So sánh Luật đất đai 2003 và Luật 2013, thực tiễn tại tịnh Tuyên Quang

So sánh việc thực hiện luật đất đai 2003 và 2013, thực tiễn trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang. Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua tại kỳ họp thứ 4 ngày 26 tháng 11 năm 2003,sau 10 năm thi hành đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau: - Chính sách, pháp Luật đất đai từng bước được hoàn thiện, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội; thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai; khắc phục những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai. -Phân bổ quỹ đất đáp ứng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh. Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất về cơ bản phù hợp với chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Quỹ đất nông nghiệp đã đáp ứng yêu cầu bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ và phát triển rừng. Quỹ đất dành cho công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đô thị hóa. Diện tích đất chưa sử dụng cơ bản đã được đưa vào khai thác sử dụng. -Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất. - Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai đồng bộ ở các cấp; công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện; cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được đẩy mạnh. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã có nhiều chuyển biến, hệ thống tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai từng bước được củng cố, cán bộ làm công tác quản lý đất đai được tăng cường. Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 còn nổi lên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau:

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3

PHẦN 2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 4

1 NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 SO VỚI 2003 4

1.1 Quy định chung 4

1.1.1 Người sử dụng đất (Điều 5 Luật Đất đai) 4

1.1.2 Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất (Điều 7 Luật Đất đai) và Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý (Điều 8 Luật Đất đai) 5

1.1.3 Phân loại đất (Điều 10 Luật Đất đai) 5

1.1.4 Căn cứ để xác định loại đất (Điều 11 Luật Đất đai) 5

1.1.5 Những hành vi bị nghiêm cấm (Điều 12 Luật Đất đai) 6

1.2 Về quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai 6

1.2.1 Quyền của nhà nước đối với đất đai 6

1.2.2 Trách nhiệm của nhà nước đối với đất đai 6

1.2.3 Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai (Điều 28 Luật Đất đai) 7

1.3 Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai 7

1.4 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 7

1.4.1 Đổi mới nguyên tắc lập QH, KHSDĐ 7

1.4.2 Đổi mới hệ thống QH, KHSDĐ 8

1.4.3 Đổi mới về kỳ kế hoạch sử dụng đất 8

1.4.4 Đổi mới nội dung lập QH, KHSDĐ 8

1.4.5 Đổi mới chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất 8

1.4.6 Đổi mới về lấy ý kiến QH, KHSDĐ 8

1.4.7 Đổi mới thực hiện QH, KHSDĐ 8

1.5 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 9

1.6 Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 9

1.7 Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 11

1.8 Về tài chính đất đai, giá đất 12

1.8.1 Về tài chính đất đai (Mục 1: bao gồm các điều từ 107 đến 111) 12

1.8.2 Về giá đất (Mục 2) 12

1.9 Về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai 13

1.10 Về chế độ sử dụng các loại đất 14

1.11 Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 14

1.12 Về thủ tục hành chính về đất đai 15

1.13 Về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 15

2 SO SÁNH TÌNH HÌNH THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ 2013 Ở TỈNH TUYÊN QUANG 16

2.1 Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về đất đai 16

2.2 Việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 17

2.2.1 Kết quả đạt được 17

2.2.2 Một số tồn tại, hạn chế 18

2.3 Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 19

2.3.1 Kết quả đạt được 19

2.3.2 Một số tồn tại, hạn chế 19

2.4 Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận; lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính 20

2.4.1 Kết quả đạt được 20

2.4.2 Tồn tại, hạn chế 20

2.5 Đánh giá công tác thực hiện thủ tục hành chính về đất đai 21

2.5.1 Về thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất 21

2.5.2 Về thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 21

2.5.3 Về thực hiện thủ tục đăng ký, cấp GCN 21

3 VƯỚNG MẮC, TỒN TẠI TRONG TRIỂN KHAI THI HÀNH LUẬT TẠI ĐỊA PHƯƠNG 22

4 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT, HIỆU QUẢ VÀ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐẾN KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ MÔI TRƯỜNG 23

4.1 Tình hình chấp hành pháp luật đất đai của người sử dụng đất 23

4.1.1 Những mặt được 23

4.1.2 Tồn tại, hạn chế 23

4.2 Hiệu quả sử dụng đất 23

4.3 Hiệu quả và tác động của việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai

đến kinh tế 24

4.4 Hiệu quả và tác động của việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đến đời sống xã hội 24

4.5 Hiệu quả và tác động của việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai đến môi trường 24

5 CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ĐỂ TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT; HẠN CHẾ, PHÒNG NGỪA VI PHẠM 25

5.1 Đối với tỉnh Tuyên Quang 25

5.2 Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 25

PHẦN 3 KẾT LUẬN 26

TÀI LIỆU THAM KHẢO 27

- Chính sách, pháp Luật đất đai từng bước được hoàn thiện, đóng góp tíchcực cho phát triển kinh tế, góp phần giữ vững ổn định chính trị, đảm bảo an sinh

xã hội; thu hẹp sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trongviệc tiếp cận đất đai; khắc phục những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhànước thu hồi đất; đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai

-Phân bổ quỹ đất đáp ứng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,quốc phòng, an ninh Việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất về cơ bản phù hợpvới chuyển dịch cơ cấu kinh tế Quỹ đất nông nghiệp đã đáp ứng yêu cầu bảođảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ và phát triển rừng Quỹ đất dành chocông nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng,từng bước đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vànhu cầu đô thị hóa Diện tích đất chưa sử dụng cơ bản đã được đưa vào khai thác

sử dụng

-Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảođảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâmđầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được

cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sáchtài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồnvốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thànhnguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai đồng bộ ở các cấp; côngtác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất đã được quan tâm chỉ đạo thực hiện; cải cách thủ tục hành chínhtrong lĩnh vực đất đai được đẩy mạnh Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã cónhiều chuyển biến, hệ thống tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai từngbước được củng cố, cán bộ làm công tác quản lý đất đai được tăng cường

Tuy nhiên, qua tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai năm 2003 còn nổilên một số tồn tại, bất cập chủ yếu như sau:

- Pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan đến đất đai quy định

còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến việc áp dụng khó khăn Mặtkhác, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa rõ ràng, chưa phù hợp Việcphân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảođảm quản lý thống nhất của Trung ương Công tác thanh tra, giám sát thi hànhpháp luật chưa nghiêm, trong khi chế tài xử lý vi phạm pháp luật về đất đai cònthiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm.

-Nguồn lực về đất đai chưa được khai thác và phát huy đầy đủ để trởthành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Nhiều diện tích đất đãthu hồi để thực hiện các dự án đầu tư nhưng tiến độ sử dụng chậm, còn để hoangphí đất đai, gây nhiều bức xúc trong xã hội Nhiều địa phương chưa quan tâmthực hiện cơ chế tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồnthu cho ngân sách nhà nước

- Công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn hạn chế, bất cập Quyhoạch sử dụng đất chất lượng chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyênngành, tính kết nối liên vùng, liên tỉnh và quản lý quy hoạch còn yếu Đăng kýđất đai, đặc biệt là đăng ký biến động làm chưa tốt

- Các quy định của pháp luật chưa làm rõ cơ chế thực hiện các quyền địnhđoạt của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, chưa giải quyết hàihòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư Quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất chưa được quy định đầy đủ, nhất là điều kiện thực hiệncác quyền Việc chấp hành kỷ luật, kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất chưanghiêm

- Quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đaicòn chưa đáp ứng được yêu cầu dẫn đến nhiều vụ việc phải giải quyết qua nhiềucấp, kéo dài; nhiều bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng chưa đượcthi hành; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp

- Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất còn bộc lộ nhữngyếu kém, không ổn định, phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” khá phổbiến Tình trạng đầu cơ đất đai còn xảy ra đẩy giá đất tăng cao đã có tác độngkhông nhỏ đến ổn định kinh tế vĩ mô Chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở, đất ởcủa các đối tượng chính sách xã hội, cán bộ công chức, người có thu nhập thấp.Việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô thị còn chậm Chính sách thuếchưa thực hiện tốt vai trò điều tiết thị trường bất động sản

- Thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn rườm rà, thời gian giải quyết còndài; một số địa phương còn quy định thêm thủ tục, giấy tờ, chưa cung cấp thôngtin đầy đủ, kịp thời cho người dân và doanh nghiệp; chưa gắn việc thực hiện quytrình giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thủ tục

về đầu tư và xây dựng; sự phối hợp giữa các cơ quan có liên quan trong việc

thực hiện các thủ tục chưa tốt.

- Tổ chức bộ máy, năng lực đội ngũ cán bộ về quản lý đất đai còn chưađáp ứng yêu cầu thực thi nhiệm vụ, nhất là ở cấp cơ sở Đầu tư xây dựng cơ sởvật chất kỹ thuật phục vụ công tác quản lý đất đai còn hạn chế

Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đếnkinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước; kết quả tổng kếtgần 10 năm thực hiện Luật đất đai năm 2003 đã chỉ ra những tồn tại, bất cập của

hệ thống pháp luật về đất đai Mặt khác, để thể chế hóa những quan điểm, chủtrương, chính sách lớn của Đảng đã được nêu trong Nghị quyết Đại hội Đảngtoàn quốc lần thứ XI và Nghị quyết của Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hànhTrung ương Đảng khoá XI đòi hỏi phải sửa đổi Luật đất đai năm 2003 một cáchtoàn diện

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật đất đai Ngày 09 tháng

12 năm 2013, Luật đã được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

ký Lệnh công bố gồm 14 chương, 212 điều Luật có hiệu lực thi hành kể từ ngày

01 tháng 07 năm 2014 Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật đất đai 2013,vẫn còn có những vướng mắc nhất định tại các địa phương, cùng tìm hiểu vấn

đề: “So sánh việc thực hiện luật đất đai 2003 và 2013 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang” để nhìn nhận rõ hơn về việc thực thi pháp luật tại địa phương.

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Thông qua tìm hiểu việc thực hiện luật đất đai 2003 so với 2013, đưa ranhững điểm tiến bộ trong thực hiện luật và những hạn chế cần đổi mới

PHẦN 2.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

1 NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 SO VỚI 2003

Luật đất đai bao gồm 14 chương và 212 điều, những nội dung đổi mới cơbản của Luật đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 như sau:

1.1 Quy định chung

1.1.1 Người sử dụng đất (Điều 5 Luật Đất đai)

Luật đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất gồm 7 nhóm chủ thểgồm các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư;

cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người việt namđịnh cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 9)

Kế thừa các quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013tiếp tục quy định người sử dụng đất gồm 7 nhóm chủ thể, tuy nhiên có một sốsửa đổi như sau:

Thứ nhất, đối với nhóm chủ thể là tổ chức trong nước sửa đổi “tổ chức khác theo quy định của Chính phủ” thành “tổ chức khác theo quy định của pháp luật dân sự” để phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về các tổ chức.

Thứ hai, đối với nhóm chủ thể là cộng đồng dân cư bổ sung thêm “tổ dân phố”.

Thứ ba, đối với chủ thể là cơ sở tôn giáo bổ sung thêm cơ sở “nhà nguyện” và “niệm phật đường”.

Thứ tư, đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sửa đổi theo hướng bỏ quy định điều kiện là phải “về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở” mà dẫn chiếu đến quy định của pháp luật về quốc tịch để xác định.

Thứ năm, đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài, trước đây quy

định các chủ thể này đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư nhưng trênthực tế khi các chủ thể này vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và thành lậpdoanh nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư Vì vậy, chủ thể này được

sửa đổi lại tên gọi trong Luật đất đai năm 2013 là “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp

100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam

mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định củapháp luật về đầu tư

1.1.2 Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất (Điều 7 Luật Đất đai) và Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý (Điều 8 Luật Đất đai)

Luật đất đai đã Luật hóa các quy định của Nghị định 181/2004/NĐ-CPcủa Chính phủ về người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụngđất để nâng cao tính pháp lý trong việc chịu trách nhiệm của các chủ thể

1.1.3 Phân loại đất (Điều 10 Luật Đất đai)

Luật đất đai năm 2013 kế thừa quy định của Luật đấtđai năm 2003 trongviệc phân chia đất đai làm ba nhóm lớn: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phinông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Tuy nhiên, đối với nhóm đất nôngnghiệp và phi nông nghiệp, Luật có một số nội dung sửa đổi như sau:

- Đối với nhóm đất nông nghiệp: quy định cụ thể đất nông nghiệp khácgồm đất để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt,

kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trạichăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứuthí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

- Đối với nhóm đất phi nông nghiệp:

+ Tách đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp thành hai loại riêng vàquy định rõ đất công trình sự nghiệp gồm: đất xây dựng trụ sở của tổ chức sựnghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thểthao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

+ Tách đất cụm công nghiệp, khu chế xuất ra khỏi đất khu công nghiệp;+ Tách đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh thành đấtđất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Bổ sung đất nhà tang lễ, nhà hỏa táng vào đất Đất làm nghĩa trang,nghĩa địa;

+ Quy định cụ thể đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán,trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứanông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sảnxuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất khôngnhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở

1.1.4 Căn cứ để xác định loại đất (Điều 11 Luật Đất đai)

Luật đất đai quy định cụ thể hơn về căn cứ xác định loại đất để thuận lợicho việc áp dụng trên thực tế Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứsau đây:

Trước hết, căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10

tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất;

Hai là, căn cứ vào Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100

của Luật Đất đai đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;

Ba là, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa đượccấp Giấy chứng nhận;

Bốn là, Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định nêu trên thì việc

xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.1.5 Những hành vi bị nghiêm cấm (Điều 12 Luật Đất đai)

Luật Đất đai quy định 12 hành vi bị nghiêm cấm để thể hiện nghiêm minhcủa pháp luật, đồng thời góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước

về đất đai.Trong đó có 03 hành vi được bổ sung mới gồm: (1) nhận chuyển quyền

sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định; (2) sử dụng đất, thực hiệngiao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký; (3) không cung cấp hoặc cungcấp thông tin đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật

1.2 Về quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai

Lần đầu tiên Luật Đất đai đã dành một chương riêng (Chương II) với 16điều (từ Điều13 đến Điều 28) để quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà nước

1.2.1 Quyền của nhà nước đối với đất đai

Luật đất đai xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sởhữu về đất đai như: (1) quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất,(2) quyết định mục đích sử dụng đất, (3) quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất, (4) quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất, (5) quyết định giá đất,(6) quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, (7) quyết địnhchính sách tài chính về đất đai, (8) quy định quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất

1.2.2 Trách nhiệm của nhà nước đối với đất đai

a) Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 22 Luật Đất đai)

Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bổ sung mới gồm:

- Điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất;

- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

- Giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật vềđất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

Việc bổ sung các nội dung trên đây khẳng định công tác quản lý nhà nước

về đất đai cần thiết phải phát triển cả chiều sâu và chiều rộng để đảm bảo quản

lý chặt chẽ và khai thác tốt nhất quỹ đất cho các mục đích phát triển

b) Trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số (Điều 27 Luật Đất đai)

Đây là quy định mới về trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuấtđối với đồng bào dân tộc thiểu số, cụ thể:

- Có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt chung của cộng đồng đồng bào dântộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thựctế của từng vùng;

- Có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sảnxuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp

1.2.3 Trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai (Điều 28 Luật Đất đai)

Đây là những quy định rất quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càngcao về thông tin đất đai để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau của các tổchức và cá nhân Và đây cũng là nền tảng để xây dựng được hệ thống quản lýđất đai hiện đại, công khai, minh bạch

1.3 Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai

Nội dung này được quy định tại Chương III của Luật đất đai, gồm 06 điều

từ Điều 29 đến Điều 34, bao gồm 4 vấn đề: xác định địa giới hành chính, lập bảnđồ hành chính, bản đồ địa chính và điều tra, đánh giá đất đai; trong đó, 2 nộidung quy định về địa giới hành chính và bản đồ hành chính cơ bản giữ nguyênnhư Luật đất đai 2003;Luật đã bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai(bao gồm đánh giá về số lượng và chất lượng đất) nhằm khắc phục bất cập hiệnnay đó là chỉ mới quan tâm về điều tra về số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn

đề chất lượng đất

1.4 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.4.1 Đổi mới nguyên tắc lập QH, KHSDĐ

- Nguyên tắc về về tính đặc thù, liên kết (Khoản 2 Điều 35): “Quy hoạch

sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh

tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã”;

- Nguyên tắc ưu tiên trước sau trong QHSDĐ (Khoản 7 Điều 35): “Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường”;

- Nguyên tắc đảm bảo tính phù hợp, thống nhất của các quy hoạch ngành

với QHSDĐ (Khoản 7 Điều 35): “Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa

phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”

1.4.2 Đổi mới hệ thống QH, KHSDĐ

Điều 36 quy định về hệ thống QH, KHSDĐ, trong đó có quy định gồm 3cấp hành chính (quốc gia, tỉnh, huyện); lồng ghép nội dung QH, KHSDĐ cấp xãvào trong QH, KHSDĐ cấp huyện (Điều 40)

1.4.3 Đổi mới về kỳ kế hoạch sử dụng đất

Khoản 2 Điều 37 quy định: “…Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm” Việc đổi mới này nhằm khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan, gây lãng phí, bỏ hoang hóa do căn cứ đểgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chỉ duy nhất là kế hoạch sửdụng đất hàng năm của cấp huyện

1.4.4 Đổi mới nội dung lập QH, KHSDĐ

Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhằm đảm bảo là

căn cứ thu hồi đất (Điểm c, Khoản 4 Điều 40): “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” Với quy định này nhằm tạo ra sự minh bạch, rõ ràng

trong thu hồi đất, công bằng hơn trong sử dụng đất, hạn chế tiêu cực trong thựchiện QH, KHSDĐ

1.4.5 Đổi mới chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất

Chỉ tiêu sử dụng đất trong QHSDĐ quốc gia được quy định tại Điểm b,Khoản 2 Điều 38 với 20 loại đất nhằm đảm bảo QPAN; bảo đảm ANLT;BVMT, ứng phó với biến đổi khí hậu và nước biển dâng; phát triển công nghiệp,

đô thị và các công trình hạ tầng

(Đối với chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện được quy đinh theonhóm tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai)

1.4.6 Đổi mới về lấy ý kiến QH, KHSDĐ

Nội dung này được quy định cụ thể tại Điều 43: Cơ quan có trách nhiệm

tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QH, KHSDĐ là cơ quan lập QH,KHSDĐ

1.4.7 Đổi mới thực hiện QH, KHSDĐ

Khoản 2 Điều 49 quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đấttrong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm

đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Đồng thời, để khắcphục những khó khăn bấp cập trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mụcđích sử dụng đất tại thời điểm kết thúc kỳ QHSDĐ mà chưa phê duyệt kỳ mớinhằm tạo điều kiện cho việc thực hiện các dự án đâu tư không bị đình trệ, góp

phần thúc đẩy phát triển KT-XH (Khoản 4 Điều 49): “Khi kết thúc kỳ quy hoạch

sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”.

1.5 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quyđịnh tại Chương V của Luật đất đai gồm 18 điều (từ Điều 52 đến Điều 60), cónhững nội dung đổi mới như sau:

- Quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đấtnhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả;

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tưtrong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đềuđược áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để để thực hiện dự ánđầu tư nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường còn lại được ápdụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cảthời gian thuê;

- Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thựchiện dự án đầu tư (như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sửdụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định củapháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối vớitrường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự

án đầu tư khác) Đặc biệt, Luật đã có bổ sung quy định về điều kiện được giaođất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự

án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo

1.6 Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Về thu hồi đất, Luật đất đai năm 2013 được quy định tại Chương VI, cócác nội dung đổi mới sau đây:

- Quy định cụ thể về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phảithu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi íchquốc gia, công cộng như quy định tại Điều 54 của Hiến pháp vừa mới đượcthông qua Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hộiđược Luật đất đai năm 2013 quy định dựa trên tiêu chí “phải vì lợi ích của quốcgia, lợi ích chung của cộng đồng”; các dự án mà Nhà nước thu hồi đất để thựchiện căn cứ vào ý nghĩa, tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh

tế - xã hội của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng; không có phân biệt dự án

đó là của thành phần kinh tế nào

- Quy định theo hướng kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp hơn các trườnghợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, côngcộng Cụ thể: Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hộiquyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận,quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xemxét thông qua chủ trương thu hồi đất;

- Đã khẳng định một cách rõ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch và dânchủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhànước thu hồi đất; trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất

- Quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đãđược giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng đó là cho phépchậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộpmột khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó;nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ này mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụngthì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất;

- Bổ sung các quy định về các trường hợp Nhà nước trưng dụng đất, thẩmquyền, thời hạn, hiệu lực, hình thức của việc trưng dụng đất;

- Sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất để cải cách hành chính khi thực hiện các

dự án theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trườnghợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất;

- Quy định cụ thể trong Luật trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốcphòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyêntắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểmđếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiệncho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất Đối với trình tự, thu hồi đất,Luật này đã quy định theo hướng tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhândân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựngphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trách nhiệm đối thoại và giải trìnhcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận

Về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Luậtđất đai (sửa đổi) đã quy định khá đầy đủ, chi tiết, đã bổ sung những quy định rấtquan trọng như:

- Quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà ápdụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thuhồi đất

- Quy định cụ thể điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phíđầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất; bồi thường khi thu hồiđối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể.

- Yêu cầu đảm bảo sinh kế cho người có đất thu hồi đã được quy định cụthể, rõ ràng, đầy đủ hơn trong Luật sửa đổi thông qua quy định về các khoản hỗtrợ khi Nhà nước thu hồi đất như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đàotạo, chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thuhồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở và một số khoản hỗ trợ khác

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện phương

án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất thu hồi

là đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ và phê duyệt đồng thời vớiphương án bồi thường, hỗ trợ, tái cư

- Quy định khi thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và tổ chức thực hiện dự án táiđịnh cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạtầng đồng bộ bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; phù hợp với điều kiện,phong tục, tập quán của từng vùng, miền Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiệnsau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư

- Luật đã quy định cụ thể hơn về quyền tham gia của người dân trong quátrình lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; thẩm quyền

1.7 Về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nội dung này được quy định tại Chương VII của Luật đất đai, gồm 06điều (từ điều 29 đến Điều 34), gồm các nội dung đổi mới chính như sau:

- Luật quy định đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người đượcgiao đất để quản lý là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biếnđộng; quy định đăng ký đất đai được thực hiện bằng hình thức trên giấy và bổsung quy định đăng ký trên mạng điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau; quyđịnh các trường hợp kê khai đăng ký đều được ghi vào sổ địa chính, nếu khôngđược cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước cóquyết định xử lý Việc quy định hình thức đăng ký điện tử sẽ góp phần tích cựcvào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trựctiếp đăng ký

- Bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi ngườimột Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận; trường hợp là tài

sản chung của vợ và chồng thì Giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng, nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đượccấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu cónhu cầu.

- Quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp Giấychứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cưđang sử dụng đất có có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, đặc biệt làLuật đất đai năm 2013 đã giao Chính phủ quy định cụ thể các loại giấy tờ khácđược xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp Giấy chứng nhận nhằm giảiquyết những vướng mắc trên thực tiễn

1.8 Về tài chính đất đai, giá đất

Nội dung này được quy định tại Chương VIII của Luật đất đai, gồm cácnội dung đổi mới chính như sau:

1.8.1 Về tài chính đất đai (Mục 1: bao gồm các điều từ 107 đến 111)

Nội dung mục này cơ bản giữ nguyên như quy định hiện hành của Luật đấtđai năm 2003 có bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụngđất, tiền thuê đất; quy định về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụngđất; bổ sung việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợpthực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với nước, hộ gia đìnhnghèo, đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khókhăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bàodân tộc thiểu số; sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sựnghiệp công; đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xâydựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;về Quỹ phát triển đất

1.8.2 Về giá đất (Mục 2)

Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mụcđích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phùhợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng

đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giáquyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng mộtthời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinhlợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần vàđược điều chỉnh khi thị trường có biến động Bổ sung quy định đối với trườnghợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữacác tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủquyết định

Bảng giá đất để áp dụng các trường hợp: (1) tính tiền sử dụng đất khi Nhànước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện