Les jeux dacteurs dans le secteur du logement à HCM ville, particularités de la maîtrise douvrage et influence sur le développement urbain (tt)

ĩ M inistère de 1’ Éducation e t de (a Form ation M inistère de la Con stru ction M in istè re de 1’ Education e t de la Jeu n esse M in istè re de la C u ltu re e t de la C om m unication ƯNIVERSITE D ’ A RCIỈITECTURE D E IIANOĨ ẾCO LE N A T IO N A LE S U P É R IE U R E D ,AR C H ITEC TU R E D E TOULOUSE MÉMOIRE DU PO ST-M ASTER FRAN CO PH O N E DIPLÔM E PRO PRE AUX ÉCOLES D’A R C IỉIT EC T L RE P r o j e t U r b a in , P ả t ỉu m o in e et Dev elo ppem en t D u ble 1RUÒNG ĐẠI HOC KI€N TRÚC HÀ NỘI TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN GV m Étudiant: GOVINDASSAMY Sabine Promotion: 07 Directeur : GIRARD Paulette H A N O I, 2009 SOM MAIRE INTRODUCTION - De Gia Định Hô Chi Minh-Ville I - LE GOUVERNEMENT ET LES POUVOIRS LOCAUX 1.1 —structure du Gouvem em ent et des autorítés locales Les réformes du đối La loi ĩoncière La politique du logement Les institutions La coopération 1.2 — Les missions du pouvoir local La planitĩcation La production La gestion 1.3 — La ville planiíiée Les limites du schéma directeur et de la réglementation Les programmes d'aide au développement 12 12 12 14 16 16 19 20 20 24 26 28 28 32 I I - LE SECTEU RIN FO RM EL n l —Secteur ĩníormel et pauvreté urbaine Evolution de réconomie informelle Hô Chi Minh-Ville La pauvreté Hô Chi Minh-Ville I I - Le íonctionnement du système iníormel Les réseaux d'entraide Réglementation arrangements Le processus de logement 111.3 —Typologie et morphologie Le logement vietnamien Le compartiment Les constructions précaires Les particularités des quartiers d'habitation autoproduits 35 35 36 37 39 39 40 41 43 43 44 47 47 I I I - LES PROMOTEURS I I I l — Des partenaires économiques Les procédunes d'investissement Le rơle de mtrise d'ouvrage I I I — La production La rentabilité Les nouveaux quartiers Typologie des logements m — Les perspectives pour la ville Relation la ville existante Rapport la planiíication Les villes nouvelles 52 52 52 54 55 55 56 60 63 63 65 66 CONCLUSION BIBLIO GRAPH IE 69 70 INTRODUCTION - De Gia Định Hô Chi Minh-Ville À Particulation du delta du Mékong et des plaines du sud-est du Vietnam, Ho Chi MinhVille, capitale économique du Vietnam en est également la plus grande ville Le taux d'urbanisation du Vietnam est plutôt faible et les habitants des deux aires métropolitaines Hanoi et Hô Chi Minh-Ville ne représentent que 10% de la population du pays [W UST et a l., 2004 p.24] Hô Chi Minh-Ville fait également partie de l'une des zones économiques de croissance du Vietnam, Hô Chi Minh- Bà Rịa — Vũng Tàu - Đồng Nai Au Nord, se trouve la zone Hà Nội Hải Phòng - Hạ Long et au centre, Huế - Đà Nắng - Quảng Ngãi Ces zones sont créées principalement pour répondre des exigences industrielles Hô Chi Minh-Ville constitue donc actuellement l'un des pôles prioritaires de développement du Vietnam Sa croissance rapide et son iníluence nationale Pont rendue particulièrement attractive sur le marché international Dans le secteur de la construction, le domaine prioritaire est actuellement le logement Afìn de mieux comprendre de développement actuel de cette ville, nous avons choisi de déíinir les acteurs de ce développement urbain dans le domaine du logement afin d'étudier leur iníluence sur le processus de fabrication de la ville Intéressons nous en premier lieu 1'évolution historique de Hô Chi Minh-Ville, afin de comprendre son contexte actuel - La conquête du Sud par le peuple Vĩêt Comparée Hanoi, qui est le berceau de la culture vietnamienne et fêtera en 2010 ses 1000 ans, Hô Chi Minh-Ville ne s'est développée que relativement tard et a été soumise d'avantage d'influences exogènes Les Vietnamiens ne se sont implantés Hô Chi Minh-Ville qu'au XVIIe siècle 1'issue de la Marche vers le Sud, « Nam Tiên » En 1623, les seigneurs Nguyễn de la cour du Sud obtiennent du roi Khmer Chey Chettha II, qui avait épousé une vietnamienne, le droit d'établir un poste d'octroi et de penception de taxes Prei Nokor, alors une résidence royale secondaire, en échange d'une aide militaire Ils obtiennent petit petit la libre circulation puis 1'occupation des sols Ce n'est qu'en 1698 qu'est créée la structure administrative de Gia Định, ancien nom de Hô Chi Minh-Ville, sur un territoire appartenant jusqu'alors au royaume Khmer Entre 1788 et 1802 la ville devient la résidence de Nguyễn Ánh, futur empereur Gia Long, qui y fait bâtir avec 1'aide des Frangais une citadelle la Vauban Parallèlement cela, partir de 1778 la révolte des Tây sơn provoque un afflux important de commergants chinois, qui slnstallent dans le village de Minh Hương le long d'un arroyo, proximité de la rivière Saigon Est créée la ville de Cholon, qui restera longtemps le second centre de Saigon Au Vietnam les villes traditionnelles sont constituées de deux éléments principaux: la citadelle, qui représente le pouvoir et la ville marchande La citadelle était composée selon les règles de la géomancie II n'en reste que peu de vestiges dans le pays, car les palais étaient détruits par les dynasties régnantes et les remparts extérieurs ont été rasés au XlXe siècle sous roccupatỉon ữangaise Ne subsistent que les tracés des principales enceintes, qui ont été remplacées par des voies et ont orienté la trame viaire La ville marchande quant elle, ni règlementée ni planiíiée, était congue de manière entretenir des liens forts avec les lieux d'approvisionnement II faut donc différencier les villes marchandes, qui telles que Hanoi sont liées la campagne, des villes marchandes telles que Saigon, liées des ports commerciaux Contrairement aux premières les villes marchandes se développaient principalement autour du port commercial et entretenaient moins de relations avec les villages et la campagne Elles ont de plus été d'avantage iníluencées par les cultures exogènes : commergants Chinois, colons européens, Fig : Plan de la ville de Saigon Brun Ingénieur — 1795, d ’après le plan réduit du grand plan levé en 1975 p a r La ville marchande est construite selon un mode de composition particulier, qui présente de nombreuses similitudes avec le mode de composition traditionnel des villes européennes, tel que le déíỉnit Pierre RIBOULET [RIBO ULET, 1998] La ville marchande au Vietnam est construite par les habitants pour eux même, elle est donc éditĩée de manière empirique, par agrégation d'éléments individuels, qui pourtant forment un ensemble uni et cohérent Le type d'habitation Principal est le compartiment, ĩntroduit par les Chinois en Asie puis repris par les Vietnamiens et adapté II se compose d'un commerce au rez-de-chaussée et du logement l'arrière et l'étage Les commergants íinancent généralement eux même leur commerce, mais la ville marchande étant liée la spéculation, certains commerẹants achètent une grande parcelle qulls lotissent et font y édifier des bâtiments destinés la vente Néanmoins, réchelle de la rue, les bâtiments ne sont soumis aucune règle visant créer un ensemble ưhomogénéité est apportée par 1'unité des hauteurs, des largeurs des bâtiments, de style, des matériaux utilisés et surtout par la continuité des rez-de-chaussée En effet, les commerces en rez-de-chaussée sont systématiques et très largement ouverts sur la rue Parties intégrantes du logement, les rez-dechaussée commerciaux en sont les lieux de vie principaux Ils Ibnt également partie de la rue dans la forme de 1'espace public et dans 1'usage Ils confèrent ainsi cette dernière une importance particulière Ce caractère de la rue est accentué par les regroupements de corporations Les rues ont donc dans la ville marchande traditionnelle, en outre de leur fonction de circulation et leur fonction commerciale, un rôle majeur dans rorganisation de la société Fig : Rues de Cholon, Quai des M alabars, et Rues de Cholon, d ’après le site Belỉe Indochine - La période coloniale írangaise En 1859, la prise de la citadelle par les Frangais, précède le traité concemant la cession des trois provinces de la Cochinchine la France Les Frangais s'installent sur le « plateau » d'ó ils contrơlent et développent le port marchand maritime Cholon continue de se développer avec l'exploitation du port fluvia! communiquant avec le Mékong Entre 1865 et 1895 les Frangais entreprennent de grands travaux d'établissement de la ville de Saigon : création d'une trame viaire régulière et orthogonale, apparition d'un parcellaire, ils restructurent complètement la ville Saigon se développe autour de différents quartiers : une ville basse est constituée la contluence de l'arroyo chinois et de la rivière Saỉgon selon une trame dense d ílots, les Frangais incite les petits investisseurs privés et les commergants y acquérir des terrains L'est du plateau, ainsi que les beaux emplacements le long des quais sont destinés aux maisons de commerce, aux compagnies maritimes et aux banques, c’est-à-dire les bâtiments du pouvoir colonial Eníin, 1'ouest du plateau est aménagé pour les quartiers de villas des colons Le réseau viaire permet de lier les difFérentes parties de la ville et sert de support son développement Lors de la construction des premières voies, des canaux ont été creusés pour drainer l'eau et permettre de créer des terre-pleins constructibles Ces canaux ont ensuite été comblés et remplacés par des avenues La ville coloniale, a été constituée selon un mode de composition inspiré de celui mis en ceuvre en France répoque L'architecture et la planitìcation urbaine étaient considérées comme des moyens de démontrer la supériorité des Frangais comme civilisation et comme nation Cependant, sans pour autant reconnaítre 1'égalité des communautés, la planilĩcation urbaine telle que l'a utilisée la France dans ses colonies traduit selon Anne BURLAT, une reconnaissance des différentes communautés présentes et une prise de conscience du plan culturel comme une variable utiliser au sein de la gestion politique coloniale Les particularités de la ville traditionnelle ont subsisté Cholon, puisque les Frangais ont choisi de ne pas ou peu réglementer rurbanisation de cette partie de la ville, privilégiant ainsi rinitiative locale et spontanée des populations vietnamiennes et chinoises Fig : Pỉan de Saigon 1934, d ’après GRANDỈER, Atỉas des Colonies Franẹaĩse, Site internet Belle Indochine - La « politique d'urbanisation íorcée » amérĩcaĩne La Guerre dlndochine (1946-1954) a conduit la division du Vietnam en deux états distincts Durant cette période, la population de Saigon passe de 500.000 2.000.000 d'habitants sans que les autorités ne puissent maĩtriser cet afflux massif La ville se densifie donc : les terrains vacants le long des canaux ou nntérieur des ĩlots sont occupés Dès 1960, Taxe de croissance urbaine bascule vers le Nord L'intensification des combats et les mouvements de réfugiés génèrent en effet un afflux de population rorigine d'un développement urbain rapide De plus rétat major américain pousse les populations rurales slnstaller en milieu urbain afin de contrer rintensification de la guérilla communiste On peut observer un changement d'échelle de la ville Les axes principaux de la trame coloniale sont prolongés, et la séparation entre Saigon et Cholon s'amenuise ưurbanisation s'effectue alors en « doigts de gant », le long des axes routiers en absorbant les villages ruraux périphériques et la densiíication se poursuit par roccupation canaux, voies ferrées désaffectées, cimetières, etc Les contraintes naturelles que sont les canaux et la topographie défavorable au Sud et TEst de 1'agglomération, conduisent au développement de la métropole vers des terrains plus accessibles, ce qui débouche sur une urbanisation déséquilibrée Ce processus entamé dans les années 1960, aboutit une multiplication des centres secondaires au sein de la métropole [WUST et a l., 2004 ] Fig : Plan de Saigon — 1965, d ’après CMAC map - La réunification En 1975, Hssue de la Guerre du Vietnam, le pays est réunĩfĩé et Saigon devient Hô Chi Minh-Ville Le régime communiste fondé sur la propriété collective des moyens de production est mis en place dans 1'ensemble du pays La volonté du Gouvernement est d'harmoniser le Nord et le Sud du pays et de mettre en valeur les zones rurales ƯEtat lance donc une campagne de désurbanisation afin de désengorger la vỉlle au prìt de Nouvelles Zones économiques, N Z.E Dans un premier temps, les N Z.E sont planiíiées proximité des agglomérations urbaines pour íormer une ceinture verte d'approvisionnement en produits agricoles, elles sont par la suite implantées dans des régions de plus en plus éloignées Selon les sources, entre 400 000 et 700 000 personnes ont été déplacées dans les N Z.E Cette politique a permis dans un premier temps de résorber certains quartiers précaires, cependant, après quelques mois, les conditions de vie sont devenues difficiles dans les N Z.E Les aides gouvemementales ont en effet été coupées avant que les pôles de développement ne soient viables De plus, les íamilles déplacées, habituées la vie citadine, ont rencontré des difficultés exercer les métiers agricoles Enfìn, les épidémies et surtout la pénurie de nourriture ont affecté les populations déplacées Rapidement, certaines familles ont abandonné les N Z.E pour retoumer s'installer en milieu urbain, souvent Ho Chi Minh-Ville et de manière illégale [W UST et a l., 2004, p 32] Ces flux migratoires n'étant pas prévus, 1'expansion de la ville s'est efFectuée de manière désordonnée et de nouveaux quartiers précaires se sont développés Les années 70, ont vu apparaĩtre une population sans domicile fixe, constituée en partie d'anciens militaires, íonctionnaires ou capitalistes ruinés ayant fuit les N Z.E - L'ouverture économique Entre 1986 et 1988 le Vietnam met en place la politique du Đối mới, qui consiste libéraliser 1'économie nationale Dès 1986, cette politique entraĩne non seulement le retour d'une conjoncture économique íavorable, mais également une recrudescence de 1'exode rural Si les rétòrmes entreprises activent la libéralisation de la production et la stimulation du marché libre et du secteur privé, elles amoindrissent cependant progressivement les mesures de contrôle résidentiel et de limitation des migrations basées sur les mécanismes de subvention de réconomie planifiée ưexpansion non planihée de la ville se poursuit donc Les mesures de décentralisation également entreprises tavorisent la création de centres villes périphériques, l'objectif recherché étant d'augmenter 1'autonomie des districts urbains et d'encourager 1'action coordonnée de 1'Etat, du peuple et de tamille Chaque district tend donc devenir une ville dans la ville Les différents noyaux íorment progressivement un réseau qui s'organise selon une logique de type centre-périphérie Hô Chi Minh-Ville s’étend aujourd'hui sur 2095 km2 et se divise en 19 arrondissements {quân) et districts ruraux {huyên) 84% de la population métropolitaine est concentrée sur les 19 arrondissements soit une superficie de 494 km2 La population est estimée en 2004 6.117.251 habitants, dans Pensemble de 1’unité administrative de Hô Chi Minh-Ville, dont 5.140.412 dans les arrondissements et 976 839 dans les districts ruraux Le taux d’accroissement général de la population est actuellement plus important dans les arrondissements, 1,24 que dans les districts ruraux, 1,07 La densité moyenne de 10.406 habitants au km2 dans les arrondissements, mais elle peut atteindre 50 000 hab./km2 dans certains arrondissements et même être supérieure dans certains quartiers populaires [Bureau des statistiques] Fig : C arte d e H ô C hi M inh-Ville —2009, d a p r è s G oog le E arth Fig : cen tre ville d e H ô C hi M inh-Viỉle Saigon —1882 Saigon — 1965 Hô Chi Minh-Ville - 2009 Fig : C roissan ce d e la ville 1882 10 A 1'instar d'autres villes d'Asie du Sud-est, Hô Chi Minh-Ville présente des particularités propres 1'histoire de la région Selon l'époque et les gouvemements en place, différents tissus de la ville se sont constitués De plus, les périodes troublées par les guerres et conflits n'ont pas permis de maĩtriser 1'expansion de la ville On peut donc observer la ĩuxtaposition de morphologies particulières: le tissu basé sur le modèle de la rue marchande, le tissu du centre ville issu de l'appropriation de la ville coloniale par les populations locales, et qui tend devenir un Central Business District, les formes d’occupation d'inspiration rurale selon des logiques spontanées, ainsi que les nouveaux quartiers d'extension de la ville, calqué sur les grandes métropoles L‘espace métropolitain qui se structure selon le modèle centre-périphérie, offre une place de plus en plus importante aux centres périphériques [W UST et a l., 2004 - p.25] ƯEtat, nous 1'avons dit encourage une action coordonnée entre les autorités et le peuple Nous nous intéresserons donc dans la première partie au secteur formel et au Gouvemement, puis aux secteurs iníbrmel, c'est-à-dire la population Eníĩn nous aborderons dans la troisième partie 1'acteur émergent du domaine de la construction depuĩs les réíomnes du Đổi m ới\ les promoteurs privés Nous nous attacherons donc dans ce mémoire détinir les particularités de ces acteurs de la maĩtrise d'ceuvre et de la production de logement et analyser leur intluence sur les formes urbaines et le développement de la ville 11 THÔNG BÁO Để xem phần văn tài liệu này, vui lịng liên hệ với Trung Tâm Thơng tin Thư viện – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội Email: digilib.hau@gmail.com TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN CONCLUSION Les villes d'Asie ont pour particularité la transition très rapide d'une société íẻodale une société industrielle Ces changements se sont de plus effectués travers des étapes imposées ou subies La transformation de la société a eu des impacts sur la ville concernant de nombreux aspects : croissance de la ville, changement d'échelle, changement des modes de transports, sectorisation des fonctions, changements d'activités, évolution des typologie de logements, etc Cette évolution de la ville s'est déroulée en Occident de manière beaucoup plus lente, et selon d'autres logịques L'innovation des techniques a par exemple constitué un íacteur important dans le développement En Asie, la transíbrmation a été beaucoup plus rapide et consiste dans certains domaines atteindre des objectifs fixés, savoir suivre des modèles de villes existantes sans pour autant que les conditions de création puissent en être reproduits Les migrations de population ne sont pas directement lĩées l'offre d'emploi ou la réponse un besoin en ville Les nouvelles formes urbaines sont de plus mises en oeuvre massivement et sur de courtes périodes, les tendances de manière générale, réussites comme dysfonctionnements sont de ce fait accentuées : la rapidité ne laisse pas la possibilité d'amortir les conséquences du développement urbain Le secteur formel ne veut en outre pas prendre en compte la ville existante II s'agit d'un tissu complexe, qui rend toute intervention délicate De plus, la ville existante peut revêtir une image négative, ou du moins contraire ndée de la modernité Pour les autorités et les promoteurs, elle est chargée d'une symbolique rappelant une période austère et les manques de moyens De plus la ville existante présente des problèmes d'infrastructure, de réseaux, et ne constitue pas un environnement jugé agréable, ou qui sied une habitation luxueuse La question du patrimoine et des traditions est donc paríịis abordée par une ridéalisation ó les valeurs peuvent être empruntées d'autres cultures La création de nouveaux quartiers périphériques pour les populations les plus aisées peut donc accentuer ce phénomène et mener une paupérisation de certains quartiers centraux Cette situation a au Vietnam tait émergé une dualité entre dynamisme économique et pauvreté Pierre RIBOULET met en évidence les liens qui existent entre formes urbaines et modes de production Les formes urbaines découlent d'une certaine manière du système en place, mais on remarque que bien souvent les modes de composition se superposent Durant la période coloniale, les Européens ont introduit en Asie le système íoncier, et ont instauré un cadre règlementaire rigoureux Le mode de composition traditionnel a subsisté et s'est adapté au nouveau contexte Les modes de composition spontanés doivent donc souvent être accompagnés de modes de composition organisés Dans le cadre d'une économie planiíĩée l'acteur public doit être capable d'assurer 1'ensemble de la composition urbaine En revanche, dans le cadre de réconomie libérale, même transitoire, il est essentiel de fixer un cadre réglementaire strict Le mcxte de composition actuel des quartiers nouveaux de Hô Chi Minh-Ville, peut être assimilé au mode de composition libéral basé entre autres la libre entreprise et la propriété privée des constructions On observe que les détaillances de la réglementation entraĩnent également une certaine liberté de rutilisation des sols, ainsi qu'une privatisation des espaces Dans ce contexte, les décisions concernant la ville s'effectuent de manière autonome et dispersée, le système de sanction étant principalement celui du marché Les principales conséquences selon Pierre RIBOULET so n t: la désagrégation des anciennes structures communautaires, la modiíication du travail et rextinction des traditions, la priorité accordée la quantité d'avantage qu'à la qualité, rémergence de compositions très régulières, autonomes et indépendantes, induites par le lotissements de 1'espace La concurrence instaurée entre les élcments architecturaux conduit privilégier les parties au dépend de 1'unité d'ensemble Les quartiers nouveaux possèdent donc des objets architecturaux de qualité, qui ne sont néanmoins pas envisagés dans leur contexte et qui sont congus de 69 nanière totalement indépendante De plus, la valeur architecturale des constructions compte iarfois moins que la réalisation d'un proíit marchand Les résidences d'habitations individuelles !t lotissements, qui quant eux constituent des opérations d'ensembles urbains, illustrent cet ippauvrissement en terme de qualité des espaces publics Dans la pratique on obsen/e donc |ue le mode libéral produit une désorganisation tormelle et íonctionnelle, le sol urbain est norcelé, Ịes parcelles désordonnées, les formes sont aléatoires et hétéroclites en plan et en ilévation Les quartiers produits sont caractérisés par la discontínuitẻ et rupture Ces quartiers irésentent d'autrés dysfonctionnements, leur organisation ẽ n ẽ ũ r ểchelle rèndent délicate la lesserte par les transports en commun < ■ — ĩ e mcxie de composition libéral a besoin de 1'Etat pour corriger ses propres abus : créer des ịquipements collectits, règlementer formes et usages, mobiliser les sols en quantité suffisante, :'est-à-dire garantir le íonctionnement du libéralisme et de protéger 1'interêt général Le mode èglementaire est cependant peu efficace au Vietnam en raison du manque de moyens de Etat., qui dispose d'un pouvoir non plus absolu, mais relatií L'Etat n'ayant pas les moyens de ;a politique II peut en partie composer la ville mais a besoin du promoteur Lepouvoir réel est ỈUX mains des acteurs économiques, qui entreprennent des des opérations monumentales, i'hésitent pas exproprier et réalisếnt en somme les grands travaux de modernisation et de téveloppement de la ville De la trilogie vitruvienne, « technique, íonctionnalité, esthétique » ámerge un critère qui devient indépendant des autres : réconomie En effet, les bâtiments et 3rojets de construction doivent être rentables et sont utilisés comme moyens J'enrichissement Dans ce contexte, les actem^-écốnomiques exercent une pression sur les ỉutorités, qui acceptent les dérogations afin de pouvoir mettre en oeuvre la politique Dans la pratique, le mode libéral doit íonctionner en étroite symbiose avec le mode -églementaire qui permet de résorber les dysíonctionnements Le mode règlementaire se doit quant lui d'offrir le maximum de transparence, cependant, 1'outil législatif est dĩff!cile mettre an place et modifier L'image des villes et leur attrait sont des aspects importants A la fois pour les décideurs : autorités locales ou les investisseurs, et pour les habitants II revient aux architectes !e rôle de rendre rarchitecture durable, la haute qualité environnementale, les modèles de ville durables séduisants cépendant cette réAexion sur la íorme ne peut suffire résoudre les problèmes urbains Des études montrent par exemple que la consommation d'énergie et les rejets de gaz ou d'eaux pollués de la ville de Hong-Kong étaient en 1971 bien moins importants que ceux des grandes villes américaines La question des usages est donc primordiale, ainsi que ndentiíìcation des objectifs réels de la ville La prise en compte de 1'existant est dans ce sens essentielle car elle seule permet dHntégrer la population et ainsi d'adopter des Solutions réalisables, viables et adaptées 70 ỈIBƯOGRAPHIE ỉuvrages ỈAMPOKI Ludmila et DAGMEY Cécilie, 2005, Décentralisation, pouvoirs locaux et société civile au /ietnam Approche des jeux et des enjeux d'acteurs dans la politique du logement Hô Chi “lĩnh Ville, MASTER ISUR, promotion Alep, 25p ÌURLAT Anne, 2001, Processus institutionnels e t dynamiques urbaines dans rurbanisation :