NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ HIẾN THÀNH, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN LÊ MAI HÂN “NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

:: :::

LÊ MAI HÂN

06124035 DH06QL

2006 – 2010 Quản lý Đất đai

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

: : :: :

LÊ MAI HÂN

06124035 DH06QL

2006 – 2010 Quản lý Đất đai

- TP Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 –

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ MAI HÂN

“NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CỦA CÁC YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ

TRÊN TUYẾN ĐƯỜNG TÔ HIẾN THÀNH, QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Ký tên:

………

Điều đầu tiên con muốn nói tới là lời cảm ơn sâu sắc đến Cha Mẹ - Người đã sinh thành, nuôi dạy con đến ngày hôm nay Mang trong người tình yêu thương bao la ấy, con đã được đến trường ĐH Nông Lâm và giờ đây con đã được khôn lớn, trưởng thành

Trong suốt những năm ngồi trên ghế nhà trường , thầy cô là những người đã tận tâm truyền dạy những kiến thức quý báu cho các sinh viên chúng em, trang bị cho chúng

em những kiến thức cần thiết nhất để làm hành trang bước vào cuộc sống mới Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể quí thầy cô trường ĐH Nông Lâm TP.HCM Đặc biệt là quí thầy cô khoa Quản Lí Đất Đai và Bất Động Sản đã truyền đạt cho em vốn kiến thức quí báu trong những năm học qua

Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến thầy TS Trần Thanh Hùng, người

đã trực tiếp hướng dẫn nhiệt tình để em có thể hoàn thành báo cáo chuyên đề tốt nghiệp này

Tiếp theo, em xin gởi lời cảm ơn đến các Anh Chị tại nơi thực tập đã tạo điều kiện cho

em hoàn thành khóa thực tập, nhất là chị Trương Thị Thanh Hiền, người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong khoảng thời gian thực tập tại công ty

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn lớp Quản lí Đất đai Khóa 32 đã luôn giúp đỡ trong suốt thời gian học tập tại trường

Do kiến thức còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn nên phần trình bày trong đề tài thực tập này sẽ không tránh khỏi những sai sót Vì vậy, em rất mong sẽ nhận được sự thông cảm và góp ý của các quý thầy cô

Một lần nữa, cho em gởi đến thầy cô, Ban Giám Đốc, các anh chị ở công ty và tập thể lớp DH06QL lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất

Sinh viên thực hiện: Lê Mai Hân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại học Nông Lâm, Thành Phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Nghiên cứu xác định hệ số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”

Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất

động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài gồm 2 phần chính: Tổng quan lý thuyết và kết quả nghiên cứu, kết luận Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc nhiều vào vị thế của đất đai, các yếu tố bên ngoài, mục đích

sử dụng, hiệu quả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hóa này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tố khác Chính vì vậy, những yếu tố này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó góp vào giá trị BĐS, vì vậy nó đòi hỏi phải có một tổ chức trung gian, độc lập, khách quan Thẩm định giá hình thành với ý nghĩa làm lành mạnh hóa thị trường, giúp người mua và người bán hiểu đúng giá trị của tài sản để từ đó có những quyết định đúng đắn khi mua – bán và xác định các hệ số ảnh hưởng đến giá là công việc cần để biết được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đối với từng BĐS cụ thể

Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu xác định hệ

số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh” Trên cơ sở đó sinh viên đã tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:

- Hoạt động định giá tại Công ty thẩm định giá Đất Việt

- Vận dụng kiến thức thẩm định giá đã học vào thực tiễn để ước tính giá trị của

bốn BĐS cụ thể phục vụ cho mục đích mua bán chủ yếu là nhà phố

- Thu thập, điều tra, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá của 20 BĐS nhà phố trên địa bàn nghiên cứu và xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố đó

Đề tài sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp toán thống kê để đưa vào phần mềm Dtreg xác định các hệ số

Tuy nhiên, do Thẩm định giá BĐS ở nước ta còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, hành lang pháp lý về Thẩm định giá còn ít và thiếu, việc vận dụng cơ sở lí luận vào thực tiễn còn nhiều bất cập Ngoài ra, ứng dụng phần mềm Dtreg để xác định các hệ số

là một phương pháp mới nên đề tài còn gặp một số hạn chế nhất định

Trang

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ĐẶT VẤN ĐỀ 1

PHẦN 1: TỔNG QUAN 3

1.1 Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 6

1.2 Giá cả và giá trị bất động sản 10

1.2.1 Khái niệm giá cả và giá trị 10

1.2.2 Các quan điểm về giá trị 11

1.2.3 Các loại giá cả bất động sản 11

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 12

1.3 Thẩm định giá bất động sản 13

1.3.1 Khái niệm 13

1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá 13

1.3.3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản 14

1.3.4 Một số phương pháp định giá 15

1.3.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh ảnh hưởng đến giá cả bất động sản 18

1.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu 20

1.4.1 Lịch sử hình thành và phát triển Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh 20

1.4.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 20

1.5 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu 23

1.5.1 Nội dung nghiên cứu 23

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu 24

1.5.3 Phương tiện nghiên cứu 25

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

2.2.1 Kết quả điều tra, khảo sát giá bất động sản 28

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 33

2.3 Xây dựng cây quyết định xác định các hệ số ảnh hưởng của các yếu tố 35

2.3.1 Tiến trình xây dựng cây quyết định 35

2.3.2 Xây dựng cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra 36

2.3.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 37

2.3.4 Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 45

2.4 Ứng dụng cây quyết định để thẩm định giá bất động sản nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh 46

2.4.1 Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp so sánh trực tiếp 46

2.4.2 Thẩm định giá bất động sản nhà phố trên địa bàn bằng phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 54

2.4.3 So sánh kết quả của hai phương pháp 56

PHẦN 3: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 58

Tài liệu tham khảo 60

Bảng 2: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm kề mặt tiền (VT2) 30

Bảng 3: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm kề mặt tiền (VT2) và cách mặt tiền (VT3) 31

Bảng 4: Bảng số liệu của 5 BĐS nằm ở hẻm cách mặt tiền (VT3) 32

Bảng 5: Bảng giá trị node và hệ số điều chỉnh 46

Bảng 6: Bảng mô tả bất động sản thẩm định 46

Bảng 7: Bảng xác định cấp nhà và tuổi thọ 47

Bảng 8: Bảng đơn giá xây dựng nhà 48

Bảng 9: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 1 và các BĐS so sánh 50

Bảng 10: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 2 và các BĐS so sánh 51

Bảng 11: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 3 và các BĐS so sánh 52

Bảng 12: Bảng điều chỉnh giá giữa BĐS thẩm định 4 và các BĐS so sánh 53

Bảng 13: Bảng thông tin của bốn bất động sản thẩm định (Dtreg) 54

Bảng 14: So sánh khác nhau của hai phương pháp 57

Hình 1: Bản đồ địa giới hành chính Quận 10 21

Hình 2: Kích cỡ mô hình cây quyết định 37

Hình 3: Phân tích phương sai 37

Hình 4: Mức độ quan trọng của các yếu tố 38

Hình 5: Sự phân tách của yếu tố vị trí 39

Hình 6: Sự phân tách của yếu tố hình dáng tại node 4 thuộc nhánh 3 39

Hình 7: Sự phân tách của yếu tố hình dáng tại node 10 thuộc nhánh 3 40

Hình 8: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 6 thuộc nhánh 3 40

Hình 9: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 14 thuộc nhánh 3 41 

Hình 10: Sự phân tách yếu tố chiều rộng đường tại node 15 thuộc nhánh 3 41

Hình 11: Sự phân tách yếu tố khoảng cách đến trung tâm tại node 8 thuộc nhánh 3

41

Hình 12: Sự phân tách yếu tố hướng tại node 9 thuộc nhánh 3 42

Hình 13: Sự phân tách bắt đầu ở node 5 thuộc nhánh 2 43

Hình 14: Sự phân tách bắt đầu ở node 3 thuộc nhánh 1 44

Hình 15: Định dạng thông tin đầu vào của bốn BĐS thẩm định 55

Hình 16: Ứng dụng score data của phần mềm Dtreg 55

Hình 17: Kết quả thẩm định theo phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg 56

DGXD: đơn giá xây dựng

GTCTXD: giá trị công trình xây dựng

Ở các nước phát triển, hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp đã có từ hàng trăm năm nay còn ở Việt Nam thì chỉ có khoảng 10 năm trở lại đây Chính vì vậy, việc thẩm định giá chính xác là điều không hề đơn giản bởi bất động sản là tài sản có giá trị lớn, cung cầu mất cân đối, khó tiếp cận thông tin, thông tin không đầy đủ và thiếu minh bạch, giá cả luôn biến động theo xu thế thị trường là những nhân tố thường gặp trong thị trường bất động sản Ngoài ra, giá cả BĐS còn phụ thuộc phần lớn vào yếu tố cạnh tranh không lành mạnh và đặc biệt là do các yếu tố tự nhiên của chính BĐS đó tạo ra(vị trí, kích thước, hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng…) Từ đó nhu cầu phát sinh là không chỉ các chuyên gia trong thị trường mà làm sao cho tất cả mọi người đều nắm bắt được quy luật thay đổi giá cả BĐS do các yếu tố tự nhiên chính BĐS đó gây ra

Thực tế, trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10 nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung đang góp phần đưa nền kinh tế chung của khu vực đi lên một cách nhanh chóng Cho nên, để giúp người dân cũng như những nhà đầu tư có cơ sở vững chắc , thật

sự nắm bắt dễ dàng xu hướng giá cả BĐS mà họ quan tâm để đi đến các giao dịch, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê,…có lợi cho đôi bên thì thông tin về giá cả BĐS là hết sức quan trọng

Xuất phát từ tình hình thực tế trên nghiên cứu đề tài “ Nghiên cứu xác định hệ số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận

10, TP.HCM” là một nhu cầu cấp thiết

 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Nghiên cứu xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố cấu thành nên giá cả BĐS

 Đối tượng nghiên cứu:

- Thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 10

- Giả cả BĐS nhà phố giao dịch trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10

và các yếu tố cấu thành nên giá cả

PHẦN 1 TỔNG QUAN 1.1 Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Bất động sản

a) Khái niệm

Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất Luật ở mỗi quốc gia quy định những điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005: “Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” Tuy nhiên, tài sản gắn liền với đất đai được xem là bất động sản nếu như nó tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định và chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai

Bất động sản là tài sản nhưng là tài sản đặc biệt Là tài sản vì bất động sản mang đầy đủ các thuộc tính của một tài sản như nó đáp ứng nhu cầu nào đó của con người, thuộc sự chiếm hữu của con người tức là nó có giá trị sử dụng và nó dùng để trao đổi, mua bán

b) Thuộc tính của bất động sản

 Tính cố định về vị trí

Đất đai là hàng hóa đặc biệt vì cho dù đất đai được đem chuyển nhượng, bán thì cũng chỉ có quyền sử dụng, khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc nên chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực như:

Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau Tuy có giống nhau

về kích thước, hình dạng, phong thủy…nhưng kết cấu, kiến trúc và vị trí khác nhau nên khó tìm hai BĐS tương đồng Vì tính dị biệt, mỗi BĐS trở thành một loại sản phẩm riêng

biệt, mỗi một BĐS là duy nhất Đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá của BĐS

 Tính lâu bền( về vật lí và kinh tế)

Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được

Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai, hưởng các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế của đất đai rất dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại hàng hóa, tài sản khác như: đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khi hàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Vì vậy, khi đầu

tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác

 Do tốc độ tăng dân số nhanh( đặc biệt là vùng nông thôn)

 Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm

 Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn ở nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành thị tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên

 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước

 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa khác Nhu cầu về bất động sản ở mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

c) Phân loại BĐS

Hiện nay, kinh nghiệm ở nhiều nước và nước ta cho thấy BĐS thường phân làm 3 loại:

 Bất động sản có đầu tư xây dựng: đó là các bất động sản đã có sự đầu tư xây

dựng của nhà nước hoặc các nhà đầu tư như: BĐS nhà ở; BĐS nhà xưởng ; BĐS là trụ sở

và văn phòng làm việc, BĐS hạ tầng( hạ tầng kĩ thuật, xã hội)

 Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại bất động sản như: đất

rừng, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…

 Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các nhà thờ, đền chùa, nghĩa

trang, di sản văn hóa dân tộc…

Trong đó, nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất Đó là không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người Nhà ở là công trình chuyên dụng dùng để ở Là nơi sinh hoạt gia đình như nhà ở dạng nhiều căn, nhà tầng( chung cư), nhà ở dạng biệt thự, nhà ở liên kế( nhà ở chia lô) ( có sân vườn và không có sân vườn),

d) Đặc trưng của bất động sản

 Khả năng co giãn cung của bất động sản kém

Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:

 Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường

 Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức, tiền bạc

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích xác định sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ

 Thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

BĐS là tài sản có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc cẩn thận nên đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý Do đó, thời gian mua, bán giao dịch kéo dài

Đồng thời, giao dịch giữa người người mua và người bán không trực tiếp nên phải thông qua môi giới như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho người môi giới Cùng với

chính sách pháp luật, đất nước phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa cộng với nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đáp ứng tình hình phát triển hiện nay Tất cả đều làm chi phí mua, bán giao dịch cao

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

Thông thường giá trị của bất động sản là khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch kéo dài, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

 Sự can thiệp và quản lý Nhà nước chặt chẽ

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc

sử dụng và chuyển đổi bất động sản

1.1.2 Thị trường bất động sản

a) Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm đều thống nhất “ Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định”

Trong cách diễn đạt thông thường, thị trường bất động sản là một môi trường trong

đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền

sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như: cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản…

b) Đặc trưng của thị trường bất động sản

 Không có thị trường trung tâm

- Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính cách là địa điểm tập trung tại

đó những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau

- Vì bất động sản mang tính bất động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi

nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có

tổ chức đứng ra làm cầu nối, hoặc người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán qua báo chí hoặc môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn

- Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về bất động sản khó thu thập, độ

tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả cho thông tin

 Mang tính chất địa phương, khu vực sâu sắc

- Đặc tính của bất động sản là không thể chia cắt mang đi, sự thừa thải ở nơi này

không thể sử dụng ở địa phương khác làm cho thị trường bất động sản mang tính địa phương

- Với đặc tính trên, sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính

sách hỗ trợ nhà ở theo từng thời kì, địa phương cụ thể là rất cần thiết

 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

- Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc

quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động giá của các loại hàng hóa khác

- Ngoài ra thông tin về quy hoạch, đặc điểm bất động sản, phương pháp tiến hành

giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cũng tạo nên thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Là thị trường gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cung, cầu, giá cả

- Đối với hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra theo quy

luật chung: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích cung cũng tăng theo và cân bằng với cầu làm giá lại quay lại mức cân bằng

- Tuy nhiên, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và

giá cả bất động sản, bởi để tạo lập một bất động sản cần phải có thời gian dài để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết kế, thi công,…

 Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn

- Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là

cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn Lượng vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn

- Thực tế, nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất động sản

khó phát triển ổn định được Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản

c) Phân loại thị trường

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:

 Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất động sản công nghiệp…

 Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm…

 Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất( giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê( thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản( thị trường thứ cấp);

 Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức

d) Thị trường nhà ở

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài Tuy nhiên, nhà ở còn là tổ ấm hạnh phúc cho mọi gia đình, là tế bào cho sự phồn vinh, tiến bộ xã hội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể

Định nghĩa về nhà ở được phát biểu tại Điều 1, Luật Nhà Ở như sau: “ Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,

cá nhân” Định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu là dựa vào chức năng chính của nhà ở

để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình

 Phân loại nhà ở trong đô thị

Hiện nay nhu cầu về nhà ở là rất lớn, chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như:

Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… và qua đó nhiều dự án về nhà ở được thiết lập để đáp ứng nhu cầu cấp bách đó Thị trường này phát triển sôi động làm cho giá trị bất động sản tăng lên nhanh chóng, có khi trở thành cơn sốt khó kiểm soát tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế Nhiều chính sách, cơ chế quản lý mới về nhà ở của Nhà nước được lập ra để quản

lí thị trường này Thị trường nhà ở có thể phân làm 4 nhóm:

 Nhà biệt thự: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô, diện tích

khá rộng phổ biến từ 500m2 – 1500m2 Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì là nhà biệt thự gắn liền với đất, còn ở những vùng quy hoạch thì là nền đất trống để phục vụ cho việc xây biệt thự Giá đất của nhóm này thường cao do vị trí, địa điểm gắn với môi trường, cảnh quan ưu việt

 Nhà sân vườn: Có diện tích trên dưới 1000m2 nằm ở các vùng ven, đặc biệt là cạnh các sông, rạch vừa có thể để ở và xung quanh có thể trồng vườn cây Loại nhà này

có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng ở quy mô diện tích từ 400m2 - 600m2, đối với những quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành

từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp, sau đó cải tạo thành nhà vườn

 Nhà riêng biệt và nhà phố liên kế: Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập

trung bình với quy mô diện tích đất từ 40m2 – 120m2 phổ biến là từ 60m2 – 80m2, có thể vừa dùng để ở, vừa dùng để kinh doanh Loại nhà này phổ biến ở đô thị, các thành phố lớn Do diện tích đất hạn chế nên loại nhà này thường được phát triển theo chiều cao để tận dụng không gian

 Nhà chung cư nhiều tầng: chia làm 2 loại

o Chung cư cao cấp

o Chung cư dành cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình: diện tích đất của từng căn hộ ít, cơ sở hạ tầng và chất lượng dịch vụ không cao Nhà nước hỗ trợ

về chi phí hạ tầng của khu vực Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng

Do phụ thuộc vào phong tục tập quán sinh sống của người Việt Nam nên loại nhà phố thường chiếm đa số Thường thì nhà phố có 2 loại: nhà phố riêng lẻ và nhà phố liền

kề Dù là mang loại nhà nào thì nó đều có chức năng đầu tiên là để ở, để sinh hoạt, là nơi tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc Nhưng thông thường cũng có một số người tận dụng tối đa chức năng nhà mình để ở cùng với kết hợp kinh doanh

Theo thống kê 1/4/1999 toàn thành phố có hơn 600.000 căn nhà riêng lẻ, và trong

đó có hơn 550.000 căn là loại nhà phố Nhưng nhà phố cũng có hạn chế là nó chiếm nhiều diện tích, mà diện tích đất đai là có hạn, dân số tăng nhanh, quỹ đất dành cho xây dựng nhà quá nhiều, vì thế quỹ đất dành cho giao thông, công viên, và các công trình khác cũng hạn chế Bên cạnh đó, sự ưu tiên việc chọn nhà phố của người Việt Nam làm cho thị trường nhà ở khá sôi động hơn

 Đánh giá tình hình nhà ở trong đô thị

Thị trường nhà ở là một bộ phận quan trọng, chiếm tỉ trọng chính trong thị trường BĐS Đây là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của nhân dân

Nhu cầu mua nhà ở tại đô thị rất cao Nguyên nhân do nước ta đang trong quá trình chuyển đổi và hội nhập, nền kinh tế có sự chuyển đổi và hội nhập, nền kinh tế có sự chuyển đổi cơ cấu ngành nghề tập trung vào việc phát triển công nghiệp, dịch vụ, mở rộng nhiều đô thị, do đó dẫn đến luồng di cư từ nông thôn lên thành thị

e) Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

 Nhà nước: Trong thực tiễn hiện nay, nhà nước có vai trò rất lớn trong việc

tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện ở một số điểm như sau:

- Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới

- Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị trường bất động sản

- Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, ban hành các chính sách có liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm tăng thêm nguồn cung bất động sản

 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổ

chức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệp kinh doanh

địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn…; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

 Các tổ chức trung gian: Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có

người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối, bao gồm:

 Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý, thể

thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất động sản

 Các tổ chức môi giới: đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua để

thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng

 Các tổ chức thẩm định giá BĐS: đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá

cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán BĐS trên địa bàn Giá

cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng

để đàm phán trước khi đi đến quyết định thỏa thuận cuối cùng

 Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa các bên, tổ

chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tài chính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt

 Người mua và người bán thông thường

Là những người mua bán bất động sản vì nhu cầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến, đặc biệt là trong thị trường nhà ở

1.2 Giá cả và giá trị bất động sản

1.2.1 Khái niệm giá cả và giá trị

- Giá cả (price) là một thuật ngữ chỉ số lượng chào bán, trả mua hay được thanh

toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Đó là một thực tế lịch sử dù điều đó được thể hiện rộng rãi hay thừa nhận trong cá nhân Hay nói một cách dễ hiểu thì giá cả là thông điệp của người bán đối với người mua về một hàng hóa nào đó

- Giá trị (value) là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua và những người mua và người bán chúng Giá trị không phải là một thực thể mà là sự ước tính giá trị của những hang hóa và dịch vụ tại một thời điểm nào đó phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh quan điểm lợi ích của một thị trường tập trung vào Hay nói cách khác, giá trị dựa vào chức năng, tiềm năng, công năng, quyền lợi cho người đang sử dụng hoặc sở hữu nó trong tương lai

1.2.2 Các quan điểm về giá trị

 Quan điểm kinh tế học chính trị Macxit: C.Mac trên cơ sở phép biện chứng đã phân tích và đưa ra khái niệm như sau:

- Giá trị là sự hao phí sức lao động kết tinh trong hàng hóa đó Một hàng hóa có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội

- Thuộc tính tự nhiên cấu thành giá trị sử dụng, thuộc tính xã hội là lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa tạo thành giá trị của hàng hóa Như vậy giá trị là một trong hai mặt thống nhất của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Trong mối quan hệ với giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện của giá trị Mặc dù học thuyết giá trị của C.Mac có tác dụng lớn trong việc định giá giá trị tài sản hay xác định giá cả của tài sản nhưng theo quan điểm này lại cho rằng đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai

 Theo trường phái tân Macxit: thì cho rằng đất đai có giá trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái ban đầu mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng trên đó

 Quan điểm kinh tế học, Tôn Thất Nguyễn Thiêm( Dấu ấn tài sản thương hiệu) xem xét ở một góc độ khái quát hơn: sản phẩm hàng hóa có hai thành phần giá trị: giá trị hữu hình và giá trị vô hình

 Giá trị hữu hình: là cơ sở không gian( diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa

chất, địa hình, đia mạo và sinh thái cùng cấp với quá trình sinh lý hóa tạo ra độ phì cho đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ Và trong kinh tế thị trường, giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử dụng

 Giá trị vô hình: phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu của con người Và cũng như

giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai

1.2.3 Các loại giá cả bất động sản

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản được hình thành trên

cơ sở quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường

 Giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của gía trị Giá cả thay đổi xoay quanh giá trị Giá cả có sự chênh lệch với giá trị

 Giá cả thị trường là giá bán có thể thực hiện được tốt nhất của một tài sản, là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và về tài sản đối tượng mua bán Cung – cầu dịch vụ bất động sản gặp nhau sẽ hình thành nên giá cả thị trường

 Giá cả bất động sản bao gồm giá đất và giá các vật thể gắn liền trên đất Trong đó giá đất là thành phần cơ bản và chủ yếu của giá cả bất động sản Trong nền kinh

tế thị trường, giá đất được hình thành trên cơ sở giá thị trường

 Trên thị trường có nhiều loại giá cho bất động sản: giá do nhà nước quy định, giá mua bán, giá thế chấp,… Ở đây chúng ta chỉ xem xét hai nhóm giá chính là giá do nhà

nước quy định và giá thị trường Giữa hai nhóm giá này sẽ có sự chênh lệch khá lớn như sau:

- Giá do nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do nhà nước định ra để thực hiện việc quản lí nhà nước về đất đai Bản chất của giá đất do nhà nước quy định là để nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng đất, hệ thống giá này không áp dụng khi các bên sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho nhau, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận

- Giá đất thị trường: là giá bán một mảnh đất nào đó cụ thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người nhận quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền của người do người chuyển nhượng và người nhận quyền chuyển nhượng tự thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định

Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó thì giá thị trường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Khi sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá này cao thì càng gây nên những bất lợi, tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lí, hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và nhà nước

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá

Giá cả bất động sản tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào

nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như độc

quyền, đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh …có những yếu tố xuất phát tự sự can thiệp

của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp thoát nước, điện nước…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất

do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc

lộ, tỉnh lộ… Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Tuy nhiên, vì bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là vị thế và chất lượng Vì vậy các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản cũng không nằm ngoài hai nhóm thuộc tính trên

Nhóm yếu tố phản ánh vị thế xã hội của bất động sản bao gồm:

- …

Các nhóm yếu tố phản ánh chất lượng vật lý của bất động sản bao gồm:

- Diện tích khuôn viên

- Chiều dài khu đất

1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Trong đó:

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị

trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều

kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm định giá

- “vào thời điểm định giá …” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành định giá,

được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện định giá trị tài sản

- “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua …” là người đang có khả năng thanh

toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

- “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài

sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu

tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, thảm họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

1.3.3 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khan hiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt ở mức cao nhất, tốt nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, có thể cho phép về pháp lý, khả thi

về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản khi định giá Tuy nhiên, một tài

sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

 Nguyên tắc cung, cầu

Trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung Nghĩa là khi lượng cung tăng mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không tăng hoặc tăng thì giá sẽ tăng Và khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá cũng sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tùy theo tốc độ tăng hoặc giảm cung và cầu, giá tăng khi tốc độ của cầu lớn hơn cung và ngược lại Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải phân tích kĩ lưỡng và cẩn thận các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản Vì nền kinh tế thị trường luôn biến động nên các yếu tố cần phải xác định rõ để thẩm định giá giá trị tài sản chính xác và hợp lý

 Nguyên tắc thay thế

Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào có giá chào bán thấp hơn thì tài

sản đó sẽ được bán trước Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất

động sản thay thế tương đương, nhưng phải không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hướng đến việc thay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm

 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

 Nguyên tắc đóng góp

Chỉ về sự đóng góp các đặc điểm cấu thành nên BĐS tùy thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào BĐS mà giá trị của nó chiếm giữ bao nhiêu trong tổng thu nhập do BĐS

đó mang lại Nếu thiếu nó sẽ dẫn tới là làm giảm giá trị thu nhập của BĐS

Các đặc điểm cấu thành nên BĐS này khác nhau hình thành nên BĐS khác nhau Nếu đầu tư thêm một đặc điểm cho BĐS mà không làm tăng giá trị BĐS lên thì không cần đầu tư nữa

 Nguyên tắc sử dụng phù hợp

Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí và

công trình trong các vùng lân cận

 Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất

 Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh

 Phù hợp với quy hoạch của khu vực

 Nguyên tắc thay đổi theo cơ cấu kinh tế xã hội

Mục đích sử dụng trong tương lai phụ thuộc vào sự thay đổi cơ cấu kinh tế kinh tế

xã hội Ví dụ như quy hoạch của địa phương thì giá trị BĐS thay đổi theo cơ cấu kinh tế

Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất

động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường

Nội dung của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, tiến hành thực hiện những điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản thẩm định giá

 Các trường hợp áp dụng

Định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu ( mục đích ): mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại

Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực Các bất động sản thương mại

- dịch vụ; tức các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường

 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một người có lí trí không trả giá cho một bất động sản nhiều

hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của

các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó

b) Phương pháp chi phí

 Cơ sở lí luận

Dựa trên nguyên tắc thay thế

Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần thẩm định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự

 Các trường hợp áp dụng

Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng riêng biệt: trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện là các tài sản có ít những chứng cứ để so sánh thị trường

Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm

Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

 Các trường hợp áp dụng

Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển

Một bất động sản chưa phát triển, nhưng đã được phép hoặc có khả năng được phép

Một bất động sản hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo

Một bất động sản hiện hữu nhưng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó

Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội Do đó, nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển

Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận

Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê

Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh

 Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất: Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một tài

sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một

tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập

e) Phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg

 Cách thức định giá

Tương tự như phương pháp so sánh, phương pháp ứng dụng bằng phần mềm Dtreg

sử dụng giá bán của các bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm cơ sở để xác định giá cho bất động sản mục tiêu Tuy nhiên về cách thức có khác nhau

Với các bất động sản được thu thập lưu trữ làm nguồn đầu vào cho Dtreg và dựa vào nguồn này Dtreg sử dụng để phân tích cho ra mô hình cây Chạy dọc theo cây quyết định ta có được giá các bất động sản sau khi được phân tích với các nhánh riêng biệt với các thuộc tính tương ứng Và dựa trên các giá đã được xây dựng lập theo từng yếu tố riêng của từng BĐS được thu thập ấy ta có thể nhập vào một bất động sản thẩm định với các thuộc tính cần thẩm định thì mô hình Dtreg sẽ cho ta giá của bất động sản cần thẩm định

Cây quyết định là cấu trúc cây sao cho:

 Mỗi nút trong ứng với một phép kiểm tra trên một thuộc tính

 Mỗi nhánh biểu diễn kết quả phép kiểm tra

 Các nút lá biểu diễn các lớp hay các phân bố lớp

 Nút cao nhất trong cây là nút gốc

1.3.5 Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin, số liệu và lựa chọn được các bất động sản tương tự với các bất động sản định giá, để đưa ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác biệt ảnh hưởng đến giá của bất động sản định giá Từ đó, xây dựng các hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt đó Hiện tại, có nhiều cách để xác định các hệ số điều chỉnh các yếu

tố khác biệt như: phân tích theo cặp, phân tích chi phí, phân tích thống kê Phương pháp phổ biến nhất là phương pháp phân tích theo cặp

a) Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng phương pháp phân tích theo cặp:

Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này được thực hiện như sau :

 Chọn ít nhất 3 cặp mẫu bất động sản có một yếu tố khác nhau (diện tích hoặc

vị trí hoặc pháp lý,…) còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là tương tự giống nhau (cố định chúng về mức độ ảnh hưởng)

 Xử lý giá các bất động sản đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để tính ra đơn giá đất của các bất động sản đã chọn

 Sau khi có đơn giá, chuyên viên thẩm định hiệu chỉnh các yếu tố BĐS so sánh về BĐS thẩm định bằng các hệ số mà chuyên viên nhận định về nó

Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :

 Khó khăn trong thu thập dữ liệu, thông tin giao dịch trên thị trường và mức

độ chính xác của các thông tin

 Rất khó khăn trong tìm kiếm hai bất động sản chỉ khác nhau một yếu tố, các yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn Mặc dù khắc phục vấn đề này bằng cách áp dụng các phương pháp để điều chỉnh giá bán nhưng các giá giữa các bất động sản so sánh vẫn mang tính chính xác tương đối

 Tính đại diện không cao

 Việc xác định hệ số được đánh giá trên kinh nghiệm ngành nghề, dựa trên sự đánh giá mang tính ước chừng, cảm tính của chuyên viên thẩm định giá

Việc xác định hệ số điều chỉnh bằng phương pháp phân tích chi phí thường chỉ áp dụng được cho các khác biệt về mặt kiến trúc, xây dựng Các phương pháp phân tích hồi qui ít được thực hiện Đôi khi các hệ số điều chỉnh được đưa ra một cách rất chủ quan, cảm tính

b) Xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bằng phần mềm Dtreg

Quy trình thực hiện để xây dựng hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản như sau:

 Khảo sát hiện trường, thu thập kết quả theo mẫu phiếu điều tra hay phân tích

số liệu dự trữ

 Xử lý số liệu điều tra

 Chạy phần mềm Dtreg, xây dựng mô hình cây quyết định cho biến mục tiêu - giá đất trung bình

 Từ mô hình xây dựng được, tính các hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Phương pháp thực hiện cụ thể sẽ được trình bày rõ hơn trong kết quả nghiên cứu

Công thức tổng quát để tính giá trị của các bất động sản tại các node lá:

j i

,

1 1 1 ( ij)

Với Pij: là giá trị node lá, tính từ hàng i cột thứ j

Po: là giá trị trung bình của mẫu

ij: là hệ số điều chỉnh tại hàng i, cột j kể từ node trung tâm

n: là số lần phân chia kể từ node trung tâm đến node lá

m: là số lần phân chia của node trung bình

Với việc ứng dụng các phương pháp thì phương pháp so sánh trực tiếp thì các hệ số được đánh giá trên kinh nghiệm ngành nghề, dựa trên sự đánh giá mang tính ước chừng của chuyên viên thẩm định giá Còn với phần mềm Dtreg, các hệ số được xác định dựa trên công thức toán học được chứng minh, phân tích với kết quả mang tính khoa học ở

phần kết quả nghiên cứu Điều đó cho thấy phần mềm Dtreg ra đời mang tính ưu việt và

có tính khoa học hơn so với các phương pháp cũ

1.4 Khái quát địa bàn nghiên cứu:

1.4.1 Lịch sử hình thành và phát triển Quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh

Cách đây hơn trăm năm, Quận 10 còn gọi là khu vực trống, hoang vu ở vùng đất phía Bắc Ảnh hưởng của văn minh sông nước (sông Thị Nghè, kênh Tàu Hủ) khiến dân

cư thích hợp chọn lựa nơi sinh sống ở phía Nam Địa hình thuận tiện liên lạc phía Chợ Lớn theo đường thủy và về phía đồng bằng sông Vàm Cỏ, sông Cửu Long Về phía Bắc là vùng đất khá cao, khô cằn, phương tiện giao thông liên lạc chỉ bằng xe ngựa, xe bò lên hướng Tây Ninh, Thủ Dầu Một

Quận 10 được thành lập ngày 01 tháng 07 năm 1969 trên cơ sở tách các quận 3, 5,

6

1.4.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội

a Điều kiện tự nhiên

 Vị trí địa lý

- Về phía Tây Nam của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm 0,24% diện tích đất đai toàn Thành phố Dân số của Quận 10 tính đến thời điểm 31/12/2005 là 237.459 người, mật độ dân số trung bình là 41.527 người/km2

- Quận 10 được chia ra thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều nhau, chênh lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường 3) là 119,14 ha tương ứng với 12,8 lần Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau:

o Phía Bắc giáp quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải;

o Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí Thanh;

o Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách Mạng Tháng Tám, Điện Biên Phủ và đường Lý Thái Tổ;

o Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt

- Quận 10 là một trong những quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh có điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm và ngọai thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quận trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Hình 1: Bản đồ địa giới hành chính Quận 10

 Địa hình và địa chất công trình

Địa hình Quận 10 tương đối bằng phẳng Toàn bộ địa hình Quận 10 nằm trên cao

độ +2.00 (lấy theo hệ Mũi Nai)

Đặc điểm địa chất công trình của loại đất này đa phần là thuộc khối phù sa cổ, cường độ chịu tải của đất là R3= 1,7 kg/cm2

 Khí hậu

Khí hậu Quận 10 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng của tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa Khí hậu có hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11; mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau:

o Nhiệt độ: cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình 28oC, nhìn chung tương đối điều hòa trong năm Nhiệt độ cao nhất là 39oC và thấp nhất là 25,7oC

o Độ ẩm: trung bình cả năm vào khoảng 75%

o Mưa: với vị trí là quận nội thành nên lượng mưa nhiều hơn ở các khu vực khác (trung bình là 2.100mm) Mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa

o Gió: hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông – Đông Nam Tốc độ gió trung bình là 3m/s, mạnh nhất là 22,6m/s Hầu như không có bão ( nếu có chỉ có gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến)

o Bức xạ: tổng bức xạ mặt trời tương đối lớn là 368Kcal/cm2

o Độ bốc hơi:

 Trung bình: 3,7mm/ngày

 Cao tuyệt đối: 13,8mm/ngày

 Thủy văn

Trên địa bàn Quận 10 không có kênh rạch Ngoài hồ Kỳ Hòa và một số hồ nhỏ khác, Quận 10 hầu như không có nơi nào chứa nước mặt Thoát nước chính của Quận 10 trong mùa mưa là chảy qua Quận 3, ra rạch Nhiêu Lộc, qua Quận 5 ra kênh Bến Nghé, một phần nhỏ chạy qua Quận 11 ra gạch Lò Gốm

 Điều kiện chính trị - kinh tế - xã hội

Trong 30 năm xây dựng và phát triển, bên cạnh những thành tựu đạt được, chính quyền Quận 10 nhận thấy còn những tồn tại, khuyết điểm của mình mà trong thời gian tới cần có sự tích cực khắc phục để tiếp tục đi lên, đó là: kinh tế phát triển tuy ở mức độ khá nhưng chưa bền vững, chưa làm tốt việc phát triển các nguồn nhân lực, khoa học, công nghệ, kết cấu hạ tầng để phục vụ cho việc phát triển kinh tế, chưa huy động đến các nguồn nhân lực của Quận và nhân dân vào việc đầu tư phát triển xã hội; đời sống cán bộ công chức, diện chính sách và nhân dân lao động còn khó khăn; chưa có biện pháp thích hợp để nâng cao đời sống tinh thần cho nhân dân, tệ nạn xã hội cơ bản được giải quyết nhưng vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố diễn biến phức tạp

Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn của Quận đã được giữ vững với phong trào quần chúng bảo vệ an ninh tổ quốc, phòng chống tội phạm nên các tệ nạn xã hội từng bước được khống chế có hiệu quả, đã góp phần tích cực vào sự phát triển chung của Quận 10 Năm 2003, Quận 10 được thành phố công nhận là Quận cơ bản không còn tệ nạn ma túy

b Điều kiện kinh tế, xã hội

Ngày 14/04/2010, UBND Quận tổ chức hội nghị sơ kết tình hình kinh tế - xã hội quý

I năm 2010 Trong quý I năm 2010, nhìn chung tình hình kinh tế – xã hội của Quận tiếp tục giữ được mức tăng trưởng khá

 Về kinh tế

 Giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ước thực hiện đạt gần

957 tỷ đồng, tăng 17,9% so với cùng kỳ năm trước;

 Kim ngạch xuất khẩu ước thực hiện trên 20 triệu USD (tăng 3,05% so với cùng kỳ năm trước) và kim ngạch nhập khẩu ước thực hiện gần 62 triệu USD (tăng 6,58%

so với cùng kỳ năm trước);

 Thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn quận đạt trên 256 tỷ đồng (đạt 22,65% chỉ tiêu pháp lệnh);

 Thu ngân sách Quận đạt trên 65 tỷ đồng ( đạt 24,74% kế hoạch năm) và chi ngân sách Quận trong quý trên 68 tỷ đồng ( đạt 25,14% kế hoạch năm);

 Quận đã quyết định hỗ trợ kinh phí cho 534 chủ phương tiện xe 3 – 4 bánh

đủ điều kiện hỗ trợ để chuyển đổi ngành nghề là 2,698 tỷ đồng

Trong 5 năm qua, Đảng bộ Q.10 đã lãnh đạo chính quyền và nhân dân nỗ lực khắc phục khó khăn, tích cực ngăn ngừa lạm phát, phòng chống suy giảm, ổn định tình hình kinh tế, do đó đã duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục trong nhiều năm, hoàn thành hầu hết các chỉ tiêu kinh tế cơ bản

 Tăng trưởng hằng năm về sản xuất đạt 11,02% (kế hoạch là 10%);

 Thương mại-dịch vụ tăng bình quân 19,72% (kế hoạch là 18%);

 Xuất khẩu tăng bình quân trên 10% (kế hoạch là 10%);

 Đặc biệt, nguồn thu ngân sách nhà nước tăng bình quân mỗi năm 20,09%, gần gấp đôi chỉ tiêu đề ra (10,61%)

 Về trật tự – an toàn xã hội

 Xảy ra 29 vụ phạm pháp hình sự (giảm 9 vụ so với cùng kỳ năm 2009, đạt tỷ

lệ 23,68%, điều tra khám phá 25 vụ, bắt 34 đối tượng, tỷ lệ 86,2%)

 Công tác quân sự tập trung thực hiện đăng ký nghĩa vụ quân sự, tuyển chọn

và gọi công dân nhập ngũ; công tác tuyển sinh quân sự, tuyển sinh thiếu sinh quân và công tác đăng ký, quản lý, huấn luyện, kiểm tra sẵn sàng động viên, sẵn sàng chiến đấu, lực lượng dự bị động viên năm 2010

Bên cạnh đó, quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch phát triển đô thị có tiến bộ; văn hóa, xã hội có nhiều chuyển biến tích cực; chính trị-xã hội ổn định, an ninh quốc phòng được tăng cường; công tác xây dựng Đảng đạt kết quả tốt; hiệu lực, hiệu quả quản lý xã hội của UBND quận, phường tiếp tục được nâng lên (chỉ số hài lòng trong dân đạt trên 85%) Tuy nhiên, theo đánh giá của Ban Chấp hành Đảng bộ quận khóa IX, tăng trưởng kinh tế trên địa bàn quận vẫn chủ yếu theo chiều rộng; kết cấu hạ tầng xã hội về giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục - thể thao vẫn còn thiếu, chưa đồng bộ…

Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại, hạn chế cần tập trung khắc phục như sự phối hợp giữa các đơn vị trong triển khai thực hiện theo quy trình, thủ tục hồ sơ các dự án; tình hình tổ chức theo dõi xuyên suốt việc chấp hành các kết luận, quyết định của UBND Quận về việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý các kiến nghị bức xúc của người dân chưa chặt chẽ; các tranh chấp, kiến nghị, bức xúc của người dân thuộc thẩm quyền của cơ sở hoặc các đơn vị chức năng thuộc quận, nhưng đa số đơn vị chưa chủ động giải quyết mà chuyển đến UBND Quận đã ảnh hưởng kéo dài thời gian xử lý vụ việc; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do thay đổi về quy định cấp giấy và có sự thay đổi về tổ chức bộ máy nên việc giải quyết chậm lại, tỷ lệ đúng hạn chỉ đạt 12%

1.5 Nội dung, phương pháp và phương tiện nghiên cứu

1.5.1 Nội dung nghiên cứu

Trên cơ sở lý luận và tình hình cụ thể của địa bàn nghiên cứu, đề tài bao gồm những nội dung nghiên cứu sau

- Hoạt động thẩm định giá tại Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Thẩm Định Giá Đất Việt

- Tiến hành thu thập tất cả các thông tin liên quan tới Bất Động Sản rao bán trên thị trường trong khoảng thời gian gần (3 tháng trở lại) trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, TP Hồ Chí Minh Để việc nghiên cứu khả thi, đạt kết quả cao cần tập trung điều tra những yếu tố cấu thành giá Bất Động Sản về diện tích (dài, rộng), kết cấu (số tầng), giấy tờ, thời gian xây, mục đích, chiều rộng hẻm, khoảng cách đến mặt tiền, giá, hình dạng…

- Đi thực tế từng vị trí BĐS cụ thể để chụp hình, kiểm tra lại thông tin đã thu thập có đúng thực tế hay không, đo khoảng cách di chuyển giữa các BĐS bằng xe máy để

có vận tốc và đồng hồ điện tử để tính thời gian…

- Vận dụng những kiến thức thẩm định giá đã học vào việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị của bất động sản, kết hợp sử dụng hai phương pháp

so sánh và chi phí để ước tính đơn giá quyền sử dụng đất bốn BĐS nhà phố trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10, TP Hồ Chí Minh

- Song song đó, tiến hành đồng thời phương pháp ứng dụng phần mềm Dtreg

để thẩm định giá bốn BĐS nhà phố và nhận xét kết quả tương quan của hai phương pháp

- Với số liệu thu thập được, sử dụng phần mềm Dtreg phân tích cây xác định

hệ số

1.5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu tài liệu

Qua báo, internet tìm kiếm những BĐS rao bán trên tuyến đường Tô Hiến Thành, Quận 10 trong khoảng thời gian từ 02/05/2010 – 02/06/2010, để thu thập thông tin về đặc điểm của BĐS, giá rao bán

- Phương pháp điều tra

Từ những thông tin thu thập được, ta tiến hành kiểm tra lại những thông tin trên bằng cách đến những BĐS đó để kiểm tra lại thông tin Khảo sát thực địa để kiểm tra lại hiện trạng BĐS xem cấu trúc, tình trạng nhà như thế nào để xác định chất lượng còn lại của BĐS, xác định giá trị của công trình xây dựng

- Phương pháp phân tích, tổng hợp

Với thông tin đã qua khảo sát thực tế đó ta sử dụng các phương pháp trong thẩm định giá để xác định lại giá các BĐS một cách chuẩn xác như: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí

Xác định các yếu tố ảnh hưởng điển hình: việc xác định các yếu tố này rất khó khăn do nhiều yếu tố chủ quan cũng như khách quan: điều kiện thực tế của xã hội, tài chính, thời gian, năng lực của người thực hiện…vì vậy phải lựa chọn các yếu tố mang tính đặc trưng, đại diện nhất

- Phương pháp so sánh

Với kết quả thẩm định của phương pháp thẩm định ta so sánh với kết quả phần mềm Dtreg để tìm ra sự tương quan giữa chúng

1.5.3 Phương tiện nghiên cứu

 Giới thiệu Dtreg

DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây quyết định phân lớp, hồi quy và hỗ trợ mô hình SVM để mô tả mối liên hệ giữa dữ liệu,

và có thể sử dụng để dự đoán giá trị khảo sát trong tương lai

DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa một số dòng với một cột cho mỗi biến Một trong các biến là biến kết quả (target variable), giá trị của nó được mô hình hóa và được dự đoán như là một hàm của biến cho trước (biến dự báo - predictor variable) DTREG phân tích giá trị và cho ra một mô hình chỉ cách tốt nhất để dự đoán giá trị của biến kết quả dựa trên giá trị biến cho trước

Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn thực hiện V-fold qua sự xác nhận tính hợp lệ và lấy mẫu những cản trở để đo chất lượng mô hình

DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích

Chương trình DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu (mỏ dữ liệu) và phát sinh cây quyết định Cây quyết định có thể sử dụng để dự đoán giá trị của biến target dựa trên những giá trị của những biến predictor Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:

 Cây quyết định dễ xây dựng:

Ngay khi cung cấp tập dữ liệu vào DTREG, nó sẽ làm tất cả các công việc xây dựng cây quyết định, mô hình SVM hoặc mô hình hồi qui (logistic regression model)

 Cây quyết định dễ hiểu:

Cây quyết định cung cấp một mô hình trình bày dữ liệu rõ ràng, logic Chúng có thể được hiểu và được sử dụng bởi những người không có năng khiếu toán học

 Cây quyết định sử dụng cả hai loại biến continuos và categorical:

Biến Categorical như là giống, chủng tộc, tín ngưỡng tình trạng hôn nhân và vùng địa lý thì thật là khó khăn để mô hình bằng cách sử dụng kỹ thuật số giống như hồi qui và mạng neural Trái lại biến categorical được sử dụng dễ dàng bởi cây quyết định

 Cây quyết định chấp nhân dữ liệu kiểu text cũng như dữ liệu kiểu số:

Nếu bạn có những biến categorical với các giá trị như “Male”, “Female”,

“Married”, “Tennessee”, Protestant” v.v , không cần mã hóa chúng như là dữ liệu số

 Cây quyết định có thể thực hiện phân lớp cũng như hồi quy: