Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn

Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng pp so sánh và tính tỷ lệ vốn

Ví dụ về phương pháp so sánh, tính hao mòn bằng

pp so sánh và tính tỷ lệ vốn hoá

Ví dụ về phương pháp so sánh

Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô

thị mới ở Hà Nội Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS

cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới

đó Việc điều chỉnh giá tiến hành như sau:

Đơn vị tính: nghìn đồng

KHOẢN MỤC BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ BĐS SO SÁNH 1

điều chỉnh

Điều kiện thị trường Giá nhà ở hiện tại + 2% Đã bán 2 tháng + 90.000

Góc đường: 2 mặt tiền (cao hơn 6%) – 270.000

Diện tích đất 75m2 65 m2 + 475.000

Tốt, một phía là vườn hoa (cao hơn 1,5%) – 67.500

Thiết kế kiến trúc

5 tầng /tốt (khung bê

tông)

5 tầng /tốt (khung bê

Tuổi (Hao mòn 1,2%

Tổng diện tích sử

Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau

- BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ

- BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ

⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá:

Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25%

Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau:

P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25

= 4.678,5 triệu đồng

Làm tròn 4.680 triệu đồng

Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng

Ví dụ tính hao mòn bằng pp so sánh

Số liệu thu thập về một bất động sản là nhà ở liền kề vừa mới được mua bán thành công tại một khu đô thị mới tại Hà Nội như sau: giá bán 3,8 tỷ đồng, diện tích thửa đất 60 m2; diện tích mặt bằng xây dựng 50 m2; nhà 5 tầng khung bê tông kết cấu vững chắc; thời gian sử dụng thực tế là 12,5 năm, tuy nhiên, tòa nhà được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên căn cứ vào hiện trạng, tòa nhà được đánh giá có tuổi đời thực hiệu là 11 năm Công trình phụ trợ (gồm tường rào, cổng và vườn cảnh nhỏ) có trị giá 50 triệu

Số liệu điều tra về thị trường như sau: giá đất bình quân 60 triệu đồng/m2; đơn giá xây dựng mới tòa nhà tương tự là 3,6 triệu đồng/m2

Trừ: Giá trị mảnh đất: - 3.000.000.000

Trừ Tường rào, cổng, vườn cảnh: - 50.000.000

Kết quả: Giá trị đóng góp của tòa nhà: 750.000.000

Chi phí xây mới của công trình: 900.000.000

Trừ Giá trị đóng góp của công trình chính : - 750.000.000

Bằng: Giá trị hao mòn toàn bộ : 150.000.000 (hay Tổngổng giá trị ấu hao ÷ Chi phí xây dựng mới =

Tỷ lệ hao mòn (%): 150.000.000 ÷ 900.000.000 = 16,7%

Tỷ lệ hao mòn ÷ Tuổi đời thực hiệu = Tỷ lệ hao mòn từng năm (%):

16,7% ÷ 11 năm = 1,52%

Đồng thời, có thể lấy nghịch đảo của Tỷ lệ hao mòn từng năm (1,52%) để có ước đoán từ thị trường về tổng vòng đời kinh tế:

1.0 ÷ 1.52% = 66 năm

Tương tự, định giá viên có thể tính toán tỷ lệ hao mòn của một số toà nhà tương tự khác đã được mua bán trên thị trường Sau đó, ước tính tỷ lệ hao mòn chung cho loại nhà ở cần định giá

Ví dụ tính tỷ lệ vốn hoá

Bất động sản A được bán gần đây với giá 137.000 triệu đồng Thu nhập trước khi nộp thuế và khấu hao là 15.520 triệu đồng Giá trị thửa đất ước tính là 30.000 triệu đồng Các khoản thuế mà cơ quan nhà nước thu trên cơ sở mức đánh giá bằng 50% giá trị thực của bất động sản là 4% Thời gian kinh tế còn lại của công trình là 25 năm

- Tính tỷ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ vốn hóa từ dữ liệu thị trường

+ Giá mua bán (đất đai và xây dựng) = 137.000 triệu đồng

+ Giá trị thuế : (50% x 4%) x 137.000 = 0,02 x 137.000 = 2.740 triệu đồng

* Giá trị xây dựng: 137.000 - 30.000 = 107.000 triệu đồng + Thời gian kinh tế còn lại 25 năm

+ Thu nhập ròng (sau khi trừ thuế) : 15.520 - 2.740 = 12.780 triệu đồng + Chi phí khấu hao 107.000 x (100 : 25) = 4.280 triệu đồng + Thu nhập ròng sau thuế và hoàn vốn: 12.780 – 4.280 = 8.500 triệu đồng + Tỉ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa: 8.500 :137.000 = 0,062 hay = 6,2%

- Phân tích các dữ liệu mua bán trên thị trường

Kết quả phân tích của 5 trường hợp mua bán sau đây cho thấy như sau:

Trường hợp

mua bán

Thu nhập ròng sau thuế và khấu hao (triệu đồng)

Tổng giá bán (triệu đồng)

Tỉ lệ chiết khấu hay tỉ lệ vốn hóa

(%)

* Trường hợp này không so sánh như các mua bán khác, do đó không xem xét, còn dải từ 5,9% đến 6,2% thì tỉ lệ chiết khấu hay tỷ lệ vốn hóa trung bình là 6,0%