kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành cao ốc screc quận 3 thành phố hồ chí minh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích từ ngữ CHCC Căn hộ chung cư SEJCO Công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Sài Gòn SCREC Cao ốc SCREC PCCC Phòng cháy chữa cháy DANH SÁCH SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH Sơ đồ - Hình ảnh Hình 2.1 Vị trí Cao ốc SCREC Google Map Hình 2.2 Cao ốc SCREC nhìn từ đối diện Hình 2.3 Sảnh chờ lơ C Hình 2.4 Sân sinh hoạt chung lầu Hình 2.5 Logo cơng ty Sejco Hình 2.6 Logo cơng ty nhà Sài Gòn Hình 2.7 Vị trí tập kết rác thùng rác lớn mua Hình 2.8 Thang máy tải khách lô C tủ PCCC Hình 2.9 Tủ điều khiển thang máy PL2 lơ B Hình 2.10 Bơm dây cưú hỏa hệ thống báo cháy Hình 2.11 Hệ thống chữa cháy hầm xe Hình 2.12 Vị trí hầm xử lý nước thải Hình 2.13 Đơn vị bảo trì cứu hộ thang máy tập huấn kỹ thuật SCREC mở cửa thang xác định vị trí thang Hình 2.14 Diễn tập PCCC Hình 2.15 Vị trí quẹt thẻ từ vào cửa Sơ đồ 2.1 Mơ hình quản lý Cao ốc SCREC Sơ đồ 2.2 Sơ đồ tổ chức công ty Sejco Biểu đồ 2.1 Tình trạng sử dụng hộ SCREC Biểu đồ 2.2 Cơ cấu tiêu thụ điện nước năm 2016 Biểu đồ 2.3 Thống kê số lượng xe cư dân năm 2016 quí năm 2017 Biểu đồ 2.4 Cơ cấu chất lượng phiếu khảo sát Bảng biểu STT bảng Tên bảng Lượng tiêu thụ điện nước tòa nhà năm 2016 2.1 2.2 Chi phí dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường năm 2016 q năm 2017 2.3 Hệ thống kỹ thuật tòa nhà 2.4 Hệ thống thiết bị kỹ thuật 2.5 Chi phí % thực nhận tiền dịch vụ kỹ thuật SCREC 2.6 Phí quản ly vận hành hộ năm 2016 quí năm 2017 2.7 Phí quản lý mặt kinh doanh năm 2016 quí năm 2017 Phí quảng cáo thang máy quí năm 2017 2.8 2.9 Doanh thu tiền xe năm 2016 quí năm 2017 dự kiến năm 2017 Phí quảng cáo thang máy CHCC năm 2016 2.9 2.10 Nguôn thu không cố định SCREC năm 2016 quí năm 2017 2.11 Phí chi cố định tháng SCREC 2.12 Phí chi thay đổi SCREC năm 2017 quí năm 2017 2.13 Quỹ lương ban quản lý năm 2017 dự kiến năm 2017 2.14 2.15 2.16 Bảng chênh lệch thu chi phí quản lý vận hành năm 2016 quí năm 2017 dự kiến năm 2017 Bảng cân đối thu chi SCREC năm 2017 dự kiến năm 2017 Tổng hợp kết khảo sát ý kiến cư dân MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài quản lý tòa nhà Mục tiêu nhiệm vụ Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp thống kê Phương pháp so sánh Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành 1.2.1 Nội dung công tác quản lý dịch vụ CHCC 1.2.2 Quản lý dịch vụ chung CHCC 1.2.3 Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành CHCC bao gồm: 1.2.4 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh 1.2.5 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ CHCC 1.2.6 Phương pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà chi phí sử dụng dịch vụ 1.2.7 Cơ sở pháp lý TIỂU KẾT CHƯƠNG CHƯƠNG 2.1 Giới thiệu Cao ốc SCREC, Công ty quản lý dịch vụ, Chủ đầu tư 2.1.1 Sơ lược Cao ốc SCREC 2.1.3 Sơ lược Công ty quản lý dịch vụ Cao ốc SCREC 12 2.1.4 Giới thiệu chủ đầu tư 13 2.2 Tình hình quản lý vận hành cao ốc SCREC 14 2.2.1 Quản lý dịch vụ điện, nước 14 2.2.2 Quản lý dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quan môi trường 15 2.2.3 Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật 17 2.2.4 Dịch vụ trông giữ xe 21 2.2.5 Dịch vụ cho thuê thương mại 22 2.2.6 Quản lý dịch vụ bảo vệ an ninh 24 2.2.7 Quản lý cơng tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng trang thiết bị, hạng mục cơng trình chung khu CHCC 24 2.2.8 Chi phí quản lý dịch vụ vận hành CHCC 25 2.2.8.2 Thực trạng việc chi phí quản lý SCREC năm 2016-2017 30 2.2.8.3 Căn đối thu chi SCREC năm 2016 dự kiến năm 2017 33 2.3 Chất lượng dịch vụ vận hành cao ốc SCREC qua ý kiến cư dân 34 2.4 Nhận xét chung kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành cao ốc SCREC 35 2.4.1 Ưu điểm 36 2.4.2 Hạn chế tồn nguyên nhân 37 TIỂU KẾT CHƯƠNG 37 CHƯƠNG 38 3.1 Mục tiêu KẾ HOẠCH QUẢN LÝ VẬN HÀNH CAO ỐC SCREC năm 2017 38 3.2 Giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC 38 3.2.1 Giải pháp 1: Nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quang môi trường 39 3.2.2 Giải pháp 2: Nâng cao chất lượng sở hạ tầng sở huữ chung 40 3.2.3 Giải pháp 3: Nâng cao chất lượng quản lý phí quản lý 40 3.2.3 Giải pháp 4: Nâng cao chất lượng bảo vệ an ninh 41 3.2.4 Giải pháp 4: Nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quang môi trường 42 3.2.5 Giải pháp 5: Các đề xuất khác nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ 44 TIỂU KẾT CHƯƠNG 45 KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC 47 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài quản lý tòa nhà Với phát triển kinh tế dân số không ngừng, việc quy hoạch đô thị vùng ven trung tâm không dừng lại quy mơ chiều ngang, diện tích đất mà khơng ngừng phát triển theo quy mơ chiều cao Việc xuất ngày nhiều tòa nhà văn phòng chung cư cao tầng cho thấy rõ điều đặt biệt kết hợp trung tâm thương mại, văn phòng, chung cư cao cấp tòa nhà nhà đầu tư quan tâm phát triển thị hiếu người dân Hơn nữa, nhu cầu người dân ngày tinh tế cần quản lý tốt dịch vụ nhằm mang lại chất lượng cho người dân sinh sống CHCC Do đó, việc cung ứng dịch vụ phục vụ cho CHCC vô cần thiết Vấn đề đặt phải quản lý tốt loại hình dịch vụ nhằm đảm bảo vận hành CHCC tốt Mục tiêu nhiệm vụ Mục tiêu: Đánh giá thực trạng quản lý vận hành, xác định quy trình phương thức tính tốn loại chi phí cơng tác quản lý tòa nhà để từ nắm hạn chế bất cặp tồn động để đề xuất giải pháp giải vấn đề hoàn thiện kế hoạch quản lý cho tòa nhà Nhiệm vụ: Hệ thống sở lý luận, pháp lý quản lý vận hành CHCC Đánh giá thực trạng phân tích tình hình quản lý dịch vụ vận hành CHCC Đánh giá tình hình thu quản lý dịch vụ vận hành CHCC Giải pháp hoàn thiện quản lý dịch vụ vận hành CHCC Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Dịch vụ vận hành cách thức quản lý dịch vụ vận hành CHCC Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi không gian: cao ốc SCREC TOWER quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi thời gian: từ 2016 đến 2017 Phạm vi nội dung: Dịch vụ kỹ thuật, dịch vụ kinh doanh Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra Phương pháp thống kê Phương pháp so sánh Ý nghĩa thực tiễn Quản lý dịch vụ vận hành CHCC giúp hiểu tình hình quản lý dịch vụ vận hành cho CHCC cụ thể, đồng thời giúp ban quản lý đánh giá kết hoạt động quản trị CHCC thông qua kết báo cáo Làm rõ hạn chế quản lý dịch vụ vận hành CHCC đề xuất giải pháp hoàn thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý Quản lý điều khiển, đạo hệ thống hay trình theo quy luật, định luật hay quy tắc tương ứng nhằm hệ thống hay q trình vận động theo ý muốn người quản lý nhằm đạt mục đích định trước” (PGS.TS Phan Kim Chiến (2001), Giáo trình khoa học quản lý, NXB Chính trị quốc gia) 1.1.1.2 Khái niệm dịch vụ Trích từ điều chương theo Luật giá năm 2013: “Dịch vụ hàng hóa có tính vơ hình, q trình sản xuất tiêu dùng khơng tách rời nhau, bao gồm loại dịch vụ hệ thống ngành sản phẩm Việt Nam theo quy định pháp luật” 1.1.1.3 Khái niệm, phân loại CHCC CHCC định nghĩa cơng trình kiến trúc cao tầng, bao gồm tầng nhà xây dựng liên tiếp thường sử dụng cho mục đích “Thương mại” “ Văn phòng”, tòa nhà sử dụng để Tòa nhà có mặt rộng, mà mục đích cho cơng việc, nơi cho nhiều hộ dân tòa nhà chia có nhiều flat, apartment, buidlinghouse thường dùng cho mục đích ở, dùng cho làm việc, cao 1-3 tầng, mặt không rộng mà thường dài rộng khơng vượt q block bao gồm nhiều nhà nhỏ, tầm 1-2 tầng, xây kề kéo thành hàng dài Theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 Luật nhà số 65/2014/QH13 quy định, phân loại nhà CHCC gồm: nhà CHCC thương mại, nhà CHCC xã hội, trừ nhà CHCC quy định khoản điều này, nhà CHCC phục vụ tái định cư, nhà CHCC cũ thuộc sở hữu nhà nước cải tạo, xây dựng lại 1.1.1.4 Khái niệm dịch vụ quản lý vận hành CHCC Dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà gồm quy trình sau: Quy trình quản lý vận hành hệ thống kĩ thuật, quy trình quản lý chăm sóc khách hàng, quy trình an ninh, quy trình vệ sinh cơng nghiệp, maketing 1.2 Vai trò quản lý dịch vụ vận hành 1.2.1 Nội dung công tác quản lý dịch vụ CHCC Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm công việc sau (Theo Điều 10 Thơng tư số 02/2016/TT-BXD): “a) Điều khiển, trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, thiết bị dự phòng thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư; b) Cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cảnh, diệt côn trùng dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường; c) Các cơng việc khác có liên quan Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định Điểm a Khoản Điều 105 Luật Nhà tất cơng việc quy định Khoản Điều phải đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không thuê riêng dịch vụ khác để thực quản lý vận hành Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực công việc quản lý vận hành nhà chung cư phải chịu trách nhiệm việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.” 1.2.2 Quản lý dịch vụ chung CHCC - Dịch vụ cung cấp điện, nước; thông tin liên lạc - Dịch vụ vệ sinh môi trường: thu gom rác thải, vệ sinh cầu thang bộ, cầu thang máy; chăm sóc vườn hoa thảm cỏ cung quanh CHCC - Dịch vụ vận hành thiết bị kỹ thuật như: thang máy, máy bơm nước, hệ thống chiếu sáng hành lang công cộng; vận hành thiết bị chữa cháy - Dịch vụ thường trực trông giữ xe đạp, xe máy, ô tô - Quản lý cơng tác sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng thiết bị, tài sản chung CHCC: dịch vụ sửa chữa bong rộp sàn nhà, quét vôi, sơn cửa, tường phía ngồi CHCC phần cơng cộng tòa nhà; sửa chữa hư hỏng kỹ thuật… - Thu phí dịch vụ, phí kinh doanh khu CHCC - Giải khiếu nại người dân sống khu CHCC 1.2.3 Nội dung chi phí dịch vụ quản lý vận hành CHCC bao gồm: a) Chi phí điện cho máy móc thiết bị, hệ thống sử dụng chung tòa nhà; b) Chi phí nước sử dụng khu vực công cộng, tưới cây; c) Chi phí dầu DO vận hành máy phát điện dự phòng phục vụ cho khu vực cơng cộng; đèn chiếu sáng hành lang, đèn chiếu sáng thang thoát hiểm; điện sử dụng thang máy, máy bơm nước sinh hoạt, bơm nước thải, d) Chi phí dịch vụ an ninh, bảo vệ (gồm dụng cụ hỗ trợ: đàm, đèn pin) e) Chi phí dịch vụ vệ sinh cơng cộng (bao gồm dụng cụ, hóa chất); dịch vụ chăm sóc xanh, phân bón tưới cây; diệt trùng định kỳ; chi phí thu gom vận chuyển rác sinh hoạt hàng tháng f) Chi phí sách báo sảnh; chi phí điện thoại, internet, văn phòng phẩm cho hoạt động Ban quản lý; chi phí liên lạc với quyền sở có u cầu; chi phí trang trí dịp lễ, tết g) Chi phí hóa chất xử lý thơng cống, rãnh, bể phốt; chi phí diễn tập phòng cháy, chữa cháy nội định kỳ hàng năm h) Chi phí kiểm tra mẫu nước sinh hoạt định kỳ; súc rửa bể nước ngầm, bể nước sinh hoạt (nếu có) i) Chi phí cho đơn vị quản lý vận hành chi phí trang thiết bị văn phòng Ban quản lý (bàn ghế, máy tính, máy in) dụng cụ kỹ thuật; chi phí đồng phục nhân viên Ban quản lý, chi phí tiền cơng tiền lương, phụ cấp, bảo hiểm xã hội phúc lợi xã hội cho nhân viên thực 1.2.4 Phân biệt dịch vụ kỹ thuật dịch vụ kinh doanh Căn Dịch vụ kỹ thuật Dịch vụ kinh doanh Đặc điểm Cung cấp dịch vụ nhà CHCC để đáp ứng nhu cầu cư Cung cấp dịch vụ kinh doanh để dân, đồng thời góp phần cơng thu lợi nhuận tác quản lý vận hành tòa nhà Tính chất Mang tính chất cộng đồng dịch vụ để phục vụ cư dân Mang tính chất tư nhân mục đích kiếm lợi nhuận Mục tiêu Tổ chức quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà bảo trì hệ thống trang thiết bị, dịch vụ vệ sinh, bảo vệ… Cung ứng dịch vụ cho thuê văn phòng, kiot tầng để kinh doanh, bảng quảng cáo thang máy… Vai trò Đáp ứng nhu cầu thiết yếu đảm bảo an tồn cho cư dân tòa nhà CHCC Là khoản sinh lợi nhuận chủ yếu, góp phần cung cấp chi phí để quản lý vận hành tòa nhà CHCC Tương tác Là dịch vụ thiếu quan Tương tác chủ đầu tư người trọng việc vận hành tòa thuê văn phòng nhà 1.2.5 Nguyên tắc xác định giá dịch vụ CHCC + Theo Điều Thông tư số 37/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 1-122009 quy định: Giá dịch vụ nhà CHCC xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí, phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà CHCC hoạt động bình thường; phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội địa phương thu nhập người dân thời kỳ 50% thành viên Ban quản trị nhà CHCC thơng qua hình thức biểu bỏ phiếu kín Đối với nhà CHCC chưa thành lập Ban quản trị giá dịch vụ nhà CHCC phải 50% hộ dân cư sống nhà CHCC trí thơng qua hình thức biểu bỏ phiếu kín Trường hợp giá dịch vụ nhà CHCC có thoả thuận hợp đồng mua bán hộ thực thoả thuận Chi phí bảo trì tồn chi phí cho việc tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn sửa chữa đột xuất nhằm trì chất lượng nhà CHCC; khơng tính vào giá dịch vụ nhà CHCC Đối với dự án nhà CHCC có sử dụng dịch vụ cao cấp khơng thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis dịch vụ cao cấp khác) người sử dụng dịch vụ cao cấp thoả thuận với doanh nghiệp quản lý vận hành; khơng tính vào giá dịch vụ nhà CHCC” Kể từ ngày Thông tư có hiệu lực, mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà CHCC phân bổ theo diện tích thơng thủy hộ 1.2.6 Phương pháp tính tốn chi phí dịch vụ vận hành tòa nhà chi phí sử dụng dịch vụ Cơng thức xác định giá dịch vụ nhà CHCC Trong đó: Gdv- Giá dịch vụ nhà CHCC cho 1m2 diện tích sàn sử dụng thuộc sở hữu riêng chủ hộ diện tích sàn sử dụng thuộc phần sở hữu riêng khác (đồng/m2/tháng) (đã bao gồm thuế GTGT); Q – Tổng chi phí dịch vụ nhà CHCC hàng năm (đồng/năm) (chưa bao gồm thuế GTGT); Tdv – Khoản thu từ kinh doanh, dịch vụ diện tích thuộc phần sở hữu chung nhà CHCC hàng năm (nếu có) (đồng/năm); 3.2.3 Giải pháp 4: Nâng cao chất lượng bảo vệ an ninh Nội dung cần cao chất lượng Dịch vụ bảo vệ an ninh Căn đề xuất Đề xuất Giải pháp - Mời thầu đơn vị - Lắp đặt hệ thống chuyên camera camera an ninh, cần dành cho chung cư -Chưa có hệ thiết - Báo giá lập kế thống camera an camera lối lối hoạch trình ban quản ninh vào bãi xe, cho trị lắp trước - Bảo vệ thay sảnh chờ vị trí thiết yếu đổi chưa quen - Phối hợp với công - Ban quản lý kiểm mặt cư dân an khu vực quản lý tra đột xuất, lập biên chặt người thuê, tạm xử phạt theo trú chung cư qui định hợp đồng 41 Kết dự kiến - Có thể truy lại hình ảnh có cố xảy - Có camera quan sát người e dè vào chung cư có ý đồ xấu - Nâng cao ý thức nhân viên bảo vệ 3.2.4 Giải pháp 4: Nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quang môi trường Nội dung cần cao chất lượng Căn đề xuất -Hệ thống báo cháy hư hỏng nặng cụ thể như: Lô A: Hiện báo cháy lỗi tất tầng lầu Lơ B: Màn hình trung tâm hư Lơ C: Hiện báo lỗi Zone 1, 3, 5, 6, 7, Chất lượng hệ thống ký thuật Hệ thống PCCC xách tay Đã hết hạn bảo trì bảo dưỡng Đề xuất Giải pháp Kết dự kiến Sửa chữa gấp toàn HT PCCC, để hệ thống hoạt động bình thường đảm bảo yêu cầu PCCC có cố xảy Đề xuất BQT ký hợp đồng bảo trì hệ thống PCCC với Cơng ty có chức để khắc phục hư hỏng nêu Chỉ sửa chữa tạm thời, không đảm bảo có cố xảy Đề xuất nạp bình Ký tiếp tục hợp đồng nạp bình PCCC xách tay với đơn vị ký Đảm bảo an toàn -Nhờ cư dân có uy tín chung cư làm chứng kiểm tra số lượng hư hỏng -Lập báo giá trình ban quản trị Thay đảm bảo an toàn Đèn Exit/ Emergency hư hỏng Thay nhiều (Căn cư vào biên bị hỏng tự kiểm tra PCCC) 42 Bơm PCCC Máy bơm diesel lô B & C khơng khởi động được, hư bình Máy bơm diesel lơ A: hư bình Bơm điện lơ B hư relay Bơm điện Lô C lúp bê không giữ nước Bơm xử lý nước thải Máy bơm số hư mô tơ Hệ thống cảnh báo ngập nước hỏng Kiểm tra thiết bị hư hingr nhrj có phương án sửa, hư hỏng nặng thay Sửa chửa thay thiết bị hư hỏng Ký hợ đồng với đơn vị bảo trì bảo dưỡng có chun mơn Thay mơ tơ, bảo trì bão dưỡng định kỳ -Tìm đơn vị vào bảo trì theo tháng theo q để đảm bảo máy bơm ln tình trạng hoạt động bình thường - Sửa chữa thay Kỹ thuật tòa nhà xử lại hệ thống cảnh lý tốt báo gập nước hầm xử lý nước thải nhằm đảm bảo ngăn ngừa cố ngập nước kịp thời giảm thiểu rủi ro ngập hầm gây hư hỏng thiết bị 43 3.2.5 Giải pháp 5: Các đề xuất khác nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ Nội dung cần cao chất lượng Đề xuất khác Căn đề xuất Đề xuất Giải pháp tháng chưa súc rửa bể nước sinh hoạt tầng thường Tiến hành vệ sinh gấp để đảm bảo an toàn nguồn nước cho cư dân -Kỹ thuật tòa nhà thực hiện, Ban quản lý lập kế hoạch chi phí cụ thể - Thuê đơn vị Sẽ thực hện tháng 6/2017 Hiện bể tự hoại lâu chưa xử lý dẫn đến nguy trào lên cao Xử lý nạo vét bể tự hoại Mời cơng ích quận vào báo giá thực nạo vét bể tự hoại Xử lý phần để biết tình trạng cụ thể đưa giải pháp xử lý Xét nghiệm định kỳ -Mời đơn vị đến thực lần - Ký hợp đồng trọn gói năm Sẽ ký tiếp hợp đồng với đơn vị cũ Quá hạn xét nghiệm nước, khơng khí 44 Kết dự kiến TIỂU KẾT CHƯƠNG Để cải thiện chất lượng dịch vụ CHCC phải có giải pháp cụ thể Nội dung chương đề xuất giải giải pháp khắc phục hạn chế quản lý vận hành SCREC - Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ vệ sinh rác thải cảnh quang môi trường - Giải pháp nâng cao chất lượng thiết bị kĩ thuật - Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ giữ xe - Giải pháp nâng cao chất lượng dịch vụ bảo vệ an ninh - Giải pháp nâng cao chất lượng quản lý phí dịch vụ - Đề xuất khác dựa vào tình hình thực tế q năm 2017 Để đưa giải pháp hợp lý phải vào trạng thực tế vấn đề mà chung cư gặp phải Do đó, ỏ vai trò ban quản lý, cần có giám sát thực tế, nhiều, thấy nhiều nghe nhiều Trực tiếp tiếp xúc lắng nghe phản hồi cư dân Tổng hợp đề xuất giải pháp cho ban quản trị, chủ đầu tư Điều này, Ban quản lý chung cư Screc làm được, đơn cử việc thay đổi tồn bảo vẹ cắt khốn bãi xe 45 KẾT LUẬN Kết báo cáo giúp ta đánh giá thực trạng quản lý vận hành SCREC nắm cách thức vận hành hệ thống quản lý CHCC Cao ốc SCREC Nhìn nhận rõ cơng tác quản lý phí dịch vụ, nhũng nguồn thu chính, thu khơng cố định, khoảng chi chính, chi khơng cố định Theo dõi cơng nợ từ cân đối thu chi Đưa hạng mục thu chi làm cân đối lợi nhuận Từ đề giải pháp thích hợp Bên cạnh mặt tích cực hệ thống kĩ thuật ln theo dõi bảo trì bảo dưỡng định kì, điện chiếu sáng đội ngũ kỹ thuật cố gắng sữa chữa khắc phục cách kịp thời , vệ sinh tốt đem lại vẽ mĩ quan cho CHCC, nhiều mặt hạn tồn động chưa có cách giải dứt điểm tình trạng bãi xe tải, Cao ốc cũ, Cần khắc phục hạn chế để cư dân cao ốc an tâm hài lòng dịch vụ vận hành Kế hoạch quản lý vận hành CHCC cần có phối hợp ban quản lý ban quản trị, đồng thời yếu tố quan trọng cư dân CHCC Cư dân người trực tiếp tiếp xúc với dịch vụ ngày, họ có nhìn khách quan chất lượng dịch vụ Cư dân đưa phản ánh, ban quản lý điều hành, giám sat giải phản ánh cư dân, lập báo cáo triinhf Ban quản trị, chủ đầu tư phương hướng khác phục báo giá chi phí thực 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà CHCC; Bộ xây dựng (2009) Thông tư số 37/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 1-12-2009 quy định; Ngơ Chí Cường (2013), Bài luận hệ thống tự động hóa tòa nhà BMC, Đại học Nơng Lâm TPHCM; Phan Kim Chiến (2001), Giáo trình khoa học quản lý, NXB Chính trị quốc gia; Nguyễn Đức Thành (2015), Giáo trình quản lý bất động sản, Đại học Tài nguyên Môi trường TPHCM; Nguyễn Hồng Thanh (2015), Bài giảng quản lý vận hành, bảo dưỡng, bảo trì CHCC; Nguyễn Thị Mai (2012), Tài liệu tham khảo giải pháp quản lý dịch vụ vận hành CHCC Hà Đơ; Trương Thị Thủy, Nguyễn Thị Hồi, Bùi Thị Thu (2009), Giáo trình kế tốn tài doanh nghiệp, Học viện tài chính; UBND thành phố Hồ Chí Minh (2014), Quyết định ban hành quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị chung thành phố Hồ Chí Minh PHỤ LỤC Phụ lục 01 Báo cáo tình trạng hệ thống M&E Phụ lục 01 Kế hoạch bảo trì bão dưỡng hệ thống thiết bị kĩ thuật Phụ lục 03 Mẫu đăng ký sửa chữa hộ Phụ lục 04 Biên tự kiểm tra PCCC 47 TỔNG CƠNG TY ĐIẠ ỐC SÀI GỊN TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN MỘT THÀNH VIÊN CÔNG TY CP DỊCH VỤ ĐỊA ỐC SÀI GÒN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc ĐC: 628 Lạc Long Quân, P.5, Q.11, TP.HCM ĐT: 08 39 751 620 Fax: 08 39 751 621 _ TỔNG HỢP KIỂM TRA BẢO DƯỠNG ĐỊNH KỲ HỆ THỐNG KỸ THUẬT BẢO DƯỠNG ĐỊNH KỲ Hàng ngày Tuần Tuần Tháng x Vệ sinh máy x Vận hành định kỳ x Vệ sinh lọc gió Máy bơm nước sinh hoạt Kiểm tra máy bơm, bể chứa, tủ điện, đường ống, loại đồng hồ báo… Đóng mở van cấp xả nước x x x Vệ sinh máy, rãnh thu, thoát nước x Hệ thống điện, ATS Kiểm tra tình trạng hệ thống x Vệ sinh, bảo dưỡng định kỳ Tháng Năm Máy phát điện dự phòng Kiểm tra thiết bị Tháng Ghi x Hệ thống báo cháy Kiểm tra tình trạng hệ thống Vận hành, bảo dưỡng định kỳ Vệ sinh đầu dò, nút nhấn báo cháy, chng báo cháy x x x Việc kiểm tra, vận hành, bảo dưỡng định theo bảng hướng dẫn cụ thể cho thiết bị, thực xong cập nhật vào hồ sơ theo dõi, lý lịch thiết bị kèm theo Máy bơm PCCC, Tủ chữa cháy vách tường Kiểm tra tình trạng hệ thống x Vận hành, bảo dưỡng định kỳ x Vệ sinh đầu sprinkler Kiểm tra độ bền khuyết tật cuộn dây, đầu lăng, kết hợp kiểm tra áp lực nước đường ống Đóng, mở van, khóa x x x Vệ sinh tủ PCCC, bình chữa cháy x Đèn dẫn lối hiểm Kiểm tra tình trạng hệ thống đèn x Vệ sinh, bảo dưỡng định kỳ x Đèn chiếu sáng khẩn cấp Kiểm tra tình trạng hệ thống đèn x Vệ sinh, bảo dưỡng định kỳ x Đèn chiếu sáng hành lang, thang Kiểm tra tình trạng hệ thống đèn x Quạt điều áp thang bộ, thơng gió hành lang, tầng hầm Kiểm tra tình trạng thiết bị x Vận hành định kỳ x Bảo dưỡng định kỳ 10 x Bơm thoát nước tầng hầm Kiểm tra tình trạng thiết bị Vận hành, bảo dưỡng định kỳ 11 Hệ thống camera 12 Bơm thoát nước tầng hầm x x Người lập ... lược Cao ốc SCREC 2.1 .3 Sơ lược Công ty quản lý dịch vụ Cao ốc SCREC 12 2.1.4 Giới thiệu chủ đầu tư 13 2.2 Tình hình quản lý vận hành cao ốc SCREC 14 2.2.1 Quản lý dịch vụ. .. tài: Kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà” như: Các khái niệm liên quan tới quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Vai trò quản lý dịch vụ vận hành tòa nhà Nguyên tắc xác định giá dịch vụ CHƯƠNG... thiện kế hoạch quản lý dịch vụ vận hành CHCC CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ DỊCH VỤ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quản lý Quản lý điều