NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VIỆC LỰA CHỌN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP.HCM

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà ở của khách hàng tại Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện nhằm tìm hiểu về tình hình cun

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

TP.Hồ Chí Minh, Tháng 08 năm 2010

HÀ THỊ TRÚC HƯƠNG

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VIỆC LỰA CHỌN NHÀ Ở

TẠI QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ MINH

Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh

(Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản)

Ký tên, ngày……tháng…….năm 2010

Tháng 08 năm 2010

Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất đai và Thị trường bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức bổ ích để em để

em bước vào cuộc sống

Chân thành cảm ơn cô Nguyễn Thị Ngọc Ánh đã tận tình quan tâm, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này

Xin cảm ơn Ban Giám Đốc công ty Địa ốc Vnreal, cùng các anh chị đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập hoàn thành đề tài tốt nghiệp tại công ty

Cám ơn các bạn lớp Thị trường bất động sản K32 đã đồng hành và giúp đỡ tôi khi học tập cũng như chia sẻ với tôi những lúc vui buồn trong thời gian qua

Ngày 16 tháng 08 năm 2010

Hà Thị Trúc Hương

Trang i

Giáo viên hướng dẫn: Ks Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Khoa Quản Lý Đất Đai &

Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo: Đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng việc

lựa chọn nhà ở của khách hàng tại Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh” được thực

hiện nhằm tìm hiểu về tình hình cung – cầu bất động sản nhà ở tại Tp.Hồ Chí Minh nói chung và trên địa bàn Quận 2 nói riêng Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến thị hiếu chọn nhà ở của khách hàng tại Quận 2, qua đó đề xuất một số biện pháp cơ bản để các công ty bất động sản hiện nay có thể đáp ứng phù hợp nhu cầu chọn nhà của khách hàng

Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu các lý thuyết chung về bất động sản, thị trường bất động sản, thị trường nhà ở và các lý thuyết khác Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng các tài liệu tham khảo về tổng căn hộ cũng như số liệu thu thập từ cuộc điều tra thực tế thị trường tại khu vực nghiên cứu của tác giả đề cập đến quyết định lựa chọn căn hộ của người mua Đề tài còn kế thừa số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung nghiên cứu đề tài gồm :

 Nghiên cứu tình hình cung - cầu bất động sản nhà ở trên thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, tập trung chủ yếu vào khu vực Quận 2

 Phân tích thị trường khách hàng trên địa bàn nghiên cứu

 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của khách hàng

 Thống kê và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của khách hàng

 Đề xuất một số biện pháp với các công ty bất động sản trong việc cung cấp bất động sản nhà ở nhằm đáp ứng tốt nhu cầu lựa chọn của khách hàng

Để thực hiện các nội dung trên đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phương pháp thu thập số liệu, phương pháp điều tra mẫu phiếu, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia

Trang ii

I.1.1 Cơ sở khoa học……… 3

I.1.1.1 Tổng quan về Bất động sản……… ………… 3

I.1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản……….5

I.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ……… 13

I.1.1.4 Khái niệm và phân loại nhà ở ……… 15

I.1.1.5 Vai trò của nhà ở ……… 16

I.1.1.6 Những quy định hiện hành về đối tượng người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam……… 18

I.1.2 Cơ sở pháp lý ……… 19

I.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ……… 19

I.2.1 Nội dung nghiên cứu ………19

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu ……… 20

PHẦN HAI: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ……….21

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu quận 2 Tp.HCM ……….21

II.2 Phân tích thị trường nhà ở trong khu vực TP.HCM ……… 21

II.2.1 Tình hình thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM trong thời gian gần đây ………21

II.2.2 Tình hình cung bất động sản nhà ở tại TPHCM……… 24

II.2.3 Cầu bất động sản nhà ở trên thị trường tại TPHCM ……… 24

II.2.4 Dự báo thị trường nhà ở tại TPHCM trong thời gian sắp tới……… 25

II.3 Phân tích thị trường khách hàng ………26

II.3.1 Khách hàng trong nước ……… 26

II.3.2 Khách hàng là người nước ngoài……….28

II.4 Nhu cầu về nhà ở của khách hàng tại quận 2 ……….29

II.4.1 Dữ liệu điều tra ……… 29

II.4.2 Kết quả khảo sát ……… 30

II.4.2.1 Đặc điểm của khách hàng ………31

II.4.2.2 Sự lựa chọn của khách hàng ………34

Trang iii

II.4.3.4 Yếu tố kiến trúc ……… 45 II.4.3.5 Yếu tố tiện ích xung quanh ……… 45 II.4.3.6 Yếu tố pháp lý……… 46 IV.4.4 So sánh sự ảnh hưởng của các yếu tố đến việc lựa chọn nhà ở của khách

hàng ……… …46 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ……….49

Trang iv

Biểu đồ 2: Cung căn hộ cao cấp tại TPHCM 2010 – 2011 24

Biểu đồ 3: Cầu căn hộ thương mại tại TPHCM 2010 – 2011 25

Bảng 1: Phân khúc nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà trên thị trường 27

Sơ đồ tiến hành điều tra 30

Biểu đồ 4: Tỷ lệ nam nữ có nhu cầu nhà ở tại quận 2 31

Biểu đồ 5: Độ tuổi khách hàng có nhu cầu nhà ở tại quận 2 32

Biểu đồ 6: Nghề nghiệp khách hàng có nhu cầu nhà ở tại quận 2 33

Biểu đồ 7: Mục đích khách hàng có nhu cầu nhà ở tại quận 2 34

Biểu đồ 8: Sự lựa chọn của khách hàng về loại bất động sản 35

Biểu đồ 9 : Sự lựa chọn của khách hàng về mức giá thuê 36

Biểu đồ 10: sự lựa chọn khu vực của khách hàng 37

Biểu đồ 11: Sự lựa chọn của khách hàng về cấu trúc nhà ở 38

Bảng 2: Mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến quyết định của khách hàng 40

Bảng 3: Giá thuê giữa các khu vực 41

Hình 2 : khu tập trung những căn hộ cao cấp quận 2 42

Bảng 4: Thống kê loại bất động sản nhà ở cho thuê 43 Biểu đồ 12: So sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định chọn nhà ở 49

Trang 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

Hiện nay thị trường bất động sản đang trên đà phát triển nhanh kéo theo nhiều loại hình kinh doanh bất động sản (mua, bán, cho thuê, …) và dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, quảng cáo,…) cũng ra đời và phát triển Trong đó loại hình kinh doanh bất động sản chiếm ưu thế trong thị trường.Khi Việt Nam chính thức gia nhập

Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), mở rộng quan hệ hợp tác Quốc tế và môi trường kinh tế - xã hội phát triển của Việt Nam trong các năm gần đây đang thu hút số lượng lớn người nước ngoài đến làm việc, nghiên cứu, học tập Nhu cầu thuê văn phòng làm việc, căn hộ để ở trong thời gian lưu trú tại Việt Nam của người nước ngoài

là rất lớn Đến từ các nền văn hoá khác nhau nên yêu cầu của họ khi thuê văn phòng hoặc nhà ở cũng khác nhau Tuy vậy, cũng có những điểm chung như có đầy đủ trang thiết bị trong văn phòng, căn hộ, gần các trung tâm mua sắm, môi trường sống gần gũi,

hệ thống giao thông thuận tiện, mạng lưới an ninh chuyên nghiệp,

Bên cạnh đó khi thí điểm cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam có hiệu lực thì số lượng người nước ngoài có nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam tăng cao Đó cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mở rộng phạm vi hoạt động của mình Đáp ứng yêu cầu đó, nhiều công ty kinh doanh bất động sản hình thành và phát triển mạnh chuyên cung cấp sản phẩm nhà ở, đáp ứng nhu cầu

về số lượng và cả kiến trúc, nội thất cho khách hàng

Trong thời điểm hiện tại, tình hình cung – cầu nhà ở trong thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh còn là vấn đề khó khăn đối với các công ty kinh doanh bất động sản Đối tượng khách hàng được mở rộng là cơ hội tốt và cũng tạo nên nhiều thử thách cho các công ty này Khách hàng càng nhiều thì nhu cầu của

họ càng tăng và đa dạng hơn Khi cuộc sống xã hội phát triển thì tâm lý chọn nhà của con người cũng thay đổi theo Sự đa dạng về các loại hình bất động sản nhà ở được cung cấp trên thị trường cùng với yêu cầu đời sống ngày càng cao của con người thì việc lựa chọn nhà ở sẽ chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố Chính vì thế việc nắm bắt được những nhu cầu thực sự về nhà ở của khách hàng là điều rất quan trọng và cần thiết để từ đó có thể cung cấp đúng sản phẩm theo nhu cầu của họ Để làm được việc

đó, các công ty Bất động sản phải hiểu rõ khách hàng của mình là ai, họ cần những gì

và những yếu tố nào có ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của họ

Xuất phát từ những thực tế nêu trên tác giả tiến hành thực hiện đề tài : “Nghiên

cứu các yếu tố ảnh hưởng việc lựa chọn nhà ở của khách hàng tại Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh”

 Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

 Đối tượng nghiên cứu

- Các nhu cầu của khách hàng về mua, thuê nhà ở tại Quận 2

- Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở của khách hàng trên địa bàn Quận 2

 Phạm vi nghiên cứu

- Chỉ điều tra những khách hàng có nhu cầu về nhà ở tại Quận 2 TPHCM

- Khách hàng trong nước và nước ngoài có nhu cầu thuê bất động sản tại địa bàn quận 2 TP.HCM

Ý nghĩa đề tài : Đề tài thành công là một trong những cơ sở giúp các công ty

kinh doanh nhà ở nắm bắt được các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn sản phẩm trên địa bàn Quận 2 của khách hàng, từ đó có thể hoàn thiện và nâng cao hiệu quả kinh doanh

Trang 3

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

I.1.1 Cơ sở khoa học

I.1.1.1 Tổng quan về Bất động sản

I.1.1.1.1 Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ : Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản Trong tiếng Pháp, khái niệm Bất động sản được chỉ bằng từ : Immobillé (Bất động sản), Trung Quốc dung thuật ngữ Địa sản (Tài sản gắn liền với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất động sản

Theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm:

 Đất đai;

 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác do Pháp luật quy định;

Theo điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm : Quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền đất đai” Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản

là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai; những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi bị tách rời khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó

I.1.1.1.2 Đặc điểm của Bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm sau:

Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, có giới hạn về diện tích và không gian Vì vậy giá trị và lợi ích cụ thể của Bất động sản gắn liền với rừng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản Yếu tố vị trí không phải chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi

Trang 4

Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm

Bất động sản mang tính khan hiếm do sự khan hiếm và có hạn của diện tích bề mặt Trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng

Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, về cảnh quan

và các vật ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển cần khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của bất động sản, đồng thời phải đáp ứng về tính dị biệt của người tiêu dung Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng, khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tính ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia Bất động sản là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội lien quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác: Khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến cá hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi

Giá trị và công năng, khả năng khai thác bất động sản phụ thuộc nhiều vào công năng quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng, nhà, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý rất cao

I.1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

I.1.1.2.1 Khái niệm thị trường

Khái niệm cổ điển: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể Trong kinh tế hiện đại người ta ít dùng khái niệm này

Khái niệm hiện đại về thị trường : theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường, người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hóa mua bán Theo quan điểm này, tác động và hình thành thị trường là một quá trình không chỉ tại thời điểm hay thời gian cụ thể

Theo nội dung trên, chúng ta có thể quan niệm : thị trường là tổng thể các quan

hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo vừa có yếu tố thực Bản chất của thị trường là giải quyết các mối quan hệ Như vậy có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó là hình ảnh cụ thể nhất của hai yếu tố cung – cầu của thị trường Trong hệ thống thị trường mọi thứ đều có giá cả, đó

là giá trị của hàng hóa và dịch vụ được tính bằng tiền

Trang 6

I.1.1.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là: “ Thị trường bất động sản là tổng hòa các các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.”

Đó là thị trường của các hoạt động kinh doanh bất động sản (bán, cho thuê, thuê mua,…) và kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, đấu giá, quảng cáo, định giá,…) trong phạm vi không gian và thời gian nhất định, tuân theo những quy luật của thị trường và các yếu tố pháp luật, phong tục, tập quán của mỗi lãnh thổ, quốc gia

Hay “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,…liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quan lý của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay kiềm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.”

Ở những góc độ khác, thị trường bất động sản lại được định nghĩa theo những cách khác:

Dưới góc độ kinh tế, thị trường bất động sản được hiểu như là một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạt động liên quan đến những giao dịch về bất động sản

Dưới góc độ quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, thị trường bất động sản không chỉ là hệ thống các quan hệ kinh tế mà còn bao gồm những thể chế bổ trợ thị trường xác định các quyền về bất động sản, thực hiện quy hoạch sử dụng đất, tiến hành xác định giá đất…

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò vô cùng quan trọng đối với mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với nền kinh tế Nó là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội trong cả nước, thể hiện ở những nội dung sau:

I.1.1.2.3 Đặc trưng thị trường bất động sản:

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua bốn cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa, tài chính hóa

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi Thời gian của 1 chu kỳ là khoảng 10 năm

tế - xã hội Do đó các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặc chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở

Thị trường bất động sản không xác định được thị trường trung tâm mà hầu hết các hoạt động diễn ra theo một vùng, địa phương nào đó

Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bất động sản đó mà

là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích tạo ra từ bất động sản đó Thị trường đất đai không phải là thị trường giao dịch bản thân đất đai – tài sản đất đai – hàng hóa đất đai mà đó chính là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai

Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và hàng hóa bất động sản Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện, cung tăng lên thì nhà sản xuất tăng lượng cung nhanh chóng ( trừ một số trường hợp đặc biệt ) Tuy nhiên cung bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu

Giao dịch trên thị trường bất động sản cần các loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao và các định chế hỗ trợ khác như môi giới, tư vấn, bảo hiểm,…Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, mặt khác, giá cả của hàng hóa bất động sản chịu tác động của nhiều yếu tố; đồng thời thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp

và thường không hoàn hảo Chính vì vậy, khi giao dịch, mua bán bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin chính xác, có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải có tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn… thuộc các tổ chức môi giới hoặc các tổ chức trung gian hoạt động trên thị trường, các tổ chức trung gian hoặc các các chuyên gia tư vấn môi giới đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật và bất động sản … nên giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thỏa mãn nhu cầu đặt

ra

I.1.1.2.4 Phân loại thị trường bất động sản:

Trang 8

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau :

 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi :

Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai ( đất ở

đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp,…), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…

 Thị trường bất động sản tiêu dùng : gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ, …

 Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống,…

 Căn cứ vào khu vực có bất động sản:

 Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng,…

 Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, cửa hàng kinh doanh, ), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng,…

 Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất động sản công cộng,…

 Căn cứ theo công dụng của bất động sản :

 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);

 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng,…) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, văn hóa,…);

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất,…);

 Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn);

Trang 9

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hóa bất động sản là các bất động sản phi vật thể được xem như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,…) như di sản văn hóa vật thể, di tích lịch sử,…

 Căn cứ trên hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;

 Thị trường cho thuê bất động sản;

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;

 Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo dưỡng bất động sản, …

 Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền

sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp)

 Thị trường cấp 2: thị trường công trình để bán hoặc cho thuê

 Thị trường cấp 3: thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê

I.1.1.2.5 Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh

tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải của xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan bất động sản chiếm đến 30%tổng số hoạt động của nền kinh tế

Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Trang 10

Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động,…Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng,…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản Vì vậy phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở , bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở

Bất động sản bao gồm nhiều thành phần, do đó thị trường bất động sản cũng bao gồm nhiều thị trường nhỏ về đất đai, nhà ở, văn phòng, cơ sở hạ tầng…

Đặc trưng của tài sản bất động sản là tính cố định Tính chất này là cơ sở tiền đề tạo nên những đặc tính khác của bất động sản như tính dị biệt, tính khan hiếm, … và

đó cũng chính là nhân tố quan trọng tạo nên giá trị bất động sản Giá trị của bất động sản không chỉ có được từ bản thân bất động sản mà một phần lớn có được từ vị trí cố định của bất động sản đó Thực tế đã chứng minh, hai bất động sản giống nhau về kích thước, kiến trúc, chức năng, nhưng khác nhau về vị trí thì sẽ có giá trị khác nhau, hơn thế nữa sẽ là sự chênh lệch rất lớn nếu như vị trí đó không mang lại mức sử dụng tốt nhất cho chức năng được đặt ra cho bất động sản đó Như vậy thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các chức năng có thể có của bất động sản hay nói cách khác là thị trường giao dịch những lợi ích mà bất động sản mang lại Giá trị của bất động sản trên thị trường được quyết định bởi lượng lợi ích mà bất động sản đó mang lại và cung – cầu trên thị trường bất động sản cũng chính là cung cầu những lợi ích đó

I.1.1.2.6 Các thành phần của thị trường bất động sản

 Cung – cầu thị trường bất động sản

Cung bất động sản: cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng

hàng hóa bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn xác định

Điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: người chủ bất động sản

có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó yếu tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy

hoạch của chính phủ Bên cạnh đó còn phải kể đến sự tham gia của các của các yếu tố:

sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng, các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà

ở Riêng pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sản trên thị trường

Tác động của quy hoạch tới nguồn cung bất động sản: quy hoạch góp phần làm tăng nhà ở chính thức và hạn chế quỹ nhà ở phi chính thức Tác động của sự phát triển

và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một nhân tố quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản

Đối với các hàng hóa thông thường khác, cung hàng hóa thường co giãn thuận chiều với nhân tố giá cả Đối với cung hàng hóa về bất động sản lại không hoàn toàn diễn ra như vậy, độ co giãn của cung nhà đất so với biến động giá cả bất động sản nói chung là rất nhiều Điều này là do khi giá đất tăng lên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất tăng lên hoặc các loại đất khác chuyển sang mục đích sử dụng đất ở tăng lên Tuy nhiên số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của chính phủ Giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không theo kịp sự tăng lên của giá cả thị trường Vì vậy, việc tạo lập bất động sản đòi hỏi lượng vốn lớn và cần nhiều thời gian Do đó lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế

Cầu bất động sản: cầu bất động sản là khối lượng hàng hóa bất động sản mà

người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng chi trả với một mức giá nhất định

để chấp nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một thời điểm xác định

Cầu bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng và sở hữu về bất động sản, từ nhu cầu sản xuất của các ngành công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ và thương mại

Cầu mô tả hành vi của người mua, ở đây chúng ta quan tâm đến độ co giãn của cầu theo sự thay đổi của thu nhập để xác định hành vi tiêu dùng của các nhóm phân khúc khác nhau Yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sự co giãn của cầu là tỷ lệ chi tiêu cho dịch vụ bất động sản trong tổng thu nhập hay nói cách khác độ co giãn của đường cầu phản ánh những nhóm người khác nhau như là phân khúc cho người có thu nhập cao, trung bình, người thu nhập thấp Vì vậy ta thường thấy rằng đường cầu tiêu dùng của người thu nhập thấp có độ co giãn lớn hơn, có nghĩa là họ quan tâm đến sự thay đổi về giá hơn là người có thu nhập cao

Cầu khác với nhu cầu Cầu xuất hiện trên cơ sở nhu cầu nhưng đòi hỏi phải có các điều kiện khác, phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng chi trả cho nhu cầu, phải có sự hoạt động của thị trường để cầu có điều kiện gặp cung và trở thành cầu thực sự trên thị trường

Khi nghiên cứu cầu thị trường bất động sản người ta chỉ xem xét mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu dịch vụ bất động sản, giả thiết các yếu tố khác ảnh hưởng đến cầu như thu nhập quy mô tiêu thụ thị trường, dự báo về tương lai thay đổi Cần phân biệt cầu với lượng cầu, cầu mô tả hành vi của người tiêu dùng biểu thị các số lượng mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau, lượng cầu là một con số cụ thể tương ứng với một giá cụ thể

Cầu thị trường về dịch vụ bất động sản là mô tả số lượng dịch vụ bất động sản

mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Cầu được biểu hiện bằng hàm cầu hay đường cầu

 Quan hệ cung – cầu bất động sản :

Để nghiên cứu quy luật cung – cầu, người ta xem xét mối quan hệ giữa giá cả

và lượng hàng hóa bất động sản cung và cầu trên thị trường, trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi

Quy luật cung: lượng cung hàng hóa có mối quan hệ thuận chiều với giá cả

Quy luật cầu là quy luật thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi Đây là quan hệ nghịch chiều, khi giá cả tăng lên thì cầu giảm và ngược lại Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu, đường cầu sẽ

Sự cân bằng cung – cầu bất động sản chỉ xảy ra trong thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung – cầu bất động sản luôn có sự biến động

I.1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

I.1.3.1) Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình bất động sản tọa lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận cũng tác động đến giá trị bất động sản đó

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất động sản phù hợp thị hiếu của khách hàng thì sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại

Thứ hai, các yếu tố kinh tế:

Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: khi khả năng thu nhập mang lại của bất động sản hàng năm càng cao thì giá bất động sản càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì làm cho giá trị bất động sản càng cao

Thứ ba, các yếu tố liên quan đến thị trường:

Tính hữu dụng của bất động sản

Nhu cầu loại bất động sản đó trên thị trường

I.1.3.2) Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản

I.1.3.3) Các yếu tố chung bên ngoài

Thứ nhất, các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của

Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Nhà nước

- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

- Chính sách tính dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản

Thứ hai, các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô :

 Tình hình cung – cầu bất động sản trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

 Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác

 Số lượng các thửa trong vùng

 Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

 Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

Trang 15

 Mức độ lạm phát chung

 Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Thứ ba, các yếu tố xã hội:

 Các yếu tố xã hội cũng tác động rất lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực

mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu đã bị phá vỡ

 Ngoài ra các yếu tố như: chất lượng y tế, giáo dục, trình độ dân trí, tập quán vùng miền, …và những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

I.1.1.4 Khái niệm và phân loại nhà ở:

Khái niệm: Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, đó là những không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người Phân loại nhà ở:

I.1.4.2.1) Phân loại dựa vào hình thức tổ chức đáp ứng công năng

lao động nông nghiệp, nó thường phải gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình thuần nông

trọng có sân vườn sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người thành phố có thu nhập kinh tế và đời sống cao

dãy Đây cũng là loại nhà ở có lối sống gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn và chỉ thường xây dựng ở ngoại vi thành phố lớn

chung cư đó

đặc biệt ở các nước có ngành du lịch phát triển Đây là loại nhà ở bao gồm những căn hộ nhỏ (chủ yếu 1 đến 2 phòng ở) Khi đánh giá chất lượng nhà ở kiểu khách sạn người ta căn cứ vào trang thiết bị bên trong căn hộ và khoảng cách từ phòng ở đến khu dịch vụ công cộng

nhân, sinh viên

Trang 16

khổng lồ có qui mô phục vụ từ 2000 đến 4000, đôi khi từ 6000 đến 8000 người dân ngay trong một ngôi nhà

I.1.4.2.2) Phân loại theo độ cao

I.1.4.2.3) Phân loại dựa vào đối tượng phục vụ và ý nghĩa xã hội của nó

I.1.1.5 Vai trò của nhà ở

Nhà ở có vai trò đặc biệt trong cuộc sống con người và trong nền kinh tế xã hội

đô thị

 Nhà ở là một phần quan trọng của cuộc sống con người

Nhà ở là một trong những nhu cầu chủ yếu không thể thiếu để đảm bảo cho sự tồn tại và phát triển của con người, thực tế nhân loại đã không ngừng khẳng định vai trò, ý nghĩa quan trọng của nhà ở trong đời sống cá nhân lẫn đời sống xã hội Xét theo thang bậc nhu cầu của con người, chỗ ở là một nhu cầu cơ bản, chỉ đứng sau nhu cầu

an toàn, ăn, mặc nên quyền có nhà ở là quyền cơ bản của con người Ngày nay các nước trên thế giới đang hưởng ứng chiến lược toàn cầu về chỗ ở của Đại Hội Đồng Liên Hiệp Quốc, nhằm mục tiêu tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở phù hợp

Nhà ở là nơi con người trãi qua phần lớn thời gian sống của mình, đặc biệt là với trẻ em và người già (thời gian ở nhà của con người chiếm từ ½ đến 2/3 thời gian sống) Không chỉ đơn thuần là nơi cư ngụ, tránh nắng che mưa, nhà ở còn là thế giới riêng tư, là nơi sum hợp, là tổ ấm của mỗi gia đình, là nơi tạo ra chất lượng cuộc sống Nhiều nhu cầu trong cuộc sống được thỏa mãn ngay tại nhà như: nhu cầu làm việc, nghỉ ngơi để tái phục hồi sức lao động, giao tiếp, hưởng thụ văn hóa, giải trí, … Có thể nói, nhà ở là nơi con người thể hiện vai trò, vị trí của mình trong quan hệ xã hội

Hơn nữa do nhà ở có giá trị lớn nên nó còn là một tài sản bảo hiểm cho cuộc sống con người Việc có được ngôi nhà có thể tham gia vào thị trường bất động sản trở thành nguồn vốn để sản xuất kinh doanh, chuyển thành tiền để trang trãi lúc khó khăn trở nên cần thiết cho mọi gia đình

 Nhà ở và vấn đề môi trường đô thị

Đối với các đô thị lớn trên thế giới, trong đó có Thành Phố Hồ Chí Minh, nhà ở liên quan đến môi trường sinh học, môi trường nhân văn của đô thị Xây dựng nhà ở một cách tự phát không những làm mất mỹ quan đô thị mà còn tác động xấu đến môi trường, tác hại lớn đến cuộc sống như: phát triển bất hợp lí kết cấu hạ tầng đô thị; giao thông yếu kém làm tắc nghẽn giao thông, lãng phí nguồn tài nguyên nước và nguồn nước bị ô nhiễm, tình trạng xả rác và lấn chiếm kênh rạch, thảm cây xanh đô thị thiếu nghiêm trọng

Việc giải quyết chỗ ở gắn liền với việc sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên trên tinh thần bảo vệ môi trường sinh thái là vấn đề vừa mang tính thời sự vừa

có ý nghĩa chiến lược

 Nhà ở là một ngành kinh tế trọng yếu

Trước đây, trong nền kinh tế - hành chính bao cấp, nhà ở được xếp vào lĩnh vực phúc lợi Nhà nước xây nhà để phân phối phúc lợi xã hội cho cán bộ công nhân viên

do đó có một số quan điểm cho rằng nhà ở là lĩnh vực tiêu hao của cải xã hội

Trong thực tế, nhất là nền kinh tế thị trường hiện nay, nhà ở là một ngành kinh

tế trọng yếu Theo ngân hàng thế giới, tỷ trọng công nghiệp xây dựng nhà ở chiếm từ

2 đến 8 % GDP và từ 10 đến 30 % vốn đầu tư của quốc gia Những sản phẩm phụ kiện gia dụng kèm theo nhà ở như đồ gỗ, vệ sinh, điện tử,… chiếm thêm 5 đến 10 % vốn đầu tư xã hội Ở Việt Nam, đối với những thành phố lớn như TP.Hồ Chí Minh, sản xuất xây dựng nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế của thành phố

Trang 18

Nhà ở còn tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể thế chấp để vai vốn, góp phần không nhỏ cho nguồn vốn đầu tư phát triển quốc gia

Thị trường bất động sản, từ lâu đã đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế khoảng 1/3 ngân sách nhiều quốc gia có được là từ thị trường này, mà nhà ở là một phần trong đó Cũng như đất đai, nhà ở là một trong những yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành bất động sản Nhà ở tham gia vào thị trường bất động sản như một loại hàng hóa, cũng giao dịch, trao đổi, mua bán tuy nhiên nhà ở không phải là một dạng hàng hóa thông thường

I.1.1.6 Những quy định hiện hành về đối tượng người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam :

Nghị quyết 19 của Quốc Hội khóa XII, kỳ hợp thứ 3, số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và

sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Với nghị quyết 19 của Quốc Hội, các đối tượng người nước ngoài sau được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam :

 Cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc thuộc 1 trong 5 đối tượng sau đây, từ 01/01/2009, được sở hữu (mua, tặng, cho hoặc thừa kế) 01 căn hộ chung cư (cá nhân), một hoặc một số căn hộ chung cư (tổ chức) trong dự án phát triển nhà ở thương mại;

 Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

 Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương; cá nhân nước ngoài

có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

 Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

 Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà

ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở

Trang 19

Điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

 Cá nhân nước ngoài quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 2 của Nghị quyết

19 phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam

 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 2 của nghị quyết này phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp

- Luật Nhà Ở số 56/2005/QH11 do Quốc Hội ban hành ngày 29/11/2005

- Luật Kinh Doanh Bất Động Sản của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006

- Nghị định số 181/2004 NĐ-CP, Ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2003

- Nghị định số 90/2006, Ngày 06 tháng 09 năm 2006 NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở 2005

- Nghị Định số 153/2007, Ngày 15 tháng 10 năm 2007 NĐ-CP Quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

I.2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

I.2.1 Nội dung nghiên cứu

Đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu các nội dung sau:

 Phân tích thị trường nhà ở

 Phân tích thị trường khách hàng

 Khách hàng trong nước

 Khách hàng là người nước ngoài

 Điều tra nhu nhu cầu về nhà ở của khách hàng tại Quận 2

Trang 20

 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở thuê tại Quận 2 của khách hàng

I.2.2 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu: nhằm tìm hiểu và thu thập các số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

Phương pháp điều tra mẫu phiếu: tiến hành lập và phát phiếu điều tra cho những khách hàng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn quận 2 Số lượng mẫu điều tra là

100 phiếu được phát cho đối tượng khách hàng có nhu cầu nhà ở trên địa bàn Quận 2

và tập trung tại các khu vực Thảo Điền, An Khánh, An phú, Bình An Phiếu điều tra được phát cho khách hàng đánh dấu trực tiếp vào các câu hỏi có sẵn các chọn lựa, kèm theo vài câu hỏi trực tiếp có liên quan việc chọn nhà ở của khách hàng

Phương pháp thống kê: sau khi có các số liệu điều tra từ khách hàng và từ các phòng kinh doanh của công ty, thống kê các số liệu nhằm đưa ra những phân tích, đánh giá cần thiết và từ đó xây dựng các biểu thống kê Sử dụng phần mềm Excel để phân tích mẫu phiếu điều tra thu thập được, từ đó phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố

Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh cực giao tiếp khách hàng

Trang 21

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu quận 2 Tp.HCM

 Vị trí: phía đông Tp.Hồ Chí Minh

 Dân số: 145981 người theo Điều tra dân số ngày 1 tháng 4 năm 2009

Hình 1: Bản đồ quận 2 TPHCM Quận 2 là quận mới đô thị hóa, nơi có khu đô thị Thủ Thiêm trong tương lai gần

là trung tâm tài chính thương mại mới của Thành phố Hồ Chí Minh Quận 2 đối diện Quân 1và Quận Bình Thạnh và Quận 7 qua song Sài Gòn, giáp với Quận 9 Quận 2 được nối với Quận 1 qua cầu Sài Gòn, và năm 2008 thêm cầu Thủ Thiêm, đường hầm qua cầu Sài Gòn, cầu Phú Mỹ và cầu Ba Son Nằm ở phía Đông TP.HCM, giáp quận 9

và Thủ Đức, quận 2 còn được bao bọc về hướng Nam Và Bắc bởi dòng song Sài Gòn Đây là vùng đất có nhiều kênh rạch tạo nên cảnh quan thu hút và thuận tiện cho khu dân cư

II.2 Phân tích thị trường nhà ở trong khu vực TP.HCM

II.2.1 Tình hình thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM

Nền kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, thị trường bất động sản căn

hộ từ quý 2/2009 đến nay có phần khởi sắc hơn với mức giá tăng trung bình từ 0.5% - 0.7% mỗi tháng (theo nghiên cứu của VietRees_ Viet Nam Real Estate) Tuy nhiên với mức tăng như thế vẫn được xem là còn thấp vì thế nên thị trường vẫn chưa thực sự thoát khỏi giai đoạn trầm lặng Phân khúc căn hộ cao cấp cũng có nhiều biến động về giá Từ các số liệu điều tra tổng hợp của VietRees về mức giá căn hộ cao cấp qua các quý từ quý 1/2007 đến quý 3/2009, chúng ta có thể vẽ được biểu đồ để so sánh tỷ lệ phần trăm tăng giảm giá căn hộ qua các quý như sau :

Phân khúc căn hộ cao cấp

Biểu đồ 1: Phân khúc căn hộ cao cấp tại TPHCM qua các quý

Từ biểu đồ 1 ta nhận thấy rằng giá căn hộ cao cấp trên đà tăng lên từ quý 1/2007 đến quý 4/2007 Đây là thời gian Việt Nam vừa chính thức gia nhập tổ chức Thương Mại Thế Giới _World Trade Organnization, chính sách mở cửa thu hút đầu

tư nước ngoài được triển khai mạnh mẽ Điều này làm số lượng người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư kinh doanh tăng lên, nhu cầu về chổ ở tăng và phần lớn họ chọn loại hình căn hộ cao cấp để ở Cầu căn hộ tăng cao nhưng hiện tại số lượng cung chưa đáp ứng kịp thời nên đã làm mức giá căn hộ này ngày càng tăng Từ sau quý 4/2007 giá phân khúc căn hộ cao cấp đột ngột giảm mạnh, đó là do vào đầu năm 2008 có nhiều dự án căn hộ lớn hoàn thành và đưa vào hoạt động Số lượng

xu hướng tìm thuê hơn là mua căn hộ Một trong những nguyên nhân khiến thị trường căn hộ cao cấp trầm lắng là do tình hình kinh tế còn khó khăn, do đó tiền đổ vào bất động sản chưa nhiều Ngoài ra cũng phải kể đến trong quý 3/2009, có khá nhiều thông tin ảnh hưởng bất lợi đến tình hình giao dịch bất động sản như quy định bắt buộc giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn, cho vay trung hạn và dài hạn, đánh thuế thu nhập cá nhân 25% đối với lợi nhuận thu được từ bất động sản Bên cạnh đó, phân khúc thị trường căn hộ giá trung bình và thấp đang ngày càng được các chủ đầu tư chú ý và thu hút nhiều sự quan tâm của xã hội Theo điều tra và ghi nhận, toàn thị trường Tp.HCM hiện đang có khoảng 40 dự án giá trung bình - thấp (từ 15 triệu trở xuống) Thị trường này căn hộ giá trung bình và thấp thu hút được khách mua cao hơn, giá tăng trung bình mỗi tháng của những dự án này đạt khoảng 1,5% cao hơn

so với lãi suất ngân hàng, tính thanh khoản của các dự án dạng này cao, dễ mua bán và sử dụng Ngoài ra, do cung không đủ cầu nên dòng căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp được rất nhiều khách hàng tìm mua Mặc dù chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đang được chính phủ và các bộ, ngành đốc thúc các địa phương đẩy mạnh việc triển khai nhưng trên thực tế đến nay vẫn không có nhiều dự án được khởi động

II.2.2 Tình hình cung bất động sản nhà ở tại TPHCM:

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ tháng 10-2006 (thực hiện Nghị định 90 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) đến cuối năm 2009 có hơn 110.000 tỉ đồng đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM Con số thống kê qua 226 dự án nhà ở đã qua Sở Xây dựng thẩm định, phê duyệt trong thời

dựng với tổng cộng 76.019 căn hộ, nền đất nhà phố, biệt thự Số vốn đầu tư vào lĩnh vực này cũng tăng đáng kể trong các năm gần đây Cụ thể năm 2008 tổng vốn đầu tư hơn 45.000 tỉ đồng và năm 2009 tăng lên hơn 60.000 tỉ đồng Riêng số lượng nhà ở riêng lẻ trên địa bàn TP cũng tăng khá nhanh Nếu năm 2001 toàn thành phố có 9.452 công trình nhà ở riêng lẻ được cấp phép xây dựng thì đến năm 2008 số nhà ở được cấp phép là 25.434 công trình

Nguồn cung bất động sản nhà ở sẽ tăng lên nhanh chóng, qua các dự án đang xây dựng tại TP.HCM năm 2010 sẽ cung cấp thêm cho thị trường khoảng 8.500 căn

hộ, sang năm 2011 sẽ thêm khoảng từ 10.000 – 15.000 căn hộ Tuy nhiên trong đó tỷ

lệ căn hộ giá trung bình và thấp loại hình căn hộ đang được ưa chuộng chỉ chiếm khoảng 37% tổng nguồn cung ra thị trường Từ các số liệu ước tính trên được thể hiện qua biểu đồ ước tính tình hình cung căn hộ tại TP.HCM năm 2010 – 2011 như sau:

Biểu đồ 2: Ước tính cung căn hộ cao cấp tại TPHCM 2010 - 2011

II.2.3 Cầu bất động sản nhà ở trên thị trường tại TPHCM:

Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu của mỗi người dân Lượng cầu về nhà ở là đại lượng tỷ lệ thuận với tốc độ tăng dân số, đặc biệt khi tỉ

lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu bất động sản nhà ở Trong khi đó hiện nay, tốc độ tăng bình quân dân số TPHCM từ năm 1999 - 2009 cao hơn hẳn tốc độ tăng dân số các thời kỳ trước Nếu như thời kỳ 1979 - 1989 và 1989 -

1999 dân số tăng chủ yếu do yếu tố tăng tự nhiên (tỷ lệ tăng của 2 thời kỳ này lần lượt

là 1,61% và 1,52%) thì giai đoạn 1999 - 2009 dân số TP tăng chủ yếu do tăng cơ học,

tỷ lệ di cư thuần bằng 2/3 tỷ lệ dân số hàng năm của TP

Qua cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy, biến động dân số của TP có xu hướng giảm ở các quận trung tâm, quận nội thành; tăng nhiều ở các quận ven, quận mới và tăng chậm ở các huyện Dân số ở các quận nội thành đã có xu hướng giảm hoặc tăng chậm từ thời kỳ 1989 - 1999, nhưng đến thời kỳ 1999 - 2009 dân số các quận trung tâm giảm khá nhanh Nguyên nhân là do một số hộ dân phải di dời để thực hiện các dự án nâng cấp đô thị Mặt khác, do nhu cầu thuê nhà làm văn phòng, cửa hàng ở các quận trung tâm tăng cao nên nhiều hộ gia đình đã cho thuê hoặc bán nhà để ra các quận mới, quận ven để sinh sống vì có giá nhà đất rẻ hơn Bên cạnh đó chưa kể đến tăng dân số cơ học do lượng người nước ngoài nhập cư sinh sống và làm việc tạo Tp.HCM ngày càng tăng

Theo thống kê, tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng 75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ vào khoảng 23.500 căn Do đó giá nhà

ở tại Tp.HCM trong thời gian tới sẽ có chiều hướng tăng lên Dưới đây là biểu đồ thể hiện cầu căn hộ thương mại tại TP.HCM khoảng thời gian 2010 – 2011 được chia theo từng quận huyện

Trang 25

8664

6871 6274

5375 5676

5079 5079

4780 4431

Chánh Bình

T ân Nhà Bè Củ Chi

Tổng cầu căn hộ Thương mại tại TP.HCM năm 2010 - 2011 vào khoảng

75.000 căn hộ

Biểu đồ 3: cầu căn hộ thương mại tại TPHCM 2010 – 2011

Từ biểu đồ 3 ta thấy tại quận 2, địa bàn đang nghiên cứu được dự báo có cầu về

nhà ở thương mại là 4780 căn hộ trong năm 2010 – 2011, nằm trên mức cầu trung

bình Tuy không ở mức cao như các quận khác như Bình Thạnh có số lượng cầu căn

hộ cao nhất là 8664 căn, đứng thứ 2 là Quận 7 cầu 6872 căn năm 2010 - 2011,…

Nhưng với mức cầu trên cũng đòi hỏi một lượng cung đáng kể trong khi số lượng cung

căn hộ trên thị trường đáp ứng cho lượng cầu chưa cao Ngược lại, so với các khu vực

khác thì cầu về căn hộ theo dự báo tại quận 2 vẫn cao hơn nhiều so với 13 quận huyện

khác Căn hộ tại quận 2 chủ yếu tập trung phục vụ cho các đối tượng người nước ngoài

có nhu cầu thuê nhà ở trong thời gian sống và làm việc tại Việt Nam Căn cứ vào diễn

biến giá BĐS trong nhiều năm qua, có thể thấy giá BĐS nhà ở có chiều hướng tăng lên

chứ không hề giảm đi, có giảm chỉ giảm trong ngắn hạn, sau đó lại tăng trở lại Trong

năm 2010, giá tại nhiều dự án sẽ trở nên hợp lý hơn và đáp ứng đúng nhu cầu thật sự

của khách hàng

II.2.4 Dự báo thị trường nhà ở tại TPHCM trong thời gian sắp tới

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn đầu của sự phát triển và sẽ

phát triển mạnh hơn cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn Tỷ lệ diện tích nhà ở

giá bất động sản được xem là khá cao so với thu nhập thực tế của người dân, trong khi

đó, thời gian qua cung về bất động sản lại phát triển mạnh, dẫn đến sự dư thừa trong

một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản cao cấp Điều này ảnh hưởng đến bức tranh

chung của thị trường bất động sản năm 2010 tại TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh là

đô thị lớn nhất Việt Nam với tỷ lệ dân số thành thị cao nhất nước và ngày càng tăng do

sự nhập cư gia tăng nên nhu cầu về nhà ở cũng đang trên đà tăng mạnh

Trang 26

Với những con số ước tính tình hình cung cầu bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy lượng cầu là rất lớn trong khi đó lượng cung còn ở mức thấp Số lượng cung chỉ chiếm 31% mức cầu căn hộ thương mại trên thị trường trong thời gian tới Từ

đó có thể thấy giá căn hộ sẽ có chiều hướng tăng trong thời gian gần

II.3 Phân tích thị trường khách hàng :

Am hiểu khách hàng đang có nhu cầu như thế nào về bất động sản là ưu thế cạnh tranh cốt lõi trong chiến lược làm thương hiệu mạnh của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Biết được khách hàng muốn gì, cần gì sẽ giúp chúng ta cung cấp đúng sản phẩm, đúng mục đích yêu cầu Đó là sự thành công của người kinh doanh cả về lâu

về dài Ở đây chúng ta tập trung nghiên cứu 2 đối tượng khách hàng, đó là: khách hàng trong nước và khách hàng là người nước ngoài có nhu cầu mua cũng như thuê bất động sản nhà ở

II.3.1 Khách hàng trong nước:

Đối tượng khách hàng là người trong nước đa phần có nhu cầu về mua nhà ở hơn là thuê nhà, vì không bị hạn chế về quyền sở hữu nhà ở như đối tượng khách nước ngoài Từ số liệu cuộc khảo sát nhằm nhận diện khách hàng mục tiêu của thị trường nhà ở tại TPHCM, do Công ty Nghiên cứu thị trường FTA thực hiện chúng ta có thể phân khúc khách hàng có nhu cầu mua nhà thành 5 nhóm sau: Các phân khúc khách hàng mục tiêu tạm chia theo các tên gọi “Tuổi trẻ tài cao”; “Vì tương lai con em”; “Ăn nên làm ra”; “Ngôi nhà mơ ước”; và “Kinh doanh địa ốc”

Khi chọn mua nhà hoặc căn hộ, nhóm “Tuổi trẻ tài cao” là những người độc

thân khá thành đạt, quan tâm hàng đầu đến giá cả nên đa phần chỉ chấp nhận giá dưới

800 triệu đồng, họ thường chọn nhà có diện tích dưới 80 mét vuông và quan tâm nhiều đến sự thuận tiện về giao thông Thông tin về địa ốc được họ cập nhật từ Internet, và thường tham khảo ý kiến từ đồng nghiệp Nhóm này chỉ chiếm 5% trong số người được khảo sát

Nhóm “Vì tương lai con em” lại quan tâm nhiều đến môi trường sống xung

quanh căn hộ họ chọn mua Diện tích được họ chọn nhiều nhất là 81-100 mét vuông,

vị trí giao thông thuận tiện, mức giá được chấp nhận phổ biến từ 801 triệu đến 1 tỉ đồng Đa số nhóm này lấy ý kiến từ vợ hoặc chồng, thông tin cập nhật chủ yếu từ báo

Tỷ lệ của nhóm này từ cuộc khảo sát là 10%

Trong khi đó đối với nhóm “Ăn nên làm ra” diện tích sử dụng của căn hộ là

điều kiện đặt ra hàng đầu, diện tích phải trên 200 mét vuông Tiện ích của căn hộ được

họ chọn là gần sông hay rạch, mức giá có thể chấp nhận trên 3 tỉ đồng Họ cũng tham khảo ý kiến từ vợ hoặc chồng khi quyết định chọn mua nhà, và họ cũng tham khảo thông tin từ báo Nhóm này chiếm tỷ lệ 18% trong cuộc khảo sát

Các khách hàng tại phân khúc “Ngôi nhà mơ ước” bị ảnh hưởng rất nhiều về

giá nên mức giá ưa thích được họ chọn là dưới 800 triệu đồng Khách hàng trong nhóm này thường là những cặp vợ chồng trẻ, nên họ thích căn hộ mang lại những cảm