Bài tập nhóm 1 luật dân sự module 1 (8 điểm)

MỤC LỤC Trang Cơ sở lý thuyết 2 Hai vụ việc thực tế liên quan tới vấn đề giao dịch dân vơ hiệu hình thức 2.1 Vụ việc thứ 2.1.1 Tóm tắt vụ việc 2.1.2 Cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền 2.1.3 Nhận định cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền 2.2 Vụ việc thứ hai 2.2.1 Tóm tắt vụ việc 2.2.2 Cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền 2.2.3 Nhận định cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền 2.3 Đánh giá qui định có liên quan áp dụng để giải vụ việc Danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Giao dịch dân GDDS Bộ luật dân năm BLDS Năng lực hành vi NLHV Thành phố TP Ủy ban nhân dân UBND Dân sơ thẩm DSST ĐẶT VẤN ĐỀ Mỗi cá nhân sống tồn xã hội phải tham gia vào mối quan hệ khác tạo nên mối liên kết Để đáp ứng nhu cầu sống người thường tham gia vào giao dịch khác có giao dịch dân Để bảo vệ quyền lợi ích chủ thể, pháp luật dân đề cập tới vấn đề đồng thời quy định ln hình thức giao dịch dân nhằm đảm bảo tính rõ ràng hiệu lực giao dịch Chúng ta có hệ thống pháp luật quy định vấn đề giao dịch dấn vô hiệu thực tế đã, tồn nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề giao dịch dân vơ hiệu Chính mà nhóm lựa chọn đề tài : “Hãy tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố GDDS vô hiệu mặt hình thức” để hiểu rõ vấn đề đưa số góp ý để hệ thống pháp luật dân ngày hoàn thiện 1.Cơ sở lý thuyết Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền , nghĩa vụ dân (Điều 121 BLDS) Cho dù hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương GDDS nhằm làm phát sinh hậu pháp lý định, việc làm phát sinh , thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Hình thức GDDS phương nội dung giao dịch Về hình thức GDDS điều 124, BLDS 2005 quy định: Giao dịch dân thể lời nói , văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thông qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó" Như vào hình thức thể giao dịch dân giao dịch dân thể hình thức văn giao dịch dân thể hành vi cụ thể Giao dịch dân thể hình thức lời nói( hình thức miệng) giao dịch dân mà pháp luật không buộc chủ thể tuân theo hình thức khác Thơng thường hình thức lời nói giao dịch dân áp dụng giao dịch dân mà chủ thể có quen biết, tin cậy lẫn nhau, đối tượng giao dịch có giá trị nhỏ với giao dịch dân phát sinh hậu pháp lý sau thỏa thuận bên thực nghĩa vụ sau giao dịch dân chấm dứt Trong số trường hợp hình thức pháp luật quy định điều kiện, trình tự thủ tục phải tuân thủ theo quy định Giao dịch dân thể hình thức văn bản: Hình thức văn pháp luật quy định giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham giao dịch dân phải thể hình thức văn chủ thể tham gia giao dịch dân phải tn thủ hình thức Ngồi trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tn theo quy định Bên cạnh giao dịch dân thơng qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn Theo nguyên tắc chung chủ thể tự lựa chọn hình thức giao dịch Trong BLDS điều 134 quy định giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức: “ trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân mà bên khơng tn theo theo yêu cầu bên bên, án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên phải thực quy định giao dịch hình thức giao dịch thời hạn, q thời hạn mà khơng thực giao dịch dân vô hiệu” Về hậu pháp lí GDDS vơ hiệu điều 137 BLDS quy định:  Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập  Khi giao dịch dấn vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Theo ta thấy hậu pháp lý GDDS chủ thể pháp luật pháp luật bảo đảm thực Và giao dịch dân vơ hiệu mặt hình thức hậu pháp lí giao dịch đảm bảo theo điều 137 BLDS quy định khác pháp luật Vụ việc thực tế liên quan tới vấn đề giao dịch dân vô hiệu hình thức 2.1 Vụ việc thứ 2.1.2 Tóm tắt vụ việc Ngày 03/10/2009, chị Nguyễn Thị Bảo Loan chị Phạm Thị Hồng Hà có gặp bà Ngơ Thị Tự Ngô Thị Nhiên để thống việc chuyển nhượng 90 m2 đất thổ cư tờ đồ số 14, số 164 số 167 thôn Thượng Cát, xã Thượng Cát, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội Chị Hả mua đất bà Tự tờ đồ số 14 số 167, chị Loan mua đất bà Nhiên tờ đồ số 14 số 164, 45 m2 Sau thống giá chuyển nhượng 8.500.000 đồng/m2, chị Loan chị Hà đặt cọc cho bà Ngô Thị Tự bà Ngô Thị Nhiên 40 triệu đồng Nhưng sau chị Hà khơng có hộ Hà Nội nên chị Hà không mua chị Loan trả lại cho chị Hà 20 triệu đồng tiền đặt cọc chị Loan mua tất, chị Hà khơng liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị Loan bà Nhiên Quá trình thực việc chuyển nhượng, chị yêu cầu bà Nhiên làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phòng cơng chứng bà Nhiên chưa nộp thuế trước bạ nên không công chứng Ngày 03/11/2009, chị Loan, bà Tự bà Nhiên lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho viết tay Do không hiểu biết pháp luật nên chị Loan lập chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay hai đất chung (vì bà Tự bà Nhiên hai chị em ruột, người hưởng thừa kế bố mẹ đẻ 45 m2 đất đội thôn Thượng Cát, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho chị Loan), bà Tự bà Nhiên ký vào hợp đồng Chị Loan trả tiền đầy đủ cho bà Nhiên bà Tự, chị Loan trả tiền người nhận, bà Tự bà Nhiên giao đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Loan vào ngày 03/01/2010 Do vậy, bà Tự khơng liên quan đến việc bà Nhiên chuyển nhượng đất cho chị Loan Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 729/QSDĐ/951/QĐ-UBH, ngày 26/6/2004 UBND huyện Từ Liêm diện tích 45 m2 nói cấp cho hộ gia đình bà Ngơ Thị Nhiên Sau trả nợ thuế trước bạ xong, chị Loan u cầu bà Nhiên phòng cơng chứng làm thủ tục sang tên thành viên có hộ với bà Nhiên không ký vào hợp đồng công chứng với lý mảnh đất bà Nhiên chuyển nhượng cho chị Loan tài sản bà Nhiên thừa kế bố mẹ đẻ bà Nhiên nên khơng liên quan đến họ Vì vậy, ngày 09/02/2011 chị Loan khởi kiện Tòa án huyện Từ Liêm xin thực tiếp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngày 16/8/2011, chị Loan có đơn xin thay đổi quan hệ pháp luật, đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị bà Nhiên Chị trả lại 45 m2 đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nhiên, buộc bà Nhiên phải trả lại cho chị số tiền theo hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho chị theo qui định pháp luật 2.1.2 Cách giải quan nhà nước có thẩm quyền Ngày 28 tháng 12 năm 2011 Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sơ thẩm thụ lý số 21/2011/QĐXX-ST-DS ngày 19 tháng năm 2011 việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án xét sử số 110/2011/QĐXX-ST ngày 15/11/2011 Quyết định hoãn phiên tòa ngày 06/12/2011 đương sự: Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Bảo Loan – sinh năm 1972; Địa chỉ: thôn Đức Diễn, xã Phú Diễn, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội Bị đơn: Bà Ngô Thị Nhiên – sinh năm 1947; Địa chỉ: Đội 2, thôn Thượng Cát, xã Thượng Cát, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội Tại án số 25/2011/DSST ngày 28/12/2011 định: Áp dụng Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137, khoản Điều 410, Điều 689 Bộ luật dân sự; Điều 131, Điều 243, Điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009 Xử: – Chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2009 chị Nguyễn Thị Bảo Loan bà Ngô Thị Nhiên Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2009 chị Nguyễn Thị Bảo Loan Ngô Thị Nhiên hợp đồng vô hiệu 2 – Theo biên định giá tài sản ngày 08/8/2011 đất có 15 m2 tường rào giá 3.621.000 đồng, hồng xiêm giá 120.000 đồng, 20 chuối giá 500.000 đồng, bưởi giá 160.000 đồng Các tài sản đất có từ trước bà Nhiên chuyển nhượng cho chị Loan, chị Loan chưa xây dựng hay làm đất Giá trị quyền sử dụng đất 28.000.000 đồng/m2 đất x 45 m2 1.260.000.000 đồng Tổng giá trị tài sản đất 1.264.401.000 đồng Buộc chị Loan phải trả cho bà Nhiên 45 m2 đất thổ cư toàn cối tường rào nằm đất số 164 tờ án số 14 thôn Thượng Cát, xã Thượng Cát, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội có giá trị 1.264.401.000 đồng (một tỷ hai trăm sáu mươi tư triệu bốn trăn linh nghìn đồng) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 729/QSDĐ/951/QĐ-UBH, ngày 26/6/2004 UBND huyện Từ Liêm cho chủ sử dụng hộ gia đình bà Ngơ Thị Nhiên Buộc bà Nhiên phải trả cho chị Loan số tiền nhận theo hợp đồng 382.500.000 đồng (ba trăm tám mươi hai triệu năm trăm nghìn đồng) – Xét lỗi, Tòa án nhận định phía ngun đơn có lỗi không nghiên cứu kỹ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bà Nhiên phải tham khảo thành viên có tên sổ hộ thời điểm cấp sổ đỏ có đồng ý bà Nhiên chuyển nhượng đất hay không u cầu họ phải có trách nhiệm nên phải chịu lỗi 20 % Phía bị đơn có lỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi cấp cho hộ gia đình mà bị đơn tự ý chuyển nhượng không thông báo cho nguyên đơn biết người có tên hộ thời điểm cấp sổ đỏ biết Hơn sau nhận định buộc thực hành vi dân ngày 10/6/2011 phía bị đơn người có quyền lợi liên quan khơng thực định nên bị đơn phải chịu lỗi 80% Về bồi thường thiệt hại, theo Nghị 02/2004 điểm c tiểu mục 2.3 mục Phần I thì: “Thiệt hại bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất thời điểm xét xử sơ thẩm” Do buộc bà Nhiên phải bồi thường cho chị Loan (1.264.401.000 – 382.500.000) x 80% = 705.520.800 đồng (bảy trăm linh năm triệu năm trăm hai mươi nghìn tám trăm đồng) Tổng hai khoản bà Nhiên phải toán cho chị Loan 1.088.020.800 đồng (một tỷ không trăm tám mươi tám triệu không trăm hai mươi hai nghìn tám trăm đồng) Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật, đương có đơn xin thi hành án, đương phải toán số tiền mà khơng tốn đương phải chịu tiền lãi tính theo mức lãi suất Ngân hàng nhà nước quy định tương đương với thời gian chưa thi hàng án – Về án phí: - Bà Nhiên phải chịu án phí DSST 44.640.624 đồng - Chị Loan phải chịu 8.819.000 đồng án phí DSST tương ứng với số tiền phải chịu lỗi 20% Sau trừ số tiến chị Loan nộp Biên lai số 0000212 ngày 14/4/2011 Chi cục Thi hành án dân huyện Từ Liêm chị Loan nhận lại 743.000 đồng tiền dự phí dân 2.1.3 Nhận định cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói cấp cho hộ gia đình bà Ngô Thị Nhiên Theo qui định tài Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137, khoản Điều 410 BLDS năm 2005 Điều 106 Luật đất đai bà Nhiên muốn chuyển nhượng mảnh đất phải đồng ý thành viên khác có tên hộ lúc cấp Giấy chứng nhận Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có tham gia chữ ký tất thành viên Nhưng chị Loan làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất phòng cơng chứng thành viên có hộ khấu với bà Nhiên khơng ký vào hợp đồng công chứng với lý mảnh đất bà Nhiên chuyển nhượng cho chị Loan tài sản bà Nhiên thừa kế bố mẹ đẻ nên khơng liên quan đến họ nên họ khơng ký Cùng với tòa án đưa bên định buộc thực qui định hình thức giao dịch ngày 10/6/2011 bà Nhiên người có quyền lợi liên quan khơng thực Do đó, tòa án chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị Loan bà Nhiên lập ngày 03/11/2009 hợp đồng vơ hiệu xác Theo Điều 137 BLDS qui định hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục tình trạng ban đầu, trả lại cho nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường nên Tòa xử chị Loan phải trả bà Nhiên 45 m2 đất, 15,5 m2 tường rào toàn cối đất, bà Nhiên phải trả cho chị Loan số tiền nhận 382.500.000 đồng có sở Theo Nghị 02/2004 việc giải hậu hợp đồng vơ hiệu phải xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại xác định thiệt hại Tòa xử xác định phần Theo Nghị 02/2004 vấn đề xác định lỗi trách nhiệm bồi thường thiệt hại giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập từ sau ngày 15/10/1993 thực theo hướng dẫn điểm a điểm b tiểu mục 2.4 mục Phần I Nghị số 01/2003 Nên việc đánh giá lỗi, Tòa đưa lập luận để kết luận bà Nhiên chịu lỗi 80 % chị Loan chịu lỗi 20%, với vấn đề xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại dựa vào lỗi bên, nhóm cho Tòa xử hợp lý, qui định pháp luật Tòa án định giá giá trị quyền sử dụng đất trích dẫn điểm c tiểu mục 2.3 mục Phần I Nghị 02/2004 để xác định thiệt hại 2.2Vụ việc thứ 2.2.1 Tóm tắt vụ việc - Ngày 01/12/2006, vợ chồng ông Phạm Công trình bà Phạm Thị Thu kí hợp đồng cho thuê nhà số 47 Võ văn Dũng, phường Ô Chợ dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội với Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn (công ty Việt Hàn) với nội dung : + Sau ký hợp đồng thuê, bên thuê ( công ty Việt Hàn) đặt cọc cho bên thuê (ông Trình, bà Thu) 1000 USD, sau 12 tháng 2150 USD để đảm bảo thực hợp đồng - Theo thỏa thuận, Công ty Việt Hàn đặt cọc 1050 USD trả tiền thuê nhà 3tháng/lần Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2008 cơng ty Việt Hàn khơng chuyển tiếp tiền đặt cọc 2100 USD theo thỏa thuận Ơng Trình nhiều lần nhắc nhở, yêu cầu công ty Việt Hàn chuyển tiếp số tiền 2100 USD theo thỏa thuận - Tháng 6/2008, ơng trình tiếp tục u cầu phía Cơng ty Việt Hàn chuyển tiền đặt cọc theo thỏa thuận, Cơng ty khơng đáp ứng mà u cầu bổ sung phụ lục hợp đồng, tăng mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng Trong trình thỏa thuận phụ lục hợp đồng, ơng trình đề nghị tăng tiền tiền đặt cọc, Công ty Việt Hàn không đồng ý Ngày 25/6/2008, phía Cơng ty Việt Hàn gửi văn thông báo việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà u cầu gia đình ơng Trình bồi thường cho Công ty 5300 USD 20.000.000 đồng - Ơng Phạm Cơng Trình có đơn khởi kiện u cầu tòa án chấm dứt hợp đồng thuê nhà gia đình ơng Cơng ty Việt Hàn, u cầu Cơng ty Việt Hàn trả lại nhà số 47 Võ Văn Dũng cho gia đình ơng trạng ban đầu bồi thường thiệt hại có vi phạm, trả lại tiền thuê nhà tính từ ngày 01/7/2008 - Ngày 04/11/2008, ơng Phạm Cơng Trình có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu : Công ty Việt Hàn phải bồi thường thiệt hại cho ông số tiền 28.000.000đ × tháng - Ngày 26/10/2009 ơng Phạm Cơng Trình có đơn xin rút phần nội dung khởi kiện yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại việc ký hợp đồng cho thuê với Công ty TNHH sản phẩm công nghệ cao số tiền 168.000.000đ hợp đồng ký kết chưa thực - Bà Phan Mỹ Dung, đại diện Công ty Việt Hàn thừa nhận việc ký kết hợp đồng thuê nhà Cơng ty Việt Hàn ơng Phạm Cơng Trình hoàn toàn tự nguyện, quy định pháp luật Sau th nhà, Cơng ty tốn tiền th nhà đến hết tháng 6/2008 Cơng ti trí trả cho ơng Trình nhà u cầu khơng đồng ý trả tiền thuê nhà từ 01-7-2008 đến ơng Trình phải tốn bồi thường cho cơng ti 5300 USD 20 triệu đồng thỏa thuận phải bồi thường tiền đặt cọc mà công ti phải thuê địa điểm , tiền đầu tư quảng bá thương hiệu gắn với địa 47 Võ Văn Dũng Do yêu cầu đề bài, nhóm xin trình bày cách giải Tòa án vụ việc tuyên bố giao dịch vô hiệu vi phạm hỉnh thức (trên thực tế giao dịch dân vô hiệu vi phạm nội dung lẫn hình thức) - Tại án dân sơ thẩm 57/2010/DS-ST ngày 11/10/2010, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Điều112,Điều 124,Điều 127, Điều 134, Điều 137, Điều 492 Bộ luật dân sự, Nghị định số 63/1998/NĐ-CP ngày 17/8/1998 Chính phủ quản lý ngoại hối, Nghị định 70 CP ngày 19/6/1997 Chính phủ án phí lệ phí Tòa án định -Tòa phúc thẩm dựa theo định Tòa sơ thẩm để tuyên bố giao dịch dận thể hợp đồng thuê nhà ơng Phạm Cơng Trình Cơng ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đai diện ký ngày 02/12/2006 giao dịch vô hiệu 2.2.2 Cách giải quan nhà nước có thẩm quyền Căn vào án số 139/2011/DS-PT ngày 13/9/2011 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao Hà Nội nhận định : Để tuyên bố hợp đồng thuê nhà ông Phạm Cơng Trình Cơng ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn bà Phan Mỹ Dung đai diện ký ngày 02/12/2006 giao dịch vơ hiệu vi phạm hình thức Tòa phúc thẩm dựa theo kết xét xử Tòa sơ thẩm Bởi Tòa phúc thẩm cho kết luận Tòa sơ thẩm hồn tồn có pháp luật Hợp đồng thuê nhà ông Phạm Cơng Trình Cơng ty Việt Hàn có vi phạm mặt hình thức, cụ thể : người đứng tên bên cho thuê nhà ông Phạm Công Trình bà Phạm Thị Kim Thu, song hợp đồng lại khơng có chữ ký bà Thu; Hợp đồng thuê nhà nêu không làm thủ tục công chứng quan Nhà nước theo quy định pháp luật;ngồi ra, đại diện Cơng ty Việt Hàn, phần đầu hợp đồng ghi bà Phan Mỹ Dung, phần cuối hợp đồng lại ghi Phan Thị Dung Như vậy, giao dịch dân không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập.Về lỗi làm cho giao dịch dân vô hiệu, Tòa án xác định lỗi hỗn hợp, bên chịu 50% có Dựa vào án ta thấy Tòa án dựa theo Điều 124, Điều 134 Điều 492 BLDS để điều chỉnh Tại Điều 124 BLDS quy định : “1.Giao dịch dân thể lời nói, văn hành vi cụ thể Giao dịch dân thơng qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu coi giao dịch văn 2.Trong trường hợp pháp luật quy địh giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng có cơng chứng, phải dăng ký xin phép tn theo quy định đó” Điều 134 BLDS quy định giao dịch dân vô hiệu khơng tn thủ quy dịnh hình thức “Trong trường pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu” Điều 492 BLDS quy định hình thức hợp đồng thuê nhà “Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn, thời hạn thuê từ sáu tháng tở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Giao dịch dân sự thống ý chí bày tỏ ý chí chủ thể tham gia giao dịch dân sự.Sự thống phải thể hình thức định phù hợp với ý chì đích thực bên Hình thức giao dịch dân cách thức thể ý chí bên ngồi cách thức định chủ thể tham gia giao dịch dân Thơng qua hình thức biểu mà bên đối tác người thứ ba biết nội dung giao dịch xác lập Nó chứng xác nhận quan hệ tồn bên, từ xác định trách nhiêm dân chủ thể tham gia vào giao dịch Trong giao dịch dân đòi hỏi hình thức phải dạng văn phải cơng chứng cấp có thẩm quyền Xét thấy,thời hạn thuê nhà từ tháng trở lên “sau 12 tháng nộp 2100 USD để bảo đảm thực hợp đồng” Căn vào điều kiện thực tế bên thuê có ý định thuê lâu dài ( ngày 1/12/ 2006 ký hợp đồng thuê nhà; năm 2008 hai bên xảy tranh chấp) Vì Tòa áp dụng Điều 492 BLDS để xác định hợp đồng thuê nhà vi phạm hình thức (thời hạn thuê từ tháng trở lên mà không công chứng) Tuy nhiên, hợp đồng phải có cơng chứng nhà nước chứng nhận ủy ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực giao dịch có giá trị pháp lý Hình thức giao dịch có tính chất bắt buộc bên tham gia giao dịch dân Một điều đáng ý nhà cho thuê tài sản sở chung ơng Phạm Cơng Trình bà Phạm Thị Kim Thu Vì thế, cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn hai chủ sở hữu nhà Nhưng hợp đồng lại khơng có chữ ký bà Thu.Như vậy, mặt pháp lý hợp đồng khơng có thống ý chí chủ sở hữu nhà , biểu rõ hợp đồng Điểm thứ hai thể không minh bạch hợp đồng họ tên người thuê không rõ ràng, khơng có thống chủ thể th nhà “phần đầu Phan Mỹ Dung, phần cuối Phan Thị Dung” Để củng cố việc xác định vi phạm giải hậu pháp lí Tòa dựa theo Điều 122 Điều 134 BLDS 2.2.3 Nhận định cách giải vụ việc quan Nhà nước có thẩm quyền Theo ý kiến nhóm Tòa phúc thẩm đưa pháp lý phù hợp để kết án.Tuy nhiên, xét thấy cần phải dẫn thêm số quy định pháp luật cho việc chứng minh lỗi vi phạm hình thức bên cho thuê nhà, cụ thể phía ơng Phạm Cơng Trình bà Phạm Thị Kim Thu Đồng thời để khẳng định hợp đồng thuê nhà cần phải tuân thủ nguyên tắc hình thức có giá trị pháp luật Có thể thấy rằng, Điều 492 BLDS không điều chỉnh hợp đồng cho thuê nhà với mục đích làm văn phòng Nó tiền đề cho điều luật khác điều chỉnh mục đích sử dụng nhà khác Xét thấy, Điều 500 lường trước trường hợp này, quy định thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác “trong trường hợp pháp luật khơng có quy định khác quy định điều từ Điều 492 đến Điều 499 Bộ luật áp dụng việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khâc khơng phải th nhà Giao dịch thuê nhà thể dạng hợp đồng hoàn toàn tuân theo quy định pháp luật Nhưng lại khơng cơng chứng, chứng thực Mà khoản Điều 93 Luật nhà 2005 quy định “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chúng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Ủy ban nhân dân xã nhà nông thôn , trừ trường hợp cá nhân cho thuê tháng…” Như vậy, theo quan điểm nhóm them tránh thắc mắc khơng đáng có chủ thể tham gia giao dịch dân Một vấn đề gây tranh cãi không đưa quy định cụ thể để giải Trong q trình xét xử, Tòa án khơng đưa pháp lý để xác định ông Trình bà Thu vi phạm hình thức ký kết hợp đồng cho thuê nhà thuộc sở hữu chung Cần phải thêm Điều 100 Mục Chương Luật nhà 2005 “Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có đồng ý văn tất chủ sở hữu nhà ở, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu mình…” Điều đồng nghĩa với việc hợp đồng bắt buộc phải có chữ ký ông bà Nếu không bổ sung thêm điều họ phủ nhận lỗi cho họ có thống ý chí việc thuê nhà nên cần có người ký kết Và nhằm tránh trường hợp, thực tế người lại khơng biết việc th nhà Hình thức hợp đồng thuê nhà điều kiện có hiệu lực hợp đồng, bên vi phạm hình thức hợp đồng không lập thành văn không chứng thực, công chứng, đăng ký.Trong trường hợp bắt buộc th, mua bán… hợp đồng bị vơ hiệu 2.3 Đánh giá quy định có liên quan đã được áp dụng để giải vụ việc Vụ việc xét xử dựa điều 122, 124, 127, 134, 137 492 BLDS 2005 Nhìn chung, điều luật tương thích với thực tiễn, đáp ứng nguyên tắc BLDS, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia Như: Điều 122 quy định điều kiện có hiệu lực GDDS điểm c khoản “người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” phản ánh nguyên tắc Luật dân ghi nhận rõ điều BLDS: nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận Điều 124 quy định đầy đủ hình thức GDDS thực tế, “GDDS được thể bằng văn tn theo quy định đó” Trong đó, hình thức GDDS bao gồm: lời nói, văn bản(văn thường, văn có cơng chứng, chứng nhận, GDDS thơng qua phương tiện điện tử hình thức thơng điệp liệu), hành vi Điều 137: quy định hậu pháp lí giao dịch dân vơ hiệu hướng giải cho vụ việc thực tế Điều 492 hình thức hợp đồng thuê nhà ở, “hợp đồng thuê nhà ở phải được trừ trường hợp luật có quy định khác” Nhà tài sản thuộc bất động sản, có ý nghĩa quan trọng đời sống sinh hoạt kinh tế xã hội Bằng việc quy định hình thức hợp đồng thuê nhà văn bản, văn có cơng chứng chứng thực phải đăng ký pháp luật đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch, đồng thời, pháp lý giải tranh chấp xảy Điều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất thực thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Tuy nhiên, bên cạnh tồn số vấn đề: _Khái niệm điều luật còn chưa rõ ràng, cụ thể khái niệm “người tham gia GDDS”: Theo điểm a khoản điều 122BLDS, điều kiện để xác định GDDS có hiệu lực “Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự” Khi mà chưa có định nghĩa thống, khái niệm hiểu theo nhiều cách khác Theo cách hiểu phổ biến nay, “người tham gia giao dịch” bao gồm hai chủ thể: chủ thể hợp đồng người ký kết hợp đồng Điều có nghĩa là, để GDDS có hiệu lực, trước hết người tham gia giao dịch (chủ thể hợp đồng người đại diện ký kết hợp đồng (nếu có) phải có lực hành vi tham gia GDDS cụ thể Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, người bị NLHV người khơng có NLHV trường hợp người tham gia giao dịch, vấn đề từ xác lập đến thực giao dịch thực thông qua người đại diện Chúng nhận thấy, BLDS 2005 không trực tiếp ghi nhận họ người tham gia giao dịch gián tiếp thừa nhận vai trò tham gia giao dịch người bị NLHV, người khơng có NLHV quy định GDDS người chưa đủ sáu tuổi người bị NLHV dân phải người đại diện theo pháp luật xác lập, thực (Điều 21, Khoản Điều 22) Khoản Điều 69 “Các GDDS người giám hộ với người giám hộ có liên quan đến tài sản người giám hộ vô hiệu, trừ trường hợp…” Với quy định này, rõ ràng phủ nhận vai trò tham gia giao dịch người NLHV người khơng có NLHV, lẽ họ người có quyền lợi ích liên quan đến giao dịch, cụ thể hơn, họ người có tài sản đối tượng giao dịch Vì vậy, khái niệm “người tham gia giao dịch” hiểu, ngồi hai chủ thể theo cách hiểu thông thường (chủ thể hợp đồng người ký kết hợp đồng) bao gồm đối tượng _Nội dung quy định pháp luật vừa thừa vừa thiếu Theo quy định Điều 127 BLDS 2005 “GDDS khơng có điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật vơ hiệu” Theo chúng tơi, quy định khơng hợp lý lẽ ngồi trường hợp vô hiệu vi phạm Điều 122 trên, BLDS 2005 có điều khoản cụ thể nêu trường hợp GDDS vô hiệu từ điều 128 (GDDS vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật, trái đạo đức xã hội) đến điều 134 (Giao dịch dân vô hiệu không tuân thủ quy định hình thức) Bên cạnh đó, BLDS 2005 quy định số trường hợp vơ hiệu lý khác không thuộc trường hợp nêu Thực chất, trường hợp vô hiệu quy định điều từ 128-134 cụ thể hóa số trường hợp vô hiệu không tuân thủ điều kiện quy định Điều 122 BLDS 2005 Tuy nhiên, tồn Điều 127 với nội dung trình bày rơi vào tình trạng vừa thừa (khơng cần thiết phải có quy định “thiếu điều kiện Điều 122 vơ hiệu” nội dung Khoản 1, Điều 122 quy định “GDDS có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: …” chứa đựng nội hàm rồi), vừa thiếu (vì ngồi trường hợp vơ hiệu vi phạm điều kiện có hiệu lực mang tính ngun tắc chung Điều 122, có trường hợp liệt kê cụ thể Điều 128 -134 số trường hợp ngoại lệ quy định Điều 69 Điều 411 BLDS 2005 Một số kiến nghị phương hướng sửa đổi quy định pháp luật: _Bổ sung nội dung BLDS giải thích rõ khái niệm “ người tham gia giao dịch” có tính đến đặc thù GDDS người khơng có NLHV người bị NLHV phân tích trên, để tạo cách hiểu thống điều kiện thuận lợi cho chủ thể bảo vệ quyền lợi ích đáng mình, hạn chế tối đa tùy tiện việc áp dụng pháp luật _Nhằm tránh vừa thừa vừa thiếu nội dung pháp luật quy định điều 127 nên loại bỏ điều 127 BLDS -………….Như qua việc tìm hiểu vụ việc có thực liên quan đến hình thức giao dịch dân ta thấy thực tiễn xét xử gặp nhiều khó khăn vấn đề đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ thể tham gia vào giao dịch dân Do việc đổi mới, bổ sung hoàn thiện pháp luật dân nói chung quy định vấn đề nói riêng việc làm cần thiết Bên cạnh việc tập trung đào tạo nâng cao nghiệp vụ xét xử thẩm phán, cán tòa án việc cần trọng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân Việt Nạm, Tập I, Nxb CAND, Hà Nội, 2009 Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 ThS Nguyễn Thị Tình – Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Thương mại, Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự, đăng www.nclp.org.vn Nghị 01/2003: Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình” Nghị 02/2004: Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, nhân gia đình” Một số trang web khác như: www.tailieu.vn , http://tuphap.wordpress.com ... án số 25/2 011 /DSST ngày 28 /12 /2 011 định: Áp dụng Điều 12 2, Điều 12 7, Điều 13 4, Điều 13 7, khoản Điều 410 , Điều 689 Bộ luật dân sự; Điều 13 1, Điều 243, Điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản Điều... 57/2 010 /DS-ST ngày 11 /10 /2 010 , Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Điều 112 ,Điều 12 4,Điều 12 7, Điều 13 4, Điều 13 7, Điều 492 Bộ luật dân sự, Nghị định số 63 /19 98/NĐ-CP ngày 17 /8 /19 98 Chính phủ quản... ngày 19 tháng năm 2 011 việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án xét sử số 11 0/2 011 /QĐXX-ST ngày 15 /11 /2 011 Quyết định hỗn phiên tòa ngày 06 /12 /2 011 đương