Bài tập học kì môn kĩ năng tư vấn đất đâi

MỞ ĐẦU Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu tồn dân, Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Trong chức người đại diện thực quyền chủ sở hữu, Nhà nước thực việc giao đất không giao đất, công nhận không công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất, xác định mục đích sử dụng đất thơng qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất (gọi chung người sử dụng đất) Trong q trình giao đất cơng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, gặp phải số vướng mắc thẩm quyền, trình tự, thủ tục, thế, em xin phân tích tình cấp đất, giao đất giãn dân theo quy định pháp luật GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG Đất giãn dân đất thổ cư Nhà nước dùng để cấp cho người dân có đất nằm diện quy hoạch, giải tỏa… Luật Đất đai quy định thời hạn sử dụng đất có hai trường hợp: Sử dụng ổn định lâu dài sử dụng có thời hạn Đất sử dụng ổn định lâu dài gồm loại: đất ở; đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; đất nông nghiệp cộng đồng dân cư sử dụng; đất làm mặt xây dựng sở SXKD, xây dựng trụ sở, cơng trình phục vụ lợi ích cơng cộng, cơng trình kinh tế, văn hố, xã hội, đền thờ, miếu mạo; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa Đất sử dụng có thời hạn, gồm trường hợp sau: + Đất giao trồng năm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, hạn mức khơng q ha, thời hạn 20 năm + Đất giao trồng lâu năm, trồng rừng, hạn mức không 10 đồng không 30 trung du, miền núi, thời hạn 50 năm Như đất giãn dân loại đất nên đất sử dụng lâu dài Anh (chị) tư vấn cho ông A biết UBND xã làm vậy có đúng k? Vì sao? Tư vấn cho ông A biết việc làm UBND xã : Việc UBND xã làm trái với quy định pháp luật Bởi vì: việc cấp đất giãn dân tạo điều kiện chỗ cho người, cải thiện nâng cao chất lượng sống cho người dân có định cấp đất giãn dân phải ghi cụ thể đất cấp, vị trí số thửa, tờ đồ bàn giao thực địa phải giao ô đất thông báo cho người cấp đất giãn dân, tình cụ thể ông A Hơn nữa, việc UBND xã yêu cầu ông A nhận lô đất số 19 khơng thẩm quyền chất theo quy định Điều 37 Luật Đất đai 2003 thì: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân nước Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân; giao đất cộng đồng dân cư Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn Cơ quan có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định khoản 1, Điều không ủy quyền” Nghĩa là, việc giao đất UBND xã thực mà theo quy định UBND xã, phường, thị trấn phép “cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn” không quyền giao đất Do vậy, UBND xã thẩm quyền giao đất hộ ơng A, mà thẩm quyền giao đất thuộc UBND huyện Ngoài ra, việc UBND xã mời ông A đến nhận đất thực địa ô 19 ô 18 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ( Điều 37 - Luật Đất Đai) Hành vi lạm quyền cán UBND xã gây nên bất bình nhân dân, mà ngun nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện phức tạp địa phương Giả sử UBND xã làm theo định giao đất UBND huyện UBND huyện phải chịu trách nhiệm trước pháp luật việc ủy quyền cho UBND xã giao đất, hành vi trái pháp luật (vì quan giao đất khơng ủy quyền) Tiếp việc UBND xã yêu cầu ơng A phải nhận 19 khơng không giao đất Việc làm trái với pháp luật, việc có tiếp tục giao đất hay không giao đất cho hộ ông A không thuộc thẩm quyền UBND xã phân tích Đây coi hành vi uy hiếp quan có chức quyền người dân Ơng A hồn tồn có quyền khiếu nại UBND dân xã hành vi Bên cạnh sai phạm UBND xã UBND huyện mắc phải sai phạm khác như: theo đề UBND huyện cấp ln giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ơng A mà chưa tìm hiểu xem xét kĩ tình trạng đất thứ 18 Việc dẫn tới tình trạng hai chủ hộ mảnh đất (cùng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ô đất) Trước cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất UBND huyện nên xem xét lại giấy tờ liên quan đến ô thứ 18 Nếu giấy tờ hộ nhận ô 18 mà hợp lệ, cấp trước huyện cấp đất có lưu hồ sơ UBND lúc khơng dẫn đến tình trạng mâu thuẫn, gây tranh chấp Và việc UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông A lại không giao đất thực địa hành vi trái với quy định pháp luật Bởi với tư cách người cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý hộ ông A phép nhận đất Do đó, UBND xã UBND huyện có sai phạm nghiêm trọng thẩm quyền, thủ tục giao đất theo quy định pháp luật đất đai Nếu vụ việc không giải theo pháp luật ơng A có quyền khiếu nại UBND xã với hành vi không công khai, minh bạch việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể quy định Điều 28 Luật Đất đai 2003 “Trong thời hạn không ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày quan nhà nước có thẩm quyền định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố công khai theo quy định sau đây: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết địa phương trụ sở Uỷ ban nhân dân; Cơ quan quản lí đất đai cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất địa phương trụ sở quan phương tiện thông tin đại chúng; Việc công bố công khai Uỷ ban nhân dân quan quản lí đất đai thực suốt thời gian kì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực.” Trên thực tế, UBND xã không công bố công khai mà gặp riêng hộ ông A định giao đất Đồng thời vi phạm Khoản Điều 21 Luật Phòng chống tham nhũng cơng khai, minh bạch quản lý sử dụng đất: “Trong trình lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quan, tổ chức thực việc lập quy hoạch, kế hoạch phải thơng báo cơng khai cho nhân dân địa phương nơi quy hoạch, điều chỉnh biết” Bêm cạnh đó, Ủy ban nhân dân xã không xem xét yêu cầu khiếu nại hộ ông A không điều tra lại giấy tờ cho hợp lệ hộ gia đình nhận ô 18 Đây việc làm trái với quy định pháp luật trình tự thủ tục có khiếu nại, tố cáo Như vậy, ơng A có quyền khiếu nại UBND xã hành vi lạm dụng chức quyền thi hành định giao đất quan cấp Vì việc tranh chấp xảy xuất phát từ quan hành Nhà nước nên ông A ông nhận ô 18 (vì có giấy tờ) xảy tranh chấp nên giải theo quan hệ hành Lựa chọn trình tự giải theo quan hệ hành nhanh chóng hiệu cho hai bên có tranh chấp Việc hòa giải tranh chấp giải việc quan có thẩm quyền giải theo hướng có lợi cho đơi bên Hòa giải tranh chấp đất đai thẩm quyền giải tranh chấp quy định Điều 135, Điều 136 Luật Đất Đai năm 2003 Trong trường hợp giải hộ ơng A ông nhận ô 18, hai hộ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ô 18 nhận ô đất khác, việc hoàn toàn Uỷ ban nhân dân huyện chịu trách nhiệm Những kĩ nào anh (chị) sử dụng tư vấn cho ông A? a, Kỹ tiếp xúc khách hàng (tìm hiểu, nắm bắt thông tin khách hàng) Trước hết, cần tư vấn cần trao đổi với ông A nội dung việc Qua tình có thơng tin ban đầu tình trạng giao đất không với đất ghi GCNQSDĐ diễn phổ biến nay, dựa thông tin tình cung cấp cương vị người tư vấn (NTV) luật sư tư vấn cho ơng A phải vận dụng kỹ tư vấn để tìm hiểu thêm thơng tin đưa phương hướng giải cho ông A biết quyền nghĩa vụ người dân hưởng theo quy định pháp luật đất đai Khi thực tư vấn lĩnh vực đất đai, NTV hay luật sư cần nắm vững quy định pháp luật đất đai thẩm quyền, cứ, điều kiện giao đất, thu hồi đất…để tư vấn cho khách hàng Đây kỹ quan trọng, người Luật sư có tạo tâm lý yên tâm cho khách hàng hay không kỹ Đầu tiên gặp mặt với khách hàng, Luật sư (hay NTV) phải có thái độ điềm tĩnh, cởi mở, chân tình đặc biệt biết trấn an cho khách hàng trường hợp khách hàng có dấu hiệu bình tĩnh Kỹ đòi hỏi người Luật sư, NTV nhiều đức tính, tố chất đặc biết việc đặt câu hỏi để tìm hiểu việc xếp câu trả lời khách hàng cách khoa học Giai đoạn này, thực trạng giao đất sai quy định gây cho người dân nhiều khó khăn, vất vả nhiên NTV hay luật sư phải xác minh lại thông tin cách tiếp xúc trực tiếp với ông A, có người tư vấn hiểu nội dung, chất vụ việc, liệt kê cụ thể thiệt hại mà gây cho ơng A yêu cầu ông, xúc nguyện vọng ơng làm định hướng cho tồn họat động b, Kỹ nắm bắt mục đích thực khách hàng Luật sư, NTV cần nắm vững nội dung tranh chấp để từ xác định ơng A cần mong muốn Trong vụ việc này, rõ ràng nguyện vọng ơng A nhanh chóng nhận lại đất để ông ổn định đời sống cho quy trách nhiệm cho chủ thể liên quan Khi nghiên cứu hồ sơ, NTV cần đặt hệ câu hỏi dựa nội dung vụ việc để trả lời hệ câu hỏi này: Loại vụ việc mà khách hàng cần tư vấn thuộc lĩnh vực nào? Các bên liên quan đến vụ việc bao gồm đối tượng nào? Tại họ lại hành động vậy? nguyên nhân làm phát sinh vụ việc? Trên sở yêu cầu cụ thể khách hàng, người tư vấn cần tìm quy định pháp luật nội dung (Luật đất đai, Luật dân sự, đơn kiện người dân định, văn pháp luật có liên quan mà người tư vấn cần tìm tòi xác định nhằm phục vụ cho mục đích tư vấn mình.…) để xác định xác quan hệ pháp luật Việc tìm hiểu nội dung vụ việc thơng qua việc tới tận nơi gặp khách hàng văn phòng để nghe trực tiếp lời trình bày người dân, đến hộ gia đình Bên cạnh đó, xem xét giấy tờ, tài liệu, chứng người dân cung cấp Tóm tắt lại nội dung vụ việc theo diễn biến thời gian theo mối liên hệ nguyên nhân hậu Từ đó, người tư vấn có kiến thức để áp dụng quy định pháp lý tiền lệ vào việc phân tích, giải vấn đề pháp lý vụ việc Ngồi ra, người tư vấn cần tự thu thập thêm thơng tin cần cho việc phân tích vấn đề pháp lý nghiên cứu Cũng giai đọan này, người tư vấn trình bày cho ơng A kết việc nghiên cứu, phân tích cách có hệ thống logic Hơn nữa, cần tìm hiểu xem điều kiện khởi kiện ông A có đủ điều kiện khởi kiện hay khơng Khi gặp gỡ, tiếp xúc, trao đổi với khách hàng đặc biệt người dân nghèo, trình độ hiểu biết pháp luật thấp luật sư (hay người tư vấn) khơng nên lạm dụng ngơn từ pháp lý để tránh tình trạng khách hàng không hiểu cách chắn vấn đề luật sư hỏi tư vấn Đặc biệt giai đoạn luật sư cần lưu ý cho khách hàng vấn đề tố tụng, phân tích thuận lợi khó khăn việc khiếu nại, khởi kiện để giúp khách hàng không mơ hồ quyền lợi c, Kỹ giao tiếp, thuyết phục khuất phục khách hàng trình tư vấn Bằng cách trao đổi thông tin, NTV cho khách hàng thấy lực làm việc mình, khả giải vấn đề họ Từ đó, cho thấy điều khoản quy định luật hoàn toàn phù hợp để họ tin tưởng d, Tư vấn cho ông A định khiếu nại, khởi kiện hay không Trong trường hợp này, Luật sư (hay người tư vấn) cần đứng bình diện luật pháp giúp khách hàng (người dân) thực quyền tự định đoạt sở giúp họ hiểu rõ lợi bất lợi họ khiếu nại, khởi kiện khơng khởi kiện quyền lợi ích hợp pháp họ bảo vệ Lúc luật sư cần phân tích kĩ lưỡng để giúp người dân hiểu khả thắng kiện đến đâu khả án đưa vào thi hành thực tế Luật sư cần có chuẩn bị tâm lí cho khách hàng thông qua việc xác định thời gian tối da luật định để xem xét giải vụ án cấp Tòa án Luật sư cần phân tích tư vấn cho khách hàng xem họ có đủ điều kiện khởi kiện theo điều 161 BLTTDS hay không để khách hàng khởi kiện theo quy định pháp luật Trong thực tiễn nhiều trường hợp đương khơng có kinh nghiệm tham gia tố tụng thiếu hiểu biết pháp luật tham gia tố tụng thiếu hiểu biết pháp luật đầy đủ, để bảo vệ quyền lợi cho đương sự, BLTTDS quy định họ ủy quyền cho Luật sư người khác đại diện tham gia tố tụng bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Trong trường hợp khách hàng người dân nghèo, hiểu biết pháp luật thấp luật sư nên hướng dân cho khách hàng lập giấy ủy quyền qua công chứng phòng cơng chứng Nhà nước Về ngun tắc, việc ủy quyền khách hàng cho người đại diện phải lập thành văn bản, phải nêu rõ phạm vi ủy quyền Luật sư cần lưu ý hướng dẫn khách hàng làm thủ tục ủy quyền (điều 74 BLTTDS, điều 586 quy định hình thức hợp đồng ủy quyền) Sau phân tích cho người dân nên khởi kiện hay khơng luật sư cần giúp họ kiểm tra điều kiện khởi kiện mình: - Họ có tư cách pháp lý để khởi kiện hay không - Vụ việc giải án định có hiệu lực pháp luật hay chưa Theo điểm c khoản điều 168 BLTTDS tòa án trả lại đơn khởi kiện việc giải án, định có hiệu lực pháp luật… Đây nội dung pháp lý quan trọng mà luật sư cần lưu ý xem xét quyền khởi kiện khách hàng để từ tư vấn cho người dân nên khởi kiện hay không khởi kiện - Đối tượng mà người dân định khởi kiện có khơng hay phải tới đối tượng khác Ngồi ra, người tư vấn cho cần hướng dẫn người dân xác định thẩm quyền giải vụ việc mà họ gặp phả Lúc này, luật sư cần nắm vững quy định pháp luật thẩm quyền sở tư vấn giúp khách hàng lựa chọnTòa án có thẩm quyền giải tranh chấp thuận lợi có tính thực thi nhấtcho khách hàng Luật sư cần xác định xem thẩm quyền giải vụ việctrên thuộc thẩm quyền tòa án hay quan nhà nước khác, thẩm quyền tòa cấp lựa chọn khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân hay thủ tục tố tụng hành để có lợi cho khách hàng e, Kỹ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện - Sọan thảo đơn khởi kiện (đơn khiếu nại) Luật sư cần giúp người dân soạn thảo đơn khởi kiện (trong trường hợp đơn khiếu nại) theo quy định pháp luật Trong đơn cần nêu rõ diễn biến vụ việc yêu cầu người dân gì? Cần nêu bật kiện có tính chất mốc thời gian quan trọng để người đọc nắm bắt diễn biến việc Phần yêu cầu người dân phải trình bày rõ ràng, ngắn gọn, đồng thời mang tính đề xuất để Tòa án xem xét giải quyết, tránh tình trạng đưa yêu cầu phi thực tế, yêu cầu thực được, yêu cầu trái với quy định pháp luật Sau viết xong đơn luật sư người dân cần trao đổi, xem xét lại lần cuối trước gửi đơn cho tòa án có thẩm quyền - Sắp xếp tài liệu, chứng kèm theo Để tòa án tin yêu cầu người dân có hợp pháp Luật sư cần tư vấn cho người dân thu thập chứng cứ, tài liệu định giao đất… Ngoài ra, người tư vấn cần phải tự thu thập tài liệu, chứng cứ, pháp lý văn pháp luật liên quan đến vụ việc nhằm tạo niềm tin khả bảo vệ quyền lợi ích tốt cho người dân Trong trường hợp này, văn mà người tư vấn cần dẫn chứng làm cho nhận định bao gồm: Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 69/2009/NĐCP quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hổi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định số 136/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật khiếu nại, tố cáo … Giúp ông A soạn thảo nội dung đơn khiếu nại CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc X , ngày… tháng … năm ĐƠN KHIẾU NẠI (về định thu hồi đất uỷ ban nhân dân huyện…) Kính gửi: CHỦ TỊCH UỶ BAN NHÂN DÂN HUYỆN Tên là: ……., sinh ngày …tháng…năm…,CMND…… Nơi đăng ký hộ thường trú……… Hiện đăng ký tạm trú tại……… Điện thoại liên lạc…………… Người bị khiếu nại: Uỷ ban nhân dân huyện Tôi làm đơn khiếu nại để trình bày việc cụ thể sau : ………………… Vì vậy, tơi làm đơn kính mong chủ tịch xem xét kĩ vụ việc giải để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp Tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật nội dung đơn khiếu nại có điều vi phạm pháp luật … , Ngày…tháng…năm… Người làm đơn (ký ghi rõ họ tên) f, Kỹ “chốt” trình tư vấn cho khách hàng Khi tư vấn, hai bên đưa nội dung hợp lý vụ việc, cần phải biết chốt trình tư vấn Tránh việc tư vấn kéo dài mà không mang lại kết Sau công đoạn tư vấn với khách hàng Việc NTV sử dụng kĩ nghiên cứu hồ sơ vụ việc; kỹ phân tích xác định luật áp dụng kĩ quan trọng, thiếu để hoàn thành hoạt động tư vấn cho khách hàng =>> Nhận xét: Các quan hành nhà nước cần nâng cao trình độ chun mơn để nắm bắt vấn đề cách nhanh nhạy nhất, đồng thời tìm hướng giải hợp tình hợp lý, phù hợp với quy định pháp luật đất đai Bên cạnh đó, cần thực công khai, minh bạch hoạt động quản lý công Nhà nước đất đai, quan nhà nước có thẩm quyền cần cơng bố cơng khai quy hoach, kế hoạch chi tiết sử dụng đất Tránh tình trạng lạm dụng chức quyền giải không thỏa đáng, không luật cho nhân dân 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội Luật đất đai năm 2003; Bộ luật dân năm 2005; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hổi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; Nghị định số 136/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật khiếu nại, tố cáo 11 ... “chốt” trình tư vấn cho khách hàng Khi tư vấn, hai bên đưa nội dung hợp lý vụ việc, cần phải biết chốt trình tư vấn Tránh việc tư vấn kéo dài mà không mang lại kết Sau công đoạn tư vấn với khách... luật sư tư vấn cho ơng A phải vận dụng kỹ tư vấn để tìm hiểu thêm thơng tin đưa phương hướng giải cho ông A biết quyền nghĩa vụ người dân hưởng theo quy định pháp luật đất đai Khi thực tư vấn lĩnh... trung ương định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tổ chức; giao đất sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất người Việt Nam định cư nước ngoài; cho thuê đất tổ chức, cá nhân