư thực hiện

dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang Trong giai đoạn 2012 – 2014, trênđịa bàn thành phố đã có 57 dự án thu hồi đất với tổng diện tích là 121,347 hađất với trên 100 hộ gia đình, cá nhân và tổ chức bị thu hồi Các dự án thu hồichủ yếu để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốcgia, lợi ích công cộng, một số dự án thu hồi giao cho các thành phần kinh tế đểthực hiện sản xuất và kinh doanh thương mại [25]

* Thực trạng giao đất, cho thuê đất tại tỉnh Cao Bằng

Trong những năm vừa qua tỉnh đã có nhiều chính sách đúng đắn để thuhút đầu tư, rất nhiều tổ chức đã thực hiện dự sán đầu tư Việc giao đất, thuêđất, thu hồi đất tập trung ở hầu hết các huyện, thành phố

Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng là cơ quan thammưu cho UBND thành phố trong lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường, đo đạcbản đồ địa chính trên địa bàn thành phố Trong thời gian qua Sở Tài nguyên vàMôi trường đã tham mưu cho UBND thành phố trong công tác giao đất, chothuê đất và thu hồi đất cho các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh, đảm bảo kịp thời,đúng quy định, đặc biệt là các dự án trọng điểm trên địa bàn tỉnh

Trong năm 2016 toàn tỉnh có tổng số 80 hồ sơ xin giao đất với diện tích985.742,47m2, 55 hồ sơ thu hồi với diện tích là 536.721,00m2, 40 hồ sơ chothuê đất với tổng diện tích là 134.254,24m2