Học kì dân sự 2 tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai 9 điểm

Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) ĐẶT VẤN ĐỀ Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung, chấp tài sản nói riêng ln đóng vai trò quan trọng giao lưu kinh tế - dân sự, góp phần ổn định phát triền đồng bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia quan hệ Chế định tài sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý sản phẩm tất yếu phát triển giao dịch dân Cùng với phát triển kinh tế thị trường, giao dịch kinh tế, thương mại, dân ngày phát triển chiều rộng lẫn chiều sâu Để đảm bảo cho việc thực hợp đồng kinh tế, thương mại, dân sự, chế định giao dịch bảo đảm ngày hồn thiện, hình thức bảo đảm tài sản đưa vào giao dịch bảo đảm ngày đa dạng phong phú có tài sản hình thành tương lai Nguyên tắc chung giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp, tranh chấp quyền sở hữu có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đó, tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu bên chấp chưa công nhận thời điểm xác lập giao dịch loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro Pháp luật hành chưa có hệ thống quy định riêng, hồn chỉnh đồng áp dụng cho giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai nên phải áp dụng quy định chung loại tài sản thông thường khác Vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai nhiều vướng mắc bất cập Bài viết nhìn tổng quan vấn đề -1- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I Khái quát biện pháp chấp tài sản Thế chấp tài sản quy định rõ Điều 432, qua ta thấy bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ gọi bên bảo đảm hay bên chấp Ngược lại bên có quyền gọi bên bảo đảm hay bên nhận chấp Chủ thể chấp tài sản phải ghi đầy đủ điều kiện mà pháp luật quy định người tham gia giao dịch dân nói chung Đặc điểm pháp lý biện pháp chấp, là: - Khơng có chuyển giao tài sản chấp: Trong quan hệ chấp, bên chấp giao tài sản bảo đảm cho bên nhận chấp Tính chất bảo đảm xác định việc bên chấp phải giao cho bên nhận chấp giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý tài sản chấp cho bên nhận chấp - Biện pháp chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích bên chủ thể bao gồm quyền nghĩa vụ bên chấp, bên nhận chấp, người thứ ba giữ tài sản chấp chấp quy định BLDS 2005 Nghị định Chính phủ số 163/2006 NĐ-CP ngày 29/12/12006 Giao dịch bảo đảm - Tài sản chấp thường có thay đổi thời hạn chấp dẫn đến việc xung đột lợi ích bên nhận chấp người khác có liên quan đến tài sản chấp II Tài sản chấp hình thành tương lai Tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Điều 320 khoản Bộ Luật dân năm 2005 quy định nguyên tắc chung điều kiện đặt tài sản bảo đảm sau: “Vật bảo đảm thực nghĩa vụ dân phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch” Tương tự vậy, Luật Đất đai năm 2003 Điều 106 quy định: người sử dụng đất thực quyền chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Nhà năm 2005 Điều 91 quy định: Điều kiện nhà tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Như vậy, nguyên tắc chung để tài sản sử dụng vào giao dịch bảo đảm tài sản phải hữu, phải thuộc quyền sở hữu bên chấp phải có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng Điều 320 khoản Bộ Luật dân năm 2005 quy định sau: “Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết” Như vậy, quy định ngoại lệ vượt ngồi khn khổ quy định chung Tính chất ngoại lệ thể điểm sau: - Tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai tức chưa hình thành hay chưa tồn vào thời điểm giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm - Tài sản bảo đảm chưa thuộc quyền sở hữu bên chấp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm -2- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) Theo quy định Điều 320 khoản Bộ Luật dân năm 2005 nêu trên, tài sản hình thành tương lai phải đáp ứng điều kiện sau đây: - Tài sản hình thành tương lai sử dụng vào giao dịch bảo đảm phải “vật” “ Vật” gồm: động sản, bất động sản, vật chính, vật phụ, vật tiêu hao, vật không tiêu hao, vật loại, vật đặc định - Tài sản hình thành tương lai dùng vào giao dịch bảo đảm phải tài sản chưa hình thành Quy định loại trừ tài sản hữu có mua bán, tặng cho, thừa kế chưa hoàn thành việc chuyển giao quyền sở hữu - Tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Điều khoản Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm mở rộng khái niệm Bộ Luật dân năm 2005 Tài sản hình thành tương lai Khoản Điều Nghị định qui định: Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm Việc mở rộng dường mâu thuẫn với thuật ngữ “Tài sản hình thành tương lai” Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên chấp chưa hoàn thành Nếu dựa vào quy định Điều 320 Bộ Luật dân năm 2005 để nhìn nhận thực tế thấy có dạng “tài sản hình thành tương lai” sau: - Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự xây thô trình thi cơng thuộc dự án xây dựng nhà để bán Loại tài sản nhà đầu tư đặt mua theo phương thức trả chậm, trả dần nhiều đợt - Các tàu thuyền đóng, máy móc, dây chuyền thiết bị chế tạo theo hợp đồng đặt hàng ký Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hình thành quy định Điều khoản Nghị định 163, thực tế lại có thêm dạng tài sản hình thành tương lai sau: - Căn hộ chung cư xây dựng xong, có biên lý hợp đồng biên bàn giao nhà người mua chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ôtô xe máy mua chưa cấp giấy đăng ký ô tô, xe máy Tàu thuyền, tương tự - Các máy móc, dây chuyền, thiết bị sảnr.// xuất đặt mua theo phương thức hàng cập cảng, có hợp đồng mua bán, vận đơn hàng cập cảng bên mua chưa toán đủ tiền cho bên bán Sau bên mua tốn đủ bên bán bàn giao hàng Hiện xuất thêm nhiều cách hiểu khác giao dịch bảo đảm hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu Đa số quan niệm việc chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, phù hợp với quy định Nghị định -3- Bài tập lớn học kì – môn Luật dân (modul 2) 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Tức chấp tài sản chưa hình thành hay “tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, đề cập đến vấn đề “đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp tài sản bảo đảm nhà chung cư chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” lại cho đối tượng hợp đồng chấp lúc hộ chung cư mà “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” Như thế, cần phải nhìn nhận lại vấn đề để có cách hiểu thống việc xác định đối tượng hợp đồng chấp trường hợp vật (Căn hộ chung cư) quyền (Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng) Tài sản hình thành tương lai quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dùng giao dịch bảo đảm chế định độc lập với nhau, vừa vừa Điều 322 Bộ Luật dân năm 2005 có quy định: “ Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng quyền tài sản khác thuộc sở hữu bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự” Quy định nêu Điều 322 điều luật quy định chung quyền tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Còn chế định tài sản hình thành tương lai dùng giao dịch bảo đảm bó hẹp khoản Điều 320 Bộ Luật dân năm 2005 khoản điều không dẫn chiếu tới Điều 322 nêu Vì “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng” “tài sản hình thành tương lai” chế định riêng, độc lập Ngoài ra, khoản Điều 320 Bộ Luật dân năm 2005 giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai, ghi rõ “vật” hình thành tương lai khơng đề cập tới “quyền tài sản” Hệ thống Luật La mã quan niệm có loại quyền liên quan đến tài sản vật quyền trái quyền Vật quyền quyền gắn liền với tài sản quyền sở hữu, quyền địa dịch (Quyền ghi nhận Điều 274 – 279 Bộ Luật dân sự) Trái quyền quyền tài sản chủ thể khác phát sinh từ hợp đồng Với quan niệm tài sản hình thành tương lai phải “vật” có vật quyền áp dụng theo chế định tài sản hình thành tương lai, vật quyền ln liền với vật hay gọi quyền đối vật Còn trái quyền khơng gắn trực tiếp với vật mà phát sinh từ hợp đồng hay gọi quyền đối nhân Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng công văn nêu đề cập áp dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm đối tượng hợp đồng chấp dạng nhiều bao gồm quyền tài sản phát sinh từ văn khai nhận hay phân chia di sản thừa kế, hợp đồng hứa bán, hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, hợp đồng trao đổi tài sản hay thoả thuận phân chia quyền sở hữu tài sản có giấy chứng nhận sở hữu công chứng hay chứng thực, chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu Bởi hợp đồng nêu sở pháp lý vô chắn theo quy định pháp luật nhằm xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Tuy nhiên, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng sử dụng cách phổ biến giao dịch bảo đảm rủi ro giao dịch bảo -4- Bài tập lớn học kì – môn Luật dân (modul 2) đảm lớn Bởi chưa có biện pháp hữu hiệu để hạn chế tối đa giao dịch giả tạo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho giao dịch dân Vì vậy, tài sản cấp giấy chứng nhận sở hữu giải pháp tốt cho phép tham gia giao dịch bảo đảm trường hợp bên chấp chuyển giao quyền sở hữu hay đăng ký sang tên sở hữu Có giả thiết đặt liên quan đến hộ chung cư xây dựng chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị bên chấp người bỏ tiền mua theo phương thức trả chậm, trả dần hình thức góp vốn Giả thiết thứ nhất: bên chấp nộp đủ tiền mua hộ hoàn thành nghĩa vụ thoả thuận hợp đồng mua bán hộ chung cư, bên chủ đầu tư xây xong hộ, hợp đồng mua bán hộ chung cư lý hộ bàn giao cho bên chấp Trong trường hợp này, thực tế theo quy định Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 bên chấp xác lập đầy đủ quyền sở hữu hộ, thiếu thứ mang tính hành đơn giấy chứng nhận sở hữu Quyền tài sản bên chấp lúc thực chất quyền sở hữu hộ khơng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nữa, hợp đồng mua bán hộ chung cư bên lý, khơng giá trị pháp lý Giả thiết thứ hai: hộ q trình thi cơng, tức việc xây dựng chưa hồn thành, bên chấp tốn cho chủ đầu tư phần tiền Toàn giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bên chấp hộ nói hợp đồng mua bán hộ chung cư kèm theo hoá đơn nộp tiền vài đợt đầu Trong trường hợp này, thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, bên chấp có quyền sở hữu phần hộ nói tương ứng với phần tiền nộp, phần lại thuộc quyền sở hữu chủ đầu tư Dưới giác độ đó, dạng sở hữu hỗn hợp mà chủ sở hữu tài sản gồm người mua (hay bên chấp) chủ đầu tư Nếu bên chấp ký hợp đồng chấp toàn hộ điều kiện có nghĩa chấp phần tài sản người khác (chủ đầu tư) mà không chấp thuận người trái với quy định pháp luật Cách nhìn nhận dường ghi nhận Điều Nghị định 163 nêu liên quan đến việc xử lý tài sản chấp bên chấp sở hữu phần tài sản Để làm rõ thêm trường hợp này, cần liên hệ tới Điều 181 Bộ Luật dân năm 2005 quy định: “quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân ” Câu hỏi thứ quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có chuyển giao giao dịch dân hay không? Câu trả lời nghiêng khơng Bởi hầu hết hợp đồng mua bán hộ chung cư không cho phép chuyển nhượng lại quyền mua hộ chung cư cho người khác trước người mua cấp giấy chứng nhận sở hữu hộ Câu hỏi thứ hai quyền tài sản bên chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán hộ chung cư có trị giá tiền hay khơng Câu trả lời khó xác định lý sau: -5- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) - Tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, trị giá quyền tài sản xác định tồn hộ hình thành, bên chấp chưa trả hết tiền có nghĩa giá trị quyền tài sản bên chấp tính phần quyền sở hữu chủ đầu tư - Nếu trị giá quyền tài sản hình thành tương lai xác định tương ứng với phần tiền nộp để mua hộ chung cư khơng thể tính trước trị giá thực tài sản hình thành tương lai thay đổi theo giá thị trường, lên xuống - Và cho dù quyền mua hộ chung cư nói tính theo phương án nữa, lúc giá trị thân hộ khơng có sở để xác định - Điều định lượng lúc số tiền mà người mua thực nộp để mua nhà Nếu cho đối tượng hợp đồng chấp hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng theo quy định Điều khoản Nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 Đăng ký Giao dịch Bảo đảm, nơi đăng ký giao dịch bảo đảm phải trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký đất nhà Hiện nay, hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm riêng biệt, độc lập với Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhà chung cư mà đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia khơng thể biết trước tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chấp hay tham gia giao dịch khác từ trước hay chưa có văn phòng đăng ký đất nhà lưu giữ thơng tin Với lại, xảy tình trạng tài sản có tới nơi song song đăng ký giao dịch bảo đảm Ví dụ, hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ đăng ký giao dịch bảo đảm trung tâm quốc gia đăng ký giao dịch bảo đảm, sau hộ có giấy chứng nhận sở hữu lại đăng ký văn phòng đăng ký đất nhà Từ phân tích trên, cho thấy: - Khái niệm “tài sản hình thành tương lai” hiểu tài sản trình hình thành, chưa hữu thời điểm bên giao kết hợp đồng chấp tất nhiên chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu cho tài sản hình thành tương lai gồm tài sản hữu cần phải giới hạn số loại tài sản định hộ dự án xây xong chưa có giấy tờ sở hữu, dây chuyền thiết bị nhập khẩu, hàng hố ln chuyển Khơng thể mở rộng sang bất động sản hay động sản tồn đưa vào sử dụng từ lâu lý chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu - Về giao dịch bảo đảm liên quan đến hộ chung cư chưa có giấy chứng nhận sở hữu đối tượng hợp đồng chấp phải hộ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua hộ Như việc đăng ký giao dịch bảo đảm quy mối quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất -6- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) động sản Tuy nhiên, để thực điều pháp luật cần có quy định cụ thể - Thực chất hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai dạng cụ thể giao dịch có điều kiện quy định Điều 125 Bộ Luật dân năm 2005 Điều kiện đặt để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật tài sản hình thành tương lai quyền sở hữu toàn tài sản phải xác lập cho bên chấp Quyền sở hữu tính đặc thù quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai Quyền sở hữu chế định pháp lý địa vị pháp lý chủ sở hữu tài sản, xác lập, thay đổi chấm dứt quyền sở hữu, quyền nghĩa vụ chủ sở hữu, biện pháp bảo vệ quyền sở hữu Tài sản đối tượng quyền sở hữu, bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản (Điều 163 Bộ Luật Dân sự) nguyên tắc, chủ sở hữu có tồn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản thuộc sở hữu (nhưng khơng ảnh hưởng đến quyền lợi ích chủ thể khác, lợi ích chung), có quyền dùng tài sản thuộc sở hữu (và phép giao dịch) để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân Theo quy định Bộ Luật Dân năm 2005, người khơng có tư cách chủ sở hữu, ngun tắc khơng thể có đầy đủ quyền trên, số trường hợp cụ thể họ có số quyền định có thoả thuận với chủ sở hữu pháp luật có quy định (Điều 173) Ví dụ: quyền chiếm hữu theo uỷ quyền, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự, chiếm hữu tài sản bị đánh rơi, bị bỏ qn, bị chơn giấu, bị chìm đắm… (Điều 183), quyền sử dụng tài sản hưởng hoa lợi chiếm hữu tình (Điều 194), quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền (Điều 198), quyền chiếm hữu tài sản xử lý tài sản theo thoả thuận bên nhận cầm cố (Điều 333 Bộ Luật dân sự), quyền sử dụng tài sản mua tài sản theo phương thức trả chậm (Điều 461)… Thực chất quyền xác lập từ ngun tắc tơn trọng ý chí quyền định đoạt chủ sở hữu (đa số) định chế pháp luật giải trường hợp chưa xác định chủ sở hữu (còn lại) Quyền người chủ sở hữu tài sản hình thành tương lai quyền tài sản đối tượng quyền sở hữu, người chủ tương lai chưa có tư cách chủ sở hữu đầy đủ có số quyền định hình thành từ hợp đồng với chủ sở hữu luật định Tài sản hình thành tương lai đối tượng quyền sở hữu, nhiên thực tiễn thường quan tâm xem đối tượng để bảo đảm nghĩa vụ dân “Tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm) Như vậy, thời điểm xét, người chủ tài sản hình thành tương lai chưa hồn -7- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho tương lai gần người xác lập quan hệ sở hữu tài sản nên pháp luật dành cho họ khả hưởng dụng số quyền phạm vi định Thực vấn đề quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai chế định mở giao dịch dân nên mang tính đặc thù tính đặc thù phản ánh góc độ: đối tượng sở hữu tính chất quyền năng, cụ thể: - Về đối tượng quan hệ sở hữu: thời điểm xét (hiện tại) tài sản chưa hình thành hình thái “vật chất – sản phẩm” để trở thành đối tượng xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (như nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, hoa lợi, lợi tức, cơng trình xây dựng, đất đai làm sở hạ tầng chưa nghiệm thu bàn giao…), vật có (đã có đối tượng) theo định chế pháp luật thể giấy tờ, theo ý chí người mua, nội dung thoả thuận quyền sở hữu vật chưa chuyển giao xác lập cho chủ thể xét (ví dụ: hàng hoá chưa nhập kho, nhà đất dự định mua, di sản thừa kế chưa phân chia, tài sản mà theo hợp đồng mua bán chưa đến thời điểm chuyển giao cho người mua, người mua chưa hoàn tất việc sang tên, động sản vô chủ chưa hết thời hạn thơng báo tìm chủ sở hữu…) - Về tính chất, thời điểm quyền sở hữu người chủ tài sản hình thành tương lai thực chất loại quyền tài sản (Điều 322 Bộ luật dân năm 2005) phát sinh từ hợp đồng với chủ sở hữu (sẽ chuyển giao) theo quy định pháp luật Do quyền sở hữu chủ thể xét chưa xác lập thời điểm hữu nên người chủ tương lai có đầy đủ quyền chủ sở hữu mà có số quyền như: dùng quyền tài sản để bảo đảm nghĩa vụ dân (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản bên nhận bảo đảm đồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau hoàn thành nghĩa vụ; chế ước quyền chủ sở hữu người thứ ba (ví dụ: chủ sở hữu hành tự định đoạt tài sản thoả thuận bán cho người khác)… Như vậy, quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai quyền tài sản có điều kiện đặt gắn với số giao dịch định, đây, vấn đề quan tâm giao dịch bảo đảm Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung biện pháp cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân pháp luật quy định Trong hoạt động ngân hàng, tổ chức tín dụng có quyền cấp tín dụng cho khách hàng để thực mua tài sản đó, để bảo tồn vốn cho vay tổ chức tín dụng u cầu khách hàng dùng tài sản mua làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng cấp Tài sản hình thành từ vốn vay định nghĩa: tài sản khách hàng vay mà giá trị tài sản tạo nên phần toàn khoản vay tổ chức tín dụng (Khoản 4, Điều 2, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Chính phủ bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng) Như vậy, thuật ngữ tài sản hình thành tương lai khơng quan tâm đến nguồn tài -8- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) hình thành thuật ngữ tài sản hình thành từ vốn vay lại phản ánh nguồn tài giúp xác lập quyền tài sản nó, xét quan hệ sở hữu thời điểm cấp tín dụng, tài sản hình thành từ vốn vay khơng phải khác mà hình thái cụ thể tài sản hình thành tương lai Vật dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân vật có hình thành tương lai (Điều 320 Bộ luật dân sự) Cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay cho tổ chức tín dụng nói riêng ghi nhận rõ văn quy phạm pháp luật khác, như: Nghị định số 165/1999/NĐ-CP giao dịch bảo đảm có giải thích từ tài sản hình thành tương lai quy định nội dung hợp đồng cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai (khoản 6, Điều 2, khoản Điều 11); Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng (đã sửa đổi bổ sung Nghị định số 85/2002/NĐCP ngày 25/10/2002) khoản 1, Điều có quy định biện pháp bảo đảm (cầm cố, chấp, bảo lãnh) tài sản hình thành từ vốn vay (là trường hợp cụ thể tài sản hình thành tương lai) Cụ thể hoá tiểu mục 2.1, 2.2 – mục I.1 Thông tư số 07/2003/ TT-NHNN ngày 19/5/2003 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước có quy định: tài sản hình thành tương lai bao gồm: hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận – đối tượng mà tổ chức tín dụng cho vay phép nhận cầm cố, chấp, bảo lãnh để bảo đảm tiền vay có đủ điều kiện khác Các quy định quán thể rõ vấn đề: việc chủ sở hữu tài sản hình thành tương lai cam kết tài sản hình thành (và họ có quyền sở hữu tài sản ấy) dùng để bảo đảm thực thi nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm đồng ý, thoả thuận hợp pháp, không trái luật nên phải bên liên quan tôn trọng, pháp luật bảo hộ Như khẳng định: lý luận thực tiễn pháp luật (trong xu hướng ngày hoàn thiện hơn) thừa nhận tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, có nghĩa vụ trả tiền vay, nghĩa tài sản hình thành từ vốn vay dùng để bảo đảm tiền vay cho tổ chức tín dụng Một nhận thức vấn đề trên, cần có quan điểm xử lý thấu đáo vấn đề mang tính kỹ thuật nảy sinh thực tiễn Để tài sản hình thành tương lai trở thành đối tượng dùng để bảo đảm tiền vay, với người bảo đảm vấn đề phải có chứng minh tài sản hình thành tương lai thuộc sở hữu để bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm Nghĩa thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có chứng việc người bảo đảm chắn xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng, quyền quản lý, sử dụng doanh nghiệp nhà nước) Theo tiêu chí việc đăng ký chủ quyền tài sản chia làm 02 loại: tài sản phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (ví dụ: nhà, đất, cơng trình xây dựng, phương tiện giao thông giới, tài sản Nhà nước cấp vốn cho doanh nghiệp nhà nước…); tài sản (còn lại) đăng ký -9- Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) quyền sở hữu, quyền sử dụng Nhìn chung, loại tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu quyền sử dụng giấy chứng nhận chủ quyền (bao gồm giấy tờ Nhà nước cấp vốn cho doanh nghiệp nhà nước, giấy tờ quan chủ quản cho phép doanh nghiệp nhà nước dùng tài sản để bảo đảm tiền vay…) quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu tương lai đáng tin cậy Tuy nhiên với tài sản đăng ký quyền sở hữu việc bên nhận bảo đảm yêu cầu người bảo đảm cung cấp tài liệu cụ thể chứng minh chủ quyền trường hợp lại khác nhau, là: tài liệu xuất xứ hàng hoá, hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bàn giao tài sản cho doanh nghiệp nhà nước, biên nghiệm thu cơng trình … tựu chung giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản dẫn dắt đến việc xác lập chủ quyền tương lai người bảo đảm Nếu hình thức giấy tờ phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải công nhận thực thi, vấn đề rủi ro khả xác lập quyền sở hữu tương lai (nếu có) việc mà bên tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm III Những bất cập, vướng mắc thực trạng vấn đề tài sản chấp hình thành tương lai Là giao dịch hợp pháp, hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai phụ lục phải cơng chứng, chứng thực có u cầu hợp lệ Cơng chứng, chứng thực việc xác nhận tính xác thực giao dịch, xác nhận y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch chữ ký cá nhân giấy tờ Với ý nghĩa hình thức chuẩn mực để công nhận tạo lập chứng có giá trị pháp lý, hoạt động cơng chứng (do cơng chứng viên Phòng Cơng chứng thực hiện), chứng thực (do người có thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã giao thực hiện) trở thành hoạt động bổ trợ tư pháp có vị trí quan trọng đời sống xã hội, hoạt động quản lý phục vụ hoạt động giao lưu dân sự, kinh tế, thương mại Khoản 1, Điều 41 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 công chứng, chứng thực quy định: “… Trong trường hợp hợp đồng liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, người u cầu cơng chứng, chứng thực phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó…” Một số quan công chứng, chứng thực nội dung để từ chối công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm liên quan tài sản hình thành tương lai cho rằng: thời điểm lập hợp đồng bảo đảm yêu cầu công chứng, chứng thực người bảo đảm chưa có đủ giấy tờ chứng minh tư cách chủ sở hữu quyền sử dụng (đối với tài sản hình thành tương lai thuộc loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng); tài sản đăng ký quyền sở hữu lại cho rằng: tài sản chưa hình thành, quan hệ sở hữu chưa xác lập – nghĩa người bảo đảm chưa có tài sản, đối - 10 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) tượng quyền sở hữu, để làm đối tượng bảo đảm tiền vay Cũng với quan điểm ấy, đến lượt phụ lục hợp đồng công chứng, chứng thực hợp đồng ban đầu bị từ chối Quan điểm hiển nhiên không phù hợp với luận phân tích trên, vơ hình chung cho rằng: giao dịch tài sản hình thành tương lai khơng hợp lệ nên không công chứng, chứng thực Tuy nhiên phải thấy ứng xử quan công chứng, chứng thực viện dẫn nội dung quy định Nghị định số 75/1000/NĐ-CP nên người đề nghị cơng chứng, chứng thực khó phản đối Vấn đề đặt phải chỉnh sửa, bổ sung quy định để đảm bảo quán với quy định khác hành, đặc biệt để khắc phục hệ pháp lý tiêu cực diện: giao dịch bảo đảm không công chứng, chứng thực thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm, đứng trước nguy bị vơ hiệu Theo quy định pháp luật hình thức giao dịch (Điều 401 Bộ Luật dân sự, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP mục II.3 Thơng tư số 07) giao dịch dân phải công chứng, chứng thực thuộc trường hợp sau: pháp luật quy định loại giao dịch phải công chứng, chứng thực bên có thoả thuận phải công chứng, chứng thực Như không hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai tài sản nhà, đất, máy móc thiết bị … mà trường hợp khác pháp luật không bắt buộc bên tham gia giao dịch (người nhận bảo đảm, người bảo đảm) tự nguyện thoả thuận giao dịch phải thực cơng chứng, chứng thực – việc từ chối công chứng, chứng thực làm cho hợp đồng bị vi phạm hình thức bị vô hiệu (Điều 401 Bộ luật dân sự) Tại mục II.8 Thông tư số 07 quy định: hợp đồng cầm cố, chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai mơ tả khái qt tài sản; tài sản hình thành tương lai đưa vào sử dụng bên bảo đảm có quyền sở hữu tài sản đó, bên phải lập phụ lục hợp đồng mơ tả tài sản, xác định giá trị tài sản, việc giữ tài sản giấy tờ tài sản, thực đăng ký, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định Một vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai ban đầu giải thoả đáng, vấn đề cơng chứng, chứng thực phụ lục hợp đồng bảo đảm đương nhiên giải xem phụ lục hợp đồng bổ sung chi tiết đặc điểm đối tượng – điều kiện đựơc dự liệu hợp đồng (pháp luật quy định: việc sửa đổi, bổ sung phần tồn hợp đồng cơng chứng, chứng thực phải cơng chứng, chứng thực – Điều 423 Bộ luật dân sự, Khoản 1, Điều 44 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP) Như vậy, yêu cầu người nhận bảo đảm việc công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai phù hợp với phạm vi công chứng, chứng thực (Điều 3, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP), đầy đủ yếu tố khác (ví dụ: tài liệu chứng minh tính xác thực, tính tự giao kết giao dịch…) mà quan công chứng, chứng thực từ chối tiến hành trái với quy định pháp luật, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích hợp pháp người đề nghị công chứng, chứng thực - 11 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) Trong hoạt động cấp tín dụng, tổ chức tín dụng thường xuyên phải thực giao dịch bảo đảm tiền vay, có khơng giao dịch bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay Để tránh vấn đề (sự từ chối quan công chứng, chứng thực), số ngân hàng thương mại có ý kiến đề nghị chỉnh lý Thông tư số 07 theo hướng: tài sản hình thành cần thay cho việc lập phụ lục việc lập hợp đồng bảo đảm để thay cho hợp đồng bảo đảm tài sản hình thành tương lai lập ban đầu Tưởng giải pháp hợp lý, song xét góc độ pháp lý điều khơng nên làm vì: chất, bảo đảm cho vay hình thành từ ngày giao kết hợp đồng bảo đảm, gắn với hợp đồng tín dụng điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đồng, khơng có để buộc người bảo đảm phải chấp nhận huỷ bỏ thay hợp đồng khác có nội dung; với nhiều mối quan hệ đan xen (đặc biệt quyền chủ thể liên quan với vấn đề thời hạn, thời hiệu) việc thay hợp đồng hợp pháp có hiệu lực hợp đồng (để đối phó) tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý hậu xảy ngồi kiểm sốt bên nhận bảo đảm; chưa nói đến yếu tố tác nghiệp hồ sơ tín dụng mang tính giả tạo (giả cách), không logic, xử lý theo tố tụng hợp đồng dễ bị xem vô hiệu Một pháp luật có quy định hợp đồng phải cơng chứng, chứng thực bên có thoả thuận hình thức việc khơng cơng chứng, chứng thực làm cho giao dịch bảo đảm bị xử lý vơ hiệu, lợi ích bên nhận bảo đảm khơng bảo đảm, có tranh chấp phải giải theo đường tố tụng Trong hoạt động ngân hàng, thiết nghĩ vấn đề không nhỏ, với chức quản lý Nhà nước mình, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp để có chỉnh lý tồn nêu có hướng dẫn thực thống Các vướng mắc nguyên nhân trình tự, thủ tục áp dụng cho giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Hiện nay, pháp luật bước đầu hình thành số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai định nghĩa tài sản hình thành tương lai (Khoản Điều 320 Bộ Luật dân năm 2005, khoản Điều Nghị định 163) việc xử lý tài sản chấp tài sản hình thành tương lai trường hợp thời điểm xử lý tài sản, bên chấp chưa sở hữu toàn tài sản (Điều Nghị định 163) Tuy nhiên, pháp luật hành chưa đưa hệ thống đầy đủ quy định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù Điều kiện để tài sản hình thành tương lai tham gia giao dịch bảo đảm chung chung, điều kiện, quy trình, thủ tục giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm lại áp dụng theo quy định chung cho loại tài sản bảo đảm thông dụng khác nên dẫn đến ách tắc thực tiễn * Vướng mắc việc xác định tài sản hình thành tương lai Hiện có nhiều văn đề cập đến tài sản hình thành tương lai cách khác dường không quán với (Như đề cập phần trên) nên tạo nhiều cách hiểu khác tài sản hình thành tương lai Do - 12 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) vậy, việc nhận diện xác định tài sản hình thành tương lai chưa thống Ví dụ nhiều người cho chấp hộ chung cư chưa cấp giấy tờ sở hữu chấp tài sản hình thành tương lai, Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm cho chấp quyền tài sản hình thành từ hợp đồng (Đã phân tích phần trên) * Vướng mắc thứ hai giao kết hợp đồng bảo đảm Điều 343 Bộ Luật dân năm 2005 quy định: “Việc chấp tài sản phải lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng Trong trường hợp pháp luật có quy định văn chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký” Điều 343 nêu hiểu việc chấp tài sản (gồm tài sản hình thành tương lai) phải công chứng, chứng thực việc công chứng, chứng thực điều kiện bắt buộc hình thức để hợp đồng chấp có hiệu lực pháp luật Cách hiểu khẳng định lại Luật Nhà năm 2005, chứng Điều 93 khoản Luật Nhà năm 2005 qui định: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Ủy ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Khái niệm “Hợp đồng nhà ở” nêu bao gồm mua bán, tặng cho, chấp Điều 320 khoản Bộ Luật dân năm 2005 có đặt điều kiện tài sản hình thành tương lai dùng vào việc bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu bên chấp chưa có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đây vấn đề tương lai phải khẳng định thời điểm lúc giao kết hợp đồng giao dịch bảo đảm khó có đảm bảo Tài sản hình thành tương lai có chắn thuộc quyền sở hữu bên chấp hay không phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan yếu tố khách quan Sự khẳng định chắn đến đâu lại định khả năng, kinh nghiệm người đánh giá Trách nhiệm đánh giá nhận định khả thuộc bên tham gia giao dịch, ngồi theo quy định người làm cơng chứng, chứng thực giao dịch phải chịu trách nhiệm công chứng ta công chứng nội dung, khơng phải cơng chứng hình thức Nếu pháp luật đòi hỏi phải đánh giá khả cách chắn, đảm bảo tính xác thực theo tinh thần Luật Cơng chứng dường vượt q khả người làm công chứng, chứng thực, trừ thừa nhận loại giao dịch bảo đảm có điều kiện (Tức hiệu lực pháp luật giao dịch bảo đảm phụ thuộc vào việc quyền sở hữu bên chấp xác lập tương lai toàn tài sản chấp) Nếu khơng vơ hình chung buộc người làm công chứng, chứng thực phải chịu trách nhiệm khơng thể biết trước, rủi ro hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành sau thời điểm giao kết quyền sở hữu xác lập sau thời điểm giao kết Đòi hỏi không phù hợp với quy định của Điều Luật Cơng chứng năm 2006 ghi: “Đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” * Vướng mắc việc đăng ký giao dịch bảo đảm - 13 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) Có thực tế nay, nhiều ngân hàng giao kết, kí hợp đồng bảo đảm tiền vay hộ, nhà liền kề, biệt thự mà chủ đầu tư dự án bán cho bên chấp Hầu hợp đồng khơng đăng kí giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký đất nhà Lý theo quy định chung, tài sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật nhà năm 2005( Điểm a khoản Điều 91) Luật Đất Đai năm 2003 ( Điều 62 điểm a khoản Điều 106) ghi nhận, đó, chưa có quy định riêng áp dụng cho tài sản hình thành tương lai loại tài sản chưa có giấy tờ sở hữu, sử dụng Do khơng đăng ký giao dịch bảo đảm nên tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng Bởi vì, tồn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất dự án chủ đầu tư chấp vay vốn hay bị ràng buộc bới giao dịch Nếu hộ, nhà liền kể, biệt thự dự án chấp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng thể biết tài sản chấp trước hay chưa * Kinh nghiệm, tiền lệ giải vướng mắc nêu Việc chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài sản hình thành tương lai có tên gọi khác tài sản hình thành từ vốn vay Tên gọi hàm chứa nội dung mục đích vay vốn để phục vụ cho việc hình thành tài sản điểm khác biệt so với qui định BLDS năm 2005 Nghị định 165 Nghị định 178 thực từ năm 1999 có Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Khác với Nghị định 163, Nghị định 165 quy định: tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, khơng tính tới tài sản hữu Qua trình kiểm nghiệm thực tiễn cho thấy chế định tài sản hình thành từ vốn vay Nghị định 165 Nghị định 178 đắn vào sống Điều có nguyên nhân sau: Nghị định đáp ứng nguyên tắc đặt giao dịch bảo đảm việc xử lý tài sản chấp phải đảm bảo thu hồi nợ Nghị định 178 đặt điều kiện khắt khe sau: Khách hàng vay vốn phải đáp ứng số điều kiện cụ thể: - Khách hàng vay phải có tín nhiệm tổ chức tín dụng - Khách hàng vay phải có số vốn đối ứng tối thiểu 50% vốn đầu tư dự án Tài sản hình thành tương lai xác định cụ thể Đất mà tài sản bất động sản hình thành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Quyền sở hữu, giá trị, số lượng tài sản hình thành từ vốn vay phải xác định tài sản phải giao dịch - Nếu tài sản bất động sản gắn liền với đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu đất mà tài sản hình thành phải hồn thành thủ tục đầu tư xây dựng theo qui định pháp luật - 14 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) - Đối với tài sản mà pháp luật có qui định phải mua bảo hiểm khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn tài sản hình thành đưa vào sử dụng Luật pháp nước nhìn chung tỏ dè dặt giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành tương lai thường giới hạn số trường hợp cụ thể trình tự thủ tục quy định chặt chẽ Ví dụ, Pháp tài sản mua tương lai phép chấp trường hợp số tài sản hữu chấp không đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, việc chấp tiến hành bước theo tiến độ mua tài sản (Điều 2130 Bộ Luật dân Pháp) Cơng trình xây dựng bắt đầu triển khai lên kế hoạch xây dựng chấp với điều kiện bên chấp có đầy đủ quyền xây dựng cơng trình theo quy định pháp luật (Điều 2133 Bộ Luật dân Pháp) III Một số ý kiến cá nhân tài sản chấp hình thành tương lai giải pháp đưa Chế định tài sản hình thành tương lai phải qui định lại thành hệ thống qui định riêng, cụ thể áp dụng cho tất khâu giao dịch bảo đảm việc xác định tài sản, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản chấp Chế định phải bao hàm nội dung chủ yếu sau: - Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành đầy đủ trong tương lai, quyền sở hữu thuộc bên chấp Nếu tính vật hữu nên giới hạn số loại tài sản cụ thể, không nên áp dụng cách phổ biến để phòng ngừa giao dịch giả tạo Vì vậy, khơng bao hàm tài sản có giấy chứng nhận sở hữu chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng có cơng chứng, chứng thực chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định pháp luật - Giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai loại giao dịch có điều kiện Điều kiện đặt quyền sở hữu bên chấp xác lập tồn tài sản giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật - Chế định phải phân biệt nhiều trường hợp khác nhau: + Trường hợp bên chấp nộp đủ tiền mua tài sản, tài sản hữu đầy đủ, hợp đồng mua tài sản lý, nhà bàn giao chưa có giấy chứng nhận sở hữu Trong trường hợp này, có sở khẳng định quyền sở hữu bên mua + Trường hợp bên chấp nộp phần tiền tài sản trình hình thành Quyền sở hữu bên chấp xác lập đến đâu hoàn toàn tuỳ thuộc vào tiến độ độ hình thành tài sản tương lai tiến độ toán tiền mua - Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai khơng thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tương lai - 15 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) - Nếu tài sản hình thành tương lai liên quan đến nhà giao dịch bảo đảm phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến bất động sản - Việc giải ngân bên nhận chấp cho bên chấp tài sản hình thành tương lai phải tuỳ thuộc vào tiến độ hình thành tài sản - Mục đích vay vốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay - Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản - 16 - Bài tập lớn học kì – môn Luật dân (modul 2) KẾT THÚC VẤN ĐỀ Từ phân tích nêu trên, đến kết luận tài sản hình thành tương lai loại tài sản mang tính đặc thù Cần có hệ thống đầy đủ quy định riêng, cụ thể điều chỉnh giao dịch bảo đảm loại tài sản Các quy định phải bao quát đủ khâu từ việc xác định tài sản hình thành tương lai, giao kết hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm xử lý tài sản Các quy định đặt phải đồng với phải nêu đặc thù việc giao dịch bảo đảm loại tài sản Một trình tự, thủ tục quy định cụ thể chặt chẽ hạn chế cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm thơng suốt, kiểm sốt giảm thiểu rủi ro, đảm bảo mục đích giao dịch bảo đảm thu hồi nợ phải xử lý tài sản - 17 - Bài tập lớn học kì – mơn Luật dân (modul 2) DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Thanh Nghị (Chủ biên) Giáo trình Luật dân Việt Nam, tập 2, NXB Giáo dục, Hà Nội, 2009; Bộ Luật dân năm 2005; Luật nhà năm 2005; Luật Công chứng năm 2006; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định Chính phủ số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 đăng ký giao dịch bảo đảm; Công văn 2057/BTP-HCTP Bộ Tư pháp việc cơng chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai; Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ Giao dịch bảo đảm; http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 10 http://tailieu.vn/xem-tai-lieu/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai - 18 - ... chấp tài sản hình thành tương lai thực từ có Nghị định 165/ 199 9/NĐ-CP ngày 19/ 11/ 199 9 giao dịch bảo đảm Nghị định 178/ 199 9/NĐ-CP ngày 29 / 12/ 199 9 bảo đảm tiền vay Tại Nghị định 178 nêu trên, tài. .. thuẫn với thuật ngữ Tài sản hình thành tương lai Ở đây, tài sản hình thành tương lai dường hiểu sang thành quyền tài sản hình thành tương lai Có nghĩa gồm tài sản hình thành việc chuyển giao... bảo đảm tài sản hình thành tương lai Hiện nay, pháp luật bước đầu hình thành số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai định nghĩa tài sản hình thành tương lai (Khoản