XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH **************** MAI THỊ KIM THANH XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH **************** MAI THỊ KIM THANH XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH Chuyên ngành : Khoa học đất Mã số : 60.62.15 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Hướng dẫn khoa học: TS TRẦN THANH HÙNG Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 11/2009 XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ THỊ XÃ TÂY NINH TỈNH TÂY NINH MAI THỊ KIM THANH Hội đồng chấm luận văn: Chủ tịch: TS NGUYỄN VĂN TÂN Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Thư ký: TS ĐÀO THỊ GỌN Hội Khoa học đất Việt Nam Phản biện 1: TS ĐẶNG MINH PHƯƠNG Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Phản biện 2: TS TRẦN HỒNG LĨNH Trung tâm điều tra, đánh giá tài nguyên đất, Bộ TN&MT Ủy viên: TS TRẦN THANH HÙNG Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH HIỆU TRƯỞNG i LÝ LỊCH CÁ NHÂN Họ tên: MAI THỊ KIMTHANH Sinh ngày: 18 tháng 03 năm 1981 Quê quán: Xã Long Thuận, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh Thường trú: Ấp Tân Đông, xã Tân Hưng, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh Họ tên cha: Mai Văn Thâu, CB - CNV Họ tên mẹ: Trần Thị Cười, buôn bán Họ tên chồng: Đinh Công Tuân, CB - CNV Quá trình học tập: Tốt nghiệp trung học phổ thông năm 1999 trường Phân Hiệu luyện thi đại học, thị xã Tây Ninh Tốt nghiệp Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh hệ quy, chuyên ngành Quản lý đất đai năm 2004; theo học chương trình đào tạo Thạc sĩ chuyên ngành Khoa học đất trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh Q trình cơng tác: Từ năm 2004 đến cơng tác Phòng Tài ngun Môi trường huyện Tân Châu Địa liên lạc: Phòng Tài ngun Mơi trường huyện Tân Châu khu phố thị trấn Tân Châu huyện Tân Châu tỉnh Tây Ninh Điện Thoại : Cơ quan : 066.3875149 Nhà riêng: 066.3751181 Di động : 0973809199 ii LỜI CAM ĐOAN Sản phẩm đề tài nghiên cứu “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” kết q trình nghiên cứu tơi Số liệu, hình ảnh nội dung phân tích báo cáo hồn tồn trung thực chưa cơng bố đề tài nghiên cứu Tôi cam đoan chịu trách nhiệm nội dung Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009 Người cam đoan Mai Thị Kim Thanh iii LỜI CẢM ƠN Lời xin ghi nhớ công ơn biển trời ba mẹ sinh nuôi dưỡng thành người ngày hôm Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai bất động sản, đặc biệt tiến sĩ Trần Thanh Hùng tận tình giúp đỡ tạo điều kiện để tơi hồn thành tốt luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng Tài Ngun Mơi Trường huyện Tân Châu, Ban lãnh đạo phòng Tài Nguyên Môi Trường thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh giúp đỡ, cung cấp số liệu, tài liệu để hồn thành tốt luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tất bạn bè anh chị lớp Cao học 2005 tận tình giúp đỡ thời gian làm luận văn Tây Ninh, ngày 27 tháng 10 năm 2009 MAI THỊ KIM THANH iv TÓM TẮT Đề tài: “Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực đô thị Thị xã Tây Ninh tỉnh Tây Ninh” tiến hành từ tháng 10 năm 2008 đến tháng 07 năm 2009 địa bàn thị xã Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh Mục tiêu đề tài xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực đô thị thị xã Tây Ninh đề xuất phương pháp định giá đất đai phù hợp với chế thị trường khu vực tiềm phát triển để hoàn thiện bảng giá đất địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai Đề tài vận dụng phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, phân tích, tổng hợp, hệ thống, đồ chuyên gia để nghiên cứu vấn đề đặc điểm tài nguyên đất đai; tình hình quản lý sử dụng đất đai; thực trạng công tác quản lý giá đất; điều tra, khảo sát, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng hàm giá đất địa bàn thị xã Tây Ninh Kết nghiên cứu cho thấy giá đất thị xã Tây Ninh phụ thuộc vào biến phân thành hai nhóm phản ánh vị xã hội chất lượng tự nhiên đất đai, khoảng cách đến trung tâm, diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, loại đường phố thu nhập dân cư với hệ số xác định mơ hình R2 = 0,811 Kết ban đầu nhiều chứng minh tính khả thi phương pháp phân tích định lượng việc xây dựng bảng giá đất đai phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai khu vực đô thị v SUMMARY Topic: "Effect of some factocrs on land prices in urban areas of Tay Ninh Town, Tay Ninh province" was conducted from October 2008 to July 2009 in the province of Tay Ninh Town, Tay Ninh Province The study is conducted to determine the target factors affecting on land prices in urban areas in the town of Tay Ninh and to proposed method of valuation of land in accordance with market mechanism in the region potential development to improve the local price of land for the management of state land Methods of investigation, statistics, comparison, analysis, synthesis, system, maps and experts used to study the problems of land resource characteristics; situation management and land use; the status of land management; investigation, survey and identify the factors affecting land prices and construction on the land price function town of Tay Ninh Results showed that land prices in the town of Tay Ninh depends on six basic variables are classified into two groups reflect the social position and quality of natural lands, such as distance to the center, plots of land area, road width, depth alley, street types and income populations with the determination of the model R2 = 0.811 Initial results were more or less prove the feasibility of quantitative analysis methods in the construction price of land for the management of State land in urban areas MỤC LỤC Trang tựa TRANG Trang chuẩn y - i Lý lịch cá nhân - ii Lời cam đoan iii Cảm tạ iv Tóm tắt v Mục lục - vi Danh sách chữ viết tắt vii Danh sách hình - viii Danh sách bảng - ix MỞ ĐẦU - 1.1 Tính cấp thiết đề tài - 1.2.Mục tiêu nghiên cứu - 1.3 Đối tượng nghiên cứu - 1.4 Phạm vi nghiên cứu đề tài - 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - 2 TỔNG QUAN - 2.1 Khái niệm, vai trò đặc điểm đất đai 2.1.1 Khái niệm đất đai - 2.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai - 2.2 Các quan điểm giá trị đất đai 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3.1 Các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên đất đai 2.3.2 Các yếu tố đặc điểm vị xã hội đất đai - 13 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 14 2.4 Hệ thống quản lý giá đất đai - 18 2.4.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất đai 18 vi 2.4.2 Hệ thống phân loại vùng giá trị - 19 2.4.3 Khung giá bảng giá đất đai - 20 2.4.4 Các phương pháp định giá đất đai 20 2.4.5 Quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai - 21 2.5 Hoàn thiện phương pháp xây dựng bảng giá đất đô thị - 25 2.5.1 Một số hạn chế phương pháp xây dựng bảng giá đất đô thị theo hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường - 25 2.5.2 Phương pháp định giá đất đô thị ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng - 25 2.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu - 26 2.6.1 Điều kiện tự nhiên 26 2.6.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 28 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Nội dung nghiên cứu - 34 3.2 Phương pháp phương tiện nghiên cứu - 34 3.2.1 Phương pháp nghiên cứu 34 3.2.2 Phương tiện nghiên cứu - 37 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN - 38 4.1 Đặc điểm tài nguyên đất đai địa bàn Thị xã Tây Ninh - 38 4.1.1 Nhóm đất xám bạc màu 38 4.1.2 Nhóm đất đỏ vàng 40 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn thị xã Tây Ninh 41 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 41 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn thị xã Tây Ninh - 42 4.3 Thực trạng công tác quản lý giá đất địa bàn thị xã Tây Ninh - 45 4.3.1 Phương pháp quy trình bảng giá đất đai - 45 4.3.2 Đánh giá mức độ phù hợp với giá thị trường bảng giá đất đai 46 4.4 Kết điều tra, khảo sát, xác định yếu tố ảnh hưởng xây dựng hàm giá đất địa bàn thị xã Tây Ninh - 54 vi b) Kiểm định hệ số hồi quy riêng lẻ β i mơ hình Bảng 4.9 cho thấy tất biến giải thích mơ hình có giá trị P_value (SigT) nhỏ mức ý nghĩa α = 0,05 cho trước, nghĩa biến mơ hình có ý nghĩa mặt thống kê ta tiến hành kiểm định mức ý nghĩa tổng qt mơ hình kết luận hệ số mơ hình khơng đồng thời Tuy nhiên hệ số riêng lẻ có thật khác hay khơng chưa thể kết luận được, ta tiến hành kiểm định hệ số ước lượng riêng lẻ mơ sau: Giả thuyết đặt ra: H0 : H1: β i β i =0 ( Chỉ xét riêng hệ số); ≠ 0; Bảng 4.10 cho ta thấy P_value biến TNHAP, LN_KCVT, LN_DTICH, LDUONG, LN_CRDUONG, CSHEM mơ hình có giá trị nhỏ mức an tồn bác bỏ giả thuyết H0 (α = 0,05), tất hệ số mơ hình có ý nghĩa khơng có hệ số Tóm lại nhận xét sơ nhằm cung cấp vài thông tin mức độ tốt xấu, độ thích hợp mơ hình Để biết xác mơ hình thực có ý nghĩa thực tế không, vấn đề không dừng lại Việc ứng dụng kinh tế lượng giúp phát xem mơ hình có mắc phải vi phạm giả thuyết không, thông số bảng trơng hợp lý mơ hình có bệnh hợp lý giả tạo Chính cần tiến hành kiểm định vài giả thuyết cần thiết, mơ hình vi phạm giải thuyết phải tìm biện pháp khắc phục cho mơ hình cuối bền vững Thơng thường phân tích số liệu thống kê phương pháp hồi quy tuyến tính, mơ hình thường vướng vi phạm giả thuyết sau: - Đa cộng tuyến; - Tương quan chuỗi; - Phương sai sai số thay đổi; 62 c) Kiểm định tượng đa cộng tuyến Giả thuyết mơ hình hồi quy khơng có mối quan hệ tuyến tính tuyệt đối biến độc lập mơ hình, đồng thời hệ số hồi quy biến cụ thể số đo tác động riêng phần biến này, nghĩa tác động lên biến phụ thuộc cố định giá trị biến độc lập lại Do tồn mối quan hệ tuyến tính biến giải thích khơng thể đo lường mức độ tác động riêng phần biến, biến thay đổi biến thay đổi theo với tỷ lệ Chính tồn bệnh làm cho việc đánh giá mơ hình khơng xác Để phát mơ hình có bị đa cộng tuyến hay khơng? Có nhiều cách để phát bệnh này, nhiên SPSS có công cụ đắc lực việc phát đa cộng tuyến đại lượng Độ chấp nhận (Tolerance) hay đại lượng VIF, theo lý thuyết kinh tế lượng độ chấp nhận nhỏ hay giá trị VIF > 10 mơ hình có đa cộng tuyến xảy Theo bảng 4.11, độ chấp nhận tương đối nhỏ, giá trị VIF biến hoàn toàn nhỏ 10 Điều chứng tỏ khơng có mối quan hệ biến giải thích hay mơ hình khơng bị tượng đa cộng tuyến Bảng 4.11 Đo lường đa cộng tuyến Model (Constant) CSHEM TNHAP LN_CRD H LN_KCV T LN_DTIC H LDUONG Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Std B Error Beta 7.221 285 -.001 000 -.088 6.979E-05 000 157 t Sig Collinearity Statistics VIF Tolerance 25.377 -2.099 4.385 000 037 000 638 863 1.568 1.159 557 052 444 10.772 000 655 1.526 498 060 364 8.331 000 581 1.720 893 050 663 17.997 000 819 1.221 415 132 122 3.150 002 746 1.340 a Dependent Variable: LN_GDAT d) Kiểm định phương sai sai số thay đổi Như biết tượng phương sai sai số thay đổi tượng thường xuyên xảy loại liệu chéo hay liệu khơng gian, mơ hình cần phải xem xét đến bệnh Với bệnh dùng kiểm White test, 63 Glesjer, hay tuơng quan hạng Speaman Ở ta dùng tương quan hạng Speaman, trình tự thao tác sau: Bước 1: tạo biến phần dư giá trị dự đốn; Bước 2: tính trị tuyệt đối biến phần dư, đặt tên TTD; Bước 3: phát biểu giả thuyết H0: hệ số tương quan hạng tổng thể 0; Bước 4: kiểm định tương quan hạng cho biến TTD biến phụ thuộc; Bước 5: kết luận, khơng bác bỏ H0 (SigT lớn), phương sai không đổi; Bảng 4.12 Kiểm định tương quan hạng Spearman’s rho TTD Correlation Coefficient Sig (2-tailed) N LN_GDAT Correlation Coefficient Sig (2-tailed) N TTD LN_GDAT 1.000 028 721 171 171 028 1.000 721 171 171 Theo bảng 4.12, giá trị Sig(T) biến TTD LN_GDAT lớn ( = 0.721) vượt xa mức chấp nhận α = 0,05, khơng có sở bác bỏ H0 Như mơ hình khơng tồn tượng phương sai sai số thay đổi e) Kiểm định tượng tương quan chuỗi Kết hồi quy thu giá trị “Adjusted R-squared” = 81.1%, nhiên có phải giá trị bị thổi phồng tượng tương quan chuỗi gây hay không? Để trả lời câu hỏi ta tiến hành kiểm định giả thuyết tương quan chuỗi kiểm định Durbin – Watson Đặt giả tuyết H0: khơng có tượng tự tương quan xảy H1: có tượng tự tương quan xảy 64 Bảng 4.13 Kiểm định Durbin -Watson Giá trị d Durbin-Watson = 1.965 nhỏ lớn nên theo lý thuyết kinh tế lượng khẳng định khơng có tượng tự tương quan xảy Đến ta an tâm khẳng định mơ hình ước lượng đề tài hồn tồn hợp lý, có ý nghĩa thống kê biến độc lập chọn mơ hình đắn có khả giải thích tốt cho biến thiên biến phụ thuộc f) So sánh kết dự báo điều tra Mức độ phù hợp mơ hình đánh giá thơng qua so sánh giá dự báo theo mơ hình giá điều tra thực tế Giá dự báo tính tốn trình bày phụ lục thể hình 4.2 Qua hình 4.2 cho thấy mức độ phù hợp mơ hình giá dự báo vị trí khác cao, thể quan phần dư phân bố không gian vị trí khác 65 Hình 4.2 So sánh giá điều tra giá dự báo 4.4.6 Ứng dụng hàm hồi quy xây dựng đơn giá đất tuyến đường vị trí địa bàn thị xã Tây Ninh Hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào yếu tố phản ánh vị chất lượng đất đai địa bàn thị xã Tây Ninh có dạng sau: LnP = 7,221 + 0,557LnX1 + 0,498LnX2 + 0,893LnX3 – 0,001X4 + 0,415X5 + 0,00007X6; Trong đó: P: Giá đất (1000 đồng); X1: Chiều rộng đường (m); X2: Khoảng cách vị thế, (được tính 1/t, với t thời gian lưu thơng); X3: Diện tích đất (m2); X4: Chiều sâu hẻm (m) (khoảng cách từ đất đến phố chính); X5: Loại đường, (đường nhựa hay đường đất); X6: Thu nhập tương đối hộ gia đình khu vực định giá (1000 đồng) 66 Đơn giá đất số tuyến đường vị trí xác định theo công thức với thông số cho tuyến đường vị trí thu thập q trình điều tra, quy mơ diện tích đất địa bàn xác định cách lấy giá trị trung bình diện tích đất điều tra 202 m2 Kết xác định đơn giá thể bảng sau: Bảng 4.14 Đơn giá đất mặt tiền số tuyến đường Đơn giá đất (1000 đồng) Tên Đường CMT8 ranh thị xã - châu thành UBND phường UBND phường Ngã công an thị xã Ngã công an thị xã cầu quan cầu quan ngã sở XD ngã sở XD đường Hoàng Lê Kha Đường Hoàng Lê Kha đường Điện biên phủ Đường 30/4 ngã vô quân y bùng binh bách hóa ngã trường Trần Hưng bùng binh bách hóa Đạo Ngã trường Trần Hưng Đạo đường Hoàng Lê Kha Đường Hoàng Lê Kha ranh Hòa Thành Đường Trần Hưng Đạo ngã THĐ cầu quan cầu quan ngã mũi tàu Đường Phạm Tung đường 30/4 trường bán cơng TX Đường Nguyễn Chí Thanh đường cmt8 trường bán công TX Trường bán công TX Nguyễn Hữu Thọ Đường Lê Lợi đường cmt8 đường 30/4 đường 30/4 Trần Hưng Đạo Đường Quang Trung Trần Hưng Đạo Trưng Nữ Vương Đường Nguyễn Trãi 67 4,068.2 5,700.5 7,585.9 10,774.4 7,404.7 4,377.8 8,660.7 14,692.0 8,356.0 6,781.4 5,751.1 5,149.1 6,368.1 9,250.3 5,953.5 6,226.6 6,924.0 3,062.2 30/4 nối dài đường cmt8 Đường Nguyễn Thái Học đường cmt8 Lê Lợi Lê Lợi Hoàng Lê Kha Đường Võ Thị Sáu Hoàng Lê Kha Lạc Long Quân Đường Hoàng Lê Kha đường cmt8 Nguyễn Thái Học Nguyễn Thái Học 30/4 nối dài Đường Võ Văn Truyện đường cmt8 Trưng Nữ Vương Quanh chợ Nguyễn Đình Chiểu Ngơ Gia Tự Đường Yết Kiêu đường cmt8 cầu cầu Trưng Nữ Vương Đường Tua Hai đường cmt8 xăng quốc thái Cây xăng quốc thái ngã Bình Minh 3,036.7 5,067.9 5,547.0 3,930.1 5,700.5 4,472.5 6,077.8 3,680.5 6,805.3 5,267.6 6,614.0 4,014.5 4,483.2 3,337.2 Bảng 4.15 Đơn giá đất vị trí số tuyến đường Đơn giá đất (1000đ) với csh 200m Đơn giá đất (1000đ) với csh 100m Tên Đường >6m 5m 6m 5m