Đang tải... (xem toàn văn)
Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn được thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án “đổi đất lấy hạ tầng”. Thực hiện Quyết định số 1165TTg của Thủ tướng Chính phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 ha đất tại phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực hiện dự án. Tính đến tháng 8 năm 2008, Công ty CP Nam Sơn đã tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho các hộ dân đang sinh sống trong khu đất này và tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước. Trong khi đang triển khai thực hiện dự án, tháng 2 năm 2009, UBND tỉnh SL ra quyết định thu hồi 02 ha đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cư cho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số 6. Năm 2012, UBND tỉnh SL ra quyết định số 1152012QĐUB giao 10 ha đất mà Công ty CP Nam Sơn đang thực hiện dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất khẩu quần áo. Không đồng ý với Quyết định này của UBND tỉnh SL, đại diện Công ty CP Nam Sơn đến gặp Anh(chị) là luật sư đề nghị tư vấn nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Với tư cách là luật sư, Anh(chị) hãy cho biết:1.Anh(chị) phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng?2.Việc tư vấn vụ việc này được thực hiện qua những bước cụ thể nào?3.Những kỹ năng nào sẽ được sử dụng trong các bước tư vấn pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp?
MỤC LỤC ĐỀ BÀI Năm 2004, Công ty CP Nam Sơn thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án “đổi đất lấy hạ tầng” Thực Quyết định số 1165/TTg Thủ tướng Chính phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 đất phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực dự án Tính đến tháng năm 2008, Công ty CP Nam Sơn tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho hộ dân sinh sống khu đất tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước Trong triển khai thực dự án, tháng năm 2009, UBND tỉnh SL định thu hồi 02 đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cư cho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số Năm 2012, UBND tỉnh SL định số 115/2012/QĐ-UB giao 10 đất mà Công ty CP Nam Sơn thực dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất quần áo Không đồng ý với Quyết định UBND tỉnh SL, đại diện Công ty CP Nam Sơn đến gặp Anh(chị) luật sư đề nghị tư vấn nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Với tư cách luật sư, Anh(chị) cho biết: Anh(chị) phải làm để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng? Việc tư vấn vụ việc thực qua bước cụ thể nào? Những kỹ sử dụng bước tư vấn pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp? GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Anh(chị) phải làm để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp khách hàng? Trong trường hợp , giới hạn đề bài, em xin không trình bày vào số kĩ mềm ( luật sư có), mà thằng vào nội dung quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Cơng ty CP Nam Sơn: Thứ nhất: Căn vào nguồn gốc sử dụng đất, dự án nhà nước “Năm 2004, Cơng ty CP Nam Sơn thủ tướng Chính phủ phê duyệt dự án “đổi đất lấy hạ tầng” Thực Quyết định số 1165/TTg Thủ tướng Chính phủ, tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 đất phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực dự án.” Có thể hiểu, trước có dự án, diện tích đất đất 20 hộ gia đình, bao gồm đất nhà vườn tạp, nông nghiệp Việc thực dự án phải bồi thường cho người dân theo giá đất nhà nước quy định giải phóng mặt Do đó, nguồn gốc đất đất thổ cư phục vụ mục đích dân sinh, hồn tồn hợp pháp nên phải bồi thường tiến hành giải phóng mặt sau giúp người dân tái định cư Về nguồn gốc đất phía Cơng Ty CP Nam Sơn có theo dự án thủ tướng phủ hồn tồn theo trình tự, thủ tục pháp luật, nên phát sinh việc Công ty CP Nam Sơn giao 30 đất phường QT, thành phố SL pháp luật Hình thức dự án mà phía Cơng ty Nam Sơn hiểu dự án BT “ đổi đất lấy hạ tầng” Điều Khoản 17, 18 19 Luật Đầu tư 2005 đưa định nghĩa loại hợp đồng sau: - Hợp đồng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (sau gọi tắt hợp đồng BOT) hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh cơng trình kết cấu hạ tầng thời hạn định; hết thời hạn, nhà đầu từ chuyển giao khơng bồi hồn cơng trình cho Nhà nước Việt Nam - Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau gọi tắt hợp đồng BTO) hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình thời hạn định để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận - Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau gọi tắt hợp đồng BT) hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng BT Do đó, dự án thủ tướng phê duyệt, Công ty CP Nam Sơn thực xây dựng kết cấu hạ tầng, phía UBND tỉnh SL phải phối hợp tiến hành Thứ hai: Cần làm sáng tỏ định UBND Tỉnh SL có thẩm quyền trình tự thủ tục hay khơng? Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định điểm b khoản Điều này; b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; b) Thu hồi đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Trường hợp khu vực thu hồi đất có đối tượng quy định khoản khoản Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất Như vậy, ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất trường hợp: a) Thu hồi đất tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, trừ trường hợp quy định điểm b khoản Điều này; b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; b) Thu hồi đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam So với Luật Đất Đai 2003, Luật đất đai 2013 có điểm trường hợp khu vực thu hồi đất có đối tượng quy định khoản khoản Điều Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thu hồi đất ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện định thu hồi đất Như vậy, có định thu hồi đất tổ chức cá nhân định thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh Do thẩm quyền UBND tỉnh SL định thẩm quyền, song nội dung theo chất hợp đồng BT trái với nguyên tắc hợp đồng Việc tư vấn vụ việc thực qua bước cụ thể nào? Đầu tiên thấy, xác định nội dung tư vấn thuộc lĩnh vực việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư Em xin tư vấn qua bước sau: A) B) C) D) E) Tiếp xúc khách hàng Nghiên cứu hồ sơ Xác định nội dung pháp lý Xác định luật áp dụng Đưa phương án tư vấn Những kỹ sử dụng bước tư vấn pháp luật đất đai để bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp? Để bước diễn thuận lợi, Luật sư hay nhà tư vấn cần phải có kĩ cụ thể sau: Thứ nhất: tiếp xúc khách hàng Kiến thức pháp luật luật sư quan trọng, đòi hỏi luật phải có kiến thức pháp lý sâu rộng, đặt biệt vụ việc cần âm hiểu sâu sắc việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư, hình thức hợp đồng xây dựng hình thức BT Bên cạnh luật sư phải người am hiểu tâm lý khách hàng, thường người yếu đến tư vấn, họ muốn luật sư “địi lại” quyền lợi ích hợp pháp Lúc họ rơi vào tâm lý tiêu cực, có chút phẫn nộ, nên dân đến suy nghĩ, hành động đơi thiếu chuẩn, khó giữ bình tĩnh được, nên luật sư cần giúp họ bình tĩnh, tạo tin tưởng Tiếp theo số kĩ mềm khách cần có, kĩ giao tiếp, kĩ đọc vị người khác qua ngôn ngữ thể, đặc biệt khả thuyết phục khách hàng Bất chọn nghề luật nghề nghiệp mà cần “ dùng miệng” nói để tạo thu nhập, tiêu chuẩn giọng nói Giọng nói cần chuẩn, khơng nói lắp, nói ngọng, giọng địa phương với loại khách hàng cho phù hợp, giọng nói Luật sư cần dễ nghe, khơng cần qua trau chuốt, cần chuẩn, trình giao tiếp luật sư không cần thiết dùng ngôn từ mĩ miêu “bóng bẩy” Sau kĩ nghe quan trọng, qua để biết hết tâm tư, nguyện vọng khách hàng, tìm hiểu khách hàng vướng mắc, cần tư vấn đâu, thông tin khách hàng cung cấp chưa hợp lý, trình này, luật bên cạnh việc nghe cần kết hợp kĩ nhìn Cần nhìn xem thái độ, cử chỉ, sắc mặc, giọng điệu khách hàng Xem cách ngồi khách hàng, ánh mắt họ nói, giọng điệu họ sao, ngón tay khách hàng đặt đâu, có hay đưa lên dụi mắt, xoa tóc gáy, hay gãi đầu, hay khoanh tay, đan bàn tay vào khơng , chí họ đơi có lấy tay gãi mặt khơng, ngón trỏ có đưa lên gạt mũi khơng… Kết hợp với việc xem họ ngồi dáng có thoải mái khơng, lịng bàn chân hướng đâu, hai chân có vắt lên khơng, có rung chân khơng… Qua chuỗi hành động cung cấp cho ta tâm tư thực khách hàng Bạn nghĩ thật chuyện thừa quan sát họ Không, điều khơng thừa bạn muốn làm luật sư không giỏi kiến thức pháp lý, tin Bạn cần hiểu chẳng vụ đất đai mà vừa gặp khách hàng mà bạn tư vấn cho họ để thu lại “vài đồng tiền” bèo bạc từ q trình tư vấn cho khách hàng, có lẽ không nên vậy, tư vấn đất đai mà bạn tư vấn xong cho khách hàng cách kĩ lưỡng ln, nói thành thật bạn bảo họ làm cụ thể sao, họ bỏ bạn tìm đến luật sư, nhà tư vấn khách Bởi lẽ, trình tiếp xúc khách hàng, bạn nên định hướng, đưa cho họ biết quyền họ bị xâm phạm, hướng giải sao, trả lời câu hỏi khách hàng cho vừa lịng họ Sau , cần nhớ Luật Luật sư muốn làm việc với khách hàng cần giao kết hợp đồng dịch vụ tư vấn, trợ giúp pháp lý Sau cần them thời gian để nghiên cứu cho kĩ lưỡng vụ việc vào sâu cụ thể Khách hàng cảm thấy, tình tiế vụ việc họ “khó mà khơng khó, dễ mà chả dễ chút nào” hội cho luật sư tư vấn đất đai “có đất làm ăn”, nghe xong bạn nghĩ kẻ hội, biết đến tiền? Không không làm vậy, bạn không giải vụ việc cách thấu đáo, dẫn đến việc làm sai tư vấn, đơi đẩy khách hàng vào tình bất lợi pháp lý Thứ hai: Kĩ nghiên cứu hồ sơ Đây lĩnh vực phức tạp, khó khăn so với nhiều lĩnh vực khác, tư vấn giao đất theo dự án cảu phủ cấp phép hình thức dựa án BT có nhiều bất cập Bởi tài liệu nhiều, dày, “xe tải” toàn hồ sơ vụ án Luật sư cần hiểu đọc quan trọng, đọc “từ khóa”(key word) từ, hồ sơn quan trọng vụ việc để tránh nhiều thời gian cảnh bị “rối” hồ sơ tài liệu, khách hàng ( Công ty CP Nam Sơn) họ cung cấp tất hồ sơ, tài liệu, văn chứng từ suốt từ năm 2004 đê này, thời điểm xảy hành vi xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp họ Tiếp theo, cần xem xét : Nội dung dự án đầu tư Mặt chủ quan Công ty CP Nam Sơn có đủ trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cơng việc Năng lực tài khách hàng có đả bảo thực dự án hay khơng Mặc khách quan Dự án có phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất Quỹ đất địa phương đáp ứng nhu cầu Trong vụ việc này, vào tháng 01 năm 2005, UBND tỉnh SL giao 30 đất phường QT, thành phố SL cho Công ty CP Nam Sơn để thực dự án Tính đến tháng năm 2008, Công ty CP Nam Sơn tiến hành xong việc bồi thường, GPMB cho hộ dân sinh sống khu đất tiến hành xây dựng hệ thống thoát nước Trong triển khai thực dự án, tháng năm 2009, UBND tỉnh SL định thu hồi 02 đất giao cho Công ty CP Nam Sơn để tái định cư cho 20 hộ gia đình bị thu hồi đất để mở rộng Quốc lộ số Căn vào tâm tư, nguyện vọng phía Cơng ty CP Nam Sơn đến đây, khách hàng khơng có phản đối, khơng có u cầu cần bảo vệ quyền lợi Chỉ đến năm 2012, UBND tỉnh SL định số 115/2012/QĐ-UB giao 10 đất mà Công ty CP Nam Sơn thực dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất quần áo.Công ty CP Nam Sơn tiến hành phản đối hành vi UBND Tỉnh SL yêu cầu tư vấn bảo vệ quyền lợi Thứ ba, kĩ tra cứu văn pháp luật Cần xem xem văn luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2005 Tiếp theo Văn thủ tướng phủ phê chuẩn dự án số 1165/TTg Văn vào năm 2005 UBND tỉnh SL giao 30 đất phường QT, thành phố SL cho Công ty Văn 115/2012 QĐ-UB UBND tỉnh SL giao 20 đất mà Công ty CP Nam Sơn thực dự án cho Công ty CP Dệt Nam Định để xây dựng nhà máy may xuất quần áo Tiếp theo văn hợp đồng BT theo thỏa thuận hợp đồng Bởi chất hợp đồng BT hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng BT Do đó, UBND tỉnh SL cần tơn trọng điều khoản hợp đồng, từ thấy sai phạm từ phía UBND tỉnh SL Thư tư: Xác định luật áp dụng Như đề cập, vụ việc diễn vào năm 2012, theo nguyên tắc áp dụng luật có hiệu lực gần để làm luật dẫn chiếu vụ việc Thứ năm đưa phương án giải Trong toàn phương án em xin đưa ra, sau xin đề cập hướng giải vụ việc sau Theo nộ dung vụ việc, xác định nguồn gốc đất trước có dự án đất dân sinh, sử dụng mục đích ở, vườn tạp Sau đó, có dự án 1165/TTg Thủ tướng phủ, tiến hành bồi thường giải phóng mặt UBND tỉnh SL cấp 30 đất, nói nguồn gốc đất hồn tồn hợp lệ Tiếp theo, Về tính chất hợp đồng BT trình bày, cần theo nội dung hợp đồng, theo thỏa thuận bên Cũng dự án làm đường cao tốc, theo hình thức BT dự án đó, có cơng trình đường cao tốc, trạm thu phí, kiểm duyệt, Trạm phụ vụ nghỉ ngơi,… Thì theo hợp đồng kí kết phía Cơng ty CP Nam Sơn tiến hành xây dựng sở hạ tằng để phù hợp với nội dung hợp đồng đưa phương án bảo vệ quyền lợi ích thật thỏa đáng Cuối cùng, cần xem xét hành vi UBND tỉnh SL tính chất, nội dung thẩm quyền Việc định thu hồi 20ha dự án Công ty CP Nam Sơn 10 có theo quy định hợp đồng BT, mục đích dự án khơng phải đầu tư để xây dựng nhà máy dệt Nam Định, mà UBND tỉnh SL vấn thu hồi, hành vi trái quy định pháp luật Danh mục tài liệu tham khảo Luật đất đai 2013 Luật đầu tư 2005 http://baocongthuong.com.vn/huong-dan-thanh-toan-bang-quy-dat-cho-du- an-bt.html http://www.moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php %20lut/View_Detail.aspx?ItemID=30427 https://luatduonggia.vn/khai-niem-va-noi-dung-cua-hop-dong-bot-bto-va-bt http://www.gdla.gov.vn/index.php/download/Thu-tuc-hanh-chinh/Nghidinh-so-84-2007-ND-CP.html 11