NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Từ những ảnh hưởng đó có thể dẫn đến nhiều bất cập trong việc mua bán bất động sản nhà phố, cũng có thể dẫn đến sự không lành mạnh của thị trường...Vì vậy để thực hiện được điều này một

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ VẤP,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH : NGUYỄN THỊ CẨM VÂN MSSV : 06124138

LỚP : DH06QL

KHÓA : 2006 - 2010 NGÀNH : Quản lý Đất đai

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ CẨM VÂN

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG QUANG TRUNG, QUẬN GÒ

VẤP, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng

Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………

Tháng 7 năm 2010

Trước hết con xin chân thành cảm ơn ba mẹ đã sinh thành

ra con và nuôi nấng con nên người, tạo điều kiện cho con học tập thật tốt

Em xin cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đã truyền đạt cho em nhiều kinh nghiệm và kiến thức vô cúng quý báu trong suốt thời gian học tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Trần Thanh Hùng đã tận tình chỉ bảo giúp em hoàn thành luận văn tốt

nghiệp

Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị trong công ty thẩm định giá Đông Á đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập kiến thức cũng như kinh nghiệm trong công việc, đặc biệt

là anh Nguyễn Thành Nhân đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình em thực tập tại cơ quan

Qua đây tôi xin cảm ơn những người bạn – người đã động viên giúp đỡ kịp thời khi tôi gặp khó khăn trong học tập và cuộc sống

Mặc dù rất cố gắng nhưng do kiến thức bản thân và thời gian thực hiện đề tài có hạn nên luận văn chắc chắn sẽ còn nhiều khiếm khuyết, rất mong được sự góp ý của quý thầy cô và các bạn

Em xin chân thành cảm ơn

ĐH Nông Lâm TP Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

Sinh viên Nguyễn Thị Cẩm Vân

sản,

Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh

Đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản trên địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất

động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Hiện nay trên thị trường bất động sản thì việc xác định giá cả bất động sản là một vấn đề quan trọng Để xác định giá đất ở nước ta chủ yếu là dựa vào giá đất do nhà nước ban hành Tuy nhiên theo bảng giá này thì chưa thật sự tiếp cận với thị trường Vì vậy mà nó có ảnh hưởng rất lớn trong việc xác định giá cả của bất động sản

Từ những ảnh hưởng đó có thể dẫn đến nhiều bất cập trong việc mua bán bất động sản nhà phố, cũng có thể dẫn đến sự không lành mạnh của thị trường Vì vậy để thực hiện được điều này một cách chính xác hơn thì việc xác định giá cả bất động sản còn phải định lượng được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản mà trong bảng giá đất chưa phản ánh

Xuất phát từ những bất cập trên thực hiện đề tài: “Xác định các hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Quang Trung, quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh”

Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo cho quá trình nghiên cứu đó là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau đó dữ liệu được đưa vào phần mềm Dtreg để dự báo giá sát với giá trị trường

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1 3

TỔNG QUAN 3

1.1 Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm bất động sản 3

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 6

1.2 Giá cả và giá trị bất động sản 7

1.2.1 Các quan điểm về giá trị 7

1.2.2 Các loại giá cả bất động sản 7

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 8

1.3 Tổng quan về định giá bất động sản 9

1.3.1 Khái niệm 9

1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá 9

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10

1.3.4 Một số phương pháp thẩm định giá 13

1.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 15

1.4.1 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phương pháp phân tích theo cặp: 15

1.4.2.Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phần mềm DTREG 16

1.5 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu 17

1.5.1 Nội dung nghiên cứu 17

1.5.2.Phương pháp nghiên cứu 17

1.5.3 Phương tiện thực hiện 18

1.6 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 21

1.6.1 Địa giới hành chính: 22

1.6.2 Đặc điểm tự nhiên 22

1.6.3 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội năm 2009 22

Phần 2 24

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

2.1 Giới thiệu tổng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh 24

2.2 Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản và yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản 25

2.2.1 Kết quả khảo sát, khảo sát giá bất động sản 25

2.2.2 Đơn giá quyền sử dụng đất 33

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 35

2.3 Xây dựng cây quyết định, xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố 37

2.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 48

2.4 Thẩm định giá và ứng dụng cây quyết định trong thẩm định giá 49

2.4.1 Thẩm định bất động sản nhà phố bằng phương pháp so sánh trực tiếp 49

2.4.2 Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 56

2.4.3 So sánh kết quả của hai phương pháp 57

2.5 Khả năng ứng dụng phần mềm DTREG trong dự báo giá bất động sản: 58

PHẦN 3 59

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 59

Kết luận 59

TÀI LIỆU THAM KHẢO 60

Bảng 1 Diện tích, dân số, mật độ dân số (thời điểm 01/01/2009) 23

Bảng 2 Biến động dân số năm 2009 23

Bảng 3: Các thông tin của 20 bất động sản 26

Bảng 4: Tuổi thọ các cấp nhà 33

Bảng 5: Đơn giá quyền sử dụng đất 34

Bảng 6.Bảng giá trị node và hệ số điều chỉnh 49

Bảng 7: Bảng xác định cấp nhà và tuổi thọ 50

Bảng 8: Bảng đơn giá xây dựng nhà 50

Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá 52

Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 2 và các BĐS so sánh 54

Bảng 11: Bảng thông tin của bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) 56

Hình 1 Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang 6

Hình 2 Bản đồ địa giới hành chính quận Gò Vấp 21

Hình 3: Phân tích phương sai 39

Hình 4: Phân tích phương sai 39

Hình 5 Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố 39

Hình 6: Sự phân tách của yếu tố lợi thế kinh doanh 40

Hình 7: Sự phân tách của yếu tố lợi thế kinh doanh 41

Hình 8: Sự phân tách của yếu tố vị trí 41

Hình 9: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 17 42

Hình 10: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 3 42

Hình 11: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 20 43

Hình 12: Sự phân tách của yếu tố chiều rộng vỉa hè node 32 43

Hình 13: Sự phân tách của yếu tố hướng node 6 44

Hình 14: Sự phân tách của yếu tố hướng node 7 44

Hình 15: Sự phân tách của yếu tố hướng node 19 44

Hình 16: Sự phân tách của yếu tố hướng node 34 45

Hình 17: Sự phân tách của yếu tố hướng node 24 45

Hình 18: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 22 45

Hình 19: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 4 46

Hình 20: Sự phân tách của yếu tố độ sâu hẽm node 9 46

Hình 21: Sự phân tách của yếu tố hình node 18 47

Hình 22: Sự phân tách của yếu tố hình node 31 47

Hình 23: Sự phân tách của yếu tố độ rộng đường node 4 48

Hình 24: Sự phân tách của yếu tố thuộc nhánh 1 49

Hình 23: Định dạng thông tin đầu vào của 2 BĐS thẩm định 57

Hình 25 Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg 57

Hình 24: Kết quả thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 57

ĐẶT VẤN ĐỀ

 Tính cấp thiết của đề tài:

Bất động sản là một loại tài sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng to lớn đến nền kinh tế của đất nước Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của đất nước Nhu cầu về nhà ở luôn là một nhu cầu cần thiết khi nhu cầu dân số ngày càng đông Thu nhập người dân gia tăng, góp phần gia tăng sự giao dịch giữa người mua – người bán, hình thành nhiều mức giá khác nhau Từ đó giá nhà đất liên tục giao động và tăng lên, trở thành những cơn sốt của thị trường, là mối quan tâm hàng đầu của những nhà kinh doanh, đầu tư vào thị trường bất động sản Điều này tạo nên một thách thức lớn trong việc nghiên cứu thị trường, thẩm định giá, đưa ra các chiến lược về giá để có kế hoạch đầu tư đối với các nhà đầu tư nói riêng, và để bình ổn giá, tránh những chuyển dịch không tốt trong thị trường

Trong tình hình thị trường biến động hiện nay không những người dân mà kể cả các chuyên gia trong thị trường này cũng rất lo lắng, không dự đóan được biến động của giá cả bất động sản, thiếu cơ sở nhận biết được đâu là giá thật, đâu là giá ảo của thị trường, cách xác định giá cả này như thế nào,… Để giúp người dân cũng như những nhà đầu tư có cơ sở vững chắc, thật sự nắm bắt dễ dàng xu hướng giá cả của BĐS mà

họ quan tâm để đi đến các giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, có thuận lợi cho đôi bên thì thông tin về giá cả BĐS là hết sức quan trọng

Do giá cả BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Tuy nhiên giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, và đặc biệt là do các yếu tố của BĐS đó tạo ra (vị trí, kích thước, hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng,…)

Một nhu cầu phát sinh ở đây là làm sao cho tất cả mọi người đều nắm bắt được quy luật thay đổi giá cả BĐS do các yếu tố của BĐS đó tạo ra mà không chỉ các chuyên gia trong thị trường mới biết

Xuất phát từ tình hình thực tế này tác giả nghiên cứu đề tài “ Thẩm định giá và

nghiên cứu các hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản giá nhà phố trên tuyến đường đường Quang Trung, quận Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh”

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

+ Hệ số ảnh hưởng đến giá cả bất động sản phục vụ cho công tác thẩm định giá + Thẩm định giá cho các cho các bất động sản cụ thể

 Đối tượng nghiên cứu:

+ Giá cả thị trường nhà đất, các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản

Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về các yếu

tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sự tương tác của các yếu tố này Từ đó có thể có những quyết định đầu tư hợp lí

Từ mục tiêu nghiên cứu trên , đề tài này kỳ vọng sẽ giúp các thẩm định viên xử

lý và cho ra kết quả thẩm định một cách nhanh chóng, đồng thời phục vụ hoạt động quản lý đất đai nhà nước

PHẦN 1 TỔNG QUAN

Trên thế giới, Pháp luật của nhiều nước đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống Pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại Chẳng hạn Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải

là đất đai nói chung Mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản như Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” hay Điều 130 của Luật Dân sự Nga năm 1994 đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản

Đã có rất nhiều khái niệm bất động sản được đưa ra nhưng nhìn chung ở nước

ta, cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản đó là “Bất động sản bao gồm nhà cửa, đất đai và tất cả những tài sản gắn liền trên đất”

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do Pháp luật quy định”

Điều 4 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai”

Với cách hiểu như trên, nhiều người đã thắc mắc “những tài sản gắn liền với đất” là những tài sản nào? Hơn nữa, cũng có rất nhiều tranh cãi, nhằm lẫn trong thủ tục kinh doanh, đánh thuế… do không thể xác định được tài sản nào gắn liền với đất là bất động sản, tài sản nào cũng gắn với nhà đất nhưng không là bất động sản

Trước câu hỏi trên, TS Trần Thanh Hùng đã đưa ra ý kiến như sau: “Những tài sản gắn liền với đất đai sẽ được xem là bất động sản nếu như đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”

Điều này có nghĩa là, một cái quạt gắn trên trần nhà không thể được xem là bất động sản, bởi khi tách riêng khỏi công trình thì quạt vẫn là quạt, vẫn giữ nguyên giá trị

sử dụng Hay như Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định: “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”

Cũng cần hiển rõ thêm là không phải đất đai nhà cửa nào cũng được xem là bất động sản Một bất động sản phải có khả năng trao đổi trên thị trường, phải có giá trị,

có chủ quyền, có khả năng sinh lợi Cụ thể, một tài sản được xem là bất động sản khi

nó thỏa các điều kiện:

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng;

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

 Không thể di dời, (những tài sản đó phải gắn liền với đất đai, di dời hạn chế và tồn tại lâu dài);

Với các điều kiện trên ta có thể liệt kê một số bất động sản như sau:

 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời hoặc không di dời đáng kể;

 Các công trình hạ tầng gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng;

 Vườn cây lâu năm;

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cách đồng làm muối;

 Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

 Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…

Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng Pháp luật của mỗi nước Có những tài sản có quốc gia cho là động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Riêng các quy định về bất động sản trong Pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này Chỉ có thể hiểu một cách tổng quát nhất, đó là những tài sản có giá trị rất lớn, có khả năng sinh lợi cao, là một loại hàng hóa đặc biệt đang thu hút rất nhiều sự đầu tư trong và ngoài nước Do đó mà hiện nay Nhà nước cần có một quy định cụ thể hơn về bất động sản để người dân đặc biệt là các nhà đầu

tư có thể hạn chế tối đa những vướng mắc và thiệt hại vì sự nhầm lẫn giữa thủ tục kinh doanh của hàng hóa thông thường và hàng hóa bất động sản

Những đặc điểm cơ bản của bất động sản

Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với

từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư bất động sản Đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến trung tâm Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như :

Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế): Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư

thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh

sẽ không dễ gì thay đổi để đáp ứng được các nhu cầu đó

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi

công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế

xã hội có liên quan Tính ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị1 Vì vậy, khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu

tố ảnh hưởng tới các công trình khác

Có giá trị lớn: Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh

doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao

Có giới hạn về diện tích bề mặt: Chính đặc điểm này làm cho quan hệ cung,

cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Đây cũng là

lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn

Tính dị biệt: Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc,

hướng, cảnh quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất động sản Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, không cái nào hoàn toàn giống cái nào Việc xác định cung, cầu, giá cả do

đó trở nên phức tạp hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẩn giữa việc đòi hỏi san bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo ra thế độc quyền của các nhà đầu tư

Hai thuộc tính cơ bản của bất động sản

Bất động sản có khá nhiều những đặc điểm, tính chất khác nhau nhưng các đặc điểm, tính chất đó có thể được tổng hợp và phân thành hai nhóm thuộc tính cơ bản mà

bất kỳ bất động sản nào cũng có: vị thế và chất lượng bất động sản

Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một

địa điểm xác định Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường,…phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo nghĩa

đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể2”

Ngoài ra có thể hiểu vị thế nơi ở còn là tổng hòa các mối quan hệ xã hội Nghĩa

là vị thế được hình thành thông qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao3

Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số

lượng phòng tắm, số tầng cao… Thêm vào đó có thể tính đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng của bất động sản

1 Nhiêu Hội Lâm, năm… Kinh tế học đô thị

2 Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới

về vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh Vol 37, No 1, January 2000

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường Điều này lại càng đặc biệt quan trọng tại Việt Nam khi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và là nhà đầu tư lớn và chủ yếu trong lĩnh vực phát triển cơ

sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của đất đai

Tuy nhiên, thị trường bất động sản không chỉ hiểu đơn giản là tổng thể các quan

hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ4, bởi

nó có những đặc điểm khác biệt so với các thị trường hàng hóa khác, cụ thể như sau:

- Thị trường bất động sản là thị trường mang tính độc quyền bởi tính cố định, tính khan hiếm và tính tăng trị của đất đai Có người cho rằng thị trường bất động sản

là thị trường cạnh tranh độc quyền do tính không thuần nhất, tính dị biệt của sản phẩm hàng hóa bất động sản5 Nhận định này dẫn đến việc tuyệt đối hóa tính phân khúc của thị trường và phủ định khả năng nhận thức những quy luật chung của thị trường6 Có khả năng thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhóm bởi tính vị thế và tính cố định của đất đai

- Thị trường bất động sản thường phát triển theo mô hình bậc thang với các tầng nấc “đóng băng” và “sốt nóng” Trong quá trình đó giá cả đất đai và bất động sản có

xu hướng tăng dần (Hình 1.1)

Hình 1 Sự phát triển của thị trường theo mô hình bậc thang

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực và tính phân khúc sâu sắc Quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng và được xác định trong một khu vực nhất định, vì vậy khi nghiên cứu các quan hệ này phải gắn với các điều kiện kinh tế xã hội cụ thể Việc xác định tổng cung, tổng cầu và giá cả thị trường bất động sản vì vậy mà gặp nhiều khó khăn

- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

“Sốt nóng”

- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường không đơn giản, cần phải có nhiều thời gian và lượng vốn lớn

- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, thị trường chứng khoán và các phân hệ khác trong hệ thống kinh tế thị trường

- Thị trường bất động sản mang tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch Địa điểm giao dịch hay các chợ bất động sản phát triển rộng rãi, quan hệ giao dịch thường kéo dài và mọi người tham gia vào thị trường đều phải tham gia đầy đủ 3 khâu: đàm phán tại chợ giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

- …

Để có thể hiểu rõ một thị trường “cá tính” như vậy, cần phải đi sâu phân tích tất

cả các vấn đề liên quan từ chi tiết đến bao quát, từ đơn giản đến phức tạp mà bắt đầu là việc nghiên cứu yếu tố cơ bản nhất cấu thành nên thị trường này

1.2 Giá cả và giá trị bất động sản

1.2.1 Các quan điểm về giá trị

 Quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: C.Mac trên cơ sở phép biện chứng

đã phân tích và đưa ra khái niệm như sau:

- Giá trị là sự hao phí sức lao động kết tinh trong hàng hóa đó Một hàng hóa

có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội

- Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng, thuộc tính xã hội là lao động

xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa Như vậy giá trị là một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mac có tác dụng lớn trong việc định giá giá trị tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng theo quan điểm này lại cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm

ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

 Theo trường phái tân Macxit: thì cho rằng đất đai có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái ban đầu mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng trên đó

 Quan điểm kinh tế học, Tôn Thất Nguyễn Thiêm( Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở một góc độ khái quát hơn: sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình

 Giá trị hữu hình: là cơ sở không gian( diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, đia mạo và sinh thái cùng cấp với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì cho đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Và trong kinh tế thị trường, giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng

 Giá trị vô hình: phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu của con người Và cũng như giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai

1.2.2 Các loại giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường

 Giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của gía trị.Giá cả thay đổi xoay quanh giá trị Giá cả có sự chênh lệch với giá trị

 Giá cả thị trường là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản đối tượng mua bán Cung – cầu dịch vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường

 Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá các vật thể gắn liền trên đất Trong

đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, giá đất được hình thành trên cơ sở giá thi trường

 Trên thị trường có nhiều loại giá cho bất động sản: giá do nhà nước quy định, giá mua bán, giá thế chấp,… Ở đây chúng ta chỉ xem xét hai nhóm giá chính là giá do nhà nước quy định và giá thị trường Giữa hai nhóm giá này sẽ có sự chênh lệch khá lớn như sau:

- Giá do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lí nhà nước về đất đai Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá chuyển nhượng quyển sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận

- Giá đất thị trường: là giá bán một mảnh đất nào đó cụ thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền

sử dụng đất trong một thị tường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tỉnh và thấp, trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Khi sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này cao thì càng gây nên những bất lợi, tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và nhà nước

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả bất động sản phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật trong thị trường: đầu cơ, độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước như đầu tư của nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại hoặc không thích ở nhà chung cư…Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tuy nhiên, vì bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là

vị thế và chất lượng Vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên

Nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội của bất động sản bao gồm:

Các nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:

 Diện tích khuôn viên

 Chiều dài khu đất

Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học,

nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng, phải có những thông tin cần thiết

1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Trong đó:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên

thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong

điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá

- “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá,

được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá trị tài sản

- “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng

thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu

tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các

yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, thảm họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng (thu nhập thực) lớn nhất trong một khoảng thời gian cho trước

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt

kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản

Nội dung của nguyên tắc thể hiện ở 4 mặt sau:

 Về mặt vật chất: khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất

 Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp

 Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

 Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

 Thẩm định viên phải chứng minh sự sử dụng tốt nhất phải đáp ứng các điều kiện sau:

 Đó là sự sử dụng có thể có được trên thực tế

 Phải được các quy định và luật pháp cho phép

 Phải khả thi về mặt tài chính

 Phải có thể thực hiện trong ngắn hạn

 Phải gắn với xác suất thực hiện hơn là với các khả năng đơn thuần

 Phải tồn tại một nhu cầu về sử dụng tốt nhất với tài sản được thẩm định giá

 Phải được sử dụng tốt nhất và có lợi nhất

 Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản

 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó

Giá trị tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập hạn bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất

kế cận cũng phải có cùng mức giá trị như vậy

 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Việc đánh giá các yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét đánh giá giá trị của từng

yếu tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người

ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và

có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc tuân thủ

Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trò chi phối mục đích sử dụng của toàn bộ bất động sản Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh Ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này và tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

 Thẩm định giá phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động sản của

người dân địa phương

Vì giá của bất động sản mang đậm tính chất điạ phuơng nên khi thẩm đinh giá bất động sản cần phải nắm bắt được tập quán của địa phương trong việc mua bán bất động sản thì mới có thể định giá được xác thực hơn

 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định

giá

Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích cụ thể không thể có một giá bất động sản chung cho nhiều mục đích sử dụng khách nhau, tuỳ theo từng mục đích cụ thể của việc định giá, giá cả bất động sản có thể khác nhau và phương pháp định giá cũng khác nhau

1.3.4 Một số phương pháp thẩm định giá

a) Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Trên thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố Tuy nhiên người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động sản cần định giá bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp có thể vận dụng vào việc xác định giá cả và tiền thuê của các loại hình thức giao dịch bất động sản hay đất đai như mua bán, cho thuê, thế chấp

Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất định (phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định Vì vậy, kết quả định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá)

b) Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có tiện ích tương tương để thay thế Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:

Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển

Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá bất động sản cho mục đích

sử dụng riêng biệt, định giá cho các mục đích bảo hiểm, kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác

Phương pháp chi phí có các mặt hạn chế: Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị; Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện; Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

d) Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang lại trong tương lai

Công thức:

(1+r(t))tTrong đó :

P là giá cả của đất đai

P L(t) là thu nhập đất đai ở năm thứ t

t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập

r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai

Phương pháp thu nhập phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại Phương pháp đầu tư không tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản

e) Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ

đi những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh toán bằng tiền thuê Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê

f) Phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg

Tiến trình xây dựng cây quyết định

Bước đầu tiên trong việc xây dựng cây quyết định là thu thập giá trị tập giá trị

mà DTREG dùng để phân tích Dữ liệu này được gọi là tập dữ liệu “học” hay “huấn luyện”, nó được sử dụng bởi DTREG để học quan hệ giữa giá trị biến kết quả và biến dùng để dự đoán

Dữ liệu bạn cung cấp cho DTREG để phân tích gọi là “dataset” Nó chứa đựng một mục cho mỗi trường hợp được phân tích Mỗi trường hợp cung cấp những giá trị cho biến kết quả và biến dự đoán cho một khách hàng, bệnh nhân, công ty v.v cụ thể Mỗi mục được biết như một “trường hợp”, “dòng”, “bản ghi”, hoặc “sự quan sát” (“case,” “row,” “record” or “observation”)

Câu hỏi “ Có bao nhiêu dữ liệu được yêu cầu cho tập dữ liệu huấn luyện” được trả lời bởi mức độ chính xác bạn yêu cầu ở cây kết quả Thông thường DTREG không chia một node ít hơn 10 dòng Vì vậy, một cây với 3 mức và 4 node cuối phải có ít nhất 20 bản ghi, độ chính xác dự đoán càng lớn với số lượng bản ghi càng nhiều Khi bạn đã đủ dữ liệu cho tập huấn luyện, dữ liệu này được cung cấp vào DTREG để thực hiện phân tích và xây dựng một cây quyết định để mô hình hóa dữ liệu Quy trình xây dựng cây quyết định gồm các bước sau:

 Cây được thiết lập từ trên xuống dưới

 Rời rạc hóa các thuộc tính dạng phi số

 Các mẫu huấn luyện nằm ở gốc của cây

 Chọn một thuộc tính để phân chia thành các nhánh Thuộc tính được chọn dựa trên độ đo thống kê hoặc độ đo heuristic

 Tiếp tục lặp lại việc xây dựng cây quyết định cho các nhánh

Điều kiện dừng:

 Tất cả các mẫu rơi vào một nút thuộc về cùng một lớp (nút lá), chúng có entropy bằng 0

 Không còn thuộc tính nào có thể dùng để phân chia mẫu nữa

 Không còn lại mẫu nào tại nút

Sử dụng cây quyết định

Khi đã xây dựng được cây quyết định, chúng ta có thể làm một số việc:

Bạn có thể sử dụng cây để đi đến kết luận giúp bạn hiểu “bức tranh tổng quát” của mô hình

Bạn có thể sử dụng cây quyết định để nhận dạng những nhóm mục tiêu Ví dụ: Nếu bạn tìm những khách hàng tiềm năng nhất cho một sản phẩm nhà ở, bạn có thể nhận ra node cuối cùng trong cây mà có tỷ lệ bán cao nhất, rồi tập trung nổ lực bán hàng của bạn ở tính chất riêng của những node này

Bạn có thể dự đoán giá trị mục tiêu cho những trường hợp cụ thể hơn, khi mà bạn chỉ biết được những giá trị biến dùng để dự đoán Việc này được gọi là tính điểm (scoring)

1.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

Thực tế, trong các phương pháp định giá hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì bên cạnh việc là một phương pháp định giá độc lập thích hợp cho việc định giá những bất động sản mà giao dịch là phổ biến, phương pháp so sánh còn là đầu vào cho các phương pháp định giá khác Tuy nhiên, để tìm được những giao dịch của những bất động sản hiện vật hoàn toàn giống nhau là điều gần như không thể thực hiện được Vì vậy, trong phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin, số liệu và lựa chọn được các bất động sản tương tự với các bất động sản định giá, để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá của bất động sản định giá Từ đó, xây dựng các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt

đó Hiện tại, có nhiều cách để xác định các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt như: phân tích theo cặp, phân tích chi phí, phân tích thống kê Song, phương pháp phổ biến nhất là phương pháp phân tích theo cặp

1.4.1 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phương pháp phân tích theo cặp:

Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này được thực hiện như sau :

+ Chọn ít nhất 3 cặp mẫu bất động sản có một yếu tố khác nhau (diện tích hoặc vị trí hoặc pháp lý,…) còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là tương tự giống nhau (cố định chúng về mức độ ảnh hưởng)

+ Xử lý giá các bất động sản đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để tính ra đơn giá đất của các bất động sản đã chọn

+ Lấy hệ số của từng cặp bằng công thức : Hệ số = đơn giá đất BĐS so sánh 1/ đơn giá đất BĐS so sánh 2

+ Tính hệ số điều chỉnh một yếu tố khác biệt bằng cách lấy giá trị trung bình của các hệ số vừa tìm được

+ Hệ số điều chỉnh 1 yếu tố khác biệt = (hệ số 1 + hệ số 2 + …+ hệ số n)/n + Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :

+ Khó khăn trong thu thập dữ liệu, thông tin giao dịch trên thị trường và mức

độ chính xác của các thông tin

+ Rất khó khăn trong tìm kiếm hai bất động sản chỉ khác nhau một yếu tố, các yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn Mặc dù khắc phục vấn đề này bằng cách áp dụng các phương pháp để điều chỉnh giá bán nhưng các giá giữa các bất động sản so sánh vẫn mang tính chính xác tương đối

+ Độ chính xác thấp, tính đại diện không cao

+ Việc xác định hệ số điều chỉnh bằng phương pháp phân tích chi phí thường chỉ áp dụng được cho các khác biệt về mặt kiến trúc, xây dựng Các phương pháp phân tích hồi qui ít được thực hiện Đôi khi các hệ số điều chỉnh được đưa ra một cách rất chủ quan, cảm tính

1.4.2 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phần mềm DTREG b) Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bằng phần mềm Dtreg

Quy trình thực hiện để xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản như sau:

 Khảo sát hiện trường, thu thập kết quả theo mẫu phiếu điều tra hay phân tích số liệu dự trữ

 Xử lý số liệu điều tra

 Chạy phần mềm Dtreg, xây dựng mô hình cây quyết định cho biến mục tiêu - giá đất trung bình

 Từ mô hình xây dựng được, tính các hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Phương pháp thực hiện cụ thể sẽ được trình bày rõ hơn trong kết quả nghiên cứu

Công thức tổng quát để tính giá trị của các bất động sản tại các node lá:

j i

, 1 1

1 (  ij)

Với Pij: là giá trị node lá, tính từ hàng i cột thứ j

Po: là giá trị trung bình của mẫu

ij: là hệ số điều chỉnh tại hàng i, cột j kể từ node trung tâm

n: là số lần phân chia kể từ node trung tâm đến node lá

m: là số lần phân chia của node trung bình

Với việc ứng dụng các phương pháp thì phương pháp so sánh trực tiếp thì các

hệ số được đánh giá trên kinh nghiệm ngành nghề, dựa trên sự đánh giá mang tính ước chừng của chuyên viên thẩm định giá Còn với phần mềm Dtreg, các hệ số được xác định dựa trên công thức toán học được chứng minh, phân tích với kết quả mang tính khoa học ở phần kết quả nghiên cứu Điều đó cho thấy phần mềm Dtreg ra đời mang tính ưu việt và có tính khoa học hơn so với các phương pháp cũ

1.5 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu

1.5.1 Nội dung nghiên cứu

 Đánh giá khái quát về TTBĐS Việt Nam nói chung, tại TPHCM nói riêng và tại khu vực nghiên cứu đường Quang Trung (TPHCM)

 Xác định cơ sở và phương pháp tính giá đất

 Xây dựng hệ số giá trên cơ sở dữ liệu về giá bán BĐS thu thập được tại khu vực nghiên cứu để tiến hành xây dựng cây quyết định thông qua phần mềm DTREG từ đó thấy được sử ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thị trường cho BĐS nhà phố

 Xác định các hệ số ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố

1.5.2.Phương pháp nghiên cứu

 Phương pháp thu thập và phân tích tài liệu:

Xác định tài liệu có liên quan, tìm kiếm nguồn cung cấp tài liệu, tiến hành thu thập tài liệu, nhận dạng và phân loại tài liệu Tổng hợp, phân tích tài liệu xác định vấn

đề và những cơ sở lý thuyết cho lĩnh vực nghiên cứu

 Phương pháp điều tra thông tin thị trường:

Khảo sát vị trí khu vực định giá, điều tra thông tin thị trường khu vực, qua Internet, sàn giao dịch BĐS, báo chí, gọi điện, phỏng vấn trực tiếp…

 Phương pháp thống kê:

Từ số liệu thu thập được, sử dụng phần mềm EXCEL cập nhật số liệu, tổng hợp, và tính toán các chỉ tiêu cần thiết Đồng thời sử dụng phần mềm DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu tạo cây quyết định để dự đoán giá trị của biến target dụa trên những giá trị biến của những biến predictor

 Phương pháp chuyên gia:

Tham khảo, lắng nghe ý kiến của giáo viên hướng dẫn, những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, cùng một số người có chuyên môn,kiến thức về thẩm định giá

1.5.3 Phương tiện thực hiện

Phương pháp để xây dựng mô hình giá đất là phương pháp định giá theo lý thuyết chất lượng – vị thế và thông qua phương tiện thực hiện là phần mềm Excell và phần mềm phân tích DTREG

Phần mềm Excel: dùng để xử lý dữ liệu thô, dữ liệu thứ cấp, tổng hợp để tính

toán các chỉ tiêu cần thiết Sau đó tiến hành phân tích số liệu bằng 2 cách:

 Sử dụng phương pháp so sánh và chi phí thẩm định tìm ra giá BĐS

 Sử dụng phần mềm Dtreg để xác định hệ số ảnh hưởng đến giá BĐS, đồng thời

dự báo giá BĐS khi biết các yếu tố liên quan BĐS

Đồng thời so sánh giá BĐS được tìm ra từ 2 phương pháp trên

Phần mềm DTREG

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu, và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai.DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (target variable), giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến cho trước (biến dự báo - predictor variable) DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trước

Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn thực hiện V-fold qua sự xác nhận tính hợp lệ và lấy mẫu những cản trở để đo chất lượng mô hình

DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển cũng như TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây DTREG cũng có thể xây dựng mô hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression)

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Phần mềm DTREG đưa ra giải pháp xây dựng hệ số các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả thửa đất bằng phần mềm DTREG_chạy hàm Cây quyết định phân lớp

Khái niệm cây quyết định đã có từ lâu, nó bắt nguồn từ khái niệm cơ bản về quá trình suy diễn, nhưng khả năng phân tích một tập dữ liệu lớn với nhiều biến lại đòi hỏi năng lực của máy tính rất lớn mà điều này là không khả thi cho đến hiện nay, khi mà những máy tính tốc độ cao được phát triển.Cây quyết định có một số thuận lợi hơn trong cạnh tranh

 Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:

Cây quyết định dễ xây dựng: Ngay khi cung cấp tập dữ liệu vào DTREG, nó sẽ làm tất cả các công việc xây dựng cây quyết định và tỉa (rút gọn) nó 1 cách hiệu quả nhất

Cây quyết định dễ hiểu: Trái với sự phức tạp của các mô hình hồi quy phi tuyến, hay các mạng Neural Cây quyết định cung cấp một mô hình trình bày dữ liệu

rõ ràng, logic Chúng có thể được hiểu và được sử dụng bởi những người không có năng khiếu toán học

Cây quyết định xử lý cả hai loại biến continuous và categorical: Biến Categorical như là giống, chủng tộc, tín ngưỡng tình trạng hôn nhân và vùng địa lý thì rất khó khăn để mô hình hóa bằng cách sử dụng kỹ thuật số giống như hồi quy và mạng neural Trái lại, biến categorical được xử lý dễ dàng bởi cây quyết định

Cây quyết định có thể thực hiện phân lớp cũng như hồi quy: Giá trị dự đoán từ cây quyết định không chỉ đơn giản là giá trị số nhưng cũng có thể dự đoán những loại như là giống đực/cái, độc ác/hiền lành, thường xuyên mua/ thỉnh thoảng mua v.v…

Cây quyết định chấp nhân dữ liệu kiểu text cũng như dữ liệu kiểu số: Nếu bạn

có những biến categorical với các giá trị như “Male”, “Female”, “Married”,

“Tennessee”, Protestant” v.v , không cần mã hóa chúng như là dữ liệu số

Cây quyết định tự động sử lý sự tương tác giữa các biến: Có thể phân biệt ý nghĩa khác nhau giữa đàn ông/đàn bà, người sống ở miền Bắc và miền Nam v.v… Những tác động này được biết như những sự tương tác biến Cây quyết định tự động phân phối những tương tác này bằng cách chia những trường hợp và phân tích mỗi nhóm một cách riêng biệt

Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng: Bằng cách xem xét những biến nào được sử dụng để chia những nút gần đỉnh của cây, bạn có thể xem xét nhanh chóng những biến quan trọng nhất DTREG dẫn điều này xa hơn bằng cách phân tích tất cả sự chia tách đã phát sinh từ mỗi biến và chọn lựa điều chia tách đại diện

Những mô hình cây tổng quát có độ chính xác cao: DTREG cung cấp mô hình cây đơn cổ điển cũng như mô hình TreeBoost và Rừng Cây Quyết Định Đối với nhiều ứng dụng phương pháp cây tổng quát sản sinh những kết quả đúng đắn nhất của những phương pháp mô hình bất kỳ

 Đặc điểm của DTREG

Dễ sử dụng: DTREG là một ứng dụng thiết thực được cài đặt dễ dàng trên các

hệ thống Windows bất kỳ DTREG dùng giá trị phân cách dấu phẩy những file dữ liệu

để dễ dàng tạo ra hầu hết các nguồn dữ liệu bất kỳ Một khi bạn tạo những file dữ liệu của bạn, ngay khi cung cấp nó vào trong DTREG, và để DTREG làm tất cả công việc tạo cây quyết định, SVM hoặc mô hinh Logistic Regression Ngay cả những phân tích phức tạp cũng có thể thực hiện trong vài phút

Cây phân lớp và cây hồi quy: DTREG có thể xây dựng cây phân lớp nơi mà biến kết quả được dự đoán là categorical và cây hồi quy khi mà biến kết quả là continuous như số lượng thu vào hoặc bán ra

Single-tree, TreeBoost, Decision Tree Forests, Support Vector Machine và Logistic Regression: Bằng cách đánh dấu (check) một button, bạn có thể điều khiển

DTREG xây dựng một lớp mô hình single-tree, một mô hình treeBoost gồm có một chuỗi cây, Decision Tree Forest

Tự động tỉa (pruning) cây: DTREG sử dụng V-fold cross-validation để quyết định kích thước tối ưu của cây Thủ tục này để tránh vấn đề vượt giới hạn nơi đó cây phát sinh phù hợp tốt với dữ liệu “huấn luyện” nhưng không cung cấp dự đoán chính xác dữ liệu mới

Việc chia thay thế (Surrogate splitters) cho dữ liệu thiếu: DTREG sử dụng một

kỹ thuật tinh vi để giải quyết việc chia thay thế dữ liệu (Surrogate splitters ) trong trường hợp thiếu giá trị Điều này cho phép những trường hợp có giá trị và một vài trường hợp thiếu giá trị được sử dụng để dự đoán giá trị cho những trường hợp thiếu giá trị

Trình bày trực quan cây: DTREG có thể trình bày cây quyết định đã phát sinh trên màn hình, ghi vào file hình ảnh jpg hoặc file png để in nó Khi in DTREG sử dụng kỹ thuật tinh vi để đánh số cây qua nhiều trang

DTREG chấp nhận dữ liệu text cũng như dữ liệu số

DTL: data transformation language (DTL) DTREG bao gồm một ngôn ngữ chuyển đổ dữ liệu để chuyển đổi biến, tạo các biến mới và chọn những trường hợp bao gộp trong phân tích

Lưu những thông tin đã phân tích vào Project files: DTREG lưu tất cả những thông tin về biến, phấn tích tham số cũng như bản tường thuật và cây phát sinh vào project file Sau này bạn có thể mở project file, những tham số thay đổi hoặc trả về với một tập dữ liệu khác

Cho điểm những giá trị dự đoán: Khi cây quyết định đã được xây dựng, bạn có thể dùng DTREG để cho điểm tập dữ liệu mới và giá trị dự đoán cho biến kết quả

Tạo Source code tính điểm: Chức năng “Translate” trong DTREG phát sinh source code C, C++ và SAS@ để tính toán giá trị dự đoán Source code này có thể được bao gồm trong chương trình ứng dụng để thực hiện việc cho điểm vùng dữ liệu lớn

Có khả năng rất mạnh: Enterprise Version của DTREG có thể sử dụng không giới hạn số dòng dữ liệu DTREG có thể xây dựng cây phân lớp với những biến dự báo có hàng trăm loại biến dự báo được sử dụng một thuật toán gom cụm hiệu quả (Nhiều chương trình cây quyết định khác hạn chế biến dự báo tối đa là 16 loại)

Thư viện DTREG COM : DTREG COM Library có thể được gọi từ chương trình ứng dụng để tính toán dự báo giá trị biến kết quả sử dụng cây quyết định phát sinh bởi DTREG

Quy trình thực hiện để xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất như sau:

Thu thập kết quả khảo sát hiện trường theo mẫu phiếu điều tra hay phân tích số liệu dự trữ

Chạy phần mềm DTREG để tính được các hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Phương pháp thực hiện cụ thể sẽ được trình bày rõ hơn trong kết quả nghiên cứu

1.6 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu

Hình 2 Bản đồ địa giới hành chính quận Gò Vấp

Quận Gò Vấp có địa hình tương đối bằng phẳng, nền địa chất ổn định nên thuận lợi cho việc phát triển hệ thống giao thông, xây dựng các khu đô thị Bên cạnh đó, với nguồn nước dồi dào nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa xích đạo nên rất thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, đặc biệt là trồng cây hàng năm

Là đầu mối giao thông quan trọng giúp lưu chuyển hàng hóa giữa các quận nội thành với các quận (huyện) ngoại thành của thành phố nên rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư trong và ngoài nước Mặc khác, quận Gò Vấp còn

là cửa ngõ thông thương của thành phố với các tỉnh thành khác

Tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp- dịch vụ- nông nghiệp Tỷ trọng ngành công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng trong khi đó tỷ trọng ngành nông nghiệp lại giảm dần chính vì vậy diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp để chuyển sang đất ở, đất sản xuất kinh doanh và đất công trình công cộng

Dân số tăng nhanh, lao động từ các tỉnh thành khác tập trung về làm ăn, sinh sống ngày càng đông Do đó nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao dẫn đến tình trạng người sử dụng đất phân lô tách thửa chuyển nhượng rất nhiều

1.6.1 Địa giới hành chính:

Tổng diện tích mặt đất tự nhiên là 1975,85 ha chiếm 0,943% diện tích mặt đất

tự nhiên của thành phố (209.554,77 ha), trải dài theo hướng Đông – Tây với chiều dài khoảng 7,5 km và chiều rộng hướng Bắc – Nam nới rộng nhất khoảng 5,9km

 Quận Gò Vấp nằm ở phía Bắc và Tây Bắc nội thành TP HCM

 Phía Bắc: giáp quận 12 qua sông Bến Cát

 Phía Nam: giáp quận Phú Nhuận

 Phía Tây: giáp quận 12 qua kinh Tham Lương và quận Tân Bình

 Phía Đông: giáp quận Bình Thạnh, quận 12 qua sông Bến Cát,Vàm Thuật

1.6.2 Đặc điểm tự nhiên

 Địa hình, địa mạo:

Quận Gò Vấp có địa hình tương đối bằng phẳng, tốc độ trung bình từ 2,3% xuống còn 0,1% và độ cao mặt đất thay đổi từ 11,0 m xuống còn dưới 1,0 m Gò Vấp chia thành 2 vùng:

Một là vùng trũng nằm dọc theo sông Bến Cát, gọi là vùng trũng vì nằm trong vùng đất phèn thường bị ngập theo triều cường, đây là vùng sản xuất nông nghiệp, nhưng năng suất cây trồng không cao

Hai là vùng cao, chiếm phần lớn diện tích phù hợp với việc xây dựng nhà máy sản xuất công nghiệp

Quá trình đô thị hóa quá nhanh đã làm cho Gò Vấp trở thành một trong ba quận có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố Tính từ năm 1980 đến năm

2003, dân số của quận Gò Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66%

Bảng 1 Diện tích, dân số, mật độ dân số (thời điểm 01/01/2009)

Tỷ lệ

Tử ( 0 / 00 )

Tăng TN( 0 / 00 )

Công tác xoá đói giảm nghèo đạt kết qua tốt, sau 11 năm thực hiện chương trình xoá đói giảm nghèo đến cuối năm 2003, quận đã căn bản xoá hộ nghèo theo tiêu chí của Thành phố giai đoạn 1992 – 1993, từ năm 2004 thực hiện giai đoạn 2 chương trình xoá đói giảm nghèo (nâng chuẩn thu nhập bình quân hộ từ 4 triệu lên đến 6 triệu đồng/ người/ năm)

Thực hiện nhiều biện pháp chăm lo, hỗ trợ cho trẻ em có hoàn cảnh khó khăn

đặc biệt như trợ cấp học bổng, dạy nghề

Phần 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

2.1 Giới thiệu tổng quan về tình hình thị trường bất động sản tại Thành phố

Hồ Chí Minh

TTBĐS tại thành phố Hồ Chí Minh đang trong giai đoạn phát triển Từ Ngày Việt Nam chính thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO 7/11/2006 và luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 29/06/2006 làm cho nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đổ vào TTBĐS Việt Nam làm cho thị trường mua bán các BĐS sôi động hẳn

TTBĐS biến động mạnh cũng gây nhiều tác hại Cơn sốt đất đại lần tứ nhất năm 1992 và cơn sốt đất đai lần thứ 2 vào năm 2002 làm cho giá đất tăng đột biến, ảnh hưởng tiêu cực đến việc mua bán BĐS Trên thực tế, trong năm 2009, có những thời điểm thị trường BĐS có biến động mạnh nhưng chỉ mang tính cục bộ do tác động của việc hoàn thiện hạ tầng chứ không phải từ kênh hỗ trợ tài chính Mặc dù mới chỉ bước vào năm 2010, nhưng có thể nói thị trường BĐS sẽ khó có những biến động mạnh

Ở thành phố Hồ Chí Minh, hoạt động môi giới BĐS phát triển mạnh, nhưng vẫn còn nhiều môi giới không có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, không đăng kí kinh doanh, việc kê khai giá mua bán thấp hơn giá thực tế để giảm thuế gây thất thoát cho nhà nước và làm tăng tính không hiệu quả thị trường

Đối với thị trường nhà ở: Đây là thị trường có số giao dịch nhiều nhất do nhu cầu người dân quá lớn Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trung tâm kinh tế của cả nước làm cho số lượng người từ các tỉnh thành khác đổ vào quá đông làm tăng cao nhu cầu nhà ở

Ở khối thị trường văn phòng cho thuê, diện tích thực thuê mới trong hai quý đầu năm nay đã đạt gần 131 ngàn m2, gần bằng toàn năm 2009 Dù nhu cầu tăng mạnh nhưng giá cho thuê lại giảm từ 3% đến 8% tùy theo các phân khúc do nguồn cung vẫn dồi dào

Khối trung tâm bán lẻ cũng sôi động hơn khi các nhà bán lẻ đang tích cực tìm thuê những mặt bằng tốt nhất nhằm quảng bá mạnh mẽ cho thương hiệu Ẩm thực trong các khu trung tâm bán lẻ cũng đang trở thành xu hướng được ưa chuộng

Về thị trường nhà ở, thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản cho thấy lượng yêu cầu mua nhà đã tăng khoảng 25% Lý do là đại bộ phận người dân ngày càng tin rằng Việt Nam đã thoát ra khỏi những hệ quả xấu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu Quý II-2010 cũng là quý đầu tiên từ trước đến nay có đến 17 dự án nhà ở được chào bán ra thị trường, trong đó phân khúc nhà bình dân chiếm hơn nửa

Xét đến xu hướng chuyển dịch sang phân khúc nhà trung cấp và bình dân, hiện nay rõ ràng các nhà đầu tư căn hộ đang đa dạng hóa địa bàn đầu tư hơn trước, các dự

án trong quý này nằm rải rác khắp 12 quận huyện Giá chào bán trên thị trường thứ cấp tăng nhẹ, từ 0,4 đến 0,9% phản ánh lượng yêu cầu tăng

Tín hiệu tốt từ nền kinh tế đã có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS Tốc độ tăng trưởng GDP của TP.HCM trong quý II-2010 đạt 11% so với cùng kỳ năm ngoái Mức tăng trưởng trên tương đương với mức tăng trưởng trước thời điểm xảy ra cuộc

khủng hoảng tài chính toàn cầu Điều này chứng tỏ các nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào TP.HCM

Một điểm đáng lưu ý nữa là mức chi tiêu bán lẻ tại TP.HCM tăng đến 34,6% so với cùng kỳ năm 2009 Dù trước mắt vẫn còn một số biến động trong nền kinh tế toàn cầu, nhưng dường như mức tiêu dùng nội địa của giới trẻ thành thị có thu nhập ngày càng cao đang tạo ảnh hưởng tích cực lên nền kinh tế Thực trạng khả quan trên đã tác động tích cực đến thị trường BĐS Một tín hiệu nữa để lạc quan là số lượng giấy phép lao động cấp cho người nước ngoài trong sáu tháng đầu năm 2010 đã tương đương với

số lượng cả năm 2009 Yêu cầu tìm thuê căn hộ thông qua CBRE trong quý này tăng 30% Tuy nhiên, với sự cạnh tranh gay gắt từ các khu căn hộ cao cấp Saigon Pearl và River Garden, các căn hộ dịch vụ có diện tích nhỏ đang mất đi ưu thế

Trong năm 2009, dù định hướng tín dụng toàn ngành ngân hàng không ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh bất động sản, nhưng các ngân hàng thương mại

đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất

cơ bản để cho vay trong lĩnh vực bất động sản với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào các doanh nghiệp có khả năng thanh toán

Đến đầu tháng 1-2010 này, tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện nhiều về

tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay

Việc chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mức thích hợp, tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường bất động sản Mặc dù vậy, việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trường bất động sản, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng

“bong bóng” bất động sản mới

Cuối năm 2009, có những thời điểm thị trường BĐS có biến động gây ra những cơn sốt đất nhẹ, chủ yếu tập trng tại các quận mới như quận 7, quận 2, Quận 9 không gây ảnh hưởng nhiều đến giao dịch các BĐS tại đường Quang Trung.Trong những tháng đầu năm 2010 TTBĐS bình ổn trở lại khó có những biến động mạnh

Tại đường Quang Trung, số lượng BĐS rao bán đa số là nhà ở, ít văn phòng cho thuê và một vài biệt thự Trên con đường này việc kinh doanh diễn ra sầm uất, xe

cộ qua lại đông đúc rất thuận tiện cho việc kinh doanh nên các BĐS được rao bán và bán trong thời gian rất ngắn

Đường Quang Trung, Quận Gò Vấp kéo dài từ Cầu Chợ Cầu đến Ngã Năm Chuông Chó Các BĐS cao giá hơn ở hai đầu đoạn đường và Thấp ở đoạn giữ.Trung tâm trên đoạn đường này là Ngã Năm Chuồng Chó.Các BĐS gần kè khu vực này giá tương đối cao lên tới 70.000.000 đồng/m2, hoạt động mua bán diễn ra sầm uất

2.2 Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản và yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản

2.2.1 Kết quả khảo sát, khảo sát giá bất động sản