Luật dân sự module 2 (8đ) năm 2009, xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là công

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ Chỉ pháp lý để giải vụ án Trong vụ án ta thấy sau xét xử sơ thẩm tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt bị đơn Cơng ty TNHH Hồng Gia vơ hiệu khơng có chứng nhận quan cơng chứng khơng Bởi vào Điều 127 BLDS năm 2005 có quy định dấu hiệu giao dịch vô hiệu “ giao dịch khơng có điều kiện quy định Điều 122 luật dân vơ hiệu” Như vậy, xét theo Điều 122 có quy định sau: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Xem xét vụ án ta thấy rằng, hợp đồng đặt cọc diễn đại diện hai bên công ty thỏa thuận, chắn họ phải người có đầy đủ lực hành vi dân sự, đồng thời hai bên tham gia giao dịch nhằm mục đích đảm bảo thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoàn toàn xuất phát từ yếu tố tự nguyện, không trái với quy định pháp luật đạo đức xã hội, không ép buộc, lừa dối mà xuất phát từ lợi ích hợp pháp mà bên muốn hướng tới Page of 13 Mặt khác, vào khoản Điều 358 BLDS năm 2005 có quy định rõ đặt cọc : “Đặt cọc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để đảm bảo giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Đặt cọc hợp đồng dân kí kết Công ty TNHH Sản xuất, Dịch vụ, Thương mại Đơng Nam Việt Cơng ty TNHH Hồng Gia để chuyển quyền sử dụng đất, phải tuân thủ quy định chung hình thức hợp đồng dân Những điều khoản mà bên cam kết thoả thuận phải thể bên ngồi thơng qua hình thức định Hình thức hợp đồng phương tiện để ghi nhận nội dung mà chủ thể xác định Điều 401 BLDS quy định rõ hình thức hợp đồng: “1 Hợp đồng dân giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể, pháp luật loại hợp đồng phải giao kết hình thức định Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có cơng chứng chứng thực, phải đăng kí xin phép phải tn theo quy định Hợp đồng bị vơ hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Hình thức hợp đồng dân tương đối đa dạng tạo điều kiện cho chủ thể kí kết thuận tiện dễ dàng Đối với hợp đồng dân mà pháp luật quy định hình thức giao kết theo hình thức định bên phải tn theo hình thức Như vậy, xét hình thức việc đặt cọc đặt cọc lập thành văn riêng, lập thành điều khoản hợp đồng mua bán hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ đảm bảo cho giao kết, thỏa thuận hay việc thực hợp đồng dân Có thể hiểu rằng, chủ thể thực mà pháp luật không Page of 13 cấm, phải thực pháp luật quy định, vậy, theo quy định khoản Điều 358 BLDS năm 2005 pháp luật khơng buộc hợp đồng đặt cọc phải có chứng nhận quan cơng chứng Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ta thấy tồn hai hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác định hợp đồng cịn hợp đồng đặt cọc hợp đồng phụ Khoản khoản Điều 406 BLDS 2005 quy định “ Hợp đồng hợp đồng mà hiệu lực khơng phụ thuộc vào hợp đồng phụ” “ Hợp đồng phụ hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính”( trừ trường hợp biện pháp bảo đảm) Như vậy, thấy rằng, theo định tồn án sơ thẩm hợp đồng đặt cọc vơ hiệu khơng có chứng nhận quan cơng chứng kéo theo hợp đồng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vơ hiệu khơng hợp lí, hiệu lực hợp đồng khơng phụ thuộc vào hiệu lực hợp đồng phụ Hơn nữa, theo quy định khoản Điều 401 “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có cơng chứng chứng thực, phải đăng kí xin phép phải tn theo quy định Hợp đồng khơng bị vơ hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như vậy, trường hợp hợp đồng có vi phạm hình thức bên chủ thể có khoảng thời gian để hồn tất thủ tục cần thiết, vi phạm hình thức khơng đương nhiên làm cho hợp đồng vơ hiệu , xét hình thức hợp đồng đặt cọc pháp luật khơng quy định hợp đồng cần có chứng nhận quan cơng chứng, vậy, hợp đồng đặt cọc có cơng chứng được, khơng có cơng chứng được, tùy theo thỏa thuận bên chủ thể Như vậy, việc tòa án nhân dân huyện Đức Hòa tuyên hợp đồng đặt cọc ( đặt chỗ) hai Công ty Công ty TNHH Sản xuất, Dịch vụ, Thương mại Đông Nam Việt Công ty TNHH Hoàng Gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất kí ngày 18 – -2006 vơ hiệu hợp đồng đặt cọc khơng có chứng nhận cơng chứng khơng có Ở Page of 13 Tịa án sơ thẩm có nhầm lẫn hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật Chính bất hợp lí mà bên ngun đơn công ty TNHH sản xuất, thương mai, dịch vụ Đơng Nam Việt tiếp tục trình đơn khởi kiện nên tịa án phúc thẩm hợp lí Sau tịa án phúc thẩm vụ án tịa án tuyên hợp đồng đặt cọc không vô hiệu pháp luật khơng quy định hình thức hợp đồng đặt cọc hình thức có cơng chứng, chứng thực, mà quy định hình thức hợp đồng đặt cọc văn bản, việc giao kết công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Đơng Nam Việt cơng ty Hồng Gia phải tiếp tục giao kết bình thường Vậy pháp luật lại không quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực? Về vấn đề này, ta xem xét sau: Pháp luật quy định hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhằm cho bên tự thỏa thuận, giao kết hợp đồng, lựa chọn, cân nhắc cần thiết việc công chứng, chứng thực hợp đồng Hơn nữa, hợp đồng đặt cọc hợp đồng phụ nhằm bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng chính, nên việc cơng chứng, chứng thực khơng cần pháp luật quy định bắt buộc Trên thực tế, nhằm bảo đảm tính xác thực tránh tranh chấp hợp đồng, hai bên thường mời người làm chứng, chứng nhận tiến hành giao tài sản đặt cọc Bình luận việc giải vụ án Tòa án Trên sở tình tiết vụ việc đề đưa pháp lý nêu trên, nhóm chúng em có nhận xét, bình luận đưa quan điểm vụ việc cụ thể sau: Trước hết, nhóm chúng em hồn tồn trí với định TAND tỉnh Long An việc hủy án sơ thẩm TAND huyện Đức Hòa cho “hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty, ký ngày 18-7-2006 Page of 13 vơ hiệu, khơng có chứng nhận công chứng”; đồng thời khẳng định, hợp đồng hoàn toàn hợp pháp ( giả sử hợp đồng đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự), làm phát sinh quyền nghĩa vụ hai bên chủ thể Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt Cơng ty TNHH Hồng Gia Từ quy định khoản Điều 358 BLDS, thấy, “đặt cọc thỏa thuận bên, theo đó, bên giao cho bên tài sản thời hạn định nhằm xác nhận bên thống giao kết hợp đồng giao kết hợp đồng buộc bên phải thực nội dung cam kết” Như vậy, khác với biện pháp bảo đảm khác có mục đích bảo đảm thực hợp đồng dân đặt cọc cịn có thêm mục đích đảm bảo giao kết hợp đồng dân Do vậy, tham gia biện pháp bảo đảm đặt cọc bên chủ thể cần rõ mục đích việc đặt cọc để tránh nhầm lẫn gây tranh chấp sau Trong vụ việc đề nêu Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt Công ty TNHH Hoàng Gia giao kết với hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai cơng ty vào ngày 18-7-2006 Có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chính, giao kết từ trước vào ngày 18-7-2006 hai bên kí kết thêm hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hợp đồng nói Về đối tượng biện pháp đặt cọc, BLDS có quy định “một khoản tiền kim khí quý, đá quý vật có giá trị khác” Nói cách khái quát, tài sản đặt cọc phải tài sản có giá trị sử dụng, đồng thời phải có giá trị tốn Vì vụ việc cần giải khơng liên quan nhiều tới tài sản đặt cọc nên chúng em không sâu vấn đề Đặt cọc biện pháp đảm bảo mang nhiều nét đặc thù so với biện pháp bảo đảm khác Trong quan hệ đặt cọc, vị chủ thể quyền chủ thể có nghĩa vụ khơng Page of 13 phân định rạch rịi, chuyển hóa cho tùy thuộc vào trường hợp cụ thể Đối với đặt cọc, hợp đồng thức ln hợp đồng song vụ, nên đến có vi phạm xảy xác định bên bên có quyền, bên bên có nghĩa vụ Thực chất cho thấy, đặt cọc mang tính chất “mở cửa sau” cho rút lại cam kết bên, bên có quyền đơn phương hủy bỏ cam kết đơn phương hủy bỏ hợp đồng Nếu bên đặt cọc thực quyền tiền đặt cọc, cịn bên nhận đặt cọc đơn phương hủy bỏ cam kết phải trả gấp đơi số tiền đặt cọc cho người đặt cọc theo quy định pháp luật bên tự thỏa thuận Như vậy, tiền đặt cọc thân cho giá trị phải trả cho việc bên thực quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng Quyền hủy bỏ thỏa thuận bên, nên giới hạn định khơng có can thiệp tịa án Chỉ việc thực quyền phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp có u cầu bên tòa án giải theo quy định pháp luật Là loại hợp đồng dân sự, đặt cọc giao dịch dân Do vậy, để biết hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay khơng, nói khác quyền nghĩa vụ bên tham gia đặt cọc có phát sinh từ hợp đồng hay không cần đối chiếu với quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch dân (Điều 122 BLDS dẫn trên) Theo quy định Điều 122 BLDS, để giao dịch dân phát sinh hiệu lực, cần thỏa mãn yêu cầu sau: Một là, điều kiện chủ thể tham gia giao dịch dân sự, pháp luật địi hỏi phải người có lực hành vi dân “Người” phải hiểu chủ thể quan hệ pháp luật dân sự, bao gồm cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, Nhà nước Tuy nhiên, để phục vụ cho làm bên dưới, chúng em xin tìm hiểu rõ chủ thể pháp nhân tham gia vào giao dịch dân Yêu cầu “có lực hành vi dân sự” đặt xuất phát từ chất giao dịch dân - thống ý chí Page of 13 bày tỏ ý chí chủ thể tham gia giao dịch “Chỉ người có lực hành vi dân có ý chí riêng nhận thức hành vi họ để tự xác lập, thực quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch, đồng thời phải tự chịu trách nhiệm giao dịch” Theo đề bài, chủ thể giao dịch dân Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đơng Nam Việt Cơng ty TNHH Hồng Gia Như vậy, chủ thể trường hợp hai công ty TNHH Theo quy định khoản Điều 38 63 Luật Doanh nghiệp hành, công ty TNHH tổ chức kinh tế có tư cách pháp nhân kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh Do vậy, điều kiện chủ thể tham gia giao dịch dân trường hợp thỏa mãn Thứ hai, mục đích nội dung giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội Quy định làm rõ Điều 128 BLDS Xét tình bài, hai cơng ty TNHH xác lập giao dịch hợp đồng đặt chỗ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty Hợp đồng hồn tồn khơng mang nội dung hay mục đích vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội Thứ ba, người tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện BLDS quy định số trường hợp giao dịch xác lập khơng có tự nguyện bị vô hiệu như: giả tạo (Điều 129), bị nhầm lẫn (Điều 131), bị lừa dối, đe dọa (Điều 132) hay người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi (Điều 133) Tình đặt khơng nhắc tới yếu tố cho thấy chủ thể tham gia giao dịch bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa hay giả tạo mà tính tự nguyện giao dịch Đặt cọc kết thỏa thuận, thống ý chí hai bên chủ thể: bên đặt cọc bên nhận đặt cọc Hai bên thỏa thuận xây dựng biện pháp đặt cọc nhằm mục địch giao kết hợp đồng mục đích thực hợp đồng hai Mục đích đặt cọc nội dung giao dịch đặt cọc Cả hai bên có nghĩa vụ thực điều thỏa thuận đặt cọc Nếu hai bên không thực thỏa thuận phải chịu chế tài xử lý Tóm lại, tính tự nguyện tình hoàn toàn đảm bảo Page of 13 Thứ tư, điều kiện hình thức giao dịch dân Điều kiện áp dụng giao dịch mà pháp luật có yêu cầu cụ thể hình thức Đối với hợp đồng đặt cọc, pháp luật có u cầu hình thức quy định khoản Điều 358 BLDS “Việc đặt cọc phải lập thành văn bản” Căn vào tình tiết nêu đề bài, khẳng định hợp đồng đặt cọc hai cơng ty nói đảm bảo u cầu hình thức Bởi lẽ, hợp đồng “ký ngày 18-7-2006” Chỉ có hợp đồng lập thành văn bên thể đồng ý, ưng thuận hành vi ký kết Những phân tích cho thấy hợp đồng đặt cọc Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt Công ty TNHH Hoàng Gia giao dịch dân hợp pháp, phát sinh hiệu lực theo quy định pháp luật theo thỏa thuận bên Tuy nhiên năm 2009, xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt bị đơn Cơng ty TNHH Hồng Gia, TAND huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty, ký ngày 18-7-2006 vô hiệu, khơng có chứng nhận cơng chứng Việc TAND huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc vơ hiệu, khơng có chứng nhận cơng chứng khơng có Vì theo điều 127 BLDS: “Giao dịch dân khơng có điều kiện quy định Điều 122 Bộ luật vơ hiệu” Theo phân tích trên, hợp đồng đặt cọc hai công ty đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân bị tuyên vô hiệu Thỏa thuận đặt cọc giao dịch dân có tính độc lập tương hợp đồng chính; đó, hợp đồng thức bị vơ hiệu giao dịch đặt cọc khơng đương Page of 13 nhiên bị coi vô hiệu, mà tùy trường hợp cụ thể để xem xét Nếu bên đặt cọc tham gia giao dịch cách thiện chí, tình cịn bên nhận đặt cọc tham gia với mục đích chiếm dụng vốn bên đối tác thời gian nên cố tình tạo vi phạm đồi với hợp đồng thức để hợp đồng thức vơ hiệu hợp đồng thức bị vơ hiệu cịn giao dịch đặt cọc có giá trị pháp lý , ràng buộc bên Bên vi phạm làm cho hợp đồng thức vơ hiệu biết rõ kí kết hợp đồng hợp đồng vơ hiệu để lợi dụng thiếu hiểu biết bên nên kí kết hợp đồng để trục lợi, bên phải chịu phạt cọc Nhóm em đồng ý với cách giải TAND tỉnh Long An tuyên huỷ án sơ thẩm, với nhận định TAND sơ thẩm sai phạm, hợp đồng đặt cọc theo quy định Điều 358 “Đặt cọc” Bộ luật Dân năm 2005 khơng bắt buộc phải có cơng chứng, có nhầm lẫn hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Điều 401 BLDS quy định Hình thức hợp đồng dân sự: “1 Hợp đồng dân giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể, pháp luật không quy định loại hợp đồng phải giao kết hình thức định Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định Hợp đồng khơng bị vơ hiệu trường hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Như nói trên, hợp đồng đặt cọc pháp luật quy định phải thể văn (khoản Điều 358) Như vậy, nhằm đảm bảo an toàn cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước rủi ro bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên, Page of 13 pháp luật quy định đặt cọc phải lập thành văn bản; hai bên thỏa thuận miệng, thỏa thuận đặt cọc khơng có giá trị pháp lý, số tiền bên đưa cho bên coi tiền ứng trước mà khơng có chức bảo đảm Mặt khác theo Điều 2, Luật Công chứng năm 2006 quy định: “Công chứng việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác (sau gọi hợp đồng, giao dịch) văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Ở đây, BLDS không quy định đặt cọc phải có cơng chứng, bên tham gia giao dịch khơng u cầu cơng chứng, việc TAND huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty, ký ngày 18-7-2006 vơ hiệu, khơng có chứng nhận cơng chứng khơng có Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc có người chứng nhận hợp đồng hợp pháp Kết luận: Bản án sơ thẩm TAND huyện Đức Hòa, Long An tuyên hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty, ký ngày 18-7-2006 vô hiệu khơng có chứng nhận cơng chứng khơng có pháp lý Nhóm hồn tồn trí với định tuyên huỷ án sơ thẩm TAND tỉnh Long An, với nhận định TAND sơ thẩm sai phạm, hợp đồng đặt cọc theo quy định Điều 358 “Đặt cọc” Bộ luật Dân năm 2005 khơng bắt buộc phải có cơng chứng Mở rộng: Từ vụ việc nói trên, nhóm chúng em nhận thấy, xét xử vụ việc liên quan tới hợp đồng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, cần nắm rõ quy định pháp luật loại hợp đồng nhằm đảm bảo cho việc giao kết thực hợp đồng chính, bảo vệ quyền lợi cho bên tham gia Việc TAND huyện Đức Hòa cho “Hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai công ty, ký ngày 18-7-2006 vô hiệu, khơng có chứng nhận cơng chứng” có lẽ Page 10 of 13 có nhầm lẫn yêu cầu hình thức hợp đồng đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đưa quan điểm nhóm giải vụ án Đồng tình với việc xét xử phúc thẩm, TAND tỉnh Long An tuyên huỷ án sơ thẩm, với nhận định TAND sơ thẩm sai phạm, hợp đồng đặt cọc theo quy định Điều 358 “Đặt cọc” Bộ luật Dân năm 2005 khơng bắt buộc phải có cơng chứng, nhóm em đưa hướng giải cụ thể sau: Hai công ty Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt Công ty TNHH Hoàng Gia xảy tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà hợp đồng đặt cọc (đặt chỗ) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai cơng ty, ký ngày 18-7-2006 có hiệu lực Vì thế, để giải tranh chấp trên, Tịa án án cần xem xét xem hai bên chủ thể thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng đặt cọc hay chưa Theo đó, theo nghị định 163/NĐ-CP Chính phủ ngày 29 tháng 12 năm 2006 quy định giao dịch bảo đảm: Nghĩa vụ bên đặt cọc: - Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thoả thuận khác - Thực việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trường hợp tài sản chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược theo quy định pháp luật theo thoả thuận Nghĩa vụ bên nhận đặt cọc: Page 11 of 13 - Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; không khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Khơng xác lập giao dịch tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý Bên cạnh vấn đề xử lý tài sản đặt cọc Theo quy định tịa khoản Điều 358 BLDS hướng dẫn nghị 01/2003/ NQ- HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, trường hợp có tranh chấp đặt cọc mà bên khơng có thoả thuận khác việc xử lý đặt cọc, việc xử lý thực sau: a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng giao kết không thực bị vô hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 363 BLDS ( 1995) b Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trình thực hợp đồng có vi phạm làm cho hợp đồng khơng thực phát hợp đồng bị vơ hiệu khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp vi phạm hợp đồng xử lý hợp đồng vô hiệu thực theo thủ tục chung c Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định điều kiện đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu, hợp đồng đương nhiên bị vơ hiệu đặt cọc bị vơ hiệu Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu hợp đồng bị vô hiệu thực theo quy định Điều 146 BLDS ( 1995) Page 12 of 13 Ví dụ: A B giao kết hợp đồng mua bán nhà Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết thực hợp đồng mua bán nhà với điều kiện hợp đồng mua bán nhà giao kết thực xe tơ thể thao phải trừ vào tiền mua bán nhà A không nhận xe ô tô việc đặt cọc bị vơ hiệu hợp đồng bị vô hiệu Khi bắt đầu thực hợp đồng phát xe tơ ông C (bố B) ông C không đồng ý cho B lấy xe tơ trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa việc đặt cọc bị vơ hiệu trường hợp hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu d Trong trường hợp hướng dẫn điểm a c mục này, hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan khơng phạt cọc Việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng hai công ty Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt Cơng ty TNHH Hồng Gia phải dựa hợp đồng đặt cọc Theo đó, tịa án phải xác minh xem bên thực nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng đặt cọc hay chưa Nếu bên có vi phạm phải chịu trách nhiệm bên theo quy định pháp luật ( hai bên khơng thỏa thuận được) Từ vụ án trên, ta thấy thực tế xét xử có nhiều trường hợp cấp xét xử chưa có thống giải Vì làm phát sinh nhiều vấn đề bất cập.Để hạn chế tình trạng trên, hệ thống pháp luật cần phải hồn thiện nữa; cơng tác đạo, điều hành phối hợp quan có thẩm quyền xét xử cần đẩy mạnh Page 13 of 13 ... tranh chấp quyền sử dụng đất ta thấy tồn hai hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất xác định hợp đồng cịn hợp đồng đặt cọc hợp đồng phụ... Tuy nhiên năm 20 09, xét xử vụ án kinh doanh thương mại tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn Công ty TNHH Sản xuất, Thương mại, Dịch vụ Đông Nam Việt bị đơn Cơng ty TNHH... bảo cho hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Điều 401 BLDS quy định Hình thức hợp đồng dân sự: “1 Hợp đồng dân giao kết lời nói, văn hành vi cụ thể, pháp luật