Chọn tiền vay mua nhà thích hợp

họn tiền vay mua nhà thích hợp Có thể quý vị không biết nhiều về chúng tôi. Công ty chúng tôi được thành lập và tài trợ bởi Fannie Mae Foundation, một công ty tư được Quốc Hội ủy quyền cung ứng tà

Fannie Mae Foundation có thể giúp quý vị như thế nào.

chủ một căn nhà là một phần quan trọng trong ước mơ củangười Mỹ Fannie Mae Foundation muốn giúp quý vị thông hiểunhững điều cần phải làm để đạt được những ước mơ đó Quyền sở hữu làmột trọng trách lớn mà quý vị phải chấp nhận trong nhiều năm tới Đólà nỗ lực rất đáng giá, và Fannie Mae Foundation có thể giúp quý vịtrong nỗ lực đó

Có thể quý vị không biết nhiều về chúng tôi Công ty chúng tôi đượcthành lập và tài trợ bởi Fannie Mae Foundation, một công ty tư đượcQuốc Hội ủy quyền cung ứng tài chánh cho các công ty vay địa phương về tiền nợ cầm cố mua nhà trong các cộng đồng trên toàn nước Mỹ.Fannie Mae Foundation là một tổ chức bất vụ lợi Ngoài các hoạt độngkhác ra, chúng tôi còn cung cấp những tin tức hữu dụng cho những ngườiMỹ muốn mua nhà Chúng tôi biết là toàn bộ tiến trình cho vay tiền cóthế chấp có thể là khó hiểu, nên chúng tôi cung ứng một dịch vụ quantrọng cho quý vị như những tin tức trong tập cẩm nang này Chúng tôi

hy vọng là các tin tức khách quan này sẽ giúp quý vị khởi hành trên conđường đi tới quyền sở hữu một căn nhà

Bản hướng dẫn này giúp tìm tiền vay mua nhà như thế nào.

V ậy là quý vị muốn mua nhà Hàng triệu người tại Mỹ cũng làm

như vậy mỗi năm Cũng như họ, quý vị muốn thận trọng trongviệc tìm tiền vay mua nhà thích hợp để giấc mộng của mình trở thành sự thực

Có thể vay được bao nhiêu? Dạng vay mua nhà xác định khoản chi trảnào có thể chấp nhận được? Tiền vay mua nhà nào tốt nhất cho ngânsách? Cho tương lai?

Khi đọc xong bản hướng dẫn này, quý vị sẽ có lời đáp cho những câu hỏinày và nhiều điều khác Cần phải biết rõ thông tin này để chuẩn bị chomột vài câu hỏi mà nơi cho vay đặt ra khi quý vị thực sự làm đơn vaytiền mua nhà, và cũng cần biết thông tin này để có khái niệm về giá trịngôi nhà mình có thể mua trước khi tìm kiếm Nói ngắn gọn, chúng tôimong muốn giúp quý vị chuyển đến gia cư mới mà không có những tốnkém bất ngờ và đầy thất vọng khi vay.

Bản hướng dẫn này dành cho những người đã sẵn sàng mua nhà Nghĩalà quý vị có tiểu sử thanh toán hóa đơn đúng hạn, có hồ sơ nghề nghiệpcho thấy làm việc liên tục, và có khả năng trả nợ Nếu chưa chắc chắnmình sẵn sàng mua nhà, có thể quý vị nên xin bản hướng dẫn đầu tiên

trong loạt chỉ dẫn cho người mua nhà — Mở Cánh Cửa để Làm Chủ Một Căn Nhà Chỉ cần gọi 1-800-688-HOME.

Đã sẵn sàng mua nhà không có nghĩa là quý vị chuẩn bị sẵn để tìm tiềnvay mua nhà Cần biết vài từ ngữ chuyên môn và một ít xoay sở để trởthành người tìm tiền vay mua nhà thông minh Những trang kế tiếpchứa các định nghĩa, sơ đồ và bài tập giúp dễ dàng tìm tiền vay mua nhànào tốt nhất

Bản hướng dẫn này trình bày tiến trình tìm tiền vay theo ba bước BướcI: tìm hiểu xem tiền vay mua nhà là gì và cách tính mãi lực của mình.Bước II: tìm hiểu những dạng vay mua nhà khác nhau Bước III: xác địnhnơi cho tìm tiền vay mua nhà và cách so sánh những thời hạn cho vay

Vì nơi đây có rất nhiều thông tin, có thể quý vị cần đọc lại nhiều lần Vui lòng tham khảo Bản So Sánh Các Tiền Vay Mua Nhà tại cuối hướngdẫn này khi thực sự gọi cho nhiều nơi cho vay để so sánh các tiền vaymua nhà

Vì việc tìm tiền vay mua nhà phức tạp hơn nhiều so với khi tìm mua xehơi hay vật dụng quan trọng mới, cần có được thông tin này trước khi bắtđầu thực hiện Cũng như đối với bất cứ mua sắm lớn nào, quý vị sẽ đượclợi nhất nếu biết cần phải hỏi gì Vậy hãy khởi sự

Mãi lực của quý vị là gì?

là cho nơi cho vay thẩm định trước Nhiều nơi cho vay

rất sẵn lòng cho biết họ có thể cho vay bao nhiêu Quý vị

không buộc phải tự trả lệ phí làm đơn và thực sự vay trong giai

đoạn sơ khảo này, nhưng nên nhớ rằng đánh giá sơ khởi này chỉ

rất "tổng quát" về mãi lực, và không ràng buộc nơi cho vay phê

chuẩn tiền vay của mình Chỉ có quý vị mới có thể quyết định

mượn bao nhiêu là tiện lợi nhất, và dạng vay mua nhà nào thích

hợp nhất Bản hướng dẫn này giúp thực hiện điều đó

Có thể quý vị từng nghe nói rằng nếu mình có thể trả tiền thuê

nhà và đặt cọc bằng tiền mặt thì có thể mua nhà, và cũng có thể

nghe nói rằng hầu hết mọi cá nhân hay gia đình có thể mượn

nhiều đến hai lần rưỡi tổng lợi tức thường niên của gia hộ

(trước khi khấu trừ thuế, v.v ) Theo nguyên tắc căn bản

này, một đôi vợ chồng với tổng lợi tức hàng năm $30,000

có thể mượn đến $75,000

Cũng như những nguyên tắc khác, điều này dễ dùng, dễ tính,

và có thể cho quý vị ước lượng chung về tiền vay mua nhà có thể

chấp nhận được Nhưng vì đơn giản như vậy nên trong đó không

tính đến nhiều mẩu thông tin khác giúp xác định quý vị có cảm

thấy dễ chịu với trách nhiệm tài chánh này hay không

Do đó, trước khi bắt đầu gọi hoặc đến tìm nơi cho vay, hãy xem xét

điều gì thực sự gồm trong chi trả tiền vay mua nhà và một vài yếu

tố chánh mà nơi cho vay dùng xác định quý vị có thể vay được bao

nhiêu Trước hết nên hiểu rõ tiền vay mua nhà là gì

TÌM HIỂU XEM MÌNH CÓ THỂ VAY ĐƯỢC BAO NHIÊU

BƯỚC

I

Tiền vay mua nhà là gì?

T iền vay này đòi hỏi quý vị cầm cố nhà như vật bảo đảm hoàn

trả tiền vay lại nơi cho vay Nơi cho vay ưng thuận giữ bằngkhoán tài sản (hoặc giữ bảo chứng bằng khoán tại một vàitiểu bang) đến khi quý vị trả hết tiền vay cộng với tiền lời Nếukhông hoàn trả tiền vay, nơi cho vay có quyền sở hữu nhà của quý

vị và bán đi để thanh toán nợ vay mua nhà

T IỀN V AY VÀ T IỀN L ỜI Mọi tiền vay mua nhà đều có hai phần Phần thứ

nhất là tiền vay—đó là số tiền mượn thực sự Chẳng hạn, nếu vay

$70,000 để mua nhà, tiền vay là $70,000

Phần thứ hai là tiền lời—số tiền trả để sử dụng ngân khoản đã

mượn Lượng lời chi trả trong suốt thời gian vay mượn tùy thuộc vàonhiều yếu tố mà quý vị sẽ tìm hiểu sau đây Có thể khấu trừ khoảnlời cho vay từ thuế, và đây là một trong những quyền lợi của việc sởhữu nhà

T RẢ D ẦN Quý vị hoàn trả tiền vay mua nhà dần dần qua khoản chi

tiền vay và tiền lời đều đặn hàng tháng Số tiền thanh toán được

tính sao cho quý vị hết nợ vào cuối thời kỳ ấn định Trongvài năm đầu, hầu hết tiền trả dùng cho số tiền lời còn nợ.Trong những năm vay mượn cuối cùng, khoản thanh toángần như dùng cho số tiền vay còn lại Dạng hoàn trả nàygọi là trả dần

Khi bán nhà, quý vị phải thanh toán cho nơi cho vay mọingân khoản còn nợ lại trong tiền vay mua nhà

Bốn yếu tố ảnh hưởng đến việc trả tiền vay mua nhà.

N ếu đang tìm mua nhà, quý vị hẳn biết rằng giá địa ốc xác

định theo địa điểm, kích thước, đặc điểm riêng (chẳng hạnnhà xe, tầng thượng, phòng tắm phụ thêm) và tình hình thị trường chung Tuy vậy, trước khi yêu thích ngôi nhà trong mộngcủa mình, hãy tìm hiểu bốn yếu tố có thể là chánh yếu để xác địnhquý vị có đủ tài lực cho gia cư hằng mơ ước hay không

Đó là:

• lượng tiền cọc,

• khoản cho vay,

• phân suất lời, và

• thời hạn hoàn trả tiền vay đã chọn

Thay đổi trong bất cứ yếu tố nào kể trên cũng ảnh hưởng đến ngôinhà có thể mua Hãy xem xét cụ thể mỗi yếu tố để hiểu rõ mãi lựccủa mình Sau khi trả lời bốn câu hỏi về mãi lực sau đây, quý vị sẽsẵn sàng đi vay và biết rõ mình có thể trả bao nhiêu mỗi tháng

Quý vị có thể đặt bao nhiêu tiền cọc?

T iền cọc làm giảm bớt lượng tiền cần mượn, do đó đặt cọc

bằng tiền mặt càng nhiều thì tiền vay càng nhỏ, và tiền vayphải trả càng ít

Các nơi cho vay thường xem tiền vay mua nhà có nhiều tiền cọc làbảo đảm hơn, vì quý vị đầu tư nhiều tiền túi vào tài sản hơn

Tiết kiệm đủ tiền để đặt cọc thường là phần khó khăn nhất trongviệc chuẩn bị sẵn sàng mua nhà, nhất là khi mua lần đầu tiên

Thường thì phải bỏ ra nhiều năm để thực hiện việc này

C Ó T HỂ Đ ẶT C ỌC N ĂM P HẦN T RĂM Trước kia các nơi cho vay muốn người

mua nhà đặt cọc ít nhất 20 phần trăm giá mua nhà, còn ngày nay họnhìn nhận rằng 20 phần trăm giá bán là số tiền mặt cực lớn cho hầuhết mọi người mua, đặc biệt là đối với người mua lần đầu tiên Vì vậyhiện nay họ cho vay tiền mua nhà chỉ với khoảng 5 phần trăm tiềncọc, và một số còn cho đặt cọc 3 phần trăm

Đặt cọc dưới 20 phần trăm thường nghĩa là quý vị phải mua bảo hiểm tiền vay mua nhà từ tư nhân Bảo hiểm này bảo vệ nơi cho vay trong trường hợp quý vị không trả tiền vay được Chi phí bảo hiểm được cộng vào tiền trả hàng tháng và vào chi trả cuối cùng Bảo

hiểm này giúp quý vị mua nhà sớm hơn nhiều năm so với bìnhthường vì không phải tiết kiệm để đặt cọc 20 phần trăm.Một vài dạng vay tiền mua nhà đặt cọc dưới 20 phần trămkhông đòi hỏi bảo hiểm tiền vay mua nhà tư nhân Nhữngdạng đó gồm tiền vay do chánh phủ liên bang bảo đảm,

chẳng hạn như vay theo FHA (Chương Trình Cho Vay Liên

Bang) hay VA (Chương Trình Cho Cựu Chiến Binh Vay) Tiểu bangcủa quý vị cũng có thể có dạng vay mượn đặc biệt cho người mua nhàcó lợi tức thấp và trung bình sử dụng chương trình bảo hiểm tiền vaymua nhà được tiểu bang tài trợ

C ÂN N HẮC C HI T IÊU S ẮP T ỚI VÀ C HI P HÍ C UỐI C ÙNG KHI Q UYẾT Đ ỊNH Đ ẶT C ỌC Quý vị

thấy đặt cọc bao nhiêu là thuận tiện? Trước khi quyết định cần tínhđến chi phí di chuyển, trang trí nội thất và bất cứ mục chi tiêu "lớn"nào sắp có (như đổi xe khác) Không ai muốn dời đến ngôi nhà mơước với mọi khoản tiết kiệm cạn kiệt

Trong nhiều trường hợp, nơi cho vay mong muốn có dự trữ

trả nợ bằng tiền mặt trước hai tháng khi quý vị đi vay

mua nhà

Quý vị cũng cần tính đến chi phí kết sổ Thể thức kết thúc

(còn gọi là kết sổ tại một vài nơi) là bước cuối cùng, trong

đó quyền sở hữu nhà về tay quý vị Mục đích chi trả này là

bảo đảm tài sản đã sẵn sàng và có thể chuyển quyền từ người bán.Những hạng mục cần thanh toán thường thay đổi theo tiểu bang vàcó thể gồm chuyển quyền và thuế ghi nhận, bảo hiểm bằng khoán, lệphí khảo sát địa điểm, thù lao cho luật sư, các điểm giảm giá tiềnvay, và lệ phí làm hồ sơ Sau khi làm đơn vay tiền, nơi cho vay phảicung cấp cho quý vị bản ước lượng chân thành về chi phí kết sổ Vìcó thể quý vị chưa từng làm đơn vay mượn nên cần "dự kiến" chi phínày sẽ là bao nhiêu Một cách thực hiện dễ dàng là gọi cho nhânviên địa ốc và hỏi chi phí kết sổ cho gia cư trong khu vực của mình.Thông thường chi phí này biểu thị theo số tiền vay và chiếm khoảng

3 đến 6 phần trăm số tiền này Đôi khi quý vị có thể thương lượngvới người bán tài sản để thanh toán một phần phí kết sổ

VẬY THÌ QUÝ VỊ ĐÃ TIẾT KIỆM ĐƯỢC BAO NHIÊU TIỀN ĐỂ ĐẶT CỌC? Quý vị có

thể có nhiều hơn số mình biết Nên dùng Bản Chiết Tính TiềnĐặt Cọc dưới đây để lập danh sách mọi tài sản hiện tại của mình(Nơi cho vay cũng yêu cầu làm danh sách này khi quý vị đi vay)

Biết được số tiền đặt cọc lớn nhất, quý vị có thể hình dung yếu tốkế tiếp ảnh hưởng đến việc chi trả tiền vay hàng tháng: số tiềnvay mượn

B A Û N C H I E Á T T Í N H T I E À N Đ A Ë T C O Ï C

TÀI SẢN CÓ THỂ ĐẶT CỌC CHI TIÊU SẮP TỚI CHO NHÀ MỚI

bảo hiểm nhân thọ

nhà đang cư ngụ, nếu có

Hiến tặng từ người thân* Chi phí kết sổ ước lượng

(thường khoảng 3-6%

số tiền vay) Tài sản khác có thể bán Những mua sắm lớn khác

không liên quan đến nhà mới (xe hơi, v.v )

A Tổng Tài Sản Tiền B Nhu Cầu Tiền Mặt

A - B = Tổng Tiền Cọc Có Được: $

* Một vài dạng vay tiền mua nhà giới hạn khoản hiến tặng có thể dùng đặt cọc Nên hỏi lại nơi cho vay để xác định số tiền chính xác và điền biểu mẫu thích hợp.

** Nên nhớ rằng nơi cho vay có thể yêu cầu dự trữ chi trả nợ trước hai tháng khi kết sổ Nên tính đến điều này trong nhu cầu tiền mặt cho sáu tháng tới.

Quý vị có thể trả tiền vay mua nhà bao nhiêu mỗi tháng?

T iền vay hoàn trả tùy thuộc phần lớn vào số tiền mượn

-khoản tiền vay Lợi tức và nợ là những yếu tố quan trọngnhất để xác định mình có thể vay bao nhiêu Nếu quý vị cùng mua nhà với người khác (người phối ngẫu, cha/mẹ, con đã

trưởng thành, bạn tình, bằng hữu, anh chị em, v.v ) thì phải tínhđến lợi tức và nợ đang có của người kia Nếu đi vay cùng với ngườikhác, cả hai đều có trách nhiệm pháp lý về việc hoàn trả

CÁC NƠI CHO VAY DÙNG HAI ĐƯỜNG HƯỚNG XÁC ĐỊNH SỐ TIỀN HỌ CHO MƯỢN Đường

hướng thứ nhất cho rằng gia hộ phải sử dụng không quá 28 phầntrăm tổng lợi tức hàng tháng của mình (trước khi trả thuế) để chitiêu hàng tháng cho gia cư Chi tiêu này gồm tiền vay mua nhà vàtiền lời, bảo hiểm thiên tai, thuế địa ốc và bảo hiểm tiền vay muanhà tư nhân (nếu có) Nơi cho vay không gộp tiền trả các chi phí tiệních hàng tháng vào chi tiêu này

Đường hướng thứ hai cho rằng chi tiêu hàng tháng cho gia cư vànhững món nợ dài hạn khác gộp lại nói chung không được quá

36 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng Nghĩa là chi trả tiền vay mua nhà và tiền lời hàng tháng, thuế địa ốc, bảo hiểm thiên tai, tiền vay mua xe, chi trả thẻ tín dụng và những món nợ

dài hạn khác gộp lại nói chung không được quá 36 phần

trăm tổng lợi tức hàng tháng của quý vị

Những giá trị này (28 phần trăm tổng lợi tức để chi tiêu

cho gia cư và 36 phần trăm cho tổng nợ) là hướng dẫn

linh động Nếu liên tục trả tiền thuê nhà rất gần với số

tiền vay đề nghị thanh toán mỗi tháng, hoặc đặt cọc một

số tiền lớn, quý vị có thể áp dụng tỷ lệ cao hơn Hơn nữa, một số nơi cho vay có chương trình cho vay đặc biệt cho người mua nhà có lợi

tức thấp và trung bình cho phép dùng đến 33 phần trăm tổng lợi tức để chi tiêu cho gia cư và 38 phần trăm cho tổng nợ.

Tuy vậy, cẩn thận hơn, nên tính thử chi tiêu cho phép cho gia

cư ở mức 28 phần trăm lợi tức và tổng chi trả nợ cho phép ở mức

36 phần trăm lợi tức Vậy thì có thể tiêu xài bao nhiêu? Rất dễ tìm hiểu bằng cách làm những bài tập sau đây

T ÍNH L ỢI T ỨC H ÀNG T HÁNG Trước hết quý vị nên tính tổng lợi tức hàng

tháng (trước khi trả thuế) cho mình và người cùng đi vay nếu có.Cần chắc rằng có tính mọi lợi tức gia hộ nhận được thường xuyên,và chỉ rõ mọi khoản tiền thu nhập theo mỗi mục kê khai

BẢN KÊ KHAI TỔNG LỢI TỨC HÀNG THÁNG

Lợi tức căn bản từ việc làm

Lợi tức làm khiếm nhiệm/từ

việc làm thứ hai

Làm ngoài giờ*

Tiền thưởng*

Tiền hoa hồng*

Cổ tức/Tiền lời

Tiền cấp dưỡng/chu cấp cho trẻ

Trợ cấp thất nghiệp

Trợ cấp hồi hưu/an sinh xã hội

Hỗ trợ công cộng/Phiếu mua

thực phẩm

Trợ cấp cựu chiến binh

Lợi tức khác

Tổng lợi tức hàng tháng trước thuế $

* Nếu khoản làm ngoài giờ, tiền thưởng hay hoa hồng không chia thành 12 phần đều nhau mỗi tháng thì cần chia ra như vậy để dàn trải đều lợi tức cho 12 tháng Để tính đến lợi tức, phải thu nhập trong hai năm trở lên.

Biết được tổng lợi tức hàng tháng, nhân nó với 28 phần trăm đểcó được con số chi tiêu tối đa cho phép đối với gia cư.

3 Bằng chi tiêu tối đa cho phép

T ÍNH N Ợ D ÀI H ẠN Kế đó cần tính nợ dài hạn của gia hộ Mọi khoản

nợ trả góp hay luân lưu (như thẻ tín dụng và thẻ mua chịu từ cáccửa tiệm) cần thanh toán trên mười tháng đều xem là nợ dài hạnvà phải tính đến Nợ khác có thể gồm trả tiền mua xe, vay tiền đihọc, tiền cấp dưỡng hoặc chu cấp cho trẻ Tổng chi trả hàng thánghiện có cho nợ gia cư dài hạn ghi dưới đây Cần chỉ rõ mọi khoảnnợ dài hạn của mỗi người đồng vay

BẢN NỢ GIA CƯ DÀI HẠN TRẢ HÀNG THÁNG

CHI TIÊU HÀNG THÁNG CHO PHÉP ĐỐI VỚI GIA CƯ

NỢ DÀI HẠN TRẢ HÀNG THÁNG*

(Vui lòng ghi chi trả hàng tháng tối thiểu cần cho mỗi khoản nợ chưa trả)

2 Nợ trả góp và luân lưu

(chẳng hạn thẻ tín dụng và thẻ mua chịu từ các cửa tiệm) $

3 Tiền vay mua xe

4 Tiền vay đi học

5 Tiền vay địa ốc hiện có (nếu không bán tài sản)

6 Tiền cấp dưỡng/chu cấp cho trẻ

7 Những khoản nợ dài hạn khác trả hàng tháng

(kể cả vay của người thân, vay theo hợp đồng bảo hiểm)

Cộng mọi khoản nợ (1-7) bên trên để được tổng chi trả nợ hàng tháng: $

* Lưu ý: Chi tiêu sinh hoạt hàng tháng phải trả bằng tiền mặt như tiện

ích, thực phẩm, giải trí, và bảo hiểm sức khỏe, nhân thọ, y tế và xe

hơi không xem như nợ dài hạn với mục đích xét xem có hội đủ điều

kiện vay tiền mua nhà không.

Khoản nợ trả hàng tháng vừa tính xong nhiều hay ít hơn số tiền nơicho vay cho phép? Rất dễ biết Để tính nợ hàng tháng lớn nhất chophép, nên làm bài tập sau đây:

3 Bằng tổng số nợ gia cư và nợ hàng

Có thể dễ dàng thấy nợ dài hạn thực sự ít hay nhiều hơn 36 phầntrăm số tiền cho phép Chỉ cần so sánh tổng số trong Bản Nợ Gia

Cư Dài Hạn Trả Hàng Tháng tại trang 11 với 36 phần trăm của giátrị vừa tính được Nếu nợ dài hạn trả hàng tháng lớn hơn 36 phầntrăm lợi tức mỗi tháng, có thể phải trả hết một ít nợ trước khi vaytiền mua nhà

K IỂM T RA L ẠI C ÁC T RỊ S Ố Nên kiểm tra lại các trị số sau khi đã

tính mức lợi tức và nợ Chi tiêu hàng tháng cho gia cư (kể cảtiền vay và tiền lời, thuế thổ trạch, bảo hiểm thiên tai, vàbảo hiểm tiền vay mua nhà nếu có) cộng lại không được quá

28 phần trăm tổng lợi tức hàng tháng Tổng nợ dài hạn trảhàng tháng (kể cả chi tiêu cho gia cư và mọi khoản nợ khác)cộng lại không được quá 36 phần trăm tổng lợi tức mỗi

tháng So các số đã tính với giá trị trong bản tại trang 13.Khi xem lại nên nhớ rằng số tiền chi trả hàng tháng cho phép rấtlinh động và có thể tăng thêm tùy vào tình hình

Bản này cho thấy chi tiêu hàng tháng cho gia cư và nợ dài hạn trảmỗi tháng có thể dựa trên lợi tức ra sao "Chi tiêu hàng tháng chophép đối với gia cư" bao gồm tiền vay và tiền lời, thuế thổ trạch,bảo hiểm thiên tai, và bảo hiểm tiền vay mua nhà nếu có.

CHI TIÊU HÀNG THÁNG CHO PHÉP ĐỐI VỚI GIA CƯ

VÀ NỢ MỖI THÁNG DỰA TRÊN LỢI TỨC

TỔNG LỢI TỨC HÀNG NĂM CHI TIÊU HÀNG THÁNG CHO NỢ DÀI HẠN TRẢ HÀNG THÁNG

PHÉP ĐỐI VỚI GIA CƯ CHO PHÉP

Quý vị mong đợi phân suất lời thấp đến mức nào?

N ếu đã từng làm thẻ tín dụng hoặc vay tiền mua xe, quý

vị biết rằng chọn phân suất lời tốt nhất là phần rất quantrọng trong quyết định đi vay Điều này cũng đúng khi tìm tiền vay mua nhà

Cũng như mọi tiền vay khác, phân suất lời càng thấp thì chi trả hàng tháng cũng thấp Hay nói cách khác, phân suất lời càng thấp thì càng có nhiều mãi lực Với phân suất thấp, quý vị có thể mượn thêm tiền đến gần bằng khoản chi trả hàng tháng Dưới đây là một vài điều cần ghi nhớ khi so sánh phân suất lời cho tiền vay:

T IỀN V AY N GẮN H ẠN H ƠN C Ó P HÂN S UẤT L ỜI T HẤP H ƠN Nên nhớ rằng mỗi

dạng vay tiền mua nhà có thể có một phân suất lời khác nhau Nóichung thời hạn vay càng ngắn thì phân suất lời càng thấp Vậy thìtiền vay mua nhà trong 15 năm với giá biểu cố định thường có phânsuất lời thấp hơn so với tiền vay mua nhà trong 30 năm với giá biểucố định

P HÂN S UẤT L ỜI C Ố Đ ỊNH S O V ỚI D ẠNG Đ IỀU C HỈNH Đ ƯỢC Cũng nên nhớ rằng

quý vị có thể chọn tiền vay mua nhà có phân suất lời cố định suốtthời hạn vay mượn hoặc thay đổi trong thời hạn này Vay với lời cốđịnh giúp quý vị vững bụng vì biết phân suất lời không bao giờ thayđổi suốt thời hạn vay mượn Vay tiền mua nhà với lời thay đổi (gọilà ARM–adjustable-rate mortgage) có phân suất lời thay đổi trongthời hạn đó—có thể tăng và giảm—và vì vậy thay đổi khoản nợhoàn trả

ARM thường có phân suất lời ban đầu thấp hơn so với tiền vay muanhà có lời cố định Tuy vậy, cần biết mức lời tối đa của ARM khi sosánh phân suất lời giữa ARM và tiền vay mua nhà với lời cố định.Có mức tối đa hoặc giới hạn tăng lời suốt thời hạn cho vay, và mức

tăng tối đa vào mỗi thời điểm điều chỉnh Những định mức nàycho biết phân suất lời cao nhất quý vị có thể phải trả trong mỗithời kỳ điều chỉnh và suốt thời hạn cho vay.

C HI T RẢ C ÁC "Đ IỂM " G IẢM G IÁ C Ó T HỂ H Ạ P HÂN S UẤT L ỜI Trong từ ngữ

chuyên môn về cho vay mua nhà, "điểm" là thuật ngữ khó

hiểu cho nhiều người mua nhà "Điểm" thường dùng mô tả

dạng thù lao cho nơi cho vay (Thuật ngữ đầy đủ cho thù lao

này là "Điểm giảm giá") Đơn giản mà nói, điểm là một đơn

vị đo lường có nghĩa là 1 phần trăm số tiền vay Nghĩa là nếuvay $100,000, một điểm bằng $1,000 Nếu vay $50,000, một điểmbằng $500 Các điểm giảm giá biểu thị số tiền phụ trợ quý vị cóthể trả cho nơi cho vay khi kết sổ, bù lại nơi cho vay cũng cóphân suất lời thấp hơn cho tiền vay

Thí dụ quý vị muốn vay tiền mua nhà với thời hạn 30 năm Mộtnơi cho vay cho biết phân suất lời của $50,000 vay mua nhà trong

30 năm là 7 1/2 phần trăm, không có điểm giảm giá Nếu thích,quý vị có thể chọn không trả bất cứ điểm giảm giá nào lúc kết sổvà trả 7 1/2 phần trăm lời Nếu muốn trả ít tiền lời hơn, nên hỏinơi cho vay phân suất lời với một, hai hoặc ba điểm giảm giá.Thông thường, đối với mỗi điểm thanh toán cho tiền vay trong

30 năm, phân suất lời giảm 1/8 (hay 125) của một phần trăm.Vậy thì nếu trả một điểm giảm giá khi kết sổ tiền vay $50,000($500), có thể hạ phân suất lời từ 7 1/2 phần trăm xuống

7 3/8 phần trăm Nếu trả hai điểm giảm giá ($1,000 cho tiền vay $50,000), có thể hạ phân suất lời từ 7 1/2 phần trăm xuống

7 1/4 phần trăm Nếu trả ba điểm giảm giá ($1,500 cho tiền vay

$50,000), có thể hạ phân suất lời từ 7 1/2 phần trăm xuống

7 1/8 phần trăm

Nên nhớ đây chỉ là thí dụ Để so sánh thực sự, cần gọi cho các nơicho vay Khi gọi cho họ để biết giá biểu, điều quan trọng là phải sosánh cùng dạng kết hợp phân suất lời và các điểm của mỗi nơi chovay Một kiểu mẫu tốt giúp so sánh giá biểu là yêu cầu các nơi chovay báo số liệu cho tiền vay không có điểm giảm giá Thường thì quý

vị hiểu rõ hơn phân suất lời căn bản là gì khi không có điểm giảmgiá, sau đó có thể yêu cầu cho biết phân suất lời giảm ra sao đối vớimỗi điểm giảm giá mình chi trả

Quý vị quyết định ra sao nếu muốn có nhiều điểm giảm giávà phân suất lời thấp hơn, hoặc ít điểm giảm giá hơn vàphân suất lời cao hơn? Trước hết nên biết rằng, đôi khi quý

vị có thể thương lượng với người bán địa ốc để thanh toánmột vài điểm trong tiền vay Thứ hai, nên nhớ rằng nhữngđiểm giảm giá này đều có thể khấu trừ thuế Thứ ba, nênbiết rằng quý vị cần nhiều tiền mặt lúc kết sổ nếu quyếtđịnh chi trả các điểm Và cuối cùng, nên nhớ quý vị phải trả tất cảcác điểm ngay lập tức, trong khi chỉ phải trả tiền lời cho tiền vaykhi vẫn còn sở hữu nhà Vậy thì, nếu chỉ sống trong nhà của mìnhmột thời gian ngắn, quý vị không nên trả theo điểm

K HÓA P HÂN S UẤT L ỜI Phân suất lời thường thay đổi khi đi vay Vì vậy

cần phải hỏi xem nơi cho vay có khóa lời hay không Điều này cóthể bảo đảm phân suất lời nhất định, miễn là kết sổ tiền vay trongthời hạn ấn định Khi đi vay tiền mua nhà, quý vị phải hiểu rõ khinào mình muốn kết sổ cho ngôi nhà Nếu thời kỳ khóa hết hạn trướckhi kết sổ, nơi cho vay không buộc phải dùng phân suất lời đã khóatrước đó Do đó phải khóa trong khoảng thời gian lên thời điểm kếtsổ dự kiến Khóa theo phân suất đã biết khi giá biểu tăng có thể tiếtkiệm cho quý vị hàng ngàn Mỹ kim tiền lời trong suốt thời gian vaymượn Nếu phân suất đang giảm, tốt nhất nên đợi đến lúc cuối cùngtrước khi khóa lại

LÃI SUẤT HÀNG NĂM (APR – ANNUAL PERCENTAGE RATE) Con số phần trăm này

gồm lời cộng với các điểm và chi phí kết sổ, và dàn trải dài theothời hạn vay mượn APR cho quý vị "phân suất lời hữu hiệu" vàphải được thông báo theo luật liên bang về quyền hạn vay tiền

C ÁCH T ÍNH C HI T RẢ N Ợ T HEO N HIỀU P HÂN S UẤT L ỜI K HÁC N HAU Bảng sau đây

giúp tính tiền vay và tiền lời dự kiến theo một loạt phân suất lờivà số tiền vay

Để sử dụng bảng này, cần xác định phân suất cho vay bên trái vàthời hạn vay bên trên Giao điểm là chi trả hàng tháng cho tiềnvay $1,000 với phân suất và thời hạn đã cho Nhân giá trị này vớicon số tính bằng ngàn Mỹ kim quý vị định mượn để tính trả tiềnvay hàng tháng (Thí dụ, đối với tiền vay $70,000 với lời cố định 7.5 phần trăm trong 30 năm, nhân $7.00 lên 70 lần được chi trảhàng tháng $490)

Bảng này cho thấy quý vị phải trả bao nhiêu mỗi tháng (tiền vayvà tiền lời) cho mỗi $1,000 vay mượn Thanh toán thuế và bảohiểm không gồm trong khoản trả hàng tháng này

Quý vị có thể hoàn trả theo thời hạn ngắn đến mức nào?

với lời cố định—cho quý vị thời biểu hoàn trả trong toànbộ 30 năm Nếu thanh toán hàng tháng theo đúng thờibiểu (không trả trước lẫn quên trả), quý vị sẽ sở hữu ngôi nhà đã trả hết nợ của mình 30 năm sau ngày đến hạn trả tiền vay lần đầu tiên

Ba mươi năm có vẻ khá lâu - và đúng vậy! Nhưng bằng cách hoàntrả kéo dài đến 30 năm, chi phí hàng tháng cho gia cư sẽ thấp Nếuchấp nhận trả nhiều hơn, quý vị có thể chọn thời biểu hoàn trả tiềnvay ngắn hơn: hầu hết nơi cho vay đều cho vay tiền mua nhà với lờicố định trong 20 năm, 15 năm, và cả 10 năm

T HỜI G IAN H OÀN T RẢ R ÚT N GẮN C Ó N GHĨA L À P HẢI T RẢ Í T T IỀN L ỜI H ƠN Chiều dài

thời gian hoàn trả tiền vay trực tiếp ảnh hưởng đến chi trả nợ hàngtháng của quý vị Đối với cùng số tiền vay mua nhà, quý vị sẽ thấyrằng thời gian hoàn trả càng ngắn thì tiền trả hàng tháng càng cao,

nhưng tổng lời trả suốt thời gian vay mượn sẽ ít hơn Vàthời kỳ hoàn trả càng dài thì tiền trả hàng tháng càng thấp,nhưng tổng tiền lời trả suốt thời gian vay mượn sẽ nhiềuhơn Xem bảng tại trang 19 để tìm hiểu chiều dài thời gianhoàn trả ảnh hưởng thế nào đến cả chi trả hàng tháng lẫntổng lời phải trả suốt thời gian vay mượn Nơi đó biểu thịtổng tiền lời phải trả suốt thời gian vay $100,000 với phânsuất 7.5 phần trăm Có thể dễ dàng thấy phải trả thêm baonhiêu tiền lời khi dàn trải chi trả theo thời hạn lâu hơn Như vậyviệc chọn thời hạn vay mượn liên quan đến việc đạt được sự cân đốigiữa mức thấp mong muốn trong chi trả tiền vay hàng tháng vớithời hạn mong muốn và có thể chấp nhận được để sở hữu ngôi nhàđã trả hết nợ