Pháp luật về cấp chứng chỉ môi giới bất động sản từ thực tiễn tại thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP NGÔ VŨ CHUNG ANH PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hƣớng ứng dụng) Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Dung HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các kết nêu luận văn chưa công bố công trình khác Các số liệu luận văn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, trích dẫn theo quy định Tôi xin chịu trách nhiệm tính xác trung thực luận văn TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGÔ VŨ CHUNG ANH LỜI CẢM ƠN ửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới cô giáo – Tiến sĩ Nguyễn Thị Dung - giảng viên Khoa pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội – người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Trường Đại học Luật Hà Nộ ật kinh tế ền đạ ến thứ ến thứ ỉ tảng cho ể tơi ứng dụng trình nghiên cứu luậ vào cơng tác sống ửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè ngườ ều kiệ ận văn Tác giả Ngô Vũ Chung Anh MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU…………………………………………………………… 1 Tính cấp thiết đề tài……………………………………………… Tình hình nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học đề tài Kết cấu đề tài CHƢƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận cấp chứng môi giới bất động sản 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến chứng môi giới bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm môi giới bất động sản 1.1.1.2 Khái niệm đặc điểm chứng môi giới bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm cấp chứng mơi giới bất động sản 10 1.1.3 Vai trò việc cấp chứng môi giới bất động sản … 12 1.1.3.1 Đối với Nhà nước……………………………………………… 12 1.1.3.2 Đối với người hành nghề môi giới bất động sản………………… 14 1.1.3.3 Đối với khách hàng thực giao dịch thị trường bất động 15 sản………………………………………………………………………… 1.2 Lý luận pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản 15 1.2.1 Khái niệm pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản 15 1.2.2 Cơ cấu pháp luật cấp chứng mơi giới bất động sản………… 17 1.2.3 Các tiêu chí cần đáp ứng pháp luật cấp chứng môi giới 18 bất động sản……………………………………………………………… 1.3 Pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản số 19 quốc gia giới gợi mở cho Việt Nam q trình hồn thiện……………………………………………………………… 1.3.1 Pháp luật cấp chứng Thụy Điển………………………… 20 1.3.2 Pháp luật cấp chứung môi giới Ba Lan………………… 22 1.3.3 Pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản Trung Quốc 25 1.3.4 Một số học kinh nghiệm Việt Nam việc cấp 26 chứng môi giới bất động sản………………………………………… Kết luận chƣơng 1……………………………………………………… 28 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ 29 MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1 Các quy định pháp luật cấp chứng môi giới bất động 29 sản 2.1.1 Các quy định hình thức, nội dung chứng mơi giới bất 29 động sản………………………………………………………………… 2.1.2 Các quy định điều kiện cấp chứng ………………… 30 2.1.3 Các quy định trình tự thủ tục cấp chứng mơi giới bất động 35 sản………………………………………………………………………… 2.1.4 Về trình tự, thủ tục cấp mới, cấp lại chứng hành nghề môi giới 36 bất động sản……………………………………………………………… 2.1.4.1 Về trình tự, thủ tục cấp chứng hành nghề môi giới bất 36 động sản………………………………………………………………… 2.1.4.2.Trình tự thủ tục cấp lại chứng hành nghề môi giới bất động 38 sản (do bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại thiên tai lý bất khả kháng khác) 2.1.4.3.Trình tự thủ tục cấp lại chứng hết hạn 38 2.1.5 Thu hồi chứng hành nghề môi giới bất động sản 39 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp chứng môi giới bất động 40 sản địa bàn thành phố Hà Nội 2.2.1 Hoạt động môi giới bất động sản năm qua Hà Nội …… 40 2.2.1.1 Đánh giá hoạt động sở đào tạo, sát hạch, cấp chứng 42 môi giới bất động sản 2.2.1.2 Đánh giá hoạt động doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ 44 môi giới bất động sản 2.2.2 Thực trạng hoạt động cấp chứng môi giới bất động sản địa 48 bàn thành phố Hà Nội …………………………………………………… 2.2.3 Một số bất cập công tác thi hành pháp luật cấp chứng 54 môi giới bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội … 2.2.4 Nguyên nhân hạn chế, bất cập 63 Kết luận chƣơng 65 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP GĨP PHẦN HỒN THIỆN 66 PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cấp chứng môi giới bất 66 động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp chứng môi giới bất 68 động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thƣc thi pháp luật cấp chứng 75 môi giới bất động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội Kết luận chƣơng 79 KẾT LUẬN 80 Danh mục tài liệu tham khảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Đây ba thị trường có tác động mạnh mẽ, định hưng thịnh hay thụt lùi kinh tế Phát triển quản lý hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Cùng với tăng trưởng kinh tế, thị trường bất động sản đời phát triển đặt khơng thách thức cho nhà quản lý Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu tác động nhiều thị trường, thị trường bất động sản (chủ yếu thị trường đất đai cơng trình gắn liền với đất), thị trường vốn thị trường lao động liên kết chặt chẽ phụ thuộc lẫn Tại thành phố Hà Nội, thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến kinh tế xã hội chất lượng sống đô thị Một yếu tố tác động không nhỏ đến phát triển thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, lĩnh vực động nhạy cảm nhu cầu cung cấp dịch vụ trở nên cần thiết Hiện tình trạng cung cấp dịch vụ mơi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, chất lượng chưa có, nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng Nguyên nhân tình trạng trước chưa có quy định chặt chẽ tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản, không quy định trình độ học vấn người cấp chứng môi giới bất động sản, không quy định phải kiểm tra sát hạch mà cần học qua lớp bồi dưỡng, đào tạo ngắn hạn cấp giấy chứng nhận hồn thành khóa học sau nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng cấp chứng chỉ, vơ hình chung dẫn đến tình trạng nguồn nhân lực ngành bất động sản thừa số lượng thiếu chất lượng, gây ảnh hưởng đáng kể tới phát triển bền vững thị trường bất động sản Còn nay, Thơng tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản có hiệu lực, hầu hết địa phương chưa triển khai công tác tổ chức thi sát hạch để cấp chứng theo quy định Trong trình triển khai hoạt động cấp chứng mơi giới bất động sản nảy sinh số vấn đề bất cập cần phải khắc phục Chính vậy, em chọn đề tài “Pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản lĩnh vực không pháp luật bất động sản nói chung pháp luật mơi giới bất động sản nói riêng lại không dành nhiều quan tâm, nghiên cứu Điển hình vấn đề lần đề cập lần đầu Luật Kinh doanh bất động sản 2006, tính đến mười năm chưa có tác giả nghiên cứu sâu vào vấn đề Nhìn chung, vấn đề cấp chứng môi giới bất động sản thường đề cập điểm xuyết phần nhỏ cơng trình nghiên cứu kinh doanh bất động sản môi giới bất động sản Phần lớn, tác giả tập trung, sâu vào tìm hiểu, phân tích thị trường bất động sản, mơi giới bất động sản, nhiên thông qua đề tài phần giúp cho ta có nhìn tổng quát hoạt động cấp chứng môi giới bất động sản Một số cơng trình, viết, sách tham khảo coi tài liệu nghiên cứu phổ biến vấn đề kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản sau: sách “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, Doãn Hồng Nhung chủ biên, nhà xuất Tư pháp, 2017; biết “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hoàn thiện” tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Nga đăng tạp chí Luật học số 6/2011; đề tài “Những vấn đề pháp lý hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam” tác giả Nguyễn Thị Nga, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2010; đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản”của tác giả Phạm Thị Trang, luận văn thạc sĩ luật học trường Đại học luật Hà Nội năm 2012; đề tài “Thực trạng áp dụng quy định đào tạo, cấp chứng môi giới bất động sản, định giá bất động sản cấp giấy chứng nhận quản lý sàn giao dịch bất động sản” tác giả Nguyễn Thị Thiệp, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012; đề tài “Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản” tác giả Nguyễn Thế Thức, khóa luận tốt nghiệp trường Đại học Luật Hà Nội năm 2015; viết “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam” tác giả Vũ Anh tạp chí Nhà nước Pháp luật số 8/2011; viết “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản” tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Võ Thị Hồng Lan tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 20/2013; kỷ yếu hội thảo khoa học vấn đề “Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam” khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội, Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu khoa học công bố đem lại thành định, góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật hành kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, nhiên, pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản lại chưa thực tác giả đón nhận, nghiên cứu, phân tích, tìm hiểu Trên sở kế thừa kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài công bố, Luận văn sâu tìm hiểu, bổ sung hồn thiện hệ thống sở lý luận pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản, thành tựu điểm hạn chế, bất cập phát sinh trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Từ đề giải pháp, kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp luật việc cấp chứng môi giới bất động sản thời gian tới Mục đích nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn cấp chứng môi giới bất động sản Việt Nam, từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản Để thực mục đích nói trên, luận văn tập trung giải nhiệm vụ sau: - Tiếp tục làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận chứng môi giới bất động sản cấp chứng môi giới bất động sản; phát hiện, bất cập quy định pháp luật - Phân tích, đánh giá quy định pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản, đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật nguyên nhân cụ thể vướng mắc nảy sinh trình thực thi pháp luật - Trên sở phân tích hạn chế pháp luật để đưa số kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật nâng cao chất lượng hoạt động cấp chứng môi giới bất động sản Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Dưới góc độ luật pháp, luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến cấp chứng môi giới bất động sản, từ bất cập, vướng mắc quy định pháp luật vấn đề 17 TS Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Thị Nga, Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị hồn thiện, Tạp chí Luật học, số 6/2011; 18 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2012), Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Tư pháp; 19 Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa & NXB Tư pháp, Hà Nội; 20 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2009), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, , NXB Giáo dục, Hà Nội; Trang web: 21 Trang thông tin điện tử: http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản – Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản,Bộ Xây dựng; 22 Trang thông tin điện tử: : http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Vai trò hoạt động mơi giới bất động sản, Cục Quản lý nahf thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; 23 Trang thông tin điện tử: http://www.dantri.com/ giải pháp ổn định thị trường bất động sản; 24 Trang thông tin điện tử: http://www.hanoimoi.com.vn/ Hoạt động môi giới công nhận nghề?; 25 Trang thông tin điện tử: http://wwwthesaigontimes.vn/ Đào tạo nhà môi giới bất động sản: Thiếu đủ thứ; 26 Trang thông tin điện tử: http://www.vietbao.vn/ trung tâm môi giới nhà đất nằm chờ hay phá sản; 27 Trang thông tin điện tử:http://www.sggp.org.vn/ cò đất thành nhà mơi giới; 28 Trang thong tin điện tử: http://www.baodatviet.vn/ Thị trường bất động sản: Nhà nước giữ vai trò quan trọng nhất; 29 Trang thơng tin điện tử: http://www.sanbatdongsan.net.vn/ Vai trò vị trí thị trường bất động sản; 30 Trang thơng tin điện tử: http://www.vtc.vn/2 tử huyệt khiến bất động sản ngoại đổ bể; 31 Trang thông tin điện tử: http://www.thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/01/01/3521; 32 Trang thông tin điện tử: http://www.cafe.vn/ Môi giới bất động snar ngoại thất bại Việt Nam; ... pháp luật cấp chứng môi giới bất 68 động sản từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thƣc thi pháp luật cấp chứng 75 môi giới bất động sản từ thực tiễn thi hành thành. .. từ việc cấp lại chứng môi giới bất động sản xử phạt hoạt động cấp chứng không pháp luật 1.2.2 Cơ cấu pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản Nội dung pháp luật cấp chứng môi giới bất động sản. .. LUẬN VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP CHỨNG CHỈ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận cấp chứng môi giới bất động sản 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến chứng môi giới bất