hk dân sự giao dịch dân sự được xác lập do giả tạo

Đề bài: Giao dịch dân xác lập giả tạo MỤC LỤC A MỞ ĐẦU Trang B NỘI DUNG I Khái quát gia dịch dân Khái niệm giao dịch dân Phân loại giao dịch dân Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân II Giao dịch dân xác lập giả tạo Khái niệm giao dịch dân giả tạo Giao dịch dân xác lập giả tạo theo quy định pháp luật Hậu pháp lý giao dịch dân xác lập giả tạo III Thực tiễn giao dịch dân xác lập giả tạo IV Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu vấn đề C KẾT LUẬN 15 18 A MỞ ĐẦU Việc xác lập giao dịch dân chủ thể tượng tất yếu khách quan sống, đặc trưng xã hội loài người Xã hội ngày phát triển giao dịch dân ngày đa dạng phong phú đặc biệt xu hội nhập tồn cầu hóa Các chủ thể tham gia vào giao dịch dân khác sống ngày tham gia chủ thể hướng tới lợi ích vật chất lợi ích tinh thần định Nhưng lúc giao dịch dân diễn theo ý chí chủ thể, mang lại lợi ích cho họ Nhiều trường hợp chủ thể tham gia giao dịch dân nhằm che giấu giao dịch khác để đạt mục đích bên tham gia, giao dịch dân xác lập giả tạo Vậy giao dịch dân xác lập giả tạo hậu pháp lý giao dịch thực tiễn vấn đề tơi tìm hiểu viết B NỘI DUNG I.Khái quát giao dịch dân 1.Khái niệm giao dịch dân Điều 121 Bộ luật dân 2005 quy định: “Giao dịch dân hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Như vậy, khái niệm giao dịch dân quy định tài Điều 121 Bộ luật dân 2005 đề cấp dạng liệt kê, theo điều luạt đề cập đến giao dịch dân “hợp đồng” “hành vi pháp lý đơn phương” Cho dù hợp đồng hành vi pháp lý đơn phương nhằm phát sinh hậu pháp lý định, việc “ làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” Hậu pháp lý giao dịch dân quyền nghĩa vụ chủ thể pháp luật đảm bảo thực Để pháp luật đảm bảo thực quyền nghĩa vụ phải xác lập phù hợp với quy định pháp luật Trong trường hợp quyền nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân không phù hợp với quy định pháp luật (vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sự) giao dịch vô hiệu Phân loại giao dịch dân Căn vào thể ý chí chủ thể việc xác lập giao dịch dân giao dịch dân chia thành giao dịch dân xác lập theo ý chí phía ( hành vi pháp lý đơn phương) giao dịch dân xác lập theo ý chí nhiều chủ thể (hợp đồng) Căn vào tự nguyện chủ thể tham gia giao dịch dân giao dịch dân chia thành giao dịch dân phát sinh theo ý chí chủ thể tham gia giao dịch giao dịch dân phát sinh theo ý chí Nhà nước Căn vào hậu pháp lý giao dịch dân xác lập giao dịch dân chia thành giao dich dân có hậu làm phát sinh quyền nghĩa vụ dân sự: giao dịch dân có hậu làm thay đổi quyền nghĩa vụ dân giao dịch dân có hậu làm chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Căn vào hình thức thể giao dịch dân giao dịch dân thể hình thức lời nói, giao dịch dân thể hình thức văn bản, giao dịch dân thể hình thức hành vi cụ thể Giao dịch dân có điều kiện Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân Điều kiện có hiệu lực giao dịch dân điều kiện pháp luật quy định mà giao dịch muốn phát sinh hiệu lực pháp lý phai thỏa mãn điều kiện Theo Điều 122 Bộ luật dân 2005 điều kiện có hiệu lực giao dịch dân sau: “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; b) Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch trường hợp pháp luật có quy định” Các điều kiện quy định mang tính khái quát Trong thực tế, việc xem xét giao dịch dân có phát sinh hiệu lực pháp lý hay khơng ngồi việc vào quy định Điều 122 phải vào quy định khác có liên quan II Giao dịch dân xác lập giả tạo Khái niệm giao dịch dân giả tạo Giả tạo hiểu khơng thật, tạo cách khơng tự nhiên Như vậy, giao dịch giảo tạo giao dịch tạo cách khơng tự nhiên, ý chí muốn tạo nên giao dịch bên khơng có thật Trong khoa học pháp lý giao dịch giả tạo hiểu giao dịch bên xác lập khơng nhằm mục đích thiết lập quyền nghĩa vụ bên thông qua giao dịch Nội dung giao dịch thiết lập ý chí đích thực bên Pháp luật nước coi giao dịch giao kết giả tạo vô hiệu Bởi, bên chủ thể tham giao kết giao dịch hoàn toàn tự nguyện xác lập giao dịch lại cố ý bày tỏ ý chí khơng với ý chí đích thực họ nghĩa có tự nguyện khơng có thống ý chí bày tỏ ý chí Tuy nhiên, khơng phải thể ý chí giả tạo đưa đến vơ hiệu giao dịch Giao dịch bị vơ hiệu mà ý chí giả tạo tồn hai bên chủ thể tham gia giao kết giao dịch trước kí kết giao dịch Nói cách khác, phải có thơng đồng chủ thể việc tạo giao dịch giả tạo Sự giả tạo thuộc hai trường hợp sau đây: - Thứ nhất, chủ thể xác lập giao dịch nhằm che dấu việc thực giao dịch khác mà bên thực mong muốn thực lý mà họ khơng muốn xác lập giao dịch Ở đây, giao dịch bên xác lập mang tính hình thức nội dung khơng thể ý chí đích thực bên tham gia giao kết Ví dụ: Anh M muốn tặng cho chị N xe máy Honda SH không muốn vợ biết nên với chị N xác lập giao dịch mua bán với giá thấp so với giá trị thực xe Như vậy, giao dịch mua bán xác lập anh M chị N khơng thể ý chí đích thực hai bên bị vơ hiệu giả tạo - Thứ hai, bên chủ thể xác lập giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ xã hội nghĩa vụ nộp thuế che dấu hành vi bất hợp pháp Ví dụ: để chốn tránh nghĩa vụ trả nợ X, Y tặng cho Z (bạn Y) xe Tuy nhiên, thực tế quyền Z khơng phát sinh Do đó, trường hợp này, giao dịch tặng cho Y Z bị vô hiệu giả tạo nhằm chốn tránh thực nghĩa vụ trả nợ Y Z Giao dịch dân xác lập giả tạo theo quy định pháp luật Pháp luật dân Việt Nam ghi nhận ý chí giả tạo yếu tố dẫn tới vô hiệu giao dịch quy định Điều 129 Bộ luật Dân 2005: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu” Theo Bộ luật Dân Việt Nam chia giao dịch dân giả tạo thành loại: - Thứ nhất: Giao dịch dân xác lập nhằm che giấu giao dịch khác Trong trường hợp này, xác lập giao dịch giả tạo, bên thống ý chí khơng có thống ý chí bên bên bày tỏ ý chí bên ngồi Các bên xác lập giao dịch giả tạo lại không làm pháp sinh quyền nghĩa vụ thể nội dung giao dịch Việc bên thực giao dịch giả tạo để che giấu giao dịch khác (vì mục đích riêng vi phạm pháp luật) Khi đó, giao dịch giả tạo bị vơ hiệu giao dịch bị che giấu có hiệu lực trường hợp giao dịch đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực giao dịch dân - Thứ hai: Giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba Ở đây, giao dịch giả tạo xác lập khơng có vi phạm mặt nội dung, nhiên ý chí đích thực bên bày tỏ ý chí bên ngồi khơng có thống Mặt khác, mục đích xác lập giao dịch để bên chủ thể thực nghĩa vụ với người thứ ba họ có điều kiện để thực Do đó, mục đích vi phạm quy định pháp luật nghĩa vụ dân Vì vậy, giao dịch bị vơ hiệu vi phạm ý chí nhà nước Cũng mục đích xác lập giao dịch giả tạo bên chủ thể vi phạm ý chí nhà nước nên để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích người thứ ba, pháp luật quy định giao dịch vô hiệu Theo đó, giao dịch dân xác lập giả tạo đương nhiên vô hiệu mà không cần có yêu cầu chủ thể có quyền lợi liên quan Hơn thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân xác lập giả tạo vô hiệu không bị giới hạn trường hợp giao dịch vô hiệu vi phạm ý chí chủ thể khác Hậu pháp lý giao dịch dân xác lập giả tạo Giao dịch dân dân giả tạo loại giao dịch dân vơ hiệu hậu pháp lý giải theo quy định pháp luật điều 137 Bộ luật dân 2005 Cụ thể sau: “1 Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Theo quy định trên, hậu pháp lý giao dịch dân xác lập giả tạo giải sau: Thứ nhất, giao dịch dân vô hiệu giả tạo giao dịch khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên Giao dịch dân vi phạm ý chí chủ thể vi phạm điều kiện có hiệu lực giao dịch pháp luật quy định, mà giao dịch dân khơng đáp ứng điều kiện ý chí chủ thể bị coi vơ hiệu Khi đó, pháp luật không thừa nhận hiệu lực pháp lý giao dịch khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân bên chủ thể tham gia giao kết giao dịch Đối với giao dịch dân vô hiệu giả tạo giao dịch đương nhiên bị vô hiệu kể từ thời điểm giao kết giao dịch khơng phát sinh hiệu lực pháp lý Nếu giao dịch chưa thực bên không thực giao dịch Trong trường hợp, giao dịch bên thực bên phải dừng việc thực không đươc tiếp tục thực giao dịch Thứ hai, bên chủ thể phải khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu hồn trả cho nhận, khơng hồn trả lại vật hồn trả tiền Một giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh hiệu lực điều khoản mà bên chủ thể thỏa thuận giao dịch Vì thế, bên chủ thể thực giao dịch chuyển giao cho tài sản họ phải khơi phục lại tình trạng tài sản lúc ban đầu Bên cạnh đó, họ phải hồn trả lại cho tất giao nhận từ việc thực giao dịch để giao dịch bên coi chưa tồn Việc hồn trả lại tài sản thực theo hai cách với thứ tự sau: trước hết bên có nghĩa vụ hồn trả cho tài sản vật mà thực tế nhận Trong trường hợp tài sản vật không tồn thực tế ví dụ tiêu dùng hết chế biến thành vật khác mà khơng thể tách riêng phải hoàn trả lại tiền tương đương với giá trị tài sản theo giá thị trường Thứ ba, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Ta thấy vấn đề bồi thường đặt có thiệt hại sảy thực tế giao dịch dân vơ hiệu Và bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại xảy cho phái bên Cũng giống giao dịch dân vô hiệu lừa dối hay đe dọa giao dịch dân vơ hiệu giả tạo, lỗi bên chủ thể dẫn tới vô hiệu hợp đồn bắt buộc phải lỗi cố ý Tuy nhiên, vấn đề phức tạp ở chỗ làm để xác định thiệt hại xảy thực tế để thực đảm bảo quyền lợi bên bị thiệt hại đảm bảo công pháp luật Vấn đề tồn nhiều quan điểm: - Có quan điểm cho thiệt hại xảy thực tế giao dịch dân vô hiệu xác định theo cách xác định thiệt hại bồi thường thiệt hại giao dịch Và thiệt hại trường hợp tổn thất thực tế tính thành tiền bên có lỗi làm cho giao dịch dân vô hiệu gây bao gồm: tài sản bị mất, bị hủy hoạt, hư hỏng, lợi ích gắng liền với việc sử dụng, khai thác tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế khắc phục thiệt hại - Quan điểm khác cho thiệt hại giao dịch vô hiệu bao gồm hoa lợi, lợi tức chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế khắc phục thiệt hại Bởi lẽ, giao dịch bị coi vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên chủ thể Điều có nghĩa coi khơng có giao dịch Vì vậy, khơng thể có xác định hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản giao dịch hay xác định bên phải có nghĩa vụ ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại Theo tôi, quan điểm thứ hai hợp lý xuất phát từ chất giao dịch dân vơ hiệu khơng làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên chủ thể III Thực tiễn giao dịch dân xác lập giả tạo Để hiểu rõ giao dịch dân giả tạo, hậu pháp lý hạn chế, bất cập quy định thực tiễn sau xin lấy vài ví dụ thực tế đưa đánh giá vướng mắc, hạn chế áp dụng thực tiễn Thứ vụ tranh chấp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nguyên đơn ông Bùi xuân T, bị đơn ông Nguyễn văn H Nội dung vụ án sau: Ngày 21/3/2006, ông Nguyễn văn H ký giao dịch chuyển nhượng cho ông T quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận UBND huyện A cấp ngày 30/12/2005, diện tich 487m2 với giá 555.000.000 VNĐ Ông H nhận đủ số tiền giao giấy chứng nhận quyền dụng đất cho ông T giao kèm theo giấy ủy quyền gia đình mà vợ ơng H ký, ủy quyền cho ơng H có xác nhận UBND xã V ngày 27/2/2006 Ông T nhiều lần u cầu gia đình ơng H giao đất theo hợp đồng chuyển nhượng ký với ông H gia đình ơng tỏ ý khơng bàn giao Đến ông H không chịu thực giao dịch bên ký Ông T đề nghị TAND huyện A giải yêu cầu ông Nguyễn văn H giao cho ông quyền sử dụng đất giao dịch chuyển nhượng ký Thực tế vụ việc sau: Ông H quen chị Th thông qua chị Th biết chị N, ông ông Bùi xuân T Khoảng ngày 11/2/2006, chị Th mượn sổ đỏ ông để chấp vay tiền sau trả lại sổ đỏ Ngày 14/3/2006 chị Th, chị N ơng T đến nhà ơng, lúc ơng với biết ông T người cho chị Th chị N vay tiền Chị Th người trực tiếp đặt vấn đề mượn sổ đỏ ơng Ơng cho mượn sổ đỏ khơng biết chị N, chị Th vay bao nhiêu, vay lãi suất Ông tin tưởng chị Th cho mượn sổ đỏ để vay tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vào ngày 17/3/2006, ông T đến nhà ông H với chị Th, xem diện tích đất cơng trình nhà ơng (lúc vợ ông việc chị Th ông T) ông T đồng ý cho chị Th chị N vay số tiền 555.000.000 VNĐ với lãi suất tháng đầu 10%/tháng hứa giãm dần tháng sau với yêu cầu phải có sở chắn Ngày 21/3/2006 chị Th chị N điện cho ông H đưa ơng đến nhà ơng T Ơng T thảo sẵn giao dịch bảo ông: “ không cho vay chấp mà làm giao dịch chuyển nhượng giả chủ ký, tháng chị Th chị N trả gốc lãi ông hủy giao dịch ông ông H trả lại sổ đỏ” Giao dịch ký nhà ông T gồm có ơng T, chị Th, chị N ông H Ký xong, khoảng lúc 14h ngày 21/3/2006, ông T chị Th chị N đến ngân hàng Nam Việt nhận tiền ngoại tệ, quy tiền Việt Nam 555.000.000VNĐ, ông T trừ lại lãi suất tháng 55.000.000VNĐ, giao cho ông H 500.000.000VNĐ ông H chuyển cho chị Th chị N số tiền ơng u 10 cầu chị Th chị N cam kết không ảnh hưởng tới ông mãnh đất ông Sau nhận tiền chị Th chị N viết giấy cam kết chịu trách nhiệm trả cho ông T gốc lãi không làm ảnh hưởng tới tài sản danh dự gia đình ơng Giao dịch thỏa thuận tháng tính tự ngày 21/3/2006 Việc trả nợ thay cho chị Th chị N ơng H gia đình khơng đồng ý Ngày 7/5/2007 ông H yêu cầu chị Th, chị N ông T đến tận nhà ông nhận nợ viết giấy mượn sổ đỏ trước mặt vợ ông làm chứng Do chị Th chị N không trả nên ông T khởi kiện ông H gia đình buộc thực giao dịch giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/3/2006 Ông H khơng đồng ý, ơng nói ơng khơng nợ tiền ông T Khi đòi nợ chị Th chị N ơng trả lại Tòa sơ thẩm chấp nhận đơn khởi kiện ông T ông H xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/3/2006 ông T ông H vô hiệu Ngày 06/01/2009 TAND huyện A định vụ việc theo ơng Nguyễn văn H ông Bùi xuân T người phải chịu ½ giá trị thiệt hại giao dịch vô hiệu gây Ngày 12/1/2009 ơng H có đơn kháng cáo, Tòa phúc thẩm hủy án sơ thẩm giao hồ sơ cho Tòa án huyện A xét xử sơ thẩm lại theo quy định pháp luật Ta thấy vụ án giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông H ông T thực chất giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch vay tiền ông T với chị Th chị N Như giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải bị Tòa án tuyên vô hiệu giả tạo theo quy định Điều 129 Bộ luật Dân 2005 Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại không đánh giá nội dung vụ án nên dẫn tới việc đưa định khơng đúng, khơng đảm bảo lợi ích ông H Thứ hai, BLDS 2005 dường khắc phục hoàn thiện nhược điểm BLDS 1995 Nhưng dường quy định GDDS vô hiệu giả tạo BLDS 2005 chưa rõ ràng khiến việc vận dụng pháp luật gặp 11 khó khăn Sau ví dụ vụ tranh chấp liên quan đến việc hợp đồng mua bán nhà có vơ hiệu giả tạo hay khơng, vụ việc phát sinh từ năm 2006 kéo dài đến năm 2009, bị đẩy đến nhiều quan khác chưa giải Nội dung tranh chấp: Đầu năm 2006, ông Trương Quang Lượng (xã Phú Sơn, huyện Tân Phú, Đồng Nai) có mua ơng K nhà với diện tích đất 400m2 Đây nhà mà ông K mua lại người chủ trước Sau hồn tất thủ tục, ơng Lượng Ủy ban nhân dân huyện Tân Phú cấp sổ đỏ Rắc rối phát sinh, nhà đất trước người chủ trước cho thuê người thuê khơng giao lại nhà cho ơng Người th nhà trình bày, người chủ đầu mượn ông 60.000.000 đồng có viết giấy xác nhận nợ cam kết không trả nợ bán nhà cho ông Nay chủ nhà không tuân thủ cam kết, chưa trả nợ lại bán nhà cho ông K ông K tiếp tục chuyển nhượng, ơng khơng giao nhà cho ông Lượng Tháng năm 2006, ông K kiện người chủ đầu Tòa án, yêu cầu người chủ đầu thực nghĩa vụ người bán, để ông K giao nhà cho ông Lượng TAND huyện Tân Phú thụ lý vụ án Tại tòa sơ thẩm, người chủ đầu nói hợp đồng mua bán với ông K giả tạo, chất ông gửi ông K giữ hộ giấy tờ nhà đất Do đó, hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, ông K phải giao trả lại giấy tờ nhà đất Ông K nói hợp đồng hợp pháp, có chữ ký bên, công chứng trước quan có thẩm quyền Vụ việc bị tạm đình giải UBND huyện Tân Phú yêu cầu tra việc chuyển nhượng nhà đất theo yêu cầu người thuê nhà Tháng năm 2009, UBND huyện Tân Phú trả lại hồ sơ vụ việc cho TAND giải Nhưng việc xét xử không tiến hành vụ việc chuyển đến công an huyện xem xét nghi ngờ có dấu hiệu tội phạm Sau thời gian dài, cơng an huyện kết luận khơng có dấu hiệu phạm tội, vụ việc trả lại cho Tòa án Tuy nhiên, đến ngày 21/05/2009 vụ án chưa có định đưa xét xử Ở thấy quy định Điều 129 BLDS 2005 chưa 12 có rõ ràng khiến cho có nhiều cách hiểu khác nhau, việc áp dụng vào giải vụ việc khác nhau: -Cách thứ nhất: tuyên GDDS ông K chủ đầu vô hiệu giả tạo, ơng K phải hồn trả nhà đất giấy tờ cho người chủ đầu, trả lại tiền cho ông Lượng Người chủ đầu tiếp tục thực cam kết với người th nhà Vì hiểu Điều 129 BLDS 2005 quy định cần có dấu hiệu “nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” tun hợp đồng vơ hiệu giả tạo Trốn tránh mục đích, khơng cần xét đến trốn tránh có xảy thực tế không Người chủ đầu cam kết với người thuê bán nhà bán cho người thuê không trả khoản nợ vay Cam kết chưa bị văn bãi bỏ, người chủ phải thực việc bán nhà cho người thuê theo nội dung thỏa thuận GDDS xác lập người chủ với ông K để trốn tránh nghĩa vụ với người thuê nhà, GDDS vô hiệu giả tạo Cách hiểu tương ứng với cách phân loại GDDS vô hiệu giả tạo gồm: GDDS xác lập cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác GDDS xác lập cách giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba -Cách thứ hai: tuyên GDDS ông K người chủ đầu có hiệu lực Các giao dịch chuyển nhượng nhà đất sau hợp pháp Người thuê nhà có quyền yêu cầu người chủ đầu trả nợ, bồi thường thiệt hại vi phạm cam kết Vì hiểu Điều 129 BLDS theo hướng phải có dấu hiệu che giấu thật trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba Người chủ đầu nêu hợp đồng bị che giấu hợp đồng gửi giữ không đưa chứng chứng minh, thiếu dấu hiệu che giấu thật Vì GDDS khơng bị vơ hiệu Mặt khác, khơng thể nói thời điểm xác lập giao dịch, người chủ nhà có ý định trốn tránh nghĩa vụ với người thuê nhà Nếu khoản nợ chưa đến hạn khoản nợ hạn người thuê chưa có yêu cầu trả nợ kết luận khơng logic Hoặc người chủ nhà muốn bán nhà để trả nợ cho người thuê, 13 sau chưa thực việc trả nợ Cam kết bán nhà không trả nợ hợp đồng cầm cố hay chấp nhà , đất đảm bảo thực nghĩa vụ trả nợ Người chủ nhà hồn tồn có quyền định đoạt, chuyển nhượng cho người khác Người chủ nhà bất cẩn cho vay khơng có đảm bảo Điều 129 BLDS 2005 quy định: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu” Quy định chưa rõ ràng, dễ gây hiểu nhầm GDDS có dấu hiệu “nhằm che giấu giao dịch” dấu hiệu “nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba” hai trường hợp hình thành giao dịch giả tạo Dẫn đến tình trạng phi lý, người vay tiền đến hạn tốn nợ lại mang số tiền lại ăn tiệm, du lịch khơng phải chịu tốn nợ giao dịch người vay nhà hàng, công ty du lịch giao dịch giả tạo bị vơ hiệu Hoặc hiểu sai theo hướng “xác lập giao dịch giả tạo không nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch khơng vơ hiệu” Thứ ba, ví dụ trường hợp nữa: Ngơi nhà số đường Âu Cơ, phường QA, quận TH, thành phố H thuộc quyền sở hữu ông Hiệp Ngày 26/5/2011, vợ chồng ông Hiệp ông Đinh lập tờ khai mua bán nhà nói Hai bên thống giá 7,6 tỷ đồng lập hợp đồng mua bán Tuy nhiên, ông Hiệp nợ ông Đức tỷ đồng nên sau trừ số tiền bán nhà, số tiền mà ơng Đinh phải tốn 2,6 tỷ đồng Vì vậy, khai mua bán nhà, hai bên thống ghi giá trị nhà 2,6 tỷ đồng để giảm phần thuế trước bạ Tuy nhiên, sau chuyển giao nhà, ông Đinh không trả tiền cho ông Đức với lý do, nhà bán với số tiền 2,6 tỷ đồng trừ số tiền ơng Đức nợ ông 14 trả tiền nhà cho ơng Đức Ơng Đức khởi kiện Tòa án Tại án dân sơ thẩm số 09/DSST ngày 1/11/2002 tòa án nhân dân quận TH định : nhà số thuộc quyền sở hữu ông Đinh theo hợp đồng có Ơng Đức có đơn kháng cáo Tại án dân phúc thẩm số 63/DSPT ngày 9/4/2003 Tòa án nhân dân thành phố H định: giao dịch mua bán nhà số ngày 28/5/2001 vơ hiệu Qua ví dụ này, thấy: xác lập giao dịch, hai bên thỏa thuận giá trị nhà 7,6 tỷ đồng Do ơng Đức có nợ ơng Đinh số tiền tỷ đồng, nên sau trừ nợ, ông Đinh phải trả cho ông Đức 2,6 tỷ đồng Mặt khác, muốn trốn thuế trước bạ, nên ơng Đức thống ghi vào tờ khai mua bán nhà 2,6 tỷ đồng Vì vậy, trường hợp cần xác định giao dịch bán nhà vơ hiệu giả tạo Qua tìm hiểu vụ việc thực tế ta thất GDDS vô hiệu giả tạo xảy ngày nhiều thực tế, chủ yếu giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà Thực tế nay, nhiều lý do, thông thường bên mua nhà đủ điều kiện để bán theo Điều 91 Luật nhà để trốn thuế, nhu cầu mua bán “lách luật” khiến bên tạo giao dịch đường vòng mà phổ biến giao dịch lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán nhà khu đất Tuy nhiên, khác với giao dịch mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán không công chứng việc chuyển nhượng khơng đăng ký lý nêu Để hợp pháp hóa việc chuyển giao bất động sản, bên lập song song với hợp đồng mua bán hợp đồng ủy quyền bên bán giữ vai bên ủy quyền- ủy quyền cho bên mua- giữ vai trò bên ủy quyền- toàn quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản Để cho chắn việc ghi nhận “chuyển quyền sở hữu” này, bên thực cơng chứng hợp đồng ủy quyền phòng cơng chứng chứng thực ủy ban nhân dân xã, phường Sau hoàn tất thủ tục hợp đồng ủy quyền nói trên, bên dường 15 yên tâm hợp đồng ủy quyền mà lập “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang cho bên mua bên quan cơng chứng chứng thực xác thực việc hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản Tuy nhiên, ,một bên có quyền u cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn giao dịch thuộc ý chí đích thực bên Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán chứng khác chứng minh với Tòa án tồn hợp đồng mua bán đích thực che giấu bơi hợp đồng ủy quyền Tòa án có quyền xem xét tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng vô hiệu giả tạo theo quy định Điều 129 BLDS 2005 Thực tế cho thấy tòa án tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền sở Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu hợp đồng không công nhận tồn thực tế pháp luật Các bên phải trở vị trí trước giao kết hợp đồng , hồn lại cho thuộc bên trước đây, cho bên chưa gặp giao dịch với Bên cạnh đó, nước ta nước có giá trị chuyển nhượng bất động sản cao giới nước có mức thu nhập bình qn đầu người khơng cao Việc sở hữu nhà ở, sở hữu quyền sử dụng đất khó khăn, tham gia giao dịch chủ thể thường giả tạo giá hợp đồng thấp nhiều so với giá thực tế, nhằm trốn thuế trước bạ mua nhà IV Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật giải pháp nâng cao hiệu vấn đề Thiết nghĩ dấu hiệu cần đủ GDDS giả tạo để che giấu giao dịch khác, việc che giấu trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba nhằm mục đích khác (chẳng hạn khơng muốn mang tiếng thiên vị con, cha mẹ làm hợp đồng mua bán để che giấu việc tặng cho nhà với trai), dù 16 mục đích giao dịch giả tạo bị coi vô hiệu Do vậy, điều 129 nên quy định rằng: “Khi bên xác lập giao dịch cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật này” Qua nghiên cứu thực tế Điều 129 BLDS 2005 quy định có hai trường hợp giao dịch giả tạo xác lập giao dịch nhằm che giấu giao dịch khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, trốn tránh việc nộp thuế nhà nước, vi phạm ý chí Tuy nhiên, thực tế loại thứ ba xác lập giao dịch không làm phát sinh quyền nghĩa vụ bên nhằm trốn tránh nghĩa vụ trốn tránh kê biên tài sản chưa quy định cần thiết phải điều chỉnh thêm để xử lý trường hợp nhằm bảo vệ quyền lợi ích cơng dân nhà nước Ví dụ: A bị kê biên tài sản trước bị kê biên, A thỏa thuận với B số tài sản lớn A thuê B, nhiên thực tế A Cần phải có chế tài trường hợp xác lập giao dịch giả tạo trốn tránh nghĩa vụ Nhà nước Đặc biệt việc mua bán nhà chuyển nhượng đất đai Như trường hợp tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chủ thể thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng thấp so với thực tế hai bên thỏa thuận chuyển nhượng nhằm trốn thuế (đóng mức thuế thấp nộp lệ phí trước bạ thấp) Giao dịch giả tạo bình phong đối phó với quan chức nhà nước làm thủ tục sang tên, trước bạ, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc ghi giá chuyển nhượng thấp để trốn thuế nhà nước, họ ghi hợp đồng với mức tiền thấp hơn, thực chất giao dịch thực với giá cao Ý chí người tham gia giao dịch khơng bị vi phạm ý chí chung cộng đồng xã hội bị vi phạm hay nói khác pháp luật nhà nước thuế chuyển nhượng bị vi phạm bên cố ý khai man nhằm trốn thuế Trong trường 17 hợp giao dịch giả tạo mà hai bên thiết lập nhằm để trốn thuế nhà nước bị vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý Còn giao dịch che đậy giao dịch giả tạo có hiệu lực pháp luật Trên thực tế họ thực theo họ thỏa thuận mua bán với nhau, mức họ lập để tiến hành thủ tục sang tên, đổi chủ, nộp thuế trước bạ Những trường hợp phát cần phải có chế tài nghiêm khắc sung cơng quỹ số tiền vượt giá trị hợp đồng ký kết để công chứng, chứng thực Hoạt động xây dựng pháp luật Nhà nước ta giai đoạn dù đạt nhiều thành tựu quan trọng, nội dung quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực giao dịch dân ý chí tự nguyện chủ thể đầy đủ Tuy nhiên, xã hội ngày phát triển đổi khác, giao dịch dân không bất biến, nên cần phải có điều chỉnh, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với hoàn cảnh Nâng cao hiệu quản lý nhà nước nghiệp vụ pháp luật cho cán Tư pháp Cần nâng cao hiệu hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền, đội ngũ cán quản lý đất đai, nhà Cần phải đào tạo đội ngũ cán tư pháp, giải thích pháp luật cách kịp thời, đồng thời nâng cao trách nhiệm cá nhân việc giải tranh chấp giao dịch dân cách hợp lý Tăng cường công tác giáo dục, nâng cao ý thức pháp luật Có thể nói, ý thức pháp luật phận người dân chưa cao, việc nâng cao ý thức chấp hành pháp luật cho người dân đòi hỏi khơng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật mà phương diện quản lý nhà nước Vì vậy, cần phải có biện pháp để giải thích quy định pháp luật đến người dân, để họ hiểu biết quy định pháp luật, sách nhà nước 18 Giải kịp thời tranh chấp giao dịch dân Việc phát sinh nhiều tranh chấp giao dịch dân có phần lỗi quy định pháp luật chưa chặt chẽ, việc giải tòa án chưa thấu đáo, phần trình độ lực số cán hạn chế, ý thức trách nhiệm chưa cao Chính vậy, cần phải khắc phục yếu điểm để tranh chấp giải nhanh gon, không gây tốn thời gian, tiền bạc bên chủ thể C KẾT LUẬN Giao dịch dân phương tiện quan trọng giao dịch dân việc dịch chuyển tài sản cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng yêu cầu ngày tăng thành viên xã hội Khi xác lập giao dịch dân ý chí chủ thể yếu tố hạt nhân khơng thể thiếu để hình thành giao dịch dân sự, từ làm phát sinh nghĩa vụ dân Để đảm bảo hành lang pháp lý cho ổn định giao dịch dân quy định pháp luật vấn đề phải hoàn thiện phù hợp với yêu cầu thực tiễn, bên cạnh cần nâng cao ý thức pháp luật cho người dân đào tạo lực cho đội ngũ cán bộ, cơng chức thực thi pháp luật có đảm bảo quyền, lợi ích cho chủ thể tham gia giao dịch dân 19 ... hợp chủ thể tham gia giao dịch dân nhằm che giấu giao dịch khác để đạt mục đích bên tham gia, giao dịch dân xác lập giả tạo Vậy giao dịch dân xác lập giả tạo hậu pháp lý giao dịch thực tiễn vấn... giao dịch dân giao dịch dân chia thành giao dịch dân phát sinh theo ý chí chủ thể tham gia giao dịch giao dịch dân phát sinh theo ý chí Nhà nước Căn vào hậu pháp lý giao dịch dân xác lập giao dịch. .. chí giả tạo yếu tố dẫn tới vô hiệu giao dịch quy định Điều 129 Bộ luật Dân 2005: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch