NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VIỆC LỰA CHỌN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VIỆC LỰA CHỌN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP.HCM Sinh viên thực hiện: HÀ THỊ TRÚC HƯƠNG MSSV : 06135027 Lớp : DH06TB Ngành : Quản lý Thị trường BĐS TP.Hồ Chí Minh, Tháng 08 năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỐNG SẢN HÀ THỊ TRÚC HƯƠNG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VIỆC LỰA CHỌN NHÀ Ở TẠI QUẬN TP.HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh (Khoa Quản lý đất đai Bất động sản) Ký tên, ngày……tháng…….năm 2010 Tháng 08 năm 2010 LỜI CẢM ƠN Con xin chân thành cảm ơn gia đình ln quan tâm, chăm sóc, động viên tạo điều kiện cho suốt trình học tập để có thành ngày hơm Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất đai Thị trường bất động sản, tồn thể q thầy tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, truyền đạt kiến thức bổ ích để em để em bước vào sống Chân thành cảm ơn Nguyễn Thị Ngọc Ánh tận tình quan tâm, giúp đỡ em suốt trình học tập trình thực đề tài Xin cảm ơn Ban Giám Đốc công ty Địa ốc Vnreal, anh chị nhiệt tình giúp đỡ em q trình thực tập hồn thành đề tài tốt nghiệp công ty Cám ơn bạn lớp Thị trường bất động sản K32 đồng hành giúp đỡ học tập chia sẻ với lúc vui buồn thời gian qua Ngày 16 tháng 08 năm 2010 Hà Thị Trúc Hương TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Hà Thị Trúc Hương, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Đề tài :“Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà khách hàng Quận Thành phố Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà khách hàng Quận Thành phố Hồ Chí Minh” thực nhằm tìm hiểu tình hình cung – cầu bất động sản nhà Tp.Hồ Chí Minh nói chung địa bàn Quận nói riêng Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến thị hiếu chọn nhà khách hàng Quận 2, qua đề xuất số biện pháp để cơng ty bất động sản đáp ứng phù hợp nhu cầu chọn nhà khách hàng Đề tài thực sở nghiên cứu lý thuyết chung bất động sản, thị trường bất động sản, thị trường nhà lý thuyết khác Bên cạnh đó, đề tài sử dụng tài liệu tham khảo tổng hộ số liệu thu thập từ điều tra thực tế thị trường khu vực nghiên cứu tác giả đề cập đến định lựa chọn hộ người mua Đề tài kế thừa số liệu công ty nghiên cứu thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung nghiên cứu đề tài gồm :  Nghiên cứu tình hình cung - cầu bất động sản nhà thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung chủ yếu vào khu vực Quận  Phân tích thị trường khách hàng địa bàn nghiên cứu  Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà khách hàng  Thống kê phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà khách hàng  Đề xuất số biện pháp với công ty bất động sản việc cung cấp bất động sản nhà nhằm đáp ứng tốt nhu cầu lựa chọn khách hàng Để thực nội dung đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp điều tra mẫu phiếu, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia Trang i MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ………………………………………………………………………….1 PHẦN MỘT: TỔNG QUAN………………………………………………………… I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU……………………………… I.1.1 Cơ sở khoa học………………………………………………………………… I.1.1.1 Tổng quan Bất động sản……………………………………… ………… I.1.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản………………………………………….5 I.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản …………… 13 I.1.1.4 Khái niệm phân loại nhà ………………………………… .15 I.1.1.5 Vai trò nhà ……………………………………………… .16 I.1.1.6 Những quy định hành đối tượng người nước mua nhà Việt Nam…………………………………………………………………………… 18 I.1.2 Cơ sở pháp lý ………………………………………………………………… 19 I.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU …………………………… 19 I.2.1 Nội dung nghiên cứu ……………………………………………………………19 I.2.2 Phương pháp nghiên cứu ……………………………………………………… 20 PHẦN HAI: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU …………………………………………….21 II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu quận Tp.HCM ………………………………….21 II.2 Phân tích thị trường nhà khu vực TP.HCM ……………………… 21 II.2.1 Tình hình thị trường bất động sản nhà TP.HCM thời gian gần ……………………………………………………………………………………21 II.2.2 Tình hình cung bất động sản nhà TPHCM…………………… 24 II.2.3 Cầu bất động sản nhà thị trường TPHCM ………………………… 24 II.2.4 Dự báo thị trường nhà TPHCM thời gian tới……… 25 II.3 Phân tích thị trường khách hàng …………………………………………………26 II.3.1 Khách hàng nước ……………………………………………………… 26 II.3.2 Khách hàng người nước ngoài……………………………………………….28 II.4 Nhu cầu nhà khách hàng quận …………………………………….29 II.4.1 Dữ liệu điều tra ……………………………………………………………… 29 II.4.2 Kết khảo sát …………………………………………………… 30 II.4.2.1 Đặc điểm khách hàng ……………………………………………………31 II.4.2.2 Sự lựa chọn khách hàng …………………………………………………34 Trang ii II.4.3 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà quận khách hàng…………………………………………………………………… .40 II.4.3.1 Yếu tố giá …………………………………………………………………41 II.4.3.2 Yếu tố vị trí ………………………………………………………………… 42 II.4.3.3 Yếu tố loại bất động sản …………………………………………………… 45 II.4.3.4 Yếu tố kiến trúc …………………………………………………………… 45 II.4.3.5 Yếu tố tiện ích xung quanh ………………………………………… 45 II.4.3.6 Yếu tố pháp lý……………………………………………………………… 46 IV.4.4 So sánh ảnh hưởng yếu tố đến việc lựa chọn nhà khách hàng ……………………………………………………………………………… …46 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ……………………………………………………….49 Trang iii DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH Trang Hình 1: Bản đồ quận TPHCM 21 Biểu đồ 1: Phân khúc hộ cao cấp TPHCM qua quý 22 Biểu đồ 2: Cung hộ cao cấp TPHCM 2010 – 2011 24 Biểu đồ 3: Cầu hộ thương mại TPHCM 2010 – 2011 25 Bảng 1: Phân khúc nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà thị trường 27 Sơ đồ tiến hành điều tra 30 Biểu đồ 4: Tỷ lệ nam nữ có nhu cầu nhà quận 31 Biểu đồ 5: Độ tuổi khách hàng có nhu cầu nhà quận 32 Biểu đồ 6: Nghề nghiệp khách hàng có nhu cầu nhà quận 33 Biểu đồ 7: Mục đích khách hàng có nhu cầu nhà quận 34 Biểu đồ 8: Sự lựa chọn khách hàng loại bất động sản 35 Biểu đồ : Sự lựa chọn khách hàng mức giá thuê 36 Biểu đồ 10: lựa chọn khu vực khách hàng 37 Biểu đồ 11: Sự lựa chọn khách hàng cấu trúc nhà 38 Bảng 2: Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến định khách hàng 40 Bảng 3: Giá thuê khu vực 41 Hình : khu tập trung hộ cao cấp quận 42 Bảng 4: Thống kê loại bất động sản nhà cho thuê 43 Biểu đồ 12: So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến định chọn nhà 49 Trang iv Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương ĐẶT VẤN ĐỀ Hiện thị trường bất động sản đà phát triển nhanh kéo theo nhiều loại hình kinh doanh bất động sản (mua, bán, cho thuê, …) dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, quảng cáo,…) đời phát triển Trong loại hình kinh doanh bất động sản chiếm ưu thị trường.Khi Việt Nam thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), mở rộng quan hệ hợp tác Quốc tế môi trường kinh tế - xã hội phát triển Việt Nam năm gần thu hút số lượng lớn người nước đến làm việc, nghiên cứu, học tập Nhu cầu thuê văn phòng làm việc, hộ để thời gian lưu trú Việt Nam người nước lớn Đến từ văn hoá khác nên yêu cầu họ thuê văn phòng nhà khác Tuy vậy, có điểm chung có đầy đủ trang thiết bị văn phòng, hộ, gần trung tâm mua sắm, môi trường sống gần gũi, hệ thống giao thông thuận tiện, mạng lưới an ninh chun nghiệp, Bên cạnh thí điểm cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam có hiệu lực số lượng người nước ngồi có nhu cầu nhà Việt Nam tăng cao Đó hội cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mở rộng phạm vi hoạt động Đáp ứng u cầu đó, nhiều cơng ty kinh doanh bất động sản hình thành phát triển mạnh chuyên cung cấp sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu số lượng kiến trúc, nội thất cho khách hàng Trong thời điểm tại, tình hình cung – cầu nhà thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh vấn đề khó khăn công ty kinh doanh bất động sản Đối tượng khách hàng mở rộng hội tốt tạo nên nhiều thử thách cho công ty Khách hàng nhiều nhu cầu họ tăng đa dạng Khi sống xã hội phát triển tâm lý chọn nhà người thay đổi theo Sự đa dạng loại hình bất động sản nhà cung cấp thị trường với yêu cầu đời sống ngày cao người việc lựa chọn nhà chịu chi phối nhiều yếu tố Chính việc nắm bắt nhu cầu thực nhà khách hàng điều quan trọng cần thiết để từ cung cấp sản phẩm theo nhu cầu họ Để làm việc đó, cơng ty Bất động sản phải hiểu rõ khách hàng ai, họ cần yếu tố có ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà họ Xuất phát từ thực tế nêu tác giả tiến hành thực đề tài : “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà khách hàng Quận Thành phố Hồ Chí Minh”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương - Phân tích tình hình cung – cầu nhà khu vực để thấy cần thiết vấn đề nghiên cứu - Điều tra nhu cầu khách hàng nhằm xác định yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà Quận Thành Phố Hồ Chí Minh - Từ kết thu đề xuất số kiến nghị nhằm giúp cơng ty kinh doanh nhà nâng cao chất lượng cung cấp sản phẩm đến khách hàng địa bàn quận  Đối tượng nghiên cứu - Các nhu cầu khách hàng mua, thuê nhà Quận - Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà khách hàng địa bàn Quận  Phạm vi nghiên cứu - Chỉ điều tra khách hàng có nhu cầu nhà Quận TPHCM - Khách hàng nước nước ngồi có nhu cầu th bất động sản địa bàn quận TP.HCM Ý nghĩa đề tài : Đề tài thành công sở giúp công ty kinh doanh nhà nắm bắt yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn sản phẩm địa bàn Quận khách hàng, từ hồn thiện nâng cao hiệu kinh doanh Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Tổng quan Bất động sản I.1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ : Real estate (tài sản bất động) gọi bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm Bất động sản từ : Immobillé (Bất động sản), Trung Quốc dung thuật ngữ Địa sản (Tài sản gắn liền với đất đai) nước ta gọi Bất động sản Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm:  Đất đai;  Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;  Các tài sản khác gắn liền với đất đai;  Các tài sản khác Pháp luật quy định; Theo điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản tài sản bao gồm : Quyền sử dụng đất, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác gắn liền đất đai” Dưới góc độ nhà quản lý đất đai bất động sản bất động sản tài sản không di dời bao gồm đất đai, vật thể cố định gắn liền với đất đai; vật thể tồn mặt đất, chức bị thay đổi bị tách rời khỏi đất đai phải nhiều thời gian chi phí cho di dời I.1.1.1.2 Đặc điểm Bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm Bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định, có giới hạn diện tích khơng gian Vì giá trị lợi ích cụ thể Bất động sản gắn liền với rừng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại bất động sản Yếu tố vị trí xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, đến điểm dịch vụ cơng cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương II.4.3.3 Yếu tố loại bất động sản Đối với yếu tố loại bất động sản, theo số lượng khảo sát thu thập có đến 38 % khách hàng hỏi chọn ảnh hưởng yếu tố Còn lại 30 % chọn ảnh hưởng, 21 % khách hàng chọn ảnh hưởng, 11% bị ảnh hưởng, khơng có khách hàng hỏi chọn khơng ảnh hưởng loại bất động sản Điều cho thấy, loại bất động sản yếu tố quan trọng góp phần ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà khách hàng Họ ảnh hưởng đến việc chọn loại bất động sản cho phù hợp với hồn cảnh gia đình, điều kiện kinh tế lối sống phong tục gia đình II.4.3.4 Yếu tố kiến trúc: Kiến trúc bất động sản nhà bao gồm yếu tố kích thước, hình thể, diện tích ngơi nhà Một kích thước diện tích nhà tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đa số người ngơi nhà Kiến trúc bên ngồi bất động sản nhà có tác động tích cực đến giá trị bất động sản Nếu bất động sản nhà có giá xây dựng nhau, bất động sản có kiến trúc bên ngồi phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại Bên cạnh đó, bất động sản nhà yếu tố kiến trúc góp phần định đến việc lựa chọn khách hàng Một hộ có thiết kế phù hợp với nhu cầu lựa chọn trước tiên người khách hàng Từ kết khảo sát cho thấy có đến 41 khách hàng chọn ảnh hưởng yếu tố kiến trúc bất động sản chọn nhà để ở, tiếp đến 29% lượng khách hàng chọn ảnh hưởng Điều dễ dàng giải thích lựa chọn nhà người ta trọng đến thiết kế nhà cho phù hợp với ý thích tính thẩm mỹ Số khách hàng chọn ảnh hưởng chiếm 18 %, 9% khách hàng tỏ ảnh hưởng đến kiến trúc nhà nên chọn ảnh hưởng Có rất khách hàng chọn khơng ảnh hưởng (3 %) yếu tố kiến trúc II.4.3.5 Yếu tố tiện ích xung quanh: Lựa chọn bất động sản nhà ở, đa số khách hàng ý đến tiện ích xung quanh bất động sản Khả thuận tiện giao thông lại cho công việc, khơng xa để đến tiện ích cơng cộng như: bệnh viện, siêu thị, chợ, trường học, ngân hàng, …đó yếu tố tiện ích mà bất động sản mang lại cho người sử dụng Bên cạnh bao gồm tiện ích gắn liền khác như: hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng cao làm cho bất động sản giá trị lựa chọn khách hàng Các bất động sản nhà địa bàn quận có khả đáp ứng nhu cầu tiện ích Mỗi khu vực bao gồm tiện ích kèm theo như: Khơng gian xanh mát, gồm: công viên bộ, khu vui chơi thiếu nhi, nơi để gia đình vui chơi thư giãn sau ngày làm việc học tập mệt mỏi Hệ thống an ninh tối ưu với camera theo dõi 24/24, hệ thống phòng cháy chữa cháy lắp đặt đầy đủ nơi thuận tiện đội ngũ nhân viên bảo vệ đào tạo chuyên nghiệp đảm bảo an toàn Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương Bên cạnh bất động sản nhà kèm theo đầy đủ yếu tố dịch vụ thu hút ý, tác động đến hành vi lựa chọn bất động sản khách hàng Yếu tố dịch vụ bao gồm quản lý khu ở, bảo vệ, hệ thống mạng internet, mạng điện thoại, phủ sống truyền hình cáp…Trong xu hướng nay, hầu hết bất động sản nhà đáp ứng yếu tố dịch vụ kèm theo Đặc biệt bất động sản cho thuê, lượng lớn khách hàng người nước sinh sống làm việc TP.Hồ Chí Minh cần đảm bảo yếu tố dịch vụ Đối với bất động sản nhà khu vực quận 2, điển hình bất động sản cho thuê hộ, biệt thự đảm bảo tất yếu tố dịch vụ Từ kết khảo sát có 32% khách hàng hỏi chọn ảnh hưởng yếu tố tiện ích xung quanh chọn bất động sản nhà ở, 28 % khách hàng khác chọn ảnh hưởng yếu tố Mức độ giảm dần từ 21%, 13%, 6% khách hàng hỏi chọn ảnh hưởng hay bị ảnh hưởng không ảnh hưởng Như ta thấy khách hàng có nhu cầu nhà quận ảnh hưởng đến việc chọn bất động sản có tiện ích xung quanh kèm theo, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến họ rãi cấp độ từ ảnh hưởng đến ảnh hưởng Bởi với họ hồn cảnh sống chung quanh ảnh hưởng nhiều đến họ II.4.3.6 Yếu tố pháp lý: Khi hỏi yếu tố pháp lý phần lớn khách hàng chọn không ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng yếu tố đến khách hàng ngược lại với yếu tố khác Có đến 42 % khách hàng không bị ảnh hưởng yếu tố pháp lý bất động sản, 23% người chọn ảnh hưởng, có 15 % khách hàng hỏi ảnh hưởng, 11 % khác chọn ảnh hưởng, lại 9% khách chọn ảnh hưởng Điều giải thích số khách có nhu cầu bất động sản nhà hỏi có số lượng lớn khách nước ngồi, họ có nhu cầu lớn thuê nhà để mua vấn đề pháp lý quan trọng với họ Chỉ người có mục đích mua nhà họ ảnh hưởng đến yếu tố pháp lý bất động sản, mà số lượng chiếm 9% lượng khách hỏi Tóm lại, lựa chọn nhà khách hàng quận chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố giá cả, vị trí, loại bất động sản, yếu tố kiến trúc tiện ích xung quanh Mỗi yếu tố có mức ảnh hưởng định tất góp phần vào định lựa chọn nhà khách hàng quận II.4.4 So sánh ảnh hưởng yếu tố đến việc lựa chọn nhà khách hàng: Mỗi yếu tố có mức ảnh hưởng khác đến hành vi lựa chọn khách hàng Nhưng tất góp phần vào định cuối lựa chọn nhà khách hàng Qua xác định tầm quan trọng yếu tố, so sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố Từ biểu đồ thấy mức độ ảnh hưởng khác yếu tố đến định chọn nhà khách hàng Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương Mức Độ Ảnh Hưởng Của Các Yếu Tố 8% Pháp lý 15% Các yếu tố Tiện ích xung quanh 10% Kiến trúc 29% Loại bất động sản 17% Vị trí 21% Giá 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Tỷ lệ Biểu đồ 12 : So sánh mức độ ảnh hưởng yếu tố đến định chọn nhà Theo số liệu thống kê từ nguồn tính tốn tổng hợp trình bày biểu đồ 12 cho thấy, yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn nhà khách hàng Quận yếu tố Loại bất động sản đánh giá cao chiếm tỷ lệ 29% Yếu tố quan tâm thứ hai giá bất động sản chiếm 21%, yếu tố vị trí 17%, tiện ích xung quanh bất động sản chiếm 15%, kiến trúc bất động sản chiếm 10% cuối yếu tố pháp lý chiếm 8% Qua thống kê cho thấy chọn nhà quận yếu tố loại bất động sản quan trọng khách hàng, tiêu chi khách hàng chọn nhà Bởi chọn chổ điều trước tiên chọn loại hình bất động sản cho phù hợp với riêng họ Yếu tố thứ hai để đến định lựa chọn khách hàng giá bất động sản phải hợp lý vừa khả chi trả họ Các yếu tố khơng phần quan trọng vị trí tiện ích xung quanh kèm theo nhà tăng thêm tính thuyết phục cho định khách hàng Điều giải thích khách hàng cần chổ phù hợp với lối sống họ, tiện lợi cho việc lại, thuận tiện cho công việc hàng ngày họ Bên cạnh yếu tố kiến trúc ngơi nhà góp phần quan trọng cho lựa chọn, nhà với kiến trúc đẹp phù hợp thị hiếu khách hàng lựa chọn nhiều Cuối yếu tố pháp lý quan trọng khách hàng mua nhà để ở, số lượng người thuê nhà chiếm số lượng lớn nên pháp lý ảnh hưởng đến định họ yếu tố khác Tóm lại, yếu tố liên quan đến bất động sản nhà có ảnh hưởng định đến việc lựa chọn khách hàng quận 2, cụ thể sau: Thứ nhất, yếu tố loại bất động sản, quận tập trung nhiều loại bất động sản nhà đa dạng nhà phố, chung cư, biệt thự, khu biệt thự khép kín (villa compound) Điều giúp khách hàng có nhiều lựa chọn cho phù hợp nhu cầu Thứ hai, giá so với khu vực lân cận khu vực khác Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình,…thì giá bất động sản tương tự quận không nằm mức cao, mà chí thấp Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương Thứ ba, yếu tố vị trí, quận nằm không xa trung tâm thành phố lắm, giao thơng lại thuận tiện, phải chịu tình trạng tắt nghẽn giao thơng Nên việc chọn nơi để cho phù hợp, người nước làm việc TP.HCM Thứ tư, bên cạnh yếu tố quan trọng giá cả, vị trí, tiện ích xung quanh yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc lựa chọn sản phẩm nhà khách hàng quận Đó tiện ích thơng tin liên lạc ( hệ thống truyền hình cáp, internet, ), công viên xanh, khu vui chơi giải trí, hệ thống an ninh bảo vệ, trường học, siêu thị, giao thông lại thuận tiện,… Thứ năm, yếu tố kiến trúc nhà góp phần ảnh hưởng nhiều đến lựa chọn nhà khách hàng Với số lượng lớn người nước tập trung làm việc, phần lớn khách hàng quận có nhu cầu khu đại tiện nghi Đáp ứng nhu cầu đó, quận quy hoạch gồm khu dân cư cao cấp Thảo Điền, An Phú – An Khánh, Thạnh Mỹ Lợi, khu thị Thủ Thiêm,…trong gồm khu hộ cao cấp, khu biệt thự đẹp phù hợp nhu cầu sống tận hưởng tiện nghi sống cho khách hàng Thứ sáu đề cập tới pháp lý bất động sản, với yếu tố khách hàng tỏ quan tâm so với yếu tố khác họ chọn thuê nhà ở, người mua nhà chịu ảnh hưởng nhiều pháp lý Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Hiện nay, tình hình cầu bất động sản nhà Thành Phố Hồ Chí Minh tăng mạnh số lượng dân cư tăng cao, phải kể đến lượng người nhập cư chiếm phần lớn Theo ước tính riêng cầu hộ thương mại Thành phố thời gian tới 2010 – 2011 số lên đến 75.000 hộ Trong lượng cung loại hình thị trường thởi điểm vào khoảng 23.500 hộ, chiếm 31% lượng cầu Tuy lượng cung chưa bắt kịp nhu cầu thị trường để đưa sản phẩm đến khách hàng cần đáp ứng đầu đủ nhu cầu cần thiết họ nhà cho thật phù hợp Bên cạnh đó, phía khách hàng có nhu cầu nơi việc lựa chọn bất động sản nhà cho phù hợp điều không đơn giãn họ Họ cần bất động sản nhà đáp ứng tiêu chí giá cả, vị trí, loại nhà ở, kiến trúc, pháp lý tiện ích kèm theo Chính thế, việc nghiên cứu để biết nhu cầu thực khách hàng nhà khu vực cần thiết Trong thời gian thực nghiên cứu đề tài tập trung xác định yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà khách hàng địa bàn quận TP.Hồ Chí Minh Đây quận nằm không xa trung tâm thành phố có lượng cầu nhà cao so với quận huyện khác Tuy nhiên với tình hình cung hộ chung thành phố quận chưa đáp ứng lượng cầu cao khu vực Qua điều tra nghiên cứu nhân tố đóng vai trò định việc lựa chọn nhà khách hàng quận đề tài đạt kết quả: Khi định chọn nhà kể thuê hay mua nhà khách hàng chịu ảnh hưởng lớn yếu tố giá bất động sản, loại bất động sản, yếu tố vị trí, kiến trúc, tiện ích xung quanh pháp lý bất động sản Trong quan trọng yếu tố loại bất động sản, giá bất động sản, vị trí, tiện ích xung quanh ảnh hưởng Cuối yếu tố kiến trúc pháp lý ảnh hưởng Vì số lượng lớn khách hàng quận người nước sinh sống làm việc nhu cầu họ thuê nhà nhiều mua nên pháp lý yếu tố ảnh hưởng đến họ Kiến nghị : Từ kết phân tích cho thấy khách hàng chọn bất động sản nhà quận chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố, quan trọng yếu tố giá cả, vị trí, loại bất động sản, kiến trúc tiện ích xung quanh Đối với sản phẩm quận có khả đáp ứng phần lớn nhu cầu khách hàng Chính để thu hút khách hàng nhiều lĩnh vực này, cơng ty bất động sản cần trì phát huy mạnh sẵn có vùng, tạo điều kiện cho khách hàng biết đến sản phẩm nhiều Bên cạnh đó, cần có phương pháp chăm sóc tốt khách hàng sử dụng sản phẩm Đó cách tạo thêm niềm tin khách hàng cách quảng cáo sản phẩm hiệu Đời sống kinh tế xã hội ngày phát triển, nhu cầu nhà người dân cao đa dạng Vì thế, nghiên cứu nhu cầu họ cần thực thường Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Hà Thị Trúc Hương xuyên, cụ thể xác thực Như đáp ứng nhu cầu thực tế nâng cao chất lượng nhà cho người dân Với nhu cầu tăng khách hàng phân khúc hộ cao cấp thời gian tới, cơng ty bất động sản tập trung vào loại sản phẩm số lượng lẫn chất lượng Trang 50 PHỤ LỤC Phụ lục : Phiếu điều tra khách hàng nước TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHIẾU THĂM DÒ Ý KIẾN KHÁCH HÀNG THUÊ, MUA BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN TP.HCM MÃ SỐ PHIẾU: Kính chào ơng (bà)! Tơi sinh viên năm cuối ngành Quản lý thị trường Bất động sản, trường ĐH Nông Lâm TP.HCM Trong thời gian qua, phát triển mạnh thị trường bất động sản TP.HCM, lượng khách hàng có nhu cầu mua thuê bất động sản không ngừng tăng cao Đáp ứng nhu cầu nhiều cơng ty bất động sản đời để phục vụ nhu cầu ngày cao khách hàng Tìm hiểu nhu cầu khách hàng bất động sản từ nâng cao hiệu phục vụ lĩnh vực bán cho thuê bất động sản, tiến hành lập phiếu điều tra để tìm hiểu nhu cầu khách hàng địa bàn Quận Ý kiến ơng (bà) hữu ích cho tơi, mong nhận giúp đỡ ông (bà) để tơi thực tốt đề tài Chân thành cảm ơn! Hướng dẫn: chọn vui lòng đánh dấu X vào ô trống không chọn xin để trống I PHẦN CÂU HỎI CHUNG : Ông / bà có nhu cầu bất động sản quận ? Đã Chưa Nếu mua thuê ông / bà sử dụng loại sản phẩm sau chưa? Nhà riêng lẻ Biệt thự đơn lập Nhà liên kế Biệt thự khu khép kín Căn hộ cao cấp Ơng / bà thường tìm hiểu thơng tin sản phẩm hình thức ? Thông qua internet Thông qua công ty mơi giới Có người quen giới thiệu Quảng cáo báo chí Quảng cáo tờ rơi Hiện ông / bà có nhu cầu sau : Mua bất động sản để Thuê bất động sản để Nếu chọn “ Mua bất động sản ” xin vui lòng làm tiếp phần II, làm phần III chọn “ Thuê bất động sản để ở” II PHẦN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG CHỌN MUA BẤT ĐỘNG SẢN Ơng / bà có nhu cầu mua loại bất động sản để sau ? Biệt thự Căn hộ cao cấp Nhà riêng lẻ Nhà liên kế Ông / bà muốn mua nhà khoảng giá bao nhiêu? Khoảng từ đến (đơn vị: VND) Ông / bà có nhu cầu mua nhà có diện tích khoảng : 50m2 đến 100 m2 100 đến 150 m2 150 đến 200 m2 200 đến 300 m2 Diện tích khác : Ơng / bà có nhu cầu mua nhà khu vực quận 2? Thảo Điền An Phú An Khánh An Bình Bình An Thủ Thiêm Khác : Ơng / bà có nhu cầu mua nhà hướng ? Hướng Nam Hướng Đơng Hướng Đơng Nam Hướng Đơng Bắc 10 Ơng / bà có nhu cầu mua nhà gồm phòng ngủ? phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ 11 Ơng/ bà có nhu cầu mua nhà có lầu hay khơng? Nhà Có lầu Có lầu Có lầu trở lên 12 Ơng / bà có nhu cầu mua nhà khu vực nào? Khu yên tĩnh Khu động 13 Ơng / bà có nhu cầu mua nhà có phòng dành cho trẻ em khơng? Khơng cần có phòng cho trẻ em Cần phòng cho trẻ em Cần phòng cho trẻ em Cần phòng trở lên cho trẻ em 14 Ơng / bà thích mua nhà có sân vườn hay khơng ? Có vườn rộng Có vườn nhỏ Khơng cần có vườn 15 Ông /bà có nhu cầu mua nhà có hồ bơi khơng ? Cần có hồ bơi Khơng cần hồ bơi 16 Ông / bà chọn mua nhà vị trí sau đây: (có thể chọn nhiều lựa chọn) Gần trường học Gần siêu thị Gần ngân hàng Tiện xe buýt Gần trung tâm thể dục thể thao Gần bệnh viện 17 Ơng / bà có nhu cầu mua nhà với dịch vụ tiện ích sau đây: ( chọn nhiều tiện ích ) Truyền hình cáp Internet Điện thoại riêng Bảo vệ Lau dọn phòng ốc Quản lý 18 Ơng / bà thích mua nhà : Có garage rộng Khơng cần có garage 19 Ơng / bà muốn tốn hình thức ? Tiền mặt VND Tiền mặt USD Bằng vàng Thông qua chuyển khoản Khi mua nhà để ở, ông / bà chịu ảnh hưởng yếu tố sau : Mức độ Yếu tố Khơng ảnh hưởng Ít ảnh hưởng ảnh hưởng Khá ảnh hưởng Rất ảnh hưởng Giá Vị trí Loại bất động sản Kiến trúc Tiện ích xung quanh Pháp lý III PHẦN DÀNH CHO KHÁCH HÀNG THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ Ở : 20 Ông / bà muốn thuê nhà khoảng giá bao nhiêu? Dưới 1000USD/ tháng 1000USD đến 2000USD/ tháng 2000 USD đến 3000 USD/ tháng Từ 3000USD đến 4000USD/ tháng Trên 4000USD/Tháng 21 Ông / bà chọn thuê loại bất động sản để sau ? Nhà Biệt thự đơn lập Căn hộ cao cấp Biệt thự khu khép kín 22 Ông / bà có nhu cầu thuê nhà có diện tích khoảng : Dưới 50m2 50 đến 100 m2 100 đến 150 m2 150 đến 200 m2 23 Ông / bà có nhu cầu thuê nhà khu vực quận 2? Thảo Điền An Bình An Phú Bình An An Khánh Thủ Thiêm Nơi khác : 24 Ơng / bà có nhu cầu th nhà khu vực ? Khu yên tĩnh Khu động 25 Ơng / bà có nhu cầu th nhà : Biệt lập Khu khép kín 26 Nếu thuê hộ cao cấp ơng / bà th tầng ? Trong khoảng tầng đến Trong khoảng tầng đến 14 Trong khoảng tầng 15 đến 20 Trong khoảng tầng 21 đến 25 Trên tầng 25 Penthouse 27 Ơng / bà có nhu cầu th nhà gồm phòng ngủ? phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ phòng ngủ 28 Ơng / bà có nhu cầu th nhà có phòng dành cho trẻ em khơng? Khơng cần có phòng cho trẻ em Cần phòng cho trẻ em Cần phòng cho trẻ em Cần phòng trở lên cho trẻ em 29 Ơng / bà thích th nhà có sân vườn hay khơng ? Có vườn rộng Có vườn nhỏ Khơng cần có vườn 30 Ơng /bà có nhu cầu th nhà có hồ bơi khơng? Cần có hồ bơi Khơng cần hồ bơi 31 Ơng / bà chọn thuê nhà vị trí sau đây: (có thể chọn nhiều lựa chọn) Gần trường học Gần siêu thị Gần ngân hàng Tiện xe buýt Gần trung tâm thể dục thể thao Gần bệnh viện 32 Ơng / bà có nhu cầu th nhà với dịch vụ tiện ích sau đây: ( chọn nhiều tiện ích ) Truyền hình cáp Internet Điện thoại riêng Bảo vệ Lau dọn phòng ốc Quản lý 33 Ơng / bà thích th nhà : Có garage rộng Khơng cần có garage 34 Ơng / bà có nhu cầu thuê nhà có : Sẵn nội thất Tự trang bị 35 Ơng / bà có nhu cầu thuê nhà : Có người giúp việc riêng Khơng cần người giúp việc 36 Ơng / bà có nhu cầu ni thú cưng nhà khơng ? Có Khơng 37 Ơng / bà muốn tốn hình thức ? Tiền mặt VND Tiền mặt USD Chuyển khoản Khi chọn thuê nhà để ở, ông / bà chịu ảnh hưởng yếu tố su : Mức độ Yếu tố Giá Vị trí Kiến trúc Tiện ích Khơng ảnh hưởng Ít ảnh hưởng ảnh hưởng Khá ảnh hưởng Rất ảnh hưởng Dịch vụ Để việc điều tra nghiên cứu thêm phần thực tế khách quan mong ông / bà cho biết vài thông tin cá nhân sau : Họ tên : Độ tuổi : Dưới 30 Giới tính : Nam Từ 31 đến 40 Từ 40 đến 50 Trên 50 Nữ Nghề nghiệp : Nơi công tác : Email : Một lần xin chân thành cảm ơn ! Chúc ông / bà thành công! Phụ lục : Phiếu điều tra khách hàng người nước AGRICULTURE UNIVERSCITY SCIENCE OF LAND AND REAL ESTATE MANAGEMENT SURVEYING PAPER ABOUT CUSTOMERS’ OPINION TO RENT REAL ESTATE IN DISTRICT CODE PAPER: Dear Mr / Mrs! I’m a senior student of Real Estate management subject in Agriculture Universcity Ho Chi Minh City In the situation that real estate market is developing, amount of customers includes home people and also foreign This amount always increases day after day To find out demand of customers about real estate and then we have basic to improve our service efficient in real eatate for rent So I set up the survey paper to find out about needs of foreign in renting real estate in District Ho Chi Minh City Your opinion will be very helpful for me Pleasure to receive your help in order to well my topic Thank you very much! Directions : tick in the blank square( I ) to choose or lets it blank ( ) PART OF COMMUNAL QUESTIONS Has you been demanded about renting real estate in Dist ? yes not yet Has you been rented a real estate in Dist ? yes not yet How did you know about informations ? On internet By adverstising on Magazine By adverstising on banner Be introduced by a person At present, what you demand for ? By for living Rent for living If you buy for living, please continute part II and or continute part III II PART FOR CUSTOMERS WHO WANT TO BUY FOR LIVING : What kind of real estate you want to buy for living ? villa Apartment House villa compound How much you want to buy a house? From to (USD) How square you want to buy ? 50m2 to 100 m2 100 to 150 m2 150 to 200 m2 up to 200 m2 Other : Where you want to buy in dist 2? Thao Dien An Phu An Khanh An Binh Binh An Thu Thiem Other : What bulding’aspect you want to buy ? Southern East East - Southern East – Northern 10 How many bedrooms in a house you want ? bedrooms bedrooms bedrooms bedrooms or more bedrooms 11 How many floor you like ? No upstair floor floors or more floors 12 What area you want to rent in quiet area active area 13 Do you want to buy with rooms for children ? Not important room for our child rooms for our children or more rooms for our children 14 Do you want to rent house with garden ? We need a large garden Only a small garden Not important 15 Do you want to rent house with swimming pool ? Yes, we need No, not important 16 What location you choose to rent in ( may choose many options ) Near school Near Supermartket Near the Bank Close to bus Near sport center Near Hospital 17 Which services you need ( may choose many options ) Cable Television Internet Home phone Security Room service Management service 18 You want to rent with : A large garage Don’t need a garage 19 Which way you want to pay for ? Cash in VND Cash in USD Gold pay By transfering Buying a house for living, what element you interest in ? Level Element Not effective Little effective Effective Rather effective Price Location Legal property Instruction Convenience III QUESTIONS FOR CUSTOMERS WHO WANT TO RENT FOR LIVING How much you want to rent ? Under 1000USD/ month 1000USD to 2000USD/ month 2000 USD to 3000 USD/ month Up to 3000USD/ month What kind of real estate you want to rent ? House Villa Apartment Villa Compound How square you want to rent ? Under 50m2 50 to 100 m2 100 to 150 m2 Up to 200 m2 Where you want to rent in ? Thao Dien ward An Binh ward An Phu An Khanh Binh An ward Other : What area you want to rent in ? Quiet area Active area You want to rent in : Private area compound area What floor you want to rent in an apartment ? From thirdth to the eight floor to the 14 floor From the 15 to the 20 floor 21 to the 25 floor Penthouse How many bedrooms you want to rent ? Very effective bedrooms bedrooms bedrooms bedrooms or more bedrooms Do you want to rent with rooms for children ? Not important room for our child rooms for our children or more rooms for our children 10 Do you want to rent house with garden ? We need a large garden Only a small garden Not important 11 Do you want to rent house with swimming pool ? Yes, we need No, not important 12 What location you choose to rent in ( may choose many options ) Near school Near Supermartket Near the Bank Close to bus Near sport center Near Hospital 13 Which services you need ( may choose many options ) Cable Television Internet Home phone Security Room service Management service 14 You want to rent with : A large garage Don’t need a garage 15 You want to rent with : Fully furnish Partly furnish 16 Do you need a home helper ? Yes, we need No, we needn’t 17 Do you have a pet ? Yes, we have No, we haven’t I greatly appreciate your helpful opinions to help me complete my survey Thanks very much! To make the survey more factual and objective, you please to provide me some informations : Your fullname : The age : Under 30 Gender : Male Job : Company / office : Email : Your faithfully ! Good luck to you ! from 31 to 40 Female Up to 40 ... sang trái hay phải có thay đổi thu nhập, quy mơ tiêu thụ thị trường tương lai phát triển kinh tế, sách phủ Cung cầu cân thời điểm hình thành giá cân Nếu yếu tố khác không đổi, tăng lên cầu hay giảm... cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Bất động sản mang tính khan khan có hạn diện tích bề mặt Trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản... Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn Giữa bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thi n bất động sản điều kiện để đời đi, để tăng thêm giảm bớt giá trị giá trị sử dụng bất động