PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG

Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : ĐẶNG THANH KIM THẢO 06135057 DH06TB 2006 – 2010 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2010- Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN -    - ĐẶNG THANH KIM THẢO PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng KS Nguyễn Thị Tường Vi Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh (Ký tên:……………………………) -Tháng năm 2010Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Đầu tiên, cho xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ba mẹ - người sinh thành, nuôi dưỡng, động viên tạo điều kiện tốt cho sống học tập để có kết ngày hôm Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Tp HCM, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, toàn thể quý thầy cô tận tâm dạy dỗ, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu cho em suốt thời gian học tập trường Đặc biệt, em xin gửi lời tri ân đến thầy Trần Thanh Hùng, cô Nguyễn Thị Tường Vi, nhiệt tình dạy, hướng dẫn, giúp đỡ cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn đến người thân, tập thể lớp DH06TB, người bạn thân thiết bên cạnh hỗ trợ, động viên tinh thần cho tơi suốt q trình thực đề tài Tp Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng năm 2010 Sinh viên ĐẶNG THANH KIM THẢO Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Đặng Thanh Kim Thảo Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Đề tài thực hiện: “PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG” Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Thanh Hùng, KS Nguyễn Thị Tường Vi Bộ môn Kinh tế Đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Sự phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội kéo theo phát triển thị trường BĐS địa bàn huyện Thuận An, gây sức ép không nhỏ lên đất đai giá đất đai Việc tạo chế giá minh bạch nhằm khắc phục khuyết tật thị trường BĐS địa bàn huyện vấn đề hàng đầu đặt ra, mà công cụ hiệu để giải vấn đề “giá đất” Do đó, cơng tác định giá ngày thể vai trò quan trọng việc xác định giá trị thực BĐS nhằm ổn định thị trường, phục vụ cho cơng tác quản lý Nhà nước mục đích khác như: mua bán, đầu tư, chấp,… Xuất phát từ lý trên, người nghiên cứu tiến hành thực đề tài Dựa lý luận vận dụng Lý thuyết Vị - Chất lượng, sở lý thuyết định giá BĐS sở tốn học mơ hình hồi quy Cây định, phương pháp nghiên cứu phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,… đề tài tiến hành tìm hiểu tình hình kinh tế xã hội, tình hình thị trường BĐS huyện Thuận An, từ đó, xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An, xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng nhằm phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất địa phương hỗ trợ công tác thẩm định giá BĐS Về kết nghiên cứu, đề tài đạt kết định Từ 94 mẫu phiếu điều tra thực tế địa bàn huyện Thuận An, đề tài xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Thuận An: vị trí, khoảng cách đến mặt tiền, khả kinh doanh, khu vực gần kề, quy hoạch, khoảng cách đến trung tâm huyện, độ rộng đường, cấp đường, hình dáng, pháp lý, mục đích sử dụng đất Sau đó, phân tích giải thích phù hợp mơ hình; từ đó, dự báo mức giá trung bình phân khúc xác định HSĐC yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho phân khúc khác Từ đó, đưa nhận xét để hồn thiện mơ hình điều chỉnh cách xây dựng bảng giá đất địa phương theo yếu tố cấp đường Với hạn chế mô hình hồi quy, mơ hình Cây định chưa thể giải thích cho tồn giá đất địa bàn huyện Thuận An kỳ vọng mang lại bước cho phương pháp hồi quy giá BĐS, góp phần ổn định phát triển thị trường BĐS Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN TỔNG QUAN I.1 Những quan điểm chung BĐS thị trường BĐS I.1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS I.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường BĐS I.1.3 Đặc điểm hàng hóa BĐS, quan hệ cung cầu BĐS I.2 Bản chất, hình thái đặc điểm giá BĐS I.2.1 Bản chất giá BĐS I.2.2 Các hình thái giá BĐS 12 I.2.3 Đặc điểm giá BĐS 13 I.3 Vị trí ĐG BĐS hệ thống quản lý nhà nước thị trường BĐS 15 I.4 Định giá BĐS 16 I.4.1 Khái niệm ĐG BĐS 16 I.4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 16 I.4.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 16 I.4.4 Các phương pháp ĐG BĐS 18 I.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 I.6 Giới thiệu phần mềm DTREG mơ hình hồi quy Cây định 21 I.6.1 Giới thiệu khái quát phần mềm DTREG 21 I.6.2 Mơ hình hồi quy Cây định 21 I.6.3 So sánh hồi quy tuyến tính mơ hình Cây định 22 I.7 Giới thiệu khái quát huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương 24 I.8 Nội dung, phương pháp, quy trình nghiên cứu 26 I.8.1 Nội dung nghiên cứu 26 I.8.2 Phương pháp nghiên cứu 26 I.8.3 Quy trình nghiên cứu 26 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 II.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương 27 II.1.1 Dân số 27 II.1.2 Tốc độ tăng trưởng kinh tế 28 II.1.3 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn huyện Thuận An năm 2009 29 II.1.4 Hiện trạng nhà huyện Thuận An 31 II.2 Tình hình thị trường BĐS huyện Thuận An 32 II.2.1 Tình hình chuyển nhượng BĐS huyện Thuận An qua năm 33 II.2.2 Tình hình chuyển nhượng BĐS huyện Thuận An theo đơn vị hành 34 II.2.3 Giá cả, cung cầu BĐS huyện Thuận An 35 II.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An 37 II.3.1 Kiểm tra liệu 37 Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo II.3.2 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Thuận An mơ hình Cây định 39 II.4 Xác định HSĐC yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An 52 II.4.1 Ứng dụng mơ hình hồi quy Cây định việc dự báo giá đất huyện Thuận An 52 II.4.2 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An 54 II.5 Nhận xét cách xây dựng bảng giá đất địa phương theo yếu tố cấp đường 58 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 60 Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo DANH SÁCH CÁC HÌNH, BẢNG, BIỂU ĐỒ DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1.1 Đường đồng lượng đơn vị dịch vụ bất động sản Hình 1.2 Đường cung đất đai cung nhà Hình 1.3 Các phân khúc thị trường bất động sản Hình 1.4 Các khu dân cư văn hóa - xã hội khác khơng gian thị Hình 1.5 Bản đồ giá trị Hình 1.6 Mặt chiếu đứng mơ hình giá bất động sản lý tưởng Hình 1.7 Tính ngưỡng giá bất động sản Hình 1.8 Tính phi tuyến giá bất động sản Hình 1.9 Bản đồ hành huyện Thuận An DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 2.1 Dân số, diện tích, mật độ dân số huyện Thuận An tính đến cuối năm 2009 Bảng 2.2 Cơ cấu kinh tế huyện Thuận An từ năm 2000 – 2009 Bảng 2.3 Hiện trạng SDĐ huyện Thuận An năm 2009 Bảng 2.4 Hiện trạng SDĐ huyện Thuận An theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý Bảng 2.5 Tỷ lệ tăng giá đất bảng giá đất huyện Thuận An qua năm (2006 – 2010) DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng BĐS từ năm 2005 đến tháng đầu năm 2010 huyện Thuận An Biểu đồ 2.2 Tình hình chuyển nhượng BĐS theo đơn vị hành từ năm 2005 đến tháng năm 2010 huyện Thuận An Biểu đồ 2.3 Biến động giá đất qua năm huyện Thuận An Biểu đồ 2.4 Tương quan giá trị thực giá trị dự báo giá đất trung bình 1m2 Biểu đồ 2.5 Hệ số điều chỉnh yếu tố vị trí Biểu đồ 2.6 Tương quan giá đất khoảng cách đến trung tâm huyện Thuận An Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CLCL ĐG DTKV DTXD DTSXD GCN GCNQSDĐ GCNQSHNƠ GT GTĐC GTTB HSĐC NĐ QSHNƠ QSDĐ SDĐ UBND XD YTAH : bất động sản : chất lượng lại : định giá : diện tích khn viên : diện tích xây dựng : diện tích sàn xây dựng : giấy chứng nhận : giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà : giá trị : giá trị điều chỉnh : giá trị trung bình : hệ số điều chỉnh : Nghị định : quyền sở hữu nhà : quyền sử dụng đất : sử dụng đất : Ủy ban nhân dân : xây dựng : yếu tố ảnh hưởng Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ  Sự cần thiết đề tài Cùng với phát triển đất nước, thị trường Bất động sản (BĐS) bước hình thành, phát triển ngày khẳng định vai trị mũi nhọn kinh tế quốc dân Thị trường BĐS trở thành phận thiếu loại thị trường, có đóng góp đáng kể vào trình thúc đẩy phát triển mở rộng ngành kinh tế, thu hút đầu tư, nâng cao chất lượng xã hội, đưa nước ta phát triển bền vững theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Có thể nói, “trái tim” hoạt động thị trường BĐS hoạt động định giá Với tính chất mơn khoa học ước tính, cơng tác định giá giúp xác định giá trị thực BĐS để đưa định mua, bán, đầu tư, cho vay, góp vốn, cầm cố, kinh doanh tài sản cố định…Bên cạnh đó, cơng tác định giá cịn đóng vai trị quan trọng việc giúp Nhà nước quản lý tốt mặt giá cả, làm tính thuế, nghĩa vụ tài BĐS Việc định giá sát với giá thị trường, phản ánh giá trị BĐS có tác dụng lớn việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính cơng xã hội cho cá nhân, tổ chức tham gia thị trường BĐS Tuy nhiên, nước ta, ngành định giá non trẻ, q trình hồn thiện sở lý thuyết, pháp lý; đội ngũ định giá viên giỏi chuyên môn nghiệp vụ hạn chế số lượng lẫn chất lượng, việc áp dụng phương pháp định giá số vướng mắc định Đặc biệt, thực tế công tác định giá, việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS đánh giá mức độ tác động yếu tố phụ thuộc nhiều vào cảm tính suy nghĩ chủ quan định giá viên Thậm chí, số yếu quan trọng lại bị bỏ sót khơng định lượng cách rõ ràng Điều tạo sai lệch với lý thuyết định giá, ảnh hưởng không nhỏ đến kết định giá Thuận An huyện nằm vùng kinh tế trọng điểm nam Bình Dương Với vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thuận An huyện có tốc độ tăng trưởng kinh tế dẫn đầu tỉnh Sự phát triển mạnh mẽ kinh tế gây sức ép lên đất đai nhu cầu sử dụng đất người dân, tác động không nhỏ đến giá đất địa bàn huyện Việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó, đưa đề xuất hỗ trợ công tác định giá nhằm ổn định thị trường BĐS địa bàn huyện Thuận An điều cần thiết Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tơi thực đề tài: “Phân tích xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương” hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, cô Nguyễn Thị Tường Vi, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Trang Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo  Mục đích - Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài vào phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS địa bàn huyện Thuận An, từ đó, đề xuất mơ hình dự báo giá đất xác định HSĐC yếu tố ảnh hưởng với mục đích hỗ trợ cơng tác định giá Bên cạnh đó, đưa biện pháp điều chỉnh thị trường BĐS Đối tượng nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu đề tài quy luật giá trị, hình thức thể chế hoạt động thị trường; - Đối tượng khảo sát giá thị trường nhà đất, yếu tố cấu thành giá biện pháp tác động quản lý thị trường BĐS thông qua chế giá Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu vấn đề nhà gắn liền với đất hộ gia đình cá nhân huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương sở ứng dụng lý thuyết Chất Lượng - Vị Thế TS Hoàng Hữu Phê - Phạm vi không gian: đề tài thực địa bàn xã/thị trấn thuộc huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương - Phạm vi thời gian: giá thị trường thu thập từ phương pháp điều tra nhanh xác định thời điểm tháng 06/2010  Ý nghĩa thực tiễn đề tài Đề tài vận dụng phương pháp – mơ hình hồi quy Cây định, vào việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS xác định HSĐC yếu tố ảnh hưởng cách khách quan, phản ánh sát thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường phù hợp với tình hình thị trường BĐS nay, công cụ giúp Nhà nước nắm bắt quản lý giá đất BĐS cách hữu hiệu công tác quản lý phát triển thị trường BĐS Trang 10 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Tuy nhiên, bị ảnh hưởng yếu tố khác vị trí, quy hoạch, khả kinh doanh Do đó, mức độ ảnh hưởng biến bị nhiễu, khơng giải thích BĐS nằm gần trung tâm vị xã thị trấn khác Vì vậy, mức độ ảnh hưởng biến KC_huyen 46,651% Tại node 61, KC_huyen BĐS lớn 600 mét, nằm hẻm 2,5 mét giá đất lại đến 18,663 triệu/m2 Lý giải cho không theo quy luật BĐS nằm thị trấn An Thạnh, cách mặt tiền đường Thủ Khoa Huân 10 mét, cách chợ Búng 50 mét, cách UBND thị trấn An Thạnh khoảng 300 mét Bên hẻm mặt tiền dùng để kinh doanh tốt Theo quy hoạch, hẻm nâng cấp mở rộng thành đường nhựa Do đó, giá đất BĐS cao so với BĐS node 60 nằm hẻm, khả kinh doanh hợp lý Trang 57 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Tại node 42, quy luật KC_huyen nhỏ, giá đất cao lại không Các BĐS node nằm gần trung tâm huyện, lại nằm hẻm nhỏ, nhánh phụ, đường đất, đá, khơng có khả kinh doanh Các BĐS node 43 hầu hết BĐS có khả bn bán kinh doanh phịng trọ Vì mà giá BĐS node 43 cao Node 44, 45 việc chia tách lại tuân theo quy luật Những BĐS có KC_huyen < 5750 xếp node bên trái có giá trị trung bình 5,295 triệu/m2, BĐS node bên phải có KC_huyen > 5750 có mức giá trung bình thấp 4,153 triệu/m2 +CapD: theo mơ hình, yếu tố cấp đường không ảnh hưởng lớn giá đất 14,088% thể node 40, 41 Tuy vậy, thể không phản ánh quy luật Tại node 41, BĐS thuộc đường cấp huyện có giá 11,092 triệu/m2, cao cấp đường KP/ấp, Quốc lộ, tỉnh, TT/xã có mức giá trung bình 4.413 triệu/m2 Nguyên nhân BĐS nằm gần khu vực nhà thờ Như giải thích trên, BĐS gần nhà thờ có giá tương đối cao Bên cạnh đó, tại, BĐS nhà biệt thự Do chất lượng vị Trang 58 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo BĐS tạo khác biệt lớn so với BĐS node 40 Vì làm cho giá đất đường cấp huyện cao phân cấp đường khác + HinhDang: ảnh hưởng quan niệm phong thủy, mảnh đất vuông vức nở hậu mang lại may mắn kinh doanh hạnh phúc gia đình Do đó, mảnh đất có hình dáng vng vức nở hậu có giá cao mảnh đất tóp hậu, méo mó.Tuy nhiên, với nhiều người không tin theo phong thủy, ngoại trừ mảnh đất méo mó, tóp hậu q nhiều ảnh hưởng tới việc xây dựng cơng trình đất có ảnh hưởng đến giá đất Hình dáng mảnh đất yếu tố thứ yếu tác động đến định người mua Vì vậy, biến HinhDang có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất + PhapLy: mẫu phiếu điều tra, số lượng BĐS hợp thức hóa QSDĐ cao Đối với BĐS hợp thức hóa QSDĐ, ảnh hưởng BĐS cấp GCNQSDĐ GCNQSHN khơng có khác rõ rệt giá đất bị chi phối yếu tố phân tích mạnh Đối với BĐS chưa hợp thức hóa, việc mua bán trao tay diễn rải rác hẻm nhỏ thị trấn Lái Thiêu, thị trấn An Thạnh, đặc biệt, phổ biến khu vực gần sân golf, ven theo đường quy hoạch Nguyễn Hữu Cảnh Các BĐS đa phần hưởng thừa kế từ đời trước, tâm lý ngại đến quan Nhà nước làm giấy tờ Tuy nhiên, lý để tránh thuế việc buôn bán trao tay diễn từ nhiều chủ BĐS trước đến Dĩ nhiên, BĐS có giá thấp BĐS cấp GCN Tuy nhiên, việc sử dụng đất khu vực ổn định không nằm quy hoạch nên rủi ro không cấp GCN thấp Trang 59 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo +MDSDD: yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhỏ Theo mơ hình, MDSDD ODT, ONT có giá cao ONT/LNQ, ODT/LNQ Điều phù hợp với thực tế chi phí chuyển mục đích từ loại đất khác sang đất cao + NHANH: biến nhánh phân nhánh (C) nhánh phụ (P) Tuy nhiên, mẫu chưa mang tính đại diện ảnh hưởng biến nhánh không cao nên biến nhánh bị loại khỏi mơ hình II.4 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An II.4.1 Ứng dụng mơ hình hồi quy Cây định việc dự báo giá đất huyện Thuận An Với mô hình Cây định phân tích trên, ta xác định mức giá đất trung bình BĐS có yếu tố tương đồng cách lần theo mơ hình Cây định Các BĐS có yếu tố tương đồng hay nói cách khác BĐS có phân khúc có mức giá trị Ứng với giá trị trung bình node (hay phân khúc) giá trị độ lệch chuẩn (Std.dev.: Standard deviation) Trong nhánh, xuống cấp thấp hơn, BĐS có nhiều yếu tố tương đồng hơn, độ lệch chuẩn giảm Trang 60 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Ví dụ: Từ node gốc (node 1), lần theo node 3, 62 ta phát biểu sau: + Các BĐS gần chợ Búng, chợ Lái Thiêu có mức giá trung bình 21,777 triệu/m2 với độ lệch chuẩn 21,799 triệu + Ở khu vực gần chợ Búng, chợ Lái Thiêu, BĐS mặt tiền có mức giá trung bình 49,093 triệu/m2 với độ lệch chuẩn 9,291 triệu, BĐS hẻm có mức giá trung bình 6,167 triệu/m2 với độ lệch chuẩn 5,230 triệu Bên cạnh đó, phần mềm DTREG cịn hỗ trợ cơng cụ dùng để dự báo giá đất từ biến dự báo dựa mơ hình hồi quy xây dựng Đó sử dụng ứng dụng “Scoring” (tính điểm) trang thuộc tính - Ưu điểm ứng dụng dự báo giá đất cách đơn giản, nhanh chóng cách khai báo thuộc tính cho loại biến Chương trình tự động phân tích dự báo mức giá trung bình BĐS phân khúc xác định Kết dự báo giá đất địa bàn nghiên cứu theo Score data sau: + Giá trị biến kết tính điểm 6,4865664 Giá trị biến kết dự báo 6,5954094 + Sai số tuyệt đối trung bình giá trị biến kết dự báo 0,7013266 triệu + Phương sai liệu đưa vào để tính điểm 100,25207 Phương sai cịn lại sau dự báo 2,6433383 + Tỷ lệ phương sai dự báo mơ hình 97,363%.Hay nói cách khác, tương quan giá trị thực giá trị dự báo 97,363% Với khoảng giá trị [-1,+1], số Trang 61 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo tương quan 0,97363 thể biến thiên chiều đồng cao giá trị thực giá trị dự báo Biểu đồ 2.4 Tương quan giá trị thực giá trị dự báo giá đất trung bình 1m2 - Tuy nhiên, địa bàn nghiên cứu, mơ hình có khả dự báo cho BĐS xác định yếu tố gần kề Bên cạnh đó, khả dự báo cho BĐS mặt tiền nằm trung tâm huyện có độ xác thấp Ở đây, cần có xác định cụ thể khái niệm “trung tâm vị thế” Nếu góc độ lớn, trung tâm vị điểm, góc độ nhỏ, trung tâm vị lại vùng Các BĐS nằm gần chợ Lái Thiêu, trung tâm vị thế, khơng có khác biệt lớn yếu tố KVGK, KNKD, KC_huyen,… giá BĐS lại có chênh lệch Và chênh lệch mơ hình khơng thể dự báo với mức độ xác cao ảnh hưởng yếu tố chưa thể xác định, kể yếu tố mang tính lịch sử khơng thể định lượng II.4.2 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An Với khả dự báo mơ hình Cây định, nói, từ yếu tố chọn, xuất giá trị thuộc tính tạo chênh lệch mức giá trung bình tồn phân khúc phép tách xác định Các phép tách thực cấp tương ứng với lần điều chỉnh tăng giảm giá BĐS so với mức giá trung bình tồn phân khúc Hay nói cách khác, chênh lệch giá trị trung bình node cấp so với giá trị trung bình node cấp liền kề xuất giá trị thuộc tính dùng làm phép tách gây nên Qua ta xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo bước sau: - Dựa vào mơ hình Cây định, xác định yếu tố giá trị yếu tố chọn gây chênh lệch mức giá trung bình phân khúc Trang 62 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo - Xác định HSĐC yếu tố cách lấy hiệu số giá trị trung bình node node liền kề chia cho giá trị node liền kề theo công thức: HSĐCYTAH tăng/giảm= (GTTBYTAH tăng/giảm- GTTBphân khúc)/GTTBphân khúc Ý nghĩa hệ số: xuất giá trị gây chênh lệch mức giá trung bình yếu tố chọn để phân tách phân khúc định làm giá đất tăng, giảm phần trăm so với mức giá trung bình phân khúc Ví dụ: yếu tố vị trí, áp dụng cơng thức xây dựng HSĐC cho phân khúc khác nhau: 150.00% 125.44% Hệ số điều chỉnh 100.00% 50.00% -6.90% 9.20% 0.00% Hẻm, MTĐNB MT -50.00% -71.68% -100.00% VT KV1 KV2 Biểu đồ 2.5 Hệ số điều chỉnh yếu tố vị trí (Nguồn: Tổng hợp xử lý) KV1: khu vực gần kề chợ Búng, chợ Lái Thiêu: VTMT1 = (49,093 - 21,777)/21,777*100 = 125,44% VTH (6,167 – 21,777)/21,777*100 = 71,68% Tại khu vực này, chênh lệch giá mặt tiền hẻm lớn khả kinh doanh mang lại Các BĐS mặt tiền có giá đất cao 126,09% so với giá đất trung bình BĐS hẻm có giá thấp 72,05% so với giá đất trung bình KV2: khu vực gần kề chợ Đồng An, KCN VSIP, nhà thờ, UBND xã VTMT2 = (5,936 – 5,436)/5,436*100 = 9,20% VT H, MTĐNB = (5,061 – 5,436)/5,436*100 = =6,90% Trong điều kiện yếu tố khác tương đồng KNKD, CapD, KC_huyen, HinhDang chênh lệch giá không lớn BĐS mặt tiền hẻm Cụ thể BĐS mặt tiền làm giá tăng 9,20% BĐS hẻm làm giá giảm 6,90% so với mức giá trung bình phân khúc Ghi chú: - Ứng với giá trị yếu tố ảnh hưởng, có HSĐC - Với nhiều mức giá trị khác YTAH có hệ số khác Trang 63 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo => vậy, hệ số tính tốn nhánh áp dụng cho phân khúc định Để áp dụng cho tồn thị trường hệ số khơng hồn tồn xác - Nếu với mức giá trị YTAH, tính hệ số trung bình mức giá trị - Với hạn chế số lượng mẫu điều tra khả đại diện mẫu chưa cao nên việc xác định HSĐC cho toàn thị trường cịn nhiều khó khăn Tuy nhiên, với điều tra quy mơ lớn hơn, mẫu mang tính đại diện hơn, hy vọng xuất phép tách tương tự nhiều nhánh mơ hình đưa khả tính tốn HSĐC cho tồn thị trường, hỗ trợ cho mục đích thành lập bảng giá đất, thẩm định giá BĐS Như vậy, từ hệ số xây dựng, dọc theo nhánh mơ hình ta đưa cơng thức tổng qt để tính HSĐC sau: P0 P11 P21 P12 P22 P23 P31 P24 P32 Hệ số điều chỉnh node 1.1:  1  P1.1  P0  100 P0 Hệ số điều chỉnh node 2.1:   P2.1  P1.1 P  ( 1.1  1) P0  100  2.1  100 P1.1 P0 Hệ số điều chỉnh node i.j:  i j  Với: Pi j  P( i 1).n P( i 1).n  100  Pi j  P0  (1   k l ) P0  (1   k l )  i j : hệ số điều chỉnh node i.j P(i-1).n :là giá trung bình node mẹ node i.j Trang 64  100 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo  k.l : hệ số điều chỉnh node nhánh với node i.j Từ node gốc đến node 38, ta tính HSĐC:  2,913  6,449(1  31,49%)(1  16,59%)(1  10,75%)(1  29,01%)(1  12,84%)(1  21,23%) 6,449(1  31,49%)(1  16,59%)(1  10,75%)(1  29,01%)(1  12,84%)(1  21,23%) = - 29,23% Với cách xác định giải thích tương tự, đề tài trình bày yếu tố đại diện, cịn HSĐC yếu tố cịn lại đính kèm phụ lục 08 Nhận xét: dựa mơ hình Cây định, việc xác định HSĐC gặp phải số hạn chế định địa bàn nghiên cứu lý sau: - Số lượng mẫu điều tra q thấp, chưa mang tính đại diện để áp dụng cho toàn địa bàn huyện Thuận An Một số yếu tố tạo khác biệt giá khơng phải ngun nhân gây chênh lệch, mà chênh lệch giải thích nhiều yếu tố khác Vì gây nhiễu cho mơ hình khơng thể xác định HSĐC từ node Bên cạnh đó, cấu trúc bảng điều tra đơn giản, việc xác định chất lượng cơng trình xây dựng đơn dựa câu hỏi DTKV, DTXD, DTSXD, năm XD, số phòng…Việc xác định giá BĐS thông tin dùng để tính tốn CLCL cơng trình xây dựng phụ thuộc vào yếu tố chủ quan chủ sử dụng đất Bên cạnh đó, việc tính tốn CLCL từ năm xây dựng vá áp đơn giá xây dựng từ Suất đầu tư xây dựng để tính GT cơng trình xây dựng đất cách đơn thuần, thiếu kiến thức chun mơn kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc,…Vì vậy, độ xác thơng tin chưa cao Sự xác định khu vực gần kề hay xác định yếu tố làm tăng, giảm giá trị BĐS chưa đầy đủ để dự báo giá đất xác cho tồn mẫu điều tra dự báo BĐS khác địa bàn nghiên cứu Việc phân tách biến dạng text QuyHoach, HinhDang khơng có đồng làm tăng giảm giá đất Vì mà việc xác định HSĐC chung cho biến gặp khó khăn Việc xác định trung tâm vị trung tâm hành huyện Thuận An thiếu sót Trang 65 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Biểu đồ 2.6 Tương quan giá đất khoảng cách đến trung tâm huyện Thuận An Qua biểu đồ cho thấy, BĐS nằm cách xa trung tâm huyện (3000, 6000 mét,…) lại có giá đất cao so với BĐS gần trung tâm huyện yếu tố tương đồng bị ảnh hưởng trung tâm vị nằm TT/xã khác (Bình Nhâm, An Thạnh,…) Thiếu sót làm hạn chế giải thích cho biến phản ánh vị BĐS chưa xác định HSĐC hoàn chỉnh cho yếu tố II.5 Nhận xét cách xây dựng bảng giá đất địa phương theo yếu tố cấp đường Hiện nay, giá đất đô thị đất nông thôn huyện Thuận An UBND tỉnh ban hành hàng năm theo hướng dẫn Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Theo đó, giá đất phân theo khu vực, loại đường phố vị trí Mức giá đất cụ thể mức giá chuẩn nhân với HSĐC theo trường hợp Tuy nhiên, qua kết chạy mơ hình Cây định, mức độ ảnh hưởng cấp đường đến giá đất Thuận An thấp thể mơ hình node, chưa thể quy luật chung Để tìm quy luật chung cho yếu tố cấp đường tăng khả xuất biến CapD mơ hình cây, tiến hành loại yếu tố có mức độ ảnh hưởng thấp đến giá đất như: HinhDang, MDSDD, NHANH, PhapLy, DoRongD chạy mơ hình Single Decision Tree Kết cho thấy mức độ ảnh hưởng biến: Trang 66 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo Với việc chạy lại mơ hình loại biến quan trọng, mơ hình phân tách tuân theo quy luật cho biến có mức độ quan trọng cao, trừ số node có bất hợp lý phân tích Đối với biến CapD, thấy, mơ hình này, xuất yếu tố cấp đường gây chênh lệch giá nhiều Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng yếu tố cấp đường không tăng, không ảnh hưởng lớn đến giá đất, không theo quy luật cụ thể (phụ lục 09) Sự giải thích cho yếu tố cấp đường cao hay thấp có giá cao hay thấp yếu tố khác vị trí, gần kề, khả kinh doanh… Thiết nghĩ, việc xây dựng bảng giá đất cần có điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng phân tích để giá đất phù hợp với thực tế hơn, phát huy vai trị vĩ mơ việc ổn định làm minh bạch hóa thị trường BĐS Trang 67 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Với lợi vị trí, điều kiện tự nhiên cộng thêm “chính sách trải thảm đỏ” tỉnh Bình Dương nói chung huyện Thuận An nói riêng thu hút quan tâm nhà đầu tư nhân tài đến đầu tư, làm việc sinh sống, làm cho kinh tế - xã hội huyện phát triển cách nhanh chóng, đặc biệt thị trường BĐS Các giao dịch diễn sôi động, giá BĐS thấp so với khu vực cạnh tranh lân cận có xu hướng ngày tăng hứa hẹn thị trường BĐS huyện Thuận An thị trường tiềm Bằng việc thử nghiệm phương pháp mới, hàm hồi quy Cây định chưa hồn tồn giải thích tồn giá đất địa bàn huyện Thuận An Tuy nhiên, chừng mực đó, bản, thể ý tưởng đặc trưng lý thuyết Vị Thế - Chất Lượng, đồng thời cung cấp mơ hình hồi quy Cây định xây dựng phần mềm DTREG với mức độ giải thích cao (95,552%) Theo đó, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An: VT, KCMT, KNKD, KVGK, QuyHoach, DoRongD, KC_huyen, CapD, HinhDang, PhapLy, MDSDD phân tích yếu tố để thấy mức độ phù hợp mơ hình Sau đó, từ mơ hình, dự báo giá đất cho địa bàn nghiên cứu với khả dự báo cho BĐS xác định yếu tố gần kề 97,363% xác định HSĐC yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho phân khúc khác Tuy nhiên, đề tài cịn số hạn chế định nằm ngồi phạm vi cần giải để hồn thiện mơ hình: Với khả hạn chế mơ hình hồi quy, cần có kiểm tra tập liệu kiểm chứng cụ thể thực tế Phương pháp thu thập thông tin nên điều chỉnh để nâng cao tính xác liệu nghiên cứu Khái niệm chuẩn xác “trung tâm vị thế” cần xác định rõ ràng để giải thích chênh lệch giá cho BĐS nằm trung tâm vị Đồng thời, cần có xác định trung tâm vị TT/xã khác bên cạnh trung tâm vị trung tâm hành huyện Thuận An Mối quan hệ phương pháp định giá truyền thống phương pháp định giá theo mơ hình hồi quy Cây định Định lượng cho yếu tố định tính ảnh hưởng đến giá đất cách khách quan, khoa học Điều chỉnh yếu tố gần kề, khả kinh doanh… cách thành lập bảng giá đất địa phương để phù hợp với thực tế Các vấn đề giải giúp phát huy tính ưu việt mơ hình hồi quy Cây định việc dự báo giá BĐS Hy vọng từ cung cấp gợi ý định tạo bước cho phân tích hồi quy giá Trang 68 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo BĐS góp phần phát triển thị trường BĐS huyện Thuận An nói riêng thị trường BĐS nước nói chung Trang 69 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng môn “Thị trường bất động sản”, TS.Trần Thanh Hùng, môn Kinh tế đất & Bất động sản, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nơng Lâm Tp.HCM Bài viết “Kinh tế học nên nỗi”, “Sự trở lại kinh tế học suy thoái”’, Paul Krugman Báo cáo thuyết minh tổng hợp “Quy hoạch chung xây dựng Đô thị Thuận An, tỉnh Bình Dương đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030”, 2010, Viện Kiến trúc, Quy hoạch Đô thị Nơng thơn, Bộ Xây Dựng Bong bóng thương hiệu, John Gerzema & Ed Lebar, 11/2009, NXB Tổng hợp Tp HCM Dấu ấn thương hiệu: tài sản giá trị, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 5/2008, NXB Trẻ Luận văn tốt nghiệp “Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ công tác quản lý thị trường bất động sản địa bàn thành phố Vũng Tàu”, Lý Hưng Thành, 2007 Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông lâm Tp.HCM Luận văn tốt nghiệp “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương”, Châu Minh Trang, 2010 Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, trường Đại học Nông lâm Tp.HCM Phi lý trí, Dan Ariely, 2009, NXB Lao động xã hội Tài liệu Kiến thức chuyên môn định giá bất động sản Công ty CP Đầu tư & Đào tạo Doanh Chủ, Bộ Xây Dựng 10 Tài liệu hướng dẫn sử dụng phần mềm DTREG, www.dtreg.com 11 Thị trường, chiến lược, cấu : cạnh tranh giá trị gia tăng, định vị phát triển doanh nghiệp, Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 10/2006, NXB Trẻ 12 Các văn pháp luật : + Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất + Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất + Các Quyết định số 276/2005/QĐ-UBND, 267/2006/QĐ-UBND, 124/2007/QĐUBND, 72/2008/QĐ-UBND, 86/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Bình Dương việc ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh Bình Dương năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 + Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Tiêu chuẩn 06 ban hành kèm Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2) Trang 70 Ngành Quản lý thị trường Bất động sản SVTH: Đặng Thanh Kim Thảo + Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam: Tiêu chuẩn 07, 08, 09 ban hành kèm Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định (giá đợt 3) 13 Trang web bất động sản: www.vietress.com, www.muabannhadat.com.vn, www.phuphong.com.vn, www.diaoconline.vn 14 Trang web tỉnh Bình Dương: www.binhduong.gov.vn, www.binhduong.org.vn Trang 71 ... trường BĐS huyện Thuận An, từ đó, xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Thuận An, xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng nhằm phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất địa phương... tài thực hiện: “PHÂN TÍCH VÀ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI HUYỆN THUẬN AN TỈNH BÌNH DƯƠNG” Giáo viên hướng dẫn: TS.Trần Thanh Hùng, KS... chúng tơi thực đề tài: ? ?Phân tích xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương? ?? hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, cô Nguyễn Thị