Đang tải... (xem toàn văn)
Ngày 2092016, ông Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây:Ông có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 và ngôi nhà 03 tầng của bố mẹ sang tên cho ông. Ông Nguyễn Văn H nói rằng: Đất và nhà này có nguồn gốc bố mẹ ông H sinh sống trên đất ông cha để lại từ năm 1976. Bố mẹ ông H mất năm 2002 không để lại di chúc. Ông H ở cùng bố mẹ từ lúc sinh ra cho đến khi bố mẹ ông H mất và hiện nay anh vẫn ở trên đất đó.Ông H rất mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật của công ty tư vấn luật Hùng Linh tư vấn cho ông H chuẩn bị hồ sơ pháp lý và hướng dẫn ông H quy trình, thủ tục hành chính để ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.Với đề nghị nêu trên của khách hàng, Anh (Chị) với tư cách là chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản của công ty tư vấn luật Hùng Linh, hãy cho biết:1.Những vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc nêu trên là gì? Giải thích rõ cho ông H biết rõ mục đích của từng vấn đề pháp lý cần làm rõ trong vụ việc này?2.Hãy tư vấn và hướng dẫn ông H chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và quy trình, thủ tục trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
MỤC LỤC ĐỀ BÀI Ngày 20/9/2016, ông Nguyễn Văn H đến Công ty tư vấn Luật Hùng Linh ký hợp đồng tư vấn dịch vụ pháp lý với nội dung sau đây: Ơng có nhu cầu làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 ngơi nhà 03 tầng bố mẹ sang tên cho ơng Ơng Nguyễn Văn H nói rằng: Đất nhà có nguồn gốc bố mẹ ông H sinh sống đất ông cha để lại từ năm 1976 Bố mẹ ông H năm 2002 khơng để lại di chúc Ơng H bố mẹ từ lúc sinh bố mẹ ông H anh đất Ơng H mong muốn chuyên gia tư vấn pháp luật công ty tư vấn luật Hùng Linh tư vấn cho ông H chuẩn bị hồ sơ pháp lý hướng dẫn ông H quy trình, thủ tục hành để ơng H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Với đề nghị nêu khách hàng, Anh (Chị) với tư cách chuyên gia tư vấn pháp luật đất đai, bất động sản công ty tư vấn luật Hùng Linh, cho biết: Những vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc nêu gì? Giải thích rõ cho ơng H biết rõ mục đích vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc này? Hãy tư vấn hướng dẫn ông H chuẩn bị hồ sơ đầy đủ quy trình, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Những vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc nêu gì? Giải thích rõ cho ơng H biết rõ mục đích vấn đề pháp lý cần làm rõ vụ việc này? Thứ nhất, nguồn gốc mảnh đất; mảnh đất gia đình ơng H có giấy tờ quyền sử đất hay chưa? Khoản 1,2 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có giấy tờ quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có loại giấy tờ sau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 quan có thẩm quyền cấp trình thực sách đất đai Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời quan nhà nước có thẩm quyền cấp có tên Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c) Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; đ) Giấy tờ lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật; e) Giấy tờ quyền sử dụng đất quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g) Các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định Chính phủ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều mà giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký bên có liên quan, đến trước ngày Luật có hiệu lực thi hành chưa thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất” Trong trường hợp mảnh đất gia đình ơng H chưa có giấy tờ quyền sử dụng đất; để đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 101 Luật Đất đai 2013: “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật này, có hộ thường trú địa phương trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận người sử dụng đất ổn định, khơng có tranh chấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nơi có quy hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ quy định chi tiết Điều này” Thứ hai, điều kiện thừa kế Cần xem xét xem ơng H có thuộc trường hợp bị tước quyền thừa kế, hay hàng thừa kế cịn có người hưởng thừa kế hay không? Khoản Điều 643 BLDS 2005 quy định trường hợp người quyền hưởng di sản sau: “Những người sau không quyền hưởng di sản: a) Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm người đó; b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản; c) Người bị kết án hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng phần toàn phần di sản mà người thừa kế có quyền hưởng; d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép ngăn cản người để lại di sản việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc nhằm hưởng phần toàn di sản trái với ý chí người để lại di sản” Bên cạnh trường hợp cha mẹ ông H có để lại di chúc hợp pháp; có để lại quyền thừa kế mảnh đất nhà cho người khác hàng thừa kế, tồn đối tượng khác thuộc trường hợp thừa kế theo pháp luật; ơng H khơng thể đủ điều kiện người thừa kế tồn mảnh đất nhà mà cha mẹ ông để lại Việc xác định điều kiện thừa kế pháp lý để xác định xem ơng H tiến hành thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay không? Thứ ba, cần xác định xem mảnh đất có thuộc trường hợp bị tranh chấp hay có đủ điều kiện để sử dụng đất; Uỷ ban nhân dân (UBND) phường (xã, thị trấn) xác nhận Để thực thủ tục xác nhận mảnh đất khơng có tranh chấp, ơng H cần thực thủ tục sau theo quy định pháp luật: - - Nộp hồ sơ UBND phường (xã, thị trấn) để yêu cầu xác nhận đất khơng có tranh chấp Hồ sơ bao gồm: • Đơn xin xác nhận đất khơng có tranh chấp • Một số loại giấy tờ quyền sử dụng đất • Văn ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Bản CMND có chứng thực Công chức tiếp nhận kiểm tra nội dung, tính hợp pháp hồ sơ: • Trường hợp hồ sơ hợp lệ: viết giấy hẹn • Trường hợp hồ sơ khơng hợp lệ: hướng dẫn cá nhân hồn thiện quy - trình Cơng chức chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền giải trả kết - theo giấy hẹn Cá nhận nhận kết phận tiếp nhận trả kết Đây quan trọng để xác định xem ông H thực thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà Trong trường hợp đất gia đình ơng H thuộc diện tranh chấp, quan có thẩm quyền có quyền từ chối việc thực thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ông H Hãy tư vấn hướng dẫn ông H chuẩn bị hồ sơ đầy đủ quy trình, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ gồm: - Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bản photocopy sổ hộ khẩu, CMND Đối với người Việt Nam định cư nước ngồi phải có chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà sử dụng đất Việt Nam theo quy định Điều 66, - 67 nghị định 71/2010/NĐ-CP Bản chứng thực giấy tờ quyền sử dụng đất (nếu có) Bản chứng thực giấy tờ tài sản gắn liền với đất Sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quy định - điểm d khoản có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng) Văn ủy quyền nộp hồ sơ giấy chứng nhận (nếu có) Bản giấy tờ liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài đất - đai theo quy định pháp luật (nếu có) Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với trường hợp chưa có khả tài để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) Hồ sơ nộp UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất xem xét nguồn gốc đất; nhà cơng trình đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai trụ sở UBND thời gian 15 ngày Sau UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND quận, huyện (Qua văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp giấy chứng nhận Để ông H hiểu rõ quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất: Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ thực công việc sau: a) Trường hợp đăng ký đất đai xác nhận trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp khơng có giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai Điều 18 Nghị định xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất xác nhận trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; nhà ở, cơng trình xây dựng xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, phù hợp với quy hoạch duyệt; xác nhận sơ đồ nhà cơng trình xây dựng chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; b) Trường hợp chưa có đồ địa trước thực cơng việc Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thơng báo cho Văn phịng đăng ký đất đai thực trích đo địa đất kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); c) Niêm yết cơng khai kết kiểm tra hồ sơ, xác nhận trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc thời điểm sử dụng đất trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thời hạn 15 ngày; xem xét giải ý kiến phản ánh nội dung công khai gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai thực công việc sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận công khai kết theo quy định Khoản Điều này; b) Trích lục đồ địa trích đo địa đất nơi chưa có đồ địa có đồ địa trạng ranh giới sử dụng đất thay đổi kiểm tra trích đo địa đất người sử dụng đất nộp (nếu có); c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất tổ chức nước, sở tơn giáo, tổ chức nước ngồi, cá nhân nước ngồi, người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư mà sơ đồ chưa có xác nhận tổ chức có tư cách pháp nhân hoạt động xây dựng hoạt động đo đạc đồ; d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng có giấy tờ trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định Điều 31, 32, 33 34 Nghị định gửi phiếu lấy ý kiến quan quản lý nhà nước loại tài sản Trong thời hạn khơng q 05 ngày làm việc, quan quản lý nhà nước tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời văn cho Văn phòng đăng ký đất đai; e) Cập nhật thông tin đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai (nếu có); g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp khơng thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài ghi nợ theo quy định pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để quan tài ngun mơi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, sở liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ cấp xã gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người cấp Cơ quan tài nguyên môi trường thực công việc sau: a) Kiểm tra hồ sơ trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Trường hợp thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký định cho thuê đất; ký hợp đồng th đất trình quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất sau người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật 10 b) Chuyển hồ sơ giải cho Văn phòng đăng ký đất đai Trường hợp người sử dụng đất đăng ký đất đai theo quy định pháp luật mà có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, quan tài nguyên môi trường thực công việc quy định Điểm g Khoản Khoản Điều này” Trên cách thức chuẩn bị hồ sơ trình tự, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tình ơng H - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân 2005 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Các trang web: http://luattrihung.com/linh-vuc-tu-van/bat-dong-san/trinh-tu-thu-tuc-cap- - giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.html/ https://luatduonggia.vn/thu-tuc-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat- - cho-ca-nhan-ho-gia-dinh http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dn2014/tint uc?p_pers_id=&p_folder_id=53313862&p_main_news_id=60876021 11 12