Vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà thông qua việc phân tích nhận định một vụ việc thực tế đã được tòa án giải quyết

A/ LỜI MỞ ĐẦU: Trong năm gần đây, số lượng vụ án dân có liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu nhà ngày gia tăng; thực tiễn xét xử Toà án cấp cho thấy loại án có tính chấp phức tạp, khó giải Do vậy, giải vụ án này, Tòa án thường lúng túng, gặp nhiều khó khăn, thời gian giải thường kéo dài, qua nhiều cấp xét xử đôi lúc hướng giải chưa thống Vì vậy, nhóm em xin sâu vào nghiên cứu vấn đề tranh chấp quyền sở hữu nhà thơng qua việc phân tích nhận định vụ việc thực tế Tòa án giải B/ NỘI DUNG: I/ Tóm tắt vụ việc: Tranh chấp quyền sở hữu nhà giữa: - Nguyên đơn: Bà Nguyễn Ngọc Thúy, sinh năm 1965 - Bị đơn: Ông Cao Long Thọ, sinh năm 1942 Bà Nguyễn Thị Ngọc Thu, sinh năm 1949 Căn nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi thuộc sở hữu Nhà nước Năm 2006, UBND quận cho hộ ông Cao Long Thọ thuê sử dụng làm nhà ở, gồm hộ 10 nhân thường trú Các thành viên hợp đồng thuê nhà có quyền nghĩa vụ Năm 2007, UBND quận bán hóa giá theo Nghị định 61 cho ơng Thọ, bà Thu Giữa hai hộ có thỏa thuận UBND phường Nguyễn Cư Trinh việc ông Thọ, bà Thu đứng mua nhà Nhà nước cắt 12m2 nhà cho hộ bà Phượng (chị gái bà Nguyễn Ngọc Thúy) Hai hộ thỏa thuận cho hộ ơng Thọ đứng tên mua hóa giá Việc cấp thủ tục nhà chưa hồn tất, ơng Thọ vợ bà Thu u cầu cơng an xóa tên người hộ gia đình bà Nguyễn Ngọc Thúy nên bà làm đơn khiếu nại gửi đến Công ty quản lý nhà quận 1, Công ty yêu cầu bên phải thỏa thuận cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà Ngày 16-01-2007, hai bên thỏa thuận phường sau ông Thọ, bà Thu nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà lập thủ tục tặng cho 06 thành viên hộ gia đình bà Nguyễn Ngọc Thúy (do bà làm đại diện) phần diện tích nhà 12m2 vòng hai tuần, sau ông Thọ không thực Vì vậy, bà làm đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn giao trả cho hộ bà 12m2 đất nhà, tiền mua hóa giá nhà bà đồng ý trả lại cho ông Thọ, bà Thu 10.763.325 đồng Ngày 03-9-2008, bà Thúy có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện: Theo Nghị định 61/CP người có tên hợp đồng mua nhà có quyền mua nhà thuộc sở hữu nhà nước Căn nhà có tổng diện tích 53,31m2, bà u cầu chia cho 10 nhân khẩu, người 5,33m2 Bà yêu cầu bị đơn phải giao lại quyền sở hữu cho hộ bà (do bà Phượng làm chủ hộ) gồm 06 người = 31,986m2 trả lại cho hộ bà số tiền tương ứng 6/10 theo giá Hội đồng định giá 2.257.828.426 đồng Bà đồng ý tốn cho ơng Thọ, bà Thu tiền mua hóa giá nhà, tiền thuê nhà tiền nộp thuế sử dụng đất theo tỷ lệ 6/10 Ông Cao Long Thọ không đồng ý với yêu cầu khởi kiện bà Nguyễn Ngọc Thúy thỏa thuận phường khơng có giá trị pháp lý, thời điểm ơng Thọ chưa đứng tên sở hữu nhà Ngồi ra, ơng Thọ có yêu cầu phản tố bà Thúy, đề nghị Tòa án buộc bà Thúy trả nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi cho ông bà Thúy chủ sở hữu nên không phép II/ Nhận xét án sơ thẩm: Đầu tiên, TAND quận khẳng định biên thảo thuận ngày 16/01/2007 có giá trị pháp lí có sở pháp lí bởi: +) Thứ nhất, theo Khoản Điều nghị định số 61-CP mua bán kinh doanh nhà quy định: “Bên bán Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch Phó Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi chưa có Cơng ty kinh doanh nhà) quản lý nhà đó” Như vậy, bên bán vụ việc Công ty Quản lý nhà quận Vì vậy, việc Cơng ty quản lý nhà quận yêu cầu bên phải thỏa thuận cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà hợp lý hợp đồng thuê nhà nói nhà cho hộ hộ gia đình ơng Thọ hộ gia đình bà Thúy th khơng quy định diện tích cụ thể cho hộ nên rõ ràng cần có thỏa thuận diện tích đất sử dụng hộ để tiến hành bán hóa giá nhà cho hộ Cũng theo tinh thần nghị định 61/ CP mua bán kinh doanh nhà nhà có khiếu kiện, tranh chấp không mua nhà nhà nước “ Ngày 12/6/2006, ơng Nguyễn Ðăng Bình, phó giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất cho biết, có trường hợp nhà thuộc sở hữu Nhà nước khơng bán theo Nghị định 61/CP Ðó là: Nhà vùng quy hoạch có định thu hồi đất; nhà nằm khu vực phố cổ (có danh sách cụ thể trường hợp Quyết định 1170/QÐ-UB); nhà biệt thự khơng bán (cũng có danh sách cụ thể UBND TP quy định); nhà có khiếu kiện, tranh chấp, chưa có định cuối quan Nhà nước có thẩm quyền; nhà thuộc khu vực quan tự quản, chưa có đường riêng biệt” Do vậy, muốn mua nhà hai hộ gia đình phải giải tranh chấp tồn ( đứng tên cua nhà ơng Thọ xóa tên 06 thành viên gia đình bà Thúy, bà Thúy làm đơn khiếu nại đến công ty quản lý nhà quận 1) Vì vậy, việc Cơng ty quản lý nhà quận yêu cầu bên phải thỏa thuận cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà hợp lý (và hai hộ gia đình ơng Thọ và Th có thỏa thuận phường) Đây điều kiện cần để ơng Thọ bà Th tiến hành mua hóa giá nhà với nhà nước (mà công ty quản lý nhà Quận bên bán) Vậy tòa xác định thỏa thuận ông Thọ bà Thu điều kiện cần để tiến hành mua hóa giá nhà với nhà nước thông qua Công ty Quản lý nhà quận xác +) Thứ hai, thỏa thuận ông Thọ bà Thúy giao dịch dân (bởi làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên có hiệu lực) giao dịch thỏa mãn điều kiện có hiệu lực giao dịch dân theo quy định Điều 122 BLDS 2005 Bởi bà Th ơng Thọ có lực hành vi dân Họ hoàn toàn tự nguyện tham gia giao dịch có tranh chấp phát sinh hai bên khơng nói lúc thực biên thỏa thuận họ bị lừa dối, cưỡng hay có nhầm lẫn Nội dung giao dịch bà Thúy ông Thọ đứng tên mua toàn nhà mà người đứng tên thuê ông Thọ sau hồn thành thủ tục mua nhà tặng cho người hộ bà thúy mà bà thúy người đại diện 12m2 nhà Nội dung giao dịch thể rõ mục đích người tham gia giao dịch: ơng Thọ muốn người đứng tên tồn nhà bà Thúy muốn tặng cho 12m2 sau nhường quyền mua nhà cho ơng Thọ Rõ ràng mục đích nơi dung giao dịch khơng vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Về hình thức giao dịch giao dịch lập dạng biên thỏa thuận phường Đã thoản mãn quy định khoản điều 62 Nghị định số 90/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở: “Các giao dịch mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, cho mượn, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà phải ký kết văn (gọi chung hợp đồng nhà ở); nội dung hợp đồng phải phù hợp với quy định khoản Điều 93 Luật Nhà quy định Bộ luật Dân Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà phải có văn tặng cho.” Từ lí trên, việc TAND quận khẳng định biên thỏa thuận phường có giá trị pháp lí xác Việc ơng Thọ phủ nhận giá trị pháp lý thảo thuận phường với lí ơng chưa đứng tên nhà khơng hợp lí nội dung giao dịch giao dịch nói rõ bà Thúy nhường quyền mua nhà cho ơng Thọ rõ ràng nhà tài sản chắn hình thành tương lai ông Thọ Thỏa thuận nói rõ sau tuần ơng Thọ nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà làm thủ tục tặng cho 12m2 Vậy việc thực theo thỏa thuận ơng Thọ hồn tồn thực thời điểm ông thực việc tặng cho theo thỏa thuận thời điểm ông Thọ chủ sở hữu nhà Thứ hai, nhóm đồng tình với TAND quận tòa nhận định biên thỏa thuận không thực lỗi ông Thọ bà Thu quy định Điều 294 BLDS 2005 thì: “Trong trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định điều kiện thực nghĩa vụ dân điều kiện phát sinh, bên có nghĩa vụ phải thực hiện” Rõ ràng bà Thúy thực việc nhường quyền mua nhà cho ơng Thọ theo thỏa thuận thực tế ông Thọ mua toàn nhà nhà đứng tên ơng Nhưng ơng Thọ bà Thu không thực thỏa thuận làm thủ tục tặng cho hộ gia đình bà Thúy 12m2 vòng tuần kể từ ngày nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà – tức điều kiện phát sinh nghĩa vụ ông xảy Trong ơng Thọ, bà thu hồn tồn thực việc tặng cho theo thỏa thuận ơng Thọ, bà Thu khơng có trở ngại khách quan cản trở việc thực nghĩa vụ theo thỏa thuận mà hai ông bà thay đổi ý chí sau hưởng quyền lợi từ thỏa thuận khơng muốn thực nghĩa vụ Thứ ba, nhóm khơng đồng tình với TAND quận chấp nhận yêu cầu bà Thúy định buộc ơng Thọ, bà Thu có trách nhiệm trả cho ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện người 1/10 trị giá nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi 376.304.737 đồng Tổng cộng cho 06 người 2.257.828.426 đồng Với lí vào khẳng định Công ty quản lý nhà Quận phiên tòa xác định bà Thúy thành viên khác hộ bà Phượng hộ ơng Thọ có quyền lợi ngang việc thuê mua nhà Bởi theo nhóm quyền lợi ngang việc th mua nhà phải hiểu hộ gia đình ơng Thọ hộ gia đình bà Thúy có mua diện tích nhà tương ứng với phần diện tích th hộ khơng thể hiểu người hộ có quyền mua diện tích nhà 1/10 tổng diện tích ngơi nhà Thứ tư, nhóm đồng ý với tòa việc định buộc ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện trả cho ông Thọ bà Thu số tiền thuê nhà 8.425.237 đồng, tiền nộp thuế sử dụng đất 422.400 đồng Bởi rõ ràng hộ gia đình bà Thúy cần trả lại số tiền mà thuộc nghĩa vụ người thuê nhà mà ông Thọ bà Thu nộp cho hộ gia đình bà Thúy Nhóm đồng tình với định tòa khơng chấp nhận u cầu phản tố ông Thọ, bà Thu việc bà Thúy phải trả nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi Bà Thúy quyền lại nhà bên thi hành án xong Bởi ông Thọ bà Thu chưa thực nghĩa vụ mà án tòa tun khơng có quyền u cầu bà Thúy thực nghĩa vụ trả lại diện tích nhà bà sử dụng III/ Nhận xét án phúc thẩm: Thứ nhất, nhóm đồng tình với Tòa án phúc thẩm sửa lại phần định án sơ thẩm việc chia nhà cho 10 thành viên, thành viên hưởng 1/10 giá trị nhà sở pháp lí sau: +) Thứ nhất, vào Điều 122 BLDS 2005 điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nên Tòa án công nhận biên thỏa thuận UBND phường Nguyễn Cư Trinh ngày 10/01/2007 có giá trị pháp lý +) Thứ hai, áp dụng quy định Khoản Điều NĐ 61-CP, Tòa án cấp phúc thẩm nhận định việc yêu cầu nguyên đơn chia nhà cho 10 thành viên không với tinh thần hộ thỏa thuận nội dung quy định Nghị định 61 Cả hai hộ trường hợp có quyền ngang nhau, nhiên quyền ngang trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm hiểu sai tinh thần nghị định 61 Thứ hai, việc xét đề nghị nguyên đơn việc không đồng ý nhận nhà mà đề nghị nhận tiền Hội đồng xét xử hợp lý Bởi diện tích nhà đất có 53,3m2 Hộ bà Thúy ông Thọ tặng cho 12m2 (như thỏa thuận) khơng đảm bảo sống hộ gia đình bà Áp dụng theo tinh thần Nghị 02/2002 việc tặng cho nhà với diện tích 12m2 mà khơng bảo đảm mục đích sử dụng cho hai bên giao kết hợp đồng, bên tốn cho phần giá trị Thứ ba, nhóm khơng đồng tình với định tòa chấp nhận u cầu phản tố ơng Thọ, bà Thu, buộc ông bà Nguyễn Ngọc Thúy, Nguyễn Thị Nhãn, Nguyễn Ngọc Vân, Nguyễn Ngọc Phượng, Nguyễn Ngọc Khánh, Nguyễn Ngọc Thiện phải trả lại cho ông Thọ, bà Thu phần diện tích sử dụng nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi Bởi ông Thọ bà Thu chưa thực nghĩa vụ án mà buộc hộ gia đình bà Thúy trả lại diện tích nhà sử dụng khơng hợp lí, khơng đảm bảo sống cho hộ gia đình bà Thúy Thứ tư, định án phúc thẩm không đề cập đến số tiền sử dụng đất số tiền thuê đất mà hộ gia đình bà Thúy phải trả lại cho ông Thọ, bà Thu khơng hợp lí, khơng đảm bảo quyền lợi hộ gia đình ơng Thọ III/ Cách giải nhóm: Dựa vào nhận xét, đánh giá nhóm cách giải tòa, nhóm xin đưa cách giải sau: Thứ nhất, công nhận giá trị pháp lý thỏa thuận phường ông Thọ, bà Thu với bà Thúy Thứ hai, buộc bà Thúy thành viên hộ gia đình bà trả cho ơng Thọ, bà Thu số tiền mau hóa giá nhà 10.763.325 đồng với số tiền thuê nhà 8.425.273 đồng, tiền nộp thuế sử dụng đất 422.400 đồng Thứ ba, buộc ông Thọ, bà Thu trả cho hộ bà Thúy 12m2 đất thuộc nhà số 212B/C7 Nguyễn Trãi tương đương với số tiền 847.056.250 đồng Thứ tư, hộ bà Thúy phải trả lại cho ơng Thọ, bà Thu diện tích sử dụng nhà 212B/ Nguyễn Trãi ông Thọ, bà Thu thực xong nghĩa vụ trả tiền theo định án C/ KẾT LUẬN: Nhà, đất loại tài sản có giá trị lớn bên đương sự, nên việc thắng - thua vụ kiện ảnh hưởng nhiều đến kinh tế họ, nên bên tranh chấp với liệt, gay gắt Trong thực tiễn xét xử tồn nhiều quan điểm khác thời gian dài, nhiều quy định pháp luật không phù hợp với thực tiễn sống, giải việc tranh chấp phù hợp với sống lại trái với quy định pháp luật thời điểm giao dịch Qua ta thấy bất cập quy định pháp luật để đưa đề xuất nhằm hạn chế bất cập  ... Thọ nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà làm thủ tục tặng cho 12m2 Vậy việc thực theo thỏa thuận ơng Thọ hồn tồn thực thời điểm ông thực việc tặng cho theo thỏa thuận thời điểm ông Thọ chủ sở hữu. .. với định tòa khơng chấp nhận u cầu phản tố ông Thọ, bà Thu việc bà Thúy phải trả nhà 212B/C7 Nguyễn Trãi Bà Thúy quyền lại nhà bên thi hành án xong Bởi ông Thọ bà Thu chưa thực nghĩa vụ mà án tòa. .. khơng có quyền u cầu bà Thúy thực nghĩa vụ trả lại diện tích nhà bà sử dụng III/ Nhận xét án phúc thẩm: Thứ nhất, nhóm đồng tình với Tòa án phúc thẩm sửa lại phần định án sơ thẩm việc chia nhà cho